Vortrag von Tanja Oelmaier in Heidelberg. Oktober 2021

1. Ulmer Bodenpolitik
- mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
5. April 2022

2. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 2
…verschiedene Bausteine
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement

3. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 3
…verschiedene Bausteine
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“

4. Solides Grundvermögen
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 4
- bedeutet Flexibilität
 126.790 Einwohner (~160.000 Einwohner)
 Gesamtfläche Ulm 11.868 ha (10.874 ha)
 10 Stadtteile (5 Sozialräume), 8 Teilorte (15 Stadtteile)
 reicher Grundstock an stadteigenen Flächen (Bebauung, Tausch, Ausgleich,
Ökologie)
 ab 1899 systematische Boden- und Baulandpolitik
 im Jahr 1900, Weltausstellung Paris, Lob für vorbildliche Baulandstrategie
 systematische Flächenerwerbe seit über 130 Jahren getätigt
 4.500 ha Grundbesitz, 38% der Gesamtfläche
 davon 1.500 ha im Besitz der Hospitalstiftung
 Ulm hat am Markt daher eine gute (Verhandlungs-)Position

5. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 5
…verschiedene Bausteine
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“

6. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 6
- bedeutet Nachhaltigkeit
 Ulm agiert aktiv am Bodenmarkt
 Gebiet der Stadt Ulm ist auf vier Grunderwerber aufgeteilt
 16 Mio. Euro stehen jährlich im Haushalt für Grunderwerbe gesichert zur
Verfügung
 „Auftragserwerb“ im Rahmen der Flächennutzungsplanung, strategische Freiheit
darüber hinaus
 Preise für Grunderwerbe einheitlich festgelegt
5,00 Euro/m² landwirtschaftliche Flächen
10,00 Euro/m² Straßen, Wege, Plätze
16,00 Euro/m² Sportflächen
~ 30,00 Euro/m² Bauerwartungsland Gewerbe (Verkauf 70-165 Euro/m²)
~ 60,00 Euro/m² Bauerwartungsland Wohnen (Verkauf 140-700 Euro/m²)

7. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 7
- bedeutet Nachhaltigkeit
Quelle: Immobilienmarktbericht Stadt Ulm 2020
 Dämpfung der Bodenrichtwerte

8. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 8
- bedeutet Nachhaltigkeit
Quelle: Immobilienmarktbericht Stadt Ulm 2020

9. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 9
- bedeutet Nachhaltigkeit
 Bereitstellung von Flächen für Natur und Klima
 Bereitstellung von Flächen für gewerbliche Ansiedlungen
 Bereitstellung von Flächen für Infrastruktureinrichtungen (Kindergärten,
Spielplätze, Schulen, Kleingartenanlagen…)
 Bereitstellung von Flächen für Wohnbebauung
 4.000 WE in 16 Gebieten (2019-2025)
 ø 50-60 EFH/Jahr
 nächste Wohnungsdebatte 2022 geplant

10. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 10
- ist pure Sozialpolitik
 insbesondere städtische Tochter (100%) Ulmer Wohn- und
Siedlungsgesellschaft (UWS) profitiert
 1/3 aller Mietwohnungen auf der Gemarkung Ulm (~11.000) sind im Bestand
der UWS/Stadt oder einer Wohnungsgenossenschaft
 sichtbare Auswirkung auf Mietpreise = Mieten liegen deutlich unter der
ortsüblichen Vergleichsmiete
 über 80% sozial geförderte Wohnungen (ø-Miete 5,75 €/m²)
 knapp 20% freifinanzierte Wohnungen (ø-Miete 6,36 €/m²)

11. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 11
- ist pure Sozialpolitik

12. Bodenvorratspolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 12
- ist Regionalpolitik
 54,1 Mio. Euro Bauauftragsvolumen der UWS in 2020
73% an regionale Unternehmen
 8,65 Mio. Euro beauftragte Leistungen der UWS für Kleinreparaturen, Wartung,
Winterdienst, Gartenpflege, Reinigung
fast 100% regionale Unternehmen

13. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 13
…verschiedene Bausteine
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“

14. Wiederkaufsrecht
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 14
- verhindert Spekulation mit städtischen Grundstücken
…aber auch unerwünschte Baulücken!
 enge Vertragsregelungen beim Verkauf
 Verkauf grundsätzlich nur, wenn Planungen final abgestimmt sind oder eine
Baugenehmigung vorliegt
 Baufertigstellungsfrist beträgt 2-3 Jahre
 10 Jahre Selbstnutzungspflicht im Einfamilienhaus/bei Bauherrengemeinschaften
 Wiederkaufsmöglichkeit im Vertrag, wenn keine Bebauung stattfindet
(Ulmer Wiederkaufsrecht seit 1890)
 Vertragsstrafen und Nachzahlungsverpflichtungen, wenn keine Selbstnutzung
stattfindet

15. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 15
…verschiedene Bausteine
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“

16. Bauplanungsrecht
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 16
- selbstbewusst Ziele vorgeben und verfolgen
 strategische Ausrichtung der städtischen Planungshoheit
 wird aktiv und selbstbewusst wahrgenommen
 grundsätzlich neues/erweitertes Baurecht nur, wenn die Stadt Eigentümerin ist
 teilweise kein Erwerb/Zwischenerwerb, wenn Ziele in Durchführungsverträgen fixiert
und geregelt werden
 Projekte müssen Beitrag zum Wohl der Allgemeinheit leisten, bspw. unentgeltliche
Rückübertragung von 20% Grundstücksfläche für öffentliche Verkehrsflächen
 zielgerichtete Stadtentwicklung
Umnutzung von Industriebrachen und ehemaligen Militärarealen
Neugestaltung von Ortskernen
Neuordnung von Stadtquartieren

17. Bauplanungsrecht
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 17
- selbstbewusst Ziele vorgeben und verfolgen

18. Bauplanungsrecht
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 18
- selbstbewusst Ziele vorgeben und verfolgen

19. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 19
…verschiedene Bausteine
solides
Grundvermögen
Bodenvorratspolitik
Ulmer
Vergabe
Bauplanungsrecht
Ulmer Bodenpolitik
Wiederkaufsrecht
Interkommunale
Zusammenarbeit
Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
Rückhalt Gemeinderat _ Beschlüsse, Richtlinien, Vorgaben _ „Chefsache“

20. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 20
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele
 Ulmer Vergabe im Geschosswohnungsbereich, Verfahren angelehnt an
Konzeptvergabe
 Mindeststandards werden allgemein, aber auch spezifisch für das Gebiet definiert
und in der Ausschreibung berücksichtigt
 Grundlage für eine vielfältige Quartiersentwicklung – was brauchen/wollen wir?
 soziale Vergabekriterien
junge Familien , 30% sozial geförderter Wohnraum im
Geschosswohnungsbau, 15% der Wohnfläche 4- oder mehr-Zimmer-Wohnungen
 wirtschaftspolitische Vergabekriterien
gerechte Vermögensverteilung (Selbstbezug), Umweltschutz
 umweltpolitische Vergabekriterien
Photovoltaik, Fernwärme, Dachbegrünung…

21. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 21
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele
Drei Bereiche
 Wohnungspolitisch 100 Punkte
 Städtebaulich/architektonisch/ökologisch 50 Punkte
 energetisch/technisch 50 Punkte
 Festpreis als Grundlage
 neutrale Vergabekommission
 wenig Vorgaben, sondern offene Vergabekriterien mit wenig Pflichten
 Extrapunkte für besondere Beiträge für Nachbarschaft, Quartiersvernetzung und
Stadtgesellschaft

22. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 22
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele

23. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 23
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele

24. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 24
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele

25. Ulmer Vergabe
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 25
- Vergabekriterien sind Umsetzer der Politikziele
„Am Weinberg“, Ulm
 ehem. Bundeswehrstandort
 ca. 9 ha
 ca. 900 Wohneinheiten
 ca. 40 Prozent vergeben
 Kindertagesstätte, Quartiersplatz,
Polizei, Paketstation, „Junge Pflege“,
Service Wohnen, Betreutes Wohnen,
Sozialstation mit Betreuungs- und
Unterstützungsangeboten

26. Ulmer Bodenpolitik
5. April 2022 Ulmer Bodenpolitik – mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement 26
- mehr als strategisches Liegenschaftsmanagement
 Sozialpolitik
 Regionalpolitik
 Beschäftigungspolitik
 Wirtschaftspolitik
 Nachhaltigkeitspolitik
 Umweltpolitik
 Strukturpolitik
 …

27. 5. April 2022
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

28. 5. April 2022
Kontakt:
Stadt Ulm, Abteilung Liegenschaften und Wirtschaftsförderung
Tanja Oelmaier M.A. Markus Mendler
t.oelmaier@ulm.de m.mendler@ulm.de
0731 161-2300 0731 161-2302