Test

1. Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2014.53
P 60
Urteil vom 27. April 2017
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Hess
Richter Biondo
Gerichtsschreiber Höliner
Rekurrent 1 R. S.,
Rekurrentin 2 Y. S.,
beide vertreten durch
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission W.
vom 18. Dezember 2013
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2009

2. - 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 20. September 2013 wurden R. und Y.
S. von der Steuerkommission W. für das Jahr 2009 zu
einem steuerbaren Einkommen von CHF 386'000.00 und einem steuer-
baren Vermögen von CHF 377'000.00 veranlagt. Dabei wurde ein Gewinn
aus Baulandverkäufen von CHF 301'210.00 zu den Einkünften aus selb-
ständiger Erwerbstätigkeit hinzugerechnet.
2.
Gegen die Veranlagungsverfügung vom 20. September 2013 liessen
R. und Y. S. mit Schreiben vom 21. Oktober 2013 Ein-
sprache erheben. Sie stellten den Antrag, das steuerbare Einkommen sei
um CHF 301'210.00 herabzusetzen.
3.
Am 18. Dezember 2013 fand eine Einspracheverhandlung statt.
4.
Mit Entscheid vom 18. Dezember 2013 wies die Steuerkommission
W. die Einsprache ab.
5.
Den Einspracheentscheid vom 18. Dezember 2013 (Zustellung am 21. Ja-
nuar 2014) haben R. und Y. S. mit Rekurs vom 20. Feb-
ruar 2014 (Postaufgabe am gleichen Tag) an das Spezialverwaltungs-
gericht, Abteilung Steuern, weiterziehen lassen. Sie stellen folgende
"ANTRÄGE
1. Es sei das steuerpflichtige Einkommen auf Fr. 84'708.00
herabzusetzen.
Streichung des Kapitalgewinns von Fr. 301'210.00
2. Strikte Einhaltung der Gesetze.
3. Kosten des Verfahrens zu Lasten des Kantons Aargau
4. Angemessener Parteikostenersatz."
Auf die Begründungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

3. - 3 -
6.
Das Gemeindesteueramt W. und das Kantonalen Steueramt beantragen
die Abweisung des Rekurses.
7.
R. und Y. S. haben eine Replik erstatten lassen.
8.
Aufforderungsgemäss haben R. und Y. S. ergänzende
Unterlagen einreichen lassen.
9.
9.1.
Mit Schreiben des Spezialverwaltungsgerichts vom 16. Oktober 2015
wurde R. und Y. S. die Möglichkeit einer (betragsmässig
noch nicht feststehende) Erhöhung des steuerbaren Einkommens in Aus-
sicht gestellt.
9.2.
Mit Eingabe vom 30. November 2015 haben R. und Y. S.
am Rekurs festhalten lassen.
10.
10.1.
Mit Verfügung des Präsidenten des Spezialverwaltungsgerichts vom
3. Juni 2016 wurde das Verfahren sistiert.
10.2.
Mit Schreiben des Spezialverwaltungsgerichts vom 16. Dezember 2016
wurde die Sistierung aufgehoben.
11
11.1.
Mit Schreiben des Spezialverwaltungsgerichts vom 9. Januar 2017 wurde
R. und Y. S. die Möglichkeit einer Erhöhung des steuer-
baren Einkommens um CHF 713'326.00 und einer damit einhergehenden
Reduktion des steuerbaren Vermögens um CHF 106'498.00 in Aussicht
gestellt.
11.2.
R. und Y. S. haben sich dazu trotz Fristerstreckung nicht
geäussert und damit am Rekurs festgehalten.

4. - 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2009.
Massgebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG).
2.
2.1.
Der Rekurrent ist selbständig erwerbender Landwirt. Mit öffentlich be-
urkundetem Kaufvertrag vom 25. Februar 2004 übernahm er den Land-
wirtschaftsbetrieb seines Vaters. Dabei wurde ein Gewinnanteilsrecht zu
Gunsten der Mutter und der drei Geschwister des Rekurrenten vereinbart.
Mit Vereinbarung vom 20. Dezember 2010 wurde die Auszahlung eines
Gewinnanteils an die vier Berechtigten von (netto) CHF 874'000.00 fest-
gelegt.
2.2.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 10. Februar 2009 verkaufte
der Rekurrent das Grundstück GB W. Nr. 1, Plan 1, Par-
zelle 1 (nachfolgend: Parzelle 1) für CHF 183'800.00 an M. und
A. S. Ebenfalls mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 10. Februar 2009 verkaufte er das Grundstück GB W.
Nr. 2, Plan 2, Parzelle 2 (nachfolgend: Parzelle 2) für
CHF 151'100.00 an P. und I. S.
Weiter verkaufte der Rekurrent mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 28. Dezember 2009 das Grundstück GB W. Nr. 3,
Plan 3, Parzelle 3 (nachfolgend. Parzelle 3) für CHF 929'060.00 an
die l. AG.
2.3.
Die Steuerkommission W. erfasste die Gewinne aus den Ver-
käufen der Parzelle 3 von CHF 165'290.00 und der Parzelle 2 von
CHF 135'920.00 mit der Einkommenssteuer. Sie führt dazu aus, bei den
beiden Grundstücken habe es sich um unbebaute Baulandgrundstücke
gehandelt. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts seien die
Gewinne aus den Verkäufen solcher Grundstücke mit der Einkommens-
steuer zu erfassen. Die an die Mutter und Geschwister ausbezahlten Ge-
winnanteile seien nicht zum Abzug zuzulassen, da es sich um Gewinn-
verwendung handle (Einspracheentscheid).
Aus dem Verkauf der Parzelle 3 wurde kein Gewinn zu den Einkünften
aus selbständiger Erwerbstätigkeit gerechnet.

5. - 5 -
2.4.
Die Rekurrenten sind der Ansicht, es seien keine Gewinne aus den Ver-
käufen der Parzellen 1 und 2 zu den Einkünften aus selbständiger
Erwerbstätigkeit des Rekurrenten hinzuzurechnen. Sie führen im Rekurs
aus, es habe sich aufgrund der tatsächlichen Nutzung um landwirtschaft-
liche Grundstücke gehandelt, weshalb die Gewinne mit der Grundstück-
gewinnsteuer zu erfassen seien. Im Zeitpunkt des Verkaufs seien die bei-
den Grundstücke für eine logische Sekunde vom landwirtschaftlichen
Geschäfts- in das Privatvermögen und dann in nichtlandwirtschaftliches
Geschäftsvermögen überführt worden. Selbst wenn die Gewinne mit der
Einkommenssteuer zu erfassen wären, müssten sie bei den Empfängern
der Gewinnanteile erfasst werden. Es könne nicht sein, dass der Gewinn
an Dritte fliesse, aber die Gewinne beim Rekurrenten erfasst würden.
Letztlich habe der Rekurrent nie über die Gewinne verfügen können.
3.
3.1.
Gemäss § 27 Abs. 1 StG sind alle Einkünfte aus einem Landwirtschafts-
betrieb steuerbar. Zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit
zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder
buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung ist
die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen gleich-
gestellt (§ 27 Abs. 2 StG). Bei Gewinnen aus der Veräusserung von land-
und forstwirtschaftlichen Grundstücken des Geschäftsvermögens wird nur
die Differenz zwischen Anlagekosten und steuerlich massgebendem
Buchwert den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zugerechnet.
Für die Abgrenzung gegenüber der Grundstückgewinnsteuer gilt § 106
StG (§ 27 Abs. 4 StG). Nach § 7 Abs. 3 StGV sind die Einkommenssteu-
erwerte (Anlagekosten abzüglich Abschreibungen) von Grundstücken des
Geschäftsvermögens in der Bilanz bzw. in den Aufstellungen über Aktiven
und Passiven auszuweisen.
3.2.
Mit Urteil vom 2. Dezember 2011 in Sachen HR. + M.B. (2C_11/2011 =
BGE 138 II 32 = StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) entschied
das Bundesgericht, dass zur Beurteilung, ob ein land- und forstwirtschaft-
liches Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG gegeben ist, auf die
Regelung gemäss Art. 2 BGBB abzustellen sei. Von einem steuerlich pri-
vilegierten Grundstück könne nur gesprochen werden, wenn die für die
Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt seien.
Mit dieser Lösung wurde die zuvor gängige Praxis, wonach für die Frage,
ob ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG ge-
geben ist, einzig auf dessen tatsächliche Nutzung abgestellt wurde, ge-
ändert.

6. - 6 -
3.3.
Gemäss dieser neuen Rechtsprechung ist ein "[...] unüberbautes und
vollumfänglich in der Bauzone gelegenes Grundstück, das aber nicht 'an-
gemessenen Umschwung' eines Grundstückes mit landwirtschaftlichen
Gebäuden und Anlagen bildet (vgl. Art. 2 Abs. 2 lit. a u. c BGBB [.. .])" von
vornherein und unabhängig von der tatsächlichen Nutzung als nicht im
Sinne von § 27 Abs. 4 StG privilegiertes landwirtschaftliches Grundstück
zu behandeln. Der mit einem Verkauf erzielte Gewinn unterliegt voll-
umfänglich der Einkommenssteuer.
3.4.
Die beiden Parzellen 1 und 2 waren im Zeitpunkt der Verkaufs
unüberbaute, in der Bauzone liegende Grundstücke. Dies wird von den
Rekurrenten nicht bestritten. Es handelt sich somit nicht um landwirt-
schaftliche Grundstücke gemäss Art. 2 BGBB und damit auch nicht um
landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG. Der Ge-
winn aus dem Verkauf der beiden Grundstücke unterliegt damit der Ein-
kommenssteuer.
Die Rekurrenten bringen im Rekurs zur Hauptsache vor, die Auslegung
von § 27 Abs. 4 StG durch das Bundesgericht sei nicht korrekt. Das Bun-
desgericht hat seine Rechtsprechung gemäss Urteil vom 2. Dezember
2011 in Sachen HR. + M.B. (2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012
B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) jedoch seither mehrfach wiederholt
und bestätigt (so z.B. Urteil vom 16. Dezember 2015 in Sachen W.S.
[2C_306/2015], dem Vertreter bekannt]. Es ist kein Grund ersichtlich, da-
von im vorliegenden Fall abzuweichen.
3.5.
3.5.1.
Die Rekurrenten bringen unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts
vom 28. Januar 2011 (2C_708/2010 = StE 2011 B 42.25 Nr. 2) vor, die
Parzellen 1 und 2 seien beim Verkauf für eine logische Sekunde
vom landwirtschaftlichen Geschäfts- in das Privatvermögen und dann in
nichtlandwirtschaftliches Geschäftsvermögen überführt worden. Auch aus
diesem Grund seien die Gewinne mit der Grundstückgewinnsteuer zu er-
fassen.
3.5.2.
Vom Bundesgericht wurde im Urteil vom 2. Dezember 2011 (2C_11/2011
= BGE 138 II 32 = StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) in
Bezug auf die Umzonung von Grundstücken des landwirtschaftlichen
Geschäftsvermögens in die Bauzone, dabei insbesondere bezugnehmend
auf das Urteil des Bundesgerichts vom 28. Januar 2011 (2C_708/2010 =
StE 2011 B 42.25 Nr. 2), das Folgende ausgeführt:

7. - 7 -
"2.4 In steuersystematischer Hinsicht ist jedoch noch kurz auf das in
StE 2011 B 42.25 Nr. 2 veröffentlichte Urteil 2C_708/2010 vom 28. Ja-
nuar 2011 einzugehen, das ebenfalls den Kanton Aargau und dessen
dualistisches System (vgl. oben E. 2.1 eingangs) betraf. Das Bundesge-
richt hielt fest, dass die Zuführung eines landwirtschaftlich genutzten
Grundstücks in eine geschäftliche Nutzung (z.B. Liegenschaftenhandel)
nicht ohne steuersystematische Realisation erfolgen darf. Es handelt sich
um einen veräusserungsähnlichen Vorgang im Sinne von § 96 Abs. 2
lit. b StG/AG. Vorher unterliegt das Land der Grundstückgewinnsteuer,
unter Berücksichtigung der maximalen Haltezeit. Einzig der seitherige
Wertzuwachs darf einkommenssteuerlich erfasst werden. Dazwischen
findet ein Systemwechsel statt, welcher im dualistischen System der
Grundstückgewinnbesteuerung zwingend berücksichtigt werden muss.
Nur auf diese Weise wird der vor dem Übergang aufgelaufene und der
danach eingetretene Mehrwert je der sachlich richtigen Steuer zugeführt
(vgl. dort insb. E. 2.5 u. 2.6).
Auch vorliegend kann allenfalls auf den Zeitpunkt der Einzonung in den
Baubereich hin ein solcher Übergang von einem landwirtschaftlichen zu
einem 'normalen' Geschäftsvermögen angenommen werden. Im Fall
2C_708/2010 beruhte der Systemwechsel darauf, dass die Pflichtigen
selber für ihr(e) Grundstück(e) in einem bestimmten Zeitpunkt eine Nut-
zungsänderung beschlossen und dann auch vollzogen. In einem Fall wie
dem hier zu beurteilenden ergäbe sich der Übergang hingegen nicht aus
einer kurz vor der streitigen (End-)Abrechnung getroffenen Entscheidung
der Pflichtigen, sondern aus den rechtlichen Auswirkungen der gegebe-
nenfalls lange zurückliegenden Umzonung.
Dieser Unterschied zum Fall 2C_708/2010 würde zwar auch hier nicht
zwingend ausschliessen, dass übliches (und steuerlich nicht privilegier-
tes) Geschäftsvermögen bloss für die Zeitspanne zwischen Umzonung
und nachmaliger Privatentnahme angenommen wird. Für die Zeit vor der
Umzonung könnte an sich die privilegierte Ausnahmeregelung zum Zuge
kommen. Das würde jedoch in einem Fall wie dem vorliegenden bedeu-
ten, dass bei der Überführung ins Privatvermögen im Nachhinein noch für
die Zeit bis zur Umzonung die Grundstückgewinnsteuer zu erheben wäre.
Das brächte in zahlreichen Fällen kaum hinzunehmende Praktikabilitäts-
und Umsetzungsprobleme mit sich, insbesondere angesichts der im
bäuerlichen Bereich oft (sehr) langen Haltedauer der Grundstücke und
bei lange zurückliegenden Umzonungen. Solche Probleme könnten sich
u.a. dann ergeben, wenn für die frühere Grundstückbesteuerung nicht
das jetzige Steuergesetz, sondern die bis Ende 2000 geltende und von
der heutigen Rechtslage teilweise abweichende Regelung (vgl. dazu das
Urteil 2C_380/2011 vom 1. November 2011, insb. E. 2.1, mit weiteren
Hinweisen) anwendbar wäre. Zu bedeutend würden die Probleme auf je-
den Fall dann, wenn die Umzonung noch vor dem Inkrafttreten des
BGBB erfolgte.
Diese Probleme sind in dem hier wesentlichen Gesamtrahmen zu se-
hen, wonach eine fragwürdige Ausnahmeregelung angemessen einge-
grenzt werden muss. Die Notwendigkeit einer solchen Eingrenzung ist
nicht nur für das allgemeine Verhältnis zwischen § 27 Abs. 2 und 4
StG/AG von Belang, sondern auch im Zusammenhang mit der vorlie-
gend massgeblichen spezifischen Frage, inwieweit eine steuersystema-
tisch wünschbare, aber unter dem (hier zumindest ebenso bedeutenden)
Gesichtspunkt der Koordination verschiedener Rechtsbereiche proble-
matische Differenzierung doch noch berücksichtigt werden kann. In An-

8. - 8 -
betracht sämtlicher Gesichtspunkte drängt sich eine zwischen zwei Pha-
sen unterscheidende steuerliche Erfassung (mit der Grundstückgewinn-
steuer bis zur Umzonung, mit der Einkommenssteuer für den danach
entstandenen Wertzuwachs) nur insoweit auf, als sie nicht erst im Nach-
hinein, z.B. hier im Zeitpunkt der Überführung ins Privatvermögen, zu ge-
schehen hat, sondern schon im Zeitpunkt der Umzonung erfolgt (na-
mentlich auf Verlangen des Pflichtigen). Das war vorliegend nicht der
Fall. Deshalb erweist es sich auch in Anbetracht des Urteils 2C_708/2010
als zutreffend, dass die Vorinstanz ihre Beurteilung ausschliesslich auf
§ 27 Abs. 2 StG/AG gestützt hat."
3.5.3.
Die Rekurrenten machen nicht geltend, dass die beiden Parzellen 1
und 2 im Zeitpunkt des Verkaufs von Landwirtschafts- in Bauland
umgezont worden seien. Vielmehr ergibt sich aus dem Kaufvertrag vom
25. Februar 2004, mit dem der Rekurrent die Grundstücke von seinem
Vater erworben hat, und der damit verbundenen Regelung des Gewinn-
anteilsrechts der Mutter und der drei Geschwister für die in der Bauzone
gelegenen Grundstücke, dass die Parzellen bereits im Jahr 2004 in der
Bauzone lagen. Eine Überführung vom landwirtschaftlichen Geschäfts- in
das Privatvermögen mit direkt anschliessender Einbringung in das übrige
Geschäftsvermögen im Zeitpunkt der Umzonung kommt damit nicht mehr
in Betracht und ist im Jahr 2009 nicht vorzunehmen.
Zudem ist der Rekurrent nicht als gewerbsmässiger Liegenschaften-
händler zu betrachten. Aus den Ausführungen hierzu im Rekurs können
die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten.
3.6.
Der Rekurs ist also abzuweisen, soweit damit die Erfassung der Gewinne
aus den Parzellen 1 und 2 mit der Grundstückgewinnsteuer ver-
langt wird.
4.
4.1.
Die Rekurrenten rügen die Berechnung der erfassten Gewinne aus den
Verkäufen der Parzellen 1 und 2 nur in einem Punkt. Sie machen
geltend, die der Mutter und Geschwistern ausbezahlten Gewinnanteile
seien in Abzug zu bringen.
4.2.
Das Spezialverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 17. Dezember 2015 in
Sachen H.E. (3-RV.2014.151) unter Hinweis auf das Urteil des Bundes-
gerichts vom 24. Oktober 1986 (= ASA 56 S. 251) und das Urteil des
Bundesgerichts vom 27. Februar 2006 (2A.602/2005) entschieden, dass
von Landwirten an Gewinnanteilsberechtigte ausbezahlte Gewinnanteile
vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können.

9. - 9 -
Davon abweichend das das Bundesgericht im Urteil vom 29. September
2016 (2C_162/2016 = StE 2016 B 23.45.2 Nr. 11) entschieden, dass die
Gewinnbeteiligung von Miterben als steuerrechtlich unbeachtliche Ge-
winnverwendung zu betrachten und der Gewinn dem Alleineigentümer
zuzurechnen ist. Die Auszahlung der Gewinnanteile habe keinen Einfluss
auf die Berechnung des steuerbaren Gewinnes des Verkäufers. Auch ein
Abzug als geschäftsmässig begründeter Aufwand komme nicht in Be-
tracht.
Auch wenn dieses neue Urteil nach Ansicht des Spezialverwaltungsge-
richts in einem gewissen Widerspruch zu den Urteilen vom 24. Oktober
1986 (= ASA 56 S. 251) und vom 27. Februar 2006 (2A.602/2005) stehen
mag, ist das Spezialverwaltungsgericht an die höchstrichterliche Beurtei-
lung gebunden. Das Bundesgericht hat im Urteil vom 29. September 2016
(2C_162/2016 = StE 2016 B 23.45.2 Nr. 11) ausführlich dargelegt, wes-
halb es die Auszahlung der Gewinnanteile als steuerrechtlich unbeacht-
lich erachtet.
Hinzu kommt, dass bereits das Verwaltungsgericht im VGE vom 22. April
2016 in Sachen H.E. (WBE.2016.72), mit dem es das Urteil des Spezial-
verwaltungsgerichts vom 17. Dezember 2015 in Sachen H.E. (3-RV.2014.
151) beurteilte, die Abzugsfähigkeit der Gewinnanteile in Frage stellte. Die
Frage musste aber letztlich wegen des Verbots der reformatio in peius
nicht abschliessend geklärt werden.
4.3.
Insgesamt ergibt sich, dass die gestützt auf den Kaufvertrag vom 25. Feb-
ruar 2004 an die Mutter und Geschwister ausbezahlten Gewinnanteile
nicht vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können.
Der Rekurs erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
5.
5.1.
Wie bereits erwähnt, verkaufte der Rekurrent mit öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag vom 28. Dezember 2009 die Parzelle 3 für CHF 929'060.00
an die I. AG. Aus diesem Verkauf wurde kein Gewinn zu den Ein-
künften aus selbständiger Erwerbstätigkeit gerechnet.
5.2.
Da es sich bei der Parzelle 3 Im Zeitpunkt des Verkaufs ebenfalls um
ein unüberbautes, in der Bauzone liegendes Grundstück handelte (vgl.
Kaufvertrag vom 28. Dezember 2009, S. 5), ist auch der damit erzielte
Gewinn mit der Einkommenssteuer zu erfassen.

10. - 10 -
5.3.
Nachfolgend ist der steuerbare Gewinn zu ermitteln. Der Verkaufspreis
beträgt CHF 929'060.00.
Davon sind die Anlagekosten in Abzug zu bringen. Die Rekurrenten wur-
den durch das Spezialverwaltungsgericht mit Schreiben vom 16. Oktober
2015 aufgefordert, eine Aufstellung der Anlagekosten einzureichen. Die
Rekurrenten haben sich im Schreiben vom 30. November 2015 dazu ge-
äussert, weshalb der Gewinn nicht der Einkommenssteuer unterliege und
das die Gewinnanteile in Abzug zu bringen seien (vgl. dazu Erw. 3 und 4).
Eine Aufstellung der Anlagekosten wurde jedoch nicht eingereicht.
In Übereinstimmung mit den (nicht bestrittenen) Berechnungen der Ge-
winne aus den Verkäufen der Parzellen 1 und 2 ist der Buchwert
mit CHF 1.00/m2
zu berücksichtigen. Bei einer Grösse der Parzelle 3
von 2266 m2
(vgl. Kaufvertrag vom 28. Dezember 2009, S. 2) führt dies zu
einem Abzug von CHF 2'266.00.
Die Verkaufskosten (Grundbuchabgabe und Notariatsgebühren) sind er-
messensweise mit CHF 5'000.00 zu berücksichtigen.
Gemäss Kaufvertrag vom 28. Dezember 2009 war die Parzelle 3 bau-
reif und erschlossen. Es sind demnach die Erschliessungskosten eben-
falls zum Abzug zuzulassen und mangels Angaben der Rekurrenten nach
Ermessen festzusetzen. Diese werden mit CHF 50.00/m2
berücksichtigt,
total also CHF 113'300.00 (2266 m2
à CHF 50.00/m2
).
5.4.
Der Gewinn aus dem Verkauf der Parzelle 3 beträgt CHF 808'494.00
(CHF 929'060.00 ./. CHF 2'266.00 ./. CHF 5'000.00 ./. CHF 113'300.00).
5.5.
Zusätzlich zu berücksichtigen ist – wie bei der Berechnung der Gewinne
aus den Verkäufen der Parzellen Nrn. 1 und 2 – eine Rückstellung
für Sozialversicherungsbeiträge (VGE vom 7. März 2012 [WBE.2011.132]
= StE 2012 B 23.47.2 Nr. 15). Diese beträgt CHF 76'807.00 (9.5 % von
CHF 808'494.00).
5.6.
Das steuerbare Einkommen erhöht sich demnach um CHF 731'687.00
(CHF 808'494 ./. CHF 76'807.00).
5.7.
Zudem ist das steuerbare Vermögen um die zusätzliche Rückstellung für
Sozialversicherungsbeiträge von CHF 76'807.00 zu reduzieren.

11. - 11 -
6.
Im Ergebnis erhöht sich das steuerbare Einkommen von CHF 386'060.00
um CHF 731'687.00 auf neu CHF 1'117'747.00. Das steuerbare Vermö-
gen reduziert sich von CHF 377'658.00 um CHF 76'807.00 auf
CHF 300'851.00.
7.
Die Schlechterstellung im Rekursverfahren wurde den Rekurrenten mit
Schreiben vom 9. Januar 2017 in Aussicht gestellt. Die Rekurrenten ha-
ben sich dazu nicht geäussert und damit am Rekurs festgehalten.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens
von den Rekurrenten zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteient-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

12. - 12 -
Das Gericht erkennt:
1.
1.1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
1.2.
Das steuerbare Einkommen wird auf CHF 1'117'700.00 und das steuer-
bare Vermögen auf CHF 300'000.00 festgesetzt.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 6'500.00, der Kanzleigebühr von
CHF 170.00 und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt
CHF 6'770.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt (6)
das Steueramt W.