Stadtumbaustrategie Guben 2030

Stadtentwicklung Guben
»Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030«
Endfassung [Bearbeitungsstand: 15. Mai 2014]
Ernst Basler + Partner STADT GUBEN

»Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 2
Gliederung / Inhaltsverzeichnis
Teil 1: Der Rahmen
1.1 Anlass der Fortschreibung und Anforderungen
1.2 Methodik und Form der Fortschreibung
Teil 2: Standortbestimmung: Wo steht Guben? Was kommt?
2.1 Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsprognose
2.2 Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsmarktprognose
2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess
2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen
Teil 3: Szenarien: Was passiert, wenn…?
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Seite 40

Gliederung / Inhaltsverzeichnis
Teil 4: Strategie: Was will Guben erreichen?
4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie
4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien
Teil 5: Der Weg: Umsetzungsstrategie
5.1 Rahmenbedingungen
5.2 Akteurs- und Kooperationsstrukturen
Teil 6: Finanzierung und Zeitschiene
6.1 Finanzierung
6.2 Zeitschiene
Seite 43
Seite 45
Seite 60
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Seite 108
Seite 109
Seite 110
Impressum Seite 111

Teil 1:
Der Rahmen
Anlass und Anforderungen; Methodik und Form

1.1 Anlass der Fortschreibung
n Grundlage des bisherigen Stadtumbaus sind das Integrierte
Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand: 2007) »Guben
Strategie 2020 – Stadt im Aufbruch« sowie die Fort-schreibung
der Stadtumbaustrategie aus dem Jahr 2009.
n Warum ist eine Fortschreibung der Stadtumbaustrategie
erforderlich geworden?
n Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung, die Entwicklung der
Wohnungsbe- und -leerstände sowie die verschiedenen
erfolgreichen Stadtentwicklungsprojekte zeigen, dass viele
der Ansätze der Stadtumbaustrategie greifen. So führte z. B.
die Aufwertung der Innenstadt (Altstadt Ost) zu einer
Stabilisierung der Einwohnerzahlen in diesem Quartier.
Auch der gesamtstädtische Wohnungsleerstand konnte auf
einem stabilen Niveau gehalten werden.
n Trotz dieser positiven Entwicklungen konnte bislang noch
keine nachhaltige Stabilisierung der Einwohnerzahlen
erreicht werden. Guben hat seit 2009 rd. 1.400 Einwohner
verloren, Ende 2013 lebten 17.847 Menschen in Guben. Pro
Jahr verliert die Stadt zwischen 300 und 400 Einwohnern –
eine Zahl, die zu weiterem Handeln aufruft.
n Aus diesem Grund schreibt die Stadt Guben ihre Stadtum-baustrategie
– fünf Jahre nach der letzten Fortschreibung –
fort.
n Der Stadtumbau hat in Guben einerseits den Rückbau nicht
mehr benötigter Wohnungen und Infrastrukturen im Fokus.
Andererseits steht insbesondere auch die Fortführung der
Aufwertung mit dem Schwerpunkt Innenstadt (Altstadt Ost)
im Zentrum der strategischen Überlegungen.
n Basis für die Fortschreibung der Stadtumbaustrategie sind
die Stadtumbaustrategie 2009, das INSEK 2007, die
aktuellen integrierten Umsetzungspläne, die Soziale Stadt
und weitere Fachkonzepte. Die grundsätzliche Strategie
Rückbau von außen nach innen
Aufwertung von innen nach außen
wird beibehalten und weiter vertieft, da sich dieser Ansatz
bewährt hat.
n Für die Stadt Guben wird es in den kommenden Jahren da-rauf
ankommen, den Stadtumbau konsequent fortzuführen.
Dabei ist spürbar, dass der Stadtumbau komplexer und
kleinteiliger wird. Auch die Abstimmung mit und zwischen
den Wohnungsunternehmen, der Verwaltung, der Politik
und vor allem der Menschen in den Quartieren wird immer
wichtiger.
n Der Stadtumbau in Guben ist zu einer dauerhaften Aufgabe
geworden – ein langfristiger Prozess der Stadtentwicklung.

n Die aktuelle Bevölkerungsprognose bis 2030 verdeutlicht,
dass das favorisierte »Leitbildszenario« nicht erreicht wird.
n Die auf Basis dieses »Leitbildszenarios« ermittelten Rück-bauziele
sind nicht ausreichend, eine Erhöhung der Rück-bauziele
ist unumgänglich.
n Der Stadtumbau muss von allen Wohnungsmarktakteuren
getragen und umgesetzt werden. Auf diese Weise kann sich
ein langfristig tragfähiger Wohnungsmarkt in Guben
entwickeln.
2015 2016
n Seit der letzten Fortschreibung der Stadtumbaustrategie im
Jahr 2009 wurde eine weitere inhaltliche Untersetzung und
Vertiefung vorgenommen. Dies erfolgte im Rahmen von
Abstimmungen mit dem Ministerium für Infrastruktur und
Landwirtschaft (MIL) und dem Landesamt für Bauen und
Verkehr (LBV) sowie im Rahmen verschiedener Projekt-gruppensitzungen
mit den Wohnungs- und Versorgungs-unternehmen.
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fortschreibung
Stadtumbau-strategie
Umsetzung Stadtumbau
Abstimmung mit
dem MIL
Aufnahme in
Stadtumbaupro-gramm
II (STUB II)
Gesamtberatung mit
dem MIL/LBV
Evaluierung Stadtumbau-prozess
> Fortschreibung der
Stadtumbaustrategie
erforderlich
Fortschreibung der
Stadtumbaustrategie
Abstimmungen im Rahmen
von Projektgruppensitzungen und
Workshops mit Wohnungs- und
Versorgungsunternehmen, Politik,
Öffentlichkeit

n Welche Aufgabe hat die Stadtumbaustrategie?
» Die Stadtumbaustrategie (STUBS) beleuchtet auf der
Grundlage der Bevölkerungsentwicklung notwendige
Anpassungsmaßnahmen auf dem Wohnungsmarkt. Sie
berücksichtigt dabei stadtstrukturelle und infrastruk-turelle
Rahmenbedingungen.
» Sie prognostiziert, wie sich Bevölkerung und
Wohnungsmarkt bis 2030 entwickeln werden. Sie zieht
Schlüsse aus dem weiteren Rückgang der Bevölkerung,
so dass der Wohnungsmarkt und die Stadtteile auch
2030 funktionieren, Wohnen bezahlbar bleibt und die
Stadt Guben nicht an Attraktivität verliert.
n Wie ordnet sich die Stadtumbaustrategie in die weiteren
strategischen Planungen der Stadt ein?
» Das INSEK bildet den Rahmen der gesamtstädtischen
Stadtentwicklung. Es fungiert als zentrales Steuerungs-instrument,
ist Leitprogramm für alle Entwicklungsvor-haben
der Stadtentwicklung. Es dient als Fördergrund-lage
und als politischer Wegweiser.
» Die Stadtumbaustrategie ist ein Fachkonzept, dass die
Ziele des INSEKs fachlich weiter untersetzt und das
Hauptaugenmerk auf den Stadtumbauprozess legt.
» Neben der Stadtumbaustrategie wurde eine Reihe
weiterer Fachkonzepte entwickelt, z. B. zur Sozialen
Stadt, die Altbauerhaltungsstrategie, das Einzelhandels-und
Zentrenkonzept, die Energiestrategie 2020 und das
integrierte energetische Quartierskonzept "Klimaquartier
Hegelstraße“.
» Ergänzende Informationen liefern z. B. das kommunale
Monitoring und die Sozialraumberichterstattung.
n Was kann die Stadtumbaustrategie?
» Sie entwickelt einen „Fahrplan“, wie Guben mit dem
Rückgang der Bevölkerung umgehen kann (und muss).
» Sie ist ein Instrument, das Guben nutzt, um eine gemein-same
Strategie zu entwickeln und um die Strategie zu
kommunizieren.
» Sie hat einen klaren Fokus auf Bevölkerungsentwicklung,
Wohnungsmarkt und städtische Infrastruktur.
» Sie zeigt Perspektiven auf, wie die Stadt – trotz sinkender
Einwohnerzahlen – sich weiterentwickeln und attraktiv
bleiben kann.

1.2 Methodik und Form der Fortschreibung
n Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand:
2007) »Guben Strategie 2020 – Stadt im Aufbruch« wurde
als zentrales Steuerungsinstrument und als Leitprogramm
für die Gubener Stadtentwicklung erarbeitet. Das INSEK ist
Basis für die Inanspruchnahme von Fördermitteln aus den
verschiedenen Programmen der Städtebauförderung
(Sanierung, Stadtumbau (mit den entsprechenden
Teilprogrammen Rückbau, Aufwertung, Rückbau städtischer
Infrastruktkur), Soziale Stadt und Aktive Stadtzentren).
n Zwischenzeitlich sind verschiedene räumliche und inhalt-liche
Vertiefungen (z. B. das Einzelhandels- und Zentrenkon-zept,
der erste Basisbericht Sozialberichterstattung oder die
Integrierte Energiestrategie 2020) entstanden.
n Für die Fortschreibung der STUBS, die auf dem INSEK sowie
den Kernaussagen der Stadtumbaustrategie von 2009 ba-siert,
sind diese Fachkonzepte wichtige Grundlagen. Gleich-zeitig
gibt die STUBS wichtige Rahmenbedingungen für
sektoral notwendige Vertiefungen vor. Parallel zu diesen
Grundlagen wurden die aktuellen Daten der Bevölkerungs-entwicklung
sowie des Wohnungsmarktes herangezogen
und ausgewertet. Das kontinuierliche Stadtentwicklungs-monitoring
liefert darüber hinaus weitere wichtige Erkennt-nisse
zur Entwicklung der Stadt.
n Die Fortschreibung der Stadtumbaustratgie ist in intensiver
Abstimmung mit den beiden Wohnungsunternehmen, den
kommunalen Infrastrukturträgern, der Verwaltung und der
Politik entstanden.
n Die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung
erfolgte am 14. Mai 2014.
n Die Stadtumbaustrategie besteht aus vier „Bausteinen“:
n Die einzelnen Bausteine sind in den nachfolgenden Kapiteln
erläutert.
UMSETZUNG
Wo steht Guben?
Was kommt?
Was passiert,
wenn …?
Was will Guben
erreichen?
Wie will Guben
die Ziele
erreichen?
§ Bevölkerungs-entwicklung
§ Prognose
§ Wohnungsmarkt
§ Handlungsspiel-räume
§ drei Entwick-lungsszena-rien
§ Gesamtstadt
§ Teilräume
§ strategie
§ Rahmen-bedingungen
§ Akteure und
Kooperationen
§ Kosten und
Finanzierung
§ Zeit
STANDORT-BESTIMMUNG
SZENARIEN STRATEGIE

Teil 2:
Standortbestimmung:
Wo steht Guben? Was kommt?
Analysen und Prognosen der Bevölkerungs- und
Wohnungsmarktentwicklung

2.1 Bevölkerungsentwicklung
n Basis der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung sind die
kommunalen Daten. Die Entwicklung seit 2001 zeigt einen
Einwohnerrückgang von 23.816 Einwohnern (2001) auf
17.847 Einwohner (2013) (je 31.12., Einwohner mit
Hauptwohnsitz in Guben).
n Im Zeitraum von 2002 bis 2009 verlor Guben rd. 530
Einwohner pro Jahr. Seit 2009 hat sich diese Entwicklung
leicht stabilisiert: Der Rückgang beträgt rd. 370 Einwohner
pro Jahr.
n Das »Leitbildszenario« der Stadtumbaustrategie von 2009
hat eine Einwohnerzahl von rd. 19.000 Einwohner für 2013
angenommen, d. h. die tatsächliche Entwicklung hat dieses
Ziel nicht erreicht.
n Im »Stagnationsszenario« der Stadtumbaustrategie von
2009 wurden für 2013 rd. 17.750 Einwohner prognostiziert.
Die reale Entwicklung liegt somit dichter an diesem
Szenario.
n Seit 2010 sind die natürlichen Verluste (Differenz aus
Geburten und Sterbefällen) und die Migrationsverluste
(Differenz aus Zuzug und Fortzug) zu etwa gleichen Teilen
für den Bevölkerungsrückgang verantwortlich.
n Die Abwanderung (s. folgende Abbildung „Wanderungs-saldo“)
hat sich in den vergangenen Jahren deutlich
stabilisiert.
n Der natürliche Saldo hat leicht zugenommen, hier wird die
zunehmende Alterung der Stadtgesellschaft sichtbar.
Exkurs Zensus 2011
n Zum Stichtag 9. Mai 2011 wurde in der Bundesrepublik
Deutschland eine Volkszählung (Zensus) durchgeführt.
n Diese erfolgt nicht über eine Vollerhebung, sondern über
eine registergestützte Methode. Hierzu wurden Daten von
Melderegistern ausgewertet und in verschiedenen
Bereichen durch Voll- oder Stichprobenerhebungen ergänzt.
n Für das Land Brandenburg bedeutete das Ergebnis, dass zum
31.12.2011 rd. 42.500 Menschen weniger im Land gezählt
wurden, als vor dem Zensus.
n Auch für die Kommunen wurden – zur kommunalen Statistik
– abweichende Einwohnerzahlen ermittelt. In Guben
besagte die kommunale Statistik zum 31.12.2011 18.931
Einwohner, nach der „Zensuskorrektur“ sind dies noch
18.323 Einwohner.
n Da die Zensusdaten nicht auf kleinräumiger Ebene vorliegen,
werden für alle nachfolgenden Darstellungen die
kommunalen Daten herangezogen.

Gesamtstadt: Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsrückgang seit 2009 nur leicht gebremst
23.816
22.885
22.078
21.442
20.958
20.539
20.090
19.696
19.291
18.958
18.560
18.166
17.847
25.000
23.750
22.500
21.250
20.000
18.750
17.500
16.250
15.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Einwohner
Entwicklung 2009-2013:
- 1.850 EW [-9,3%]
- 370 EW/a
angestrebtes Ziel
(Leitbildszenario 2009):
ca. 19.000 EW
- 2.380 EW [-10,8%]
- 475 EW/a

Gesamtstadt: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung
Wanderungssaldo stabilisiert, natürlicher Saldo leicht zunehmend
0
-100
-200
-300
-400
-500
-600
-700
-800
-900
-1000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Einwohner
natürliche Entwicklung
Wanderungssaldo
Gesamtsaldo

n Der größte Teil der Fortzügler (ca. 52 %) der vergangenen
Jahre entfällt auf die Altersgruppe der 16- bis 24-Jährigen.
Knapp jeder dritte Fortzügler ist zwischen 25 und 44 Jahre
alt. Als Wanderungsmotive sind demzufolge die Ausbil-dungsplatz-
bzw. Arbeitsplatzsuche vorrangig.
n Als Hauptzielgebiete der abwandernden Bevölkerungsgrup-pen
sind in erster Linie Berlin und Cottbus zu nennen. Mit
deutlichem Abstand folgen die Bundesländer Sachsen,
Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen und weitere.
n Der Altersdurchschnitt der Bevölkerung ist seit 2003 (43
Jahre) auf rd. 53 Jahre (2013) gestiegen.
n Heute ist jeder dritte Einwohner 65 Jahre oder älter.
n Die Altersgruppe der Menschen 65+ ist in den vergangenen
Jahren am deutlichsten angewachsen. Seit 2001 hat sich
diese Altersgruppe um 1.560 Menschen vergrößert.
n Am deutlichsten ging die Einwohnerzahl bei den jungen
Erwachsenen (16 bis 24 Jahre) zurück: Hier lebten Ende
2013 rd. 1.500 Menschen weniger in Guben als noch 2003.
n Auch die Anzahl von Kindern und Jugendlichen (0 bis 15
Jahre) hat sich um rd. 1.130 Personen verringert.
n Mit dem anhaltenden Bevölkerungsrückgang gehen somit
folgende Entwicklungen einher:
» die Anzahl an Kindern und Jugendlichen nimmt weiterhin
ab,
» das Erwerbspersonenpotenzial (15 bis 65 Jahre) hat sich
deutlich verringert,
» am stärksten wächst die Altersgruppe der Senioren (65
Jahre und älter).

Gesamtstadt: Veränderung der Altersstruktur
deutlicher Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials, Anstieg der Anzahl der Senioren
männlich weiblich
Veränderung der Altersgruppen zwischen 2002 und 2012
-1.134
(41%)
-4.829 (-30%)
1.449 (34%)
-4.514 (-20%)
Gesamt
65 u. ä.
16 bis <65 J.
0 bis <16 J.
-6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000

n Die Altstadt Ost hat bis 2008 zwar in geringem Umfang
Einwohner gewinnen können [100 EW bzw. +7 %], hat
diesen Zuwachs aber nicht halten können.
n Die Altstadt West hatte einen Einwohnerverlust von rd.
16 % seit 2002 hinzunehmen. Die Entwicklung zeigt jedoch
auch hier eine leichte Stabilisierung.
n Im Vergleich zur Gesamtstadt entwickelt sich die Innenstadt
(Altstadt Ost und West) vergleichsweise stabil, kann aber
kaum neue Einwohner an sich binden.
n Stärkere Verluste als auf Gesamtstadtebene zeigen sich in
den WK I, II und IV.
n Der Einwohnerrückgang im WK I hat sich seit 2008 deutlich
verlangsamt.
n Die Einwohnerentwicklung im WK II verlief bis 2008
vergleichsweise stabil, hat jedoch ab 2009 deutliche
Verluste zu verzeichnen. Hier zeigen sich die Folgen der
überalterten Bevölkerung.
n Die höchsten Einwohnerverluste zeigen sich im WK IV –
dieser WK hat fast die Hälfte seiner Einwohner seit 2002
verloren. Diese Entwicklung spiegelt die bisherige Stadtum-baustrategie
deutlich wider, der WK IV ist der bisherige
Rückbauschwerpunkt.
n »Gewinner« der Entwicklung in Stadt- und Ortsteilen sind
die Altstadt Ost und der Stadtteil Altsprucke – beide Stadt-teile
haben zwischen 2002 und 2013 Einwohner gewonnen.
n Die quantitativ größten Verluste zeigen sich in den WK I, II
und IV., aber auch in der Altstadt West.
n Die Entwicklung in den Ortsteilen zeigt ebenfalls Einwohner-verluste.
Im Vergleich zu den gesamtstädtischen Einwohner-verlusten
fallen diese jedoch quantitativ sehr gering aus.

Stadtteile: Bevölkerungsentwicklung
Altstadt Ost stabil, Altstadt West leicht rückläufig, WK mit deutlichen Verlusten
102%
105%
102%
87%
95%
84%
87%
74%
95%
76%
77%
70%
78%
64%
57%
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
WK II
WK IV
Gesamtstadt
Andere
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Stadt- und Ortsteile: Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung zwischen 2002-2008 und 2009-2013
-80
13
-17
-40
-28
106
-46
-42
-534
-26
-465
-634
-1.323
274
-33
-82
-279
-201
-705
-648
-129
-8
-88
15
Schlagsdorf
Groß Breesen
Deulowitz
Bresinchen
Reichenbach
Kaltenborn
Altsprucke
WK IV - Reichenbacher Berg
WK II
WK I
Altstadt West
Altstadt Ost
2002-2008
2009-2013
-2.500 -2.000 -1.500 -1.000 -500 0 500

2.1 Bevölkerungsprognose
n Die Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2009 ging für das
Jahr 2013 von einem Prognosefächer von ca. 17.700
(»Stagnationsszenario«) bis 19.000 Einwohnern
(»Leitbildszenario«) aus. Das Land prognostizierte 2006 für
das Jahr 2013 insgesamt 18.355 Einwohner. Tatsächlich
hatte die Stadt am 31.12.2013 insgesamt 17.847 Einwohner.
Die Entwicklung der Stadt orientiert sich am
Stagnationsszenario. Ursächlich sind die anhaltend hohen
Migrationsverluste.
n Mit der Fortschreibung der Stadtumbaustrategie wird auch
die Bevölkerungsprognose aktualisiert (Basisjahr 2012) und
bis zum Jahr 2030 fortgeschrieben.
n Der Bevölkerungsprognose des Landes liegen – gegenüber
der Landesprognose von 2008 – veränderte Annahmen zur
Geburtenziffer (Erhöhung) und zur Lebenserwartung
(länger) zugrunde. Während sich im Ergebnis dieser neuen
Prognose in vielen anderen Städten im Land Brandenburg
der Bevölkerungsrückgang verlangsamt, wirken sich diese
Veränderungen in Guben nicht aus.
n Die Fortschreibung der kommunalen Bevölkerungsprognose
übernimmt diese Annahmen zur Geburtenziffer und zur
Lebenserwartung, die das Land getroffen hat.
n Aufgrund der hohen Wanderungsverluste in Guben in den
letzten Jahren hat das Land im Rahmen seiner Prognose-fortschreibung
auch die Annahmen zur Migrationsentwick-lung
angepasst. Im Vergleich zur Landesprognose von 2008
wurden die Annahmen zu Wanderungsverlusten um mehr
als das Dreifache angehoben. So wird für den Zeitraum von
2014 bis 2020 von einem Wanderungssaldo von rd. -1.100
Menschen ausgegangen. Die Prognose des Landes von 2008
ging im gleichen Zeitraum von einem Minus von rd. 315
Menschen aus.
n Die Migrationsannahmen der Landesprognose 2012 werden
ebenso wie die Annahmen zur natürlichen Bevölkerungs-entwicklung
in die Fortschreibung der kommunalen
Prognose übernommen.
n Auf eine Differenzierung der kommunalen Bevölkerungs-prognose
in ein Stagnationsszenario und ein Leitbild-szenario
wird im Rahmen dieser Fortschreibung verzichtet.
n Hintergrund ist, dass die o. g. Wanderungsverluste bereits
das »Stagnationsszenario« darstellen.
n 2030 werden noch rd. 12.700 Menschen in Guben leben.
Dies entspricht einem Rückgang von rd. 5.150 Einwohnern
oder knapp 29 % (von 2013 bis 2030).

Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030
Bevölkerungsrückgang setzt sich fort, Trend: Stagnationsszenario
17.000
- 2.450 EW [-13,7%]
ca. - 350 EW/a
15.400
LBV_2012 = »Stagnation« 2013
LBV_2008
Leitbild_2007
Stagnation_2007
12.700
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
- 2.700 EW [-17,5%]
- 270 EW/a
2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030

Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030
Altersdurchschnitt steigt auf 57 Jahre, jeder 2. Einwohner ist älter als 65 Jahre, Erwerbspersonenpotenzial sinkt
männlich weiblich
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
-300 -200 -100 0 100 200 300
2012 2030
n 25 % Wanderungsverluste
n 75 % natürliche Verluste
n das Erwerbspersonenpotenzial
(15 bis 65 Jahre) geht um rd.
5.000 Menschen zurück

2.1 Bevölkerungsprognose
n Die gesamtstädtischen Bevölkerungsrückgänge werden sich
aufgrund der dominierenden natürlichen Bevölkerungsent-wicklung
etwa gleichmäßig auf die Schwerpunktstadtteile
verteilen. Dies ist nicht nur für den Wohnungsmarkt,
sondern auch für alle Infrastrukturbereiche von hoher
Bedeutung. Die Methodik der Bevölkerungsprognose auf
der Ebene der Stadt- und Ortsteile zielt daher insbesondere
darauf ab,
Ø die zur Verfügung stehende gesamtstädtische
Bevölkerung auf Teilräume „herunterzubrechen“ und
Ø Entwicklungsperspektiven und Handlungsbedarfe in den
einzelnen Stadtteilen aufzuzeigen.
n Bei der Erstellung der Stadtteilprognose wurden folgende
Aspekte berücksichtigt
Ø bisherige Bevölkerungsentwicklung,
Ø Prognose der „autonomen“ natürlichen Bevölkerungs-entwicklung
(analog zur gesamtstädtischen Entwicklung),
Ø Abschätzung der künftigen Stadtteilattraktivität auf Basis
einer integrierten Bewertung hinsichtlich Lagegunst,
Infrastruktur- und Wohnangebote sowie Baupotenziale,
Ø Annahmen zur Aktivierung von vorhandenen Altbau-sowie
Neubau-Potenzialen im Wohnungsmarkt
n Dabei wird davon ausgegangen – entsprechend der
Fortschreibung der Stadtumbaustrategie 2009 –, dass die
Stadtteile Altstadt Ost und Altstadt West eine leichte
Zuwanderung erfahren. Diese Annahme basiert auf dem
strategischen Ziel, die Altstadt auch weiterhin zu stärken,
attraktiv zu gestalten und zu stabilisieren.
n Entsprechend der teilräumlichen Bevölkerungsprognose
werden die WK I, II und IV bis 2030 weiterhin Einwohner
verlieren (WK I rd. 30 %, WK II rd. 40 % und WK IV rd. 55 %).
n Auch die Altstadt Ost und die Altstadt West werden leichte
Einwohnerverluste erfahren. Diese resultieren vor allem aus
der natürlichen Entwicklung, die auch durch einen leicht
positiven Wanderungssaldo nicht aufgefangen werden kann.
n Nur wenn es gelingt, das Sanierungstempo in der
Innenstadt zu erhöhen und dabei nachfragegerechten,
zugleich aber auch bezahlbaren Wohnraum anzubieten,
kann die Innenstadt künftig eine insg. stabile bzw. sogar
leicht positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen (siehe
Darstellungen in Teil 4). Dies würde im Umkehrschluss aber
auch bedeuten, dass die anderen Stadtteile noch
deutlichere Einwohnerverluste verzeichnen würden, als
bereits aufgezeigt!

Stadtteile: Bevölkerungsprognose (2013 ð 2030)
2.850
2.650
4.500
4.800
1.500
1.550
WK IV
WK II
„Andere“
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
1.700
-1.150
(-40%)
1.200
-1.450
(-55%)
3.200
-1.300
(-28%)
4.150
-650
(13%)
1.400
-100
(-6%)
1.100
-450
(-29%)
Einwohner 2013
Einwohner 2030
im WK II und WK IV sind
überproportional hohe Rückgänge
zu erwarten
Zahlen gerundet!
Gesamtstadt:
2013: 17.850 EW
2030: 12.750 EW
-5.100 (-29%)
Ziel für die Innenstadt ist eine
stabile Bevölkerungsentwicklung
(ohne Verluste); dies hängt aber
von den genannten Faktoren ab

Stadtteile: Bevölkerungsprognose 2030
Maßgeblich sind die natürlichen Verluste, nur im WK IV dominieren Wanderungsverluste
natürlicher Saldo
Wanderungssaldo – positiv
-22%
-15%
-23% -24% -29%
-18%
-24%
-16%
-21% -18%
-28%
-20%
-13%
9% 8%
-7% -6%
-11% -38%
-4%
-13%
-2% -21%
-19%
-9%
-12%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
Gesamtstadt
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
WK II
WK IV
Altsprucke
Kaltenborn
Reichenbach
Bresinchen
Deulowitz
Groß Breesen
Schlagsdorf
Wanderungssaldo – negativ

2.2 Wohnungsmarktentwicklung
n Der gesamtstädtische Wohnungsbestand in Guben hat sich
gegenüber der Stadtumbaustrategie 2009 kaum verändert.
n Er besteht nach kommunaler Datenbasis aus 10.900
Wohneinheiten (WE).
n Davon befinden sich ca. 3.000 WE in Altbauten und 5.621
WE (+ WK III) in sog. Plattenbauten, die zwischen 1949 und
1990 errichtet worden sind.
n Insgesamt standen 2012 rd. 1.750 WE leer. Dies entspricht
einer Leerstandsquote von 16 %.
n Die Rückbauquote ist seit 2005 in etwa konstant bei rd. 100
WE pro Jahr.
n Die Leerstandsquote hat sich – trotz Rückbau – konstant
entwickelt.
n Die „Brennpunkte“ des Wohnungsleerstands sind nach wie
vor im WK IV und in der Altstadt Ost zu finden. Trotz des
intensiven Rückbaus im WK IV ist hier keine nachhaltige
Stabilisierung erkennbar.
n Im WK II sowie in der Altstadt West sind leicht steigende
Leerstände zu verzeichnen.
n Der Leerstand im WK I hat sich in den vergangenen Jahren
stabilisiert. Zurückzuführen ist dies auf die erfolgten
Rückbaumaßnahmen.
n Wohnungsbestand 2012: ca. 10.900 WE
(Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring)
n Wohnungsleerstand 2012: ca. 1.750 WE
(Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring)
n Wohnungsrückbau bis 2013: rund 2.700 WE
(davon ca. 74 % im WK IV)
n Rückbauquote seit 2005
konstant: ca. 100 WE/Jahr
n Leerstandsquote konstant: 16 %
Leerstandsquote in den Stadtteilen in den Jahren 2002, 2009 und 2012
Leerstandsquote
2012
Leerstandsquote
2009
Leerstandsquote
2002
37%
12%
11%
15%
18%
11%
44%
33%
13%
26%
WK IV
WK II
WK I
Altstadt West
Altstadt Ost
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%

Gesamtstadt: Wohnungsmarktentwicklung – Rückbau/Stilllegung
Insgesamt wurden 2.915 Wohnungen zurückgebaut und stillgelegt
90
1.147
527
Rückbauverlauf zwischen 2002 und 2013
120 98
153
Summe 1998: 90 WE
Summe 2002-2013: 2.915 WE
Ø rd. 265 WE/Jahr
Rückbau Stilllegungen
106 111 105 90 108
58
1
40
39
27 3
4 87
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1998 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Teilräume
n 60% des gesamtstädtischen
Leerstands ist in den
Wohnkomplexen verortet.
n Dies entspricht 1.000 WE der
insg. in der Stadt
leerstehenden 1.700 WE.
n Die Hälfte des Gubener
Wohnungsbestands ist in den
Wohnkomplexen (I, II, IV)
verortet. In diesen Beständen
leben rd. 40% der Gubener
Bevölkerung.

Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Eigentümer
n 2/3 des gesamtstädtischen
Leerstands bei GuWo
verortet
n 2/3 des GuWo-Bestands
befindet sich in der
Obersprucke
n GWG hat rd. die Hälfte ihres
Bestands in der Innenstadt
250
904
860 827
1.517
1.262
277
824
487
16 14
0
553
1.169
5 8
427
1.503
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Altstadt
Ost
Altstadt
West
WK I WK II WK IV Sonstige
WE
Verteilung des WE-Bestands nach Eigentümer und
Stadtteilen
GuWo GWG Privat
Verteilung des WE-Leerstands nach Eigentümern
108
272
und Stadtteilen
116
291
351
63 70
5 1 20 12
0
161
92
1 0
150
13
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Altstadt Ost Altstadt
West
WK I WK II WK IV Sonstige
GuWo GWG Privat

Wohnungsgrößen
n Die beiden Wohnungsunternehmen GuWo und GWG haben
in ihrem Bestand einen relativ geringen Anteil an kleinen
Wohnungen (1- und 2-Raum-Wohnungen). Dieser liegt bei
rd. 40 % des Bestandes beider Unternehmen.
n Der Anteil von 3- und 4-Raum-Wohnungen liegt bei rd. 59 %
des Bestandes beider Unternehmen.
n Angesichts der älter werdenden Bevölkerung
wird sich die Nachfrage nach kleinen Wohnungen
(1 bis 2 Räume) verändern. Zudem wird der Bedarf
an barrierefreien Wohnungen, möglichst im Erd-geschoss
oder im ersten Obergeschoss steigen.
22 68 69
314 431
116
508 370
747
240
88
1.023
519
1.090
885
28
135
133
184
127
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV
WE
Verteilung des WE-Bestands nach Schwerpunktstadtteilen
und WE-Größe (GuWo, GWG)
1-Raum 2-Raum 3-Raum 4-Raum 5+x-Raum

2.2 Wohnungsmarktprognose
n Mit Blick auf die Bevölkerungsprognose – gesamtstädtisch
und teilräumlich – wird sich auch der Wohnungsmarkt bis
2030 verändern.
n Würde der Stadtumbauprozess in Guben nicht fortgeführt
werden, steht im Jahr 2030 jede dritte Wohnung leer. In der
Summe wären dies rd. 4.100 leerstehende Wohnungen
(2030).
n Besonders vom Leerstand betroffen wäre der WK IV (mit
einer Leerstandsquote im Jahr 2030 von fast 70 %).
n Auch der WK II würde eine merkliche Leerstandserhöhung
erfahren: von aktuell rd. 15% auf rd. 57% im Jahr 2030.
n Der Leerstand im WK I würde sich von aktuell rd. 12% auf rd.
40% im Jahr 2030 erhöhen.
n In der Altstadt West würde sich der Leerstand von aktuell
rd. 13% auf rd. 22% im Jahr 2030 erhöhen.
n Diesen Berechnungen stellen ein Entwicklungsszenario dar,
in dem kein weiterer Rückbau bzw. Stilllegungen von
Wohnungen erfolgen.
n Der Wohnungsbedarf im Jahr 2030 beträgt rd. 6.800
Wohneinheiten – angesichts einer Bevölkerungszahl von rd.
12.700 Menschen.
n Hierbei wurde berücksichtigt, dass sich die Haushaltsgröße
(Anzahl Einwohner pro Wohneinheit) von heute rd. 2,0
Einwohner pro Wohneinheit auf rd. 1,9 Einwohner pro
Wohneinheit im Jahr 2030 verringert.
n Aus einem Wohnungsbedarf von rd. 6.800 WE im Jahr 2030
ergibt sich ein Gesamtrückbaubedarf von rd. 5.000
Wohneinheiten (im Zeitraum 2002 bis 2030) bzw. ein
Rückbaubedarf von rd. 3.300 WE (im Zeitraum 2013 bis
2030). Auch dann würde die Leerstandsquote im Jahr 2030
noch 10 % betragen.
n Wird dabei berücksichtigt, dass bis Ende 2013 bereits 2.800
Wohnungen zurückgebaut wurden und bis 2022 –
entsprechend der Planungen der Wohnungsunternehmen –
noch einmal 1.050 Wohnungen zurückgebaut werden,
verbleibt ein weiterer Rückbaubedarf von 1.150
Wohnungen bis zum Jahr 2030.

Gesamtstadt: Wohnungsbestand 2012 und -bedarf 2030
Im WK II und WK IV besteht deutlicher Handlungsbedarf zur WE-Anpassung
2.350
2.200
1.500
2.950
800
1.100
WK IV
WK II
„Andere“
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
1.000
700
1.400
2.300 750
Zahlen gerundet!
650 WE-Bestand 2012
WE-Bedarf 2030

Gesamtstadt: Wohnungsleerstand 2012 und 2030
ohne Fortsetzung Stadtumbau – im WK II und WK IV steigt der Leerstand deutlich an
350
550
<50
400
250
150
WK IV
WK II
„Andere“
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
1.350
1.500
100
650
50
450
Zahlen gerundet!
WE-Leerstand 2012
WE-Leerstand 2030

n Um die bisher erzielen Effekte des Stadtumbauprozesses in
Guben zu bewerten, werden quantitative Daten und
qualitative Einschätzungen zugrunde gelegt.
n Bis Ende 2013 wurden insgesamt 2.915 Wohnungen vom
Markt genommen. Davon wurden 260 Wohnungen still-gelegt
und 2.655 Wohnungen zurückgebaut.
n Die Stadtumbaustrategie 2009 wies bis 2013 einen Rückbau-und
Stilllegungsbedarf von insgesamt 3.080 Wohneinheiten
aus. Demnach wäre eine Leerstandsquote von knapp unter
10 % erreicht.
n Bis Ende 2013 wurden 95 % des geplanten Volumens
tatsächlich umgesetzt. Demzufolge wurden die wohnungs-wirtschaftlichen
Ziele der Stadtumbaustrategie von 2009
nahezu erreicht.
n Der größte Teil des Rückbaus fand bis 2005 statt. Ab 2005
wurden im Durchschnitt pro Jahr rd. 265 Wohnungen vom
Markt genommen.
n Die beiden Akteure, die den Stadtumbau nahezu komplett
umsetzen, sind die kommunale Gubener Wohnungsgesell-schaft
mbH (GuWo) sowie die Gubener Wohnungsbauge-nossenschaft
eG (GWG).
n Die GuWo hat mehr als 70 % des Rückbauvolumens
umgesetzt, die GWG hat knapp ein Viertel zum
Rückbauvolumen beigetragen.
n Aufgrund des „verlangsamten“ Rückbautempos ab 2005
sind die Effekte im Hinblick auf die Reduzierung des
Wohnungsleerstands zwar stabil, haben jedoch nicht zu
einem nachhaltigen Rückgang der Leerstandsquote geführt.
n Die Leerstandsquote beträgt seit 2005 konstant rd. 16 %.
n Räumlicher Schwerpunkt des bisherigen Rückbauprozesses
ist mit rd. 1.850 zurückgebaute Wohneinheiten der WK IV.
Hier wurden rd. 70 % des gesamten Rückbauvolumens
realisiert.
n WK I und WK II tragen jeweils rd. 10 % des
Rückbauvolumens. In der Altstadt West und der Altstadt Ost
sind es je rd. 4 bis 5 %.

Gesamtstadt: Wohnungsrückbau bis 2013
1.200
300
WK IV
WK II
Altstadt
Ost
Altstadt
West
WK I Rückbau GuWo
Rückbau GWG
560
150
65
−
−
90
50 25

n Die Stadtumbaustrategie 2009 definierte folgende Leitlinien
für die Aufwertungsschwerpunkte:
» Fokus auf Stärkung bzw. Aufwertung öffentlicher Räume
und Infrastrukturen
» räumliche Konzentration auf die Innenstadt (Altstadt
Ost)
» Priorität haben Maßnahmen mit gesamtstädtischer
Bedeutung
» integrierter konzeptioneller Ansatz und Kombination von
Finanzierungsmitteln
n Diese Ansätze wurden konsequent umgesetzt. So sind
schwerpunktmäßig folgende Maßnahmen realisiert:
Altstadt Ost
» Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z. B.
Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz)
» Instandsetzung historischer Gebäude (Schwerpunkte
Frankfurter Straße und Berliner Straße)
» Bündelung gesamtstädtischer Funktionen am
Rathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule,
Stadtbibliothek etc.)
» Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (Kita
Poetensteig, Jugend- und Begegnungszentrum
Mittelstraße)
» Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B.
Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer)
» Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße)
» Basis für die Aufwertungsmaßnahmen ist der
Strukturplan Altstadt Ost.
WK IV
» umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen
Raum und an Infrastruktureinrichtungen umgesetzt
n Mit Blick auf die erfolgten Aufwertungsmaßnahmen lässt
sich heute feststellen, dass die Innenstadt funktionell und
an Attraktivität gewonnen hat. Auch die Freiflächen- und
Grünbezüge zur Neiße sowie nach Gubin haben wichtige
Entwicklungsimpulse erhalten.
n Für die Zukunft wird jedoch für die Innenstadt wesentlich
sein, sie weiterhin konsequent in ihren Funktionen zu
stärken, die Attraktivität des öffentlichen Raumes zu
stärken, Brachflächen bzw. Leerstände zu beseitigen und
auch die Bezüge Richtung Gubin und Neiße stärker zu
„spielen“.

n Die Stadt Guben treibt seit mehr als 10 Jahren den
Stadtumbau konsequent voran. Quantitative Effekte des
Stadtumbaus zeigen sich im umgesetzten Rückbauvolumen,
das den Planungen der Stadtumbaustrategie 2009
weitgehend entspricht.
n Im Ergebnis dessen zeigt sich jedoch eine nahezu konstante
Leerstandsquote von rd. 16 %, die seit 2005 fast unver
ändert ist. Ohne Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen wäre
diese Quote jedoch um viele Prozentpunkte höher.
Schlussfolgerungen für den weiteren Stadtumbauprozess
n Der Stadtumbauprozess in Guben muss auch in den
kommenden Jahren (und darüber hinaus) konsequent
fortgeführt werden. Die Bevölkerungsprognose zeigt den
Handlungsbedarf. Zudem dürfen die bisher erzielten Erfolge
nicht „verpuffen“, damit der gesamtstädtische Wohnungs-markt
eine wirkliche Konsolidierung erfahren kann.
n Der Rückbau wird größtenteils vom kommunalen
Wohnungsunternehmen GuWo getragen. Für die Zukunft
wird es darauf ankommen, den Stadtumbauprozess auf
„breitere“ Schultern zu verteilen, d. h. auch die GWG
stärker in die Rückbauprozesse einzubeziehen.
n Der erforderliche Rückbau muss weiter konkret untersetzt
werden. Dabei wird der Fokus auf einem flächenhaften
Rückbau liegen. Ein punktueller, kleinteiliger Rückbau wird
nicht zum Ziel führen.
n Räumlicher Schwerpunkt wird der WK IV bleiben. Aber auch
der WK II wird in den Fokus rücken.
n Ein stärkeres strategisches Leerziehen ist notwendig. Ein
langfristig angelegtes Umzugsmanagement wird an
Bedeutung gewinnen.
n Parallel zum Rückbau wird die Fortführung der Aufwertung
mit dem Schwerpunkt Altstadt Ost von Bedeutung für das
Gelingen des Stadtumbauprozesses werden.
n Wichtig ist ebenfalls, dass die Stadtumbaustrategie die
langfristige Perspektive bis 2030 aufzeigt und
Verbindlichkeit erreicht.
n Information und Transparenz müssen die
Stadtumbaustrategie begleiten.
n Die Strategie muss gemeinsam von allen Akteuren getragen
werden, gemeinsam umgesetzt und gemeinsam
kommuniziert werden.

n Mit rd. 7.250 Wohnungen (2012) sind insgesamt zwei Drittel
des gesamtstädtischen Wohnungsbestands der Stadt
Guben Eigentum der Wohnungsunternehmen GuWo mbH
und GWG e.G. Dabei entfällt der gesamtstädtische
Leerstand zu drei Viertel auf die beiden
Wohnungsunternehmen (rd. 1.300 WE).
n Während die Leerstandsquote der GWG mit rd. 8% deutlich
unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt von rd. 16%
liegt, ist die Leerstandsquote der GuWo mit rd. 24%
überdurchschnittlich hoch.
n Die aktuell unterschiedliche Leerstandsbetroffenheit der
Unternehmen hat differenzierte Mitwirkungsmöglichkeiten
im Stadtumbau zur Folge.
n Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die demografischen
Effekte aufgrund der Genossenschaftsstruktur insbesondere
die GWG treffen werden und sich der Handlungsdruck in
den kommenden Jahren erhöhen wird.

Ø Die durch stadtumbaubedingte Umzüge entstehenden
Kosten (auch zur Herrichtung der neuen WE) können
nicht in den notwendigen Größenordnungen getragen
werden.
Ø Ein Teil der in den Umstrukturierungsgebieten
gelegenen Bestände umfasst die aktuell und insb. auch
künftig verstärkt nachgefragten 2-Raum-Wohnungen
und stehen daher für einen potenziellen Rückbau in den
kommenden Jahren faktisch nicht zur Verfügung.
Ø Für die Aufwertung langfristig sicherer Bestände
(beispielsweise in der Altstadt) stehen derzeit nur
bedingt Finanzen zur Verfügung. „Mengeneffekte“, die
zu stadtumbaurelevanten Umzügen führen, können
nicht erzielt werden.
n Grundsätzlich stellen sich die Herausforderungen für den
künftigen Stadtumbauprozess für beide Unternehmen wie
folgt dar:
Ø Der Rückbau einzelner Gebäude wird erschwert durch
die zunehmend disperse Verteilung des Leerstands in
Kombination mit einer zunehmend begrenzten Anzahl
an Ersatzwohnungen (Stichworte: obere Geschosse ohne
Fahrstuhl nicht mehr vermietbar; Nachfrage insb. nach 2-
Raum-WE mit Balkon im 1. oder 2. OG).
Ø Die durch den Leerstand entstehenden Kosten nehmen
zu.
Ø Auf vielen Objekten in den definierten
Umstrukturierungsgebieten liegen aufgrund von
vorgenommenen Sanierungs- bzw.
Modernisierungsmaßnahmen förderrechtliche
Bindungen bzw. Kredite, die einen Rückbau der
betreffenden Gebäude erschweren (beispielsweise
notwendige Umschuldungen) oder zeitlich ausschließen.
Ø Der Anbau von Fahrstühlen rechnet sich in den in den
WK überwiegend vorhandenen Gebäudetypen
(Lübbenau und P2) nicht (Stichworte: nur barrierearm
aufgrund zu überwindender „halber Treppe“, max. 4
Geschosse, zu hohe Betriebskosten).

2.4.1 Handlungsspielräume der Gubener
Wohnungsgesellschaft mbH (GuWo)
n Die GuWo hat in den vergangenen Jahren umfangreiche
Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen in den WK-Beständen
vorgenommen. Dabei wurde das Portfolio durch
Wohnungszusammenlegungen, vereinzelte
Fahrstuhlanbauten (Würfelhäuser mit 24 WE) und die
Realisierung von Mieterwünschen erweitert.
n Die Bestandsaufwertungen in der Innenstadt (Altstadt)
werden durch die GuWo sukzessive, aber vorrangig
kleinteilig fortgesetzt. Die finanziellen Möglichkeiten für die
Modernisierung größerer Bestände (beispielsweise im
Denkmalbereich in der Altstadt West) bestehen derzeit
nicht. Somit bestehen derzeit kaum Möglichkeiten eines
gezielten Umzugs aus potenziellen Rückbaubeständen der
WKs in die Altstadtbestände.
n Die GuWo hat bisher insg. über 2.000 Wohnungen durch
Rückbau (rd. 1.890 WE), Stilllegung (rd. 120 WE) und
vereinzelt Wohnungszusammenlegungen vom Markt
genommen.
n Der Leerstand ist mit rd. 24% weiterhin hoch und bedarf
weiterer Maßnahmen zur Bestandsreduzierung.
n Das Potenzial an unsanierten und somit nicht mit
Neuschulden belasteten Beständen ist erschöpft.
n Der weitere Rückbau von Gebäuden wird daher maßgeblich
davon abhängig sein, ob und wie ein Freizug der Gebäude
realisiert werden kann (Kosten, Verfügbarkeit von
Wohnungen) und ob eine Umschuldung auf andere Objekte
in Abstimmung mit den Banken möglich ist.
n Vor diesem Hintergrund gewinnt die Stilllegung oberer
Geschosse zur Bestandsreduzierung künftig an Bedeutung.

2.4.2 Handlungsspielräume der Gubener
Wohnungsgenossenschaft (GWG)
n Der Bestand der GWG ist umfassend saniert. Künftig werden
nur noch kleinteilige Ergänzungsmaßnahmen bzw. spezielle
Mieterwünsche innerhalb der Wohnungen umgesetzt.
n In der Altstadt Ost plant die GWG den Neubau von
Mehrgenerationenhäusern mit 36 Wohnungen (mit
Fahrstuhl) – Baubeginn 2014.
n Der Leerstand ist mit rd. 8% weiterhin auf einem
vergleichsweise niedrigen Niveau. Es gibt kaum Objekte, die
einen Leerstand von 20 % bzw. mehr aufweisen.
n Die GWG hat bisher insg. rd. 700 Wohnungen durch
Rückbau (650 WE) und Stilllegungen (rd. 50 WE) vom Markt
genommen.
n Künftig entstehende Leerstände sollen zunächst
insbesondere durch Stilllegungen einzelner Wohnungen
bzw. Geschosse reduziert werden.
n Förderrechtliche Bestimmungen bzw. Kreditbestimmungen
auf den modernisierten Gebäuden ermöglichen einen
Rückbau von einigen Gebäuden im Zeitraum bis 2030 nicht.

Teil 3:
Szenarien:
Was passiert, wenn …?
Darstellung von Entwicklungsszenarien

3 Entwicklungsszenarien
n Die vorausgegangenen Darstellungen verdeutlichen in ihrer
Dimension des auch weiterhin zu erwartenden drastischen
Bevölkerungsrückgangs und entsprechender
Wohnungsleerstände, dass weiterer Handlungsbedarf zur
Wohnungsmarktkonsolidierung und Anpassung städtischer
(Infra-)Strukturen an die sich reduzierenden und
verändernden Nachfragen besteht.
n Um nachhaltige Effekte erzielen zu können, d.h. den
Wohnungsleerstand deutlich zu reduzieren und gleichzeitig
die Innenstadt (Altstadt Ost und West) als infrastrukturelles
Zentrum und wichtigen Wohnstandort zu stärken, ist die
Weiterführung eines stringenten Stadtumbaus unerlässlich.
Nur durch eine bedarfsgerechte
Wohnungsbestandsanpassung (Rückbau der langfristigen
Überhänge und Aufwertung und Anpassung der langfristig
sicheren Bestände) sowie einen konsequenten Mitteleinsatz
in langfristig stabile Quartiere bzw. Infrastrukturen mit
gesamtstädtischen Funktionen lassen sich Effekte im Sinne
einer nachhaltigen Stadtentwicklung schaffen.
n Weder das »Laissez faire«-Szenario noch ein »Stadtumbau
light« können als Ziel der künftigen Stadtentwicklung
angesehen werden, da – wie in nachfolgender Darstellung
verdeutlicht – die Problemlagen nicht behoben werden
können.

Entwicklungsszenarien „Was passiert, wenn …“
»Laissez faire«
(„einfach laufen lassen“)
»Stadtumbau
light«
»stringenter
Stadtumbau«
n drastisch steigender Leerstand,
drohende Verwahrlosung, Verfall
und Vandalismus
n „Fördermittelentzug“
n wohnungswirtschaftlicher
„Existenzgefährdung“
n Auseinanderbrechen sozialer
Quartiersgefüge
n Imageschaden ð „hier will keiner
wohnen“
n Leerstand bleibt hoch, da nur
„Auffangen“ der zusätzlichen
Leerstände
n Fördermittelbegrenzung
n „Kaschieren“ der eigentlichen
Probleme
n durch stadtstrukturelle Ausdünnung
entstehen große finanzielle
Probleme (techn. Infrastrukturen,
ÖV etc.)
n Finanzmittel „versickern“ in der
Fläche
n bedarfsgerechte
Wohnungsbestandsanpassung
und
Wohnungsmarktkonsolidierung
n Fördermittel effektiv nutzen
n funktionierende
Stadt(infra)strukturen
n Mitteleinsatz in langfristig
stabilen Quartieren mit
Aufwertungseffekt
n klarer Fokus auf nachhaltige
Stadtentwicklung
Attraktives und lebenswertes Guben 2030ff

Teil 4:
Strategie:
Was will Guben erreichen?
Gesamtstädtische und teilräumliche
Entwicklungsziele, Handlungsansätze und
Maßnahmen

Gliederung Teil 4 »Strategie«
4.1.1 Aufwertungsstrategie
4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategie
4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzung
4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien des Stadtumbau
4.2.1 Altstadt Ost
4.2.2 Altstadt West
4.2.3 WK I
4.2.4 WK II
4.2.5 WK IV

n Der gesamtstädtischen Zielstellung einer Entwicklung
Gubens zu einer attraktiven und lebenswerten Stadt ordnet
sich auch die Stadtumbaustrategie unter.
n Ein wesentliches Ziel stadtumbaubezogener
Entwicklungsstrategien und Handlungsansätze besteht in
einer nachhaltigen Wohnungsmarktkonsolidierung, d.h.
einer Reduzierung des Wohnungsleerstands und Sicherung
langfristig tragfähiger Wohnungsbestände und
Infrastrukturen. Dies wiederum erfordert die Anpassung der
Stadtstruktur und Stadtinfrastrukturen an die sich
verändernden Bedarfe entsprechend der aufgezeigten
Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung sowie
-prognosen.
n Der Rückbau von Wohnungen und Infrastrukturen wird sich
dabei maßgeblich „von außen nach innen“ vollziehen, d.h.
schwerpunktmäßig in den WK IV und II, künftig auch im WK I
sowie vereinzelt auch nicht entwicklungsfähige Altbauten in
der Innenstadt (Altstadt Ost und West) umfassen.
n Die weitere Aufwertung wiederum soll sich „von innen nach
außen“ vollziehen, d.h. mit dem Schwerpunkt weiterhin auf
der Innenstadt liegen. Zur nachhaltigen Stärkung der
Obersprucke und zur Verknüpfung der Wohnkomplexe an
der Schnittstelle WK IV und WK II sind auch hier
Maßnahmen denkbar.
n Ziel ist die Schaffung eines stabilen, attraktiven
Stadtzentrums sowie einer kompakten Obersprucke.
n Demzufolge gilt es, in der Innenstadt die
Aufwertungsprozesse weiter voranzutreiben und Anreize
zum Umzug in innerstädtische Bestände zu schaffen.
Demgegenüber sind in der Obersprucke der Rückzug aus
der Fläche konsequent durch großflächigen Rückbau
umzusetzen sowie die zukunftsfähigen Bestände
nachfragegerecht anzupassen. Nur mit einer angepassten
Obersprucke wird die gesamtstädtische
Wohnraumversorgung auch langfristig gesichert sein.

Handlungsansatz zur Wohnungsmarktkonsolidierung
Aufwerten!
Wohnraum anpassen
Anreize schaffen
Vereinzelt
Rückzug
Interne Umzüge
Interne Umzüge
großflächiger Rückbau,
Anpassung
zukunftsfähige Bestände
Rückzug
aus der Fläche
Anpassung
zukunftsfähige Bestände

Die künftige Aufwertungsstrategie im Rahmen des Stadtumbau-bzw.
Stadtentwicklungsprozesses umfasst grundsätzlich
folgende Handlungsschwerpunkte:
n Qualitative Anpassung Wohnungsbestände an künftige
Bedarfe
Ø Generationengerechten Wohnraum schaffen
2030 werden 50% der Einwohner Gubens 65 Jahre und
älter sein! Barrierearme* bzw. generationengerechte
Angebote sowie serviceorientierte Wohnangebote
gewinnen deutlich an Bedeutung ebenso wie 2-Raum-
Wohnungen. Anpassungs- und Erweiterungsbedarfe
bestehen sowohl in den innerstädtischen Beständen als
auch den WK-Beständen
Ø Attraktiver, aber bezahlbarer Wohnraum
Künftig wird die Nachfrage nach Wohnungen im
Niedrigpreissegment steigen (Stichwort zunehmende
Anzahl der Haushalte mit Transfereinkommen und
niedrigen Renten); Mietpreisniveau muss stabil bleiben
bzw. nur geringe Mieterhöhungen möglich; investive
Maßnahmen müssen dies berücksichtigen (Beispiel:
Treppenlift anstatt Aufzug)
n Sanierung Altbaubestände und kleinteiliger Neubau in der
Innenstadt
Ø Altbausanierung in der Innenstadt muss konsequent
fortgesetzt werden, insb. Sicherung stadtbildprägender
Gebäude
Ø Portfolioerweiterung: für die Entwicklung „neuer“ bzw.
alternativer, aber zugleich auch nachfrageorientierter
Wohnformen, die mit dem bisherigen Bestand nicht
abgedeckt werden, sind kleinteilige Wohnungsneubauten
auf innerstädtischen Brachflächen denkbar (ggf. auch
Baukastensysteme mit flexiblen
Grundrissgestaltungsmöglichkeiten)
n Gestaltung attraktiver, „funktionierender“ Quartiere mit
Identifikationsfunktion
Ø Quartiere als Identifikationsorte und Nachbarschaften
gewinnen künftig wieder an Bedeutung (siehe auch
Veröffentlichung »Wohntrends 2030« des GdW). Die
Stadtteile sind so zu gestalten, dass sie kurze Wege,
Erreichbarkeit von Freizeit- und Versorgungsangeboten und
Kommunikationsangebote im öffentlichen Raum neben
dem Rückzugsraum Wohnung ermöglichen. Die jeweiligen
lokalen Versorgungssysteme sind entsprechend der
Nachfrageentwicklung anzupassen.
Ø Über die Wohnungsmarktanpassung hinaus werden auch
sozialräumliche Veränderungen über die Sozialbericht-erstattung
im weiteren Stadtumbauprozess berücksichtigt.
*Im Zusammenhang mit der Schaffung seniorengerechter Wohn- und Lebensräume wird an dieser
Stelle grundsätzlich der Begriff »Barrierearmut« verwendet. »Barrierefreie« Angebote
entsprechend der Definition nach §4 Behindertengleichstellungsgesetz werden nur punktuell und
bedarfsweise und nicht flächendeckend umzusetzen sein (insb. aus baulichen, finanziellen und
Nachfragegründen).“

Für die Umsetzung der Aufwertungsstrategie sind folgende
Leitlinien zugrunde zu legen:
n Aufwertungsmittel gezielt in langfristig tragbare Strukturen
einsetzen – das Funktionieren des Stadtteils bzw. Quartiers
im Auge behalten
n Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum werden –
wie im bisherigen Stadtumbauprozess – einen Schwerpunkt
des finanziellen Mitteleinsatzes darstellen. Priorität haben
weithin Maßnahmen entlang wichtiger Eingangssituationen
zur Innenstadt, Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung
fußläufiger Wegeverbindungen und Maßnahmen, die auf
wesentliche Anstoßwirkungen für private Folgeinvestitionen
abzielen.
n Sanierung und Aktivierung der Altbaubestände in der
Innenstadt muss weiterhin unter dem Gesichtspunkt der
Prioritätensetzung erfolgen. Der Sicherung
stadtbildprägender Gebäude kommt dabei eine besondere
Bedeutung zu.
n Die Wohnstandortförderung Innenstadt gewinnt – auch im
Zuge des notwendigen Rückbaus in den Wohnkomplexen –
künftig an Bedeutung. Durch entsprechende Angebote sind
Anreize zum Umzug in Innenstadtbestände zu schaffen.
Gleichzeitig für Ansprache von potenziellen Zuziehenden
wichtig.
Für die Umsetzung können folgende Rahmenbedingungen und
Ansätze zur Vorgehensweise und Instrumenten formuliert
werden (siehe auch Teil 5):
n Konsequente Nutzung der Fördermöglichkeiten aus dem
Programm Stadtumbau Ost (Teil Aufwertung), insb. für
öffentliche Räume und Infrastrukturen
n Nutzung der Fördermöglichkeiten und Instrumente zur
Altbaumobilisierung, zur Bestandssicherung bzw. zur
aktivierenden Konservierung erhaltenswerter,
stadtbildprägender Gebäude in der Innenstadt
(Wohnraumförderung, Spitzenförderung über
Städtebauförderung, SSE-Programm Stadtumbau Ost)
n Umsetzung der strategischen Zielstellungen der
Altbauerhaltungsstrategie (u.a. Einsatz eines „Kümmerers“
zur Mobilisierung der Eigentümer und Ansprache von
Investoren, zielgruppenspezifische Öffentlichkeitsarbeit mit
dem Ziel der Vermittlung der Gebäude an zahlungskräftige
Investoren) – Details im Fachkonzept enthalten
n Unterstützung potenzieller Investoren (WU etc.) bei der
Entwicklung innerstädtischer Sanierungsmaßnahmen durch
die Stadtverwaltung („Vermittlerfunktion“)

4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategie
n Entsprechend des Entwicklungsszenarios eines
»konsequenten Stadtumbaus«, der maßgeblich zur
Wohnungsmarktkonsolidierung bis 2030 beiträgt, besteht
das Ziel, den gesamtstädtischen Wohnungsleerstand auf rd.
10% zu reduzieren (aktuell rd. 16%).
n Auf Basis der in Teil 2 dargestellten Bevölkerungs- und
Wohnungsmarktprognose kann ein rechnerischer
Wohnungsüberhang ermittelt werden, aus dem sich ein
Rückbau- bzw. Stilllegungsvolumen ableiten lässt
(Erläuterung siehe Abbildung nachfolgende Seite).
Ø Zur Reduzierung des Wohnungsleerstands auf rd. 10%
besteht ein gesamtstädtischer Rückbau-
/Stilllegungbedarf von insg. rd. 3.300 WE (Zeitraum 2012
bis 2030).
n Zur Stärkung der Innenstadt soll der weitere
Wohnungsrückbau sich weiterhin vorrangig auf die
Obersprucke, d.h. WK IV und WK II konzentrieren. Im WK I
erfolgt ein vergleichsweise eher kleinteiliger Rückbau in
Abhängigkeit von der künftigen Einwohnerentwicklung.
n In der Innenstadt (Altstadt Ost und Altstadt West)
beschränkt sich die Wohnungsmarktkonsolidierung
idealerweise auf kleinteilige Maßnahmen, d.h. auf nicht
entwicklungsfähige Altbauten und mittel- bis langfristig auf
punktuelle Anpassungsmaßnahmen im WK III.
Ø Der für die Altstadt West ermittelte rechnerische
Rückbaubedarf ist als „Platzhalter“ zu verstehen, der
verdeutlichen soll, dass auch in der Altstadt West
Anpassungsbedarfe bestehen, die aufgrund der Struktur
des Wohnungsmarkts aber nur zu Rückbauten bzw.
Stilllegungen in kleinteiligem Umfang führen kann.
n Bezug nehmend auf die Darstellungen in Teil 2.4 bestehen
diverse Herausforderungen bei der Umsetzung des
künftigen Rückbauprozesses, die ein schnelles Definieren
von Rückbauobjekten verhindern (Stichworte: disperse
Leerstandsverteilung, Modernisierungsstand und
Neuschulden, Eigentümerstruktur).
n Die dauerhafte Stilllegung von Wohnungen (insb. in oberen
Geschossen) wird als Instrument der
Wohnungsbestandsreduzierung insb. in der aktuellen
Zeitspanne (bis 2020) an Bedeutung gewinnen, da der
Leerzug ganzer Gebäude sich als sehr schwierig gestaltet
(Stichworte: fehlende Ersatzwohnungen in unteren
Geschosslagen bzw. barrierearm, Umzugskosten)
n Der Feinsteuerungsbedarf wird zunehmen und die
Ermittlung und Abstimmung von potenziellen
Rückbauobjekten zwischen Stadt, Eigentümer und
letztendlich auch Fördermittelgeber erheblich kleinteiliger
und kurzfristiger erfolgen (müssen).

Umsetzung stringenter Stadtumbau Gesamtstadt:
Zahlengerüst zur Bestandsanpassung
Wohnungsbestand 2012
10.900
WE
7.600
WE
Rückbau/Stilllegung bis 2030
3.300
WE
9.180
HH
18.166 EW
HH-Größe: 2,0 6.800
HH
12.700 EW
HH-Größe: 1,9
-30%
n Gesamtstadt wird bis 2030 rd. 5.500
Einwohner verlieren
(ggü. 2012)
n der Rückbau-/Stilllegungsbedarf
beläuft sich – unter
Berücksichtigung einer
Leerstandsquote von rd. 10% – auf
rd. 3.300 WE

Umsetzung stringenter Stadtumbau:
stadträumliche Verteilung Rückbau-/Stilllegungsbedarf
1.200
1.360
380
360
WK IV
WK II
Altstadt Ost
Altstadt West
WK I
Rückbau/Stilllegung
[Anzahl WE]

Untersetzung des Rückbau-/Stilllegungsvolumens
n Die im Rahmen der Stadtumbaustrategie dargestellte
Rückbaustrategie umfasst Festlegungen zur Verortung
(zeitlich, räumlich, Anzahl WE) von Rückbau- bzw.
Stilllegungsvorhaben. An dieser Stelle werden
stadtteilbezogene, z.T. gebäudescharfe Aussagen,
differenziert nach den zeitlichen Phasen (bis 2020, 2021 bis
2030) getroffen. Eine kontinuierliche Untersetzung der
einzelnen Volumen und verbindliche Festlegung (zeitlich in
Jahresscheiben, räumlich auf Gebäudeebene) erfolgt im
Rahmen der Fachplanungen (Stadtumbauplan, Integrierter
Umsetzungsplan).
n Die Stadtverwaltung erarbeitet die Rückbau- und
Stilllegungsplanungen in enger Abstimmung mit den
Wohnungsunternehmen GuWo und GWG, da diese auch
künftig die Hauptlast des Rückbauprozesses tragen werden
(müssen). Die nachfolgenden Darstellungen zu Rückbau-und
Stilllegungsquanten beruhen auf
unternehmensbezogenen Angaben (Stand April 2014).
n Entsprechend des eingangs dargestellten zunehmenden
Feinsteuerungsbedarfs umfasst der Zeitraum bis 2020 einen
höheren Anteil an bereits definierten Rückbau- und
Stilllegungsobjekten als der Zeitraum 2021 bis 2030.
n Wurde die Bestandsreduzierung in den vergangenen Jahren
überwiegend durch den Rückbau ganzer Gebäude
umgesetzt, nimmt künftig die Stilllegung von Wohnungen
(insb. in oberen Geschossen) an Bedeutung zu.
Geschossrückbauvorhaben sind im bisherigen
Stadtumbauprozess nur vereinzelt durchgeführt worden.
Insbesondere aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten rechnet
sich eine Fortführung dieser Maßnahmen nach Einschätzung
der Wohnungsunternehmen nicht. Um weiterhin Gebäude
für einen Komplettrückbau zu „generieren“, ist ein
strategisches Leerzugsmanagement künftig von
entscheidender Bedeutung. Aktuell haben nur wenige
Objekte einen Leerstand von 30% oder mehr.

Untersetzung des Rückbau-/Stilllegungsvolumens
Unternehmensbezogene Darstellungen (bis 2020):
n Die GuWo plant im Zeitraum 2014 bis 2020 den Rückbau
von insg. rd. 595 Wohnungen sowie die Stilllegung von rd.
230 Wohnungen. Insgesamt ist eine Bestandsreduzierung
durch Rückbau und Stilllegung von rd. 825 WE bis 2020
vorgesehen. Dies umfasst rd. 18% des
Gesamtwohnungsbestands der GuWo, bzw. knapp 1/4 des
Wohnungsbestands in den Wohnkomplexen. Aktuell stehen
rd. 750 WE der GuWo in den WKs leer. Dies verdeutlicht,
dass mit dem dargestellten Rückbau-/Stilllegungsvolumen
deutliche Effekte zur Wohnungsleerstandsreduzierung
erzielt werden können.
n Die GWG plant im Zeitraum bis 2020 die Stilllegung von
insg. rd. 270 WE. Der Unternehmensbestand wird damit um
rd. 10% bzw. der Bestand in den Wohnkomplexen um rd.
17% reduziert. Aktuell stehen in den WKs rd. 150 WE der
GWG leer. Auch die GWG trägt damit zur
Leerstandsreduzierung bei. Rückbauvorhaben sind aufgrund
der aktuellen Leerstandssituation (Unternehmensleerstand
in den WKs von rd. 9%) und -verteilung (alle Blöcke zu mind.
80% vermietet) – und im Zusammenhang mit den hohen
Umzugskosten („Freilenkungskosten“) – nicht vorgesehen.
Zeitliche Darstellungen:
n bis 2020 rd. die Hälfte des Gesamtvolumens untersetzt
Entsprechend der Darstellung auf nachfolgender Seite
umfasst das Rückbau-/Stilllegungsvolumen bis 2020 (unter
Einbeziehung eines noch zu untersetzenden Volumens von
rd. 435 WE) insg. 1.530 WE. Zuzüglich der bereits 2013
durchgeführten Bestandsreduzierungen von 108 WE
umfasst das Volumen bis 2020 damit rd. die Hälfte des
insgesamt ermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfs bis
2030.
n Untersetzung des verbleibenden Volumens für den
Zeitraum 2021 bis 2030 noch weitestgehend offen
Der verbleibende Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 1.660
ist weitestgehend noch nicht gebäude- und
eigentümerbezogen untersetzt (bis auf 60 WE Stilllegung
beider Unternehmen). Eine Aufteilung auf die Stadtteile ist
in Teil 4.2 dargestellt.
n Einen zusammenfassenden Überblick enthält nachfolgende
Übersicht.

Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen Gesamtstadt (Anzahl WE)
ð WU-Planungen (Stand: April 2014)
Gesamtbedarf
(2012-2030) 2014 bis 2020 2021 bis 2030
3.300
1.530
825
270
1.660
435
GuWo GWG offen
30 30
1.600
GuWo GWG offen
darunter:
- Rückbau: 595 WE
- Stilllegung: 500 WE
darunter:
- Rückbau: 0 WE
Summe
108
realisiert 2013
Summe

4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzung
n Im Bereich der sozialen Infrastrukturen sind in den
vergangenen Jahren umfangreiche Anpassungsmaßnahmen
vorgenommen worden. Auch im Hinblick auf die künftigen
Entwicklungsprognosen kann der derzeitige Bestand an
Kindertagesstätten und Schulen (unter Berücksichtigung der
Schließung der Diesterweg-Grundschule zum Schuljahr
2014/2015) als konsolidiert bzw. angepasst eingeschätzt
werden; wird im Rahmen der fortzuschreibenden
Fachplanungen aber weiter zu prüfen bzw. zu beobachten
sein. Die Nachnutzung bzw. der Rückbau leerstehender
Einrichtungen wird in den kommenden Jahren fortgesetzt.
n Auf Ebene der Verkehrsinfrastruktur werden in den
kommenden Jahren kontinuierlich Evaluierungen
erforderlich sein. Im Bereich des ÖPNV sind Haltestellen
hinsichtlich ihrer Lage zu prüfen sowie innovative bzw.
nachfrageorientierte und finanzierbare Bedienungskonzepte
zu entwickeln. Anpassungsmaßnahmen im öffentlichen
Straßenraum haben zudem das Ziel, die Verkehrssicherheit
(Stichwort generationenegerechte Anpassung) und die
Aufenthaltsqualität (Stichwort shared spaces) zu verbessern
(räumliche Prioritätensetzung: Innenstadt, konsolidierte
Gebiete bzw. Stadtteilzentren). Im Rahmen des sukzessiven
Rückzugs aus der Fläche (nach Aufgabe der Wohnfunktion)
sollen auch Verkehrsflächen langfristig zurückgebaut
werden (u.a. um Instandhaltungskosten zu reduzieren).
n Im Bereich der technischen Infrastruktur wird es im
Ergebnis der »Energiestrategie 2020« und im Zuge des
Stadtumbauprozesses sowie der künftigen
Nachfrageentwicklungen Anpassungen an der
Energieinfrastruktur geben (u.a. Prüfung Bestand bzw.
Anpassung Primär- und Sekundärnetze in den
Wohnkomplexen; Entwicklung von Nahwärmekonzepten).
n Konkretisierungen in Form von spezifischen Planungen und
Maßnahmen erfolgen im Rahmen von Fachplanungen. Als
Grundlage für fachspezifische Planungen werden die in
diesem Konzept beschriebenen grundsätzlichen
Entwicklungsabsichten (räumliche Schwerpunktsetzungen)
herangezogen. Im weiteren Stadtumbauprozess und damit
einhergehender Evaluationen und Fortschreibungen sowie
Konkretisierungen von Rückbau- und
Aufwertungsmaßnahmen sind entsprechende
infrastrukturelle Planungen zu berücksichtigen und zu
detaillieren.

4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien des
Stadtumbaus
n Schwerpunkträume des künftigen Stadtumbauprozesses
werden die bereits im »Stadtumbaukonzept 2002«
definierten Stadtteile sein:
Ø Altstadt Ost
Ø Altstadt West
Ø WK I
Ø WK II
Ø WK IV
n Die gesamtstädtische räumliche Schwerpunktsetzung ist
bereits unter Punkt 4.1 dargestellt worden. Für die
einzelnen Schwerpunkträume sind Gebietskategorien des
Stadtumbaus (siehe nachfolgende Darstellungen) formuliert
worden. Teilräumliche Entwicklungsperspektiven und
Zielstellungen werden in Punkt 4.2 dargestellt.

Gebietskategorien des Stadtumbaus
n Die Gebietskategorien des Stadtumbaus aus der
»Stadtumbaustrategie 2009« wurden überprüft und
fortgeschrieben. Berücksichtigung fanden dabei die
ermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfe und der
strategische Ansatz eines flächenhaften Rückbaus sowie
eines Rückbaus „von außen nach innen“.
n Kartografisch dargestellt werden „nur“ alle
stadtumbaurelevanten Stadtteile.
n Folgende Gebietskategorien finden Anwendung:
Ø Konsolidierte Gebiete
Gebiete, die vergleichsweise stabil sind und bei denen von
einer stabilen Entwicklungsperspektive auszugehen ist.
Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen nur, insoweit sie
zur nahhaltigen Stabilisierung notwendig und/oder aus
wohnungswirtschaftlichen Gründen geboten sind.
Ø Erhaltungsgebiete
Gebiete in funktionierenden Stadtteilen und gesicherter
Entwicklungsperspektive mit erhaltenswerter Baustruktur
und stadtumbaurelevantem Erhaltungs-, Gestaltungs- und
Sanierungsbedarf. Aufwertungsmaßnahmen nur zum
Erhalt oder Ausbau der Gebietsqualität und -funktion.
Rückbau nur im Einzelfall sowie zur Stabilisierung dringlich
und der städtebaulichen Struktur nicht abträglich.
Ø Umstrukturierungsgebiete
Gebiete mit deutlicher oder sich abzeichnender
Strukturschwäche und bereits hohem bzw. wachsendem
Leerstand. Gebiete weisen negative oder gefährdete
Perspektive auf. Rückbau zur Entdichtung bzw. Rückzug
aus der Fläche. Aufwertung nur für Quartiere, in denen
nachhaltige Stabilisierung der Wohnfunktion zu erwarten
ist.
Ø Aktivierungsgebiete
Gebiete mit dominierenden Brachen und/oder
Unternutzungen mit hoher Lagegunst, die für Entwicklung
der Innenstadt (Altstadt Ost) von hoher Bedeutung sind.
Funktionale und/oder gestalterische Defizite wirken sich
negativ auf das Umfeld aus. Aufwertungs- und
Rückbaumaßnahmen zur Inwertsetzung, Aktivierung und
Impulseffekte für die umgebenden Strukturen.
n Die Altstadt Ost wird weiterhin (analog
»Stadtumbaustrategie 2009«) in seiner Prioritätensetzung
differenziert dargestellt, insofern das Stadtzentrum als
Aktivierungsgebiet abgegrenzt wird.

Gebietskategorien des Stadtumbaus
n Im Ergebnis der notwendigen Rückbau-/Stilllegungsbedarfe
sind im WK II und WK IV folgende Anpassungen der
bisherigen Gebietskategorien (gegenüber der
»Stadtumbaustrategie 2009«) vorgenommen worden:
Ø WK II: notwendige Erweiterung des
Umstrukturierungsgebiets, um den künftigen Rückbau-
/Stilllegungsbedarf an den Stadtteilrandlagen umsetzen
zu können (Ziel des Rückzugs aus der Fläche bleibt
bestehen); Einbeziehung der Bestände entlang der
Gerhardt-Hauptmann-Straße
Ø WK IV: Änderung der Areale entlang der Klaus-Hermann-
Straße vom Umstrukturierungsgebiet in konsolidiertes
Gebiet (Hintergrund: Sicherung der Verbindungsachse
zum WK II und den infrastrukturellen Schwerpunkten);
Erweiterungen der Umstrukturierungsgebiete
(Aufnahme einzelner Gebäude im jeweiligen
strukturellen Kontext)
n Detaildarstellungen zu den einzelnen Stadtteilen finden sich
in den stadtteilbezogenen Berichtsteilen (Teil 4.2).
Plandarstellung Gebietskategorien Stadtumbau für WK II und
WK IV aus »Stadtumbaustrategie 2009« mit Kennzeichnung der
Änderungsareale (rot umrandet)

Gebietskategorien
des Stadtumbaus

n Bezug nehmend auf die in Teil 4.1 dargestellten
gesamtstädtischen Entwicklungsziele und die hierbei
getroffenen Aussagen zu räumlichen
Entwicklungsschwerpunkten erfolgt an dieser Stelle eine
Untersetzung der Entwicklungszeile und Handlungsansätze
für die Schwerpunktstadtteile des Stadtumbaus. Dargestellt
werden Stadtteilperspektiven und -strategien. Dies umfasst
im Einzelnen:
Ø Darstellung Stadtteilstruktur und -status
Ø Entwicklungsperspektiven und -ziele, Benennung
konkreter Aufwertungs- und Anpassungsmaßnahmen
Ø Zahlengerüst zur Bestandsanpassung (notwendiger
Rückbau-/Stilllegungsbedarf)
Ø Definition Gebietskategorien Stadtumbau
(Prüfung/Fortschreibung)
Ø Perspektivplan 2030ff (gesicherte Bestände, Bestände mit
Beobachtungsstatus, Bestände mit kurzfristiger und
mittelfristiger Rückbauabsicht)
n Für die Altstadt Ost und West werden rückbaubezogene
Darstellungen nicht vorgenommen, da hier kein
umfassender Rückbau vorgesehen ist. Ebenso wird
entsprechend auf den »Perspektivplan 2030ff«, der
rückbaubezogene Aussagen enthält, verzichtet.
Demgegenüber werden im Rahmen eines »Strukturplans«
jeweilige Entwicklungsschwerpunkte und
Handlungsansätze/Maßnahmen dargestellt.

n Die einzelnen Kategorien sind wie folgt definiert:
Ø gesicherte Bestände
Bestände im konsolidierten Gebiet, die grundsätzlich
insb. lagebedingt als gesicherte Bestände eingestuft
werden. Auch in diesen können Stilllegungen oberer
Geschosse und Rückbauten in geringen Mengen
durchgeführt werden
Ø Bestände im Beobachtungsstatus
Bestände im Umstrukturierungsgebiet, die grundsätzlich
langfristig dem Ziel eines flächenhaften Rückbaus
zugeordnet werden, aber teilweise auch für die
Wohnraumversorgung rechnerisch erforderlich sind
(siehe Darstellungen zu den Wohnkomplexen) ; eine
kontinuierliche Fortschreibung unter Berücksichtigung
tatsächlicher Entwicklungen und sich daraus ggf.
ändernder Zuordnungen ist maßgeblich
Ø Bestände mit mittelfristiger Rückbauabsicht
Bestände für die bereits ein Rückbau im Zeitraum bis 2020
in Betracht gezogen wird
Ø Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsicht
Bestände, die innerhalb der nächsten 3 Jahre abgerissen
werden sollen
Erläuterungen zum »Perspektivplan 2030ff«:
n Ziel der Darstellung eines Perspektivplans ist das Aufzeigen
von Stadtteilstrukturen und Wohnungsbeständen, die vor
dem Hintergrund der Bevölkerungs- und
Wohnungsmarktprognosen im Zeithorizont 2030 als
gesichert, aber auch als „Überhang“ und damit im Sinne der
definierten Umstrukturierungsgebiete als potenzielle
Rückbauobjekte mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen.
n Jedem Perspektivplan ist eine Übersicht nachgestellt, aus
welcher das rechnerische Mengengerüst und die Zuordnung
der Bestände zum „Wohnungsbedarf 2030“ sowie zum
„Rückbau-/Stilllegungsbedarf“ ersichtlich wird. Diesem kann
entnommen werden, dass zum aktuellen Zeitpunkt keine
„finalen“ Festlegungen, sondern Rahmensetzungen möglich
sind und es in einzelnen Bereichen Verschiebungen geben
kann (abhängig von tatsächlichem Entwicklungsverlauf und
fortschreitender Untersetzung der Rückbauplanung).

4.2.1 Altstadt Ost

Stadtteilstruktur und -status Altstadt Ost
n Der Stadtteil Altstadt Ost kann folgendermaßen
charakterisiert werden:
Ø historischer Stadtteil (ehemalige Industrievorstadt, grenzt
unmittelbar an historische Mitte in Gubin)
Ø seit 2002 stabile Bevölkerungsentwicklung mit leichten
Einwohnerzuwächsen; vergleichsweise junge
Bevölkerungsstruktur (Altersdurchschnitt von 46 Jahren)
Ø Stadtzentrum mit hoher gesamtstädtischer Bedeutung –
wichtige Einrichtungen angesiedelt; teilweise aber auch
Infrastrukturdefiziten (z.B. Lebensmittelversorgung nur
über Altstadt West möglich)
Ø wichtiger Identifikationsort für die Gubener Bevölkerung
und Imageträger „nach außen“
Ø bisheriger und künftiger Aufwertungsschwerpunkt
n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen
eingeschätzt werden:
Ø hoher Anteil privater Eigentümer; GuWo-Bestände
umfassen Anteil von rd. 30%, GWG nur rd. 2%
Ø trotz Sanierungsfortschritt hoher Wohnungsleerstand (rd.
33%), der sich aber vorwiegend auf unsanierte
Altbaubestände konzentriert
n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess:
In den als prioritär definierten Handlungsbereichen ist die
öffentliche Hand in der Vergangenheit mit vielfältigen
Maßnahmen in Vorleistung gegangen, so insb. durch
Ø Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z.B.
Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz,
Renaturierung Egelneiße, Gestaltung Neißeufer)
Ø Instandsetzung historischer Gebäude (mit Schwerpunkt
Frankfurter Straße und Berliner Straße)
Ø Bündelung gesamtstädtischer Funktionen am
Rathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule,
Stadtbibliothek etc.)
Ø Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (Kita
Poetensteig, Jugend- und Begegnungszentrum
Mittelstraße)
Ø Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B.
Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer)
Ø Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße)
n Eine Fortsetzung der begonnenen Aufwertungsprozesse ist
unerlässlich, um nachhaltig bzw. langfristig zur Stabilisierung
des Stadtteils und der Gesamtstadt beizutragen und weitere
Umzüge in die Altstadt Ost zu fördern.

Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt Ost
n Die Altstadt Ost ist der administrative und kulturelle
Mittelpunkt der Stadt. Sie ist als Stadtkern an der Neiße mit
den Funktionen Wohnen, Arbeiten, Handel, Kultur und
Tourismus weiter zu entwickeln und zu stärken.
n Die Altstadt Ost wird zwar weiterhin quantitativ ein
untergeordneter Wohnstandort bleiben (derzeit rd. 7% des
gesamtstädtischen Wohnungsbestands), wird aber für die
Bereitstellung qualitativ hochwertiger sowie individueller
Wohnungsangebote eine herausgehobene Bedeutung
haben.
n Die weitere Stärkung der Wohnfunktion mit dem Ziel,
Zuzug in die Altstadt zu fördern; umfasst folgende
Handlungsansätze:
Ø Fortsetzung Sanierung Altbauten sowie dabei Umsetzung
notwendiger Bestandsanpassung zur Entwicklung
nachfragegerechter Wohnformen
Ø kleinteilig Rückbau nicht mehr nachfragegerechter und
stadtstrukturell nachrangiger Wohngebäude
Ø kleinteilig Neubau von Wohnungen zur Erweiterung des
Wohnungsangebots (wie z.B. GWG-Projekt an der Berliner
Straße – Neubau von 36 WE in
Mehrgenerationenhäusern)
n Als Herausforderung bei der Altbausanierung können
folgende Aspekte benannt werden, die deutlich machen,
dass die weitere Aktivierung des Altbaubestands nur
schrittweise über einen mittel- bis langfristigen Zeitraum
(= geringes Sanierungstempo) erfolgen kann, weiterhin
gezielt städtebauliche Impulse mit Fördermitteln gesetzt
werden müssen und ein Fördermittelmix zum Einsatz
kommen muss.
Ø Typische altbauaffine Nachfragegruppen sind junge
Haushaltsgründer, junge Familien und andere kleinere
Haushalte mit einem Bedürfnis nach urbanem Leben. In
Guben dominieren derzeit aber
Wohnungsnachfragegruppen, die eine sehr starke
Bindung an die Wohnkomplexe aufweisen. ð neue
Potenziale erschließen und/oder Altbauten auch für die
vorherrschenden Nachfragegruppen attraktivieren
Ø Dominierend ist zudem der Aspekt der Finanzierung und
Wirtschaftlichkeit von Altbausanierungen (aber auch
Neubauten). Dies umfasst die Problematik der
Rentierlichkeit von Investitionen im Verhältnis zum
Mietpreisniveau, welche in Guben als vermarktbar
anzusehen ist.
n Detaillierte Ausführungen hierzu finden sich in der
»Altbauerhaltungsstrategie« (März 2014)

Strukturplan Altstadt Ost
n Der in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene »Strukturplan«
behält weiterhin grundsätzlich Gültigkeit.
n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte:
Ø Tuchmacherviertel mit der Alten Poststraße und dem Neißeufer
(hoher Anteil repräsentativer, unsanierter Altbauten, hohes
Neubaupotenzial an der Egelneiße durch Beräumung von
Industriebrachen und wichtige Verbindungsfunktion zwischen
Gubin und Bahnhof Guben; hier hoher Anteil an GuWo-
Beständen = potenzieller Entwicklungsimpulsträger, aber
derzeit geringer Investitionsspielraum)
Ø Bahnhofsquartier
(Neustrukturierung der nördlich der Berliner Straße gelegenen
Bereiche; Neuordnung Straßennetz; parkähnliche Gestaltung;
mittel- bis langfristiges Siedlungsflächenpotenzial)
n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen:
(im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplan
verankert; teilweise Nachrückerprojekte)
Ø ModInst-Maßnahmen und Sicherungsmaßnahmen einzelner,
stadtbildprägender, erhaltenswerter Altbaubestände
Ø Rückbauten, Umbauten, Sanierungen Gebäude Alte Poststraße
Ø Sicherungsmaßnahmen Gebäude D Neißeterrassen
Ø Umbau Gebäude Schulstraße 6 zum Hort der »Friedensschule«
Ø Umgestaltung Bahnhofsstraße / Bahnhofsberg
Ø Freiflächengestaltung am Gasometer

Fortschreibung
Gebietskategorien
Stadtumbau Altstadt Ost
n Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene
Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehen
n Der nördliche Bereich sowie der südliche Bereich werden
als Umstrukturierungsgebiet definiert.
n Der zentrale Bereich wird als Umstrukturierungsgebiet
mit höchster Priorität ausgewiesen. Darin enthalten ist
ein Aktivierungsgebiet, welches sich zwischen Neiße,
Bahn, Gasstraße und Bahnhof befindet.

4.2.2 Altstadt West

Stadtteilstruktur und -status Altstadt West
n Der Stadtteil Altstadt West kann folgendermaßen
charakterisiert werden:
Ø Die Altstadt West umfasst unterschiedliche
Quartiersstrukturen (Altbaubestände zentrumsnah zur
Altstadt Ost sowie im südwestlichen Teil; im Westen
kleinteiliges DDR-Neubaugebiet, Denkmalensemble
zwischen Friedrich-Engels- und Karl-Marx-Straße)
Ø größter Stadtteil, aber vergleichsweise nur geringer
Anteil an Infrastruktureinrichtungen (Gymnasium,
1 Kita); demgegenüber vergleichsweise gute Ausstattung
mit Einzelhandelseinrichtungen
(Ansiedlungsschwerpunkt)
Ø Die Einwohnerverluste fielen bislang vergleichsweise
moderat aus. Es ist eine leichte Stabilisierung zu
verzeichnen. Die Altersstruktur der Bewohner entspricht
mit einem Altersdurchschnitt von rd. 51 Jahren dem
gesamtstädtischen Durchschnitt.
Ø hoher Anteil privater Eigentümer (60%); GuWo-Bestände
umfassen Anteil von rd. 30%, GWG ebenso rd. 30%
Ø 1/4 des gesamtstädtischen Wohnungsbestands hier
verortet, davon rd. die Hälfte in Altbauten
Ø Leerstand mit rd. 13% vergleichsweise gering; auf
unsanierte Altbauten sowie Blockbauten mit
Modernisierungsdefiziten (u.a. im Denkmalensemble)
konzentriert
n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess:
Ø In der Altstadt West sind mit Ausnahme der Sanierung des
Gymnasiums und einer Kita durch die öffentliche Hand
bislang keine Investitionen vorgenommen worden.
Investitionen in städtebaulich bedeutsame Objekte sind
bislang nicht erfolgt.
Ø Kleinteilig sind zudem Rückbauten von Wohngebäuden
und Infrastruktureinrichtungen umgesetzt worden.
n Mit dem »Integrierten energetischen Quartierskonzept
Hegelstraße« liegen zudem Grundlagen für die künftige
zielgerichtete energetische Sanierung des Quartiers vor.

Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt West
n Die Altstadt West weist aufgrund ihrer innenstadtnahen
Lage eine vergleichsweise positive
Entwicklungsperspektive auf, wenngleich auch hier – trotz
prognostiziertem positiven Wanderungssaldo – von
Bevölkerungsrückgängen auszugehen ist. Ziel ist die
Stärkung des Stadtteils in seiner Funktion als zentrumsnaher
Wohnstandort.
n Aufgrund der heterogenen Baustruktur ist der Stadtteil
teilräumlich differenziert zu betrachten. Die einzelnen
Quartiere müssen in ihren Qualitäten und Potenzialen
weiterentwickelt werden und ein „eigenes Gesicht“
erhalten. Hier bieten sich vielfältige Wohnungsangebote,
von standardsanierten Altbauten bis hin zu Blockbauweisen.
Die Marktchancen für eine kurz- bis mittelfristige
Umsetzung umfassender Sanierungsmaßnahmen werden als
gering eingeschätzt (siehe »Wohnraumentwicklungs-konzept
« im Auftrag der GuWo 2009).
n Analog zur Altstadt Ost ist eine Aktivierung von
Altbaubeständen, z.B. über Privatisierung, Entwicklung von
Einzelprojekten und Pilotprojekten, Bestandssicherungen
über SSE, von großer Bedeutung. Parallel müssen die im
Denkmalensemble gelegenen Bestände im verfügbaren
Rahmen weiterentwickelt werden (z.T.
Modernisierungsmaßnahmen erforderlich).
n Wichtige Ziele sind der Erhalt und die Inwertsetzung
ausgewählter Objekte mit stadträumlicher Bedeutung
sowie unsanierter Wohngebäude im Denkmalbereich.
n Ein weiteres Ziel, das zugleich eine Anstoßwirkung für
private Folgeinvestitionen haben soll, besteht in der
Aufwertung des öffentlichen Raums, d.h. Umgestaltung der
Kaltenborner Straße und der Karl-Marx-Straße.
n Der im Zuge der gesamt- und teilräumlichen
Wohnungsmarktprognose für die Altstadt West ermittelte
rechnerische Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 380 WE
veranschaulicht, dass um die aktuellen und künftig zu
erwartenden Leerstände zu reduzieren, auch in der Altstadt
West Anpassungen vorgenommen werden müssen.
Inwieweit dies konkret durch Rückbau- und
Stilllegungsmaßnahmen untersetzt werden kann, gilt es im
weiteren Entwicklungsverlauf zu analysieren (beispielsweise
im Rahmen eines »Strukturkonzepts«. An dieser Stelle
werden keine konkreten Rückbau- und
Stilllegungsmaßnahmen benannt. Konkretisierungen
erfolgen im Zuge von Fortschreibungen und fachspezifischer
Planungsinstrumente (Stadtumbauplan, Integrierter
Umsetzungsplan).

Strukturplan Altstadt West
n Die für die Altstadt West definierten Entwicklungsziele können
wie folgt räumlich dargestellt werden.
n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte:
Ø Der Schwerpunktbereich der Altbauaktivierung befindet sich
rund um die Kreuzung Deulowitzer Straße / Friedrich Engels-
Straße sowie angrenzender Straßenzüge
Ø Im Bereich des Denkmalensembles bzw. des »Klimaquartiers
Hegelstraße« besteht ein weiterer räumlicher
Entwicklungsschwerpunkt mit verschiedenen
Maßnahmenschwerpunkten (im Sinne einer integrierten
Quartiersentwicklung)
n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen:
(im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplan
verankert; teilweise Nachrückerprojekte; teilweise private
Vorhaben)
Ø Sanierung ehem. Wilhelm-Pieck-Schule (Umnutzung betreutes
Wohnen)
Ø ModInst ehem. UFA-Kino
Ø Rückbau ungenutzter Infrastruktureinrichtungen (z.B. ehem.
GBV-Wohnheim, Ausstellungszentrum Hegelstraße)
Ø Sanierungsvorhaben im Altbaubestand der GuWo entlang der
Pestalozzistraße
Ø Umsetzung Maßnahmen (auch zur Gebäudemodernisierung) im
»Klimaquartier Hegelstraße«
Kita
Kinder-träume
Schwerpunktbereich
Altbauaktivierung
Gymnasium
GuWo-Sanierungen
Sanierung
ehem.
UFA-Kino
Sanierung und
Umnutzung
ehem. Schule
»Klimaquartier
Hegelstraße«
Umgestaltung
entsprechend
»Energetischem
Quartierskonzept«
Verbesserung
Anbindung
Altstadt Ost
Verbesserung
öffentlicher
Raum

Fortschreibung
Gebietskategorien
Stadtumbau Altstadt West
n Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene
Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehen
n Die Altstadt West ist überwiegend als Erhaltungsgebiet
eingestuft worden. Aufwertungspriorität haben dabei
einzelne Teilbereiche, z.B. Karl-Marx-Straße und Quartier
Nord (zwischen Pestalozzistraße, Bahn, Grünstraße und
Karl-Marx-Straße)
n Der mittlerer Teil – nahezu identisch mit
Denkmalensemble bzw. mit nur geringen Abweichungen
hierzu – ist als konsolidiertes Gebiet eingestuft worden.

4.2.3 WK I

Stadtteilstruktur und -status WK I
n Der Stadtteil WK I kann folgendermaßen charakterisiert
werden:
Ø eines der ersten DDR-Neubaugebiete (mit
Nachverdichtung), kleinster WK der Stadt
Ø noch stabil (Altersdurchschnitt ähnlich
Gesamtstadtdurchschnitt; Leerstandsquote mit rd. 12%
unter gesamtstädtischem Durchschnitt; wenngleich seit
2008 verlangsamt, liegen die Einwohnerverluste über
gesamtstädtischem Durchschnitt)
Ø sehr geringe Ausstattung an sozialer Infrastruktur (nach
Schulschließung nur noch 1 Kindertagesstätte)
Ø Periphere Lage zum Stadtzentrum (Altstadt Ost) sowie zur
Obersprucke
Ø nordwestlich des WK I befinden sich mit Freizeitbad und
Sportzentrum wichtige gesamtstädtische
Freizeitschwerpunkte
Ø vergleichsweise monotone Architektur und
Wohnungsangebot
(hohe Anzahl an Standard-3-Raum-WE-Gebäuden;
Gebäude mit nachgefragten 2- und 4-Raum-WE liegen in
Stadtteilrandlagen)
Ø komplett modernisiert
Ø eigentümerbezogene Bestandsverteilung: 3/4 GuWo,
1/4 GWG
Ø Wohnungsleerstand mit rd. 12% unter
gesamtstädtischem Leerstand, aber (nach erfolgtem
Rückbau) wieder steigend
Ø Leerstand konzentriert sich in oberen Geschosslagen; nur
1 Gebäude mit Leerstand >20%; viele Gebäude mit
Leerstand <10%
n Bisheriger Stadtumbauprozess:
Ø 6 Wohngebäude (rd. 330 WE) bereits abgerissen (die
Hälfte im konsolidierten Gebiet); weitere Reduzierung
durch Segmentrückbau erfolgt
Ø mehrere leerstehende soziale Infrastruktureinrichtungen
abgerissen
Ø Rückbauflächen entlang der Kaltenborner Straße
zwischenzeitlich mit Einfamilienhäusern bebaut

Eigentümersituation WK I
40
48
48
32
31
32
40
48
40
34
24
36
8
24
24
40
57
40
39
40
70
48
48
48
Kita
Montessori
Kinderhaus
Nah-versorgungs-zentrum
Hallenbad
Sportzentrum
64
Legende
n GuWo-Bestände [761 WE]
n GWG-Bestände [276 WE]
(Stand: 31.12.2013)
32

Kita
Montessori
Kinderhaus
Bestandssituation WK I
Legende
n GuWo-Bestände
n GWG-Bestände
q Stilllegung einzelner WE umgesetzt
l Leerstand 10-20%
l Leerstand 20-30%
l Leerstand >30%
Leerstand <10% ohne Kennzeichnung
Hallenbad
Sportzentrum
alle Bestände sind vollsaniert
Leerstand: 12%
l
l
l
l
l
l
q24 WE
q16 WE
2 OG abgerissen
2 OG abgerissen
l
tw. Aufzug

Entwicklungsperspektiven und -ziele WK I
n Aufgrund peripherer Lage am südwestlichen Stadtrand und
anhaltender Bevölkerungsverluste wird der WK I an
Bedeutung verlieren.
n Das Stadtteilzentrum (mit seinen Versorgungsangeboten)
gerät mit fortschreitendem Bevölkerungsrückgang und
durch Konkurrenz zu anderen nahe gelegenen Zentren und
Einrichtungen in „Existenzgefährdung“. Es ist als wichtiger
„Anker“ mit seinen gebündelten Angeboten im Stadtteil zu
sichern.
n Die prognostizierten Bevölkerungsentwicklungen machen
die Anpassung des Stadtteilkörpers erforderlich. Der
Stadtteil muss insgesamt für weniger Einwohner
ausgerichtet werden. Das südliche Quartier (siehe Plan
Gebietskategorien Stadtumbau) ist weiter zu entdichten
und langfristig flächenhaft zurückzubauen.
n Die Versorgungsinfrastruktur wird sich auch künftig auf ein
Minimum beschränken (müssen).
n Wegebeziehungen und ÖV-Verbindungen zur Innenstadt
bzw. Infrastrukturangeboten in der Nähe des WK müssen
attraktiv und nachfrage-/bedarfsgerecht (barrierearm)
ausgerichtet sein.
n Das Wohnraumangebot ist hinsichtlich seines Portfolios
(Größen, Mietpreise etc.) kontinuierlich zu prüfen. Die
Realisierung individueller Wohnformen bzw.
mieterbezogener Wünsche zur Sicherung attraktiver und
vermarktungsfähiger Wohnungsangebote gewinnt im WK I
an Bedeutung.
n Auf Basis der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose
lässt sich für den WK I ein Rückbau-/Stilllegungsbedarf von
rd. 360 WE ableiten. Dieser ist bereits zu 50% durch
konkrete Maßnahmen (Rückbau, Stilllegung) der WU
untersetzt.
n Berücksichtigung finden bei der Definition künftiger
Rückbauvorhaben muss die räumliche Lage der
nachgefragten 2- und 4-Raum-Wohnungen im definierten
Umstrukturierungsgebiet.
n Die Rückbauflächen sind extensiv zu gestalten.
n Mittel- bis langfristig sind kleinteilige
Anpassungsmaßnahmen in der Straßeninfrastruktur
angedacht (bedarfsweiser Rückbau Verkehrsflächen in den
Rückzugsgebieten).

Umsetzung stringenter Stadtumbau im WK I:
Zahlengerüst zur Bestandsanpassung
n WK I wird bis 2030 rd. 500 Einwohner verlieren (ggü. 2012)
n der Rückbau-/Stilllegungsbedarf beläuft sich – unter Berücksichtigung einer Leerstandsquote von rd. 13% – auf rd. 360
1.110
WE
750
WE
Rückbau/Stilllegung bis 2030
360
980 WE
HH
1.634 EW
HH-Größe: 1,7
650
HH
1.100 EW
HH-Größe: 1,7
-32%
WE
n Dies entspricht einer Bestandsreduzierung um rd. 1/3 des aktuellen Wohnungsbestands.

Prüfung Gebietskategorien Stadtumbau WK I
n Die Gebietskategorien können grundsätzlich beibehalten werden. Der ermittelte Rückbau-/Stilllegungsbedarf (360 WE)
lässt sich im Umstrukturierungsgebiet realisieren.
n Im Umstrukturierungsgebiet liegen allerdings Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen, die bereits jetzt und auch
künftig verstärkt nachgefragt werden. Diese Objekte sind unter besonderer Beobachtung (auch im Hinblick auf das
Gesamtportfolio im Stadtteil) zu stellen.
rd. 425 WE

Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau WK I

Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen im WK I
(Anzahl WE) – WU-Planungen
Gesamtbedarf
(2012-2030)
360
2014 bis 2020 2021 bis 2030
112
92
20
180
GuWo GWG offen
7
173
GuWo GWG offen
darunter:
- Rückbau: 70 WE
darunter:
- Rückbau: 0 WE
- Stilllegung: 7 WE
68
Summe
realisiert 2013
Summe

y
y
Perspektivplan WK I 2030ff
q
Kita
Montessori
Kinderhaus
Legende
n gesicherte Bestände
n Bestände im Beobachtungsstatus
n Bestände mit mittelfristiger
n Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsicht
q geplante Stilllegungen von WE
(obere Geschosse)
Anmerkung: nur GuWo-Bestände; keine
gebäudebezogenen Aussagen zu
GWG-Beständen vorliegend
Hallenbad
Rückbauabsicht
y Finanzielle Bindungen
durch Förderung/Darlehen
Sportzentrum
q
q
y
y
y
y
y
y
y
y y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y
y

Wohnungsbestände nach Kategorien WK I
n Die Darstellung verdeutlicht, dass der WE-Bedarf 2030 nicht nur über die als gesicherte Bestände eingestuften
Wohngebäude gedeckt werden kann, sondern auch ein Teil der Bestände im Beobachtungsstatus für die künftige
Wohnraumversorgung von Bedeutung sein wird. Vorzugsweise sollte dies die nachgefragten – und im Stadtteil
ansonsten selten vorhandenen – Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen umfassen.
360
gesicherte
Bestände
542
49
70
0
Bestände im
Beobachtungs-status
423
650
geplante Stilllegungen
(Anzahl WE)
[links nicht rausgerechnet!]
Bestände mit mittelfristiger
Rückbauoption
Bestände mit kurzfristiger
Rückbauabsicht
WE-Bedarf 2030 notwendiges Rückbauvolumen bis 2030

4.2.4 WK II

Stadtteilstruktur und -status WK II
n Der Stadtteil WK II kann folgendermaßen charakterisiert
werden:
Ø erstes DDR-Neubaugebiet, größter WK der Stadt
Ø stark überalterte Bevölkerung (Altersdurchschnitt: 55
Jahre)
Ø zunehmend instabil (Leerstandsquote mit rd. 15% auf
gesamtstädtischem Niveau; bis 2008 bessere
Einwohnerentwicklung als Gesamtstadt, nunmehr aber
deutlich rückläufig und unter gesamtstädtischem
Durchschnitt, niedrigste Haushaltsgröße mit 1,5
Personen/Haushalt)
Ø wichtiger Teil der Obersprucke mit Schnittstelle zum WK
IV
Ø vergleichsweise vielfältige soziale, kulturelle, freizeit- und
bildungsbezogene Angebotsstrukturen
Ø „grüner“ Charakter, der aus den verbliebenden
Waldbeständen resultiert
Ø Stadtraumgestalterische Defizite im Übergang zum WK
IV
Ø vergleichsweise monotone Architektur und
Wohnungsangebot
Ø komplett modernisiert
Ø eigentümerbezogene Bestandsverteilung: rd. 2/3 GuWo,
1/3 GWG
Ø Wohnungsleerstand mit rd. 15% auf gesamtstädtischem
Niveau, aber steigend
Ø 12 Gebäude mit Leerstand >20%;
Leerstandskonzentration in den oberen Geschossen;
disperse Leerstandsverteilung im Stadtteil
n Bisheriger Stadtumbauprozess:
Ø 4 Wohngebäude (rd. 215 WE) bereits abgerissen (die
Hälfte im konsolidierten Gebiet); geringfügige
Bestandsreduzierung durch Stilllegung
Ø mehrere leerstehende soziale Infrastruktureinrichtungen
abgerissen
Ø kleinteilige Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen
Raum umgesetzt (u.a. zur Barrierefreiheit/-armut)

32 71 32
39
40
40
40 40
64 60 64
32 32 32 32
76
64
47 48
32
32 32
Eigentümersituation WK II 4 4
40
40
40
40
40
64
48 47
63
48
39
40
40
63
32
32
32
48 77 80
48
39 39
40 40
32
Handel,
Begegnungs-stätte
Handel,
Dienst-leistungen
Tagesklinik
Kita
Regenbogen
40
Haus der
Familie
Kita
Waldhaus
80
Legende
n GuWo-Bestände [1.477 WE]
n GWG-Bestände [ 824 WE]
(Stand: 31.12.2013

alle Bestände sind vollsaniert
l l l
Handel,
Begegnungs-stätte
l l
l
Bestandssituation WK II
Handel,
Dienst-leistungen
Tagesklinik
Kita
Regenbogen
Haus der
Familie
Legende
n GuWo-Bestände
n GWG-Bestände
q Stilllegung einzelner WE umgesetzt
l Leerstand 10-20%
l Leerstand 20-30%
l Leerstand >30%
Leerstand <10% ohne Kennzeichnung
Kita
Waldhaus
q
l
l
l
l l l l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l l
l
l
tw. Aufzug
l
l
l
l l
Leerstand: 15%

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