Der Münchener Büromarkt verzeichnete 2011 einen Rekordflächenumsatz von etwa 853.000 m², was einem Anstieg von 45% im Vergleich zum Vorjahr entspricht, während die Leerstandsrate auf 7,7% gesunken ist. Die durchschnittliche Mietpreise blieben stabil, wobei die Spitzenmiete in der Innenstadt auf 30,50 €/m² gestiegen ist. Für 2012 wird ein flächenumsatz von etwa 650.000 m² prognostiziert, wobei eine Rückkehr zum normalen Vermietungsniveau erwartet wird.

1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2011/2012

2. VORWORT.
Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien verabschiedet das Jahr 2011 mit einem fulminanten Ergebnis.
Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa
45% auf ca. 853.000 m² (inkl. Eigennutzer) gesteigert. Dies bedeutet den höchsten Flächenumsatz der
vergangenen 10 Jahre in der Landeshauptstadt, welcher ca. 28% über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt.
Allein das IV. Quartal hat es mit Hilfe einiger Großabschlüsse auf ca. 256.000 m² vermieteter Bürofläche
geschafft und dabei das bereits sehr gute III. Quartal zahlenmäßig noch übertrumpft.
Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil und betrug nominal
€ 14,25/m². Die gewichtete Spitzenmiete dagegen stieg aufgrund des geringen Flächenangebotes in der
Innenstadt erwartungsgemäß auf nun € 30,50/m².
Ca. 38 % des Gesamtergebnisses, also mehr als 300.000 m² Flächenumsatz, wurden durch Großanmietun-
gen (> 5.000 m²) erreicht. Rege Abschlusstätigkeit konnte man aber auch durch alle anderen Größenord-
nungen feststellen, wodurch die Basis für dieses Rekordjahr gelegt wurde.
Branchenmäßig sticht die ansässige Industrie mit einem Anteil von ca. 23,5% am Gesamtflächenumsatz
besonders hervor, gefolgt von den sonstigen Dienstleistern (ca. 12,3%), der Computer-, IT-, und Telekom-
munikationsbranche (ca. 11,9 %), sowie den Banken/Finanzdienstleistern/Versicherungen (ca. 9,9%).
Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich, tragen
dazu bei, dass sich der Leerstand auf ca. 1.748.000 m² Bürofläche reduziert. Dies bedeutet eine Verringe-
rung der Leerstandsrate um ca. 6 Prozentpunkte auf ca. 7,7% (2010: 8,3%).
Deutschland meldet bekanntermaßen nach wie vor überwiegend positive Signale vom Arbeitsmarkt und
der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, im Gegensatz zu einigen unserer europäischen Nachbarn. Geht
man für 2012 davon aus, dass der in 2011 überdurchschnittlich starke großflächige Vermietungsbereich auf
ein „normales“ Niveau der Vorjahre zurückkehrt und die Größenordnungen bis 5.000 m² auf Ihrem gesun-
den und stabilem Niveau verharren, so sollte dies einen Flächenumsatz um die 650.000 m² in 2012 ermög-
lichen.
KENNZAHLEN.
WIRTSCHAFTSDATEN BÜROMARKTDATEN 2011
Fläche 310,4 km² Flächenumsatz ca. 853.000 m²
Einwohner ca. 1.410.000 Spitzenmiete 30,50 €/m²
Kaufkraft/Einwohner 24.900 € Durchschnittsmiete 14,25 €/m²
BIP/Einwohner 54.171 € Spitzenrendite 4,6 %
Arbeitslosenquote 4,7 % Flächenbestand ca. 22.5 Mio. m²
Gewerbesteuerhebesatz 490 % Leerstandsrate 7,7 %
Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2011
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3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.
BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND RUNNING DEALS
Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate
OSRAM AG
1.200.000 12,0% ca. 28.000 m²
Mü.-Parkstadt-Schwabing
1.000.000 10,0% _________
800.000 8,0% BMW AG
ca. 21.000 m²
München-Moosach
600.000 6,0% _________
400.000 4,0% MAN SE
ca. 20.600 m²
200.000 2,0% Mü.-Parkstadt-Schwabing
_________
- 0,0% OSRAM AG
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ca. 19.000 m²
Garching
_________
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² BMW AG
ca. 11.500 m²
München Moosach
Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²) _________
35,00
CapGemini
30,00 ca. 11.000 m²
München-Riem
25,00 _________
20,00 Marsh & McLennon
ca. 8.900 m²
15,00 München-Zentrum
_________
10,00
P+P Pöllath + Partner
5,00 ca. 6.000 m²
München-Zentrum
-
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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4. NACHFRAGEVERTEILUNG.
FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU BRANCHENVERTEILUNG IN %
60,00% 12% 4% 10%
50,00%
7% 6%
40,00%
6%
10%
30,00%
20,00% 12%
23%
10,00% 5%
0,00% 5%
< 10 €/m² 10-15 15-20 20-25 >25 €/m²
€/m² €/m² €/m² Pharma/Gesundheitswesen
Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
Bau- u. Immobilien
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Berater, RAe, WP, StB
Computer, IT, Telekommunikation
350.000
Freizeit, Bildung
300.000
Handel, Vertrieb
250.000
Industrie
200.000
Medien, Verlage
150.000
Öffentliche Verwaltung
100.000
Sonstige Dienstleister
50.000
0
< 500 m² 500 - 999 1.000 - 2.000 - > 5.000
m² 1.999 m² 4.999 m² m²
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5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.
TEILMARKTKENNZAHLEN
LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE
Zentrum 52.000 15,0 - 38,0 3,0%
Zentrum Nord 16.000 12,0 - 26,0 4,0%
Zentrum Ost 69.000 9,5 - 27,0 9,2%
Zentrum Süd 51.000 8,0 - 16,0 8,9%
Zentrum West 122.000 11,0 - 25,0 6,6%
Stadt Nord 181.000 8,0 - 25,0 6,1%
Stadt Ost 69.000 8,0 - 16,0 7,8%
Stadt Süd 32.000 7,5 - 14,0 22,7%
Stadt West 53.000 8,0 - 16,0 8,5%
Umland 208.000 7,5 - 14,0 10,2%
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6. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55
www.privatbank.de
Alexander Zigan
Björn Holzwarth Leiter Bürovermietung und
Leiter gewerbliche Immobilien Einzelhandel München
Tel. 0711-2148-192 Tel. 089-179594-20
bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de
Dieter Mendl Yvonne Strelow
Senior Berater Bürovermietung Senior Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25
dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de
Stephan Schörnig
Senior Berater Bürovermietung und Tobias Wäscher
Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24
stephan.schoernig@privatbank.de tobias.waescher@privatbank.de
Thomas Blessing Markus Laermann
Berater Einzelhandel und Bürovermietung Senior Berater Investment
Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-10
thomas.blessing@privatbank.de markus.laermann@privatbank.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-
schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten
wir um Verständnis.
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