Stephan Reiß-Schmidt: Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik:kommunale Strategien und Instrumente

Strategie+Diskurs Stephan Reiß-Schmidt | Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik | Esslingen | 22.02.2022 | 1
wagnisArt München Domagkpark
Deutscher Städtebaupreis 2016
Foto: S. Reiß-Schmidt
Stephan Reiß-Schmidt
Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik:
kommunale Strategien und Instrumente

www.initiative-bodenrecht.de
Bezahlbares Wohnen, lebenswerte Städte:
Bodenpolitik ist der Dreh- und Angelpunkt!
https://dasl.de/2018/11/26/
ausschuss-bodenpolitik/

Ein ausreichendes Angebot bezahlbarer und
bedürfnisgerechter Wohnungen ist die Voraussetzung
für eine vielfältige, lebenswerte Stadt.
Die enormen Bodenpreis- und Mietsteigerungen seit
2010 gefährden den sozialen Frieden.
These 1 Bayerische Verfassung (1946), Art. 106:
„(1) Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch
auf eine angemessene Wohnung.“

Preise für baureifes Land nach Gemeinde-
größe, Verbraucherpreisindex 2009 – 2019
Quelle:: Difu 2020 – eigene Darstellung nach Stat. Bundesamt
Boden als Kapitalanlage + Spekulation = Bodenpreis- und Mietenexplosion
Erstvermietungsmieten in den 7 größten Städten
2011-2019 in € je m² (Angebotsmieten)
M

Quelle: BBSR www.bbsr.bund.de
Bevölkerungsentwicklung 2014-2019
Wachsende Städte – zu wenig Neubau
M 2010-20:
+ 18.000 EW/a
2002-2020, in 1.000 WE
Baugenehmigungen
Fertigstellungen Bauüberhang

Bezahlbare Wohnungen sind Mangelware!
Bestand und Neubau geförderter
Mietwohnungen 2007-2020
1.000.000
30.000
Quellen Abb.:
https://www.boeckler.de/de/globale-
suche.htm?searchTerm=wohnungsmarkt+bleibt+angespannt
https://www.boeckler.de/data/impuls_2021_11_S4-5.pdf

„Nach den Zahlen des Statistischen Landesamtes beträgt der Esslinger
Wohnungsbestand 46.629 Wohnungen. […] Nach der Gemeinderatsvorlage
61/387/2020 treten 48.276 Haushalte als Nachfrager auf dem Esslinger
Wohnungsmarkt auf. Das bedeutet:
 In Esslingen fehlen rund 3.000 Wohnungen.
Preiswerte Wohnungen sind in Esslingen zu einer absoluten Mangelware
geworden. […] In nur acht Jahren ist der Sozialmietwohnungsbestand um 46
Prozent geschrumpft, weil Wohnungen aus der Bindung gefallen sind, aber keine
einzige Sozialmietwohnung neu gebaut wurde.
 Der Anteil der Sozialmietwohnungen am Wohnungsbestand
beträgt gerade noch 1,4 Prozent.“
Quelle: Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen (2021):
Wohnraumversorgungsstrategie für Esslingen
Wohnungssituation Esslingen

Bezahlbare, dauerhaft gebundene
Mietwohnungen neu bauen!
 Förderung mit langfristiger Bindung
 Eigene Investitionen-Gemeindewohnungsbau
 Grundstücksvergabe an Genossenschaften,
Baugemeinschaften
Bindungen für private Eigentümer!
 Obligatorische städtebauliche Verträge bei
Baurechtschaffung (Förderquote,
Finanzierungsbeitrag für soziale Infrastruktur,
öff. Grünflächen etc.; Landabgabe)
 Abwendungsverträge (Vorkaufsrecht)
 Baugebot/Bauverpflichtung
Bezahlbare Mietwohnungen sichern!
 Mietpreisbremse
 Erhaltungssatzungen
 Vorkaufsrecht
 Umwandlungsverbot
 Zweckentfremdungsverbot
Aktive Bodenvorratspolitik!
 Freihändiger Erwerb
 Vorkaufsrecht
 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
 Kommunale/regionale Bodenfonds
 Übernahme Grundstücke von Bund/ Land
 Konzeptvergabe, Erbbaurecht vor Verkauf
Integrierte Stadtentwicklungsplanung
Was können Kommunen für bezahlbares Wohnen tun?

Boden als Gemeingut ist der Schlüssel für bezahlbares
Wohnen und lebendige Quartiere –
Boden als Spekulationsobjekt vergrößert dagegen
Segregation und Ungleichheit.
These 2 Bayerische Verfassung (1946), Art. 161 (2):
„Steigerungen des Bodenwertes, die ohne
besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand
des Eigentümers entstehen, sind für die
Allgemeinheit nutzbar zu machen.“
Grundgesetz (1949), Art. 14 Abs. 2:
„Eigentum verpflichtet.
Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der
Allgemeinheit dienen.“

Städte können eine aktive, gemeinwohlorientierte
Wohnungs- und Bodenpolitik betreiben - durch kluge
Strategien, Nutzung planungsrechtlicher Instrumente,
Ankauf von Grundstücken und Förderung
gemeinwohlorientierter Akteure.
These 3
.
.
Hans Bernoulli (1876-1959)
„Die erste Aufgabe des Städtebaues
besteht also heute darin, den Behörden
eine Macht wiederzugeben, die sie
vordem besaßen, die Macht über den
städtischen Grund und Boden.“
Hans Bernoulli, Camille Martin (1929):
Der Städtebau in der Schweiz

Quelle: Neue Leipzig Charta – Die transformative Kraft der Städte für das Gemeinwohl
https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2020/12/neue-leipzig-charta.html
Drei Dimensionen
europäischer Städte
Die
produktive
Stadt
Prinzipien guter Stadtentwicklungspolitik
Kommunale Handlungsfähigkeit stärken
 Gemeinwohlorientierte
Stadtentwicklungspolitik
 Integrierter Ansatz
 Beteiligung und Koproduktion
 Mehrebenen-Ansatz
 Ortsbezogener Ansatz
„D 1.1
Eine aktive und strategische
Bodenpolitik sowie
Flächennutzungsplanung“
Neue Leipzig-Charta 2020: Die transformative Kraft der Städte

BODEN ist der Schlüssel:
Daseinsvorsorge - Grenzen des Marktes
Aktive kommunale Bodenpolitik ist Voraussetzung für:
1. Soziale, kulturelle, graue, blaue und grüne INFRASTRUKTUR
2. Dauerhaft gesicherte BEZAHLBARE (MIET)WOHNUNGEN
3. Steuerung/Gestaltung von raumbezogenen
TRANSFORMATIONSPROZESSEN
 KLIMAANPASSUNGS- und KLIMASCHUTZMASSNAHMEN
(Retentionsflächen, Aufforstungen als CO2-Senken,
Luftaustauschbahnen etc.)
 NATUR- und ARTENSCHUTZ
 Gemeinwohlorientierte UMNUTZUNG von Flächen/Gebäuden
Boden ist der Schlüssel für die Daseinsvorsorge

Vertragliche und hoheitliche Handlungsformen
1. BODENVORRATSPOLITIK langfristig/strategisch
2. Freihändiger ERWERB
3. Übertragung durch STÄDTEBAULICHEN VERTRAG
4. Ausübung allgemeines/besonderes VORKAUFSRECHT
5. Erfüllung eines gesetzl. ÜBERNAHMEVERLANGENS
6. Durchführung einer (amtlichen) UMLEGUNG
7. Durchführung einer STÄDTEBAULICHEN
ENTWICKLUNGSMASSNAHME
8. ENTEIGNUNG als „ultima ratio“ z.B. im Rahmen einer SEM
oder eines Baugebots
Quelle: https://difu.de/publikationen/2021/aktive-
bodenpolitik-fundament-der-stadtentwicklung
Wie kommen Kommunen an Grundstücke?

Quelle: http://neue-bodeninitiative.ch/
Beispiel Basel: Verkaufen verboten!

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (SEM):
mehrere Konversionsflächen („Als-ob-Maßn.“); 2 große Gebiete im Außenbereich in Vorbereitung
Aktive Liegenschaftspolitik:
Ankaufsprogramm, Ausübung Vorkaufsrecht, Konzeptausschreibungen, Erbbaurecht statt Verkauf,
Quote für Genossenschaften/Mietshäusersyndikat, …
München: boden- und wohnungspolitische Instrumente
Sicherung bezahlbarer Miet-WE durch 32 Erhaltungssatzungen § 172 (1) Nr. 2 BauGB:
und Wohnraumzweckentfremdungs-Verbot
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) – Städteb. Verträge mit Gemeinwohlbindungen:
80% MietWE – 60% gefördert bzw. preisgedämpft – 40 Jahre Bindungsfrist
alternativ Verkauf von bis zu 50% des Bodens an die Stadt zum Festpreis für geförd. Wohnungsbau;
Finanzierungsbeiträge/Flächenabtretung für soz. Infrastruktur, öff. Grünfl., Kostenübern. Planung etc.
Kommunales Wohnungsbauprogramm „Wohnen in München“ – 850 Mio. € für 5 Jahre
2 kommunale Wohnungsbaugesellschaften mit ca. 66.000 WE

Stand: 2015
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs.1 Nr. 2
BauGB („Milieuschutzsatzungen“)
München - Stand 2021:
32 Erhaltungssatzungsgebiete mit
rd. 335.000 EW und rd. 192.000 WE.
Wirkungen:
 Untersagung von Luxusmodernisierungen
 Untersagung der Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen
Seit 2021 § 250 BauGB: Umwandlungsgen. auch
außerhalb von Milieuschutzsatzungen in Geb. mit
angesp. Wohnungsmarkt – RechtsVO des Landes
erforderlich!
 Vorkaufsrecht bzw. Abwendungsvereinbarung
mit strengen Auflagen.
Ausübung des Vorkaufsrechts:
 Ausübung zugunsten GWG bzw.
Gewofag
 2018 – 20 insgesamt ca. 900 WE,
Kosten ca. 500 Mio. €,
2021: 11 Fälle, 89 Mio. €
Sicherung bezahlbarer Wohnungen: Erhaltungssatzungen

Verbot der Wohnraum-Zweckentfremdung
Eine Zweckentfremdung ist z.B. wenn Wohnraum
 beruflich oder gewerblich genutzt wird (z.B. als Büro
oder als Praxis)
 zum Zwecke der Fremdenbeherbergung verwendet
wird (als Ferienwohnung)
 abgebrochen wird oder
 länger als drei Monate leer steht
Eine nicht genehmigte Zweckentfremdung von
Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
Diese kann mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro
geahndet werden.
Quelle: https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Zweckentfremdung/Was-ist-eine-Zweckentfremdung-.html
Rechtliche Grundlagen
Freistaat Bayern: Gesetz über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum
(ZwEWG) und LH München: Satzung über
das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum (ZeS).

Grundstücke der Stadt bzw. SEM:
 Konzeptausschreibungen, z. T . mit Mietobergrenze 8,- €/m²
 Erbbaurecht auf der Basis von Festpreisen €/m² GF: 375,-
/675,-/1.200,- € je nach Förderstufe
 Bindung: 80 Jahre
30 %
EOF
10,00 €/m²
30 %
München
Modell
11,50 €/m²
40 %
Konzeptioneller
Mietwohnbau KMB
14,50 €/m² Auf privaten Grundstücken
können mit den novellierten
SoBoN-Regeln 60%
geförderte/preisgedämpfte
Miet-WE für maximal 40 Jahre
gesichert werden.
Mehr bezahlbare Wohnungen durch aktive Liegenschaftspolitik

 Seit 2014: Vergabe von etwa 30% der städt.
Grundstücke an Genossenschaften
 Konzeptausschreibung zum Festpreis
 Erbbaurecht mit Gemeinwohlbindung:
80 Jahre
 „Sozialer Mix“: 60% - 75% gefördert (25% EOF,
35-50% München Modell Genossenschaften),
25% - 40% konzeptioneller (preisgedämpfter)
Mietwohnungsbau
 2014 bis 2019: 950 WE (davon 550 gefördert)
von 8 Genossenschaften fertiggestellt,
 weitere 3.500 WE „in der Pipeline“!
 mitbauzentrale münchen:
Beratung/ Begleitung der Neugründung von
bislang 15 Genossenschaften.
wagnisArt München Domagkpark
Deutscher Städtebaupreis 2016 Foto: S. Reiß-Schmidt
Förderung neuer Wohnungsbaugenossenschaften

Eine wohnungs- und bodenpolitische Wende ist v.a.
auf Bundesebene überfällig - damit die Kommunen
wirksamer und nachhaltiger vorsorgen und steuern
können.
These 4
.
.

Bündnis Bodenwende:
Wahlprüfsteine und Forderungen
https://dasl.de/2018/11/26/ausschuss-bodenpolitik/

 Leistungslose Bodenwertgewinne der Allgemeinheit zuführen!
(z.B. Planungswertausgleich, Bodenwertzuwachs- oder Grundstücksgewinnsteuer)
 Bodenpreise regulieren, Bodenmarkt transparenter gestalten!
(z.B. befristete Bodenpreisdämpfung auf Basis des Verbraucherpreisindex)
 Steuerungsinstrumente der Kommunen verbessern!
(z.B. auf sozialvertr. Ertragswert limitiertes Vorkaufsrecht, Innenentwicklungsmaßn., …)
 Aktive kommunale Bodenpolitik fördern!
(z.B. unentgeltl. Übertragung von Bundes-/Landesgrundst., Grunderwerbsst.befreiung)
 Neue Wohnungsgemeinnützigkeit!
 Mietrecht sozial und ökologisch weiterentwickeln!
(z.B. Einbeziehung aller Miet-WE in den Mietspiegel, Modernisierungsumlage für
klimaschützende Maßnahmen auf Energieersparnis limitieren, …)
Boden- und Wohnungspolitische Forderungen an den Bund

Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!

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