Der Investmentmarkt in Stuttgart erreichte 2012 ein Rekordtransaktionsvolumen von 1,20 Milliarden Euro, was einem Anstieg von etwa 1,10 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Handel dominierte die Investitionen mit 37 Prozent des Volumens, gefolgt von Büroimmobilien und Geschäfts­häusern. Für 2013 wird eine stabile Marktaktivität und ein transaktionsvolumen zwischen 500 und 700 Millionen Euro prognostiziert.

1. INVESTMENTMARKTBERICHT STUTTGART
2012/2013

2. INHALT.
Investmentmarkt Stuttgart 3
Transaktionsvolumen/Renditeüberblick 4
Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen 5
Fazit & Prognose 6
Ansprechpartner 7

3. Auf dem Stuttgarter Investmentmarkt hat sich 2012 wie
zum Halbjahr prognostiziert zum umsatzstärksten Jahr seit
2007 entwickelt. Nachdem sich das Transaktionsvolumen
in den Jahren 2008 bis 2011 bei zirka 500 Millionen Euro
(Ausnahme 2009 mit 320 Millionen Euro) eingependelt
hatte, wurden im vergangenen Jahr 1,20 Milliarden Euro
umgesetzt. Wird die Veräußerung des Wohnportfolios der
LBBW Immobilien an die Patrizia Immobilien berücksichtigt,
beläuft sich das Transaktionsvolumen auf rund 1,60 Milli-
arden Euro. Im Vergleich zu 2011 bedeutet dies einen
Anstieg um zirka 1,10 Milliarden Euro.
Etwa 65 Transaktionen wurden 2012 getätigt, wobei
rund 65 Prozent davon im einstelligen Millionenbereich
voll­zogen wurden. Der Fokus der Investoren lag 2012
auf der Nutzungsart Handel mit rund 37 Prozent am
Transaktionsvolumen. Dieser hohe Anteil geht vor allem
auf die Übernahme der Quartiersentwicklung „Milaneo“
durch Hamburg Trust zurück, die rund 78 Prozent der
Objektgesellschaft für das Einkaufszentrum und die Tief-
garage erworben haben. Die Nutzungsart Büro folgte
mit einem Anteil von etwa 25 Prozent am Transaktions­
volumen. In Geschäftshäuser wurden rund 18 Prozent des
Jahresvolumens investiert.
Bei der Käufergruppe waren Immobilienfonds mit rund
29 Prozent am Transaktionsvolumen am aktivsten, gefolgt
von den semi-institutionellen Investoren mit zirka 20 Pro-
zent und Non Properties (Unternehmen deren Kernge-
schäft nicht die Immobilie ist), die mit rund 19 Prozent
ebenfalls eine hohe Investitionsbereitschaft zeigten.
Auf der Verkäuferseite waren Entwickler mit einem Anteil
von rund 63 Prozent am Transaktionsvolumen die domi-
nierende Gruppe. Equity Fonds mit einem Anteil von zwölf
Prozent sowie die Gruppe der Non Properties folgten mit
einem Anteil von etwa neun Prozent.
Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden
2012 Faktoren von etwa 19 (zirka 5,25 Prozent Anfangs-
rendite) aufgerufen. Für Geschäftshäuser in 1A-Lage
konnten im vergangenen Jahr Faktoren bis zu 22 (4,6 Pro-
zent Anfangsrendite) erzielt werden. Die Spanne der
Faktoren für langfristige vollvermietete Büroobjekte in
Cityrand- beziehungsweise peripheren Lagen lag zwischen
13,25 und 15,5 (Anfangsrenditen rund 6,5 bis 7,5 Pro-
zent). Für Fachmarktzentren wurden Faktoren zwischen
11,75 und 13,25 bezahlt (Anfangsrendite etwa 7,5 bis
8,5 Prozent).
INVESTMENTMARKT STUTTGART.
2
3

4. TRANSAKTIONSVOLUMEN/RENDITEÜBERBLICK.
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2012
TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN EURO
1,80
0,50
0,32
0,54
0,50
1,20/ 1,60**
* Inklusive Leinfelden-Echterdingen, **Inklusive Wohnportfolio LBBW
* Inklusive Leinfelden-Echterdingen
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2012
SPITZENRENDITEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART* IN %
4,6
5,0 5,0 5,0
4,6 4,6
7,0
7,5 7,5 7,5 7,5 7,5
5,25
5,5 5,5 5,5
5,25
5,5
Fachmarkt-
zentren
Büroobjekte
Geschäfts­-
häuser

5. NUTZUNGSARTEN KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN.
4
5
VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %*
Büro
Handel
Grundstücke/
Development
Logistik/Lager/Produktion
Wohnen
Hotel
Sozialimmobilien
Geschäftshäuser
*ohne Betrachtung Wohnportfolio LBBW
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & ­GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2012
37 %
25 %
18 %
12 %
4 %
2 %
1%
1%
VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN %*
Semi-institutionelle
Investoren
Immobilienfonds
Bestandshalter
Entwickler
Versicherungen/
Pensionskassen
Ausländische Investoren
Privat
Sonstige
Non Properties
29 %
20 %
19 %
8 %
8 %
5 %
5 %
3 %
3 %
VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN %*
Equity Fonds
Entwickler
Immobilienfonds
Semi-institutionelle
Privat
Sonstige
Non Properties
63 %
12 %
9 %
5 %
5 %
3 %
3 %

6. Das für 2012 prognostizierte Transaktionsvolumen wurde
weit übertroffen, da einige Transaktionen im höheren
zweistelligen sowie im dreistelligen Millionenbereich
2012 vollzogen wurden. Ausländische Investoren agierten,
wie schon in den vergangenen Jahren, sehr reserviert.
Auch zukünftig werden vor allem konservativ ausgerichtete
und eigenkapitalstarke Investoren zu den stärksten Käufer-
gruppen gehören. Durch das geringe Angebot an Core-
Immobilien ist davon auszugehen, dass weiterhin verstärkt
Core-plus- und Value-added-Produkte nachgefragt werden.
Grundsätzlich wird sich der Standort Stuttgart aufgrund
der vergleichsweise geringen Volatilität des Immobilien-
marktes und dem gut ausgeprägten Wirtschaftsstandort
auch zukünftig als Investitionsstandort empfehlen.
Unter diesen Voraussetzungen erwarten wir für das Jahr
2013 eine stabile Transaktionstätigkeit und rechnen auf-
grund der sinkenden Angebotslage für 2013 mit einem
Transaktionsvolumen zwischen 500 und 700 Millionen
Euro.
FAZIT & PROGNOSE.

7. 6
7
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