1. K Veranstaltungsrecht
K1 Raumüberlassungsrecht
KulturRaumÜberlassung
Alexander Bretz
Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf die Beratung und Vertretung von Mode-
und Produktdesignern, www.DesignLawForce.com.
Inhalt Seite
1. Grundbegriffe des Raumüberlassungsrechts 2
1.1 Vertragliche und außervertragliche Ansprüche 2
1.2 Raumüberlassung = Miete 2
1.3 Der gesetzliche Normalfall des Mietvertrages 3
1.4 Gesetzliche Regelungen, von denen im Vertrag nicht abgewichen
werden darf 4
1.5 Leistungsprogramm und Risikoprogramm eines Vertrages 4
1.6 Musterverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen 6
2. ABC der Vertragsregelungen mit Tipps zur praktischen
Behandlung 6
3. Mietvertrag über Kulturräume 27
Checkliste: Vor dem Lesen eines Vertragsentwurfs 24
Checkliste: Bei den Vertragsverhandlungen / bei Vertragsschluss 25
Checkliste: Ab Beginn der Mietzeit 26
Checkliste: Kündigung von Mietverhältnissen 26
Materialien: Mietvertrag über Kulturräume 27
K
1.1
Kultur braucht Raum. Denn gleich, ob es sich um eine Ausstellung, ein Konzert, S. 1
eine Theateraufführung oder ein sonstiges Kulturvorhaben handelt, wird dazu ein
Raum benötigt. Da jedoch nur in den seltensten Fällen der Veranstalter selbst
über den passenden Raum verfügt, muss dieser angemietet werden. Dabei sind
für Kulturräume als „Nichtwohnräume“ eine Reihe von rechtlichen Besonderhei-
ten zu beachten.
35 Kultur & Recht November 2006

2. K Veranstaltungsrecht
K1 Raumüberlassungsrecht
1. Grundbegriffe des
Raumüberlassungsrechts
1.1 Vertragliche und außervertragliche Ansprüche
Worum es geht, wird am besten an einem Beispiel deutlich.
Eine Initiative junger KünstlerInnen hatte sich in den Kopf gesetzt, ein
altes Schwimmbadgebäude aus dem letzten Jahrhundert, seit Jahrzehnten
ungenutzt und stillgelegt, „spontan“ zu öffnen. An einem „Tag der offenen Bade-
tür“ sollten in dem Gebäude verschiedene Kunstveranstaltungen stattfinden. Die
Berechtigung zu dieser Veranstaltung hatte niemand der Initiatoren ernsthaft in
Frage gestellt, einzelne Bedenken im Vorfeld waren als kunsthemmende Spieße-
rei abgetan worden.
Ein Beispiel, wie Kultur in unerschlossene Räume vordringen kann? Wohl kaum.
Aber wenigstens ein Modell zur kostengünstigen Gestaltung von Raumüberlas-
sung? Noch nicht einmal dies. Denn der so harmlos daherkommenden Veranstal-
tung, die gewiss einiges an Kreativität und Ideenreichtum für sich verbuchen
kann, verhilft dies nicht zu einem rechtsfreien Raum. Der Gebäudeeigentümer
kann Schadensersatz verlangen. Genauso ein eventuell zu Schaden gekommener
Besucher. Und natürlich kann die Polizei das ganze jederzeit beenden.
In der Regel wird man sehr viel harmloser an Kulturräume kommen, und zwar
meist – es sei denn der Veranstalter ist selbst Eigentümer der betreffenden Räu-
me – in Form eines Mietvertrages, der die Rechte und Pflichten zwischen dem
Gebäude- oder Geländeeigentümer und dem Nutzer regelt.
1.2 Raumüberlassung = Miete
Ist von Raumüberlassung die Rede, handelt es sich im juristischen Normalfall um
einen Mietvertrag. Jeder weiß, was ein Mietvertrag ist. Der Gesetzgeber hat es in
§ 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so beschrieben:
K „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den
1.1 Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. ... Der Mie-
S. 2 ter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Auf der
einen Seite steht also die Gebrauchsgewährung, auf der anderen die Zahlung von
Geld.
35 Kultur & Recht November 2006

3. K Veranstaltungsrecht
K1 Raumüberlassungsrecht
1.3 Der gesetzliche Normalfall des Mietvertrages
Der Gesetzgeber hat zu diesem gesetzlich beschriebenen Vertragstyp eine Reihe
von Regelungen vorgesehen, die teils zwingend für jeden oder jedenfalls für
bestimmte Arten von Mietverträgen gelten, teils von den Parteien im Vertrag
anders geregelt werden können. (Zu den zwingenden Regelungen siehe unten
Kap 1.4.)
Ohne Rücksicht auf diesen Unterschied spiegeln die gesetzlichen Regelungen
dabei insgesamt einen „Normalfall“ wieder, den das Gesetz sich sozusagen vor-
stellt. Dieser Normalfall eröffnet den Schlüssel zu manch ungewöhnlich erschei-
nender Regelung und lässt sich so zusammenfassen:
Da der Vermieter dem Mieter nur den Gebrauch der Sache gestattet, aber selbst
Eigentümer der vermieteten Sache bleibt, liegt auch die Zuständigkeit für die
Instandhaltung, Reparatur und Haftung grundsätzlich bei ihm, dem Vermieter.
Dies gilt auch gerade während der Mietzeit, die sich der Gesetzgeber grundsätz-
lich mit unbestimmter Dauer vorstellt. Das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung,
also die so genannte Miete (früher „Mietzins“), ist dabei für Räume gemäß
§§ 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB fällig zu Beginn, spätestens zum dritten Werk-
tag der einzelnen Zeitabschnitte zu bezahlen, nach denen sie bemessen ist. Für
Grundstücke ist gemäß § 579 Abs. 1 S. 3 BGB die Miete, wenn sie nicht nach
kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalenderviertel-
jahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten, für alle anderen
Mietgegenstände im Nachhinein. Dabei bezieht sich die Miete ohne abweichende
Vereinbarung auch nur auf die reine Gebrauchsüberlassung; der Gesetzgeber geht
also von der so genannten Nettokaltmiete aus.
Vergleicht man den gesetzlichen Normalfall mit der Realität des Mietrechts, wie
es durch die Verträge festgelegt wird, so wird ganz deutlich: Abweichungen sind
vom Gesetz her möglich und - da der besondere Schutz für Wohnraummieter hier
nicht besteht - auch häufig. Die meisten Mietvertragsentwürfe stammen dabei
von Vermieterseite, so dass die Richtung der Abweichung ganz deutlich wird.
Folgerung für die Praxis: Es lohnt sich für einen Mieter immer, den vom Vermie-
ter vorgelegten Vertragsentwurf einmal im Licht des gesetzlichen Normalfalls zu
betrachten. Dies gilt bereits für Wohnraummietverträge. Noch viel mehr aber gilt K
es für Mietverträge, die sich nicht auf Wohnraum beziehen, sondern auf andere
1.1
Räume oder Grundstücke.
S. 3
Tipp: Sollten Sie es als Kulturveranstalter mit einem Vermieter zu tun haben, der
selbst keinen Mietvertrag vorschlägt, können Sie das Muster „Mietvertrag über
Kulturräume (Kap. 3) verwenden, der aus Mietersicht formuliert ist.
35 Kultur & Recht November 2006

4. K Veranstaltungsrecht
K1 Raumüberlassungsrecht
1.4 Gesetzliche Regelungen, von denen im Vertrag nicht
abgewichen werden darf
Ein Großteil der zwingenden Regelungen im Gesetz betrifft ausschließlich Miet-
verträge über Wohnraum. Grund hierfür ist die besondere Schutzbedürftigkeit des
Mieters, für den der Mietvertrag über seine Wohnung ein lebensnotwendiges
Grundbedürfnis sichert.
Ganz anders sieht die Situation bei Mietverträgen aus, die sich nicht auf Wohn-
raum beziehen (umgangssprachlich häufig auf den Oberbegriff „Gewerberaum-
miete“ verkürzt).
In diesem Bereich haben die Vertragsparteien weitestgehende Freiheit bei der
inhaltlichen Gestaltung des Vertrages. Mietverträge über Kulturräume unterfallen
immer dieser Kategorie des „Geschäfts-“ bzw. „Gewerberaums“ oder genauer
„Nichtwohnraums“, so dass dem entsprechenden Mietvertrag selbst entscheiden-
de Bedeutung zukommt. Folgerung für den Mieter: Es lohnt sich zu verhandeln,
da fast alles anders geregelt werden kann, als es der Vertragsentwurf des Vermie-
ters vorsieht. Ob Abweichungen in Verhandlungen durchgesetzt werden können,
ist dabei natürlich eine andere Frage. Aber im Gegensatz zu Wohnraummietver-
trägen ist die Durchsetzung in der Verhandlung die einzige Möglichkeit, unlieb-
same Regelungen zu vermeiden. Es gibt also nicht einen umfassenden gesetzli-
chen Mieterschutz wie bei Wohnräumen.
Tipp: Verlassen Sie sich niemals auf irgendwelche Informationen oder allgemei-
ne Überzeugungen zum Mietrecht, die Sie von der Wohnraummiete her kennen
oder zu kennen glauben: Die weitaus meisten veröffentlichten Urteile oder Geset-
zesänderungen betreffen das Wohnraummietrecht! Alles, was Sie wollen oder
nicht wollen, muss bei der Gewerberaummiete im Vertrag stehen.
1.5 Leistungsprogramm und Risikoprogramm eines
Vertrages
Doch was tun, wenn ein Entwurf auf dem Tisch liegt? Wie entdeckt man Lücken?
Wie vermeidet man ungewollte Rechtsfolgen? Weder Panik noch Gleichgültigkeit
K können helfen, übrigens auch nicht der sofortige, unvorbereitete Gang zum
1.1 Rechtsanwalt. Richtig sicher kann man nur sein, wenn man in der folgenden
S. 4 Reihenfolge vorgeht.
Bevor man den Vertragsentwurf zum ersten Mal liest, sollte man sich zu zwei
Fragekreisen eigene Gedanken gemacht haben:
35 Kultur & Recht November 2006