Das Dokument behandelt die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2007 und beschreibt wesentliche Änderungen, wie die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und erweiterte Beschlusskompetenzen. Es werden neue Regelungen zur Verwaltung und zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer eingeführt, die die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft erleichtern sollen. Weiterhin wird erläutert, wie Beschlüsse zur Kostenverteilung und Modernisierungen gefasst werden können.

1. Das neue WEG die neuen Regeln der Hausverwaltung Donnerstag, 13.09.2007

2. Der Referent Y. S. Kaan Kalkan geb. 1978 in Hanau Examina: 2002 (Frankfurt am Main)/ 2005 (Wiesbaden) Auslandsaufenthalte: Istanbul (2005) Tätigkeitsbereich: Bau- und Immobilienrecht Fachvereinigungen: Deutscher Anwaltsverein (DAV); Deutsch-Türkische Juristenvereinigung;

3. Die Kanzlei Gegründet 1993 (spin-off aus überörtlicher Sozietät) 1 7 Berufsträger/innen Spezialisiert in Wirtschaftsrecht Eigener Anspruch:

4. Kompetenzen Bau-, Architekten- und Immobilienrecht Arbeitsverhältnisse Gesellschaftsrecht, Umstrukturierung, M & A Internationale Rechtsverfolgung Vertrieb, Werbung und Wettbewerb Steuern Existenzgründung Neue Technologien Arbitration und ADR (ICC, DIS)

5. Länderbezogene Tätigkeit Frankreich (RA Recq) Türkei (RA Prof. Dr. Rumpf)

6. Rechtsanwälte Frank E. R. Diem Prof. Dr. Christian Rumpf Jean-Gabriel Recq Roland Kahabka Dr. Birte Keppler Carsten Ulbricht Dr. Daniel S. Smyrek Maîtrise en Droit International Y. S. Kaan Kalkan Bettina Oertel Claudia Raiser Dr. Gök ç e Nazar Uzar Dr. Wolfgang Bauder Claudia Diem Dieter Wolf Büro Istanbul: Dr. Frauke Bemberg Baran Onur Avci Dr. Harun K ılıç

7. Referenzen „ Martindale Hubbell“ International Law Directory“ 2005 „ German Commercial Law Firms “ 2005 „ Wirtschaftskanzleien “JuVe-Handbuch 2004/2005 „ Kanzleien in Deutschland “ 2004/2005

8. Werkzeuge PC-gestütztes QM-Handbuch (zertifiziert nach DIN EN 9001:2000) Organisationsprogramm: RA-MICRO Outlook Exchange Server, Internet, zahlreiche Bibliotheken auf CD-Rom Homepage ( www.diempartner.de ) mit internem Kommunikationsbereich für Mandanten

9. Netzwerk 23 Kanzleien (davon 7 im Ausland) Seit 2000 mit internem Dienstleister (Advoselect Service AG) Strategische Kooperationen (z.B.: Allianz, Dresdner Bank, NewCome, Anwalt-Suchservice GmbH) Newsletter, Vorratsgesellschaften, Best Practice Groups, Prozessfinanzierung, Internetprojekte ISO-zertifiziertes Handbuch für gemeinsames Qualitätsmanagement

10. Thema Das neue Wohnungseigentumsgesetz

11. Gliederung Allgemeines zum neuen WEG Die wesentlichsten Änderungen

12. A. Allgemeines über die Reform In-Kraft-Treten des WEG - 20.03.1951 Reform 2007 die größte seit 56 Jahren Erfahrungen und Rechtsprechung eingeflossen

13. B. Die wesentlichsten Änderungen Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Erweiterte Beschlusskompetenzen Änderung von Vereinbarungen Verwaltung Pflichten und Aufgaben des Verwalters Neues WE - Verfahren

14. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Begriff: Rechtsfähigkeit ist Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können Mit Entscheidung des BGH 02.06.2005 wurde Teilrechtsfähigkeit der WEG anerkannt. Teilrechtsfähigkeit der WEG nunmehr in § 10 WEG n.F. geregelt.

15. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft § 10 I WEG: Soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Inhaber der Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer § 10 VI WEG: Regelung der Reichweite der Teilrechtsfähigkeit § 10 VII WEG: Zuordnung des Verwaltungsvermögens § 10 VIII WEG: Beschränkte Außen(nach)haftung des Wohnungseigentümers

16. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Folgen der Teilrechtsfähigkeit Die Gemeinschaft führt im Rechtsverkehr die Bezeichnung „ Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaft-lichen Grundstücks (Adresse) Verträge, die die gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, werden im Namen der Eigentümergemeinschaft geschlossen

17. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Folgen der Teilrechtsfähigkeit WEG ist Parteifähig in Aktiv- und Passivprozessen Im Innenverhältnis u.a. bei Klagen gegen säumige Wohnungseigentümer auf Hausgeld, Rücklagen, Schadensersatz, Entziehung des WEG Nach Beschlussfassung u.a. auch bei Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, Unterlassung einer Zweckbestimmungswidrigen Nutzung

18. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Folgen der Teilrechtsfähigkeit Beschränkte Haftung der Wohnungseigentümer Für Verbindlichkeiten der teilrechtsfähigen Gemeinschaft haften die Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig entsprechend der Höhe ihres Miteigentumsanteils. Bsp: Dachdecker D hat einen Werklohnanspruch gegen die nicht solvente Gemeinschaft über € 10.000,00. Er kann € 7.500,00 gegen die Gemeinschaft, und weitere 2.500 gegen den solventen Arzt Z, der über 250/1.000 Miteigen- tumsanteile verfügt, geltend machen.

19. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft Folgen der Teilrechtsfähigkeit Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer Entsprechend § 160 HGB haften ausgeschiedene Wohnungseigentümer ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Rechtsnachfolgers als Wohnungseigentümer in das Grundbuch fünf Jahre lang für sämtliche Verbindlichkeiten, die während Ihrer Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entstanden sind, auch hier jedoch nur in Höhe des Miteigentumsanteils (§ 10 VIII WEG).

20. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Allgemeines Der Gesetzgeber wollte im Anschluss an die sog. „Zitterbeschluss“ Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 die Willenbildung innerhalb der Gemeinschaft erleichtern.

21. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Änderung der Kostenverteilung Nach § 16 III WEG können Wohnungseigentümer durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss beschließen, die „Betriebskosten“ des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie die „Kosten der Verwaltung“ in Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen und zu verteilen.

22. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung Beschränkt auf den Einzellfall verschafft § 16 IV WEG der Versammlung die Kompetenz zum Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Hier ist jedoch eine doppelt qualfizierte Mehrheit zur Beschlussfassung notwendig .

23. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet: ¾ der Eigentümer müssen für die geänderte Kostenverteilung stimmen. Diese müssen zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

24. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung Die aufgrund solcher Beschlüsse geänderte Kostenverteilung hat sich nach dem Gebrauch bzw. der Gebrauchsmöglichkeit zu richten und kann nicht willkürlich erfolgen.

25. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Beschlusskompetenz zu Hausgeld und Verzugsregelungen Durch § 21 Abs. 7 WEG wurde eine umfassende Kompetenz zur mehrheitlichen Fassung von Beschlüssen über Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit von Hausgeldern, Verzugssanktionen und Sondergebühren eröffnet. Diese Kompetenz gilt auch für die Änderung bestehender Vereinbarungen.

26. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Beschlussfassung über Modernisierungen Zukünftig können gem. § 22 II WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungen entsprechend § 559 I BGB oder die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik verlangt werden.

27. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Beschlussfassung über Modernisierungen Die Modernisierungsmaßnahme muss hierfür: Den Gebrauchswert des Gemeinschafts-eigentums nachhaltig erhöhen oder, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder, Nachaltig die Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

28. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen Beschlussfassung über Modernisierungen In Abgrenzung zur Instandsetzung ist kein Sanierungsbedarf erforderlich. Voraussetzung ist jedoch, dass ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer die konkrete Maßnahme durchführen würde und diese ein ausgewogenes Kosten-Nutzen Verhältnis aufweist.

29. 3. Änderungen von Vereinbarungen Zustimmungserfordernisse dinglich Berechtigter Vereinbarungen oder Veränderungen dieser benötigen nur dann der Zustimmung von Grundpfandrechts- und Reallastgläubigern, wenn es um die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten geht.

30. 3. Änderungen von Vereinbarungen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen Nach § 10 II S. 3 WEG kann der Wohnungseigentümer nunmehr die Anpassung von Vereinbarungen verlangen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen hierfür vorliegen und ein festhalten an der Regelung unbillig erscheint. Außergewöhnliche Umstände sind nicht mehr notwendig. Z.B. würden Mehrkosten von 25 % nach Rspr. und Gesetzesbegründung eine Anpassung rechtfertigen.

31. 3. Änderungen von Vereinbarungen Keine Eintragung von Beschlüssen aufgrund von Öffnungsklauseln in das Grundbuch In § 10 IV WEG hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln nicht in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Achtung: Bis auf wenige Ausnahmen sind Öffnungsklauseln immer noch erforderlich. Vereinbarungen können grds. nur durch Vereinbarungen geändert werden.

32. ... mit den besten Wünschen für e ine erfolgreiche, weitere Verwaltertätigkeit! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Hölderlinplatz 5 D-70193 Stuttgart Tel. +49 711 228545-0 Fax +49 711 2265570 [email_address] www.diempartner.de www.baurechtsblog.de