Die Bauhelfer-Unfallversicherung schützt private Bauherren und ihre Helfer vor Risiken bei Bauarbeiten, wobei eine Unterscheidung zwischen privater und gesetzlicher Versicherung besteht. Zudem werden Förderangebote der KfW für energetische Sanierungen vorgestellt, die finanzielle Unterstützung für verschiedene Maßnahmen bieten, und es wird auf die steigenden Immobilienkredite sowie deren Risiken hingewiesen, während gleichzeitig die Zinsunterschiede zwischen Anbietern hervorgehoben werden, die potenzielle Einsparungen ermöglichen.

2. Die Bauhelfer-Unfallversicherung soll Risiken abdecken, die bei der Mithilfe von Freunden und Verwandten – also allen nicht
gewerblich tätigen Personen – auf einer privaten Baustelle zu Schäden führen können. Dabei ist zwischen einer privaten
Versicherung bei einem Versicherungsunternehmen und der gesetzlichen Pflichtversicherung bei der Berufsgenossenschaft zu
unterscheiden.
Versicherungsträger der gesetzlichen Pflichtversicherung sind die Berufsgenossenschaften. Bei ihr hat der Bauherr sein
Bauvorhaben anzumelden, unabhängig davon ob die mitarbeitenden Personen bereits durch private Versicherung abgesichert
sind. Der Bauherr und sein Ehegatte sind hierbei nicht mitversichert. Sie können aber mit dem Versicherungsträger eine
freiwillige Bauherrenversicherung eingehen. Der zu entrichtende Beitrag bemisst sich auf der Basis der Zahl der geleisteten
Arbeitsstunden und einem marktgerechten, fiktiven Entgelt. Dies hat zur Folge, dass die privaten Helfer letztlich wie gewerbliche
Arbeitnehmer zu versichern sind.
Bei der privaten Versicherung sind regelmäßig auch der Bauherr selbst und seine Familienangehörigen versichert. Vorab kann
zwischen einer Schadensregulierung durch lebenslange Rente oder einer hohen Einmalzahlung (Abfindung aller, auch
künftiger, Ansprüche) gewählt werden. Meist ist die Zahl der Helfer anzugeben, die maximal zur gleichen Zeit auf der Baustelle
anwesend sind. Die Versicherung endet meist mit Abschluss der Bauarbeiten.
Wenn das Geld kna wird –
Zinsgünstige Kredite über die
KfW möglich
· KfW nimmt wieder Anträge für Förderkredite an
· Verbraucher:innen können zwischen
Bargeldzuschuss oder zinsgünstigem Darlehen mit
Tilgungszuschuss wählen
· Die Energieberatung der Verbraucherzentrale berät
kostenfrei
Gute Nachrichten für alle, denen das Geld für
energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrem
Gebäude fehlt. Ab sofort nimmt die KfW wieder
Anträge für einen Förderkredit an. Die positive
Nachricht: Laut Bundesministeriums für Wirtschaft
und Klimaschutz sollen nun doch alle förderfähigen
Altanträge, die bis zum 24. Januar eingegangen sind,
nach den bisherigen Programmkriterien genehmigt
werden.
Was wird gefördert?
Die Sanierungsförderung läuft unverändert wieder an.
Förderfähig sind unter anderem die Wärmedämmung von
Wänden, Geschossdecken und Dachflächen, die
Erneuerung, der Ersatz oder erstmaliger Einbau von
Fenstern und Außentüren, die Erneuerung der
Heizungsanlage oder der Einbau und die Erneuerung einer
Lüftungsanlage. „Verbraucherinnen und Verbraucher
können wählen, ob sie einen Bargeldzuschuss haben
möchten oder lieber ein zinsgünstiges Darlehen mit einem
Tilgungszuschuss nutzen wollen. Für Letzteres ist die
KFW zuständig“, erklärt Inse Ewen, Energieberaterin der
Verbraucherzentrale Bremen.
Worauf achten?
Die Förderbedingungen müssen für den Kredit zwingend
eingehalten werden. Teilweise muss eine bestimmte
Effizienzhaus-Stufe erreicht werden. „Erreicht man eine
besonders hohe Effizienzhaus-Stufe, beispielsweise durch
den Einsatz erneuerbarer Energien, kann die maximale
Investitionssumme sogar bis zu 150.000 Euro pro
Wohneinheit betragen“, so Inse Ewen. Zusätzlich sind alle
baubegleitenden Maßnahmen, wie beispielsweise die
Unterstützung durch Energieberater:innen, bei Ein- bis
Zweifamilienhäusern mit insgesamt bis zu 10.000 Euro, bei
Mehrfamilienhäusern mit bis zu 4.000 Euro pro
Wohneinheit (max. 40.000 Euro) förderfähig. Die
Tilgungszuschüsse sind ebenfalls abhängig von der
erreichten Effizienzhaus-Stufe. Ein Beispiel: durch die
Dämmung der Gebäudehülle und den Austausch der
Heizungsanlage entstehen Gesamtkosten von 80.000
Euro. Mit den Maßnahmen wird ein Effizienzhaus 100
erreicht. Dann beläuft sich der Tilgungszuschuss auf
22.000 Euro (27,5 %).
Was, wenn man gar nicht umfangreich
sanieren möchte?
2

3. Auch wer nicht vor hat, das Gebäude so umfangreich zu
sanieren, dass das Objekt eine neue Effizienzhaus-Stufe
erreicht, muss den Kopf nicht in den Sand stecken. Denn
auch wer „nur“ eine Dämmung der Gebäudehülle plant,
kann einen Kreditantrag bei der KfW einreichen.
„Förderfähig sind neben den oben genannten Maßnahmen
eine ganze Bandbreite an anderen Einzelmaßnahmen. Auf
der Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und
Klimaschutz (BMWK) sind die Richtlinien zur
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) als
Download zur Verfügung gestellt. Dort kann im Einzelfall
nachgeschlagen werden, ob die geplante Maßnahme
förderfähig ist oder nicht“, erläutert Inse Ewen.
Unabhängig von der Anzahl der gestellten Anträge
belaufen sich die förderfähigen Kosten für energetische
Sanierung bei Wohngebäuden auf bis zu 60.000 Euro pro
Wohneinheit und Jahr. Für die Fachplanung
beziehungsweise die Baubegleitung sind die förderfähigen
Gesamtkosten bei Ein- bis Zweifamilienhäusern auf 5.000
Euro und bei Mehrfamilienhäusern auf 2.000 Euro pro
Wohneinheit (max. 20.000 Euro pro Zuwendungsbescheid)
gedeckelt. Die Zuschüsse sind sehr unterschiedlich.
Beispiel DämmungDie Investitionssumme beträgt 50.000
Euro. Dann beträgt der Zuschuss insgesamt 10.000 Euro
(20 %). Je nach Maßnahme, Dämmung oder
Heizungstechnik, kann sich dieser Zuschuss auf bis zu 45
% erhöhen. Mit dem sogenannten individuellen
Sanierungsfahrplan (isfp) gibt es nochmals 5% obendrauf.
Achtung: Es gibt im Land Bremen ebenfalls Fördergeld,
das zusätzlich in Anspruch genommen werden kann.
Wer sich im Dschungel der Förderprogramme verirrt hat,
kann sich kostenfrei bei der Energieberatung der
Verbraucherzentrale beraten lassen. Eine
Terminvereinbarung ist erforderlich unter 0421-160777.
Die Energieberatung wird gefördert durch das
Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz.Fragen
rund um das Thema Energiesparen beantwortet die
kostenfreie Energieberatung der Verbraucherzentrale
Bremen. Die Energieberatung wird gefördert durch das
Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz.Bitte
beachten Sie auch unser Online-Vortragsangebot. Sie
finden es unter www.vz-hb.de (Veranstaltungen).Über
uns:Die Bundesförderung für Energieberatung der
Verbraucherzentrale bietet das größte interessenneutrale
Beratungsangebot zum Thema Energie in Deutschland.
Seit 1978 begleitet sie private Verbraucher mit derzeit rund
600 Energieberatern und an mehr als 800 Standorten in
eine energiebewusste Zukunft. Jedes Jahr werden mehr
als 100.000 Haushalte zu allen Energie-Themen
unabhängig und neutral beraten, beispielsweise
Energiesparen, Wärmedämmung, moderne Heiztechnik
und erneuerbare Energien. Die durch die Beratungen
eines Jahres bewirkten Energieeffizienzmaßnahmen
führen zu einer Einsparung an Energie, die einem
Güterzug von 50 km Länge voller Steinkohle entspricht.
Die Bundesförderung für Energieberatung der
Verbraucherzentrale wird gefördert vom
Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.
Bitte beachten Sie, dass die Meldung den Stand der Dinge
zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung wiedergibt.
Immobilienkredite: Doelt so hoch
wie vor zehn Jahren
Die Preise für Wohnimmobilien steigen – und die
Darlehen auch: Im Durchschnitt leihen sich Bauherren
und Käufer rund doelt so viel Geld von der Bank wie
noch vor zehn Jahren.
Einer Analyse vom Kreditvermittler Dr. Klein zufolge
gibt es von Bundesland zu Bundesland deutliche
Unterschiede – sowohl in Bezug auf die Summen als
auch auf die Zunahme der durchschnittlichen
Kreditbeträge.
Entwicklung besonders schnell in Schleswig-Holstein
und Brandenburg
Wer 2021 eine Immobilie finanziert hat, musste hierfür
mehr Geld von der Bank aufnehmen als früher:
Bundesweit verdoelt sich die Darlehenssumme für
Wohnimmobilien im Zehn-Jahres-Vergleich auf 388.220
Euro, im Vergleich zum Vorjahr steigt sie um kna neun
Prozent (+8,9 Prozent). Ein überdurchschnittlicher Anstieg
zeigt sich in Schleswig-Holstein: Hier nehmen die
Darlehen um fast 14 Prozent zu. Laut Oliver Arp, Spezialist
für Baufinanzierung von Dr. Klein in Kiel, verteuern sich
vor allem Immobilien auf dem Land: „Viele Städter, unter
anderem aus Hamburg, müssen nicht mehr so häufig ins
Büro pendeln und entscheiden sich für ein Haus auf dem
Land. Auch als Urlaubsregion gewinnt Schleswig-Holstein
an Attraktivität, und so nehmen die Investitionen in
Ferienimmobilien zu. Die Folge der größeren Nachfrage
sind steigende Preise. Und die nehmen wir ganz deutlich
wahr.“
Ähnlich verhält es sich in Brandenburg: Auch hier belebt
der Trend „Raus aus der Stadt“ die ehemals ruhigeren
ländlichen Immobilienmärkte. Die Darlehenssumme steigt
2021 um über 12,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
„Wohneigentum in Berlin ist wirklich teuer geworden“,
meint Gerda-Maria Kliche, Spezialistin für Baufinanzierung
von Dr. Klein in Oranienburg-Neuruin. „Für dasselbe Geld
bekommt man im Brandenburgischen wesentlich mehr
3

4. Platz, weniger Nachbarn und eine schönere Umgebung.
Diese Erkenntnis hat sich spätestens während der
Pandemie herumgesprochen und gerade junge Familien
werden im Umland von Berlin sesshaft.“
Hamburg: Darlehen doelt so viel wie in Sachsen-
Anhalt
In Bezug auf die Dynamik der Steigerungen liegt Hamburg
mit einer Zunahme von 6,3 Prozent im unteren Viertel der
Bundesländer. Bei der absoluten Kredithöhe dagegen
belegt die Hansestadt die Spitzenposition: Weit über eine
halbe Million Euro nehmen Käufer für ihre Wohnimmobilie
auf (524.520 Euro). Frank Lösche, Spezialist für
Baufinanzierung in Hamburg, wundert das nicht: „Die
Darlehenssummen sind schon seit Jahren sehr, sehr hoch.
Und sie werden es bleiben: Selbst in hundert Jahren zieht
die Stadt mehr Menschen an, als Wohnraum zur
Verfügung steht. Auch in weniger zentralen Vierteln
werden mittlerweile irrwitzige Preise gezahlt.
Immobilienkäufer brauchen daher hohe Kreditsummen –
sofern sie nicht das Glück haben, reich zu erben.“
Nur rund die Hälfte an Fremdkapital brauchen Käufer und
Bauherren in Sachsen-Anhalt: 266.380 Euro. Unter der
300.000-Euro-Grenze liegt auch das
Durchschnittsdarlehen in Thüringen (272.700 Euro), im
Saarland (277.360 Euro), in Mecklenburg-Vorpommern
(296.530 Euro) und in Sachsen (299.090 Euro).
Bundesla
nd
2011 2020 2021 Entwickl
ung 2020
- 2021
Baden-W
ürttember
g
190.540 € 405.870 € 443.300 € +9,22%
Bayern 231.220 € 446.330 € 478.730 € +7,26%
Berlin 199.250 € 421.120 € 448.430 € +6,49%
Brandenb
urg
162.460 € 345.190 € 388.400 € +12,52%
Bremen 136.720 € 301.070 € 315.500 € +4,79%
Hamburg 244.600 € 493.540 € 524.520 € +6,28%
Hessen 222.590 € 402.670 € 426.280 € +5,86%
Mecklenb
urg-Vorpo
mmern
162.220 € 277.270 € 296.530 € +6,95%
Niedersac
hsen
178.460 € 310.640 € 334.980 € +7,84%
Nordrhein-
Westfalen
194.880 € 336.360 € 368.350 € +9,51%
Rheinland-
Pfalz
187.090 € 313.920 € 338.180 € +7,73%
Saarland 199.130 € 252.190 € 277.360 € +9,98%
Sachsen 183.130 € 279.560 € 299.090 € +6,99%
Sachsen-
Anhalt
139.210 € 244.700 € 266.380 € +8,86%
Schleswig-
Holstein
154.020 € 291.670 € 331.620 € +13,70%
Thüringen 188.900 € 257.520 € 272.700 € +5,89%
Deutschl
and
gesamt
189.890 € 356.490 € 388.220 € +8,90%
Tabelle: Durchschnittliche Darlehenshöhe bei der
Erstfinanzierungen von Immobilien in Deutschland
Hohe Kredite = riskante Kredite?
Rasant steigende Immobilienpreise, die immer höhere
Darlehenssummen nach sich ziehen: Nimmt die Gefahr
der Überschuldung zu und erhöhen sich die Risiken bei
der Kreditvergabe? Zuletzt bremste die Bafin mit höheren
Eigenkapitalanforderungen Banken bei der Vergabe von
Immobiliendarlehen. Zurecht? Michael Neumann,
Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG,
verneint dies: Er könne nicht beobachten, dass die
Institute leichtfertig Kredite vergeben. „Banken sind an
vielen Dingen interessiert – dass sie auf den
Immobilienkrediten sitzen bleiben, die sich ihre Kunden auf
Dauer nicht mehr leisten können, gehört definitiv nicht
dazu.“ Ihm zufolge prüften Kreditinstitute in Deutschland
sowohl das zu finanzierende Objekt als auch die
potenziellen Kreditnehmer ausgesprochen konservativ –
und zwar über das Vertragsende hinaus, mit einem
potenziell höheren Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
Seitens der Kunden spreche zudem die Darlehensstruktur
für eine hohe Sicherheitsorientierung: „Kreditnehmer
leisten sich lange Zinsbindungen und hohe Tilgungen.
Auch ihr nach wie vor hoher Eigenkapitaleinsatz spricht
nicht für windige und riskante Investitionen“, so Michael
Neumann weiter.
Tis für die Finanzierung in angespannten Zeiten
Dennoch gilt: Je höher die Kredite, umso mehr Umsicht ist
geboten. Und gerade in diesen Zeiten, in denen Preise
häufig nach oben verhandelt werden, ist ein kühler Kopf
gefragt. „Käufer sollten sich eine Maximalgrenze setzen,
um sich im Bierwettstreit nicht zu übernehmen“, warnt
Michael Neumann von Dr. Klein. Als maximale Monatsrate
empfiehlt er 30 bis allerhöchstens 40 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens. „Das ist ein grober Richtwert,
im Einzelfall kann sich diese Grenze verschieben.“
Ein weiterer elementarer Faktor ist zudem das
Eigenkapital. „Wer nichts einbringen kann, hat mittlerweile
schlechte Chancen auf ein Darlehen – das gilt sogar für
Finanzierungswillige mit einer guten Bonität“, beobachtet
Neumann. Weil gerade junge Leute keine Möglichkeit
haben, schon nennenswerte Beträge anzusparen, sollten
sie alle alternativen Wege ausloten. Das muss nicht immer
das Sparbuch sein – auch eine abbezahlte Immobilie der
Eltern oder Großeltern kann helfen, indem sie als
Sicherheit in die Finanzierung eingebracht wird.
Eigenheimfinanzierung:
Günstige Kredite sind noch
möglich
4

5. Die Darlehenskosten sind gegenüber dem Vorjahr deutlich
gestiegen. Das zeigt der große Zinsvergleich der Stiftung
Warentest in ihrer Zeitschrift Finanztest. Im langjährigen
Vergleich sind die aktuellen Zinsen allerdings immer noch
sehr günstig. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist
also jetzt ein guter Zeitpunkt. Wer geschickt finanziert und
Angebote vergleicht, kann 100.000 Euro und mehr sparen.
Bei 89 Banken, Kreditvermittlern, Versicherungen und
Bausparkassen hat Finanztest Anfang Februar Angebote
für vier verschiedene Finanzierungsfälle eingeholt: zwei
Volltilgerdarlehen mit 20 und 30 Jahren Laufzeit, ein
flexibles Darlehen und eine Vollfinanzierung. Die
Kreditangebote für ein und denselben Finanzierungsfall
unterscheiden sich enorm. Zum Beispiel verlangt die
teuerste Bank für das Volltilgerdarlehen mit 30 Jahren
Laufzeit 3,38 Prozent, die günstigste nur 1,43 Prozent. Für
eine Kreditsumme von 320.00 Euro sind das auf 30 Jahre
gerechnet ganze 112.540 Euro Differenz.
Bei den anderen Modellfällen liegen die Zinsunterschiede
zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter ebenfalls
bei mehreren Zehntausend Euro. Wer Preise vergleicht,
kann also viel Geld sparen. Wichtig ist, neben dem Zins
auch auf die Rahmenbedingungen zu achten. Zahlreiche
Anbieter erlauben zum Beispiel Sondertilgungen bis zu 10
Prozent der Kreditsumme im Jahr. Viele ermöglichen
zudem mindestens zweimal während der Zinsbindung die
Höhe der Rate anzupassen, ohne dafür einen Aufschlag
zu verlangen. So bleibt finanzieller Spielraum, wenn sich
die Lebensumstände ändern.
Der ausführliche Zinsvergleich für alle vier
Finanzierungsmodelle sowie Tis zur Baufinanzierung
erscheinen in der April-Ausgabe von Finanztest und unter
www.test.de/eigenheimfinanzierung. Zusätzlich steht
online ein Produktfinder mit den Darlehensbedingungen
der Baufinanzierer zur Verfügung.
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Wie fair sind die Verträge bei der
Immobilienverrentung
Wie fair sind die Verträge bei der
Immobilienverrentung und beim Teilverkauf? Verteilen
sich Chancen und Risiken angemessen auf den
bisherigen Eigentümer und den Aufkäufer? Diesen
Fragen ging ein DIA-Werkstattgespräch nach.
Wer die Tagesschau verfolgt, stößt regelmäßig in der
Primetime auf Werbespots für den Teilverkauf oder die
Verrentung von Immobilien. Die Anbieter solcher Modelle
preisen die Vorteile für ältere Hauseigentümer, die auf
diese Weise immobiles Vermögen in finanzielle Liquidität
verwandeln können.
Problematische Facetten dagegen blendet solche
Werbung erwartungsgemäß aus. So sind nach
Beobachtung von Günther Strehle, Immobilien-
Verkaufsleiter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit
langjähriger Praxiserfahrung, die Berechnung der Renten
und die Gestaltung der Verträge häufig intransparent für
die Immobilieneigentümer. „Dem Kunden wird ein Betrag
genannt. Eine Vergleichbarkeit besteht nicht. Es gibt viele
verschiedene Modelle. Jeder Anbieter rechnet anders. Alle
geben vor, ein Problem älterer Menschen zu lösen, aber je
nach Geschäftsgebaren sind die Konditionen sehr
unterschiedlich, aber nie für den Eigentümer
durchschaubar“, bringt es Immobilien-Verkaufsleiter
Strehle zu Anfang des Werkstattgesprächs auf einen
Nenner.
Energetische Modernisierung
unzureichend einkalkuliert
Diese Intransparenz wird sich seiner Meinung nach in den
kommenden Jahren noch verstärken. Anlass dafür sind die
Anstrengungen der Ampelkoalition zur
Klimatransformation. So sind ab 2025 nur noch neue
Heizungen erlaubt, die mit mindestens 65 Prozent
regenerativer Energie betrieben werden. Das erhöht die
Kosten für den Ersatz einer Heizung extrem. Stellt sich die
Frage, inwieweit diese Kosten in den Kalkulationen der
Anbieter von Immobilienverrentungen und der Teilkäufer
schon enthalten sind. Strehles Antwort fällt abwägend aus.
Eigentlich solle das so sein. „Für jede Verrentung und für
jeden Teilverkauf wird ein Gutachten erstellt. Das
5

6. berücksichtigt sofort notwendige Renovierungen mit einem
Abzug. Außerdem fließen die Laufzeiten der einzelnen
Bauteile, also zum Beispiel Heizung, Fenster und Dach,
ins Gutachten ein. Alles zusammen spiegelt den Wert der
Immobilie wider.“ Künftige Instandhaltungs- und
Sanierungskosten würden also durchaus einbezogen, aber
seiner Auffassung nach längst noch nicht in
ausreichendem Maße, insbesondere was den Aspekt der
energetischen Modernisierung betrifft.
Barrierefreiheit gehört auch auf die
Agenda
“Es ist eine tiefergehende energetische Betrachtung
erforderlich. Ebenso steht die Frage nach der
Barrierefreiheit. Ohne Beantwortung dieser Frage dürfte
ein älteres Reihenmittelhaus eines 75-Jährigen eigentlich
nicht verrentet werden. Es ist doch jetzt schon abzusehen,
dass der Eigentümer irgendwann nicht mehr die Tree
raufkommt.“ Außerdem sei bei längeren Laufzeiten der
Ersatz der Heizung so sicher wie das Amen in der Kirche,
ebenso die Erneuerung des Dachs oder der Fenster.
Dabei lässt sich auch annehmen, dass dieser Ersatz zu
anderen Bedingungen als heute stattfinden muss. Günther
Strehle verweist zum Beispiel auf den aktuellen Anstieg
der Handwerkerkosten, der für viele überraschend stark
ausfällt.
Wer trägt die Kosten?
Bleibt die Frage, wie werden diese Kosten zwischen
bisherigem Eigentümer und Aufkäufer der Immobilie
verteilt? „Bei dem Leibrentenmodell übernehmen die
meisten Anbieter die Instandhaltung. Aber schon da stellt
sich die Frage, was ist Instandhaltung und wie wird sie
ausgeführt? Erfolgt nur das Nötigste, um das Gebäude
bewohnbar zu halten und es später zu verkaufen? Es
bleibt eine schwierige Kalkulation. Beim Teilkauf werden
die Instandhaltungskosten und selbst eine wertsteigernde
Sanierung sehr oft auf den ursprünglichen Eigentümer
abgewälzt“. Beim Nießbrauch wird auf das
Nießbrauchrecht verwiesen, wonach erhaltende
Maßnahmen Sache des Nießbrauchberechtigten ist,
beschreibt er die Situation. Das Brisante an einer solchen
Kostenverteilung: Der Teilkäufer partizipiert von der
Wertsteigerung in gleicher Weise, obwohl er sich am
Aufwand dafür gar nicht beteiligt, ebenso ist es beim
Nießbrauch.
Anlehnung ans Mietrecht genügt nicht
Immobilien-Verkaufsleiter Strehle gibt aber noch etwas
anderes zu bedenken: Je mehr die Risiken für künftigen
Aufwand, zum Beispiel für eine energetische Sanierung, in
die Kalkulationen der Anbieter eingehen, desto geringer
fällt die Rente oder der Kaufpreis für die bisherigen
Eigentümer aus. Derart Sicherheit habe seinen Preis.
Daher plädiert er für zwei Dinge. Zum einen sollte der
Vertrag klar abgrenzen, was Instandhaltung,
Modernisierung oder allgemeine Pflege
(Schönheitsreparaturen und Außenanlagen) ist. „Dabei
genügt die Anlehnung ans Mietrecht, wie es derzeit
geschieht, nicht. Sondern es braucht eine Definition der
großen Bausteine – Fenster, Heizung, Türen, Dach und
Fassade – und eine klare Festlegung, wer was davon
übernimmt und in welchem Umfang. Das macht es
transparent und kalkulierbar für beide Seiten.“
Einheitliche Standards in der
Beratung geboten
Allerdings sei eine generelle und pauschale Übertragung
aller anfallenden Aufwände auf die Verrenter auch nicht
ratsam. Bei der Stiftung Liebenau zum Beispiel, mit der er
schon länger kooperiert, kann der bisherige Eigentümer
wählen, ob er sich selbst um die Renovierung kümmert
oder ob die Stiftung dies übernimmt. Er führt ein Beispiel
aus der jüngeren Vergangenheit an: Ein sechs Jahres
altes Haus eines 80-Jährigen. „In diesem Fall wäre es
doch unsinnig, die Instandhaltung an die Stiftung zu
übertragen, die dafür pauschale Abschläge bei der
Verrentung vornimmt.“ Ganz anders sei die Situation bei
einem 30 Jahre alten Haus, an dem lange nichts gemacht
worden ist.
Zum anderen plädiert er für einheitliche Standards, vor
allem in der Beratung der Eigentümer. Seiner Meinung
nach ist es dringend geboten, gesetzlich ein
Beratungsprotokoll vorzuschreiben. Diese Forderung ist
mehr als berechtigt. Herrscht derzeit doch eine skurril
anmutende Situation: Für den Abschluss eines
Fondssparplans, in den monatlich 50 Euro eingezahlt
werden, ist ein Beratungsprotokoll erforderlich, für die
Verrentung einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro
dagegen nicht.
Rückkauf ist de facto unmöglich
„Die Kunden, die für die Verrentung in Frage kommen,
gehören zu einer besonders schützenswerten Grue. Das
hat bislang niemand so richtig wahrgenommen“,
begründet Strehle seine Forderung. Es ist aber
keineswegs die einzige Erwartung an den Gesetzgeber.
Seiner Meinung nach sollte dieser auch
Mindestvoraussetzungen für die Leistungsfähigkeit der
Anbieter vorschreiben. „Was passiert denn, wenn ein
solcher Anbieter in die Insolvenz gerät? Es gibt keine
Rückabwicklungsmöglichkeit. Keiner kann sein Haus
zurückkaufen.“ Die ehemaligen Eigentümer seien zwar
rechtlich gut abgesichert. Aber im Falle einer Insolvenz
entstehe immer eine Übergangsphase, die mit großer
Wahrscheinlichkeit zu Ausfällen bei den Rentenzahlungen
führt, obwohl die Ansprüche im Grundbuch gut abgesichert
sind.
Mindestwerte für Verrentung werden
ansteigen
Auf einen weiteren Aspekt macht er im Werkstattgespräch
aufmerksam. „Mit den neuen Vorschriften für die
energetische Sanierung wird die Verrentung in vielen
Fällen weniger interessant werden. Damit scheiden
besonders ältere Immobilien mit geringen oder keinen
Modernisierungsgraden für die Verrentung aus oder es
kommen Renten auf den Tisch, die sich eigentlich für
beiden Seiten nicht mehr lohnen. Die Mindestwerte für
6

7. eine Verrentung werden ansteigen. Derzeit liegen sie etwa
bei 200.000 Euro und einem Alter von 70 Jahren, mitunter
auch ab 65. Bei beiden Größen rechne ich mit einem
Anstieg.“ Als künftige Untergrenze für den Immobilienwert
sieht er mindestens 300.000 Euro, bei geringer oder lange
Zeit ausgebliebener Modernisierung noch deutlich mehr.
Auch ein Mindestalter von 65 Jahren sei unter den neuen
Bedingungen wohl kaum noch zu halten.
Hinzu komme noch die derzeitige Überhitzung des
Immobilienmarktes. Das müsse der Gutachter auch
berücksichtigen und Marktanpassungsfaktoren
einrechnen. Sein Fazit: Die Ergebnisse für die
Immobilieneigentümer fallen künftig magerer aus. Umso
wichtiger seien Instrumente, die zu fairen Vereinbarungen
führen. Checklisten, mit denen alle Faktoren abgeglichen
werden können, die Einhaltung von Mindeststandards in
der Beratung und Kalkulation sowie das schon erwähnte
Beratungsprotokoll.
Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge GmbH
Vonovia: „Nicht die Lösung,
sondern Teil des Problems!“
„Nicht die Lösung, sondern Teil des Problems!“ .
Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia
veröffentlicht das Geschäftsergebnis 2021. Die
Gewinne sprudeln weiter. Die Kosten zahlen die
Mieter.
Seit Jahren präsentiert der Wohnungskonzern Vonovia bei
der Vorstellung der Geschäftsberichte glänzende Zahlen.
So auch heute anlässlich der Bilanz für Jahr 2021. „Nach
wie vor zahlen die Mieterinnen und Mieter die immensen
Gewinne und Dividenden“, ärgert sich Hans-Jochem
Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW.
Der Wohnungskonzern gab heute bekannt, im Jahr 2021
einen operativen Gewinn (FFO) von rund 1,672 Milliarden
EUR erzielt zu haben. Die durchschnittliche Miete wurde
um 3,8 % gesteigert. Einschränkungen aufgrund der
Corona-Pandemie habe es, wie auch im letzten Jahr,
kaum gegeben. Dort wo es möglich war, wurden die
Mieten noch stärker angehoben: So ist dem
Geschäftsbericht zu entnehmen, dass die Mieten in Berlin
mehr als 8 % stiegen und auch in Teilen des Ruhrgebiets
mehr als 4 % Steigerung zu verbuchen war.
Es könne nicht sein, so Witzke, dass den Aktionären des
Wohnungskonzerns die Dividende quasi garantiert werde,
während Mieterinnen und Mieter mit immer weniger
bezahlbaren Mieten zu kämpfen haben. Die Vonovia plane
eine auf 1,66 €/Aktie erneut gesteigerte
Dividendenausschüttung. „Dies zeigt, dass wir deutlichere
Einschränkungen des Geschäftsmodells brauchen.
Wohnen ist ein Bereich der Daseinsvorsorge. Das muss
Priorität haben“, bekräftigt Hans-Jochem Witzke seine
klare Haltung.
Nach wie vor klagen Mieterinnen und Mieter der Vonovia
über Probleme bei Modernisierungen. Zu hohe
Mieterhöhungen, aber auch Probleme mit
Betriebskostenabrechnungen und Mängeln stehen auf der
Tagesordnung der Mietervereine. Die Selbstdarstellung
des Unternehmens als sozialer, ökologischer und
verantwortungsbewusster Vermieter wird daher als reines
Marketing bewertet.
Das Geschäftsmodell der Vonovia wird aus vielerlei
Richtung kritisiert. So rufen mehrere Verbände und
Mieterinitiativen für den 23. April 2022 im Vorfeld der
Vonovia-Hauptversammlung zu einer Demonstration auf
und das Bündnis „Mietensto“, das auch vom Deutschen
Mieterbund mitgetragen wird, möchte an diesem
Wochenende in Bochum einen bundesweiten „Mietensto-
Gipfel“ veranstalten. In einer aktuellen Untersuchung von
Online-Bewertungen wurde Vonovia als unbeliebtester
Vermieter Deutschlands identifiziert.
Quelle: Deutscher Mieterbund NRW e.V.
Hohe Immobilienpreise,
steigende Zinsen: Wird es jetzt
kritisch?
Die Preise für Wohnimmobilien steigen laut
Statistischem Bundesamt im Rekordtempo, Miet- und
Kaufpreise klaffen immer weiter auseinander und nicht
zuletzt die Bundesbank attestiert dem
7

8. Immobilienmarkt eine deutliche Überbewertung.
Zurzeit steigen nun auch die Zinsen. Rückt die Gefahr
einer Preisblase jetzt näher? Michael Neumann,
Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG,
kommentiert die aktuelle Situation und die
Perspektiven. Eine Immobilienblase platzt, wenn die
Häuser und Wohnungen plötzlich dramatisch an Wert
verlieren, zu wenig Nachfrage einem viel zu großen
Angebot gegenübersteht oder Eigentümer sich
flächendeckend ihre Immobilie nicht mehr leisten können.
Gründe dafür kann es mehrere geben – zum Beispiel
derart überteuerte Preise, dass sich niemand mehr darauf
einlässt oder zu großzügig gewährte Kredite, die nicht
mehr bedient werden können.Preise zum Teil
übertrieben Mindestens in Ballungsgebieten ist ein sehr
schneller und sehr deutlicher Anstieg der Immobilienpreise
zu beobachten: Hier stiegen sie zuletzt jährlich um
zweistellige Prozentsätze. „In vielen großstädtischen
Lagen und bei immer mehr Bauprojekten lässt sich von
Übertreibungen – oder auch aufgeblähten Preisen –
sprechen“, meint Michael Neumann von Dr. Klein. Dazu
kommt, dass perspektivisch steigende Zinsen ebenfalls die
Kosten erhöhen. „Ja, der Kauf einer eigenen Immobilie
wird teurer“, so Neumann. „Aber nicht in dem Maße, dass
die Nachfrage flächendeckend einbricht.“ Mindestens in
Metropolregionen rechnet der Experte mit weiterhin
steigenden Kauf- und Baupreisen, wenn auch mit
gedrosseltem Tempo. In ländlichen Gegenden dagegen
könnten Immobilienpreise stagnieren oder in einzelnen
Regionen auch zurückgehen – nicht zuletzt, weil die Höhe
der Energiekosten für Pendler an Relevanz
gewinnt.Ausfallrisiko von Immobilienkrediten Das
extrem niedrige Zinsniveau der letzten Jahre hat den
Immobilienboom noch einmal angefacht: Viele haben die
günstigen Konditionen genutzt, um sich ihren Wunsch vom
Eigenheim zu erfüllen. Einer neuen Regelung der
Bankenaufsicht Bafin zufolge müssen Kreditinstitute mehr
Eigenkapital für ihre Baufinanzierungsdarlehen vorhalten
und auch die hohen Inflationssausichten tragen zur
Verteuerung von Zinskonditionen bei. Können sich
diejenigen, die ihre Immobilie zu niedrigen Zinssätzen
finanziert haben, die Anschlusskredite noch leisten – oder
drohen Kreditausfälle? „Nein“, ist Michael Neumann von
Dr. Klein überzeugt. „Denn dazu gehört, dass die Banken
ihre Kredite leichtfertig vergeben. Und das sehen wir ganz
und gar nicht. Banken vergeben keine Darlehen an Käufer
mit geringer Bonität und wenig Eigenkapital, sondern sie
prüfen äußerst konservativ.“ Zudem betrachteten
Kreditinstitute nicht nur den Zeitraum der Zinsbindung,
sondern achteten darauf, dass das Darlehen über die
gesamte Laufzeit auch vollständig zurückgezahlt werden
kann. Eine Situation wie 2008 in den USA ist also nicht zu
erwarten – dort wurden in großem Stil auch Summen über
den Kaufpreis hinaus finanziert, ohne dass entsprechende
Sicherheiten vorhanden waren.Steigende Zinsen
könnten den Markt entspannen Immer höhere
Gesamtkosten führen dazu, dass der Erwerb von
Wohneigentum schwieriger wird – besonders für Leute
ohne nennenswertes Eigenkapital. Für Privatpersonen
bleiben Immobilien dennoch beliebt, unter anderem als
Altersvorsorge. Anders sieht es bei Kapitalanlegern aus:
„Bei signifikanten Zinsanstiegen werden sich einige
Investoren, die vor allem die Rendite im Fokus haben,
umorientieren“, so Michael Neumann. „Denn wenn es
Anlagealternativen gibt, die eine bessere Rendite
versprechen, nimmt die Attraktivität der Anlageklasse
Immobilie ab.“ Die Folge wäre eine geringere Nachfrage
und damit eine Entspannung der Marktlage. Zum anderen
könnten vermehrt Immobilien aus den Anlagebeständen
auf den Markt kommen, wenn sie nicht mehr
renditeträchtig sind. Auch dies hätte zur Folge, dass sich
das Angebot vermehrt und der Druck auf Kaufpreise etwas
nachlässt. Droht also ein Preisrutsch? Michael Neumann
von Dr. Klein sieht keinen Grund zur Sorge: „Eine abrupte
Veränderung wird es nicht geben – weder auf der Zins-
noch auf der Angebotsseite“, vermutet er. Wer seine
Investitionen umschichtet, braucht dafür Zeit – eine
Immobilie ist nicht von heute auf morgen zu verkaufen.
Auch sind keine abrupten Zinssprünge zu erwarten. „Ich
sehe einfach keinen drohenden Knall und kein „Platzen“,
sondern allenfalls Luft, die aus der dynamischen
Preisentwicklung entweichen könnte“, so Michael
Neumann.Folgen fallender Preise für EigennutzerWenn
die Preise doch nachgeben – besteht Grund zur Sorge für
Eigentümer, die die Immobilie noch abbezahlen?
„Selbstnutzer sind erst einmal gar nicht von
Preisänderungen betroffen“, meint Michael Neumann. „Ob
der Preis auf dem Papier gestiegen ist oder gesunken ist,
ist für sie zweitrangig. Sie müssen die Rate bedienen, die
jeden Monat gleich ist – unabhängig von der aktuellen
Wertentwicklung“. Erst wenn die Immobilie kurzfristig
verkauft werden muss, zum Beispiel durch Scheidung oder
Tod in der Familie, mache sich ein etwaiger Preisrückgang
bemerkbar.
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