2. Über mich
Winfried Kropp
Mitglied des Vorstands im
Deutschen Mieterbund
Bodensee und
im
Deutschen Mieterbund
Baden-Württemberg
Pressesprecher
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3. Deutscher Mieterbund
1,5 Millionen Mieterinnen
und Mieter sind Mitglied
Experten für Mieter
Kostenlose Beratung im
Mietrecht
Sicherheit durch
Rechtsschutz
Regelmäßige Information
Unabhängig von Regierung
und Verwaltung
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4. Programm Workshop I (25.5.)
1. Beginn des Mietverhältnisses:
Wir schließen einen Vertrag.
2. Fragen während des
Mietverhältnisses
3. Kündigung des Mietverhältnisses:
Wenn der Mietvertrag endet.
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5. Programm Workshop II (22.6.23)
1. Wohnung suchen und finden
2. Auf gute Nachbarschaft
3. Vorsicht Falle!
4. Besondere Unterkünfte
5. Rat und Hilfe
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6. 1. BEGINN DES MIETVERHÄLTNISSES:
WIR SCHLIEßEN EINEN VERTRAG
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7. Der Mietvertrag
Rechte Pflichten
• Miete pünktlich
bezahlen
• Betriebskosten
• Schönheitsreparaturen
• Hausordnung
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• Eine Wohnung ist zum
Wohnen da.
• Die Wohnung ist frei von
Mängeln.
• Kündigungsschutz
8. Mietvertrag:
Das wichtigste Dokument
• Rechtsgrundlage:
Bürgerliches Gesetzbuch BGB
• Schriftlich oder mündlicher Vertrag
• Wird in Formularen oft zum
Nachteil der Mieter abgeändert
• Einzelne Regeln können unwirksam
sein (Dann gilt das Gesetz).
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9. Die Wohnungsübergabe
• Übergabe der Wohnungsschlüssel
• Rundgang durch die Wohnung und
durch Nebenräume (Keller,
Waschküche, Garage)
• Übergabeprotokoll mit
Beschreibung des Zustands,
Dokumentation von Schäden,
Zusagen des Vermieters
• Ist die Wohnung renoviert?
• Zeugen mitnehmen
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10. Wichtige Regelungen im Vertrag:
Miete
• Miete wird in Euro
angegeben
• Zins für die Nutzung der
Wohnung
• Spätestens am 3. Werktag
des Monats fällig
• Mietzahlung wichtigste
Pflicht
• Mietschulden führen zur
Kündigung
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11. Wichtige Regelungen im Vertrag:
• Beschreibung der
Mieträume
• Zahl der Schlüssel
• Pflichten Vermieter vor
dem Einzug (z.B.
Reparatur)
• Wohnfläche
• Kosten neben der Miete
(Betriebskosten)
• Haustiere
• Kündigung
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12. Besondere
Mietverträge
Verträge
Zeitmietvertrag:
• endet automatisch,
• max. vier Jahre
• Kann u.U. in normalen
Vertrag umgewandelt
werden.
Indexmietvertrag
• Miete steigt mit
allgemeinem Preisindex
• (gefährliche Wette)
Besondere
Wohnungstypen
• Sozialwohnung
(Bau durch Zuschüsse bezahlt)
• Genossenschaftswohnung
(Kauf von Anteilen notwendig)
• Wohnheime
(Flüchtlingsunterkunft)
Allgemeines Mietrecht gilt
nur zum Teil!
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13. Was muss ich vor Vertragsbeginn bezahlen?
Kaution:
• Maximal drei
Monatsmieten
• Sicherheit für den
Vermieter
• Muss nach Ende des
Mietverhältnisses
zurückbezahlt werden
• Kann in 3 Raten gezahlt
werden
Weitere Zahlungen?
Ablöse für Einrichtung:
• Vertrag zwischen
altem und neuen
Mieter
• Vorsicht: zu hoch
Provision:
• Nicht an Vermieter!
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15. Wie hoch darf
die Miete sein?
Kriterien im Mietspiegel:
• Größe
• Baujahr
• Lage
• Ausstattung
• Beschaffenheit
Aber: Vertragsfreiheit
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16. Die Mieterhöhung
• Keine Änderungskündigung
möglich!
• Anspruch auf ortsübliche
Vergleichsmiete (=Mietspiegel)
• Schriftlich und begründet
• 12 Monate „Ruhe“
• 2 Monate Bedenkzeit für
Zustimmung
• Verweigern Mieter die
Zustimmung: 3 Monate Zeit für
Klage
• Kappungsgrenze: max. 15 % in
drei Jahren (Stadt Radolfzell)
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17. Betriebskosten: die 2. Miete
• Zahlung laufender Kosten
zusätzlich zur Miete
• Vorauszahlung mit Pflicht
zur Abrechnung
• Pauschale (ohne Pflicht
zur Abrechnung)
Wichtig: Betriebskosten
müssen vertraglich
vereinbart sein.
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18. Das sind Betriebskosten:
• Grundsteuer
• Wasser und Abwasser
• Heizung und Warmwasser
• Aufzug
• Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung
• Garten- und Grünflächenpflege
• Hausmeister
• Schornsteinfeger
• Rauchmelder
• Bis Mitte 2024: Kabel-TV /
• Versicherungen
• Waschmaschine
• Winterdienst
• Sonstige Betriebskosten
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19. Die Betriebskostenabrechnung
1. Ablesefirma kommt
(Achtung: Gebühr bei
mehreren Besuchen)
2. Vermieter erstellt
Abrechnung
3. Zahlungsfrist 4
Wochen
4. Einspruch gegen
Abrechnung: 1 Jahr
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20. Betriebskostenabrechnung Teil II
Wie prüfe ich die Abrechnung?
• Muss ich die Leistung nach
Vertrag zahlen?
• Werden die Kosten korrekt
verteilt (Wohnung,
Wohnfläche?)
• Wurde die Leistung erbracht
(z.B. Winterdienst?)
• Ist die Leistung wirtschaftlich?
• Verwirkung:
Abrechnungsfrist 1 Jahr.
• Hilfe suchen
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21. Betriebskosten:
Anpassung der Vorauszahlung
• Zulässig auf der Basis
einer Abrechnung oder
• Nachvollziehbarer
Kostenkalkulation (z.B.
Preiserhöhung wurde
angekündigt)
• Vorauszahlung freiwillig
erhöhen?
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23. Problem Schimmel
Wer ist schuld?
• Baumangel oder
• Mieter haben nicht
oder zu wenig gelüftet
Mieter können auch
schadensersatzpflichtig
werden.
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24. Beispiele für Wohnungsmängel
• Heizung und
Warmwasser fallen aus
• Wasserschaden
• Schimmel in der
Wohnung
• Fenster defekt
• Wohnungstür defekt
• Klingelanlage defekt
• Kellerraum nicht
zugänglich
Was tun?
• Mangel sofort
melden! Nicht zögern!
• Vermieter um
Beseitigung bitten
• Frist zur Beseitigung
setzen
• Miete unter Vorbehalt
zahlen
• Miete (ver-)mindern
Vorsicht: Risiko
• Im Notfall:
Handwerker
beauftragen!
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27. Schönheitsreparaturen
Im laufenden
Mietverhältnis
• Pflicht kann im Mietvertrag
auf Mieter übertragen werden
• Fachgerecht, „mittlere Art und
Güte“
• Keine festen Fristen
• Müssen bei Bedarf
(Unansehnlichkeit) gemacht
werden
• Nur im Innenbereich der
Wohnung
Anfang und Ende des
Mietverhältnisses
Grundsatz:
Nur wer in eine renovierte
Wohnung einzieht, muss beim
Auszug renovieren.
Übergabeprotokoll
aufbewahren!
Keine Renovierungspflicht bei
Einzug (aber während der
Mietzeit)
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28. Wer darf in der
Wohnung wohnen?
• Mieter, Ehepartner
und
Familienangehörige
(Kinder / Eltern)
• Besuch bis zu drei
Monaten
• Problem:
Überbelegung
Untermiete
• Vermieter muss Untermiete
vorher genehmigen
• Generelles Verbot unzulässig
• Vermieter kann Untermieter
ablehnen
• Vermieter kann vollständige
Untervermietung der
Wohnung ablehnen
• Sonderkündigungsrecht
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31. Mieter kündigen
• Kündigungsfrist
beachten: 3 Monate
• Schriflich
• Zugang bis zum 3.
Werktag des Monats
z.B. Do 4.5. bei Kündigung zum 31.7.
• Sonderkündigungsrecht
z.B. bei Mieterhöhung
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33. Kündigungsgründe
Vertragsverstöße
• Miete nicht gezahlt
• Zwei Monatsmieten im
Rückstand
• Mehr als eine Monatsmiete
an zwei folgenden
Zahlungsterminen offen
• Pflichtverletzungen wie
erhebliche Verstöße gegen
die Hausordnung,
Beleidigungen,
Eigenbedarf
• für Vermieter selbst oder
für nahestehende
Angehörige
• Wohnungsgesellschaft hat
keinen Eigenbedarf
• Problem: vorgetäuschter
Eigenbedarf
• Problem: Angehörige
werden sehr weit gefasst
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