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Stadt Jena
Mietspiegel 2013
Stand 06.09.2013
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena................................................1
1 Erstellung...............................................................................................1
2 Geltungsbereich.....................................................................................1
3 Zweck des Mietspiegels.........................................................................2
4 Begriffsbestimmungen...........................................................................3
4.1 Mietbegriff..............................................................................................................3
4.2 Wohnwertkriterien..................................................................................................3
4.2.1 Art3
4.2.2 Größe..................................................................................................................4
4.2.3 Ausstattung.........................................................................................................4
4.2.4 Beschaffenheit.....................................................................................................5
4.2.5 Lage....................................................................................................................5
5 Anwendung............................................................................................5
5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2013............................................................................7
Anlage 1....................................................................................................8
Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung...............................................................8
Ausgangslage..........................................................................................1
Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorgehens-
weise.............................................................................................2
Charakterisierung der Wohnlagen............................................................5
Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen......................................................6
Ergebnisse des Workshops .....................................................................7
Anlage 3..................................................................................................28
Informations- und Ansprechpartner............................................................................28
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
dass die Wohnraumversorgung und die Frage
nach angemessenen Mietpreisen gegenwärtig
einen breiten Raum in der öffentlichen Diskussi-
on einnehmen, können Sie fast täglich in den
Medien verfolgen oder auch durch eigene Er-
fahrungen bestätigen.
Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig, was eine Wohnung kosten darf.
Mit dem Mietspiegel trägt die Stadt Jena dazu bei, den Wohnungsmarkt transparent
zu machen und zur Sicherheit des Rechtsfriedens beizutragen. In diesem Zusam-
menhang ist der Mietspiegel, den die Stadt Jena seit 1997 in regelmäßigen Abstän-
den herausgibt, von großer Bedeutung. Er gibt Mietern und Vermietern eine verläss-
liche Auskunft über die örtlichen Mieten und ist eine gute Grundlage und Hilfe für die
Einstufung der jeweiligen Wohnung.
Der jetzt vorliegende Mietspiegel wurde erstmals als qualifizierter Mietspiegel (§ 558
BGB) erarbeitet. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkann-
ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den In-
teressenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.
Mein besonderer Dank gilt heute Ihnen, liebe Bürgerinnen und Bürger. Sie haben
mit freiwilligen Angaben zu Ihren Wohnungen unsere Arbeit unterstützt. Dies hat
ganz wesentlich dazu beigetragen, den Mietspiegel auf einer verlässlichen Grundla-
ge zu erarbeiten. Dafür möchte mich bei allen bedanken, die bei der Erstellung mit-
gewirkt haben.
Ich hoffe, dass der aktuelle Mietspiegel 2013 Ihnen bei der Gestaltung Ihrer Mietver-
hältnisse behilflich ist.
Ihr
Dr. Albrecht Schröter
Oberbürgermeister
- 1 -
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena
1 Erstellung
Der Mietspiegel der Stadt Jena wurde unter Leitung der Stadtverwaltung und des In-
stituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH,
Hamburg, durch einen Arbeitskreis erstellt, der aus folgenden Mitgliedern bestand:
Stadtverwaltung Jena
Mieterverein Jena und Umgebung e.V.
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Jena und Umgebung e.V.
jenawohnen GmbH
Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG
Heimstätten-Genossenschaft Jena eG
Jenaer Baugenossenschaft eG
Immobilienverband Deutschland, Landesverband Hessen/ Thüringen e.V.
Ernst-Abbe-Siedlung GmbH.
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von F+B von Oktober 2012 bis Januar
2013 mit dem Stichtag 1. Oktober 2012 bei Vermietern und Mietern durchgeführten
empirischen Repräsentativerhebung von insgesamt 3.282 Mieten.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in Jena zu diesem Zeitpunkt üblicherweise ge-
zahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstat-
tung, Beschaffenheit und Lage, die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ i. S. von § 558 d BGB und wurde
von der Stadtverwaltung und den Vertretern der Mieter und Vermieter anerkannt.
2 Geltungsbereich
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet
von Jena, ausgenommen ist folgender Wohnraum:
– Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
– Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher
Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
unterliegt,
– Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten
Räumen,
– Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
– Wohnungen in Heimen und Anstalten,
– Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
– Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
- 2 -
– Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen
über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
– möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,1
– Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen
Mietparteien mitbenutzt werden
– Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad, WC und Sammelheizung ausge-
stattet worden sind.
3 Zweck des Mietspiegels
Eine Mietvertragskündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen
will, ist unzulässig. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter einer Mieter-
höhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Vor-
aussetzungen erfüllt sind:
– Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem Jahr unverändert (ausgenom-
men Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
– eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht ausgeschlossen,
– der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht
um mehr als 20 % erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisie-
rung oder höherer Betriebskosten). Gemäß § 558 Absatz 3 BGB kann die Thü-
ringische Landesregierung den maximalen Anstieg auf 15 % in drei Jahren in
angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Für Jena gilt eine derartige Be-
grenzung zum Veröffentlichungszeitpunkt des Mietspiegels nicht.
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen,
dem Sachverständigengutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine der
gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach
§ 558a BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei be-
stehenden Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über eine angemes-
sene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kos-
ten für Gutachten aufwenden zu müssen. Sofern, wie in Jena, ein qualifizierter Miet-
spiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die orts-
übliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel
Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Mie-
te innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt
auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den Miet-
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauschränke, Durchreichen u. ä. ver-
standen.
- 3 -
spiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermu-
tung der Richtigkeit für sich.
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden.
Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhö-
hungen und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen
an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.
4 Begriffsbestimmungen
4.1 Mietbegriff
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die Nettokaltmie-
te pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietvertrags bzw. der
letzten Mieterhöhung vereinbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung ein-
schließlich etwa in ihm enthaltene Modernisierungs- und Instandsetzungszuschläge,
jedoch ohne die Betriebs- und Heizkosten.
4.2 Wohnwertkriterien
Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Wohnung von den Merkmalen Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Von diesen fünf sogenannten
Wohnwertkriterien wurden vier direkt in den Mietspiegel Jena einbezogen:
– Größe,
– Ausstattung,
– Beschaffenheit und
– Lage.
Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in Frage kommenden Mittelwert
und die Spanne ablesen kann.
Dagegen wurde das Kriterium Art nur indirekt berücksichtigt.
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist, kann erst nach eingehen-
der Prüfung der nachfolgenden Merkmale entschieden werden.
4.2.1 Art
Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht direkt einbezogen. Mit der Art der
Wohnung sind vor allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude
gemeint.
- 4 -
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und
mehr Wohnungen berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnun-
gen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Woh-
nungsanzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem Mietspiegel abgelesen wer-
den.
4.2.2 Größe
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnfläche in Quadratmeter. Zu ihrer
genauen Berechnung empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche.
Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohnfläche hinter der Wohnungstür
ohne Zusatzräume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Bodenraum, maß-
gebend. Balkone, Loggien, Terrassen oder gedeckte Freisitze können – je nach ihrer
Nutzbarkeit – bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnungs-
größe eingerechnet werden.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in drei Größenklassen eingeteilt:
– unter 50 m²
– 50 bis 80 m²
– über 80 m².
4.2.3 Ausstattung
Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstattung, die durch den Vermie-
ter gestellt wurde. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale
bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen mit vermietersei-
tig gestelltem Innen-WC, Bad/Dusche und Sammelheizung ausgestattet ist.
Wohnungen, bei denen mindestens eines dieser Ausstattungsmerkmale fehlt,
sind nicht im Mietspiegel abgebildet.
Unter Bad/Dusche ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen,
der vom Vermieter mit einer Badewanne oder Dusche, einer Warmwasserversor-
gungsanlage (zumindest ausreichend dimensionierter Boiler, Durchlauferhitzer oder
Kohlebadeofen) und eventuell einem Waschbecken ausgestattet ist.
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wär-
me- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle Wohnräume
erwärmt werden. Eine Etagenheizung ist einer Sammelheizung gleichzusetzen, wenn
- 5 -
sie sämtliche Wohnräume erwärmt und die Brennstoffversorgung automatisch, also
nicht von Hand, erfolgt.
Weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes sind – ebenso
wie ihr Fehlen – im Rahmen der ausgewiesenen Mietspannen zu berücksichtigen.
Hierzu dienen u.a. die in Anhang 1 aufgeführten Orientierungsmerkmale.
4.2.4 Beschaffenheit
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ wird im Jenaer Mietspiegel durch das Baual-
ter der Wohnungen erfasst, und zwar in der Unterteilung:
– bis 1949
– 1950 bis 1962
– 1963 bis 1990
– 1991 bis 2001
– ab 2002.
Grundsätzlich ist eine Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Ge-
bäude errichtet wurde. Bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweite-
rung (z.B. Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Anbau) ist für die Einordnung in die
Mietspiegeltabelle das Jahr der (Wieder-) Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend.
4.2.5 Lage
Das Wohnwertkriterium „Lage“ wird im Jenaer Mietspiegel durch eine Einteilung in
drei Wohnlagenstufen abgebildet, wobei die Untersuchung der Mieten gezeigt hat,
dass sich gegenwärtig nur zwei Wohnlagengruppen in der Miethöhe wesentlich unter-
scheiden. Die Mietspiegeltabelle unterteilt deshalb in die zwei Wohnlagestufen
– einfach und
– mittel/ gut.
Die genaue Lagezuordnung einer Wohnung erfolgt über ihre Adresse anhand des in
Anhang 2 aufgeführten Straßenverzeichnisses.
5 Anwendung
Die Jenaer Mietspiegeltabelle wird durch die drei Wohnwertmerkmale Wohnungsgrö-
ße, Baujahr und Wohnlage der Wohnung gebildet. Sie gilt nur für Wohnungen, die
vermieterseitig mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet sind.
- 6 -
Um das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommende Mietspiegelfeld zu fin-
den, ist folgendermaßen vorzugehen:
Feststellen der Wohnungsgröße (diese Angabe kann man aus den Mietver-
tragsunterlagen oder der Betriebskostenabrechnung entnehmen), des Baujahrs
der Wohnung sowie ihrer Wohnlage anhand des Straßenverzeichnisses in die-
ser Broschüre.
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße, Baujahr und Wohnlage ergibt
sich das entsprechende Tabellenfeld, aus dem man Mittelwert und Mietpreisspanne
ablesen kann.
Im Regelfall ist der Mittelwert des Mietspiegelfeldes angemessen, mit zusätzlichen posi-
tiven oder negativen Wohnwertmerkmalen, die in der Mietspiegeltabelle nicht enthalten
sind, kann innerhalb der Spanne navigiert werden.
- 7 -
5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2013
Baujahresklassen
bis 1949
1950
bis
1962
1963
bis
1990
1991
bis
2001
ab 2002
Wohnlage Größenklasse
einfach
unter 50 m²
6,64
5,90 - 7,97
5,83*
5,20 - 6,60
5,09
4,45 - 5,83
50 m² bis 80 m²
6,38
5,88 - 7,19
5,48*
4,84 - 6,20
5,08
4,46 - 5,86
über 80 m²
6,02
4,87 - 7,35
4,96
4,50 - 5,61
mittel/gut
unter 50 m²
7,05
5,62 - 8,49
6,13
5,59 - 7,05
5,31
4,44 - 6,08
7,75
6,61 - 8,81
50 m² bis 80 m²
6,64
5,80 - 7,62
6,11
5,52 - 6,61
5,01
3,88 - 5,90
7,23
6,49 - 8,00
7,61*
6,15 - 8,75
über 80 m²
6,65
5,23 - 7,92
6,59*
5,81 - 7,52
4,99
3,98 - 5,87
7,13
6,12 - 8,00
7,68
6,70 - 8,33
Angaben: Nettokaltmieten in €/m² monatlich.
Legende: arithmetisches Mittel
Drei-Viertel-Spanne
Bei Leerfeldern konnte aufgrund geringer Wohnungsbestände keine verlässlichen Mietwerte
erhoben werden (unter 10 Mietwerte). Die mit einem * versehenen Felder haben aufgrund ei-
ner geringen Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
- 8 -
Anlage 1
Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangslage.................................................................................................1
2. Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorgehensweise.....2
3. Charakterisierung der Wohnlagen....................................................................5
4. Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen...............................................................6
5. Ergebnisse des Workshops..............................................................................8
Anlage I: Beispiele zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage......................9
Anlage II: Wohnlagenverzeichnis.....................................................................12
Ausgangslage
Die Stadt Jena hat ANALYSE & KONZEPTE GmbH mit der Durchführung einer wissenschaftli-
chen Untersuchung zur Erstellung eines Wohnlagenverzeichnisses beauftragt. Ziel der Untersu-
chung war es, das Gebiet der Stadt Jena nach Wohnlagen zu differenzieren. Diese Differenzie-
rung bietet u. a. die Möglichkeit, bei Fortschreibung des Mietspiegels, den Einfluss der Wohn-
lagen auf die Mieten im Geschosswohnungsbau untersuchen zu können.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit
die Miete für eine Wohnung um welchen Betrag erhöht werden darf. Entscheidend für die Zu-
lässigkeit einer Mieterhöhung ist dabei das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen in der Ge-
meinde. Das BGB nennt fünf Kriterien, nach denen die Vergleichbarkeit von Wohnungen zu be-
urteilen ist, eines davon ist die Wohnlage. Die weiteren Kriterien sind Art, Größe, Ausstattung
und Beschaffenheit der Wohnung.
Während die zuletzt genannten Merkmale im Rahmen einer Datenerhebung für einen Mietspie-
gel erhoben werden, muss die Wohnlagenbewertung im Vorfeld einer Mietspiegelerstellung
vorgenommen werden.
Eine objektive Wohnlagenbewertung ist nur im Rahmen einer Gesamtbetrachtung möglich, bei
der jeder einzelne Teilraum einer Gemeinde in Relation zum gesamten übrigen Stadtgebiet –
und nicht aus sich selbst heraus in Form einer Einzelfallbetrachtung – beurteilt wird. Hierfür
wird die Stadt in ihrer Gesamtheit analysiert (welche und wie viele Wohnlagen gibt es) und an-
schließend die Quartiere zueinander in Beziehung gesetzt und bewertet.
Wird eines der oben genannten Merkmale im Rahmen eines Mietspiegels nicht berücksichtigt
bzw. zumindest geprüft, so verliert der Mietspiegel aufgrund eines fehlenden notwendigen
Merkmals in erheblichem Maße an Beweiskraft und wird nicht zur Sicherung des Rechtsfrie-
dens beitragen können.
Wie groß der Einfluss der Wohnlage auf die Miethöhe ist, hängt von den jeweiligen Gegeben-
heiten in einer Gemeinde ab. Nach den bisherigen Erfahrungen lassen sich drei Merkmale ab-
grenzen, deren Vorhandensein in besonderem Maße zu einer Ausdifferenzierung von Wohnla-
gen beiträgt:
1. konturiertes Stadtbild
2. naturräumliche Vielfalt (Hanglagen, Gewässerlagen, Waldrandlagen etc.)
- 2 -
3. historisch gewachsene Stadtviertel
Da alle drei Merkmale in Jena, wenngleich in unterschiedlicher Ausprägung, vorzufinden sind,
sind von einer nicht unerheblichen lagebedingten Ausdifferenzierung der Mieten auszugehen.
Verallgemeinernd lässt sich feststellen: Je breiter das Spektrum der in einer Gemeinde vorzu-
findenden Wohnlagen ausfällt, desto größer ist der Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreisbil-
dung. Dies muss jedoch nicht bedeuten, dass in allen Fällen eine rangniedrigere Einstufung
letztendlich immer niedrigere Mietpreise aufweisen muss.
Durch die Bildung eines Arbeitskreises durch die Stadt Jena, in dem neben der Stadtverwal-
tung Jena (Dezernat Stadtentwicklung) der örtliche Gutachterausschuss, Mieter- und Vermie-
tervertreter sowie die wichtigsten örtlichen Wohnungsunternehmen vertreten waren, basieren
die regionalen Wohnlagenbewertungen auf einem breiten Konsens. Des Weiteren wird durch
die Transparenz des Verfahrens die Akzeptanz des neuen Wohnlagenverzeichnisses durch die
Bevölkerung wesentlich gefördert. Als besonders erfreulich ist in diesem Zusammenhang die
Tatsache zu werten, dass bei allen Beteiligten eine ausgeprägte Kooperationsbereitschaft ge-
geben war, die letztlich zu einem einstimmig gebilligten Wohnlagenverzeichnis führte.
Die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses erfolgte immer unter dem Gesichtspunkt, dass
dieses insbesondere für die Erstellung bzw. zur Ergänzung eines Mietspiegels erarbeitet wurde.
Aus den jeweiligen Einstufungen lassen sich keinerlei Konsequenzen für die Stadtentwicklung
(wie z. B. besondere Fördermaßnahmen für einfache Wohnlagen im Rahmen der Stadtentwick-
lung) ableiten. Auch sollen durch die Zuordnung zu unterschiedlichen Wohnlagen keine Gebie-
te innerhalb Jenas diskriminiert werden. Generell geben die Bewertungen (differenziert in die
Stufen einfache, mittlere und gute Wohnlage) die Beurteilung zum Zeitpunkt der Arbeitskreis-
sitzungen (Stand Februar 2010) wieder. Umfangreiche Maßnahmen zur Verbesserung der
Wohnqualität, die geplant sind, aber noch nicht begonnen wurden, wurden bei den Klassifizie-
rungen nicht berücksichtigt. Deren Wirkungen auf die Wohnlage können nur im Rahmen einer
späteren Aktualisierung/Überprüfung berücksichtigt werden.
Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorge-
hensweise
Es ist das Ziel der Wohnlageneinstufung, die Umfeldqualität aller Wohnstandorte auf Basis der
Berücksichtigung vieler Einschätzungen möglichst objektiv zu bestimmen. Es gibt jedoch kei-
nen rechtsverbindlichen und allgemeingültigen Katalog von Merkmalen zur Beurteilung einer
Wohnlage. Vielmehr ist es erforderlich, bei der Erarbeitung eines Wohnlagenverzeichnisses die
individuellen Besonderheiten einer Gemeinde zu berücksichtigen.
- 3 -
Die Bewertung einer konkreten Wohnlage hängt stark von den individuellen Präferenzen der
Nachfrager ab: so kann z.B. ein innenstadtnahes Gebäude bzw. Quartier mit Gaststätten und
Kultureinrichtungen für einen jungen Haushalt sehr attraktiv sein (= gute Wohnlage), während
es von einer Familie mit Kindern negativ beurteilt wird, da für diese eine ruhige Wohnstraße
mit hohem Grün- und Spielflächenanteil einen höheren Stellenwert besitzt. Trotz dieser sub-
jektiv sehr unterschiedlichen Bewertungen kann man einen breiten, allgemein anerkannten
Konsens darüber unterstellen, welche Qualitäten grundsätzlich zu einer eher guten und welche
zu einer eher durchschnittlichen Wohnlage beitragen. Dazu gehören z.B. die Nutzungsstruktur,
die Verdichtung, die Verkehrsbelastung und der Grünflächenbesatz. Maßgeblich für die Wohn-
lageneinordnung eines Quartiers sind also nicht die Präferenzen von einzelnen Bevölkerungs-
gruppen, sondern das, was allgemein positiv oder negativ bewertet wird. In die Bewertung für
die jeweiligen Wohnlagen sind nachfolgende Kriterien eingeflossen:
Tab. 1 Übersicht wohnlagenrelevanter Merkmale
Merkmale
Umwelt – Umgebende Nutzungen (Wohnen, Gewerbe etc.)
– Verkehrsbelastung
– Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Geruch
Umgebung – Gepflegtheit von Straßenbild und Wohnumfeld
– Frei- und Grünflächen
– Bauliche Dichte (aufgelockert, durchgrünt oder blockhaft)
– Wohnform (z.B. aufwendig, Villencharakter)
– Denkmalschutz
Erreichbarkeit/
Versorgung
– Verkehrsanbindung (öffentlicher Nahverkehr durch Busse und
Straßenbahnen)
– Relative Lage zum Stadtzentrum (Zentralität)
– Versorgung mit Läden des täglichen Bedarfs
– Versorgung mit sozialer Infrastruktur (Schulen, Kita etc.)
Image – Wertschätzung, Imagebewertung durch die örtliche
Bevölkerung
– Sicherheit
- 4 -
Nicht wohnlagerelevant sind dagegen all jene Merkmale, die entweder keinen Einfluss auf die
Miethöhe ausüben oder aber bereits durch die Merkmale Art, Größe, Ausstattung und Beschaf-
fenheit der Wohnung abgedeckt sind, wie z.B.
4. Lage der Wohnung im Haus
5. Baualter des einzelnen Gebäudes
6. Baulicher Zustand des einzelnen Gebäudes
Jede Wohnlageneinstufung bezieht sich hierbei ausschließlich auf die zum aktuellen Zeitpunkt
bestehenden Verhältnisse, nicht aber auf Planungen oder zu erwartende zukünftige Entwick-
lungen.
Das Wohnlagenverzeichnis der Stadt Jena umfasst nicht alle Bereiche der Stadt. Nicht bewer-
tet wurden dörfliche Bereiche in den Randgebieten Jenas. Ebenfalls keiner Wohnlage zugeord-
net wurden Bereiche, die sich in Gewerbe- und Industriegebieten befinden. Sollte in diesen
Bereichen im Einzelfall eine Wohnlagenzuordnung notwendig sein, so ist im Regelfall in Wohn-
gebieten von einer mittleren Wohnlage sowie in Gewerbe- und Industriegebieten von einer
einfachen Wohnlage auszugehen. Diese kann unter Berücksichtigung der in Tabelle 1 aufge-
führten Aspekte ggf. auf- bzw. abgewertet werden.
Analyse & Konzepte hat für die Erarbeitung der Wohnlagenverzeichnisses einen Untersu-
chungsansatz entwickelt, der den folgenden Anforderungen in hohem Maße gerecht wird:
7. Rechtssicherheit
8. Fortschreibungsfähigkeit
9. Breite Akzeptanz bei allen Interessengruppen
10. Transparenz des Verfahrens
Ausgangsbasis der Untersuchung bildete eine erste Einschätzung durch die Teilnehmer des Ar-
beitskreises. Als kleinste zu beurteilende Einheit wurden Blockseiten (Straßenabschnitte zwi-
schen zwei Kreuzungen) definiert. Damit bestand die Möglichkeit, sowohl längere Straßen un-
terschiedlichen Wohnlagen zuordnen zu können als auch auf kleinräumig wirkende negative
Beeinflussungen der Wohnlage reagieren zu können. Die Beurteilungen waren dabei jedoch
nicht zu kleinräumig um möglichst homogene Teilräume entstehen zu lassen
Die Mitglieder des Arbeitskreises waren aufgefordert, vor der ersten gemeinsamen Arbeits-
kreissitzung eine aufgrund ihres Expertenwissens und unter Berücksichtigung der in Tab. 1
aufgeführten wohnlagenrelevanten Merkmale eine Differenzierung des Stadtgebiets vorzuneh-
men und diese auf einem Stadtplan zu dokumentieren. Insgesamt wurden acht Stadtpläne mit
Bewertungen an Analyse & Konzepte zurückgeschickt. Dabei war nicht verlangt, dass eine flä-
- 5 -
chendeckende Bewertung des Stadtgebiets durchgeführt werden sollte, sondern es sollte viel-
mehr nur für solche Gebiete ein Urteil abgegeben werden, von denen die Experten eine klare
Vorstellung und ausreichende Kenntnisse besaßen.
Das von Analyse & Konzepte entwickelte Konzept zur Erarbeitung eines Wohnlagenverzeichnis-
ses sah vor, dass zunächst auf der Grundlage der von den Experten vorgenommenen Kartie-
rungen eine Zusammenfassung zu erstellen ist. Dabei stellte sich heraus, dass einige Gebiete
einheitlich beurteilt wurden, andere Bereiche jedoch aus Expertensicht unterschiedliche Quali-
täten aufwiesen.
Zur Absicherung der Ergebnisse wurden für die Gebiete Jenas, bei denen sich der Arbeitskreis
in einem ersten gemeinsamen Diskussionsschritt nicht auf eine einheitliche Bewertung einigen
konnte, Vor-Ort-Überprüfungen durchgeführt und fotografisch dokumentiert. Die Untersu-
chungsergebnisse wurden erneut im Arbeitskreis vorgestellt und diskutiert und die entspre-
chende Zuordnung der Wohnlage vorgenommen.
Charakterisierung der Wohnlagen
Die vorliegende Wohnlageneinordnung bezieht sich in der Regel auf kleinräumliche Gebiete
und nicht auf einzelne Gebäude. Für einzelne Gebäude kann die Wohnlagenzuordnung im Ein-
zelfall abweichen, wenn besondere lagespezifische Merkmale dies rechtfertigen. Im Zweifelsfall
kann eine Einzelfallprüfung erforderlich sein, die, unter Abwägung der lagebedingten Vor- und
Nachteile eines Gebäudes, auch zu einer anderen als der im Straßenverzeichnis genannten
Wohnlageneinstufung kommen kann. Beispielhaft hierfür ist die Eckhausproblematik zu nen-
nen, bei der sich die postalische Adresse (Seitenstraße) von der realen Lage (Ausrichtung an
einer Hauptstraße) unterscheidet.
Dazu werden die in Tab. 1 genannten Merkmale für die Wohnlageneinordnung herangezogen.
Subjektive Faktoren, die sich auf persönliche oder familiäre Situationen beziehen, müssen bei
der Bewertung allerdings außer Betracht bleiben. Auch müssen Lagemerkmale immer von Aus-
stattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen eines Gebäudes unterschieden werden.
Bei der Zuordnung einzelner Bereiche wurden die im Anhang I aufgeführten Aspekte analysiert
und bewertet. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht alle der aufgeführten Kriterien zu-
treffend sein müssen. Wesentlich ist immer ein Vergleich mit ähnlich strukturierten Gebieten
und deren Wohnlagenbewertung im Sinne von "vergleichbar", "wesentlich besser" oder "we-
sentlich schlechter" vorzunehmen.
- 6 -
Abweichungen von der Bewertung als "mittlere Wohnlage" sind nur dann zulässig, wenn sich
die Gesamtbeurteilung eines Gebiets deutlich (positiv/negativ) von den als "mittlere
Wohnlage" eingestuften Gebieten unterscheidet.
Einfache Wohnlage
Bei Wohngebieten mit einer einfachen Wohnlage überwiegen deutlich die allgemein negativ
bewerteten Wohnlagemerkmale im Vergleich zur mittleren Wohnlage. Dazu zählen insbeson-
dere eine starke Belastung durch Verkehrslärm und sonstige Immissionen, eine stark verdich-
tete Bauweise mit geringer Durchgrünung, ein wenig gepflegtes Straßenbild sowie eine im
Vergleich zu den übrigen Gebieten geringe Wertschätzung des Gebietes.
Mittlere Wohnlage
Wohngebiete dieser Kategorie weisen insgesamt eine für breite Bevölkerungsschichten und
verschiedene Haushaltstypen ausreichende und zufriedenstellende Wohnsituation auf. Positive
und negative Gebietsmerkmale halten sich in etwa die Waage.
Gute Wohnlage
Bei den guten Wohnlagen überwiegen die allgemein positiv beurteilten Wohnlagemerkmale
deutlich. Hierzu zählen insbesondere die Merkmale ruhige Lage mit geringer Verkehrsbelas-
tung, Durchgrünung, gepflegtes Straßenbild und hohe Wertschätzung des Gebietes.
Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen
Die Mitglieder des Arbeitskreises waren aufgefordert, vor der ersten gemeinsamen Arbeits-
kreissitzung eine aufgrund ihres Wissens und unter Berücksichtigung der in Tab. 1 aufgeführ-
ten wohnlagenrelevanten Merkmale eine Differenzierung des Stadtgebietes vorzunehmen und
diese auf einem Stadtplan zu dokumentieren. Dabei war nicht verlangt, dass eine flächende-
ckende Bewertung des Stadtgebiets durchgeführt werden sollte, sondern es sollte vielmehr nur
für solche Gebiete ein Urteil abgegeben werden, von denen die Mitglieder des Arbeitskreises
eine klare Vorstellung und ausreichend Kenntnisse besaßen. Insgesamt wurden acht Stadtplä-
ne mit Bewertungen an Analyse und Konzepte zurück geschickt und ausgewertet. In der Regel
konnten die Arbeitskreismitglieder für den weitaus größten Teil des Untersuchungsgebietes
fundierte Aussagen treffen. Die daraus resultierenden Kartierungen wurden von Analyse &
Konzepte ausgewertet, zusammengefasst und zu einer Basiskartierung verdichtet.
Aus den Kartierungen ergaben sich bei der Erstellung der Basiskartierung sechs unterschiedli-
che Wohnlagentypen. Neben Gebieten, die einheitlich von allen Mitgliedern den drei unter-
- 7 -
schiedlichen Wohnlagen (gut, mittel und einfache Wohnlagen) zugeordnet wurden, gab es Ge-
biete, die im ersten Schritt unterschiedlichen Wohnlagen (gut/mittel, mittel/einfach und
gut/einfach) zugeordnet wurden. Diese wurden in der Basiskartierung kenntlich gemacht und
diskutiert.
Sofern alle Experten einen Bereich einheitlich beurteilt haben, wurde die Wohnlagenbewertung
als endgültig durch den Arbeitskreis verabschiedet. Diese legten im weiteren Verlauf für die
Gebiete, die unterschiedlich durch die Experten beurteilt wurden, den Bewertungsmaßstab
fest.
Hierzu wurden die unterschiedlich beurteilten Gebiete verglichen mit denjenigen Gebieten, die
von Beginn an von den Experten einheitlich beurteilt wurden. Jede Wohnlagenbeurteilung er-
folgte unter der Fragestellung: "Ist dieses Gebiet vergleichbar mit dem Gebiet X, dass unstrit-
tig der Wohnlage y zugeordnet wurde". Ansatz war dabei immer, dass die mittlere Wohnlage
die Wohnlage ist, die der Normalfall (Regelfall) ist, und somit den höchsten Anteil aller Wohn-
lagen bilden sollte.
Einfache Wohnlagen wurden unter dem Aspekt diskutiert, dass diese eine deutlich niedrigere
Wohnqualität aufzuweisen haben als mittlere Wohnlagen. Gute Wohnlagen hingehen sollten
eine deutlich höhere Qualität besitzen als mittlere Wohnlagen. Sämtlichen Diskussionen wurde
unter dem Gesichtspunkt geführt, dass die besondere Situation Jenas (historische Stadt, Talla-
ge, Plattenbausiedlung außerhalb des Kerngebiets) zu berücksichtigen ist.
Generell als einfache Wohnlage bewertet wurden Bereiche, die direkt an den Bundesstraßen
liegen bzw. eine deutlich überdurchschnittliche Verkehrsbelastung und Lärmbelastung aufwei-
sen.
Durch die enge Einbeziehung der verschiedenen am Wohnungsmarktgeschehen beteiligten Ak-
teure und Interessengruppen wurde eine breite Akzeptanz von Verfahren und Ergebnissen der
Wohnlageneinstufung erreicht. Alle Beteiligten zeigten sich dabei in hohem Maße kooperativ
und haben wesentlich zum Gelingen der Untersuchung beigetragen.
Ergebnisse des Workshops
Am Ende des Bewertungsprozesses haben alle Teilnehmer des Arbeitskreises einvernehmlich
ihre Zustimmung zu dem von ANALYSE & KONZEPTE erstelltem und dokumentiertem Wohnla-
genverzeichnis erklärt.
- 8 -
Das Wohnlagenverzeichnis dokumentiert die aktuellen Wohnlageneinstufungen (Stand Feb.
2010) für die Stadt Jena und wird zukünftig regelmäßig durch den Arbeitskreis auf seine Ak-
tualität überprüft. Hierfür können durch Mieter und Vermieter entsprechende Wohnlagenkriti-
ken an den Arbeitskreis herangetragen werden.
- 9 -
Anlage I: Beispiele zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage
Beispiel 1 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage
Fragestellung: Weist die südliche Randbebauung Lobedas wesentliche Unter-
schiede bzgl. der Wohnlagenqualität im Vergleich zum übrigen
Lobeda (einfache Wohnlage) eine mittlere Wohnlage auf?:
1 Läden des täglichen Bedarfs: Zwischen der Randbebauung und innerhalb Lobedas
bestehen keine wesentlichen Unterschiede in der Versorgungssituation.
2 Grünflächen: Die Grünflächen sind im Wesentlichen vergleichbar. Ausnahmen beste-
hen für die nach Süden gerichteten Wohnungen. Nach Norden ausgerichtete Wohnun-
gen besitzen diesen Vorteil nicht.
3 Potenzielle Lärmquellen: Auch hier bestehen Unterschiede in derselben Verwaltungs-
einheit. Während die nach Norden ausgerichteten Wohnungen genauso zu bewerten
sind, wie die innerhalb Lobedas liegenden Gebäude, weisen die nach Süden ausgerich-
teten Wohnungen Vorteile auf, da sich hier der Schall nicht mehr bricht bzw. weniger
Lärmquellen vorhanden sind.
4 Art der Bebauung: Die Bebauung weist in Bezug auf Zustand und Baualter keine Un-
terschiede auf
5 Anzahl der Stockwerke: Die Bebauung weist in Bezug auf die Bauhöhe keine Unter-
schiede auf
6 Dichte der Bebauung: Überwiegend eng zusammenhängende Bebauung mit keinen
bzw. geringen Freiflächen
7 Verkehrsschließung: Die Bebauung weist in Bezug auf die Verkehrsschließung keine
Unterschiede auf.
Ergebnis: Die südliche Randbebauung Lobedas sollte, trotz der besseren Aussicht ins Saale-
tal, als einfache Wohnlage ausgewiesen werden. Da dieser Vorteil nur für einen Teil der sich in
diesen Gebäuden befindlichen Wohneinheiten gilt, kann die bessere Aussicht keine Begrün-
dung für eine Verbesserung der Wohnlage sein.
Beispiel 2 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage
- 10 -
Fragestellung: Besitzt der Bereich Wenigenjena eine gute oder mittlere Wohnla-
ge (im Vergleich zur Käthe-Kollwitz-Straße)
7.1 Läden des täglichen Bedarfs: Kaum Geschäfte, sind an der K-Liebknecht-Stra-
ße, tlw. Kleingewerbe
7.2 Grünflächen: Dichte gründerzeitliche Bebauung im südlichen Teil (wesentlich
dichter als Damenviertel), in der Mitte dörflicher Kern mir vielfältiger Grünstruk-
tur, nördlicher Teil Zeilenbebauung mit entsprechenden Freiflächen; positiv: Saal-
eufer
7.3 Potenzielle Lärmquellen: Mit Ausnahme K-Liebknecht-Str. und Jenzigweg (mit
Lärmschutzwand) keine Belastungen
7.4 Art der Bebauung: Überwiegend Wohnhäuser mit einzelner anderer Nutzung
7.5 Anzahl der Stockwerke: Überwiegend 2 bis 5 Stockwerke
7.6 Dichte der Bebauung: Überwiegend ….
- eng zusammenhängende Bebauung mit keinen bzw. geringen Freiflächen im
südlichen Teil,
- aufgelockerte Bebauung mit Freiflächen im nördlichem Teil keine Villenlagen
wie am Landgrafen, keine Hanglagen, insgesamt urbane Dichte
7.7 Verkehrserschließung: Verkehrserschließung mit ÖPNV erfolgt über die Haupt-
verkehrsstraßen, die das Gebiet umschließen. Innerhalb des Gebiets überwiegend
schmale Straßen, wenig Parkraum, kein Durchgangsverkehr
Wohnlagenempfehlung: Aktuell mittlere Wohnlage, trotz hoher Attraktivität für einige Be-
völkerungsgruppen
- 11 -
Beispiel 3 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage
Fragestellung: Gute oder mittlere Wohnlage
Wann ändert sich dieser Bereich von Süd- nach Nord von guter in
normale Wohnlage am Beispiel Burgweg
1. Läden des täglichen Bedarfs: Keine Unterschiede in der Versorgungssituation
im Untersuchungsgebiet
2. Grünflächen: Bebauung lockert etwas auf, wird geordneter, Hanglage
3. Potenzielle Lärmquellen: Keine wesentlichen Lärmbelastungen im Gebiet fest-
stellbar, somit keine regionalen Unterschiede
4. Art der Bebauung: Überwiegend Wohnhäuser, im nördlich des Burgwegs liegen-
der Bereich gemischtere Bebauung
5. Anzahl der Stockwerke: Überwiegend 2 bis 4 Stockwerke, Insgesamt etwas
niedrigere Gebäudehöhe im südlichen Bereich
6. Dichte der Bebauung: Innerstädtische Bebauung, im südlichen Bereich etwas
weniger verdichtet , nördlicher Teil Maurerstraße enger bebaut (wie anschließen-
des Wenigenjena)
7. Verkehrserschließung: Keine Unterschiede in der Verkehrserschließung
Wohnlagenempfehlung: Südlich des Burgwegs gute Wohnlage, nördlich des Burgwegs
(einschließlich Burgweg) mittlere Wohnlage
- 12 -
Wohnlagenverzeichnis
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Adlerstieg m komplett
Adolf-Reichwein-Str. m komplett
Adrian-Beier-Stieg m komplett
Ahornstr. m komplett
Alexander-Puschkin-Platz m komplett
Alte Dorfstr. m komplett
Alte Hauptstr. m 1 15 ungerade
Alte Hauptstr. e 2 2 gerade
Alte Hauptstr. m 4 16 gerade
Alte Str. m komplett
Altenburger Str. m komplett
Am Alten Schloss g komplett
Am Anger e komplett
Am Birnstiel m komplett
Am Bornberg g komplett
Am Brückenweidigt m komplett
Am Burggarten g komplett
Am Burggraben m komplett
Am Freiberg g komplett
Am Friedensberg g komplett
Am Friedhof m komplett
Am Gänseberg g komplett
Am Geißberg m komplett
Am Goethepark g komplett
Am Goldberg m komplett
Am Hang m komplett
Am Heiligenberg m komplett
Am Heinrichsberg m komplett
Am Herrenberge m komplett
Am Hirschberge m komplett
Am Jagdberg m 1 11 ungerade
Am Jagdberg m 2 8 gerade
Am Jagdberg g 10 14 gerade
Am Jagdberg g 13 17 ungerade
Am Johannisberg m 1 17 ungerade
Am Johannisberg m 2 6b gerade
Am Johannisberg g 12 26 gerade
Am Johannisberg g 17a 63 ungerade
Am Kieshügel g komplett
Am Knollen m komplett
Am Kochersgraben g komplett
- 13 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Am König g komplett
Am Kraftwerk e komplett
Am Küchenhof m komplett
Am Lindenberg m komplett
Am Loh m komplett
Am Marstall m komplett
Am Nordfriedhof m komplett
Am Pfaffenstieg g komplett
Am Plan m komplett
Am Planetarium m komplett
Am Rähmen m komplett
Am Rosenhang m komplett
Am Röthang g komplett
Am Schloßweidigt m komplett
Am Schwabisgraben g komplett
Am Steiger g komplett
Am Steinbach e komplett
Am Steinborn m komplett
Am Storchsacker g komplett
Am Tatzend m komplett
Am Teich m komplett
Ammerbacher Mittelweg m komplett
Ammerbacher Oberweg m komplett
Ammerbacher Str. m komplett
Amselweg m komplett
Amtsgasse m komplett
An der alten Post m komplett
An der Brauerei m komplett
An der Diebeskrippe m komplett
An der Eule m komplett
An der Leite m komplett
An der Leutra m komplett
An der Mauer m komplett
An der Osterwiese g komplett
An der Papiermühle m komplett
An der Peterskirche m komplett
An der Riese m komplett
An der Ringwiese m komplett
An der Schöppe m komplett
An der Trebe m komplett
An der Weidigsmühle m komplett
Angergasse m komplett
Anna-Siemsen-Str. m komplett
- 14 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Anton-Bruckner-Weg m komplett
Artur-Becker-Str. m komplett
Arvid-Harnack-Str. m komplett
Aspenweg m komplett
Asternweg m komplett
Auf dem Schafberge m komplett
Auf der Burg m komplett
August-Bebel-Str. m komplett
August-Gärtner-Str. m komplett
Bachstr. m komplett
Bäckergasse m komplett
Ballhausgasse m komplett
Bärengasse m komplett
Bauersfeldstr. m komplett
Beethovenstr. g komplett
Berggasse m komplett
Berghoffsweg g komplett
Bernhard-Schultze-Str. m komplett
Berthold-Delbrück-Str. m komplett
Bertolt-Brecht-Str. m komplett
Beutenbergstr. m komplett
Beutnitzer Str. m komplett
Biberweg m komplett
Bibliotheksweg m komplett
Binswangerstr. e komplett
Birkenweg m komplett
Blochmannstr. g komplett
Blumenstr. m komplett
Boegeholdstr. m komplett
Bonhoefferstr. e komplett
Borngraben g komplett
Böttchergasse m komplett
Botzstr. m 1 3 ungerade
Botzstr. g 4 10 gerade
Botzstr. g 5 9a ungerade
Brahmsweg m komplett
Brändströmstr. m komplett
Brauhofstr. m komplett
Brehmstr. m komplett
Breite Str. m komplett
Brückenstr. e komplett
Brunnengasse m komplett
Buchaer Str. m komplett
- 15 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Buchenweg m komplett
Burgweg m komplett
Camburger Str. e komplett
Camsdorfer Str. m komplett
Camsdorfer Ufer m komplett
Carl-Blomeyer-Str. m komplett
Carl-Born-Str. m komplett
Carl-Orff-Str. m komplett
Carl-Stamitz-Weg m komplett
Carl-von-Brueger-Str. m komplett
Carl-Zeiß-Platz m komplett
Carl-Zeiß-Str. m komplett
Carolinenstr. m komplett
Charlottenstr. m komplett
Clara-Zetkin-Str. m komplett
Closewitzer Str. m komplett
Coppanzer Weg m komplett
Cospedaer Grund m komplett
Curt-Unckel-Str. g komplett
Dahlienweg m komplett
Damaschkeweg m komplett
Dammstr. m komplett
Diakonatsgasse m komplett
Diesterwegstr. g komplett
Dietrichweg g komplett
Distelweg m komplett
Dobeneckerstr. g komplett
Döbereinerstr. g komplett
Dornbluthweg g komplett
Dornburger Str. e komplett
Dorothea-Veit-Str. m komplett
Drackendorf-Center m komplett
Drackendorfer Str. m komplett
Drackendorfer Weg m komplett
Dreßlerstr. g komplett
Drevesstr. g komplett
Drosselstr. m komplett
Ebertstr. m 1 5 ungerade
Ebertstr. m 2 8 gerade
Ebertstr. g 7 11 ungerade
Ebertstr. g 10 22b gerade
Eckweg m komplett
Edelhofgasse m komplett
- 16 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Eduard-Rosenthal-Str. m komplett
Eibenweg m komplett
Eichendorffweg m komplett
Eichenweg m komplett
Eichhörnchenweg m komplett
Eisenberger Str. e komplett
Emil-Höllein-Platz m komplett
Emil-Wölk-Str. e komplett
Emma-Heintz-Str. m komplett
Engelplatz m komplett
Enzianweg m komplett
Erfurter Str. e komplett
Erich-Kops-Weg g komplett
Erich-Kuithan-Str. m komplett
Erich-Weinert-Str. m komplett
Erlanger Allee e komplett
Ernst-Abbe-Platz m komplett
Ernst-Abbe-Str. m komplett
Ernst-Bloch-Ring e komplett
Ernst-Haeckel-Str. e komplett
Ernst-Pfeiffer-Str. e komplett
Ernst-Schneller-Str. e komplett
Ernst-Thälmann-Str. m komplett
Ernst-Zielinski-Str. m komplett
Eschenplatz m komplett
Eugen-Diederichs-Str. m komplett
Falkenstieg m komplett
Feldstr. m komplett
Felix-Auerbach-Str. e komplett
Felsenkellerstr. m komplett
Fichteplatz m komplett
Fliederweg m komplett
Finkenweg m komplett
Fischergasse m komplett
Florian-Geyer-Weg m komplett
Flurweg e komplett
Forstweg m komplett
Franz-Gresitza-Str. m komplett
Franz-Kugler-Str. g komplett
Franz-Liszt-Str. m komplett
Frauengasse m komplett
Fraunhoferstr. g komplett
Fregestr. e komplett
- 17 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Freiheitsstr. m komplett
Freiherr-vom-Stein-Str. m komplett
Freiligrathstr. m komplett
Friedenstr. m komplett
Friedensweg m komplett
Friedrich-Engels-Str. m komplett
Friederrich-Gerstäcker-
Weg
m komplett
Friedrich-Körner-Str. m 1 5 ungerade
Friedrich-Körner-Str. m 2 12 gerade
Friedrich-Körner-Str. g 7 13 ungerade
Friedrich-Körner-Str. g 14 22 gerade
Friedrich-Schelling-Str. g komplett
Friedrich-Wolf-Str. m komplett
Friedrich-Zucker-Str. m komplett
Friesweg g komplett
Fritz-Kalisch-Str. g komplett
Fritz-Krieger-Str. g komplett
Fritz-Reuter-Str. m komplett
Fritz-Ritter-Str. e komplett
Fritz-Winkler-Str. e komplett
Fröbelstieg g komplett
Frommannstr. m komplett
Frongasse m komplett
Fuchslöcherstr. m komplett
Fuchsturmweg m komplett
Fürstengraben e komplett
Gabelsbergerstr. m komplett
Gartenstr. m komplett
Geleitstr. e komplett
Gembdental m komplett
Georg-Büchner-Str. m komplett
Georg-Schumann-Weg m 1 3h ungerade
Georg-Schumann-Weg m 2 24 gerade
Georg-Schumann-Weg g 5 13 ungerade
Georg-Schumann-Weg g 44 44 gerade
Georg-Weerth-Str. m komplett
Geraer Str. e 44 44a gerade
Geraer Str. m 46 66 gerade
Geraer Str. e 53 65 ungerade
Geraer Str. m 67 99 ungerade
Geschwister-Scholl-Str. m komplett
Gillestr. g komplett
- 18 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Ginsterweg m komplett
Gladiolenweg m komplett
Glockengasse m komplett
Gneisenaustr. m komplett
Golmsdorfer Str. m komplett
Göschwitzer Str. m komplett
Gotthard-Neumann-Str. m komplett
Greifbergstr. g komplett
Greifgasse m komplett
Grenzstr. e komplett
Grete-Unrein-Str. m komplett
Grietgasse m komplett
Grillenweg e komplett
Groschstr. m komplett
Grundweg m komplett
Grüne Aue m komplett
Günselweg m komplett
Gustav-Eichhorn-Str. m komplett
Gustav-Fischer-Str. m komplett
Gustav-Freytag-Str. m komplett
Gutenbergstr. m 1 3 ungerade
Gutenbergstr. m 2 2a gerade
Gutenbergstr. g 5 7 ungerade
Hahnengrundweg m komplett
Hainstr. m komplett
Händelweg m komplett
Hanns-Eisler-Str. m komplett
Hans-Berger-Str. e komplett
Hardenbergweg m komplett
Haselstrauchweg m komplett
Hausbergstr. g komplett
Haydnstr. g komplett
Heckenweg m komplett
Heimstättenstr. g komplett
Heinrich-Heine-Str. m komplett
Heinrich-von-Eggeling-Str. m komplett
Helene-Weigel-Str. m komplett
Helldorffweg g komplett
Helmboldstr. m komplett
Helmholtzweg g komplett
Herderstr. m komplett
Hermann-Löns-Str. e komplett
Hermann-Pistor-Str. m komplett
- 19 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Hermann-Stapff-Str. m komplett
Hermelinweg m komplett
Herweghstr. m komplett
Heydenreichstr. m komplett
Hildebrandstr. g komplett
Hilgenfeldweg g komplett
Hinter der Kirche m komplett
Hinterm Gut m komplett
Hinterweg m komplett
Hirtengasse m komplett
Hohe Str. g komplett
Höhenweg g komplett
Hölderlinweg g komplett
Holunderweg g komplett
Holzmarkt m komplett
Holzweg m komplett
Hopfenweg m komplett
Hornstr. m komplett
Hufelandweg m komplett
Hügelstr. g komplett
Hugo-Schrade-Str. m komplett
Humboldtstr. e komplett
Huttenstr. m komplett
Igelweg m komplett
Iltisweg m komplett
Im Bürgergarten m komplett
Im Hahngrunde m komplett
Im Hundsbeile m komplett
Im Krähmer m komplett
Im Langetal m komplett
Im Lerchenfeld m komplett
Im Metztal m komplett
Im Planer m komplett
Im Ritzetal m komplett
In den Fichtlerswiesen m komplett
In den Kieswiesen m komplett
In den Zinsäckern m komplett
In der Doberau g komplett
Inselplatz m komplett
Jacob-Michelsen-Str. m komplett
Jahnstr. m komplett
Jansonstr. m komplett
Jenaische Str. m komplett
- 20 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Jenaprießnitzer Str. m komplett
Jenergasse m komplett
Jenertal m komplett
Jenzigweg e komplett
Johannes-R.-Becher-Str. m komplett
Johann-Friedrich-Str. g komplett
Johann-Griesbach-Str. g komplett
Johannisplatz m komplett
Johannisstr. m komplett
Johann-Nikolaus-Bach-
Weg
m komplett
Judith-Auer-Str. m komplett
Julius-Lien-Weg m komplett
Julius-Schaxel-Str. m komplett
Jungferngraben m komplett
Juri-Gagarin-Str. m komplett
Kahlaische Str. e komplett
Karl-Günther-Str. m komplett
Karl-Liebknecht-Str. m komplett
Karl-Marx-Allee e komplett
Karl-Rothe-Str. m komplett
Karl-Schmid-Ring e komplett
Kastanienstr. e komplett
Katharinenstr. e komplett
Käthe-Kollwitz-Str. m komplett
Kefersteinstr. m komplett
Kerbelweg m komplett
Kernbergstr. g komplett
Keßlerstr. e komplett
Kieserstr. m komplett
Kirchbergstr. g komplett
Kirchplatz m komplett
Klara-Griefahn-Str. m komplett
Kleine Camsdorfer Str. m komplett
Klopfleischstr. m komplett
Klosterweg m komplett
Knebelstr. e komplett
Kollegiengasse m komplett
Kornblumenweg m komplett
Kösener Str. m komplett
Krautgasse m komplett
Kreußlerstr. g komplett
Kreuzgasse m komplett
- 21 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Kritzegraben m komplett
Kronfeldstr. m komplett
Kunitzer Str. m komplett
Lassallestr. m komplett
Lauensteinweg m komplett
Leibnizstr. e komplett
Leipziger Str. m komplett
Leonhardtweg m komplett
Leo-Sachse-Str. g komplett
Lerchenstieg m komplett
Leutraer Weg m komplett
Leutragraben m komplett
Lichtenhainer Oberweg g komplett
Lilienweg m komplett
Lindenhöhe g komplett
Lindenstr. e komplett
Liselotte-Herrmann-Str. e komplett
Lobdeburgweg m komplett
Löbdergraben m komplett
Löbderstr. m komplett
Lobedaer Str. e komplett
Löbichauer Str. m komplett
Löbstedter Str. e komplett
Loderstr. m komplett
Lommerweg m komplett
Lortzingweg m komplett
Luise-Seidler-Str. g komplett
Lutherplatz e komplett
Lutherstr. e 2 90 gerade
Lutherstr. e 3 107 ungerade
Lutherstr. m 92 192 gerade
Lutherstr. m 109 203 ungerade
Lützener Str. m komplett
Lützowstr. g komplett
Mädertal g komplett
Magdelstieg e 1 163 ungerade
Magdelstieg e 2 96 gerade
Magdelstieg g 106 150 gerade
Magnus-Poser-Str. m komplett
Malvenweg m komplett
Mälzerstr. m komplett
Marderweg m komplett
Margeritenweg m komplett
- 22 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Markt m komplett
Marktstr. m komplett
Martin-Niemöller-Str. m komplett
Mathilde-Vaerting-Str. m komplett
Matthias-Domaschk-Str. e komplett
Maurerstr. g 1 9 ungerade
Maurerstr. g 2 14 gerade
Maurerstr. m 11 29 ungerade
Maurerstr. m 16 38a gerade
Max-Gräfe-Gasse m komplett
Max-Reger-Weg g komplett
Max-Steenbeck-Str. m komplett
Melanchthonstr. m komplett
Mendelssohnweg m komplett
Merseburger Str. m komplett
Merzenbergweg m komplett
Michael-Häußler-Weg m komplett
Mittelstr. m komplett
Mönchsgasse m komplett
Moritz-Seebeck-Str. m 2 6 gerade
Moritz-Seebeck-Str. m 5 13 ungerade
Moritz-Seebeck-Str. g 12 20 gerade
Mozartweg m komplett
Mühlenstr. m komplett
Mühlgäßchen m komplett
Mühltal m komplett
Munketal m komplett
Murmeltierweg m komplett
Musäusring m komplett
Naumannstr. g komplett
Naumburger Str. e komplett
Nelkenweg m komplett
Nesselweg m komplett
Netzstr. m komplett
Neugasse m komplett
Neunkirchner Str. g komplett
Nietzschestr. e komplett
Nikolaus-Theiner-Str. m komplett
Nollendorfer Str. m komplett
Nonnenplan m komplett
Novalisstr. m komplett
Obere Kernbergstr. g komplett
Oberlauengasse m komplett
- 23 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Okenstr. m komplett
Olga-Benario-Weg g komplett
Orchideenweg m komplett
Oskar-Zachau-Str. m komplett
Oßmaritzer Str. m komplett
Otto-Devrient-Str. g komplett
Otto-Engau-Str. g komplett
Ottogerd-Mühlmann-Str. m komplett
Otto-Militzer-Str. m komplett
Otto-Schott-Str. e komplett
Paradiesstr. m komplett
Paraschkenmühle m komplett
Parkstr. e komplett
Paul-Schneider-Str. e komplett
Paul-Weber-Str. m komplett
Pennickental m komplett
Pestalozzistr. m komplett
Petersenplatz m komplett
Pfälzer Str. m komplett
Pfarrgasse m komplett
Pforte m komplett
Philipp-Müller-Str. g komplett
Philosophenweg g komplett
Platanenstr. e komplett
Prüssingstr. e komplett
Quendelweg m komplett
Quergasse m komplett
Rabenstieg m komplett
Rathausgasse m komplett
Rathausplatz m komplett
Rathenaustr. g komplett
Rautal e komplett
Reichardtstieg g komplett
Reifsteinweg e komplett
Reinhold-Härzer-Str. m komplett
Reinholdweg g komplett
Rheinlandstr. g komplett
Ricarda-Huch-Weg g komplett
Richard-Sorge-Str. e komplett
Richard-Strauss-Weg m komplett
Richard-Zimmermann-Str. m komplett
Riedstr. m komplett
Riemannstr. m komplett
- 24 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Robert-Blum-Str. m komplett
Rödigenweg g komplett
Rolfinckstr. m komplett
Rosa-Luxemburg-Str. g komplett
Rosenstr. m komplett
Rudolf-Breitscheid-Str. e komplett
Rudolf-Eucken-Str. g komplett
Rudolf-Straubel-Str. g komplett
Rudolstädter Str. e komplett
Saalbahnhofstr. m komplett
Saalstr. m komplett
Saalweg m komplett
Saarbrücker Str. g komplett
Sachseneckweg g komplett
Salvador-Allende-Platz e komplett
Sanddornstr. e komplett
Sandweg m komplett
Schaefferstr. m komplett
Schafberg m komplett
Scharnhorststr. m komplett
Scheidlerstr. m komplett
Schenkstr. m komplett
Schillbachstr. g komplett
Schillergäßchen m komplett
Schillerstr. e komplett
Schillstr. m komplett
Schlachthofstr. e komplett
Schlegelstr. m komplett
Schleidenstr. m komplett
Schlendorfer Oberweg g komplett
Schlendorfer Str. g komplett
Schlippenstr. m komplett
Schloßberggasse m komplett
Schloßgasse m komplett
Schneckengasse m komplett
Schomerusstr. m komplett
Schreckenbachweg m komplett
Schrödingerstr. m komplett
Schroeterstr. g komplett
Schubertweg m komplett
Schulgasse m komplett
Schulstr. m komplett
Schützenhofstr. m komplett
- 25 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Schweizerhöhenweg m komplett
Seidelstr. m komplett
Sellierstr. g komplett
Semmelweisstr. m komplett
Sickingenstr. m komplett
Siedlung Sonnenblick m 1 7 ungerade
Siedlung Sonnenblick m 2 8a gerade
Siedlung Sonnenblick g 9 21 ungerade
Siedlung Sonnenblick g 10 20 gerade
Siedlung Sonnenblick m 22 42 gerade
Siedlung Sonnenblick m 23 47 ungerade
Siegfried-Czapski-Str. g komplett
Sonnenbergstr. g komplett
Sonnenblumenweg m komplett
Sophienhöhe g komplett
Sophienstr. m komplett
Sperlingsweg m komplett
Spitzbergstr. m komplett
Spitzweidenweg e komplett
St.-Jakob-Str. m komplett
St.-Wendel-Stieg g komplett
Stadtgraben m komplett
Stadthof m komplett
Stadtrat-Lehmann-Str. m komplett
Stadtrodaer Str. e komplett
Stauffenbergstr. e komplett
Steingraben m komplett
Steinweg m komplett
Steubenstr. m komplett
Stifterstr. m komplett
Stoystr. m komplett
Strigelstr. g komplett
Struvestr. m komplett
Stumpfenburgweg g komplett
Susanne-Bohl-Str. m komplett
Talstr. m komplett
Tatzendpromenade e 1 13 ungerade
Tatzendpromenade e 2 20 gerade
Tatzendpromenade m 15 43 ungerade
Tatzendpromenade m 22 46 gerade
Tautenburger Str. m komplett
Teichgasse m komplett
Teichgraben m komplett
- 26 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Telemannweg m komplett
Teutonengasse m komplett
Theobald-Renner-Str. m komplett
Theo-Neubauer-Str. m komplett
Thomas-Mann-Str. m komplett
Thomas-Müntzer-Weg m komplett
Thymianweg m komplett
Tieckstr. m komplett
Treunertstr. g komplett
Trießnitzweg m komplett
Tulpenweg m komplett
Tümplingstr. m komplett
Turmgasse m komplett
Über den Teufelslöchern g komplett
Ulmerstr. g komplett
Ulrichweg m komplett
Unter der Kirche e komplett
Unter der Lobdeburg m komplett
Unterdorfstr. m komplett
Unterlauengasse m komplett
Unterm Markt m komplett
Unterm Schlegelsberg m komplett
Unterm Schützenhof m komplett
Veilchenweg m komplett
Viktor-von-Scheffel-Weg m komplett
Villengang g komplett
Völklinger Stieg g komplett
Von-Hase-Weg g komplett
Wacholderweg m komplett
Wagnergasse m komplett
Waldstr. m komplett
Walnussweg m komplett
Wanderslebstr. m komplett
Wartburgstr. m komplett
Wehrgasse m komplett
Weidenweg m komplett
Weigelstr. m komplett
Weinbergstr. g komplett
Weißdornweg m komplett
Weißenfelser Str. m komplett
Wenigenjenaer Platz m komplett
Wenigenjenaer Ufer m komplett
Werner-Seelenbinder-Str. e komplett
- 27 -
Straßenname Wohn-
lage
Hsnr.
von
Hsnr.
bis
Hsnr.-
Zählung
Westbahnhofstr. e komplett
Westendstr. m komplett
Wieselweg m komplett
Wiesenstr. e komplett
Wildenbruchstr. m komplett
Wildstr. g komplett
Wilhelm-Külz-Str. m komplett
Wilhelm-Pitt-Weg m komplett
Wilhelm-Rein-Str. g komplett
Wilhelm-Stade-Str. g komplett
Windbergstr. g komplett
Windröschenweg m komplett
Winkel m komplett
Winzergasse m komplett
Winzerlaer Str. e komplett
Wittenbergstr. m komplett
Wogauer Str. m komplett
Wöllnitzer Oberweg g komplett
Wöllnitzer Str. m komplett
Zeitzer Str. m komplett
Zenkerweg g komplett
Ziegelmühlenweg m komplett
Ziegenhainer Str. g 1 27c ungerade
Ziegenhainer Str. g 2 50 gerade
Ziegenhainer Str. m 29 115 ungerade
Ziegenhainer Str. m 52 112b gerade
Ziegesarstr. e komplett
Zillestr. e komplett
Zitzmannstr. m komplett
Zum Waldschlößchen g komplett
Zur Lämmerlaide m komplett
Zwätzengasse m komplett
- 28 -
Anlage 3
Informations- und Ansprechpartner
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Mietspiegel Jena 2013

  • 2. Inhaltsverzeichnis Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena................................................1 1 Erstellung...............................................................................................1 2 Geltungsbereich.....................................................................................1 3 Zweck des Mietspiegels.........................................................................2 4 Begriffsbestimmungen...........................................................................3 4.1 Mietbegriff..............................................................................................................3 4.2 Wohnwertkriterien..................................................................................................3 4.2.1 Art3 4.2.2 Größe..................................................................................................................4 4.2.3 Ausstattung.........................................................................................................4 4.2.4 Beschaffenheit.....................................................................................................5 4.2.5 Lage....................................................................................................................5 5 Anwendung............................................................................................5 5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2013............................................................................7 Anlage 1....................................................................................................8 Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung...............................................................8 Ausgangslage..........................................................................................1 Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorgehens- weise.............................................................................................2 Charakterisierung der Wohnlagen............................................................5 Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen......................................................6 Ergebnisse des Workshops .....................................................................7 Anlage 3..................................................................................................28
  • 4. Liebe Bürgerinnen und Bürger, dass die Wohnraumversorgung und die Frage nach angemessenen Mietpreisen gegenwärtig einen breiten Raum in der öffentlichen Diskussi- on einnehmen, können Sie fast täglich in den Medien verfolgen oder auch durch eigene Er- fahrungen bestätigen. Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig, was eine Wohnung kosten darf. Mit dem Mietspiegel trägt die Stadt Jena dazu bei, den Wohnungsmarkt transparent zu machen und zur Sicherheit des Rechtsfriedens beizutragen. In diesem Zusam- menhang ist der Mietspiegel, den die Stadt Jena seit 1997 in regelmäßigen Abstän- den herausgibt, von großer Bedeutung. Er gibt Mietern und Vermietern eine verläss- liche Auskunft über die örtlichen Mieten und ist eine gute Grundlage und Hilfe für die Einstufung der jeweiligen Wohnung. Der jetzt vorliegende Mietspiegel wurde erstmals als qualifizierter Mietspiegel (§ 558 BGB) erarbeitet. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkann- ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den In- teressenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Mein besonderer Dank gilt heute Ihnen, liebe Bürgerinnen und Bürger. Sie haben mit freiwilligen Angaben zu Ihren Wohnungen unsere Arbeit unterstützt. Dies hat ganz wesentlich dazu beigetragen, den Mietspiegel auf einer verlässlichen Grundla- ge zu erarbeiten. Dafür möchte mich bei allen bedanken, die bei der Erstellung mit- gewirkt haben. Ich hoffe, dass der aktuelle Mietspiegel 2013 Ihnen bei der Gestaltung Ihrer Mietver- hältnisse behilflich ist. Ihr Dr. Albrecht Schröter Oberbürgermeister
  • 5. - 1 - Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena 1 Erstellung Der Mietspiegel der Stadt Jena wurde unter Leitung der Stadtverwaltung und des In- stituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, durch einen Arbeitskreis erstellt, der aus folgenden Mitgliedern bestand: Stadtverwaltung Jena Mieterverein Jena und Umgebung e.V. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Jena und Umgebung e.V. jenawohnen GmbH Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG Heimstätten-Genossenschaft Jena eG Jenaer Baugenossenschaft eG Immobilienverband Deutschland, Landesverband Hessen/ Thüringen e.V. Ernst-Abbe-Siedlung GmbH. Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von F+B von Oktober 2012 bis Januar 2013 mit dem Stichtag 1. Oktober 2012 bei Vermietern und Mietern durchgeführten empirischen Repräsentativerhebung von insgesamt 3.282 Mieten. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in Jena zu diesem Zeitpunkt üblicherweise ge- zahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstat- tung, Beschaffenheit und Lage, die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ i. S. von § 558 d BGB und wurde von der Stadtverwaltung und den Vertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. 2 Geltungsbereich Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet von Jena, ausgenommen ist folgender Wohnraum: – Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, – Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt, – Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen, – Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen, – Wohnungen in Heimen und Anstalten, – Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, – Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
  • 6. - 2 - – Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren, – möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,1 – Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt werden – Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad, WC und Sammelheizung ausge- stattet worden sind. 3 Zweck des Mietspiegels Eine Mietvertragskündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist unzulässig. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter einer Mieter- höhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Vor- aussetzungen erfüllt sind: – Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem Jahr unverändert (ausgenom- men Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), – eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht ausgeschlossen, – der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisie- rung oder höherer Betriebskosten). Gemäß § 558 Absatz 3 BGB kann die Thü- ringische Landesregierung den maximalen Anstieg auf 15 % in drei Jahren in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Für Jena gilt eine derartige Be- grenzung zum Veröffentlichungszeitpunkt des Mietspiegels nicht. Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigengutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei be- stehenden Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über eine angemes- sene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kos- ten für Gutachten aufwenden zu müssen. Sofern, wie in Jena, ein qualifizierter Miet- spiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die orts- übliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Mie- te innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den Miet- 1 Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauschränke, Durchreichen u. ä. ver- standen.
  • 7. - 3 - spiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermu- tung der Richtigkeit für sich. Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhö- hungen und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an. 4 Begriffsbestimmungen 4.1 Mietbegriff Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die Nettokaltmie- te pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung ein- schließlich etwa in ihm enthaltene Modernisierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne die Betriebs- und Heizkosten. 4.2 Wohnwertkriterien Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Wohnung von den Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Von diesen fünf sogenannten Wohnwertkriterien wurden vier direkt in den Mietspiegel Jena einbezogen: – Größe, – Ausstattung, – Beschaffenheit und – Lage. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in Frage kommenden Mittelwert und die Spanne ablesen kann. Dagegen wurde das Kriterium Art nur indirekt berücksichtigt. Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist, kann erst nach eingehen- der Prüfung der nachfolgenden Merkmale entschieden werden. 4.2.1 Art Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude gemeint.
  • 8. - 4 - Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnun- gen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Woh- nungsanzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem Mietspiegel abgelesen wer- den. 4.2.2 Größe Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnfläche in Quadratmeter. Zu ihrer genauen Berechnung empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Bodenraum, maß- gebend. Balkone, Loggien, Terrassen oder gedeckte Freisitze können – je nach ihrer Nutzbarkeit – bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnungs- größe eingerechnet werden. Im Mietspiegel werden die Wohnungen in drei Größenklassen eingeteilt: – unter 50 m² – 50 bis 80 m² – über 80 m². 4.2.3 Ausstattung Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstattung, die durch den Vermie- ter gestellt wurde. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale bleiben unberücksichtigt. Im Mietspiegel wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen mit vermietersei- tig gestelltem Innen-WC, Bad/Dusche und Sammelheizung ausgestattet ist. Wohnungen, bei denen mindestens eines dieser Ausstattungsmerkmale fehlt, sind nicht im Mietspiegel abgebildet. Unter Bad/Dusche ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der vom Vermieter mit einer Badewanne oder Dusche, einer Warmwasserversor- gungsanlage (zumindest ausreichend dimensionierter Boiler, Durchlauferhitzer oder Kohlebadeofen) und eventuell einem Waschbecken ausgestattet ist. Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wär- me- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle Wohnräume erwärmt werden. Eine Etagenheizung ist einer Sammelheizung gleichzusetzen, wenn
  • 9. - 5 - sie sämtliche Wohnräume erwärmt und die Brennstoffversorgung automatisch, also nicht von Hand, erfolgt. Weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes sind – ebenso wie ihr Fehlen – im Rahmen der ausgewiesenen Mietspannen zu berücksichtigen. Hierzu dienen u.a. die in Anhang 1 aufgeführten Orientierungsmerkmale. 4.2.4 Beschaffenheit Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ wird im Jenaer Mietspiegel durch das Baual- ter der Wohnungen erfasst, und zwar in der Unterteilung: – bis 1949 – 1950 bis 1962 – 1963 bis 1990 – 1991 bis 2001 – ab 2002. Grundsätzlich ist eine Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Ge- bäude errichtet wurde. Bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweite- rung (z.B. Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Anbau) ist für die Einordnung in die Mietspiegeltabelle das Jahr der (Wieder-) Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend. 4.2.5 Lage Das Wohnwertkriterium „Lage“ wird im Jenaer Mietspiegel durch eine Einteilung in drei Wohnlagenstufen abgebildet, wobei die Untersuchung der Mieten gezeigt hat, dass sich gegenwärtig nur zwei Wohnlagengruppen in der Miethöhe wesentlich unter- scheiden. Die Mietspiegeltabelle unterteilt deshalb in die zwei Wohnlagestufen – einfach und – mittel/ gut. Die genaue Lagezuordnung einer Wohnung erfolgt über ihre Adresse anhand des in Anhang 2 aufgeführten Straßenverzeichnisses. 5 Anwendung Die Jenaer Mietspiegeltabelle wird durch die drei Wohnwertmerkmale Wohnungsgrö- ße, Baujahr und Wohnlage der Wohnung gebildet. Sie gilt nur für Wohnungen, die vermieterseitig mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet sind.
  • 10. - 6 - Um das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommende Mietspiegelfeld zu fin- den, ist folgendermaßen vorzugehen: Feststellen der Wohnungsgröße (diese Angabe kann man aus den Mietver- tragsunterlagen oder der Betriebskostenabrechnung entnehmen), des Baujahrs der Wohnung sowie ihrer Wohnlage anhand des Straßenverzeichnisses in die- ser Broschüre. Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße, Baujahr und Wohnlage ergibt sich das entsprechende Tabellenfeld, aus dem man Mittelwert und Mietpreisspanne ablesen kann. Im Regelfall ist der Mittelwert des Mietspiegelfeldes angemessen, mit zusätzlichen posi- tiven oder negativen Wohnwertmerkmalen, die in der Mietspiegeltabelle nicht enthalten sind, kann innerhalb der Spanne navigiert werden.
  • 11. - 7 - 5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2013 Baujahresklassen bis 1949 1950 bis 1962 1963 bis 1990 1991 bis 2001 ab 2002 Wohnlage Größenklasse einfach unter 50 m² 6,64 5,90 - 7,97 5,83* 5,20 - 6,60 5,09 4,45 - 5,83 50 m² bis 80 m² 6,38 5,88 - 7,19 5,48* 4,84 - 6,20 5,08 4,46 - 5,86 über 80 m² 6,02 4,87 - 7,35 4,96 4,50 - 5,61 mittel/gut unter 50 m² 7,05 5,62 - 8,49 6,13 5,59 - 7,05 5,31 4,44 - 6,08 7,75 6,61 - 8,81 50 m² bis 80 m² 6,64 5,80 - 7,62 6,11 5,52 - 6,61 5,01 3,88 - 5,90 7,23 6,49 - 8,00 7,61* 6,15 - 8,75 über 80 m² 6,65 5,23 - 7,92 6,59* 5,81 - 7,52 4,99 3,98 - 5,87 7,13 6,12 - 8,00 7,68 6,70 - 8,33 Angaben: Nettokaltmieten in €/m² monatlich. Legende: arithmetisches Mittel Drei-Viertel-Spanne Bei Leerfeldern konnte aufgrund geringer Wohnungsbestände keine verlässlichen Mietwerte erhoben werden (unter 10 Mietwerte). Die mit einem * versehenen Felder haben aufgrund ei- ner geringen Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
  • 12. - 8 - Anlage 1 Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage.................................................................................................1 2. Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorgehensweise.....2 3. Charakterisierung der Wohnlagen....................................................................5 4. Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen...............................................................6 5. Ergebnisse des Workshops..............................................................................8 Anlage I: Beispiele zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage......................9 Anlage II: Wohnlagenverzeichnis.....................................................................12
  • 13. Ausgangslage Die Stadt Jena hat ANALYSE & KONZEPTE GmbH mit der Durchführung einer wissenschaftli- chen Untersuchung zur Erstellung eines Wohnlagenverzeichnisses beauftragt. Ziel der Untersu- chung war es, das Gebiet der Stadt Jena nach Wohnlagen zu differenzieren. Diese Differenzie- rung bietet u. a. die Möglichkeit, bei Fortschreibung des Mietspiegels, den Einfluss der Wohn- lagen auf die Mieten im Geschosswohnungsbau untersuchen zu können. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit die Miete für eine Wohnung um welchen Betrag erhöht werden darf. Entscheidend für die Zu- lässigkeit einer Mieterhöhung ist dabei das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen in der Ge- meinde. Das BGB nennt fünf Kriterien, nach denen die Vergleichbarkeit von Wohnungen zu be- urteilen ist, eines davon ist die Wohnlage. Die weiteren Kriterien sind Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung. Während die zuletzt genannten Merkmale im Rahmen einer Datenerhebung für einen Mietspie- gel erhoben werden, muss die Wohnlagenbewertung im Vorfeld einer Mietspiegelerstellung vorgenommen werden. Eine objektive Wohnlagenbewertung ist nur im Rahmen einer Gesamtbetrachtung möglich, bei der jeder einzelne Teilraum einer Gemeinde in Relation zum gesamten übrigen Stadtgebiet – und nicht aus sich selbst heraus in Form einer Einzelfallbetrachtung – beurteilt wird. Hierfür wird die Stadt in ihrer Gesamtheit analysiert (welche und wie viele Wohnlagen gibt es) und an- schließend die Quartiere zueinander in Beziehung gesetzt und bewertet. Wird eines der oben genannten Merkmale im Rahmen eines Mietspiegels nicht berücksichtigt bzw. zumindest geprüft, so verliert der Mietspiegel aufgrund eines fehlenden notwendigen Merkmals in erheblichem Maße an Beweiskraft und wird nicht zur Sicherung des Rechtsfrie- dens beitragen können. Wie groß der Einfluss der Wohnlage auf die Miethöhe ist, hängt von den jeweiligen Gegeben- heiten in einer Gemeinde ab. Nach den bisherigen Erfahrungen lassen sich drei Merkmale ab- grenzen, deren Vorhandensein in besonderem Maße zu einer Ausdifferenzierung von Wohnla- gen beiträgt: 1. konturiertes Stadtbild 2. naturräumliche Vielfalt (Hanglagen, Gewässerlagen, Waldrandlagen etc.)
  • 14. - 2 - 3. historisch gewachsene Stadtviertel Da alle drei Merkmale in Jena, wenngleich in unterschiedlicher Ausprägung, vorzufinden sind, sind von einer nicht unerheblichen lagebedingten Ausdifferenzierung der Mieten auszugehen. Verallgemeinernd lässt sich feststellen: Je breiter das Spektrum der in einer Gemeinde vorzu- findenden Wohnlagen ausfällt, desto größer ist der Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreisbil- dung. Dies muss jedoch nicht bedeuten, dass in allen Fällen eine rangniedrigere Einstufung letztendlich immer niedrigere Mietpreise aufweisen muss. Durch die Bildung eines Arbeitskreises durch die Stadt Jena, in dem neben der Stadtverwal- tung Jena (Dezernat Stadtentwicklung) der örtliche Gutachterausschuss, Mieter- und Vermie- tervertreter sowie die wichtigsten örtlichen Wohnungsunternehmen vertreten waren, basieren die regionalen Wohnlagenbewertungen auf einem breiten Konsens. Des Weiteren wird durch die Transparenz des Verfahrens die Akzeptanz des neuen Wohnlagenverzeichnisses durch die Bevölkerung wesentlich gefördert. Als besonders erfreulich ist in diesem Zusammenhang die Tatsache zu werten, dass bei allen Beteiligten eine ausgeprägte Kooperationsbereitschaft ge- geben war, die letztlich zu einem einstimmig gebilligten Wohnlagenverzeichnis führte. Die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses erfolgte immer unter dem Gesichtspunkt, dass dieses insbesondere für die Erstellung bzw. zur Ergänzung eines Mietspiegels erarbeitet wurde. Aus den jeweiligen Einstufungen lassen sich keinerlei Konsequenzen für die Stadtentwicklung (wie z. B. besondere Fördermaßnahmen für einfache Wohnlagen im Rahmen der Stadtentwick- lung) ableiten. Auch sollen durch die Zuordnung zu unterschiedlichen Wohnlagen keine Gebie- te innerhalb Jenas diskriminiert werden. Generell geben die Bewertungen (differenziert in die Stufen einfache, mittlere und gute Wohnlage) die Beurteilung zum Zeitpunkt der Arbeitskreis- sitzungen (Stand Februar 2010) wieder. Umfangreiche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität, die geplant sind, aber noch nicht begonnen wurden, wurden bei den Klassifizie- rungen nicht berücksichtigt. Deren Wirkungen auf die Wohnlage können nur im Rahmen einer späteren Aktualisierung/Überprüfung berücksichtigt werden. Konzeption des Wohnlagenverzeichnisses und methodische Vorge- hensweise Es ist das Ziel der Wohnlageneinstufung, die Umfeldqualität aller Wohnstandorte auf Basis der Berücksichtigung vieler Einschätzungen möglichst objektiv zu bestimmen. Es gibt jedoch kei- nen rechtsverbindlichen und allgemeingültigen Katalog von Merkmalen zur Beurteilung einer Wohnlage. Vielmehr ist es erforderlich, bei der Erarbeitung eines Wohnlagenverzeichnisses die individuellen Besonderheiten einer Gemeinde zu berücksichtigen.
  • 15. - 3 - Die Bewertung einer konkreten Wohnlage hängt stark von den individuellen Präferenzen der Nachfrager ab: so kann z.B. ein innenstadtnahes Gebäude bzw. Quartier mit Gaststätten und Kultureinrichtungen für einen jungen Haushalt sehr attraktiv sein (= gute Wohnlage), während es von einer Familie mit Kindern negativ beurteilt wird, da für diese eine ruhige Wohnstraße mit hohem Grün- und Spielflächenanteil einen höheren Stellenwert besitzt. Trotz dieser sub- jektiv sehr unterschiedlichen Bewertungen kann man einen breiten, allgemein anerkannten Konsens darüber unterstellen, welche Qualitäten grundsätzlich zu einer eher guten und welche zu einer eher durchschnittlichen Wohnlage beitragen. Dazu gehören z.B. die Nutzungsstruktur, die Verdichtung, die Verkehrsbelastung und der Grünflächenbesatz. Maßgeblich für die Wohn- lageneinordnung eines Quartiers sind also nicht die Präferenzen von einzelnen Bevölkerungs- gruppen, sondern das, was allgemein positiv oder negativ bewertet wird. In die Bewertung für die jeweiligen Wohnlagen sind nachfolgende Kriterien eingeflossen: Tab. 1 Übersicht wohnlagenrelevanter Merkmale Merkmale Umwelt – Umgebende Nutzungen (Wohnen, Gewerbe etc.) – Verkehrsbelastung – Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Geruch Umgebung – Gepflegtheit von Straßenbild und Wohnumfeld – Frei- und Grünflächen – Bauliche Dichte (aufgelockert, durchgrünt oder blockhaft) – Wohnform (z.B. aufwendig, Villencharakter) – Denkmalschutz Erreichbarkeit/ Versorgung – Verkehrsanbindung (öffentlicher Nahverkehr durch Busse und Straßenbahnen) – Relative Lage zum Stadtzentrum (Zentralität) – Versorgung mit Läden des täglichen Bedarfs – Versorgung mit sozialer Infrastruktur (Schulen, Kita etc.) Image – Wertschätzung, Imagebewertung durch die örtliche Bevölkerung – Sicherheit
  • 16. - 4 - Nicht wohnlagerelevant sind dagegen all jene Merkmale, die entweder keinen Einfluss auf die Miethöhe ausüben oder aber bereits durch die Merkmale Art, Größe, Ausstattung und Beschaf- fenheit der Wohnung abgedeckt sind, wie z.B. 4. Lage der Wohnung im Haus 5. Baualter des einzelnen Gebäudes 6. Baulicher Zustand des einzelnen Gebäudes Jede Wohnlageneinstufung bezieht sich hierbei ausschließlich auf die zum aktuellen Zeitpunkt bestehenden Verhältnisse, nicht aber auf Planungen oder zu erwartende zukünftige Entwick- lungen. Das Wohnlagenverzeichnis der Stadt Jena umfasst nicht alle Bereiche der Stadt. Nicht bewer- tet wurden dörfliche Bereiche in den Randgebieten Jenas. Ebenfalls keiner Wohnlage zugeord- net wurden Bereiche, die sich in Gewerbe- und Industriegebieten befinden. Sollte in diesen Bereichen im Einzelfall eine Wohnlagenzuordnung notwendig sein, so ist im Regelfall in Wohn- gebieten von einer mittleren Wohnlage sowie in Gewerbe- und Industriegebieten von einer einfachen Wohnlage auszugehen. Diese kann unter Berücksichtigung der in Tabelle 1 aufge- führten Aspekte ggf. auf- bzw. abgewertet werden. Analyse & Konzepte hat für die Erarbeitung der Wohnlagenverzeichnisses einen Untersu- chungsansatz entwickelt, der den folgenden Anforderungen in hohem Maße gerecht wird: 7. Rechtssicherheit 8. Fortschreibungsfähigkeit 9. Breite Akzeptanz bei allen Interessengruppen 10. Transparenz des Verfahrens Ausgangsbasis der Untersuchung bildete eine erste Einschätzung durch die Teilnehmer des Ar- beitskreises. Als kleinste zu beurteilende Einheit wurden Blockseiten (Straßenabschnitte zwi- schen zwei Kreuzungen) definiert. Damit bestand die Möglichkeit, sowohl längere Straßen un- terschiedlichen Wohnlagen zuordnen zu können als auch auf kleinräumig wirkende negative Beeinflussungen der Wohnlage reagieren zu können. Die Beurteilungen waren dabei jedoch nicht zu kleinräumig um möglichst homogene Teilräume entstehen zu lassen Die Mitglieder des Arbeitskreises waren aufgefordert, vor der ersten gemeinsamen Arbeits- kreissitzung eine aufgrund ihres Expertenwissens und unter Berücksichtigung der in Tab. 1 aufgeführten wohnlagenrelevanten Merkmale eine Differenzierung des Stadtgebiets vorzuneh- men und diese auf einem Stadtplan zu dokumentieren. Insgesamt wurden acht Stadtpläne mit Bewertungen an Analyse & Konzepte zurückgeschickt. Dabei war nicht verlangt, dass eine flä-
  • 17. - 5 - chendeckende Bewertung des Stadtgebiets durchgeführt werden sollte, sondern es sollte viel- mehr nur für solche Gebiete ein Urteil abgegeben werden, von denen die Experten eine klare Vorstellung und ausreichende Kenntnisse besaßen. Das von Analyse & Konzepte entwickelte Konzept zur Erarbeitung eines Wohnlagenverzeichnis- ses sah vor, dass zunächst auf der Grundlage der von den Experten vorgenommenen Kartie- rungen eine Zusammenfassung zu erstellen ist. Dabei stellte sich heraus, dass einige Gebiete einheitlich beurteilt wurden, andere Bereiche jedoch aus Expertensicht unterschiedliche Quali- täten aufwiesen. Zur Absicherung der Ergebnisse wurden für die Gebiete Jenas, bei denen sich der Arbeitskreis in einem ersten gemeinsamen Diskussionsschritt nicht auf eine einheitliche Bewertung einigen konnte, Vor-Ort-Überprüfungen durchgeführt und fotografisch dokumentiert. Die Untersu- chungsergebnisse wurden erneut im Arbeitskreis vorgestellt und diskutiert und die entspre- chende Zuordnung der Wohnlage vorgenommen. Charakterisierung der Wohnlagen Die vorliegende Wohnlageneinordnung bezieht sich in der Regel auf kleinräumliche Gebiete und nicht auf einzelne Gebäude. Für einzelne Gebäude kann die Wohnlagenzuordnung im Ein- zelfall abweichen, wenn besondere lagespezifische Merkmale dies rechtfertigen. Im Zweifelsfall kann eine Einzelfallprüfung erforderlich sein, die, unter Abwägung der lagebedingten Vor- und Nachteile eines Gebäudes, auch zu einer anderen als der im Straßenverzeichnis genannten Wohnlageneinstufung kommen kann. Beispielhaft hierfür ist die Eckhausproblematik zu nen- nen, bei der sich die postalische Adresse (Seitenstraße) von der realen Lage (Ausrichtung an einer Hauptstraße) unterscheidet. Dazu werden die in Tab. 1 genannten Merkmale für die Wohnlageneinordnung herangezogen. Subjektive Faktoren, die sich auf persönliche oder familiäre Situationen beziehen, müssen bei der Bewertung allerdings außer Betracht bleiben. Auch müssen Lagemerkmale immer von Aus- stattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen eines Gebäudes unterschieden werden. Bei der Zuordnung einzelner Bereiche wurden die im Anhang I aufgeführten Aspekte analysiert und bewertet. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht alle der aufgeführten Kriterien zu- treffend sein müssen. Wesentlich ist immer ein Vergleich mit ähnlich strukturierten Gebieten und deren Wohnlagenbewertung im Sinne von "vergleichbar", "wesentlich besser" oder "we- sentlich schlechter" vorzunehmen.
  • 18. - 6 - Abweichungen von der Bewertung als "mittlere Wohnlage" sind nur dann zulässig, wenn sich die Gesamtbeurteilung eines Gebiets deutlich (positiv/negativ) von den als "mittlere Wohnlage" eingestuften Gebieten unterscheidet. Einfache Wohnlage Bei Wohngebieten mit einer einfachen Wohnlage überwiegen deutlich die allgemein negativ bewerteten Wohnlagemerkmale im Vergleich zur mittleren Wohnlage. Dazu zählen insbeson- dere eine starke Belastung durch Verkehrslärm und sonstige Immissionen, eine stark verdich- tete Bauweise mit geringer Durchgrünung, ein wenig gepflegtes Straßenbild sowie eine im Vergleich zu den übrigen Gebieten geringe Wertschätzung des Gebietes. Mittlere Wohnlage Wohngebiete dieser Kategorie weisen insgesamt eine für breite Bevölkerungsschichten und verschiedene Haushaltstypen ausreichende und zufriedenstellende Wohnsituation auf. Positive und negative Gebietsmerkmale halten sich in etwa die Waage. Gute Wohnlage Bei den guten Wohnlagen überwiegen die allgemein positiv beurteilten Wohnlagemerkmale deutlich. Hierzu zählen insbesondere die Merkmale ruhige Lage mit geringer Verkehrsbelas- tung, Durchgrünung, gepflegtes Straßenbild und hohe Wertschätzung des Gebietes. Ergebnisse der Arbeitskreissitzungen Die Mitglieder des Arbeitskreises waren aufgefordert, vor der ersten gemeinsamen Arbeits- kreissitzung eine aufgrund ihres Wissens und unter Berücksichtigung der in Tab. 1 aufgeführ- ten wohnlagenrelevanten Merkmale eine Differenzierung des Stadtgebietes vorzunehmen und diese auf einem Stadtplan zu dokumentieren. Dabei war nicht verlangt, dass eine flächende- ckende Bewertung des Stadtgebiets durchgeführt werden sollte, sondern es sollte vielmehr nur für solche Gebiete ein Urteil abgegeben werden, von denen die Mitglieder des Arbeitskreises eine klare Vorstellung und ausreichend Kenntnisse besaßen. Insgesamt wurden acht Stadtplä- ne mit Bewertungen an Analyse und Konzepte zurück geschickt und ausgewertet. In der Regel konnten die Arbeitskreismitglieder für den weitaus größten Teil des Untersuchungsgebietes fundierte Aussagen treffen. Die daraus resultierenden Kartierungen wurden von Analyse & Konzepte ausgewertet, zusammengefasst und zu einer Basiskartierung verdichtet. Aus den Kartierungen ergaben sich bei der Erstellung der Basiskartierung sechs unterschiedli- che Wohnlagentypen. Neben Gebieten, die einheitlich von allen Mitgliedern den drei unter-
  • 19. - 7 - schiedlichen Wohnlagen (gut, mittel und einfache Wohnlagen) zugeordnet wurden, gab es Ge- biete, die im ersten Schritt unterschiedlichen Wohnlagen (gut/mittel, mittel/einfach und gut/einfach) zugeordnet wurden. Diese wurden in der Basiskartierung kenntlich gemacht und diskutiert. Sofern alle Experten einen Bereich einheitlich beurteilt haben, wurde die Wohnlagenbewertung als endgültig durch den Arbeitskreis verabschiedet. Diese legten im weiteren Verlauf für die Gebiete, die unterschiedlich durch die Experten beurteilt wurden, den Bewertungsmaßstab fest. Hierzu wurden die unterschiedlich beurteilten Gebiete verglichen mit denjenigen Gebieten, die von Beginn an von den Experten einheitlich beurteilt wurden. Jede Wohnlagenbeurteilung er- folgte unter der Fragestellung: "Ist dieses Gebiet vergleichbar mit dem Gebiet X, dass unstrit- tig der Wohnlage y zugeordnet wurde". Ansatz war dabei immer, dass die mittlere Wohnlage die Wohnlage ist, die der Normalfall (Regelfall) ist, und somit den höchsten Anteil aller Wohn- lagen bilden sollte. Einfache Wohnlagen wurden unter dem Aspekt diskutiert, dass diese eine deutlich niedrigere Wohnqualität aufzuweisen haben als mittlere Wohnlagen. Gute Wohnlagen hingehen sollten eine deutlich höhere Qualität besitzen als mittlere Wohnlagen. Sämtlichen Diskussionen wurde unter dem Gesichtspunkt geführt, dass die besondere Situation Jenas (historische Stadt, Talla- ge, Plattenbausiedlung außerhalb des Kerngebiets) zu berücksichtigen ist. Generell als einfache Wohnlage bewertet wurden Bereiche, die direkt an den Bundesstraßen liegen bzw. eine deutlich überdurchschnittliche Verkehrsbelastung und Lärmbelastung aufwei- sen. Durch die enge Einbeziehung der verschiedenen am Wohnungsmarktgeschehen beteiligten Ak- teure und Interessengruppen wurde eine breite Akzeptanz von Verfahren und Ergebnissen der Wohnlageneinstufung erreicht. Alle Beteiligten zeigten sich dabei in hohem Maße kooperativ und haben wesentlich zum Gelingen der Untersuchung beigetragen. Ergebnisse des Workshops Am Ende des Bewertungsprozesses haben alle Teilnehmer des Arbeitskreises einvernehmlich ihre Zustimmung zu dem von ANALYSE & KONZEPTE erstelltem und dokumentiertem Wohnla- genverzeichnis erklärt.
  • 20. - 8 - Das Wohnlagenverzeichnis dokumentiert die aktuellen Wohnlageneinstufungen (Stand Feb. 2010) für die Stadt Jena und wird zukünftig regelmäßig durch den Arbeitskreis auf seine Ak- tualität überprüft. Hierfür können durch Mieter und Vermieter entsprechende Wohnlagenkriti- ken an den Arbeitskreis herangetragen werden.
  • 21. - 9 - Anlage I: Beispiele zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage Beispiel 1 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage Fragestellung: Weist die südliche Randbebauung Lobedas wesentliche Unter- schiede bzgl. der Wohnlagenqualität im Vergleich zum übrigen Lobeda (einfache Wohnlage) eine mittlere Wohnlage auf?: 1 Läden des täglichen Bedarfs: Zwischen der Randbebauung und innerhalb Lobedas bestehen keine wesentlichen Unterschiede in der Versorgungssituation. 2 Grünflächen: Die Grünflächen sind im Wesentlichen vergleichbar. Ausnahmen beste- hen für die nach Süden gerichteten Wohnungen. Nach Norden ausgerichtete Wohnun- gen besitzen diesen Vorteil nicht. 3 Potenzielle Lärmquellen: Auch hier bestehen Unterschiede in derselben Verwaltungs- einheit. Während die nach Norden ausgerichteten Wohnungen genauso zu bewerten sind, wie die innerhalb Lobedas liegenden Gebäude, weisen die nach Süden ausgerich- teten Wohnungen Vorteile auf, da sich hier der Schall nicht mehr bricht bzw. weniger Lärmquellen vorhanden sind. 4 Art der Bebauung: Die Bebauung weist in Bezug auf Zustand und Baualter keine Un- terschiede auf 5 Anzahl der Stockwerke: Die Bebauung weist in Bezug auf die Bauhöhe keine Unter- schiede auf 6 Dichte der Bebauung: Überwiegend eng zusammenhängende Bebauung mit keinen bzw. geringen Freiflächen 7 Verkehrsschließung: Die Bebauung weist in Bezug auf die Verkehrsschließung keine Unterschiede auf. Ergebnis: Die südliche Randbebauung Lobedas sollte, trotz der besseren Aussicht ins Saale- tal, als einfache Wohnlage ausgewiesen werden. Da dieser Vorteil nur für einen Teil der sich in diesen Gebäuden befindlichen Wohneinheiten gilt, kann die bessere Aussicht keine Begrün- dung für eine Verbesserung der Wohnlage sein. Beispiel 2 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage
  • 22. - 10 - Fragestellung: Besitzt der Bereich Wenigenjena eine gute oder mittlere Wohnla- ge (im Vergleich zur Käthe-Kollwitz-Straße) 7.1 Läden des täglichen Bedarfs: Kaum Geschäfte, sind an der K-Liebknecht-Stra- ße, tlw. Kleingewerbe 7.2 Grünflächen: Dichte gründerzeitliche Bebauung im südlichen Teil (wesentlich dichter als Damenviertel), in der Mitte dörflicher Kern mir vielfältiger Grünstruk- tur, nördlicher Teil Zeilenbebauung mit entsprechenden Freiflächen; positiv: Saal- eufer 7.3 Potenzielle Lärmquellen: Mit Ausnahme K-Liebknecht-Str. und Jenzigweg (mit Lärmschutzwand) keine Belastungen 7.4 Art der Bebauung: Überwiegend Wohnhäuser mit einzelner anderer Nutzung 7.5 Anzahl der Stockwerke: Überwiegend 2 bis 5 Stockwerke 7.6 Dichte der Bebauung: Überwiegend …. - eng zusammenhängende Bebauung mit keinen bzw. geringen Freiflächen im südlichen Teil, - aufgelockerte Bebauung mit Freiflächen im nördlichem Teil keine Villenlagen wie am Landgrafen, keine Hanglagen, insgesamt urbane Dichte 7.7 Verkehrserschließung: Verkehrserschließung mit ÖPNV erfolgt über die Haupt- verkehrsstraßen, die das Gebiet umschließen. Innerhalb des Gebiets überwiegend schmale Straßen, wenig Parkraum, kein Durchgangsverkehr Wohnlagenempfehlung: Aktuell mittlere Wohnlage, trotz hoher Attraktivität für einige Be- völkerungsgruppen
  • 23. - 11 - Beispiel 3 zur strukturierten Beurteilung einer Wohnlage Fragestellung: Gute oder mittlere Wohnlage Wann ändert sich dieser Bereich von Süd- nach Nord von guter in normale Wohnlage am Beispiel Burgweg 1. Läden des täglichen Bedarfs: Keine Unterschiede in der Versorgungssituation im Untersuchungsgebiet 2. Grünflächen: Bebauung lockert etwas auf, wird geordneter, Hanglage 3. Potenzielle Lärmquellen: Keine wesentlichen Lärmbelastungen im Gebiet fest- stellbar, somit keine regionalen Unterschiede 4. Art der Bebauung: Überwiegend Wohnhäuser, im nördlich des Burgwegs liegen- der Bereich gemischtere Bebauung 5. Anzahl der Stockwerke: Überwiegend 2 bis 4 Stockwerke, Insgesamt etwas niedrigere Gebäudehöhe im südlichen Bereich 6. Dichte der Bebauung: Innerstädtische Bebauung, im südlichen Bereich etwas weniger verdichtet , nördlicher Teil Maurerstraße enger bebaut (wie anschließen- des Wenigenjena) 7. Verkehrserschließung: Keine Unterschiede in der Verkehrserschließung Wohnlagenempfehlung: Südlich des Burgwegs gute Wohnlage, nördlich des Burgwegs (einschließlich Burgweg) mittlere Wohnlage
  • 24. - 12 - Wohnlagenverzeichnis Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Adlerstieg m komplett Adolf-Reichwein-Str. m komplett Adrian-Beier-Stieg m komplett Ahornstr. m komplett Alexander-Puschkin-Platz m komplett Alte Dorfstr. m komplett Alte Hauptstr. m 1 15 ungerade Alte Hauptstr. e 2 2 gerade Alte Hauptstr. m 4 16 gerade Alte Str. m komplett Altenburger Str. m komplett Am Alten Schloss g komplett Am Anger e komplett Am Birnstiel m komplett Am Bornberg g komplett Am Brückenweidigt m komplett Am Burggarten g komplett Am Burggraben m komplett Am Freiberg g komplett Am Friedensberg g komplett Am Friedhof m komplett Am Gänseberg g komplett Am Geißberg m komplett Am Goethepark g komplett Am Goldberg m komplett Am Hang m komplett Am Heiligenberg m komplett Am Heinrichsberg m komplett Am Herrenberge m komplett Am Hirschberge m komplett Am Jagdberg m 1 11 ungerade Am Jagdberg m 2 8 gerade Am Jagdberg g 10 14 gerade Am Jagdberg g 13 17 ungerade Am Johannisberg m 1 17 ungerade Am Johannisberg m 2 6b gerade Am Johannisberg g 12 26 gerade Am Johannisberg g 17a 63 ungerade Am Kieshügel g komplett Am Knollen m komplett Am Kochersgraben g komplett
  • 25. - 13 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Am König g komplett Am Kraftwerk e komplett Am Küchenhof m komplett Am Lindenberg m komplett Am Loh m komplett Am Marstall m komplett Am Nordfriedhof m komplett Am Pfaffenstieg g komplett Am Plan m komplett Am Planetarium m komplett Am Rähmen m komplett Am Rosenhang m komplett Am Röthang g komplett Am Schloßweidigt m komplett Am Schwabisgraben g komplett Am Steiger g komplett Am Steinbach e komplett Am Steinborn m komplett Am Storchsacker g komplett Am Tatzend m komplett Am Teich m komplett Ammerbacher Mittelweg m komplett Ammerbacher Oberweg m komplett Ammerbacher Str. m komplett Amselweg m komplett Amtsgasse m komplett An der alten Post m komplett An der Brauerei m komplett An der Diebeskrippe m komplett An der Eule m komplett An der Leite m komplett An der Leutra m komplett An der Mauer m komplett An der Osterwiese g komplett An der Papiermühle m komplett An der Peterskirche m komplett An der Riese m komplett An der Ringwiese m komplett An der Schöppe m komplett An der Trebe m komplett An der Weidigsmühle m komplett Angergasse m komplett Anna-Siemsen-Str. m komplett
  • 26. - 14 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Anton-Bruckner-Weg m komplett Artur-Becker-Str. m komplett Arvid-Harnack-Str. m komplett Aspenweg m komplett Asternweg m komplett Auf dem Schafberge m komplett Auf der Burg m komplett August-Bebel-Str. m komplett August-Gärtner-Str. m komplett Bachstr. m komplett Bäckergasse m komplett Ballhausgasse m komplett Bärengasse m komplett Bauersfeldstr. m komplett Beethovenstr. g komplett Berggasse m komplett Berghoffsweg g komplett Bernhard-Schultze-Str. m komplett Berthold-Delbrück-Str. m komplett Bertolt-Brecht-Str. m komplett Beutenbergstr. m komplett Beutnitzer Str. m komplett Biberweg m komplett Bibliotheksweg m komplett Binswangerstr. e komplett Birkenweg m komplett Blochmannstr. g komplett Blumenstr. m komplett Boegeholdstr. m komplett Bonhoefferstr. e komplett Borngraben g komplett Böttchergasse m komplett Botzstr. m 1 3 ungerade Botzstr. g 4 10 gerade Botzstr. g 5 9a ungerade Brahmsweg m komplett Brändströmstr. m komplett Brauhofstr. m komplett Brehmstr. m komplett Breite Str. m komplett Brückenstr. e komplett Brunnengasse m komplett Buchaer Str. m komplett
  • 27. - 15 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Buchenweg m komplett Burgweg m komplett Camburger Str. e komplett Camsdorfer Str. m komplett Camsdorfer Ufer m komplett Carl-Blomeyer-Str. m komplett Carl-Born-Str. m komplett Carl-Orff-Str. m komplett Carl-Stamitz-Weg m komplett Carl-von-Brueger-Str. m komplett Carl-Zeiß-Platz m komplett Carl-Zeiß-Str. m komplett Carolinenstr. m komplett Charlottenstr. m komplett Clara-Zetkin-Str. m komplett Closewitzer Str. m komplett Coppanzer Weg m komplett Cospedaer Grund m komplett Curt-Unckel-Str. g komplett Dahlienweg m komplett Damaschkeweg m komplett Dammstr. m komplett Diakonatsgasse m komplett Diesterwegstr. g komplett Dietrichweg g komplett Distelweg m komplett Dobeneckerstr. g komplett Döbereinerstr. g komplett Dornbluthweg g komplett Dornburger Str. e komplett Dorothea-Veit-Str. m komplett Drackendorf-Center m komplett Drackendorfer Str. m komplett Drackendorfer Weg m komplett Dreßlerstr. g komplett Drevesstr. g komplett Drosselstr. m komplett Ebertstr. m 1 5 ungerade Ebertstr. m 2 8 gerade Ebertstr. g 7 11 ungerade Ebertstr. g 10 22b gerade Eckweg m komplett Edelhofgasse m komplett
  • 28. - 16 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Eduard-Rosenthal-Str. m komplett Eibenweg m komplett Eichendorffweg m komplett Eichenweg m komplett Eichhörnchenweg m komplett Eisenberger Str. e komplett Emil-Höllein-Platz m komplett Emil-Wölk-Str. e komplett Emma-Heintz-Str. m komplett Engelplatz m komplett Enzianweg m komplett Erfurter Str. e komplett Erich-Kops-Weg g komplett Erich-Kuithan-Str. m komplett Erich-Weinert-Str. m komplett Erlanger Allee e komplett Ernst-Abbe-Platz m komplett Ernst-Abbe-Str. m komplett Ernst-Bloch-Ring e komplett Ernst-Haeckel-Str. e komplett Ernst-Pfeiffer-Str. e komplett Ernst-Schneller-Str. e komplett Ernst-Thälmann-Str. m komplett Ernst-Zielinski-Str. m komplett Eschenplatz m komplett Eugen-Diederichs-Str. m komplett Falkenstieg m komplett Feldstr. m komplett Felix-Auerbach-Str. e komplett Felsenkellerstr. m komplett Fichteplatz m komplett Fliederweg m komplett Finkenweg m komplett Fischergasse m komplett Florian-Geyer-Weg m komplett Flurweg e komplett Forstweg m komplett Franz-Gresitza-Str. m komplett Franz-Kugler-Str. g komplett Franz-Liszt-Str. m komplett Frauengasse m komplett Fraunhoferstr. g komplett Fregestr. e komplett
  • 29. - 17 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Freiheitsstr. m komplett Freiherr-vom-Stein-Str. m komplett Freiligrathstr. m komplett Friedenstr. m komplett Friedensweg m komplett Friedrich-Engels-Str. m komplett Friederrich-Gerstäcker- Weg m komplett Friedrich-Körner-Str. m 1 5 ungerade Friedrich-Körner-Str. m 2 12 gerade Friedrich-Körner-Str. g 7 13 ungerade Friedrich-Körner-Str. g 14 22 gerade Friedrich-Schelling-Str. g komplett Friedrich-Wolf-Str. m komplett Friedrich-Zucker-Str. m komplett Friesweg g komplett Fritz-Kalisch-Str. g komplett Fritz-Krieger-Str. g komplett Fritz-Reuter-Str. m komplett Fritz-Ritter-Str. e komplett Fritz-Winkler-Str. e komplett Fröbelstieg g komplett Frommannstr. m komplett Frongasse m komplett Fuchslöcherstr. m komplett Fuchsturmweg m komplett Fürstengraben e komplett Gabelsbergerstr. m komplett Gartenstr. m komplett Geleitstr. e komplett Gembdental m komplett Georg-Büchner-Str. m komplett Georg-Schumann-Weg m 1 3h ungerade Georg-Schumann-Weg m 2 24 gerade Georg-Schumann-Weg g 5 13 ungerade Georg-Schumann-Weg g 44 44 gerade Georg-Weerth-Str. m komplett Geraer Str. e 44 44a gerade Geraer Str. m 46 66 gerade Geraer Str. e 53 65 ungerade Geraer Str. m 67 99 ungerade Geschwister-Scholl-Str. m komplett Gillestr. g komplett
  • 30. - 18 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Ginsterweg m komplett Gladiolenweg m komplett Glockengasse m komplett Gneisenaustr. m komplett Golmsdorfer Str. m komplett Göschwitzer Str. m komplett Gotthard-Neumann-Str. m komplett Greifbergstr. g komplett Greifgasse m komplett Grenzstr. e komplett Grete-Unrein-Str. m komplett Grietgasse m komplett Grillenweg e komplett Groschstr. m komplett Grundweg m komplett Grüne Aue m komplett Günselweg m komplett Gustav-Eichhorn-Str. m komplett Gustav-Fischer-Str. m komplett Gustav-Freytag-Str. m komplett Gutenbergstr. m 1 3 ungerade Gutenbergstr. m 2 2a gerade Gutenbergstr. g 5 7 ungerade Hahnengrundweg m komplett Hainstr. m komplett Händelweg m komplett Hanns-Eisler-Str. m komplett Hans-Berger-Str. e komplett Hardenbergweg m komplett Haselstrauchweg m komplett Hausbergstr. g komplett Haydnstr. g komplett Heckenweg m komplett Heimstättenstr. g komplett Heinrich-Heine-Str. m komplett Heinrich-von-Eggeling-Str. m komplett Helene-Weigel-Str. m komplett Helldorffweg g komplett Helmboldstr. m komplett Helmholtzweg g komplett Herderstr. m komplett Hermann-Löns-Str. e komplett Hermann-Pistor-Str. m komplett
  • 31. - 19 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Hermann-Stapff-Str. m komplett Hermelinweg m komplett Herweghstr. m komplett Heydenreichstr. m komplett Hildebrandstr. g komplett Hilgenfeldweg g komplett Hinter der Kirche m komplett Hinterm Gut m komplett Hinterweg m komplett Hirtengasse m komplett Hohe Str. g komplett Höhenweg g komplett Hölderlinweg g komplett Holunderweg g komplett Holzmarkt m komplett Holzweg m komplett Hopfenweg m komplett Hornstr. m komplett Hufelandweg m komplett Hügelstr. g komplett Hugo-Schrade-Str. m komplett Humboldtstr. e komplett Huttenstr. m komplett Igelweg m komplett Iltisweg m komplett Im Bürgergarten m komplett Im Hahngrunde m komplett Im Hundsbeile m komplett Im Krähmer m komplett Im Langetal m komplett Im Lerchenfeld m komplett Im Metztal m komplett Im Planer m komplett Im Ritzetal m komplett In den Fichtlerswiesen m komplett In den Kieswiesen m komplett In den Zinsäckern m komplett In der Doberau g komplett Inselplatz m komplett Jacob-Michelsen-Str. m komplett Jahnstr. m komplett Jansonstr. m komplett Jenaische Str. m komplett
  • 32. - 20 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Jenaprießnitzer Str. m komplett Jenergasse m komplett Jenertal m komplett Jenzigweg e komplett Johannes-R.-Becher-Str. m komplett Johann-Friedrich-Str. g komplett Johann-Griesbach-Str. g komplett Johannisplatz m komplett Johannisstr. m komplett Johann-Nikolaus-Bach- Weg m komplett Judith-Auer-Str. m komplett Julius-Lien-Weg m komplett Julius-Schaxel-Str. m komplett Jungferngraben m komplett Juri-Gagarin-Str. m komplett Kahlaische Str. e komplett Karl-Günther-Str. m komplett Karl-Liebknecht-Str. m komplett Karl-Marx-Allee e komplett Karl-Rothe-Str. m komplett Karl-Schmid-Ring e komplett Kastanienstr. e komplett Katharinenstr. e komplett Käthe-Kollwitz-Str. m komplett Kefersteinstr. m komplett Kerbelweg m komplett Kernbergstr. g komplett Keßlerstr. e komplett Kieserstr. m komplett Kirchbergstr. g komplett Kirchplatz m komplett Klara-Griefahn-Str. m komplett Kleine Camsdorfer Str. m komplett Klopfleischstr. m komplett Klosterweg m komplett Knebelstr. e komplett Kollegiengasse m komplett Kornblumenweg m komplett Kösener Str. m komplett Krautgasse m komplett Kreußlerstr. g komplett Kreuzgasse m komplett
  • 33. - 21 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Kritzegraben m komplett Kronfeldstr. m komplett Kunitzer Str. m komplett Lassallestr. m komplett Lauensteinweg m komplett Leibnizstr. e komplett Leipziger Str. m komplett Leonhardtweg m komplett Leo-Sachse-Str. g komplett Lerchenstieg m komplett Leutraer Weg m komplett Leutragraben m komplett Lichtenhainer Oberweg g komplett Lilienweg m komplett Lindenhöhe g komplett Lindenstr. e komplett Liselotte-Herrmann-Str. e komplett Lobdeburgweg m komplett Löbdergraben m komplett Löbderstr. m komplett Lobedaer Str. e komplett Löbichauer Str. m komplett Löbstedter Str. e komplett Loderstr. m komplett Lommerweg m komplett Lortzingweg m komplett Luise-Seidler-Str. g komplett Lutherplatz e komplett Lutherstr. e 2 90 gerade Lutherstr. e 3 107 ungerade Lutherstr. m 92 192 gerade Lutherstr. m 109 203 ungerade Lützener Str. m komplett Lützowstr. g komplett Mädertal g komplett Magdelstieg e 1 163 ungerade Magdelstieg e 2 96 gerade Magdelstieg g 106 150 gerade Magnus-Poser-Str. m komplett Malvenweg m komplett Mälzerstr. m komplett Marderweg m komplett Margeritenweg m komplett
  • 34. - 22 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Markt m komplett Marktstr. m komplett Martin-Niemöller-Str. m komplett Mathilde-Vaerting-Str. m komplett Matthias-Domaschk-Str. e komplett Maurerstr. g 1 9 ungerade Maurerstr. g 2 14 gerade Maurerstr. m 11 29 ungerade Maurerstr. m 16 38a gerade Max-Gräfe-Gasse m komplett Max-Reger-Weg g komplett Max-Steenbeck-Str. m komplett Melanchthonstr. m komplett Mendelssohnweg m komplett Merseburger Str. m komplett Merzenbergweg m komplett Michael-Häußler-Weg m komplett Mittelstr. m komplett Mönchsgasse m komplett Moritz-Seebeck-Str. m 2 6 gerade Moritz-Seebeck-Str. m 5 13 ungerade Moritz-Seebeck-Str. g 12 20 gerade Mozartweg m komplett Mühlenstr. m komplett Mühlgäßchen m komplett Mühltal m komplett Munketal m komplett Murmeltierweg m komplett Musäusring m komplett Naumannstr. g komplett Naumburger Str. e komplett Nelkenweg m komplett Nesselweg m komplett Netzstr. m komplett Neugasse m komplett Neunkirchner Str. g komplett Nietzschestr. e komplett Nikolaus-Theiner-Str. m komplett Nollendorfer Str. m komplett Nonnenplan m komplett Novalisstr. m komplett Obere Kernbergstr. g komplett Oberlauengasse m komplett
  • 35. - 23 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Okenstr. m komplett Olga-Benario-Weg g komplett Orchideenweg m komplett Oskar-Zachau-Str. m komplett Oßmaritzer Str. m komplett Otto-Devrient-Str. g komplett Otto-Engau-Str. g komplett Ottogerd-Mühlmann-Str. m komplett Otto-Militzer-Str. m komplett Otto-Schott-Str. e komplett Paradiesstr. m komplett Paraschkenmühle m komplett Parkstr. e komplett Paul-Schneider-Str. e komplett Paul-Weber-Str. m komplett Pennickental m komplett Pestalozzistr. m komplett Petersenplatz m komplett Pfälzer Str. m komplett Pfarrgasse m komplett Pforte m komplett Philipp-Müller-Str. g komplett Philosophenweg g komplett Platanenstr. e komplett Prüssingstr. e komplett Quendelweg m komplett Quergasse m komplett Rabenstieg m komplett Rathausgasse m komplett Rathausplatz m komplett Rathenaustr. g komplett Rautal e komplett Reichardtstieg g komplett Reifsteinweg e komplett Reinhold-Härzer-Str. m komplett Reinholdweg g komplett Rheinlandstr. g komplett Ricarda-Huch-Weg g komplett Richard-Sorge-Str. e komplett Richard-Strauss-Weg m komplett Richard-Zimmermann-Str. m komplett Riedstr. m komplett Riemannstr. m komplett
  • 36. - 24 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Robert-Blum-Str. m komplett Rödigenweg g komplett Rolfinckstr. m komplett Rosa-Luxemburg-Str. g komplett Rosenstr. m komplett Rudolf-Breitscheid-Str. e komplett Rudolf-Eucken-Str. g komplett Rudolf-Straubel-Str. g komplett Rudolstädter Str. e komplett Saalbahnhofstr. m komplett Saalstr. m komplett Saalweg m komplett Saarbrücker Str. g komplett Sachseneckweg g komplett Salvador-Allende-Platz e komplett Sanddornstr. e komplett Sandweg m komplett Schaefferstr. m komplett Schafberg m komplett Scharnhorststr. m komplett Scheidlerstr. m komplett Schenkstr. m komplett Schillbachstr. g komplett Schillergäßchen m komplett Schillerstr. e komplett Schillstr. m komplett Schlachthofstr. e komplett Schlegelstr. m komplett Schleidenstr. m komplett Schlendorfer Oberweg g komplett Schlendorfer Str. g komplett Schlippenstr. m komplett Schloßberggasse m komplett Schloßgasse m komplett Schneckengasse m komplett Schomerusstr. m komplett Schreckenbachweg m komplett Schrödingerstr. m komplett Schroeterstr. g komplett Schubertweg m komplett Schulgasse m komplett Schulstr. m komplett Schützenhofstr. m komplett
  • 37. - 25 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Schweizerhöhenweg m komplett Seidelstr. m komplett Sellierstr. g komplett Semmelweisstr. m komplett Sickingenstr. m komplett Siedlung Sonnenblick m 1 7 ungerade Siedlung Sonnenblick m 2 8a gerade Siedlung Sonnenblick g 9 21 ungerade Siedlung Sonnenblick g 10 20 gerade Siedlung Sonnenblick m 22 42 gerade Siedlung Sonnenblick m 23 47 ungerade Siegfried-Czapski-Str. g komplett Sonnenbergstr. g komplett Sonnenblumenweg m komplett Sophienhöhe g komplett Sophienstr. m komplett Sperlingsweg m komplett Spitzbergstr. m komplett Spitzweidenweg e komplett St.-Jakob-Str. m komplett St.-Wendel-Stieg g komplett Stadtgraben m komplett Stadthof m komplett Stadtrat-Lehmann-Str. m komplett Stadtrodaer Str. e komplett Stauffenbergstr. e komplett Steingraben m komplett Steinweg m komplett Steubenstr. m komplett Stifterstr. m komplett Stoystr. m komplett Strigelstr. g komplett Struvestr. m komplett Stumpfenburgweg g komplett Susanne-Bohl-Str. m komplett Talstr. m komplett Tatzendpromenade e 1 13 ungerade Tatzendpromenade e 2 20 gerade Tatzendpromenade m 15 43 ungerade Tatzendpromenade m 22 46 gerade Tautenburger Str. m komplett Teichgasse m komplett Teichgraben m komplett
  • 38. - 26 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Telemannweg m komplett Teutonengasse m komplett Theobald-Renner-Str. m komplett Theo-Neubauer-Str. m komplett Thomas-Mann-Str. m komplett Thomas-Müntzer-Weg m komplett Thymianweg m komplett Tieckstr. m komplett Treunertstr. g komplett Trießnitzweg m komplett Tulpenweg m komplett Tümplingstr. m komplett Turmgasse m komplett Über den Teufelslöchern g komplett Ulmerstr. g komplett Ulrichweg m komplett Unter der Kirche e komplett Unter der Lobdeburg m komplett Unterdorfstr. m komplett Unterlauengasse m komplett Unterm Markt m komplett Unterm Schlegelsberg m komplett Unterm Schützenhof m komplett Veilchenweg m komplett Viktor-von-Scheffel-Weg m komplett Villengang g komplett Völklinger Stieg g komplett Von-Hase-Weg g komplett Wacholderweg m komplett Wagnergasse m komplett Waldstr. m komplett Walnussweg m komplett Wanderslebstr. m komplett Wartburgstr. m komplett Wehrgasse m komplett Weidenweg m komplett Weigelstr. m komplett Weinbergstr. g komplett Weißdornweg m komplett Weißenfelser Str. m komplett Wenigenjenaer Platz m komplett Wenigenjenaer Ufer m komplett Werner-Seelenbinder-Str. e komplett
  • 39. - 27 - Straßenname Wohn- lage Hsnr. von Hsnr. bis Hsnr.- Zählung Westbahnhofstr. e komplett Westendstr. m komplett Wieselweg m komplett Wiesenstr. e komplett Wildenbruchstr. m komplett Wildstr. g komplett Wilhelm-Külz-Str. m komplett Wilhelm-Pitt-Weg m komplett Wilhelm-Rein-Str. g komplett Wilhelm-Stade-Str. g komplett Windbergstr. g komplett Windröschenweg m komplett Winkel m komplett Winzergasse m komplett Winzerlaer Str. e komplett Wittenbergstr. m komplett Wogauer Str. m komplett Wöllnitzer Oberweg g komplett Wöllnitzer Str. m komplett Zeitzer Str. m komplett Zenkerweg g komplett Ziegelmühlenweg m komplett Ziegenhainer Str. g 1 27c ungerade Ziegenhainer Str. g 2 50 gerade Ziegenhainer Str. m 29 115 ungerade Ziegenhainer Str. m 52 112b gerade Ziegesarstr. e komplett Zillestr. e komplett Zitzmannstr. m komplett Zum Waldschlößchen g komplett Zur Lämmerlaide m komplett Zwätzengasse m komplett
  • 40. - 28 - Anlage 3 Informations- und Ansprechpartner Stadt Jena FD Soziales Team Wohnen Lutherplatz 3 07743 Jena Tel. 03641/494300 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Jena und Umgebung Holzmarkt 12/13 07743 Jena Tel. 03641/443110 Mieterverein Jena und Umgebung e.V. Saalstr. 21 07743 Jena Tel. 03641/442824