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Wohnen
und Mieten
Eine Orientierung –
nicht nur für geflüchtete Menschen
Radolfzell, 25. Mai 2023
1
Über mich
Winfried Kropp
Mitglied des Vorstands im
Deutschen Mieterbund
Bodensee und
im
Deutschen Mieterbund
Baden-Württemberg
Pressesprecher
2
Deutscher Mieterbund
 1,5 Millionen Mieterinnen
und Mieter sind Mitglied
 Experten für Mieter
 Kostenlose Beratung im
Mietrecht
 Sicherheit durch
Rechtsschutz
 Regelmäßige Information
 Unabhängig von Regierung
und Verwaltung
3
Programm Workshop I (25.5.)
1. Beginn des Mietverhältnisses:
Wir schließen einen Vertrag.
2. Fragen während des
Mietverhältnisses
3. Kündigung des Mietverhältnisses:
Wenn der Mietvertrag endet.
4
Programm Workshop II (22.6.23)
1. Wohnung suchen und finden
2. Auf gute Nachbarschaft
3. Vorsicht Falle!
4. Besondere Unterkünfte
5. Rat und Hilfe
5
1. BEGINN DES MIETVERHÄLTNISSES:
WIR SCHLIEßEN EINEN VERTRAG
6
Der Mietvertrag
Rechte Pflichten
• Miete pünktlich
bezahlen
• Betriebskosten
• Schönheitsreparaturen
• Hausordnung
7
• Eine Wohnung ist zum
Wohnen da.
• Die Wohnung ist frei von
Mängeln.
• Kündigungsschutz
Mietvertrag:
Das wichtigste Dokument
• Rechtsgrundlage:
Bürgerliches Gesetzbuch BGB
• Schriftlich oder mündlicher Vertrag
• Wird in Formularen oft zum
Nachteil der Mieter abgeändert
• Einzelne Regeln können unwirksam
sein (Dann gilt das Gesetz).
8
Die Wohnungsübergabe
• Übergabe der Wohnungsschlüssel
• Rundgang durch die Wohnung und
durch Nebenräume (Keller,
Waschküche, Garage)
• Übergabeprotokoll mit
Beschreibung des Zustands,
Dokumentation von Schäden,
Zusagen des Vermieters
• Ist die Wohnung renoviert?
• Zeugen mitnehmen
9
Wichtige Regelungen im Vertrag:
Miete
• Miete wird in Euro
angegeben
• Zins für die Nutzung der
Wohnung
• Spätestens am 3. Werktag
des Monats fällig
• Mietzahlung wichtigste
Pflicht
• Mietschulden führen zur
Kündigung
10
Wichtige Regelungen im Vertrag:
• Beschreibung der
Mieträume
• Zahl der Schlüssel
• Pflichten Vermieter vor
dem Einzug (z.B.
Reparatur)
• Wohnfläche
• Kosten neben der Miete
(Betriebskosten)
• Haustiere
• Kündigung
11
Besondere
Mietverträge
Verträge
Zeitmietvertrag:
• endet automatisch,
• max. vier Jahre
• Kann u.U. in normalen
Vertrag umgewandelt
werden.
Indexmietvertrag
• Miete steigt mit
allgemeinem Preisindex
• (gefährliche Wette)
Besondere
Wohnungstypen
• Sozialwohnung
(Bau durch Zuschüsse bezahlt)
• Genossenschaftswohnung
(Kauf von Anteilen notwendig)
• Wohnheime
(Flüchtlingsunterkunft)
Allgemeines Mietrecht gilt
nur zum Teil!
12
Was muss ich vor Vertragsbeginn bezahlen?
Kaution:
• Maximal drei
Monatsmieten
• Sicherheit für den
Vermieter
• Muss nach Ende des
Mietverhältnisses
zurückbezahlt werden
• Kann in 3 Raten gezahlt
werden
Weitere Zahlungen?
Ablöse für Einrichtung:
• Vertrag zwischen
altem und neuen
Mieter
• Vorsicht: zu hoch
Provision:
• Nicht an Vermieter!
13
FRAGEN WÄHREND DES
MIETVERHÄLTNISSES
14
Wie hoch darf
die Miete sein?
Kriterien im Mietspiegel:
• Größe
• Baujahr
• Lage
• Ausstattung
• Beschaffenheit
Aber: Vertragsfreiheit
15
Die Mieterhöhung
• Keine Änderungskündigung
möglich!
• Anspruch auf ortsübliche
Vergleichsmiete (=Mietspiegel)
• Schriftlich und begründet
• 12 Monate „Ruhe“
• 2 Monate Bedenkzeit für
Zustimmung
• Verweigern Mieter die
Zustimmung: 3 Monate Zeit für
Klage
• Kappungsgrenze: max. 15 % in
drei Jahren (Stadt Radolfzell)
16
Betriebskosten: die 2. Miete
• Zahlung laufender Kosten
zusätzlich zur Miete
• Vorauszahlung mit Pflicht
zur Abrechnung
• Pauschale (ohne Pflicht
zur Abrechnung)
Wichtig: Betriebskosten
müssen vertraglich
vereinbart sein.
17
Das sind Betriebskosten:
• Grundsteuer
• Wasser und Abwasser
• Heizung und Warmwasser
• Aufzug
• Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung
• Garten- und Grünflächenpflege
• Hausmeister
• Schornsteinfeger
• Rauchmelder
• Bis Mitte 2024: Kabel-TV /
• Versicherungen
• Waschmaschine
• Winterdienst
• Sonstige Betriebskosten
18
Die Betriebskostenabrechnung
1. Ablesefirma kommt
(Achtung: Gebühr bei
mehreren Besuchen)
2. Vermieter erstellt
Abrechnung
3. Zahlungsfrist 4
Wochen
4. Einspruch gegen
Abrechnung: 1 Jahr
19
Betriebskostenabrechnung Teil II
Wie prüfe ich die Abrechnung?
• Muss ich die Leistung nach
Vertrag zahlen?
• Werden die Kosten korrekt
verteilt (Wohnung,
Wohnfläche?)
• Wurde die Leistung erbracht
(z.B. Winterdienst?)
• Ist die Leistung wirtschaftlich?
• Verwirkung:
Abrechnungsfrist 1 Jahr.
• Hilfe suchen
20
Betriebskosten:
Anpassung der Vorauszahlung
• Zulässig auf der Basis
einer Abrechnung oder
• Nachvollziehbarer
Kostenkalkulation (z.B.
Preiserhöhung wurde
angekündigt)
• Vorauszahlung freiwillig
erhöhen?
21
Wohnungsmängel
Grundsatz: Durch einen
Wohnungsmangel können
Mieter ihre Wohnung
nicht oder nicht richtig
nutzen.
Mieter haben Anspruch
auf Beseitigung des
Mangels.
22
Problem Schimmel
Wer ist schuld?
• Baumangel oder
• Mieter haben nicht
oder zu wenig gelüftet
Mieter können auch
schadensersatzpflichtig
werden.
23
Beispiele für Wohnungsmängel
• Heizung und
Warmwasser fallen aus
• Wasserschaden
• Schimmel in der
Wohnung
• Fenster defekt
• Wohnungstür defekt
• Klingelanlage defekt
• Kellerraum nicht
zugänglich
Was tun?
• Mangel sofort
melden! Nicht zögern!
• Vermieter um
Beseitigung bitten
• Frist zur Beseitigung
setzen
• Miete unter Vorbehalt
zahlen
• Miete (ver-)mindern
Vorsicht: Risiko
• Im Notfall:
Handwerker
beauftragen!
24
Instandhaltung
Laufende Reparaturen
Aufgabe des Vermieters
Aber:
Kleinreparaturen laut
Vertrag Mietersache,
wenn
 max. 100 – 150 Euro
 und ein Höchstbetrag /
Jahr vereinbart ist.
25
Schönheitsreparaturen 26
Schönheitsreparaturen
Im laufenden
Mietverhältnis
• Pflicht kann im Mietvertrag
auf Mieter übertragen werden
• Fachgerecht, „mittlere Art und
Güte“
• Keine festen Fristen
• Müssen bei Bedarf
(Unansehnlichkeit) gemacht
werden
• Nur im Innenbereich der
Wohnung
Anfang und Ende des
Mietverhältnisses
Grundsatz:
Nur wer in eine renovierte
Wohnung einzieht, muss beim
Auszug renovieren.
Übergabeprotokoll
aufbewahren!
Keine Renovierungspflicht bei
Einzug (aber während der
Mietzeit)
27
Wer darf in der
Wohnung wohnen?
• Mieter, Ehepartner
und
Familienangehörige
(Kinder / Eltern)
• Besuch bis zu drei
Monaten
• Problem:
Überbelegung
Untermiete
• Vermieter muss Untermiete
vorher genehmigen
• Generelles Verbot unzulässig
• Vermieter kann Untermieter
ablehnen
• Vermieter kann vollständige
Untervermietung der
Wohnung ablehnen
• Sonderkündigungsrecht
28
Haustiere
29
DAS MIETVERHÄLTNIS ENDET:
KÜNDIGUNG
30
Mieter kündigen
• Kündigungsfrist
beachten: 3 Monate
• Schriflich
• Zugang bis zum 3.
Werktag des Monats
z.B. Do 4.5. bei Kündigung zum 31.7.
• Sonderkündigungsrecht
z.B. bei Mieterhöhung
31
Vermieter kündigen
• Keine
Änderungskündigung
zur Mieterhöhung
• nur bei berechtigtem
Interesse
• Begründet
• Schriftlich
• Kündigung muss allen
Mietern zugehen
32
Kündigungsgründe
Vertragsverstöße
• Miete nicht gezahlt
• Zwei Monatsmieten im
Rückstand
• Mehr als eine Monatsmiete
an zwei folgenden
Zahlungsterminen offen
• Pflichtverletzungen wie
erhebliche Verstöße gegen
die Hausordnung,
Beleidigungen,
Eigenbedarf
• für Vermieter selbst oder
für nahestehende
Angehörige
• Wohnungsgesellschaft hat
keinen Eigenbedarf
• Problem: vorgetäuschter
Eigenbedarf
• Problem: Angehörige
werden sehr weit gefasst
33
Informationen
Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.
Geschäftsstelle
Zähringerplatz 19 – 78464 Konstanz
07531 25913
www.mieterbund-bodensee.de
info@mieterbund-bodensee.de
Beratungsstelle Radolfzell
Regiment-Piemont-Str. 5/7
07732 58140
34
Fragen und Anmerkungen
35

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Wohnen und Mieten

  • 1. Wohnen und Mieten Eine Orientierung – nicht nur für geflüchtete Menschen Radolfzell, 25. Mai 2023 1
  • 2. Über mich Winfried Kropp Mitglied des Vorstands im Deutschen Mieterbund Bodensee und im Deutschen Mieterbund Baden-Württemberg Pressesprecher 2
  • 3. Deutscher Mieterbund  1,5 Millionen Mieterinnen und Mieter sind Mitglied  Experten für Mieter  Kostenlose Beratung im Mietrecht  Sicherheit durch Rechtsschutz  Regelmäßige Information  Unabhängig von Regierung und Verwaltung 3
  • 4. Programm Workshop I (25.5.) 1. Beginn des Mietverhältnisses: Wir schließen einen Vertrag. 2. Fragen während des Mietverhältnisses 3. Kündigung des Mietverhältnisses: Wenn der Mietvertrag endet. 4
  • 5. Programm Workshop II (22.6.23) 1. Wohnung suchen und finden 2. Auf gute Nachbarschaft 3. Vorsicht Falle! 4. Besondere Unterkünfte 5. Rat und Hilfe 5
  • 6. 1. BEGINN DES MIETVERHÄLTNISSES: WIR SCHLIEßEN EINEN VERTRAG 6
  • 7. Der Mietvertrag Rechte Pflichten • Miete pünktlich bezahlen • Betriebskosten • Schönheitsreparaturen • Hausordnung 7 • Eine Wohnung ist zum Wohnen da. • Die Wohnung ist frei von Mängeln. • Kündigungsschutz
  • 8. Mietvertrag: Das wichtigste Dokument • Rechtsgrundlage: Bürgerliches Gesetzbuch BGB • Schriftlich oder mündlicher Vertrag • Wird in Formularen oft zum Nachteil der Mieter abgeändert • Einzelne Regeln können unwirksam sein (Dann gilt das Gesetz). 8
  • 9. Die Wohnungsübergabe • Übergabe der Wohnungsschlüssel • Rundgang durch die Wohnung und durch Nebenräume (Keller, Waschküche, Garage) • Übergabeprotokoll mit Beschreibung des Zustands, Dokumentation von Schäden, Zusagen des Vermieters • Ist die Wohnung renoviert? • Zeugen mitnehmen 9
  • 10. Wichtige Regelungen im Vertrag: Miete • Miete wird in Euro angegeben • Zins für die Nutzung der Wohnung • Spätestens am 3. Werktag des Monats fällig • Mietzahlung wichtigste Pflicht • Mietschulden führen zur Kündigung 10
  • 11. Wichtige Regelungen im Vertrag: • Beschreibung der Mieträume • Zahl der Schlüssel • Pflichten Vermieter vor dem Einzug (z.B. Reparatur) • Wohnfläche • Kosten neben der Miete (Betriebskosten) • Haustiere • Kündigung 11
  • 12. Besondere Mietverträge Verträge Zeitmietvertrag: • endet automatisch, • max. vier Jahre • Kann u.U. in normalen Vertrag umgewandelt werden. Indexmietvertrag • Miete steigt mit allgemeinem Preisindex • (gefährliche Wette) Besondere Wohnungstypen • Sozialwohnung (Bau durch Zuschüsse bezahlt) • Genossenschaftswohnung (Kauf von Anteilen notwendig) • Wohnheime (Flüchtlingsunterkunft) Allgemeines Mietrecht gilt nur zum Teil! 12
  • 13. Was muss ich vor Vertragsbeginn bezahlen? Kaution: • Maximal drei Monatsmieten • Sicherheit für den Vermieter • Muss nach Ende des Mietverhältnisses zurückbezahlt werden • Kann in 3 Raten gezahlt werden Weitere Zahlungen? Ablöse für Einrichtung: • Vertrag zwischen altem und neuen Mieter • Vorsicht: zu hoch Provision: • Nicht an Vermieter! 13
  • 15. Wie hoch darf die Miete sein? Kriterien im Mietspiegel: • Größe • Baujahr • Lage • Ausstattung • Beschaffenheit Aber: Vertragsfreiheit 15
  • 16. Die Mieterhöhung • Keine Änderungskündigung möglich! • Anspruch auf ortsübliche Vergleichsmiete (=Mietspiegel) • Schriftlich und begründet • 12 Monate „Ruhe“ • 2 Monate Bedenkzeit für Zustimmung • Verweigern Mieter die Zustimmung: 3 Monate Zeit für Klage • Kappungsgrenze: max. 15 % in drei Jahren (Stadt Radolfzell) 16
  • 17. Betriebskosten: die 2. Miete • Zahlung laufender Kosten zusätzlich zur Miete • Vorauszahlung mit Pflicht zur Abrechnung • Pauschale (ohne Pflicht zur Abrechnung) Wichtig: Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein. 17
  • 18. Das sind Betriebskosten: • Grundsteuer • Wasser und Abwasser • Heizung und Warmwasser • Aufzug • Müllbeseitigung • Gebäudereinigung • Garten- und Grünflächenpflege • Hausmeister • Schornsteinfeger • Rauchmelder • Bis Mitte 2024: Kabel-TV / • Versicherungen • Waschmaschine • Winterdienst • Sonstige Betriebskosten 18
  • 19. Die Betriebskostenabrechnung 1. Ablesefirma kommt (Achtung: Gebühr bei mehreren Besuchen) 2. Vermieter erstellt Abrechnung 3. Zahlungsfrist 4 Wochen 4. Einspruch gegen Abrechnung: 1 Jahr 19
  • 20. Betriebskostenabrechnung Teil II Wie prüfe ich die Abrechnung? • Muss ich die Leistung nach Vertrag zahlen? • Werden die Kosten korrekt verteilt (Wohnung, Wohnfläche?) • Wurde die Leistung erbracht (z.B. Winterdienst?) • Ist die Leistung wirtschaftlich? • Verwirkung: Abrechnungsfrist 1 Jahr. • Hilfe suchen 20
  • 21. Betriebskosten: Anpassung der Vorauszahlung • Zulässig auf der Basis einer Abrechnung oder • Nachvollziehbarer Kostenkalkulation (z.B. Preiserhöhung wurde angekündigt) • Vorauszahlung freiwillig erhöhen? 21
  • 22. Wohnungsmängel Grundsatz: Durch einen Wohnungsmangel können Mieter ihre Wohnung nicht oder nicht richtig nutzen. Mieter haben Anspruch auf Beseitigung des Mangels. 22
  • 23. Problem Schimmel Wer ist schuld? • Baumangel oder • Mieter haben nicht oder zu wenig gelüftet Mieter können auch schadensersatzpflichtig werden. 23
  • 24. Beispiele für Wohnungsmängel • Heizung und Warmwasser fallen aus • Wasserschaden • Schimmel in der Wohnung • Fenster defekt • Wohnungstür defekt • Klingelanlage defekt • Kellerraum nicht zugänglich Was tun? • Mangel sofort melden! Nicht zögern! • Vermieter um Beseitigung bitten • Frist zur Beseitigung setzen • Miete unter Vorbehalt zahlen • Miete (ver-)mindern Vorsicht: Risiko • Im Notfall: Handwerker beauftragen! 24
  • 25. Instandhaltung Laufende Reparaturen Aufgabe des Vermieters Aber: Kleinreparaturen laut Vertrag Mietersache, wenn  max. 100 – 150 Euro  und ein Höchstbetrag / Jahr vereinbart ist. 25
  • 27. Schönheitsreparaturen Im laufenden Mietverhältnis • Pflicht kann im Mietvertrag auf Mieter übertragen werden • Fachgerecht, „mittlere Art und Güte“ • Keine festen Fristen • Müssen bei Bedarf (Unansehnlichkeit) gemacht werden • Nur im Innenbereich der Wohnung Anfang und Ende des Mietverhältnisses Grundsatz: Nur wer in eine renovierte Wohnung einzieht, muss beim Auszug renovieren. Übergabeprotokoll aufbewahren! Keine Renovierungspflicht bei Einzug (aber während der Mietzeit) 27
  • 28. Wer darf in der Wohnung wohnen? • Mieter, Ehepartner und Familienangehörige (Kinder / Eltern) • Besuch bis zu drei Monaten • Problem: Überbelegung Untermiete • Vermieter muss Untermiete vorher genehmigen • Generelles Verbot unzulässig • Vermieter kann Untermieter ablehnen • Vermieter kann vollständige Untervermietung der Wohnung ablehnen • Sonderkündigungsrecht 28
  • 31. Mieter kündigen • Kündigungsfrist beachten: 3 Monate • Schriflich • Zugang bis zum 3. Werktag des Monats z.B. Do 4.5. bei Kündigung zum 31.7. • Sonderkündigungsrecht z.B. bei Mieterhöhung 31
  • 32. Vermieter kündigen • Keine Änderungskündigung zur Mieterhöhung • nur bei berechtigtem Interesse • Begründet • Schriftlich • Kündigung muss allen Mietern zugehen 32
  • 33. Kündigungsgründe Vertragsverstöße • Miete nicht gezahlt • Zwei Monatsmieten im Rückstand • Mehr als eine Monatsmiete an zwei folgenden Zahlungsterminen offen • Pflichtverletzungen wie erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, Beleidigungen, Eigenbedarf • für Vermieter selbst oder für nahestehende Angehörige • Wohnungsgesellschaft hat keinen Eigenbedarf • Problem: vorgetäuschter Eigenbedarf • Problem: Angehörige werden sehr weit gefasst 33
  • 34. Informationen Deutscher Mieterbund Bodensee e.V. Geschäftsstelle Zähringerplatz 19 – 78464 Konstanz 07531 25913 www.mieterbund-bodensee.de info@mieterbund-bodensee.de Beratungsstelle Radolfzell Regiment-Piemont-Str. 5/7 07732 58140 34