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WAS TREIBT DIE
HAUSPREISE?
DIW-OECD Webinar
Dienstag, 15. November, 11:00-12:30 Uhr
Volker Ziemann, OECD
volker.ziemann@oecd.org
Alexandra Effenberger, BMWi
Alexandra.Effenberger@bmwi.bund.de
Der Wohnungsmarkt beeinflusst das Wohlbefinden
der Menschen in vielfältiger Weise
Wohnen wird immer unerschwinglicher
Changes in average spending shares of 23 OECD countries between 2005 and 2015
Source: Under Pressure: The Squeezed Middle Class, OECD (2019)
Der Wohnungsmarkt als Stock-Flow Dynamik
Wohnungsnachfrage maßgeblich durch Bevölkerungs- und
Einkommensentwicklung bestimmt
=> Durchschlag auf Preise hängt ceteris paribus von Angebotsflexibilität ab
(Irland sehr elastisch ; Niederlande sehr unelastisch)
Was kann die Politik machen?
Teil 1: Steuerpolitik und Staatsausgaben
Near-term
affordability for the
vulnerable
Long-term
affordability
Taxation
Phase out tax advantages for homeownership

Tax property with split rates (higher rate on land than buildings)

Spending
Invest to build green social housing with portable eligibility
 
Subsidise the renovation of historic buildings

Subsidise the retrofitting of the existing housing stock
 
More spending on housing allowances
 
Was kann die Politik machen?
Teil 2: Regulierungen
Near-term
affordability for the
vulnerable
Long-term
affordability
Regulation
Tighten loan-to-value caps

Relax rent control
 
Relax landlord-tenant regulation

Require certain energy performance through building codes

Was kann die Politik machen?
Teil 3: Städtebauliche Planung
Near-term
affordability for the
vulnerable
Long-term
affordability
Urban planning
Regularly re-evaluate geographic boundaries on urban development

Relax building height regulations

Allow the owners of development rights in environmentally valuable areas to
transfer them elsewhere 
Acquire land to prevent its development

Reform land-use governance to give more authority to the metropolitan
rather than lower levels and avoid overlaps 
Restrict vehicle access to city centres, price urban roads and/or car parks,
tax motor fuels 
Develop public transport

http://www.oecd.org/Housing/
DIE SITUATION IN
DEUTSCHLAND
80
90
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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
A. Real house price¹
2010 = 100, seasonally adjusted
Germany Euro area OECD - Total
80
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220
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160
180
200
220
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
B. Advertised rental price for new leases²
Per m2, 2007 = 100
Germany Major Cities Berlin Frankfurt Hamburg
Munich Stuttgart Cologne Düsseldorf
• Entwicklungen bringen
Verteilungseffekte mit sich
• Hoher Mieteranteil in DEU
von besonderer Relevanz
• Derzeitige Krise könnte
Situation einiger Haushalte
verschärfen
• Bezahlbarer Wohnraum
Voraussetzung für effiziente
Arbeitskräftemobilität
Note: 1. Nominal house prices deflated using the private consumption deflator from the national accounts.
2. Rental prices for unfurnished dwellings between 40 and 130 m2 advertised in newspapers and on online platforms.
Source: Panel A: OECD Analytical House Price database; Panel B: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten
GmbH.
Entwicklungen bei Haus- und Mietpreisen haben
sich an internationale Trends angepasst
Wirtschaftsbericht Deutschland 2020:
• Mietpreisregulierung auf Märkten lockern, wo
das Angebot steigen muss, wie z.B. in Berlin
Frühere Empfehlungen:
• In dynamischen Städten Wohnraumangebot
verbessern und die Nachverdichtung fördern
• Wertansätze für die Grundsteuer aktualisieren,
zugleich einkommensschwache Haushalte
schützen
• Die Besteuerung von Gewinnen aus der
Veräußerung von Wohnimmobilien ausweiten,
außer im Fall von selbstgenutztem
WohneigentumNote: Long-run supply elasticities from 1980Q1 to 2017Q4
Source: Cavalleri, Cournède and Özsöğüt, 2019.
Elastizität des Wohnungsangebots bisher gering
Zweckbestimmte Mittel des Bundes:
• EUR 5 Mrd. für sozialen Wohnungsbau in
aktueller Legislaturperiode
• Zusätzlich EUR 1 Mrd. pro Jahr für den
Zeitraum 2022 – 2024
Fehlbelegung stärker adressieren:
• Regelmäßige Bedürftigkeitsprüfung
• Übergang zu marktbasierten Mieten, wenn
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Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung
von Bauland:
• Sektorale Bebauungspläne könnten zur
Durchmischung beitragenNote: Subsidised rental housing covers all housing rented at below-market-rate, including social rental housing, employer-
provided housing and housing where rent levels are fixed by law.
Source: OECD calculations based on OECD Affordable Housing Database.
Sozialer Wohnungsbau: eine Rolle für
den öffentlichen Sektor
14
Auch die Baukosten steigen
95
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105
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2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Germany European Union Belgium
France Luxembourg Switzerland
• Verfahren, Qualitätsstandards und Normungsprozesse relevante Treiber
 Bereits diverse Initiativen, um Baukosten zu senken
• Schwache Produktivität und Kapazitätsengpässe im Bausektor
 Ausweitung öffentlicher Infrastrukturinvestitionen könnte auch hier Abhilfe
schaffen (Empfehlung im Wirtschafsbericht Deutschland 2020)
Note: Construction includes residential buildings, except residences for communities.
Source: Eurostat, Short-term business statistics
Output price index in construction, 2009 = 100
https://www.oecd.org/economy/germany-economic-snapshot/

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Was treibt die Hauspreise?

  • 1. WAS TREIBT DIE HAUSPREISE? DIW-OECD Webinar Dienstag, 15. November, 11:00-12:30 Uhr Volker Ziemann, OECD volker.ziemann@oecd.org Alexandra Effenberger, BMWi Alexandra.Effenberger@bmwi.bund.de
  • 2. Der Wohnungsmarkt beeinflusst das Wohlbefinden der Menschen in vielfältiger Weise
  • 3. Wohnen wird immer unerschwinglicher Changes in average spending shares of 23 OECD countries between 2005 and 2015 Source: Under Pressure: The Squeezed Middle Class, OECD (2019)
  • 4. Der Wohnungsmarkt als Stock-Flow Dynamik
  • 5. Wohnungsnachfrage maßgeblich durch Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung bestimmt => Durchschlag auf Preise hängt ceteris paribus von Angebotsflexibilität ab (Irland sehr elastisch ; Niederlande sehr unelastisch)
  • 6. Was kann die Politik machen? Teil 1: Steuerpolitik und Staatsausgaben Near-term affordability for the vulnerable Long-term affordability Taxation Phase out tax advantages for homeownership  Tax property with split rates (higher rate on land than buildings)  Spending Invest to build green social housing with portable eligibility   Subsidise the renovation of historic buildings  Subsidise the retrofitting of the existing housing stock   More spending on housing allowances  
  • 7. Was kann die Politik machen? Teil 2: Regulierungen Near-term affordability for the vulnerable Long-term affordability Regulation Tighten loan-to-value caps  Relax rent control   Relax landlord-tenant regulation  Require certain energy performance through building codes 
  • 8. Was kann die Politik machen? Teil 3: Städtebauliche Planung Near-term affordability for the vulnerable Long-term affordability Urban planning Regularly re-evaluate geographic boundaries on urban development  Relax building height regulations  Allow the owners of development rights in environmentally valuable areas to transfer them elsewhere  Acquire land to prevent its development  Reform land-use governance to give more authority to the metropolitan rather than lower levels and avoid overlaps  Restrict vehicle access to city centres, price urban roads and/or car parks, tax motor fuels  Develop public transport 
  • 11. 80 90 100 110 120 130 140 150 80 90 100 110 120 130 140 150 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 A. Real house price¹ 2010 = 100, seasonally adjusted Germany Euro area OECD - Total 80 100 120 140 160 180 200 220 80 100 120 140 160 180 200 220 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 B. Advertised rental price for new leases² Per m2, 2007 = 100 Germany Major Cities Berlin Frankfurt Hamburg Munich Stuttgart Cologne Düsseldorf • Entwicklungen bringen Verteilungseffekte mit sich • Hoher Mieteranteil in DEU von besonderer Relevanz • Derzeitige Krise könnte Situation einiger Haushalte verschärfen • Bezahlbarer Wohnraum Voraussetzung für effiziente Arbeitskräftemobilität Note: 1. Nominal house prices deflated using the private consumption deflator from the national accounts. 2. Rental prices for unfurnished dwellings between 40 and 130 m2 advertised in newspapers and on online platforms. Source: Panel A: OECD Analytical House Price database; Panel B: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH. Entwicklungen bei Haus- und Mietpreisen haben sich an internationale Trends angepasst
  • 12. Wirtschaftsbericht Deutschland 2020: • Mietpreisregulierung auf Märkten lockern, wo das Angebot steigen muss, wie z.B. in Berlin Frühere Empfehlungen: • In dynamischen Städten Wohnraumangebot verbessern und die Nachverdichtung fördern • Wertansätze für die Grundsteuer aktualisieren, zugleich einkommensschwache Haushalte schützen • Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Wohnimmobilien ausweiten, außer im Fall von selbstgenutztem WohneigentumNote: Long-run supply elasticities from 1980Q1 to 2017Q4 Source: Cavalleri, Cournède and Özsöğüt, 2019. Elastizität des Wohnungsangebots bisher gering
  • 13. Zweckbestimmte Mittel des Bundes: • EUR 5 Mrd. für sozialen Wohnungsbau in aktueller Legislaturperiode • Zusätzlich EUR 1 Mrd. pro Jahr für den Zeitraum 2022 – 2024 Fehlbelegung stärker adressieren: • Regelmäßige Bedürftigkeitsprüfung • Übergang zu marktbasierten Mieten, wenn sich das Einkommen verbessert Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland: • Sektorale Bebauungspläne könnten zur Durchmischung beitragenNote: Subsidised rental housing covers all housing rented at below-market-rate, including social rental housing, employer- provided housing and housing where rent levels are fixed by law. Source: OECD calculations based on OECD Affordable Housing Database. Sozialer Wohnungsbau: eine Rolle für den öffentlichen Sektor
  • 14. 14 Auch die Baukosten steigen 95 100 105 110 115 120 125 95 100 105 110 115 120 125 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Germany European Union Belgium France Luxembourg Switzerland • Verfahren, Qualitätsstandards und Normungsprozesse relevante Treiber  Bereits diverse Initiativen, um Baukosten zu senken • Schwache Produktivität und Kapazitätsengpässe im Bausektor  Ausweitung öffentlicher Infrastrukturinvestitionen könnte auch hier Abhilfe schaffen (Empfehlung im Wirtschafsbericht Deutschland 2020) Note: Construction includes residential buildings, except residences for communities. Source: Eurostat, Short-term business statistics Output price index in construction, 2009 = 100