Umverteilungswirkungen der herrschenden Bodenrechtsordnung. Vortrag von Prof. Dirk Löhr auf der Tagung Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik. Bezahlbare Wohnungen. Deutscher Mieterbund Baden-Württemberg. Februar 2021
1. Mieter am Boden – Umverteilungswirkungen
der herrschenden Bodenrechtsordnung
Deutscher Mieterbund – Baden-Württemberg, 27.02.2021
Prof. Dr. Dirk Löhr
3. Deutschland – ein paar Zahlen
− 77 Großstädte: Anteil der Mieterhaushalte > 70% (Durchschnitt in DE:
ca. 54%)
− Durchschn. Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen in den
Großstädten: 27%
− Ca. 5,6 Mio. Haushalte (ca. 40% der Haushalte in den größeren
Städten) überschreiten diese Schwelle
− Ca. 1 Mio. Haushalte zahlen mehr als die Hälfte ihres
Haushaltsnettoeinkommens
− Restl. Einkommen nach Miete von 1,3 Mio. Haushalten < Hartz-IV-
Niveau
Quelle: Henrik Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel (2017):
Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten.
Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, Berlin/Düsseldorf.
3
4. “Schluss mit lustig …”
Hans-Jochen Vogel:
1962-2015 - bundesweite Entwicklung:
− Verbraucherpreisindex: + 302 %
− Mietentwicklung: + 495 %
− Baulandpreissteigerung: + 1.600 %
− München (1950 bis heute): + 62.400 %
4
Der vorgelagerte Bodenmarkt ist das zentrale Problem!
10. Ausgangssituation
Wohnkostenanstieg: Engpässe in vorgelagerten Bodenmärkten!
Knappheiten
− In Ballungsräumen kaum Flächenneuausweisungen möglich
− Ländliche Regionen: Auch hier Vorrang der Innenentwicklung zu beachten 10
11. 11
Immobilien- und Bodenpreise über die Zeit
Ca. 80 % des globalen Anstiegs der „Immobilienpreise“ werden
durch Bodenpreissteigerungen verursacht!
Quelle: Knoll / Schularick / Steger (2015 und 2017)
16. It‘s all about rents
16
Hebung der Bodenrenten durch
Energetische Modernisierung
Änderung der Mieterstruktur
Umwandlung in Eigentumswohnungen
Kappungs-
grenze
Bewirtschaftungs- und
Fremdfinanzierungskosten
Bodenrente
€
t
23. Kulturelle Umorientierung:
Boden als Gemeingut!
23
Vermögensrechte Nutzung / Umnutzung
Bestand Veräußerung
(Ius abutendi)
Zweckentfremdung
(Abusus)
Strom Erträge
(Usus fructus)
Nutzung
(Usus)
Entkapitalisierung des Bodens!
24. Statt dessen, auf Bundesebene
24
Koalitionsvertrag:
Maßnahmen:
- Baukindergeld
- Sonderabschreibungen
- Etc.
25. Baulandkommission,
Baulandmobilisierungsgesetz
Unter anderem
− Verbesserungen für kommunale Vorkaufsrechte [aber: immer noch restriktiv]
− Sektoraler Bebauungsplan [aber: befristet]
− Verbesserungen bei Baugeboten [aber: immer noch restriktiv]
− Erweiterte Grundlage für städtebauliche Konzepte
der Innenentwicklung [aber: keine Innenentwicklungsmaßnahme]
− Keine Abschaffung der 10 –Jahres-
Regelung (§ 23 EStG)
− ….
Kein Durchbruch!
25
26. „Lasst … alle Hoffnung fahren!“ ?
„Bodenreform von oben“: Fehlanzeige!
Ball liegt bei Ländern und Kommunen
− Mehr Pragmatismus, weniger ideologisierte Diskussion
− Handlungsorientierung
Wege
− Knappheiten lindern (Baulandmodelle, Mobilisierung von ungenutzten
Grundstücken in den Innenbereichen)
− Knappheiten managen
26
27. Zwei unterschätzte Hebel kommunaler Bodenpolitik
27
Hebel der Bodenpolitik
Kommunale
Bodenvorratspolitik
Kommunale
Erbbaurechte