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STUTTGARTER BÜROMARKT
2010/2011
BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK


           Volumen            Repräsentative      Durchschnitts-     Leerstand          Leerstand           Angebots-            Fertigstellungs-   Vorver-
  Jahr     in m2              Spitzenmieten       mieten City        in m2              in %                bestand              volumen            mietungs-
                                                                                                            in Mio. m2           in m2              volumen in m2

  1993             140.000             16,36 €            14,50 €             160.000                2,80                5,609           345.000                 k. A.


  1994             120.000             14,83 €            13,60 €             225.000                4,00                5,926           317.000                 k. A.


  1995             120.000             14,32 €            13,35 €             190.000                3,30                6,056           130.000                 k. A.


  1996             135.000             14,32 €            12,75 €             290.000                4,90                6,108             52.000                k. A.


  1997             140.000             14,83 €            12,65 €             270.000                4,50                6,231           123.000                 k. A.


  1998             180.000             15,08 €            13,85 €             186.000                2,80                6,266             35.000                k. A.


  1999             230.000             15,85 €            14,80 €             118.000                1,80                6,296             39.000                k. A.


  2000             205.000             16,87 €            14,90 €             100.000                1,50                6,356             60.000                k. A.


  2001             160.000             18,41 €            15,34 €             137.000                2,00                6,516           160.000              130.000


  2002             127.000             17,89 €            14,80 €             292.000                4,20                6,828           312.000              220.000


  2003             149.000             17,50 €            14,50 €             379.000                5,30                6,973           145.000               80.000


  2004             152.000             17,00 €            14,50 €             415.000                5,70                7,102           129.000               93.500


  2005             145.000             17,00 €            13,50 €             402.000                5,60                7,170             68.500              51.400


  2006             140.000             17,50 €            13,50 €             467.400                6,50             7,222*               52.500              20.500


  2007             169.000             17,50 €            14,50 €             466.000                6,40                7,253             32.600              23.400


  2008             180.000             18,00 €            14,50 €             460.000                6,20                7,367           117.000              116.000


  2009             171.000             18,00 €            13,60 €             453.000                6,12                7,401             40.000              22.000


  2010             194.000            17,50 €            14,30 €              480.000               6,46              7,425              42.400               22.400


* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH                    Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
S TU TTGART 21 (B A U F E L D A 1 )
                                                          TUTTG ART                     1)
                                                        Büro + Einzelhandel + Wohnen
                                                           r     Einze ha e Wohne
                                                                     eh         hn
                                                                                 n
                                                        Detail sieh Seit
                                                        Details siehe Seite 9
                                                             ails iehe eite




LO O K 2 1
                                                                                                                                 PHÖNIX
                                                                                                                                 PHÖ NIX BA U
                                                                                                                                         IX
Türlen eilbro
Tür n Hei bronnerstraß
Tü en-/Heilbronnerstraße
             ron     raße
                       ß
Bü
Bür
Bü o + Einzelhandel + Wohn n
         n      nde
                nde Wohne
                  e       hne                                                                                                    Königstraße 5
                                                                                                                                   önigs raße
                                                                                                                                      gstra
                                                                                                                                      gs ß
                                                                                                                                       s
gep Fer
gepl. Fe gstellung nicht bekannt
      Fertig e lu nicht be an
                u       t bekan                                                                                                  Büro
                                                                                                                                 Büro
                                                PO S TQ U AR T IER
                                                      T        TIER                                                              f tiggestellt 2008
                                                                                                                                 fertiggestellt 2008
                                                                                                                                       gestel t
                                                                                                                                         s el
                                                Lautens h erstra
                                                La enschlagerstraße
                                                Lautenschlagerstraße 17
                                                Büro + Einzelhandel
                                                 üro Einzel
                                                          nzelha del
                                                Fertigst llung 1
                                                Fertigstellung 2011
                                                   tigste
                                                      stellu



           C I T Y GAT E
               TY      T
           Kriegsbergstraße 11
                       straße
                        t ß
           Büro + Einzelhandel
            ü           elh ndel
                         lha e
           gepl. Fertigstellung nicht bekannt
            e       rtigstellung ni t b kan
                              n           n
                                          nn
                                                 MO T EL O N E
                                                   O L
                                                 Lautenschlag rstra e 1
                                                 Lautenschlagerstraße 14
                                                     e      a     t                                  BÜ L OW CA R R
                                                                                                        LOW W       RRÉ
                                                 Hoteln ub
                                                 Hotelneubau
                                                    elneub
                                                         u                                           Lau nsc lage
                                                                                                     Lautenschlager traße 20
                                                                                                                   erstraße
                                                                                                                          e
                                                 g l
                                                 gepl. Fertigstellung 2011
                                                         rtigstellung 201
                                                              tellu                                  Bü
                                                                                                     Büro + Einzelhandel
                                                                                                            Einzelh ndel
                                                                                                                 e
                                                                                                     gepl. Fertigstellung 2012
                                                                                                       p . Fe i t u g 1
                  QU A D R A T
                  Büchsens ß 6a
                  Büchsenstraße 26a
                       h n
                  Bür
                  Büro + Einzelhandel
                    ü     Einz lhand
                            nze
                            nz lhande
                                    de
                  f
                  fe tigges e lt 201
                  fertiggestellt 2011
                        g el



                                                                                                  W IN DOW ‘S
                                                                                                          OW
                                                                                                  Th odo -H ss-Stra e
                                                                                                  Theod r-H uss-Straße 7
                                                                                                       odo -Heus traße
                                                                                                  Büro + Einz lhandel
                                                                                                    ü     Einze and
                                                                                                            nze                                        POSTO‘S
                                                                                                                                                           ST ‘S
                                                                                                  f tigges lt 2009
                                                                                                  fertiggestellt 2009
                                                                                                         es t
                                                                                                          s                                            Alt Poststraße 3
                                                                                                                                                       Alte Poststr
                                                                                                                                                         t o
                                                                                                                                                       Büro Einze ha
                                                                                                                                                       Büro + Einzelhan
                                                                                                                                                                  ze han
                                                                                                                                                                    e
                                                GALLIO N H AUS
                                                GAL             A                                                                                      fertiggestellt 20
                                                                                                                                                         rt gestel 20
                                                                                                                                                                  l
                                                Theodor-Heuss-Straße 8
                                                  heodor He s-Stra e
                                                       d         -
                                                                 -Straße       THEO 10
                                                                               THE O 1 0
                   H OS P I T A L H O F
                        S                       Büro + Einzelhandel
                                                  ür     nzelhandel
                                                              lhande
                                                                   de          Th odor-H ss-S
                                                                               Theodor-Heuss-Straße 10
                                                                                he dor H        S    e
                   Büchsenstraße
                      chs n      ß              fertiggeste lt 2011
                                                 ertiggeste t 2
                                                   tiggestel
                                                     ig   e                    Bür
                                                                               Bür
                                                                               Bü o + E nzelhandel
                                                                                      Einzelha d
                                                                                          ze ha
                                                                                           e a
                   B
                   Büro                                                        gepl. Fertigstellung 2011
                                                                                epl Fe tigst llun
                                                                                 p         st luu      1
                   gepl. Fer tigs llung 2013
                     ep . r igste ng 2013
                      p        g        g




                                                                                                                        C A SA NOVA
                                                                                                                        CA S A N OVA V
                                                                                                                        P inenst ße
                                                                                                                        Paulinenstraße 41
                                                                                                                              en
                                                                                                                               nstra
                                                                                                                        Büro
                                                                                                                         ü
                                                                                                                        gepl. Fertigst llung 2011
                                                                                                                         epl F ti ig
                                                                                                                                  igste u 20




            Quelle: Manfred Storck
D A V IN CI
                                             INCI
                                      Bü
                                      Büro + Einzelhandel
                                              Einze hand
                                                nzelh
                                                 ze h
                                      gepl. Fertigstellu g nicht be an
                                      gepl Fertigste ung nicht bekannt
                                                 g             tb




3–5
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       Büro + Einzelhandel + Wohnen
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                                       PAULIN EN
                                       Paulin straße
                                       Paul nenstraße
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                                                                              A     D
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                                                                            Tü g r Str
                                                                            Tübinger St aße
                                                                                       S
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                                                                                    Ei zel
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                                                                              epl Fer g tellung nich b annt
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INHALT

Vorwort                                                        6


Stuttgart – gut gerüstet in die Zukunft                        8


Stuttgart 21 hat Fahrt aufgenommen                             9


Vermietungsleistung übertrifft alle Erwartungen               10


Vermietungsleistung nach Branchen                             12


Vermietungsleistung nach Flächengrößen                        13


Insgesamt leicht sinkende Mietpreise                          14


Angebotsreserve leicht gestiegen                              16


Büromarkt bundesweit im Aufwärtstrend                         18


Stuttgart City/Innenstadt: Viel Potenzial für neuen Schwung   20


Stuttgart Nord: Neue Konzepte erforderlich                    21


Stuttgart Ost: Stadtteil in Wartestellung                     22


Stuttgart Süd: Anhaltend positive Entwicklung                 23


Büromarkt Stuttgart im Überblick                              25


Prognose: Stuttgarter Büromarkt im Aufwind                    27


Ihre Ansprechpartner                                          28


ELLWANGER & GEIGER Real Estate                                29
VORWORT

STUTTGART – AUF ZUKUNFT PROGRAMMIERT.

Stuttgart ist eine Stadt voller Innovationen und Ideen, eine Stadt in Bewegung und im Aufbruch.


Geht es um Investitionen, Produktivität, Dienstleistungen, Freizeitgestaltung oder städtebauliche
Entwicklungen, gehört Stuttgart zu den aktivsten und attraktivsten Städten Europas.


Die globale Wirtschaftskrise ist weitgehend überwunden. Die Auftragsbücher der hiesigen Unter-
nehmen haben sich wieder gefüllt, ihre Produkte sind weltweit gefragt und die Zahl der Arbeits-
plätze hat zugenommen. In Stuttgart sind heute rund 17.000 Unternehmen mit knapp 350.000
Beschäftigten aus zahlreichen Branchen ansässig, die insgesamt eine Bruttowertschöpfung von rund
31 Milliarden Euro erwirtschaften. In den letzten drei Jahren ist die Beschäftigung trotz Wirtschafts-
krise um rund 1 Prozent gewachsen. Das ist eine erfreuliche Bilanz, die das Ergebnis von jahrelanger
zielorientierter und verlässlicher städtischer Wirtschaftspolitik ist. Hieran gilt es anzuknüpfen und die
Stadt fit für die Zukunft zu machen. Eine soeben abgeschlossene Studie, in der wir der Frage nach-
gegangen sind: „Welche Kompetenzfelder stehen zukünftig im Fokus der Landeshauptstadt“ ergab:
Mit Blick auf die vorhandenen Kompetenzfelder und starken Wirtschaftszweige hat Stuttgart
drei Zukunftsthemen, die es auszubauen gilt. Dies sind: Nachhaltige Mobilität, Wissen für morgen,
Einzelhandel und Tourismus. Durch die Wachstumsimpulse in diesen drei Zukunftsbranchen können
bis zum Jahr 2020 an die 18.600 neue Arbeitsplätze entstehen.


ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und die
praktizierte „Public-private-Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.


Mit dem Bericht „Stuttgarter Büromarkt“ informieren wir Sie detailliert über die Entwicklungen
in diesem Teilbereich des Immobilienmarktes und laden Sie ein, sich aktiv an der Entwicklung zu
beteiligen.




Dr. Wolfgang Schuster                                  Ines Aufrecht
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart       Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
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DIESE STADT HAT GUTE AUSSICHTEN. NUTZEN WIR SIE.

Die sieben Immobilienhochburgen konnten im Jahr 2010 ein Umsatzvolumen von insgesamt zirka
2,74 Millionen Quadratmeter verzeichnen, womit das Vorjahresergebnis um mehr als 19 Prozent
übertroffen wurde. Und Stuttgart? In der Landeshauptstadt wurden im letzten Jahr 194.000 Qua-
dratmeter neu vermietet. Das sind gute Zahlen und die große Nachfrage nach Flächen insbesondere
im Zentrum belegt, dass sich die Entwicklung fortsetzen wird. Trotzdem lohnt ein genauerer Blick,
denn wie so oft zeigt sich in der Analyse, dass es durchaus Unterschiede gibt. Zum einen entwickeln
sich nicht alle Bürostandorte in der Stadt mit der gleichen Dynamik. Zum anderen differenzieren
Mietinteressenten stärker als früher zwischen neuen und älteren Flächen. Dies liegt sicher an den
komplexen Anforderungen an die Gebäudetechnik wie zum Beispiel IT, aber auch daran, dass
Mieter immer weniger gewillt sind Objekte anzumieten, die heutigen Energie- und Ausstattungs-
standards nicht mehr gerecht werden. Was bedeutet dies für Vermieter und Investoren? Es wird in
den nächsten Jahren immer wichtiger werden, Büroobjekte auf einem aktuellen Stand zu halten,
Renovierungsstaus werden immer weniger und wenn nur mit deutlichen Abschlägen bei der Miete
akzeptiert werden. Darüber hinaus sollten alle Beteiligten die guten Aussichten nutzen, um neue
attraktive Standorte und neue Büroobjekte zu entwickeln und zu realisieren. Hier sind sicher die
Stadt, aber natürlich auch private Investoren gefordert.


Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das
Thema Büromarkt und Anmietung gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen




Mario Caroli                             Björn Holzwarth
STUTTGART – GUT GERÜSTET IN DIE ZUKUNFT
Stuttgart präsentiert sich nach wie vor sowohl als ein Garant für wirtschaftliche Stabilität als auch als
Standort mit großem Entwicklungspotenzial. Nicht nur dass die Landeshauptstadt die wirtschaftlichen
Herausforderungen der vergangenen beiden Jahre mit Bravour gemeistert hat, ihr werden von der
Schweizer Denkfabrik Prognos im aktuellen Zukunftsatlas 2010 auch sehr hohe Chancen für die
kommenden Jahre prognostiziert.

BRANCHENVIELFALT                                                HOHES BILDUNGSNIVEAU
Ein Grund hierfür ist sicherlich die diversifizierte Branchen-   Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor des Wirtschaftsstand-
struktur, die den Standort auf feste Beine stellt. Zahlreiche   ortes Stuttgart ist die außergewöhnliche Dichte an hoch-
Unternehmen aus den Bereichen Engineering, Umwelt-              qualifizierten Beschäftigten: Mit 21,9 Prozent hat die
und Kommunikationstechnologie, Verlagswesen, Medien-            Stadt am Neckar die höchste Akademikerquote unter den
und Finanzwirtschaft ergänzen eine nach wie vor starke          deutschen Metropolen aufzuweisen. Vier große Universi-
Automobil- und Zulieferindustrie, die durch die rapide          täten mit ständig steigenden Studentenzahlen sorgen da-
steigende Nachfrage nach Elektromobilität und weiteren          für, dass dieses auch in Zukunft so bleiben wird.
alternativen Mobilitätskonzepten aktuell neuen Auf-
schwung erfährt. Darüber hinaus gibt es stetige Bemü-           NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE
hungen, im Stuttgarter Wirtschaftsraum neue Cluster zu          Die Arbeitslosenquote lag zum Ende des Jahres mit 5,8 Pro-
bilden. Der an der Stuttgarter Universität seit dem Winter-     zent weit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von
semester 2010/2011 in Kooperation mit der Universität           7,2 Prozent und erreichte in 2010 den niedrigsten Wert
Tübingen angebotene Studiengang „Medizintechnik“ so-            der letzten 18 Jahre. Und bei einem prognostizierten Wirt-
wie der ab dem kommenden Wintersemester belegbare               schaftswachstum von 2,5 Prozent für 2011 kann davon
Studiengang „Erneuerbare Energien“ können als erste             ausgegangen werden, dass die Beschäftigungssituation
Anzeichen einer Ansiedelung dieser Branchen in der              auch im kommenden Jahr zufriedenstellend sein wird.
schwäbischen Metropole betrachtet werden. Und auch              Erfreulich ist in diesem Zusammenhang, dass selbst bei
das Fraunhofer-Institut bietet mit seinem noch im Bau           einer Stagnation der Exporte allein der inländische
befindlichen „Zentrum für virtuelles Engineering“ eine          Konsumanstieg zu einem weiteren Wirtschaftswachstum
Plattform für die Förderung innovativer Technologien und        führen wird.
Arbeitslösungen in der Region.


                                                                KAUFKRAFT PRO KOPF 2010:
                                                                GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER


                                                                    München                                                             25.713
                                                                                                                                             3


                                                                    Düsseldorf                                                2
                                                                                                                              22.668


                                                                    Frankfurt                                             21.627
                                                                                                                             6


                                                                    Stuttgart                                            21.219
                                                                                                                             1


                                                                    Köln                                               20.648
                                                                                                                            8


                                                                    Hamburg                                          2
                                                                                                                     20.158


                                                                    Berlin                                16.880
                                                                                                            .
                                                                                                                           Alle Angaben in Euro

                                                                0                5.000   10.000          15.000           20.000           25.000

                                                                                          Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: Juni 2010
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                                                                                                                                                                                 9




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                                                                                                             Baufeld 5                 Baufeld 6              Baufeld 7
                                                                                                             noch verfügbar
                                                                                                                          r            Einzelh. + Wohnen      Wohnen + Büro
                                                                                                                                       Fertig 2014




                                                                                                                                                                    Wolfram
                                                                                      aße
                                                                             nner Str
                                                                   Heilbro




                                                                                                                                                                            st
                                                                                            Baufeld 4




                                                                                                                                                                        raße
                                                                                            noch verfügbar                                             Baufeld 8




                                                                                                                                                                           e
                                                                                                                                                       Einzelh. + Wohnen
                                                                                                                       Bibliothek 21                   Fertig 2014
                                                                                                                       Fertig 2011

                                                                                            Sparkassen Akademie
                                                                                            Fertig 2013
                                                                                                                       Europe-Plaza                    Baufeld 9
                                                                                                                                                       Einzelh. + Wohnen
                                                                                                                                                       Fertig 2014
                                                                                            Baufeld 13
     art




                                                                                            Pariser Höfe
      tuttg




                                                                                            Fertig 2012
                                                                                                                       Baufeld 12
                                                                                                                       noch verfügbar                  Baufeld 15
HBF S




                                                                                                                                                       noch verfügbar




                                                  Heutige Gleisanlage, zukünftig Baufeld A2
                                                  Wohnen




              STUTTGART 21 HAT FAHRT AUFGENOMMEN
              Erste Baumaßnahmen des Projektes Stuttgart 21 haben begonnen. Im Herbst 2010 wurde der Nordflügel
              des Bahnhofsgebäudes abgerissen und auch auf dem ehemaligen Omnibusbahnhof auf der Südseite
              wurden weitere vorbereitende Maßnahmen getroffen.

              Nach einer Überarbeitung der Planungen für das Areal A1               Die Baufelder 6, 8 und 9 entlang der Wolframstraße
              ersetzt die „Sparkassenakademie“, eine Ausbildungsstätte              haben in 2010 erneut für Furore gesorgt. Der kurz vor
              der Sparkassen, das hier ursprünglich vorgesehene Projekt             Ablauf der Frist von ECE, STRABAG und Bayerische Hausbau
              „Goldene Acht“ der LBBW. Der neue Entwurf umfasst ein                 gemeinschaftlich eingereichte Bauantrag beendete die
              Schulungszentrum, rund 160 Übernachtungsmöglichkei-                   Diskussion um eine bessere städtebauliche Einbindung
              ten in Appartements und Büroflächen für zirka 330 Mitar-               des Gesamtgefüges. Das innovative Konzept mit 43.000
              beiter. Rund 26.000 Sparkassenmitarbeiter werden hier                 Quadratmetern Einzelhandel, 4.500 Quadratmetern
              jährlich insgesamt rund 60.000 Schulungstage absolvieren              Gastronomie, einem 4-Sterne-Hotel mit 160 Zimmern
              und das neue Stadtviertel so zusätzlich beleben. Die Eröff-           sowie rund 400 Mietwohnungen überzeugte durch eine
              nung der mittlerweile zu voller Größe herangewachsenen                lockere, kleinteilige Bebauung. Die Eckbebauung Heil-
              „Bibliothek des 21. Jahrhunderts“, eines weiteren Publi-              bronner Straße/Wolframstraße sieht ein Hochhaus mit
              kumsmagneten mit einer prognostizierten Besucheranzahl                30 bis 50 Luxuswohnungen sowie Büroflächen in den
              von einer Million Besuchern pro Jahr, ist für das vierte              ersten 3 Etagen im Sockelgeschoss vor.
              Quartal 2011 avisiert. Auch dem Baubeginn des 16.300
              Quadratmeter umfassenden Büroprojektes „Europe Plaza“                 Die Entwicklungen des vergangenen Jahres machen deut-
              steht bei einer entsprechenden Vorvermietung nichts mehr              lich, dass das Areal A1 – sowohl für Projektentwickler als
              im Wege. Die „Pariser Höfe“, ein Projekt mit zirka 250                auch für Nutzer – nach wie vor interessante Möglichkeiten
              Wohnungen und einem Bürogebäude in Riegelform mit                     bietet. Denn in keiner anderen Großstadt sind derzeit so
              zirka 8.000 Quadratmetern, befinden sich bereits im Bau.               große zusammenhängende Grundstücks- und Büroflächen
              Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich zum zweiten                verfügbar wie derzeit mitten in der zentralsten Lage
              Quartal 2012.                                                         Stuttgarts.
VERMIETUNGSLEISTUNG ÜBERTRIFFT ALLE ERWARTUNGEN
Im Jahr 2010 präsentierte sich der Stuttgarter Büromarkt mit einem überraschenden und erfreu-
lichen Vermietungsergebnis. Rund 194.000 Quadratmeter neu vermietete Flächen spiegeln den
wirtschaftlichen Aufschwung und die hierdurch deutlich belebte Nachfrage nach Büroflächen
wider. Dieser Wert erreicht beinahe das Vermietungsvolumen aus dem Jahr 2000 mit knapp
200.000 Quadratmetern.

Gegenüber dem Vorjahr mit einem Ergebnis von rund           für eine Fläche über zirka 19.000 Quadratmeter an der
171.000 Quadratmetern konnte die Vermietungsleistung        Willy-Brandt-Straße zurückzuführen.
somit um rund 14 Prozent gesteigert werden. Im Betrach-     Die größte Einzelvermietung in 2010 wurde in der Innen-
tungszeitraum wurden insgesamt 301 Mietverträge abge-       stadt mit einem IT-Dienstleister über insgesamt 5.400
schlossen, 45 Verträge mehr als im Vorjahr.                 Quadratmeter abgeschlossen.


WEITERHIN GROSSE NACHFRAGE IN CITY                          AUFSCHWUNG IN DEN CITYRANDLAGEN
UND INNENSTADT                                              Auf Grund einzelner Anmietungen von Großnutzern
Die Stuttgarter City, das heißt der Bereich innerhalb des   konnten die Randlagen merklich zulegen.
Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss-Straße,      In Stuttgart-Zuffenhausen beispielsweise wurde das Teil-
Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, und die Innen-      marktergebnis durch eine Vermietung über rund 22.000
stadt waren auch in 2010 die am stärksten nachgefragten     Quadratmeter erheblich in die Höhe getrieben. Auch in
Lagen mit den meisten Vertragsabschlüssen.                  Vaihingen/Möhringen, Fasanenhof und Leinfelden-Echter-
Zwar wurden in 2009 in diesen Lagen rund 22.600 Qua-        dingen konnte eine deutlich gesteigerte Nachfrage ver-
dratmeter mehr Fläche vermietet, jedoch war dies größ-      zeichnet werden.
tenteils auf den Vertragsabschluss des Innenministeriums
10
                                                                                                                                                              11




VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 1995 – 2010 IN M 2

  250.000




  200.000




  150.000




  100.000




   50.000




       0

            1995      1996      1997   1998      1999     2000    2001      2002   2003       2004     2005     2006      2007    2008      2009     2010

                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010



VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2


                                   2000        2001       2002      2003       2004        2005        2006       2007       2008         2009       2010
                         City     35.350      25.350     19.000     4.600     55.100      33.300     43.000     61.500      44.400     38.200       32.800
                   Innenstadt     36.600      25.710    45.000    28.400      21.700      43.200      31.300    46.600      41.700       83.800     66.600
       Vaihingen/Möhringen        67.400      50.550      6.300    14.450     30.800      10.400     32.600     13.700      18.500       20.200     26.200
                   Fasanenhof      4.900       2.700     11.000   72.500       4.000       3.700      3.500      2.300      10.600        2.700      5.300
     Feuerbach/Zuffenhausen       40.400      16.700     6.000      8.400     20.600       9.800      2.000      6.800      12.300        3.300     28.500
                   Degerloch       3.830       5.700      2.700    3.000       6.000       3.400      4.500       7.200      9.200        4.900      2.100
                   Weilimdorf      4.900      13.150    16.000       750       3.000       6.600      6.000       5.100     12.800        5.900     11.400
      Bad Cannstatt/Wangen         2.000       5.000    18.000     14.000      7.700      24.600      13.500    15.400      12.500        8.100      8.300
     Leinfelden-Echterdingen      10.230      14.040     3.000      2.900      3.100      10.000       3.600    10.400      18.000        3.900     12.800
                      Gesamt     205.610   158.900      127.000   149.000    152.000    145.000      140.000   169.000     180.000    171.000      194.000

                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
VERMIETUNGSLEISTUNG NACH BRANCHEN
Die nachfragestärkste Gruppierung war auch in 2010               Der Flächenbedarf der „Finanzdienstleister“ lag mit
wieder die der „Sonstigen Büronutzer“, unter der Ärzte,          16.300 Quadratmetern rund 2.000 Quadratmeter über
Architekten, Ingenieure sowie Handels- und Industrie-            der Nachfrage des Jahres 2009. Der prozentuale Anteil
unternehmen gefasst werden. Der Flächenumsatz konnte             am gesamten Vermietungsumsatz blieb nahezu gleich.
hier mit zirka 93.200 Quadratmetern im Vergleich zum
Vorjahr nochmals gesteigert werden, was vor allem auf            Die Ausläufer der Finanzkrise und die damit einher-
die Großanmietung auf dem Xcel BusinessCampus in                 gehenden Kürzungen der Medien- und Werbebudgets
Stuttgart Zuffenhausen mit rund 22.000 Quadratmetern             der Unternehmen führten zu einem Nachfragerückgang
zurückzuführen ist.                                              im Bereich „Medien/Kommunikation“. Lag das Ergebnis
                                                                 im Vorjahr noch bei rund 10.500 Quadratmetern, so
Die IT- und Telekommunikationsbranche konnte ebenfalls           wurden in 2010 nur noch rund 7.900 Quadratmeter
einen deutlichen Nachfragezuwachs verzeichnen. Wurden            angemietet.
in 2009 nur rund 11.000 Quadratmeter angemietet, lag
das Ergebnis im Jahr 2010 bei zirka 34.900 Quadratmetern,        Auch im Bereich „Öffentliche Hand“ waren weniger Ver-
dies entspricht etwa 18 Prozent des Gesamtumsatzes.              tragsabschlüsse zu verzeichnen. Während das Vermie-
                                                                 tungsergebnis in 2009, bedingt durch die Anmietung
Die Gruppe der „Consultants“ konnte das Vorjahreser-             des Innenministeriums an der Willy-Brandt-Straße mit
gebnis mit rund 25.900 Quadratmetern angemieteter                rund 19.000 Quadratmetern, ungewöhnlich hoch war,
Bürofläche in 2010 um fast 100 Prozent steigern. Vor              gab es mit rund 15.800 Quadratmetern angemieteter
allem in der City und der Innenstadt wurden für diese            Fläche in 2010 einen deutlichen Nachfragerückgang.
Branche Verträge abgeschlossen.




UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

                                  2003     2004           2005         2006          2007            2008           2009           2010

      Medien/Kommunikation        5,02        4              8         6,64           6,27           5,56            6,14           4,07
           Finanzdienstleister    8,04       34             12         9,93          10,36          15,78            8,36           8,41
                  Consultants     7,03        5             10        20,29           18,4          13,39            7,72          13,35
            Öffentliche Hand      4,02        9             21         3,21          17,75           7,22          30,41            8,14
                     Sonstige    73,21       38             41        48,07          37,28          36,94          40,94           48,04
        IT/Telekommunikation      2,68       10              8        11,86           9,94          21,11            6,43          17,99

                      Gesamt       100      100            100          100           100             100            100             100

                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
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                                                                                                                                                  13




VERMIETUNGSLEISTUNG NACH FLÄCHENGRÖSSEN
Wie es für den Stuttgarter Büromarkt charakteristisch ist, wurden die meisten Flächen
im Segment bis 500 Quadratmeter nachgefragt. Mit insgesamt 222 Verträgen wurden
hier 40 Abschlüsse mehr getätigt als im Vorjahr.

In der City und der Innenstadt wurden davon 137 Büro-            metern wurden insgesamt 15 Flächen vermietet und somit
flächen angemietet. Ein weiterer Schwerpunkt lag auf den          5 Flächen mehr als in 2009.
südlichen Randlagen. Insgesamt wurden zirka 27 Prozent           Vier Verträge über insgesamt rund 39.930 Quadratmeter
der gesamten Vermietungsleistung in diesem Flächen-              wurden im Bereich der Flächen über 5.000 Quadratmeter
segment erbracht.                                                unterzeichnet. Dies entspricht rund 21 Prozent der gesam-
                                                                 ten Vermietungsleistung. Allein 22.000 Quadratmeter davon
Für Flächen zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern                 entfielen auf einen durch Bosch abgeschlossenen Vertrag
wurden 46 Verträge unterzeichnet, dies entspricht einem          für eine Fläche in Stuttgart-Zuffenhausen. 5.000 Qua-
Anteil von 17 Prozent am Gesamtumsatz. Das Vermie-               dratmeter konnten an eine private Bildungsakademie in
tungsergebnis für Flächen zwischen 1.001 und 2.000               Stuttgart-Feuerbach vermietet werden. Weitere 5.430
Quadratmeter blieb mit 14 Verträgen in 2010 im Vergleich         Quadratmeter wurden in der Innenstadt durch einen
zu 13 Abschlüssen im Vorjahr nahezu identisch. Die Flä-          IT-Dienstleister und zirka 7.100 Quadratmeter durch ein
chen wurden hauptsächlich in der Stuttgarter Innenstadt          Unternehmen für Bürobedarf in Stuttgart-Vaihingen
nachgefragt. Im Segment von 2.001 bis 5.000 Quadrat-             abgenommen.



VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH

   60.000
                                                    Gesamtfläche 2010:
   55.000
                                                    194.000 m2
   50.000                                           Gesamtfläche 2009:
   45.000                                           171.000 m2

   40.000

   35.000

   30.000

   25.000

   20.000

   15.000

   10.000

        0

                 < 500 m²           501 – 1.000           1.001 – 2.000              2.001 – 5.000                > 5.000 m²


                                                                                                                                           2010

                                                                                                                                           2009

VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH


      200        222
                                                    Gesamtanzahl 2010:
                       182                          301

                                                    Gesamtanzahl 2009:
      100                                           256



                                     46    47               14    13                    15   10
                                                                                                                    4     4
        0

                 < 500 m²           501 – 1.000           1.001 – 2.000              2.001 – 5.000                > 5.000 m²

                                                      Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
INSGESAMT LEICHT SINKENDE MIETPREISE
Die Durchschnittsmiete auf dem Stuttgarter Büroimmobilienmarkt lag zum 31.12. 2010 bei
11,00 Euro pro Quadratmeter und damit leicht unter dem Vorjahresergebnis. Die Mietpreise
bezogen auf die jeweiligen Produktqualitäten blieben stabil.

Insgesamt wurden 120 Verträge im Preissegment bis             NIEDRIGES PREISNIVEAU IN DEN AUSSEN-
10,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen, davon 32           BEZIRKEN NORD UND OST
Verträge für Preise bis zu 8,00 Euro pro Quadratmeter.        Das Flächenangebot in den Außenbezirken Nord (Feuer-
133 Mietverträge wurden zu Quadratmeterpreisen zwi-           bach/Zuffenhausen und Weilimdorf) und Ost (Bad Cann-
schen 10,01 und 13,00 Euro unterzeichnet.                     statt/Hedelfingen/Wangen) besteht zum Großteil aus
19 Verträge wurden zu Mietpreisen zwischen 13,01 und          Bestandsflächen mit einfacher Ausstattung. Das durch-
15,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Weitere 19         schnittliche Mietpreisniveau ist hierdurch entsprechend
Abschlüsse lagen im Segment zwischen 15,00 und 17,00          niedriger. Außerdem ist die Nachfrage nach Büroflächen
Euro pro Quadratmeter, 5 Verträge über 17,00 Euro pro         in diesen Bezirken vergleichsweise gering, da es sich auf
Quadratmeter.                                                 Grund der Durchmischung mit kleineren Handwerksbe-
                                                              trieben, Autowerkstätten, Tankstellen, Getränkehändlern
GEGENLÄUFIGE PREISENTWICKLUNGEN IN CITY                       und ähnlichem nicht um reine Bürostandorte handelt.
UND INNENSTADT
In der City entwickelte sich die Spitzenmiete leicht rück-    Bei detaillierter Betrachtung aller Teilmärkte fällt jedoch
läufig und sank von 18,00 Euro auf 17,50 Euro pro Qua-         auf, dass es nahezu überall größere Anmietung zu Kondi-
dratmeter. Die Durchschnittsmiete hingegen stieg von          tionen unter 8,00 Euro pro Quadratmeter gab. Hierbei
13,60 Euro auf 14,30 Euro pro Quadratmeter. Der Grund         handelt es sich teilweise um Interimsanmietungen in älteren
hierfür sind zahlreiche Abschlüsse in Neubauten, die aller-   Bestandsimmobilien oder um Flächen, in die überwiegend
dings zumeist für einen Preis unterhalb des Spitzensatzes     durch den Mieter investiert wurde.
vermietet wurden sowie Untervermietungen in neu-
wertigen Objekten, die subventioniert angeboten wurden.
In der Innenstadt blieb die Spitzenmiete mit 14,90 Euro
pro Quadratmeter stabil. Die Durchschnittsmiete fiel um
0,30 Euro auf 11,40 Euro pro Quadratmeter, da es neben
hochpreisigen Abschlüssen auch einige Anmietungen in
betagten und einfach ausgestatteten Büroimmobilien zu
verzeichnen gab.
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                                                                                                                                                           15




SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 1995 – 2010 IN € / M 2

    20,00

    19,00

    18,00

    17,00

    16,00
                                                           Spitzenm ieten
                                                           Spitzenmieten
                                                            p     m
    15,00

    14,00

    13,00

    12,00                                                  Durchsc hnittsmie ten
                                                           Durchschnittsmieten
                                                                 c         e
    11,00

    10,00

            1995   1996     1997   1998   1999     2000   2001      2002     2003       2004      2005    2006     2007      2008    2009     2010

                                                                                    Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010




SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2010 IN € / M 2

    20,00
                                                          Spitzenmieten
    17,50                                                 Durchschnittsmieten

    15,00

    12,50

    10,00

     7,50

     5,00

     2,50

       0

                     City                 Innenstadt             Außenbezirk Nord              Außenbezirk Ost            Außenbezirk Süd

                                                                                    Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
ANGEBOTSRESERVE LEICHT GESTIEGEN
Die Angebotsreserve hat sich wie erwartet gegenüber dem Vorjahr um 27.000 Quadratmeter erhöht
und lag zum 31.12.2010 bei rund 480.000 Quadratmetern. Bei einem Gesamtflächenbestand
von rund 7,42 Millionen Quadratmetern entspricht das einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent.



Zum einen wurden dem Stuttgarter Büromarkt im Jahr            Im Teilmarkt Weilimdorf hat sich der Leerstand in 2010
2010 rund 33.900 Quadratmeter Neubauflächen sowie              zwar um 12.900 Quadratmeter auf 42.300 Quadratmeter
rund 8.500 Quadratmeter kernsanierte Flächen zugeführt.       reduziert, die relativ geringe Nachfrage der letzten Jahre
Zum anderen wurden einige größere Bestandsgebäude             und die im Verhältnis zur Größe des Standortes viel zu
freigesetzt, deren Flächen teilweise zur Untermiete ange-     hohe Angebotsreserve lassen jedoch auch in den kommen-
boten wurden.                                                 den Jahren nicht auf Entspannung hoffen. In Leinfelden-
                                                              Echterdingen hat sich durch den Umzug eines IT-Dienst-
Vor allem in der Stuttgarter City stieg das Angebot deut-     leisters in ein neu erstelltes Bürogebäude und die dadurch
lich. Lag der Leerstand in 2009 noch bei rund 51.400          bedingte Freisetzung des bisherigen Unternehmenssitzes
Quadratmetern, so waren zum 31.12.2010 rund 71.600            der Leerstand weiter erhöht. Darüber hinaus zeigten sich
Quadratmeter vakant. Mit der Fertigstellung des Post-         die Teilmärkte stabil.
quartiers werden in 2011 weitere rund 13.500 Quadrat-
meter Bürofläche hinzukommen. Auch in der Innenstadt           Während im Jahr 2010 nur 42.400 Quadratmeter fertigge-
gab es eine Zunahme der freien Flächen um rund 10.000         stellt wurden, liegt das Fertigstellungsvolumen in 2011 bei
Quadratmeter.                                                 rund 71.500 Quadratmetern Bürofläche. Hierin sind rund
                                                              25.600 Quadratmeter kernsanierte Büroflächen enthalten.



ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2010

                                       Stuttgart-Innenstadt                                                                 Bad Can
                                       116.900 m2                                                                           19.700 m

15%                                    24 %                                                            9%                   4%

Stuttgart-City                                                                                         Weilimdorf
73.100 m2                                                                                              42.300 m2
16
                                                                                                                                                              17




             FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2

                350.000



                300.000



                250.000                                                Baufertigstellung
                                                                       Vorvermietung


                200.000



                150.000



                100.000



                 50.000



                      0
                              2001   2002   2003        2004   2005      2006         2007        2008        2009        2010         2011        2012

                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010




nstatt, Wangen etc.                         Degerloch             Fasanenhof                                                 Möhringen
m2                                          11.700 m2             28.200 m2                                                  30.100 m2

    16 %                                    2%     6%             6%                  12 %                                   6%                    100%

    Leinfelden-Echterdingen                        Feuerbach, Zuffenhausen            Vaihingen
    75.100 m2                                      27.200 m2                          55.700 m2

                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
BÜROMARKT BUNDESWEIT IM AUFWÄRTSTREND
Waren die Vermietungsergebnisse der Jahre 2008 und 2009 noch durch die weltweite
Wirtschaftskrise geprägt, so zeichnete sich an den deutschen Büromärkten in 2010
wieder eine deutlich positive Entwicklung ab, in Teilen wurden die Erwartungen sogar übertroffen.

Die merklich gestiegenen Vermietungsumsätze spiegelten      1,00 Euro auf 28,00 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.
die verbesserten Wirtschaftszahlen der Unternehmen und      Auch in Stuttgart war ein leichter Rückgang zu konsta-
die damit einhergehende erhöhte Nachfrage nach Büro-        tieren, allerdings liegt die Spitzenmiete hier nach wie vor
flächen wider.                                               bei stabilen 17,50 Euro pro Quadratmeter.


So konnten in den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frank-   Trotz des gestiegenen Flächenumsatzes ist das Flächen-
furt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) insgesamt rund     angebot zum Jahresende 2010 bundesweit größer ge-
2,74 Millionen Quadratmeter vermietet werden, was im        worden. Denn viele ältere Gebäude fanden keinen Nutzer
Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung von rund 19 Pro-     mehr und erhöhten die Angebotsreserve so maßgeblich.
zent entspricht. Auch am Standort Stuttgart konnte eine     Das Leerstandsergebnis wurde jedoch auch durch die
Zunahme des Flächenumsatzes um rund 14 Prozent fest-        Zuführung von Neubauflächen beeinflusst. So wurden zum
gestellt werden. Die Nachfrage konzentrierte sich hier      Beispiel in München einige bereits in den Jahren 2007
vorwiegend auf die zweite Jahreshälfte                      und 2008 angestoßenen Projekte fertig gestellt und auf
                                                            den Markt gebracht. Auf Grund der positiven Wirtschafts-
Die Spitzenmieten entwickelten sich in den sieben Metro-    prognosen ist davon auszugehen, dass die Nachfrage
polen sehr unterschiedlich: Während die Werte in Berlin,    gerade nach modernen Büroflächen weiter steigen wird
Düsseldorf und Frankfurt leicht stiegen, wurde beispiels-   und sich die Leerstände in den kommenden Jahren wieder
weise in München eine Reduzierung der Spitzenmiete um       rückläufig entwickeln werden.
18
                                                                                                                                                                     19




LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %

      20


                                                                                                                                                   2006
                                                                                                                                                      6
      15                                                                                                                                           2007
                                                                                                                                                      7
                                                                                                                                                   2008
                                                                                                                                                      8
                                                                                                                                                   2009
                                                                                                                                                      9
                                                                                                                                                   2010
      10




        5




        0

                   Frankfurt            Düsseldorf             Köln               München                 Berlin             Hamburg               Stuttgart

                                                                                             Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010




FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2010 IN M 2

  900.000

  800.000

  700.000

  600.000                                                                                                                                          München

  500.000                                                                                                                                          Frankfurt
                                                                                                                                                   Hamburg g
  400.000                                                                                                                                          Berlin
                                                                                                                                                   Düsseldorf
  300.000

  200.000                                                                                                                                          Köln
                                                                                                                                                   Stuttgart
                                                                                                                                                        g
  100.000

       0

            2003               2004                  2005             2006                2007            2008              2009                 2010
                                                                                             Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010




STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH


                                Flächenumsatz in m²                   Spitzenmiete in €          Durchschnittsmiete City in €        Leerstandsquote in %

                                      2010             2009            2010               2009           2010            2009            2010              2009
                   Berlin       425.000              420.000           20,50          20,20              14,00          15,00              8,9                 8,4
             Düsseldorf          370.000             232.000           23,50          22,50              16,50          16,50             11,5             10,3
        Frankfurt a. M.         500.000              360.000           35,60          35,00             22,00           22,00             15,1             14,3
              Hamburg           440.000              387.000           23,00          24,00              13,50          13,50              9,8                 7,5
                    Köln        220.000              200.000           20,00          21,00              11,25          12,50              8,9                 8,3
              München           590.000              530.000           29,00          13,00              14,20          13,90              8,2                 8,1

              Stuttgart          194.000             171.000           17,50          18,00             14,30           13,60              6,5                 6,5

                                                                                             Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
STUTTGART CITY/INNENSTADT:
VIEL POTENZIAL FÜR NEUEN SCHWUNG
In 2010 lag der Flächenumsatz in der City, also dem Bereich innerhalb des Cityrings, und der Innenstadt
bei insgesamt zirka 99.400 Quadratmetern.
Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang von zirka 23 Prozent oder 22.600 Quadratmetern.

33 Prozent der hier vermieteten Flächen, oder rund          Wurden in 2009 noch rund 58 Prozent der Flächen in der
32.800 Quadratmeter lagen im Bereich der City, was den      City zu Preisen von weniger als 14,00 Euro pro Quadrat-
vergleichsweise niedrigen Umsatzwerten des Jahres 2005      meter vermietet, so lag dieser Wert in 2010 erfreulicher-
entspricht. Dies bestätigte die Prognosen der vergangenen   weise nur bei 37 Prozent. Im Gegenzug stieg der Anteil
Jahre, nach denen die Vermietungszahlen in dieser Lage      der Flächen im Preissegment zwischen 14,01 und 16,00
auf Grund fehlender Neubauten kontinuierlich zurück-        Euro pro Quadratmeter von 29 Prozent im Vorjahr auf
gehen werden. Dem Mangel an zusammenhängenden               nun 48 Prozent an. 14 Prozent aller Abschlüsse wurden zu
Neubauflächen wurde mittlerweile jedoch durch den           einem Preis von 16,01 Euro pro Quadratmeter und mehr
Anstoß verschiedener Projekte entgegengewirkt. Seit 2010    unterzeichnet. Und lagen damit nahezu identisch zum
stehen dem Markt darüber hinaus rund 15.000 Quadrat-        Vorjahresergebnis bei 12 Prozent.
meter neubauähnliche Untermietflächen zur Verfügung.
Die Vermietungsleistung in der Innenstadt hingegen ist      In der Innenstadt wurden statt 83 Prozent der Flächen im
mit 66.600 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis der        Vorjahr nun 92 Prozent zu Preisen unter 14,00 Euro pro
vergangenen zehn Jahre. Ein Beweis, dass für viele Unter-   Quadratmeter vermietet. Der Anteil des Flächensegmen-
nehmen die Nähe zum Stadtzentrum weiterhin eine             tes bis 500 Quadratmeter stieg im Vorjahresvergleich um
wichtige Rolle spielt.                                      10 Prozent auf nun 28 Prozent an. Im Segment bis 1.000
                                                            Quadratmeter wurden sogar 53 Prozent der Flächen ver-
67 Prozent aller Verträge des betrachteten Teilmarktes      mietet, 20 Prozent mehr als in 2009.
wurden für Flächen in der Innenstadt unterzeichnet. In
der Stuttgarter City wurden trotz des geringeren Flächen-   Zirka 5 Prozent der Flächen oder rund 5.100 Quadratme-
umsatzes rund 12 Prozent mehr Verträge abgeschlossen        ter konnten zu Preisen über 16,01 Euro pro Quadratmeter
als im Vorjahr.                                             vermietet werden. Dies bedeutet einen Rückgang um
                                                            zirka 38 Prozent. In 2011 kann für dieses Segment von
                                                            einem Anstieg ausgegangen werden.
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                                                                                                                           21




STUTTGART NORD: NEUE KONZEPTE ERFORDERLICH
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN                                       WEILIMDORF
Die Anmietung von rund 22.000 Quadratmetern auf dem          Auch in Weilimdorf führte die Großanmietung eines IT-/
Xcel BusinessCampus in Zuffenhausen spiegelt die neue        Telekommunikationsunternehmens über zirka 5.400 Qua-
Zuversicht in der Automobil- und Zulieferindustrie, die      dratmeter und eine weitere Anmietung von rund 2.200
den Standort seit jeher prägt, wider. Waren in den vergan-   Quadratmetern zu einem überraschend guten Vermietungs-
genen Jahren auf Grund wirtschaftlicher Einbrüche gerade     ergebnis von insgesamt rund 11.400 Quadratmetern und
in dieser Branche deutlich rückläufige Vermietungszahlen      einem Anteil von zirka 66,7 Prozent am Gesamtumsatz.
zu verzeichnen, trug der Abschluss nun maßgeblich zum
besten Vermietungsergebnis seit zehn Jahren bei.             Dies ist besonders erfreulich, da der Standort bereits seit
                                                             einigen Jahren mit einem Rückgang der Vertragsabschlüsse
Darüber hinaus konnte mit einer privaten Bildungsein-        zu kämpfen hat und die durchschnittliche Vermietungs-
richtung ein weiterer bedeutender Vertrag über 5.000         leistung in den vergangenen zehn Jahren bei nur rund
Quadratmeter im Projekt OASIS II im Stadtteil Feuerbach      7.800 Quadratmetern pro Jahr lag.
abgeschlossen werden. Beide Verträge zusammen machten
insgesamt einen Anteil von rund 95 Prozent des gesamten      Der geplante Umzug der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Flächenumsatzes aus.                                         Ernst & Young an den Stuttgarter Flughafen im Jahr 2015
                                                             wird die Situation allerdings weiter verschärfen und den
Weitere Anmietungen lagen zumeist im Segment der             Leerstand um weitere rund 45.000 Quadratmeter erhöhen.
kleinen Flächen bis 500 Quadratmeter und im Preisniveau      Dies macht sicherlich endgültig eine Auseinandersetzung
bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. Lediglich 18 Prozent der     der Politik und der Eigentümer mit der Gesamtstruktur
Abschlüsse wurden zu einem Preis zwischen 12,00 und          des Gebietes erforderlich.
13,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
                                                             Insgesamt wurden 10 Mietverträge abgeschlossen, davon
                                                             6 Verträge für Flächengrößen unter 500 Quadratmetern.
                                                             Das Preisniveau lag bei 8 Verträgen unter 9,00 Euro pro
                                                             Quadratmeter, 2 Verträge wurden für Preise zwischen
                                                             9,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen.
STUTTGART OST: STADTTEIL IN WARTESTELLUNG
BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN
Nach der erfolgreichen Vermarktung diverser Neubauten         Im Flächensegment bis 500 Quadratmeter konnten 9 Ver-
wie dem Cannstatter Carré oder dem Otto-Hirsch-Center         träge über insgesamt zirka 2.060 Quadratmeter unter-
sowie großer und günstiger Flächen, zum Beispiel auf dem      zeichnet werden, was rund 25 Prozent der gesamten
Kodak Areal in Hedelfingen, war der Teilmarkt Stuttgart        Vermietungsleistung entspricht. 38 Prozent der vermiete-
Ost in den vergangenen zwei Jahren bereits durch eine         ten Flächen lagen im Segment zwischen 501 und 1.000
deutlich geringere Vermietungsleistung in Bezug auf die       Quadratmetern, weitere 37 Prozent im Größenbereich
Quadratmeterleistung geprägt. Auch in 2010 lag das            zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmetern.
Vermietungsergebnis bei nur zirka 8.300 Quadratmetern.
                                                              60 Prozent der im Osten der Stadt vermieteten Flächen
Die Schaffung eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen,       wurden zu Preisen unter 8,00 Euro pro Quadratmeter ver-
Büros und gemischter Nutzung auf dem 22 Hektar großen         mietet, rund 32 Prozent zu Quadratmeterpreisen zwischen
Areal des ehemaligen Güterbahnhofs am „Neckarpark“ ist        8,00 und 10,00 Euro. Zirka 8 Prozent der Flächen lagen
derzeit gestoppt, die Gesamtfinanzierung wird durch die        im Preissegment über 10,00 Euro pro Quadratmeter. Dies
Stadt Stuttgart überarbeitet. Weitere Projekte sind darüber   zeigt deutlich, dass ein Großteil der erfolgten Vermietungen
hinaus derzeit nicht in Planung, so dass mit einer kurz-      auf ältere Bestandsgebäude entfallen ist.
fristigen Zuführung von Neubauflächen in Stuttgart Ost
nicht zu rechnen ist.
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                                                                                                                             23




STUTTGART SÜD: ANHALTEND POSITIVE ENTWICKLUNG
DEGERLOCH                                                        LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Degerloch mit seiner direkten Anbindung sowohl an die            Nach dem drastischen Einbruch des Jahres 2009 konnten
Stuttgarter Innenstadt als auch an die Bundesstraße B27,         in Leinfelden-Echterdingen in 2010 insgesamt erfreuliche
die Autobahn A8 und den Flughafen zählt sicherlich zu            12.800 Quadratmeter Büroflächen vermittelt werden.
den attraktiven Lagen in der Region. Dennoch waren die           Auch die Anzahl der Verträge konnte hier um 230 Prozent
Vermietungszahlen an diesem Standort bereits im zweiten          auf 31 Abschlüsse erhöht werden. Besonders bei Nutzern
Jahr in Folge rückläufig und lagen in 2010 bei einer Gesamt-      aus der IT-/Telekommunikationsbranche fand dieser
leistung von insgesamt 2.100 Quadratmetern.                      Standort reges Interesse.


Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen-        Zirka 41 Prozent der Vermietungen entfielen auf Flächen-
segment bis 500 Quadratmeter, 2 Verträge wurden für              größen bis 500 Quadratmeter. Im Flächensegment zwi-
Flächengrößen zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern               schen 501 und 1.000 Quadratmetern wurden 27 Prozent
unterzeichnet. Die Abschlüsse entfielen in gleichen Teilen        der Verträge unterzeichnet. Darüber hinaus konnte ein
auf das Gebiet „Tränke“ und das Areal rund um den Alb-           Vertrag über 4.000 Quadratmeter mit einem Unternehmen
platz.                                                           aus dem Bereich „Consulting“ abgeschlossen werden.


35 Prozent der Flächen wurden zu Preisen unter 12,00             63 Prozent der Flächen wurden zu einem Preis unter
Euro pro Quadratmeter vermietet, 65 Prozent lagen im             9,00 Euro pro Quadratmeter angemietet. 25 Prozent
Preissegment zwischen 12,00 und 13,00 Euro pro Qua-              lagen im Preissegment zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro
dratmeter.                                                       Quadratmeter. Das Preisniveau lag bei rund 11 Prozent der
                                                                 Flächen zwischen 11,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter.
Am Standort Degerloch ist im Augenblick mit der
„Wilhelmshöhe“ nur ein Neubauprojekt in der Vermark-
tung. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2011 avisiert.
Die hier neu entstandenen Flächen sind bereits zu 65 Pro-
zent vermietet. Weitere Projekte sind nicht zu erwarten.
FASANENHOF
Seit der Fertigstellung des neuen Stadtbahnanschlusses       35 Prozent der vermieteten Flächen wurden im Segment
Anfang Dezember 2010 kann der Fasanenhof vom Stutt-          unter 500 Quadratmetern oder zwischen 501 und 1.000
garter Hauptbahnhof aus in 26 Minuten Fahrtzeit erreicht     Quadratmetern vermietet. 19 Prozent lagen zwischen
werden, wodurch der Standort nochmals deutlich an            1.001 und 4.000 Quadratmetern. Mit Nutzern aus den
Attraktivität gewonnen hat. Schon in 2010 war eine deut-     Bereichen Dienstleistung und IT konnte je ein Vertrag
liche Belebung des Teilmarktes spürbar. So konnte der        über eine Fläche zwischen 4.001 und 5.000 Quadrat-
Flächenumsatz in 2010 von 2.300 Quadratmetern im Vor-        metern und eine Fläche von mehr als 5.001 Quadrat-
jahr auf 5.300 Quadratmeter erhöht werden.                   metern abgeschlossen werden.


30 Prozent der vermieteten Flächen wurden im Segment         Die Mietpreise lagen bei 68 Prozent der vermieteten
bis 500 Quadratmeter angemietet. Für Flächengrößen           Flächen zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro Quadrat-
zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmetern und zwischen          meter, 25 Prozent wurden zu Preisen zwischen 12,00
2.001 und 3.000 Quadratmetern wurde je ein Vertrag mit       und 13,00 Euro pro Quadratmeter angemietet.
Nutzern aus den Bereichen der Energiewirtschaft und
dem Versicherungswesen abgeschlossen. Bei 90 Prozent         Das im Bau befindliche Büroprojekt STEP 8.2 konnte, wie
aller Verträge lag das Preisniveau zwischen 9,00 und         auch sein Vorgänger STEP 8.1, schon vor Fertigstellung
10,00 Euro pro Quadratmeter.                                 im 1. Quartal 2011 eine Vollvermietung aufweisen.
                                                             Aufgrund der Erfolgsgeschichte dieser Projekte sind die
Für das Objekt „AlphaHaus Stuttgart“, der ehemaligen         Planungen für das STEP 8.3 bereits angelaufen.
Zentrale der Debitel AG, wurde zwischenzeitlich ein
Sanierungskonzept verabschiedet. Diese Flächen in einer      Das ehemalige „IBM-Areal“ wurde durch die Umgestaltung
Größenordnung von 12.000 Quadratmetern sind somit            sowohl des Geländes als auch des Gebäudeensembles
wieder zeitnah verfügbar, sobald ein Nutzer gefunden         deutlich aufgewertet und heißt nun „Carré 5“. Hier stehen
wurde. Auch der „Business Park“ soll für die Anforderun-     rund 40.000 Quadratmeter Fläche auf einem campus-
gen an moderne Büroflächen fit gemacht werden. Eine            ähnlichen Terrain mit besonderer architektonischer Note
architektonische und technische Überarbeitung des            zur Vermietung. Mit einem IT-Dienstleister konnte bereits
gesamten Gebäudeensembles ist bereits vorgesehen.            ein Vertrag über rund 4.900 Quadratmeter abgeschlossen
                                                             werden.
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP
Das Gebiet Vaihingen/Möhringen und vor allem der STEP,       In Vaihingen/Möhringen wurden darüber hinaus verschie-
der im Jahr 2010 sein 10-jähriges Bestehen feierte, zählen   dene Projektentwicklungen so weit vorangetrieben, dass
nach wie vor zu den gefragten Bürostandorten im Stutt-       bereits über Planungsrecht verfügt wird und bei einer
garter Süden. So konnten hier mit einem Gesamtvolumen        entsprechenden Vorvermietungsquote kurzfristig mit einer
von 26.200 Quadratmetern rund 30 Prozent mehr Fläche         Realisierung begonnen werden kann.
als in 2009 vermietet werden. 61 Prozent der vermieteten
Flächen wurden allein im STEP abgeschlossen.
24
                                                                                           25



                                                              Büroflächenumsatz in 2010

                                                                  < 10.000 m2


                                                                  10.000 – 20.000 m2


                                                                  20.000 – 30.000 m2


                                                                  30.000 – 40.000 m2


                                                                  ab 40.000 m2


                                                                  Gewerbe-/Bürostandorte



       BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK


                                                       A 81
                                        Richtung Heilbronn




                       A 81
           Richtung Singen




A 8 Richtung
         ung
         uhe
   Karlsruhe




                      Autobahn-
                      kreuz Stuttgart
               A 81




                                                                 A 8 Richtung
                                                                 München
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                                                                                                                         27




STUTTGARTER BÜROMARKT IM AUFWIND
In 2010 konnten auf dem Stuttgarter Büromarkt mit 301 unterzeichneten Verträgen 45 Abschlüsse mehr
registriert werden als im Vorjahr, und mit 194.000 Quadratmetern vermieteter Fläche wurde das beste
Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt.

Dieser positive Trend wird sich in 2011 vermutlich fort-    MODERNE FLÄCHEN ZUNEHMEND NACHGEFRAGT
setzen, da sich bereits schon jetzt eine weiterhin gute     Darüber hinaus stellen Nutzer, die bereit sind, Flächen im
Nachfrage am Markt abzeichnet. Wir gehen deshalb von        Hochpreissegment anzumieten, zunehmend hohe An-
einem Büroflächenumsatz von zirka 200.000 Quadrat-          sprüche sowohl an die Gebäude- als auch an die Standort-
metern aus.                                                 qualität. So ist ein moderner Energiestandard, wie die
                                                            Zertifizierung nach LEED oder DGNB, neben Flächeneffizienz
SPITZENMIETEN STEIGEN AN                                    und Repräsentativität mittlerweile ein entscheidender
Bezüglich des Preisgefüges und der Größe der Flächen war    Faktor für eine Anmietungsentscheidung. Im Umkehrschluss
im vergangenen Jahr in Stuttgart kein einheitlicher Trend   zeigt sich immer mehr, dass ältere Bestandsgebäude, die
erkennbar.                                                  durch einfache Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise
                                                            farbliche Umgestaltung nur oberflächlich modernisiert
Vergleicht man die Spitzenmiete von 17,50 Euro pro          wurden, kaum am Markt positionierbar sind. So sind es
Quadratmeter mit der anderer Großstädte, so zeigt sich,     nach wie vor die hohen Nebenkosten und die fehlende
dass in der schwäbischen Metropole Büroflächen in           Flächeneffizienz, die dann – um das Gebäude überhaupt
Neubauqualität nach wie vor zu günstigen Konditionen        konkurrenzfähig zu machen – einen kontinuierlich fallenden
angemietet werden konnten. Gestiegene Grundstücks-          Mietpreis zur Folge haben.
preise und ein knappes Angebot an vakanten Flächen
erschweren Projektentwicklern jedoch zunehmend die          Abschließend kann gesagt werden, dass es für hochwertige
Realisierung neuer Bauvorhaben zu günstigen Konditionen.    Büroflächen auf Grund der gestiegenen Anforderungen
Eine Steigerung der Spitzenmiete ist somit mittelfristig    sicherlich auch künftig am Stuttgarter Markt eine starke
zu erwarten.                                                Nachfrage geben wird.
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Ulrich Nestel                      Sebastian Degen                      Helga Schöner
Leiter Bürovermietung und          Berater Bürovermietung               Ansprechpartnerin Research und
Einzelhandel Stuttgart             Telefon 0711/2148-166                Beraterin Bürovermietung
Telefon 0711/2148-291              Sebastian.Degen@privatbank.de        Telefon 0711/2148-269
Ulrich.Nestel@privatbank.de                                             Helga.Schoener@privatbank.de




                                                                         HAFTUNGSHINWEIS:
                                                                         Die Erstellung dieser Studie wurde mit
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                                                                         gen können die ELLWANGER & GEIGER
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                                                                         übernehmen.
                                                                         Hierfür bitten wir um Verständnis.



                                                                         BILDNACHWEIS:
                                                                         Manfred Storck: Seite 2, 3
Matthias Hägele                    Alice Disam
Berater Bürovermietung             Assistentin Gewerbliche Immobilien
Telefon 0711/2148-292              Telefon 0711/2148-297
Matthias.Haegele@privatbank.de     Alice.Disam@privatbank.de
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                                                                                                                                   29




ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE
ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um
die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und
Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell verändernden
Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger
Erfahrung im Immobiliengeschäft.




GEWERBLICHE IMMOBILIEN                    IMMOBILIEN MANAGEMENT                           ASSET MANAGEMENT
Umfangreiches Research bildet die         Mit intelligenten Life-Cycle-Konzepten          Wir betreuen nationale und interna-
Basis für unsere marktkonformen           bringen und halten wir Ihre Liegen-             tionale Investoren umfassend vom
Standort-, Portfolio- und Wirtschaft-     schaften auf Erfolgskurs und begleiten          Markteintritt bis zum Exit. Immer auf
lichkeitsanalysen. Daraus leiten wir      sie während des gesamten Lebens-                der Basis eines fundierten Research,
Strategien ab, deren Ziel die Aktivie-    zyklus. Dabei sind wir bundesweit               um die Entwicklung und Umsetzung
rung von Ertrags- und Wirtschaft-         mit über sieben Standorten immer                einer Anlagestrategie zielgerichtet
lichkeitspotenzialen ist.                 direkt vor Ort.                                 unterstützen zu können. Als Spezia-
                                                                                          listen in der Wertermittlung erstellen
Neben umfangreichen Vermietungs-          UNSERE LEISTUNGEN                               wir für unsere Kunden auch Gutachten
dienstleistungen zählen das Projekt-        Bestandsberatung                              nach nationalen und internationalen
consulting und das Transaktions-            Projektmanagement                             Standards – für Einzelobjekte wie für
geschäft zu unseren Kernkompetenzen.        Technisches Objektmanagement                  Portfolios.
Bei Immobilieninvestments verfolgen         Kaufmännisches
wir einen ganzheitlichen Consulting-        Objektmanagement                              UNSERE LEISTUNGEN
ansatz: Angefangen bei der Entwick-         Life-Cycle-Management                           Strategische Beratung
lung von Vermarktungsstrategien                                                             Akquisition
über die Aufarbeitung von Objekt-                                                           Bewertungen nach Red Book,
daten bis hin zur Realisierung von                                                          § 194 BauGB sowie Beleihungs-
Vermarktungsprozessen sind wir Ihr                                                          wertermittlungen gemäß § 12 HGB
Partner.                                                                                    Due-Diligence-Prüfungen
                                                               Hamburg                      Portfolio Management
UNSERE LEISTUNGEN                                                              Berlin

  Research
  Investmentanalyse und -beratung
                                                  Dortmund                      Dresden
  Transaktion, An- und Vermietung
                                                                                              UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN
  von Büro-, Einzelhandels-, Industrie-
  und Logistikflächen                                   Frankfurt                                Einzelhandelsmarktbericht
                                                                                                Logistikmarktbericht
                                                                                                Investmentmarktbericht
                                                         Stuttgart
                                                                     München                  erhalten Sie kostenfrei unter:
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BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Real Estate
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Telefon 0711/2148-297, Telefax 0711/2148-290
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STUTTGARTER BÜROMARKT 2010 / 2011

  • 2. BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK Volumen Repräsentative Durchschnitts- Leerstand Leerstand Angebots- Fertigstellungs- Vorver- Jahr in m2 Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen mietungs- in Mio. m2 in m2 volumen in m2 1993 140.000 16,36 € 14,50 € 160.000 2,80 5,609 345.000 k. A. 1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A. 1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A. 1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A. 1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A. 1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A. 1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A. 2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A. 2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000 2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000 2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000 2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500 2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400 2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500 2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400 2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000 2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000 2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400 * Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 3. S TU TTGART 21 (B A U F E L D A 1 ) TUTTG ART 1) Büro + Einzelhandel + Wohnen r Einze ha e Wohne eh hn n Detail sieh Seit Details siehe Seite 9 ails iehe eite LO O K 2 1 PHÖNIX PHÖ NIX BA U IX Türlen eilbro Tür n Hei bronnerstraß Tü en-/Heilbronnerstraße ron raße ß Bü Bür Bü o + Einzelhandel + Wohn n n nde nde Wohne e hne Königstraße 5 önigs raße gstra gs ß s gep Fer gepl. Fe gstellung nicht bekannt Fertig e lu nicht be an u t bekan Büro Büro PO S TQ U AR T IER T TIER f tiggestellt 2008 fertiggestellt 2008 gestel t s el Lautens h erstra La enschlagerstraße Lautenschlagerstraße 17 Büro + Einzelhandel üro Einzel nzelha del Fertigst llung 1 Fertigstellung 2011 tigste stellu C I T Y GAT E TY T Kriegsbergstraße 11 straße t ß Büro + Einzelhandel ü elh ndel lha e gepl. Fertigstellung nicht bekannt e rtigstellung ni t b kan n n nn MO T EL O N E O L Lautenschlag rstra e 1 Lautenschlagerstraße 14 e a t BÜ L OW CA R R LOW W RRÉ Hoteln ub Hotelneubau elneub u Lau nsc lage Lautenschlager traße 20 erstraße e g l gepl. Fertigstellung 2011 rtigstellung 201 tellu Bü Büro + Einzelhandel Einzelh ndel e gepl. Fertigstellung 2012 p . Fe i t u g 1 QU A D R A T Büchsens ß 6a Büchsenstraße 26a h n Bür Büro + Einzelhandel ü Einz lhand nze nz lhande de f fe tigges e lt 201 fertiggestellt 2011 g el W IN DOW ‘S OW Th odo -H ss-Stra e Theod r-H uss-Straße 7 odo -Heus traße Büro + Einz lhandel ü Einze and nze POSTO‘S ST ‘S f tigges lt 2009 fertiggestellt 2009 es t s Alt Poststraße 3 Alte Poststr t o Büro Einze ha Büro + Einzelhan ze han e GALLIO N H AUS GAL A fertiggestellt 20 rt gestel 20 l Theodor-Heuss-Straße 8 heodor He s-Stra e d - -Straße THEO 10 THE O 1 0 H OS P I T A L H O F S Büro + Einzelhandel ür nzelhandel lhande de Th odor-H ss-S Theodor-Heuss-Straße 10 he dor H S e Büchsenstraße chs n ß fertiggeste lt 2011 ertiggeste t 2 tiggestel ig e Bür Bür Bü o + E nzelhandel Einzelha d ze ha e a B Büro gepl. Fertigstellung 2011 epl Fe tigst llun p st luu 1 gepl. Fer tigs llung 2013 ep . r igste ng 2013 p g g C A SA NOVA CA S A N OVA V P inenst ße Paulinenstraße 41 en nstra Büro ü gepl. Fertigst llung 2011 epl F ti ig igste u 20 Quelle: Manfred Storck
  • 4. D A V IN CI INCI Bü Büro + Einzelhandel Einze hand nzelh ze h gepl. Fertigstellu g nicht be an gepl Fertigste ung nicht bekannt g tb 3–5 n ndel 09 E 65 Eberhardstraße 65 erhard ra a Büro + Einz lhandel ü Einzelhande Einze n ge Fe tigstellung 2013 gepl. Fertigstellung 2013 e Fer igstellu er QU QU A R T I E R S Bür Büro + Einzelhandel + Wohnen üro E nz ha de W hn n a de h gepl. gep Fe igstellu g 201 ge l. Fertigstellung 2013 lung 20 PAULIN EN Paulin straße Paul nenstraße au u ß Bü Büro ü gepl. gep e g ell g nicht kann ge l. Fertigstellung nicht bekan t lu n CA L E ID O A D Tübi Tü g r Str Tübinger St aße S B Büro + E nzelhandel Ei zel e d gepl. Fertigstellung nicht bekan t epl Fer g tellung nich b annt p g nicht
  • 5. 4 5 INHALT Vorwort 6 Stuttgart – gut gerüstet in die Zukunft 8 Stuttgart 21 hat Fahrt aufgenommen 9 Vermietungsleistung übertrifft alle Erwartungen 10 Vermietungsleistung nach Branchen 12 Vermietungsleistung nach Flächengrößen 13 Insgesamt leicht sinkende Mietpreise 14 Angebotsreserve leicht gestiegen 16 Büromarkt bundesweit im Aufwärtstrend 18 Stuttgart City/Innenstadt: Viel Potenzial für neuen Schwung 20 Stuttgart Nord: Neue Konzepte erforderlich 21 Stuttgart Ost: Stadtteil in Wartestellung 22 Stuttgart Süd: Anhaltend positive Entwicklung 23 Büromarkt Stuttgart im Überblick 25 Prognose: Stuttgarter Büromarkt im Aufwind 27 Ihre Ansprechpartner 28 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29
  • 6. VORWORT STUTTGART – AUF ZUKUNFT PROGRAMMIERT. Stuttgart ist eine Stadt voller Innovationen und Ideen, eine Stadt in Bewegung und im Aufbruch. Geht es um Investitionen, Produktivität, Dienstleistungen, Freizeitgestaltung oder städtebauliche Entwicklungen, gehört Stuttgart zu den aktivsten und attraktivsten Städten Europas. Die globale Wirtschaftskrise ist weitgehend überwunden. Die Auftragsbücher der hiesigen Unter- nehmen haben sich wieder gefüllt, ihre Produkte sind weltweit gefragt und die Zahl der Arbeits- plätze hat zugenommen. In Stuttgart sind heute rund 17.000 Unternehmen mit knapp 350.000 Beschäftigten aus zahlreichen Branchen ansässig, die insgesamt eine Bruttowertschöpfung von rund 31 Milliarden Euro erwirtschaften. In den letzten drei Jahren ist die Beschäftigung trotz Wirtschafts- krise um rund 1 Prozent gewachsen. Das ist eine erfreuliche Bilanz, die das Ergebnis von jahrelanger zielorientierter und verlässlicher städtischer Wirtschaftspolitik ist. Hieran gilt es anzuknüpfen und die Stadt fit für die Zukunft zu machen. Eine soeben abgeschlossene Studie, in der wir der Frage nach- gegangen sind: „Welche Kompetenzfelder stehen zukünftig im Fokus der Landeshauptstadt“ ergab: Mit Blick auf die vorhandenen Kompetenzfelder und starken Wirtschaftszweige hat Stuttgart drei Zukunftsthemen, die es auszubauen gilt. Dies sind: Nachhaltige Mobilität, Wissen für morgen, Einzelhandel und Tourismus. Durch die Wachstumsimpulse in diesen drei Zukunftsbranchen können bis zum Jahr 2020 an die 18.600 neue Arbeitsplätze entstehen. ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und die praktizierte „Public-private-Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht. Mit dem Bericht „Stuttgarter Büromarkt“ informieren wir Sie detailliert über die Entwicklungen in diesem Teilbereich des Immobilienmarktes und laden Sie ein, sich aktiv an der Entwicklung zu beteiligen. Dr. Wolfgang Schuster Ines Aufrecht Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
  • 7. 6 7 DIESE STADT HAT GUTE AUSSICHTEN. NUTZEN WIR SIE. Die sieben Immobilienhochburgen konnten im Jahr 2010 ein Umsatzvolumen von insgesamt zirka 2,74 Millionen Quadratmeter verzeichnen, womit das Vorjahresergebnis um mehr als 19 Prozent übertroffen wurde. Und Stuttgart? In der Landeshauptstadt wurden im letzten Jahr 194.000 Qua- dratmeter neu vermietet. Das sind gute Zahlen und die große Nachfrage nach Flächen insbesondere im Zentrum belegt, dass sich die Entwicklung fortsetzen wird. Trotzdem lohnt ein genauerer Blick, denn wie so oft zeigt sich in der Analyse, dass es durchaus Unterschiede gibt. Zum einen entwickeln sich nicht alle Bürostandorte in der Stadt mit der gleichen Dynamik. Zum anderen differenzieren Mietinteressenten stärker als früher zwischen neuen und älteren Flächen. Dies liegt sicher an den komplexen Anforderungen an die Gebäudetechnik wie zum Beispiel IT, aber auch daran, dass Mieter immer weniger gewillt sind Objekte anzumieten, die heutigen Energie- und Ausstattungs- standards nicht mehr gerecht werden. Was bedeutet dies für Vermieter und Investoren? Es wird in den nächsten Jahren immer wichtiger werden, Büroobjekte auf einem aktuellen Stand zu halten, Renovierungsstaus werden immer weniger und wenn nur mit deutlichen Abschlägen bei der Miete akzeptiert werden. Darüber hinaus sollten alle Beteiligten die guten Aussichten nutzen, um neue attraktive Standorte und neue Büroobjekte zu entwickeln und zu realisieren. Hier sind sicher die Stadt, aber natürlich auch private Investoren gefordert. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Büromarkt und Anmietung gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Mario Caroli Björn Holzwarth
  • 8. STUTTGART – GUT GERÜSTET IN DIE ZUKUNFT Stuttgart präsentiert sich nach wie vor sowohl als ein Garant für wirtschaftliche Stabilität als auch als Standort mit großem Entwicklungspotenzial. Nicht nur dass die Landeshauptstadt die wirtschaftlichen Herausforderungen der vergangenen beiden Jahre mit Bravour gemeistert hat, ihr werden von der Schweizer Denkfabrik Prognos im aktuellen Zukunftsatlas 2010 auch sehr hohe Chancen für die kommenden Jahre prognostiziert. BRANCHENVIELFALT HOHES BILDUNGSNIVEAU Ein Grund hierfür ist sicherlich die diversifizierte Branchen- Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor des Wirtschaftsstand- struktur, die den Standort auf feste Beine stellt. Zahlreiche ortes Stuttgart ist die außergewöhnliche Dichte an hoch- Unternehmen aus den Bereichen Engineering, Umwelt- qualifizierten Beschäftigten: Mit 21,9 Prozent hat die und Kommunikationstechnologie, Verlagswesen, Medien- Stadt am Neckar die höchste Akademikerquote unter den und Finanzwirtschaft ergänzen eine nach wie vor starke deutschen Metropolen aufzuweisen. Vier große Universi- Automobil- und Zulieferindustrie, die durch die rapide täten mit ständig steigenden Studentenzahlen sorgen da- steigende Nachfrage nach Elektromobilität und weiteren für, dass dieses auch in Zukunft so bleiben wird. alternativen Mobilitätskonzepten aktuell neuen Auf- schwung erfährt. Darüber hinaus gibt es stetige Bemü- NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE hungen, im Stuttgarter Wirtschaftsraum neue Cluster zu Die Arbeitslosenquote lag zum Ende des Jahres mit 5,8 Pro- bilden. Der an der Stuttgarter Universität seit dem Winter- zent weit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von semester 2010/2011 in Kooperation mit der Universität 7,2 Prozent und erreichte in 2010 den niedrigsten Wert Tübingen angebotene Studiengang „Medizintechnik“ so- der letzten 18 Jahre. Und bei einem prognostizierten Wirt- wie der ab dem kommenden Wintersemester belegbare schaftswachstum von 2,5 Prozent für 2011 kann davon Studiengang „Erneuerbare Energien“ können als erste ausgegangen werden, dass die Beschäftigungssituation Anzeichen einer Ansiedelung dieser Branchen in der auch im kommenden Jahr zufriedenstellend sein wird. schwäbischen Metropole betrachtet werden. Und auch Erfreulich ist in diesem Zusammenhang, dass selbst bei das Fraunhofer-Institut bietet mit seinem noch im Bau einer Stagnation der Exporte allein der inländische befindlichen „Zentrum für virtuelles Engineering“ eine Konsumanstieg zu einem weiteren Wirtschaftswachstum Plattform für die Förderung innovativer Technologien und führen wird. Arbeitslösungen in der Region. KAUFKRAFT PRO KOPF 2010: GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER München 25.713 3 Düsseldorf 2 22.668 Frankfurt 21.627 6 Stuttgart 21.219 1 Köln 20.648 8 Hamburg 2 20.158 Berlin 16.880 . Alle Angaben in Euro 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: Juni 2010
  • 9. 8 9 ße ra Türlenst Baufeld 5 Baufeld 6 Baufeld 7 noch verfügbar r Einzelh. + Wohnen Wohnen + Büro Fertig 2014 Wolfram aße nner Str Heilbro st Baufeld 4 raße noch verfügbar Baufeld 8 e Einzelh. + Wohnen Bibliothek 21 Fertig 2014 Fertig 2011 Sparkassen Akademie Fertig 2013 Europe-Plaza Baufeld 9 Einzelh. + Wohnen Fertig 2014 Baufeld 13 art Pariser Höfe tuttg Fertig 2012 Baufeld 12 noch verfügbar Baufeld 15 HBF S noch verfügbar Heutige Gleisanlage, zukünftig Baufeld A2 Wohnen STUTTGART 21 HAT FAHRT AUFGENOMMEN Erste Baumaßnahmen des Projektes Stuttgart 21 haben begonnen. Im Herbst 2010 wurde der Nordflügel des Bahnhofsgebäudes abgerissen und auch auf dem ehemaligen Omnibusbahnhof auf der Südseite wurden weitere vorbereitende Maßnahmen getroffen. Nach einer Überarbeitung der Planungen für das Areal A1 Die Baufelder 6, 8 und 9 entlang der Wolframstraße ersetzt die „Sparkassenakademie“, eine Ausbildungsstätte haben in 2010 erneut für Furore gesorgt. Der kurz vor der Sparkassen, das hier ursprünglich vorgesehene Projekt Ablauf der Frist von ECE, STRABAG und Bayerische Hausbau „Goldene Acht“ der LBBW. Der neue Entwurf umfasst ein gemeinschaftlich eingereichte Bauantrag beendete die Schulungszentrum, rund 160 Übernachtungsmöglichkei- Diskussion um eine bessere städtebauliche Einbindung ten in Appartements und Büroflächen für zirka 330 Mitar- des Gesamtgefüges. Das innovative Konzept mit 43.000 beiter. Rund 26.000 Sparkassenmitarbeiter werden hier Quadratmetern Einzelhandel, 4.500 Quadratmetern jährlich insgesamt rund 60.000 Schulungstage absolvieren Gastronomie, einem 4-Sterne-Hotel mit 160 Zimmern und das neue Stadtviertel so zusätzlich beleben. Die Eröff- sowie rund 400 Mietwohnungen überzeugte durch eine nung der mittlerweile zu voller Größe herangewachsenen lockere, kleinteilige Bebauung. Die Eckbebauung Heil- „Bibliothek des 21. Jahrhunderts“, eines weiteren Publi- bronner Straße/Wolframstraße sieht ein Hochhaus mit kumsmagneten mit einer prognostizierten Besucheranzahl 30 bis 50 Luxuswohnungen sowie Büroflächen in den von einer Million Besuchern pro Jahr, ist für das vierte ersten 3 Etagen im Sockelgeschoss vor. Quartal 2011 avisiert. Auch dem Baubeginn des 16.300 Quadratmeter umfassenden Büroprojektes „Europe Plaza“ Die Entwicklungen des vergangenen Jahres machen deut- steht bei einer entsprechenden Vorvermietung nichts mehr lich, dass das Areal A1 – sowohl für Projektentwickler als im Wege. Die „Pariser Höfe“, ein Projekt mit zirka 250 auch für Nutzer – nach wie vor interessante Möglichkeiten Wohnungen und einem Bürogebäude in Riegelform mit bietet. Denn in keiner anderen Großstadt sind derzeit so zirka 8.000 Quadratmetern, befinden sich bereits im Bau. große zusammenhängende Grundstücks- und Büroflächen Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich zum zweiten verfügbar wie derzeit mitten in der zentralsten Lage Quartal 2012. Stuttgarts.
  • 10. VERMIETUNGSLEISTUNG ÜBERTRIFFT ALLE ERWARTUNGEN Im Jahr 2010 präsentierte sich der Stuttgarter Büromarkt mit einem überraschenden und erfreu- lichen Vermietungsergebnis. Rund 194.000 Quadratmeter neu vermietete Flächen spiegeln den wirtschaftlichen Aufschwung und die hierdurch deutlich belebte Nachfrage nach Büroflächen wider. Dieser Wert erreicht beinahe das Vermietungsvolumen aus dem Jahr 2000 mit knapp 200.000 Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahr mit einem Ergebnis von rund für eine Fläche über zirka 19.000 Quadratmeter an der 171.000 Quadratmetern konnte die Vermietungsleistung Willy-Brandt-Straße zurückzuführen. somit um rund 14 Prozent gesteigert werden. Im Betrach- Die größte Einzelvermietung in 2010 wurde in der Innen- tungszeitraum wurden insgesamt 301 Mietverträge abge- stadt mit einem IT-Dienstleister über insgesamt 5.400 schlossen, 45 Verträge mehr als im Vorjahr. Quadratmeter abgeschlossen. WEITERHIN GROSSE NACHFRAGE IN CITY AUFSCHWUNG IN DEN CITYRANDLAGEN UND INNENSTADT Auf Grund einzelner Anmietungen von Großnutzern Die Stuttgarter City, das heißt der Bereich innerhalb des konnten die Randlagen merklich zulegen. Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss-Straße, In Stuttgart-Zuffenhausen beispielsweise wurde das Teil- Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, und die Innen- marktergebnis durch eine Vermietung über rund 22.000 stadt waren auch in 2010 die am stärksten nachgefragten Quadratmeter erheblich in die Höhe getrieben. Auch in Lagen mit den meisten Vertragsabschlüssen. Vaihingen/Möhringen, Fasanenhof und Leinfelden-Echter- Zwar wurden in 2009 in diesen Lagen rund 22.600 Qua- dingen konnte eine deutlich gesteigerte Nachfrage ver- dratmeter mehr Fläche vermietet, jedoch war dies größ- zeichnet werden. tenteils auf den Vertragsabschluss des Innenministeriums
  • 11. 10 11 VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 1995 – 2010 IN M 2 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010 VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 City 35.350 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 Innenstadt 36.600 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 Vaihingen/Möhringen 67.400 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 Fasanenhof 4.900 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 Feuerbach/Zuffenhausen 40.400 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 Degerloch 3.830 5.700 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 Weilimdorf 4.900 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 Bad Cannstatt/Wangen 2.000 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 Leinfelden-Echterdingen 10.230 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 Gesamt 205.610 158.900 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 12. VERMIETUNGSLEISTUNG NACH BRANCHEN Die nachfragestärkste Gruppierung war auch in 2010 Der Flächenbedarf der „Finanzdienstleister“ lag mit wieder die der „Sonstigen Büronutzer“, unter der Ärzte, 16.300 Quadratmetern rund 2.000 Quadratmeter über Architekten, Ingenieure sowie Handels- und Industrie- der Nachfrage des Jahres 2009. Der prozentuale Anteil unternehmen gefasst werden. Der Flächenumsatz konnte am gesamten Vermietungsumsatz blieb nahezu gleich. hier mit zirka 93.200 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr nochmals gesteigert werden, was vor allem auf Die Ausläufer der Finanzkrise und die damit einher- die Großanmietung auf dem Xcel BusinessCampus in gehenden Kürzungen der Medien- und Werbebudgets Stuttgart Zuffenhausen mit rund 22.000 Quadratmetern der Unternehmen führten zu einem Nachfragerückgang zurückzuführen ist. im Bereich „Medien/Kommunikation“. Lag das Ergebnis im Vorjahr noch bei rund 10.500 Quadratmetern, so Die IT- und Telekommunikationsbranche konnte ebenfalls wurden in 2010 nur noch rund 7.900 Quadratmeter einen deutlichen Nachfragezuwachs verzeichnen. Wurden angemietet. in 2009 nur rund 11.000 Quadratmeter angemietet, lag das Ergebnis im Jahr 2010 bei zirka 34.900 Quadratmetern, Auch im Bereich „Öffentliche Hand“ waren weniger Ver- dies entspricht etwa 18 Prozent des Gesamtumsatzes. tragsabschlüsse zu verzeichnen. Während das Vermie- tungsergebnis in 2009, bedingt durch die Anmietung Die Gruppe der „Consultants“ konnte das Vorjahreser- des Innenministeriums an der Willy-Brandt-Straße mit gebnis mit rund 25.900 Quadratmetern angemieteter rund 19.000 Quadratmetern, ungewöhnlich hoch war, Bürofläche in 2010 um fast 100 Prozent steigern. Vor gab es mit rund 15.800 Quadratmetern angemieteter allem in der City und der Innenstadt wurden für diese Fläche in 2010 einen deutlichen Nachfragerückgang. Branche Verträge abgeschlossen. UMSATZ NACH BRANCHEN IN % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 Sonstige 73,21 38 41 48,07 37,28 36,94 40,94 48,04 IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 13. 12 13 VERMIETUNGSLEISTUNG NACH FLÄCHENGRÖSSEN Wie es für den Stuttgarter Büromarkt charakteristisch ist, wurden die meisten Flächen im Segment bis 500 Quadratmeter nachgefragt. Mit insgesamt 222 Verträgen wurden hier 40 Abschlüsse mehr getätigt als im Vorjahr. In der City und der Innenstadt wurden davon 137 Büro- metern wurden insgesamt 15 Flächen vermietet und somit flächen angemietet. Ein weiterer Schwerpunkt lag auf den 5 Flächen mehr als in 2009. südlichen Randlagen. Insgesamt wurden zirka 27 Prozent Vier Verträge über insgesamt rund 39.930 Quadratmeter der gesamten Vermietungsleistung in diesem Flächen- wurden im Bereich der Flächen über 5.000 Quadratmeter segment erbracht. unterzeichnet. Dies entspricht rund 21 Prozent der gesam- ten Vermietungsleistung. Allein 22.000 Quadratmeter davon Für Flächen zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern entfielen auf einen durch Bosch abgeschlossenen Vertrag wurden 46 Verträge unterzeichnet, dies entspricht einem für eine Fläche in Stuttgart-Zuffenhausen. 5.000 Qua- Anteil von 17 Prozent am Gesamtumsatz. Das Vermie- dratmeter konnten an eine private Bildungsakademie in tungsergebnis für Flächen zwischen 1.001 und 2.000 Stuttgart-Feuerbach vermietet werden. Weitere 5.430 Quadratmeter blieb mit 14 Verträgen in 2010 im Vergleich Quadratmeter wurden in der Innenstadt durch einen zu 13 Abschlüssen im Vorjahr nahezu identisch. Die Flä- IT-Dienstleister und zirka 7.100 Quadratmeter durch ein chen wurden hauptsächlich in der Stuttgarter Innenstadt Unternehmen für Bürobedarf in Stuttgart-Vaihingen nachgefragt. Im Segment von 2.001 bis 5.000 Quadrat- abgenommen. VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH 60.000 Gesamtfläche 2010: 55.000 194.000 m2 50.000 Gesamtfläche 2009: 45.000 171.000 m2 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 0 < 500 m² 501 – 1.000 1.001 – 2.000 2.001 – 5.000 > 5.000 m² 2010 2009 VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH 200 222 Gesamtanzahl 2010: 182 301 Gesamtanzahl 2009: 100 256 46 47 14 13 15 10 4 4 0 < 500 m² 501 – 1.000 1.001 – 2.000 2.001 – 5.000 > 5.000 m² Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 14. INSGESAMT LEICHT SINKENDE MIETPREISE Die Durchschnittsmiete auf dem Stuttgarter Büroimmobilienmarkt lag zum 31.12. 2010 bei 11,00 Euro pro Quadratmeter und damit leicht unter dem Vorjahresergebnis. Die Mietpreise bezogen auf die jeweiligen Produktqualitäten blieben stabil. Insgesamt wurden 120 Verträge im Preissegment bis NIEDRIGES PREISNIVEAU IN DEN AUSSEN- 10,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen, davon 32 BEZIRKEN NORD UND OST Verträge für Preise bis zu 8,00 Euro pro Quadratmeter. Das Flächenangebot in den Außenbezirken Nord (Feuer- 133 Mietverträge wurden zu Quadratmeterpreisen zwi- bach/Zuffenhausen und Weilimdorf) und Ost (Bad Cann- schen 10,01 und 13,00 Euro unterzeichnet. statt/Hedelfingen/Wangen) besteht zum Großteil aus 19 Verträge wurden zu Mietpreisen zwischen 13,01 und Bestandsflächen mit einfacher Ausstattung. Das durch- 15,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Weitere 19 schnittliche Mietpreisniveau ist hierdurch entsprechend Abschlüsse lagen im Segment zwischen 15,00 und 17,00 niedriger. Außerdem ist die Nachfrage nach Büroflächen Euro pro Quadratmeter, 5 Verträge über 17,00 Euro pro in diesen Bezirken vergleichsweise gering, da es sich auf Quadratmeter. Grund der Durchmischung mit kleineren Handwerksbe- trieben, Autowerkstätten, Tankstellen, Getränkehändlern GEGENLÄUFIGE PREISENTWICKLUNGEN IN CITY und ähnlichem nicht um reine Bürostandorte handelt. UND INNENSTADT In der City entwickelte sich die Spitzenmiete leicht rück- Bei detaillierter Betrachtung aller Teilmärkte fällt jedoch läufig und sank von 18,00 Euro auf 17,50 Euro pro Qua- auf, dass es nahezu überall größere Anmietung zu Kondi- dratmeter. Die Durchschnittsmiete hingegen stieg von tionen unter 8,00 Euro pro Quadratmeter gab. Hierbei 13,60 Euro auf 14,30 Euro pro Quadratmeter. Der Grund handelt es sich teilweise um Interimsanmietungen in älteren hierfür sind zahlreiche Abschlüsse in Neubauten, die aller- Bestandsimmobilien oder um Flächen, in die überwiegend dings zumeist für einen Preis unterhalb des Spitzensatzes durch den Mieter investiert wurde. vermietet wurden sowie Untervermietungen in neu- wertigen Objekten, die subventioniert angeboten wurden. In der Innenstadt blieb die Spitzenmiete mit 14,90 Euro pro Quadratmeter stabil. Die Durchschnittsmiete fiel um 0,30 Euro auf 11,40 Euro pro Quadratmeter, da es neben hochpreisigen Abschlüssen auch einige Anmietungen in betagten und einfach ausgestatteten Büroimmobilien zu verzeichnen gab.
  • 15. 14 15 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 1995 – 2010 IN € / M 2 20,00 19,00 18,00 17,00 16,00 Spitzenm ieten Spitzenmieten p m 15,00 14,00 13,00 12,00 Durchsc hnittsmie ten Durchschnittsmieten c e 11,00 10,00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2010 IN € / M 2 20,00 Spitzenmieten 17,50 Durchschnittsmieten 15,00 12,50 10,00 7,50 5,00 2,50 0 City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 16. ANGEBOTSRESERVE LEICHT GESTIEGEN Die Angebotsreserve hat sich wie erwartet gegenüber dem Vorjahr um 27.000 Quadratmeter erhöht und lag zum 31.12.2010 bei rund 480.000 Quadratmetern. Bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,42 Millionen Quadratmetern entspricht das einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent. Zum einen wurden dem Stuttgarter Büromarkt im Jahr Im Teilmarkt Weilimdorf hat sich der Leerstand in 2010 2010 rund 33.900 Quadratmeter Neubauflächen sowie zwar um 12.900 Quadratmeter auf 42.300 Quadratmeter rund 8.500 Quadratmeter kernsanierte Flächen zugeführt. reduziert, die relativ geringe Nachfrage der letzten Jahre Zum anderen wurden einige größere Bestandsgebäude und die im Verhältnis zur Größe des Standortes viel zu freigesetzt, deren Flächen teilweise zur Untermiete ange- hohe Angebotsreserve lassen jedoch auch in den kommen- boten wurden. den Jahren nicht auf Entspannung hoffen. In Leinfelden- Echterdingen hat sich durch den Umzug eines IT-Dienst- Vor allem in der Stuttgarter City stieg das Angebot deut- leisters in ein neu erstelltes Bürogebäude und die dadurch lich. Lag der Leerstand in 2009 noch bei rund 51.400 bedingte Freisetzung des bisherigen Unternehmenssitzes Quadratmetern, so waren zum 31.12.2010 rund 71.600 der Leerstand weiter erhöht. Darüber hinaus zeigten sich Quadratmeter vakant. Mit der Fertigstellung des Post- die Teilmärkte stabil. quartiers werden in 2011 weitere rund 13.500 Quadrat- meter Bürofläche hinzukommen. Auch in der Innenstadt Während im Jahr 2010 nur 42.400 Quadratmeter fertigge- gab es eine Zunahme der freien Flächen um rund 10.000 stellt wurden, liegt das Fertigstellungsvolumen in 2011 bei Quadratmeter. rund 71.500 Quadratmetern Bürofläche. Hierin sind rund 25.600 Quadratmeter kernsanierte Büroflächen enthalten. ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2010 Stuttgart-Innenstadt Bad Can 116.900 m2 19.700 m 15% 24 % 9% 4% Stuttgart-City Weilimdorf 73.100 m2 42.300 m2
  • 17. 16 17 FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2 350.000 300.000 250.000 Baufertigstellung Vorvermietung 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010 nstatt, Wangen etc. Degerloch Fasanenhof Möhringen m2 11.700 m2 28.200 m2 30.100 m2 16 % 2% 6% 6% 12 % 6% 100% Leinfelden-Echterdingen Feuerbach, Zuffenhausen Vaihingen 75.100 m2 27.200 m2 55.700 m2 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 18. BÜROMARKT BUNDESWEIT IM AUFWÄRTSTREND Waren die Vermietungsergebnisse der Jahre 2008 und 2009 noch durch die weltweite Wirtschaftskrise geprägt, so zeichnete sich an den deutschen Büromärkten in 2010 wieder eine deutlich positive Entwicklung ab, in Teilen wurden die Erwartungen sogar übertroffen. Die merklich gestiegenen Vermietungsumsätze spiegelten 1,00 Euro auf 28,00 Euro pro Quadratmeter verzeichnet. die verbesserten Wirtschaftszahlen der Unternehmen und Auch in Stuttgart war ein leichter Rückgang zu konsta- die damit einhergehende erhöhte Nachfrage nach Büro- tieren, allerdings liegt die Spitzenmiete hier nach wie vor flächen wider. bei stabilen 17,50 Euro pro Quadratmeter. So konnten in den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frank- Trotz des gestiegenen Flächenumsatzes ist das Flächen- furt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) insgesamt rund angebot zum Jahresende 2010 bundesweit größer ge- 2,74 Millionen Quadratmeter vermietet werden, was im worden. Denn viele ältere Gebäude fanden keinen Nutzer Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung von rund 19 Pro- mehr und erhöhten die Angebotsreserve so maßgeblich. zent entspricht. Auch am Standort Stuttgart konnte eine Das Leerstandsergebnis wurde jedoch auch durch die Zunahme des Flächenumsatzes um rund 14 Prozent fest- Zuführung von Neubauflächen beeinflusst. So wurden zum gestellt werden. Die Nachfrage konzentrierte sich hier Beispiel in München einige bereits in den Jahren 2007 vorwiegend auf die zweite Jahreshälfte und 2008 angestoßenen Projekte fertig gestellt und auf den Markt gebracht. Auf Grund der positiven Wirtschafts- Die Spitzenmieten entwickelten sich in den sieben Metro- prognosen ist davon auszugehen, dass die Nachfrage polen sehr unterschiedlich: Während die Werte in Berlin, gerade nach modernen Büroflächen weiter steigen wird Düsseldorf und Frankfurt leicht stiegen, wurde beispiels- und sich die Leerstände in den kommenden Jahren wieder weise in München eine Reduzierung der Spitzenmiete um rückläufig entwickeln werden.
  • 19. 18 19 LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 20 2006 6 15 2007 7 2008 8 2009 9 2010 10 5 0 Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010 FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2010 IN M 2 900.000 800.000 700.000 600.000 München 500.000 Frankfurt Hamburg g 400.000 Berlin Düsseldorf 300.000 200.000 Köln Stuttgart g 100.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010 STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in % 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 Berlin 425.000 420.000 20,50 20,20 14,00 15,00 8,9 8,4 Düsseldorf 370.000 232.000 23,50 22,50 16,50 16,50 11,5 10,3 Frankfurt a. M. 500.000 360.000 35,60 35,00 22,00 22,00 15,1 14,3 Hamburg 440.000 387.000 23,00 24,00 13,50 13,50 9,8 7,5 Köln 220.000 200.000 20,00 21,00 11,25 12,50 8,9 8,3 München 590.000 530.000 29,00 13,00 14,20 13,90 8,2 8,1 Stuttgart 194.000 171.000 17,50 18,00 14,30 13,60 6,5 6,5 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010
  • 20. STUTTGART CITY/INNENSTADT: VIEL POTENZIAL FÜR NEUEN SCHWUNG In 2010 lag der Flächenumsatz in der City, also dem Bereich innerhalb des Cityrings, und der Innenstadt bei insgesamt zirka 99.400 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang von zirka 23 Prozent oder 22.600 Quadratmetern. 33 Prozent der hier vermieteten Flächen, oder rund Wurden in 2009 noch rund 58 Prozent der Flächen in der 32.800 Quadratmeter lagen im Bereich der City, was den City zu Preisen von weniger als 14,00 Euro pro Quadrat- vergleichsweise niedrigen Umsatzwerten des Jahres 2005 meter vermietet, so lag dieser Wert in 2010 erfreulicher- entspricht. Dies bestätigte die Prognosen der vergangenen weise nur bei 37 Prozent. Im Gegenzug stieg der Anteil Jahre, nach denen die Vermietungszahlen in dieser Lage der Flächen im Preissegment zwischen 14,01 und 16,00 auf Grund fehlender Neubauten kontinuierlich zurück- Euro pro Quadratmeter von 29 Prozent im Vorjahr auf gehen werden. Dem Mangel an zusammenhängenden nun 48 Prozent an. 14 Prozent aller Abschlüsse wurden zu Neubauflächen wurde mittlerweile jedoch durch den einem Preis von 16,01 Euro pro Quadratmeter und mehr Anstoß verschiedener Projekte entgegengewirkt. Seit 2010 unterzeichnet. Und lagen damit nahezu identisch zum stehen dem Markt darüber hinaus rund 15.000 Quadrat- Vorjahresergebnis bei 12 Prozent. meter neubauähnliche Untermietflächen zur Verfügung. Die Vermietungsleistung in der Innenstadt hingegen ist In der Innenstadt wurden statt 83 Prozent der Flächen im mit 66.600 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis der Vorjahr nun 92 Prozent zu Preisen unter 14,00 Euro pro vergangenen zehn Jahre. Ein Beweis, dass für viele Unter- Quadratmeter vermietet. Der Anteil des Flächensegmen- nehmen die Nähe zum Stadtzentrum weiterhin eine tes bis 500 Quadratmeter stieg im Vorjahresvergleich um wichtige Rolle spielt. 10 Prozent auf nun 28 Prozent an. Im Segment bis 1.000 Quadratmeter wurden sogar 53 Prozent der Flächen ver- 67 Prozent aller Verträge des betrachteten Teilmarktes mietet, 20 Prozent mehr als in 2009. wurden für Flächen in der Innenstadt unterzeichnet. In der Stuttgarter City wurden trotz des geringeren Flächen- Zirka 5 Prozent der Flächen oder rund 5.100 Quadratme- umsatzes rund 12 Prozent mehr Verträge abgeschlossen ter konnten zu Preisen über 16,01 Euro pro Quadratmeter als im Vorjahr. vermietet werden. Dies bedeutet einen Rückgang um zirka 38 Prozent. In 2011 kann für dieses Segment von einem Anstieg ausgegangen werden.
  • 21. 20 21 STUTTGART NORD: NEUE KONZEPTE ERFORDERLICH FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORF Die Anmietung von rund 22.000 Quadratmetern auf dem Auch in Weilimdorf führte die Großanmietung eines IT-/ Xcel BusinessCampus in Zuffenhausen spiegelt die neue Telekommunikationsunternehmens über zirka 5.400 Qua- Zuversicht in der Automobil- und Zulieferindustrie, die dratmeter und eine weitere Anmietung von rund 2.200 den Standort seit jeher prägt, wider. Waren in den vergan- Quadratmetern zu einem überraschend guten Vermietungs- genen Jahren auf Grund wirtschaftlicher Einbrüche gerade ergebnis von insgesamt rund 11.400 Quadratmetern und in dieser Branche deutlich rückläufige Vermietungszahlen einem Anteil von zirka 66,7 Prozent am Gesamtumsatz. zu verzeichnen, trug der Abschluss nun maßgeblich zum besten Vermietungsergebnis seit zehn Jahren bei. Dies ist besonders erfreulich, da der Standort bereits seit einigen Jahren mit einem Rückgang der Vertragsabschlüsse Darüber hinaus konnte mit einer privaten Bildungsein- zu kämpfen hat und die durchschnittliche Vermietungs- richtung ein weiterer bedeutender Vertrag über 5.000 leistung in den vergangenen zehn Jahren bei nur rund Quadratmeter im Projekt OASIS II im Stadtteil Feuerbach 7.800 Quadratmetern pro Jahr lag. abgeschlossen werden. Beide Verträge zusammen machten insgesamt einen Anteil von rund 95 Prozent des gesamten Der geplante Umzug der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Flächenumsatzes aus. Ernst & Young an den Stuttgarter Flughafen im Jahr 2015 wird die Situation allerdings weiter verschärfen und den Weitere Anmietungen lagen zumeist im Segment der Leerstand um weitere rund 45.000 Quadratmeter erhöhen. kleinen Flächen bis 500 Quadratmeter und im Preisniveau Dies macht sicherlich endgültig eine Auseinandersetzung bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. Lediglich 18 Prozent der der Politik und der Eigentümer mit der Gesamtstruktur Abschlüsse wurden zu einem Preis zwischen 12,00 und des Gebietes erforderlich. 13,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. Insgesamt wurden 10 Mietverträge abgeschlossen, davon 6 Verträge für Flächengrößen unter 500 Quadratmetern. Das Preisniveau lag bei 8 Verträgen unter 9,00 Euro pro Quadratmeter, 2 Verträge wurden für Preise zwischen 9,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen.
  • 22. STUTTGART OST: STADTTEIL IN WARTESTELLUNG BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN Nach der erfolgreichen Vermarktung diverser Neubauten Im Flächensegment bis 500 Quadratmeter konnten 9 Ver- wie dem Cannstatter Carré oder dem Otto-Hirsch-Center träge über insgesamt zirka 2.060 Quadratmeter unter- sowie großer und günstiger Flächen, zum Beispiel auf dem zeichnet werden, was rund 25 Prozent der gesamten Kodak Areal in Hedelfingen, war der Teilmarkt Stuttgart Vermietungsleistung entspricht. 38 Prozent der vermiete- Ost in den vergangenen zwei Jahren bereits durch eine ten Flächen lagen im Segment zwischen 501 und 1.000 deutlich geringere Vermietungsleistung in Bezug auf die Quadratmetern, weitere 37 Prozent im Größenbereich Quadratmeterleistung geprägt. Auch in 2010 lag das zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmetern. Vermietungsergebnis bei nur zirka 8.300 Quadratmetern. 60 Prozent der im Osten der Stadt vermieteten Flächen Die Schaffung eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen, wurden zu Preisen unter 8,00 Euro pro Quadratmeter ver- Büros und gemischter Nutzung auf dem 22 Hektar großen mietet, rund 32 Prozent zu Quadratmeterpreisen zwischen Areal des ehemaligen Güterbahnhofs am „Neckarpark“ ist 8,00 und 10,00 Euro. Zirka 8 Prozent der Flächen lagen derzeit gestoppt, die Gesamtfinanzierung wird durch die im Preissegment über 10,00 Euro pro Quadratmeter. Dies Stadt Stuttgart überarbeitet. Weitere Projekte sind darüber zeigt deutlich, dass ein Großteil der erfolgten Vermietungen hinaus derzeit nicht in Planung, so dass mit einer kurz- auf ältere Bestandsgebäude entfallen ist. fristigen Zuführung von Neubauflächen in Stuttgart Ost nicht zu rechnen ist.
  • 23. 22 23 STUTTGART SÜD: ANHALTEND POSITIVE ENTWICKLUNG DEGERLOCH LEINFELDEN-ECHTERDINGEN Degerloch mit seiner direkten Anbindung sowohl an die Nach dem drastischen Einbruch des Jahres 2009 konnten Stuttgarter Innenstadt als auch an die Bundesstraße B27, in Leinfelden-Echterdingen in 2010 insgesamt erfreuliche die Autobahn A8 und den Flughafen zählt sicherlich zu 12.800 Quadratmeter Büroflächen vermittelt werden. den attraktiven Lagen in der Region. Dennoch waren die Auch die Anzahl der Verträge konnte hier um 230 Prozent Vermietungszahlen an diesem Standort bereits im zweiten auf 31 Abschlüsse erhöht werden. Besonders bei Nutzern Jahr in Folge rückläufig und lagen in 2010 bei einer Gesamt- aus der IT-/Telekommunikationsbranche fand dieser leistung von insgesamt 2.100 Quadratmetern. Standort reges Interesse. Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen- Zirka 41 Prozent der Vermietungen entfielen auf Flächen- segment bis 500 Quadratmeter, 2 Verträge wurden für größen bis 500 Quadratmeter. Im Flächensegment zwi- Flächengrößen zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern schen 501 und 1.000 Quadratmetern wurden 27 Prozent unterzeichnet. Die Abschlüsse entfielen in gleichen Teilen der Verträge unterzeichnet. Darüber hinaus konnte ein auf das Gebiet „Tränke“ und das Areal rund um den Alb- Vertrag über 4.000 Quadratmeter mit einem Unternehmen platz. aus dem Bereich „Consulting“ abgeschlossen werden. 35 Prozent der Flächen wurden zu Preisen unter 12,00 63 Prozent der Flächen wurden zu einem Preis unter Euro pro Quadratmeter vermietet, 65 Prozent lagen im 9,00 Euro pro Quadratmeter angemietet. 25 Prozent Preissegment zwischen 12,00 und 13,00 Euro pro Qua- lagen im Preissegment zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro dratmeter. Quadratmeter. Das Preisniveau lag bei rund 11 Prozent der Flächen zwischen 11,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Am Standort Degerloch ist im Augenblick mit der „Wilhelmshöhe“ nur ein Neubauprojekt in der Vermark- tung. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2011 avisiert. Die hier neu entstandenen Flächen sind bereits zu 65 Pro- zent vermietet. Weitere Projekte sind nicht zu erwarten.
  • 24. FASANENHOF Seit der Fertigstellung des neuen Stadtbahnanschlusses 35 Prozent der vermieteten Flächen wurden im Segment Anfang Dezember 2010 kann der Fasanenhof vom Stutt- unter 500 Quadratmetern oder zwischen 501 und 1.000 garter Hauptbahnhof aus in 26 Minuten Fahrtzeit erreicht Quadratmetern vermietet. 19 Prozent lagen zwischen werden, wodurch der Standort nochmals deutlich an 1.001 und 4.000 Quadratmetern. Mit Nutzern aus den Attraktivität gewonnen hat. Schon in 2010 war eine deut- Bereichen Dienstleistung und IT konnte je ein Vertrag liche Belebung des Teilmarktes spürbar. So konnte der über eine Fläche zwischen 4.001 und 5.000 Quadrat- Flächenumsatz in 2010 von 2.300 Quadratmetern im Vor- metern und eine Fläche von mehr als 5.001 Quadrat- jahr auf 5.300 Quadratmeter erhöht werden. metern abgeschlossen werden. 30 Prozent der vermieteten Flächen wurden im Segment Die Mietpreise lagen bei 68 Prozent der vermieteten bis 500 Quadratmeter angemietet. Für Flächengrößen Flächen zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro Quadrat- zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmetern und zwischen meter, 25 Prozent wurden zu Preisen zwischen 12,00 2.001 und 3.000 Quadratmetern wurde je ein Vertrag mit und 13,00 Euro pro Quadratmeter angemietet. Nutzern aus den Bereichen der Energiewirtschaft und dem Versicherungswesen abgeschlossen. Bei 90 Prozent Das im Bau befindliche Büroprojekt STEP 8.2 konnte, wie aller Verträge lag das Preisniveau zwischen 9,00 und auch sein Vorgänger STEP 8.1, schon vor Fertigstellung 10,00 Euro pro Quadratmeter. im 1. Quartal 2011 eine Vollvermietung aufweisen. Aufgrund der Erfolgsgeschichte dieser Projekte sind die Für das Objekt „AlphaHaus Stuttgart“, der ehemaligen Planungen für das STEP 8.3 bereits angelaufen. Zentrale der Debitel AG, wurde zwischenzeitlich ein Sanierungskonzept verabschiedet. Diese Flächen in einer Das ehemalige „IBM-Areal“ wurde durch die Umgestaltung Größenordnung von 12.000 Quadratmetern sind somit sowohl des Geländes als auch des Gebäudeensembles wieder zeitnah verfügbar, sobald ein Nutzer gefunden deutlich aufgewertet und heißt nun „Carré 5“. Hier stehen wurde. Auch der „Business Park“ soll für die Anforderun- rund 40.000 Quadratmeter Fläche auf einem campus- gen an moderne Büroflächen fit gemacht werden. Eine ähnlichen Terrain mit besonderer architektonischer Note architektonische und technische Überarbeitung des zur Vermietung. Mit einem IT-Dienstleister konnte bereits gesamten Gebäudeensembles ist bereits vorgesehen. ein Vertrag über rund 4.900 Quadratmeter abgeschlossen werden. VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP Das Gebiet Vaihingen/Möhringen und vor allem der STEP, In Vaihingen/Möhringen wurden darüber hinaus verschie- der im Jahr 2010 sein 10-jähriges Bestehen feierte, zählen dene Projektentwicklungen so weit vorangetrieben, dass nach wie vor zu den gefragten Bürostandorten im Stutt- bereits über Planungsrecht verfügt wird und bei einer garter Süden. So konnten hier mit einem Gesamtvolumen entsprechenden Vorvermietungsquote kurzfristig mit einer von 26.200 Quadratmetern rund 30 Prozent mehr Fläche Realisierung begonnen werden kann. als in 2009 vermietet werden. 61 Prozent der vermieteten Flächen wurden allein im STEP abgeschlossen.
  • 25. 24 25 Büroflächenumsatz in 2010 < 10.000 m2 10.000 – 20.000 m2 20.000 – 30.000 m2 30.000 – 40.000 m2 ab 40.000 m2 Gewerbe-/Bürostandorte BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK A 81 Richtung Heilbronn A 81 Richtung Singen A 8 Richtung ung uhe Karlsruhe Autobahn- kreuz Stuttgart A 81 A 8 Richtung München
  • 26.
  • 27. 26 27 STUTTGARTER BÜROMARKT IM AUFWIND In 2010 konnten auf dem Stuttgarter Büromarkt mit 301 unterzeichneten Verträgen 45 Abschlüsse mehr registriert werden als im Vorjahr, und mit 194.000 Quadratmetern vermieteter Fläche wurde das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Dieser positive Trend wird sich in 2011 vermutlich fort- MODERNE FLÄCHEN ZUNEHMEND NACHGEFRAGT setzen, da sich bereits schon jetzt eine weiterhin gute Darüber hinaus stellen Nutzer, die bereit sind, Flächen im Nachfrage am Markt abzeichnet. Wir gehen deshalb von Hochpreissegment anzumieten, zunehmend hohe An- einem Büroflächenumsatz von zirka 200.000 Quadrat- sprüche sowohl an die Gebäude- als auch an die Standort- metern aus. qualität. So ist ein moderner Energiestandard, wie die Zertifizierung nach LEED oder DGNB, neben Flächeneffizienz SPITZENMIETEN STEIGEN AN und Repräsentativität mittlerweile ein entscheidender Bezüglich des Preisgefüges und der Größe der Flächen war Faktor für eine Anmietungsentscheidung. Im Umkehrschluss im vergangenen Jahr in Stuttgart kein einheitlicher Trend zeigt sich immer mehr, dass ältere Bestandsgebäude, die erkennbar. durch einfache Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise farbliche Umgestaltung nur oberflächlich modernisiert Vergleicht man die Spitzenmiete von 17,50 Euro pro wurden, kaum am Markt positionierbar sind. So sind es Quadratmeter mit der anderer Großstädte, so zeigt sich, nach wie vor die hohen Nebenkosten und die fehlende dass in der schwäbischen Metropole Büroflächen in Flächeneffizienz, die dann – um das Gebäude überhaupt Neubauqualität nach wie vor zu günstigen Konditionen konkurrenzfähig zu machen – einen kontinuierlich fallenden angemietet werden konnten. Gestiegene Grundstücks- Mietpreis zur Folge haben. preise und ein knappes Angebot an vakanten Flächen erschweren Projektentwicklern jedoch zunehmend die Abschließend kann gesagt werden, dass es für hochwertige Realisierung neuer Bauvorhaben zu günstigen Konditionen. Büroflächen auf Grund der gestiegenen Anforderungen Eine Steigerung der Spitzenmiete ist somit mittelfristig sicherlich auch künftig am Stuttgarter Markt eine starke zu erwarten. Nachfrage geben wird.
  • 28. IHRE ANSPRECHPARTNER Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers sind der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-297 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de · www.bueroflaeche-stuttgart.de Ulrich Nestel Sebastian Degen Helga Schöner Leiter Bürovermietung und Berater Bürovermietung Ansprechpartnerin Research und Einzelhandel Stuttgart Telefon 0711/2148-166 Beraterin Bürovermietung Telefon 0711/2148-291 Sebastian.Degen@privatbank.de Telefon 0711/2148-269 Ulrich.Nestel@privatbank.de Helga.Schoener@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durchgeführten Einschätzun- gen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis. BILDNACHWEIS: Manfred Storck: Seite 2, 3 Matthias Hägele Alice Disam Berater Bürovermietung Assistentin Gewerbliche Immobilien Telefon 0711/2148-292 Telefon 0711/2148-297 Matthias.Haegele@privatbank.de Alice.Disam@privatbank.de
  • 29. 28 29 ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft. GEWERBLICHE IMMOBILIEN IMMOBILIEN MANAGEMENT ASSET MANAGEMENT Umfangreiches Research bildet die Mit intelligenten Life-Cycle-Konzepten Wir betreuen nationale und interna- Basis für unsere marktkonformen bringen und halten wir Ihre Liegen- tionale Investoren umfassend vom Standort-, Portfolio- und Wirtschaft- schaften auf Erfolgskurs und begleiten Markteintritt bis zum Exit. Immer auf lichkeitsanalysen. Daraus leiten wir sie während des gesamten Lebens- der Basis eines fundierten Research, Strategien ab, deren Ziel die Aktivie- zyklus. Dabei sind wir bundesweit um die Entwicklung und Umsetzung rung von Ertrags- und Wirtschaft- mit über sieben Standorten immer einer Anlagestrategie zielgerichtet lichkeitspotenzialen ist. direkt vor Ort. unterstützen zu können. Als Spezia- listen in der Wertermittlung erstellen Neben umfangreichen Vermietungs- UNSERE LEISTUNGEN wir für unsere Kunden auch Gutachten dienstleistungen zählen das Projekt- Bestandsberatung nach nationalen und internationalen consulting und das Transaktions- Projektmanagement Standards – für Einzelobjekte wie für geschäft zu unseren Kernkompetenzen. Technisches Objektmanagement Portfolios. Bei Immobilieninvestments verfolgen Kaufmännisches wir einen ganzheitlichen Consulting- Objektmanagement UNSERE LEISTUNGEN ansatz: Angefangen bei der Entwick- Life-Cycle-Management Strategische Beratung lung von Vermarktungsstrategien Akquisition über die Aufarbeitung von Objekt- Bewertungen nach Red Book, daten bis hin zur Realisierung von § 194 BauGB sowie Beleihungs- Vermarktungsprozessen sind wir Ihr wertermittlungen gemäß § 12 HGB Partner. Due-Diligence-Prüfungen Hamburg Portfolio Management UNSERE LEISTUNGEN Berlin Research Investmentanalyse und -beratung Dortmund Dresden Transaktion, An- und Vermietung UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN von Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Logistikflächen Frankfurt Einzelhandelsmarktbericht Logistikmarktbericht Investmentmarktbericht Stuttgart München erhalten Sie kostenfrei unter: Corinna.Bluemke@privatbank.de
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