Der Büroflächenumsatz in München stieg im dritten Quartal 2015 um über 8 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei die höchsten Vermietungen bei Unify, Salesforce und Arrow stattfanden. Die durchschnittliche Miete erhöhte sich um 0,4 %, während die Spitzenmiete um 6 % sank, und der Leerstand fiel auf 4,6 %. Der Investmentmarkt blieb stark, mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 22 % auf 4,1 Milliarden Euro, wobei Büroimmobilien 76 % des Gesamtvolumens ausmachten.

1. MARKTBERICHT BÜROVERMIETUNG / INVESTMENT MÜNCHEN
1. – 3. Quartal 2015

2. BÜROVERMIETUNG.
Der Büroflächenumsatz in der bayerischen Landeshauptstadt erreichte durch
ein starkes III. Quartal ein deutliches Umsatzplus von über 8 % im Vergleich
zum Vorjahr. Mit einem Ergebnis von ca. 496.000 m² sind die Weichen für ein
gutes Jahresgesamtergebnis gestellt.
Großabschlüsse über 10.000 m² wurden von Juli bis September keine
registriert. Die größten Vermietungen waren somit Unify (9.000 m²) in den
„HighLight Towers“ in der Parkstadt Schwabing, gefolgt von Salesforce im
„Kontorhaus“ im Arnulfpark (6.000 m²) und Arrow im Trikot Office (5.400 m²) an
der Landsberger Straße. Das Verhalten der Eigennutzer zeigte sich im
Vergleich zum Vorjahr nahezu identisch. Mit knapp 21.000 m² veränderte sich
deren Anteil am Umsatz um lediglich 0,5 % nach unten.
Knapp die Hälfte des gesamten Vermietungsumsatzes teilten sich die beiden
Größensegmente 1.001 – 3.000 m² mit ca. 28 % und der Bereich < 500 m² mit
ca. 21 %. Ca. 18 % erreichte der Bereich 501 – 1.000 m². Der übrige Umsatz
verteilt sich relativ homogen auf die Bereiche jenseits der 3.000 m².
Der Teilmarkt „Zentrum West“ konnte sich stetig seit Anfang des Jahres
behaupten und trägt mit ca. 95.000 m² vermieteter Fläche und somit mit knapp
20 % zum Vermietungsumsatz bei. Ebenfalls erneut sehr stark war der
Teilmarkt „Stadt Nord“ mit ca. 94.000 m² (19 %). Für die konstant große
Nachfrage sind in diesem Teilmarkt nach wie vor die BMW Zulieferfirmen
verantwortlich. Das Zentrum liefert mit ca. 74.000 m² (15 %) wieder einen
beachtlichen Anteil zum bisherigen Geschehen bei.
Das Branchenranking führen wiederum die Computer- und IT-Unternehmen
mit knapp 90.000 m² absorbierter Fläche, also ca. 18 % Anteil am
Gesamtumsatz, an. Auf den Plätzen zwei und drei liegen relativ gleich auf die
Beratungsunternehmen mit ca. 56.000 m² (11 %) und die
Industrieunternehmen mit ca. 55.00 m² (11 %).
Die Durchschnittsmiete erhöhte sich, ähnlich wie im Vorjahreszeitraum,
lediglich um 0,4 % nach oben und lag zum Ende des III. Quartals bei 15,39
€/m². Die gewichtete Spitzenmiete sank im Vergleich zum Vorjahr um 6 % ab
und liegt nun bei 31,51 €/m².
Bedingt durch das, auch perspektivisch, geringe Fertigstellungsvolumen und
Umnutzungen einiger Bürogebäude in Hotel und/oder Wohnen befindet sich
auch der Leerstand im Rückwärtsgang und liegt nun bei nur noch ca. 4,6 %.
AUSBLICK.
Die aktuelle Nachfragesituation in Verbindung mit den bereits vorhandenen
Gesuchen am Markt lassen auch auf ein gutes Gesamtergebnis von 650.000 –
700.000 m² Vermietungsumsatz bis zum Jahresende schließen. Die
anhaltende Flächenverknappung auf ein weiteres Sinken der Leerstandsrate.
-
LEERSTANDSQUOTE (%)
- 1,8 %
6,5 I 4,6 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose :
FLÄCHENUMSATZ (Tm²)
+ 8,1 %
459 I 496 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose:
+ 0,4 %
DURCHSCHNITTSMIETE (€/m²)
+ 0,4 %
15,33 I 15,39 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose:
-
SPITZENMIETE (€/m²)
- 6,7 %
33,79 I 31,51 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose:
++++ STARKES 3. QUARTAL ++++ LEERSTANDSRATE DEUTLICH
GESUNKEN ++++ MIETEN STABIL ++++ INVESTMENTMARKT ZEIGT
REGES TREIBEN

3. INVESTMENT.
Ungebremst liefen die Transaktionen im Münchner Investmentmarkt durch die
heißen Sommermonate. Eine Vielzahl von Verkäufen im mittleren
Investitionsbereich zwischen ca. 40-100 Mio. Euro waren im III. Quartal ebenso
zu verbuchen, wie auch einige Großdeals jenseits der 100 Mio. Euro Marke,
welche ca. 40% des Gesamtumsatzes ausmachten. Alles in allem sorgten die
bisher registrierten Deals insgesamt für eine Transaktionsleistung von ca. 4.1
Mrd. Euro bis Ende September 2015. Dies bedeutet eine Steigerung des
Transaktionsvolumens im Jahresvergleich um ca. 22%.
Büroobjekte waren mit einem Anteil von ca. 76% % wieder die am meisten
gehandelten Assets auf dem Münchner Investmentmarkt. Dahinter platzierten
sich, mit bereits deutlichem Abstand, aber immer größer werdendem Zulauf, die
Hotels mit ca. 450 Mio. Euro. Vom ersten bis zum dritten Quartal konnten bisher
acht Transaktionen mit einem Volumen jeweils über 100 Mio. Euro registriert
werden. Sieben davon waren Büroobjekte zuzügliche dem Verkauf des Fünf-
Sterne-Hotels „Sofitel Munich Bayerpost“ an einen Deka-Fonds.
Mit einem Anteil von ca. 56% am Gesamtmarktgeschehen waren die offenen
Fonds/Spezialfonds/Pensionsfonds wieder deutlich die stärksten Kapitalgeber.
Auf Verkäuferseite waren die Projektentwickler mit ca. 1.4 Mrd. Euro am
Transaktionsvolumen am aktivsten.
Im Vorjahresvergleich gab die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 0,25
Prozentpunkte auf 3,75 % nach. Viel Liquidität im Markt und bei den Investoren,
nach wie vor, hoher Anlagedruck sind zu verzeichnen. Aus Mangel an
Alternativen in Verbindung mit geringen Zinsen setzen institutionelle Investoren
immer noch verstärkt auf Immobilienankäufe, wobei die Produkte hierfür immer
weniger werden und sich somit verteuern.
Binnen einen Jahres haben sich vor allem Investoren mit französischem Geld
für den Münchner Gewerbeimmobilienmarkt stark interessiert. Immobilien wie
das „north88“ über Amundi und der „Elisenhof“ am Hauptbahnhof an die AXA
waren hier die mitunter größten Transaktionen in der Landeshauptstadt.
AUSBLICK.
+ 22,0 %
TAV (Mio. Euro)
+ 22,0 %
3.384 I 4.124 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose:
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HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durchgeführten Einschätzungen kann keine
Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand 30.09.2015
-
SPITZENRENDITE (%)
- 9,3 %
4,1 I 3,75 (Q1-3-14IQ1-3-15)
3-Mon.-Prognose:
Büro
STÄRKSTE ASSETKLASSE (%)
Büro
58 I 76 (Q1-3-14IQ1-3-15)
Die derzeit bereits laufenden Verkaufsprozesse in Verbindung mit der
„gewohnten „ Jahresendrallye, lassen unter den derzeitigen bereits genannten
Marktvoraussetzungen ein noch höheres Ergebnis wie im Vorjahr erwarten. .