Im Büroflächenmarkt München 2013/2014 wurde ein Umsatz von ca. 608.000 m2 ermittelt, was einem Rückgang von 15 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, während die Leerstandsrate auf 6,4 % gesunken ist. Großanmietungen über 5.000 m2 machten 36 % des Umsatzes aus, wobei die stärkste Nachfrage aus dem Dienstleistungssektor kam. Für 2014 wird eine stabile Nachfrage und ein leichter Anstieg des Flächenumsatzes auf ca. 650.000 m2 prognostiziert.

1. DER BÜROMARKTBERICHT MÜNCHEN 2013/2014

2. VORWORT.
Ellwanger & Geiger Real Estate konnte für das Jahr 2013 einen Büroflächenumsatz auf dem Münchner
Markt von ca. 608.000 m² (inkl. Eigennutzer) ermitteln. Dies bedeutet ein eher unterdurchschnittliches
Resultat mit ca. 15 % weniger Flächenumsatz als in 2012.
Jedoch führten das Vermietungsresultat und eine verhaltene Tätigkeit im Neubaubereich dazu, dass sich
der Leerstand weiter auf ca. 1.459.000 m² verringerte. Die Leerstandsrate ist somit auf ca. 6,4%
gesunken.
Mit ca. 36 % erzielten Großanmietungen über 5.000 m² einen wesentlichen Anteil am gesamten
Vermietungsumsatz. Die beiden starken Quartale II. und IV. konnten 2013 mit Abschlüssen, wie z.B.
Allianz mit ca. 36.000 m² in Unterföhring, Microsoft mit ca. 26.000 m² in der Parkstadt Schwabing oder
Baywa mit ca. 18.000 m² in der St. Martin-Straße erheblich zum Gesamtergebnis beitragen.
Das Flächensegment von 2.000 – 4.999 m² weist im Vergleich die deutlichsten Umsatzeinbußen auf und
konnte nur ca. 12,15 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ein Rückgang im nach wie vor gefragten
kleinteiligen Vermietungsbereich war kaum spürbar.
Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg 2013 von 14,90 €/m² auf 15,10 €/m² weiter an. Die Spitzenmiete
konnte im Vorjahresvergleich ein Plus von ca. 1,6 % auf nun 32,50 €/m² verzeichnen.
Der umsatzstärkste Teilmarkt war 2013 das Zentrum-West mit einem Anteil von ca. 17 %. Hier konnte
Ellwanger & Geiger drei Großvermietungen mit gesamt ca. 31.000 m² registrieren. Der Teilmarkt StadtNord mit ca. 16 % folgt dicht dahinter, nicht zuletzt durch die Anmietung von Microsoft in der Parkstadt
Schwabing. Im Umland konnte sich der Norden mit ca. 12% an der Gesamtvermietungsleistung
hervortun.
Die größte Nachfrage kam, wie auch bereits im Vorjahr, von den sonstigen Dienstleistern mit knapp 22 %.
Auf den nachfolgenden Rängen liegen die Branchen Computer, IT, Telekommunikation (ca. 17 %) und
Banken, Versicherungen, Finanzdienstleister (ca. 13 %). Die übrigen Branchen verteilten sich relativ
gleichmäßig.
Der anhaltende Aufwärtstrend der nun auch die globale Wirtschaft erreicht lässt Positives für das Jahr
2014 und die Folgejahre erwarten. Für 2014 geht Ellwanger & Geiger Real Estate von einer stabilen
Nachfrage im Büroflächensegment aus, die sich in einem etwas höheren Flächenumsatz von ca. 650.000
m² widerspiegeln wird. Das Mietpreisniveau bleibt stabil bis leicht steigend. Die 2014 anziehende
Neubautätigkeit wird sich nicht in einer Erhöhung der Leerstandsrate bemerkbar machen.
WIRTSCHAFTSDATEN
Fläche
Einwohner
Kaufkraft/Einwohner
BIP/Einwohner
Arbeitslosenquote
Gewerbesteuerhebesatz
Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft
BÜROMARKTDATEN 2013
310,7 km²
ca. 1.440.000
26.218 €
58.000 €
4,6%
490%
Flächenumsatz
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
Spitzenrendite
Flächenbestand
Leerstandsrate
ca. 608.845 m²
ca. 32,50 €/m²
ca. 15,10 €/m²
ca. 4,4%
ca. 22.8 Mio. m²
6,4%
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2013
2

3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.
RUNNING DEALS
BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND
Flächenumsatz (m²)
Leerstandsrate
Allianz SE
1.200.000
12,0%
ca. 36.000 m²
Unterföhring
1.000.000
10,0%
_________
800.000
8,0%
600.000
6,0%
400.000
4,0%
Microsoft
ca. 26.000 m²
München-Schwabing
_________
Baywa
ca. 18.000 m²
München-Giesing
2,0%
200.000
_________
0,0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
P+Z Engineering
ca. 12.000 m²
München-Freimann
_________
Lotto Bayern
ca. 11.000 m²
München-Westend
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN IN €/m²
_________
Durchschnittsmiete (€/m²)
Spitzenmiete (€/m²)
YIT Germany GmbH
35,00
ca. 10.000 m²
München-Moosach
30,00
_________
25,00
Swiss Re Europe
20,00
ca. 9.200 m²
München-Bogenhausen
15,00
_________
10,00
Hewlett-Packard
5,00
ca. 8.800 m²
Aschheim-Dornach
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3

4. NACHFRAGEVERTEILUNG.
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN
BRANCHENVERTEILUNG
250.000
4,01%
12,93%
21,98%
200.000
4,20%
2,59%
5,78%
150.000
9,86%
6,18%
100.000
6,64%
16,94%
8,89%
50.000
0
< 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m²
Pharma/Gesundheitswesen
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN
Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
Bau- u. Immobilien
250.000
Berater, RAe, WP, StB
Computer, IT, Telekommunikation
200.000
Freizeit, Bildung
150.000
Handel, Vertrieb
Industrie
100.000
Medien, Verlage
Öffentliche Verwaltung
50.000
Sonstige Dienstleister
0
< 500 m²
500 999 m²
1.000 2.000 - > 5.000 m²
1.999 m² 4.999 m²
4

5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.
TEILMARKTKENNZAHLEN
LAGE
FLÄCHENUMSATZ (m²)
MIETPREISSPANNE (€/m²)
LEERSTANDSRATE
Zentrum
47.000
15,50 – 40,00
3,7%
Zentrum Nord
20.000
13,50 – 30,00
2,7%
Zentrum Ost
28.000
12,00 – 29,00
7,5%
Zentrum Süd
56.000
11,50 – 17,50
4,7%
Zentrum West
102.000
12,00 – 25,00
4,1%
Stadt Nord
97.000
9,00 – 25,00
5,3%
Stadt Ost
40.000
9,50 – 18,00
7,5%
Stadt Süd
47.000
8,00 – 15,00
11,1%
Stadt West
59.000
9,00 – 16,00
8,2%
Umland
109.000
8,00 – 14,50
15,8%
5

6. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179594-0, Telefax 089-179594-55
www.ellwanger-geiger.de
Björn Holzwarth
Leiter Gewerbliche Immobilien
Tel. 089-179594-0
bjoern.holzwarth@ellwanger-geiger.de
Alexander Zigan
Niederlassungsleiter
Gewerbliche Immobilien
Tel. 089-179594-20
alexander.zigan@ellwanger-geiger.de
Dieter Mendl
Senior Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-22
dieter.mendl@ellwanger-geiger.de
Yvonne Strelow
Senior Beraterin Bürovermietung
und Ansprechpartnerin Research
Tel. 089-179594-25
yvonne.strelow@ellwanger-geiger.de
Lisa Merkle
Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-27
lisa.merkle@ellwanger-geiger.de
Stephan Schörnig
Berater Industrie und Logistik
Tel. 089-179594-26
stephan.schoernig@ellwanger-geiger.de
Tobias Wäscher
Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-24
tobias.waescher@ellwanger-geiger.de
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