Thomas Knedel, Betreiber der Plattform http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/ über den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie Ideen und Ansätze für den frühzeitigen Umgang mit der Mietpreisbremse aus Sicht des engagierten Immobilieninvestors.

1. DIE MIETPREISBREMSE –
EIN LÄSTIGES MYSTERIUM?
Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie
Ideen und Ansätze für den frühzeitigen Umgang
mit der Mietpreisbremse
aus Sicht des engagierten Immobilieninvestors
Stand: November 2014
© 22001144 bbyy TThhoommaass KKnneeddeell Seite 1

2. ÜBER THOMAS KNEDEL
15 Jahre Fonds-, Asset und Property
Manager für Gewerbeimmobilien-/
geschlossene Fonds
Ebenfalls 15 Jahre privater Immobilien-investor
und -entwickler im Wohnimmo-bilienbereich
2001 Immobilien-ökonom
(ebs)
Seit 2009 großes Weiterbildungsprogramm:
- Private Immobilieninvestments
- Unternehmertum / Unternehmensgründung
- Finanzielle Bildung im allgemeinen
- Internetmarketing / Social Media Strategien
1998 2001 2005
1998 Bau-Ing. (FH)
Frankfurt am Main
2014 erste Tools und
Wissensprodukte gehen
an den Start
2009 2013 2014
2005 Member of the Royal
Institution of Chartered
Surveyors (MRICS)
2013 Gründung Deutschlands
Portal Nr. 1
„Erfolg mit Wohnimmobilien“
2014 das Buch
Erfolg mit Wohnimmobilien
erscheint im Handel
© 2014 by Thomas Knedel Seite 2

3. „DER WERKZEUGKASTEN“
Das Handwerkszeug für den
(angehenden) Immobilieninvestor von
Immobilienprofi Thomas Knedel MRICS
Dieses Video ist
Bestandteil des
„Werkzeugkastens“
Wie Sie ganz konkret vermietete
Immobilien finden, kaufen und optimieren.
Hier werden Ihnen in 12 Modulen die Tools und Techniken
vermittelt, die Sie benötigen um erfolgreich als privater
Immobilieninvestor zu starten oder Ihr bisheriges Wissen zu
vertiefen. Sie erhalten Tools,
Schritt-für-Schritt-Anleitungen,
Checklisten und meine
interessantesten Praxisempfehlungen
aus dem Tagesgeschäft. Erfahren Sie, wie Sie die
typischen Fehler vermeiden, sicher investieren und somit Ihr
Risiko drastisch reduzieren!
© 2014 by Thomas Knedel Seite 3

4. DIE IDEE DER POLITIKER – ALLEN VORAN HEIKO MAAS
Mieter sollen
finanziell
entlastet
werden
Preissprünge von 20, 30
oder gar 40 Prozent bei
Neuvermietungen in
Ballungszentren sollen
vermieden werden
Mieter sollen vor
steigenden
Mieten
geschützt
werden
Es soll mehr
günstigen
Wohnraum
geben
Ausgleich des
Rückganges des
Sozialwohnungs-bestandes
Verhinderung der
Segregation der
Wohnbevölkerung
Verdrängungseffekte
in Ballungszentren
sollen gestoppt
werden
© 2014 by Thomas Knedel Seite 4

5. DER KERN DER MIETPREISBREMSE
Betroffen sind ausschließlich
„angespannte Wohnungsmärkte
mit Wohnraumverknappung“
Ohne Mietpreisbremse
• Begrenzung der Neuvertragsmiete nur
durch alte „Mietpreisüberhöhungs-“ und
„Wucher“-Paragraphen, also 20 % bzw.
maximal 50 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete
Mit Mietpreisbremse
• Neuvertragsmiete darf maximal 10 %
über der ortsüblichen Vergleichsmiete
(i. d. R. durch qualifizierten Mietspiegel
definiert) liegen
© 2014 by Thomas Knedel Seite 5

6. EINIGE STANDORTE, DIE BETROFFEN SEIN KÖNNTEN
Hessen:
29 Städte und Gemeinden: Bad Homburg
vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad
Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt,
Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein,
Flörsheim am Main, Frankfurt am Main,
Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim,
Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am
Main, Hochheim am Main, Hofheim am
Taunus, Kassel, Kronberg im Taunus,
Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach am
Main, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus,
Weiterstadt und Wiesbaden.
NRW:
59 Städte und Gemeinden, darunter
die Städte Düsseldorf, Köln, Bonn,
Münster und Bielefeld
Bayern:
München und 89 weitere Städte und
Gemeinden, darunter die Städte Nürnberg,
Würzburg und Ingolstadt
Brandenburg:
30 „berlinnahe“ Gemeinden
Bremen, Berlin und Hamburg
Der Vorbote:
es werden vermutlich weitgehend die Standorte von der
Mietpreisbremse betroffen sein, die auch heute schon als
„angespannte Wohnungsmärkte“ von den jeweiligen
Ländern durch entsprechende
„Kappungsgrenzenverordnungen“ festgelegt wurden. Dort
wurde und wird die Kappungsgrenze (also die Begrenzung für
Mietanpassungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums) bereits
von ursprünglich 20 % auf 15 % herabgesetzt.
Rheinland-Pfalz:
Mainz, Trier, Speyer und
Landau
Baden-
Württemberg:
geplant für 2015
Schleswig-Holstein:
15 Städte und Gemeinden im
Hamburger Umland und auf den Inseln
(ab 01.12.2014)
© 2014 by Thomas Knedel Seite 6

7. DAS MAASNAHMENPAKET DER MIETPREISBREMSE
Begrenzung der Neuver t ragsmiete auf die or tsübl iche Miete
zzgl . 10 %
Ausnahmen:
1) Mietpreise von Wohnungen, deren Mietniveau vor der Mietpreisbremse bereits darüber liegt, dürfen
unverändert bleiben; bei Neuvermietungen darf maximal die Vormiete verlangt werden – in diesem Fall also
auch oberhalb von „Mietspiegel + 10%“; hiervon sind jedoch wiederum Ausnahmsweise Erhöhungen nicht zu
berücksichtigen, die ein Jahr oder später vor der Einführung der Mietpreisbremse (also recht aktuell)
Mietanpassungen durchgeführt wurden
2) Mietpreise von Wohnungen, die in den letzten drei Jahren modernisiert wurden, werden – unabhängig von
tatsächlichen Mietpreisniveau - wie folgt ermittelt: Ortsübliche Vergleichsmiete + fiktiver
Modernisierungszuschlag („11%-Regel“)
3) Neubauten dürfen teurer vermietet werden
4) Gleiches gilt sinngemäß für umfassend sanierte Wohnungen
5) Erhöht sich die Miete nach „mietpreisgerechtem“ Abschluss des Mietvertrages auf Grund einer vereinbarten
Indexierung der Miete, so darf der Wert von 10 % (aber nur infolge der späteren Indexanpassungen)
überschritten werden; Sinngemäßes gilt ausdrücklich nicht für Staffelmietverträge
6) Die Mietpreisbremse gilt nicht für möblierte Wohnungen
Die Festlegung der
sogenannten
„angespannten
Wohnungsmärkte“
erfolgt dezentral durch
die Länder
Mieter haben gegen-über
dem Vermieter ein
Auskunftsrecht, wie der
Mietpreis ermittelt
wurde. Werden später
unrechtmäßige Be-rechnungsgrundlagen
festgestellt, kann der
Mieter auch im
Nachhinein
Rückforderungs-ansprüche
geltend
machen
© 2014 by Thomas Knedel Seite 7

8. VERUNSICHERUNG DURCH DIE MIETPREISBREMSE
Verfehlt die Mietpreisbremse gar Ihr Ziel?
Steigen die Mieten nicht in gewissen
Gegenden aufgrund der weiteren
Regulierung des Wohnungsmarktes?
Verbände,
Fachleute, Makler,
Verwalter, Eigentümer
und Mieter sind verunsichert
Mieter werden noch
penibler, teilweise
„argwöhnisch“ ausgesucht
– aus Angst vor späteren
Regressansprüchen
Was ist in Städten und Gemeinden
zu tun, wo es keinen qualifizierten
Mietspiegeldaten sind zudem
Mieter haben umfangreiche
Auskunftsrechte; dies sorgt für
einen erheblichen Kontrollwahn,
Streitpotenzial und
Verwaltungsaufwand
Es herrscht eine große Verunsicherung
bei den Ländern, Kommunen und
Gemeinden, nach welchen Kriterien sie
betroffene Wohngegenden festlegen
sollen
Mietspiegel gibt? Die
regelmäßig veraltet.
Vermieter geraten in Panik
und wollen jetzt noch „ganz
schnell“ die Mieten vor
Einführung der
Mietpreisbremse erhöhen
Wegen vieler unklarer
Punkte ist mit einer
deutlichen Zunahme
von Rechtsstreitig-keiten
Es werden sich Schwarzmärkte
im Untergrund entwickeln;
beispielsweise werden hohe
Ablösebeträge „unter der Hand“
gefordert.
zu rechnen
© 2014 by Thomas Knedel Seite 8

9. DIE MIETPREISBREMSE – HANDELN SIE JETZT!
Mieten vor der
Mietpreisbremse um
maximal 15 % bzw.
20 % erhöhen
Erhebung
einer
Modernisier-ungskosten-umlage
indexierte
Mieten
Wohnungen möblieren
Handeln Sie daher jetzt!
Zusatzerträge
generieren
Vereinbarungen mit
Mietern treffen
© 2014 by Thomas Knedel Seite 9

10. WEITERE INFORMATIONSQUELLEN
Bundesministerium
für Justiz
Immobilienverband
Deutschland IVD
BVFI Bundesverband
für die
Immobilienwirtschaft Die Tagespresse
Weiterhin auf www.erfolg-mit-wohnimmobilien.de
• Mein Blog
• Aktuelle Kurzinfos und Verweise auf Facebook
• Twitter und Youtube
• Weitere Aspekte und Rechenbeispiele im Werkzeugkasten
unter dem Stichwort
„Mietpreisbremse“
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und
gutes Gelingen bei der Umsetzung!
© 2014 by Thomas Knedel Seite 10