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INVESTMENTMARKTBERICHT STUTTGART
2013/2014
INHALT.
Investmentmarkt Stuttgart	

3

Transaktionsvolumen/Renditeüberblick	4
Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen	5
Fazit & Prognose	

6

Ansprechpartner	7
2
3

INVESTMENTMARKT STUTTGART.
Mit einem Transaktionsvolumen von etwas über einer Milli-

Investmentmarkt. Auf der Käuferseite lag der Anteil bei

arde Euro im Jahr 2013 konnte der Stuttgarter Investment-

etwa 23 Prozent, auf der Verkäuferseite bei rund 38 Pro-

markt das Niveau des starken Vorjahres erwartungsgemäß

zent. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren wurden

nicht erreichen. 2012 belief sich das Transaktionsvolumen

ausländische Akteure wieder verstärkt wahrgenommen.

auf 1,6 Milliarden Euro. Dabei wurde die Veräußerung des
Wohnportfolios LBBW Immobilien an Patrizia Immobilien

Bei den Käufergruppen waren Immobilienfonds mit rund

berücksichtigt. Diese Transaktion ausgeklammert, wurde

44 Prozent am Transaktionsvolumen am dominantesten,

2012 ein Gesamtumsatz von 1,2 Milliarden Euro erzielt.

gefolgt von REITs und Versicherungen/Pensionskassen mit

Somit hat sich das Transaktionsvolumen 2013 um 200 Mil-

einem Anteil von jeweils etwa 13 Prozent.

lionen Euro beziehungsweise 16,7 Prozent im Vergleich
zum Vorjahr verringert. In den Jahren 2008 bis 2011 war

Auf der Verkäuferseite waren Entwickler mit einem Anteil

es mit ­eweils etwa 500 Millionen Euro deutlich geringer,
j

von etwa 30 Prozent am Transaktionsvolumen die aktivste

2009 wurden sogar nur 320 Millionen Euro erzielt.

Gruppe, dicht gefolgt von Immobilienfonds mit einem
Anteil von 26 Prozent sowie von Non Properties und

Etwa 70 Transaktionen wurden 2013 auf dem Investment-

Banken/Verwertungen mit zirka elf beziehungsweise zehn

markt Stuttgart getätigt, wobei rund 55 Prozent davon im

Prozent.

einstelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Der Fokus
der Investoren lag 2013 mit rund 50 Prozent am Transak-

Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden

tionsvolumen auf der Nutzungsart Geschäftshäuser. Dieser

2013 Faktoren von etwa 19 aufgerufen. Das entspricht

hohe Anteil geht vor allem auf die Übernahme des Bülow

e
­ iner Bruttoanfangsrendite von zirka 5,25 Prozent. Für

Carrés durch die Union Investment zurück. Die Nutzungs-

G
­ eschäftshäuser in 1-a-Lage konnten im vergangenen

art Büro folgte mit einem Anteil von etwa 27 Prozent am

Jahr Faktoren bis zu 22 erzielt werden (4,6 Prozent Brutto­­

Transaktionsvolumen. Auf Grundstücke und Projektent-

anfangsrendite). Die Spanne der Faktoren für langfristig

wicklungen entfielen rund neun Prozent des Jahresvolu-

vollvermietete Büroobjekte in Cityrand- beziehungsweise

mens, auf Hotels etwa sieben Prozent.

peripheren Lagen reichte von 13,25 bis 16,0 (rund 6,25 bis
7,5 Prozent Bruttoanfangsrendite). Für Fachmarktzentren

Die ausländischen Marktteilnehmer hatten 2013 einen sehr

wurden Faktoren zwischen 11,75 und 13,25 bezahlt (etwa

hohen Anteil an der Transaktionstätigkeit auf dem Stuttgarter

7,5 bis 8,5 Prozent Bruttoanfangsrendite).
TRANSAKTIONSVOLUMEN/RENDITEÜBERBLICK.

2008

2009

* inklusive Leinfelden-Echterdingen

2010

** inklusive Wohnportfolio LBBW

0,50

0,32

0,50

0,54

1,00

1,20/ 1,60**

TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN EURO

2011

2012

2013

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

SPITZENRENDITEN* FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN %

7,5

7,5

7,5

7,5

5,5

5,5

5,5

5,5

5,0

5,0

7,5

7,5

5,0

5,25

5,25

Fachmarktzentren

4,6

2008

* Bruttoanfangsrendite

2009

2010

4,6

Büroobjekte
Geschäfts­4,6 häuser

2011

2012

2013

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
4
5

NUTZUNGSARTEN/KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN.
VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %*

Geschäftshäuser

1%

Sonstige

50 %
6 %

Wohnen

7 %
Hotel

27 %

VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN %*

9 %
Büro
Grundstücke/
Development

Immobilienfonds

2 %
44 %

13 %

REITs

VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN %*

4 %

8 %
Versicherungen,
Pensionskassen

2 %

Privat

Bestandshalter

8 %

Entwickler

30 %

Sonstige

4 %

13 %

Entwickler

Immobilienfonds

4 %

Non Properties

Semi-institutionelle
Investoren

Privat

26 %
4 %

Sonstige

8 %
11 %
Non Properties

Banken, Verwertungen

10 %

9 %

Bestandshalter

Versicherungen,
Pensionskassen

* ohne Betrachtung Wohnportfolio LBBW
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & ­ EIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
G
FAZIT & PROGNOSE.
Trotz des geringeren Umsatzes gegenüber 2012 wurde das

vergleichsweise geringen Volatilität des Immobilien­

für 2013 prognostizierte Transaktionsvolumen übertroffen,

marktes, zum anderen weil er eine attraktive Wirtschafts-

da einige unerwartete Transaktionen im höheren zwei­

region darstellt. Durch das geringe Angebot an Core-­

stelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Im Gegen-

Immobilien ist davon auszugehen, dass weiterhin

satz zu den vergangenen Jahren agierten ausländische

verstärkt Core-plus- und Value-added-Produkte nach­

Marktteilnehmer zuletzt wieder verstärkt auf dem Stutt-

gefragt werden.

garter Investmentmarkt, sowohl auf Verkäufer- als auch
auf Käuferseite.

Unter diesen Voraussetzungen erwarten wir für das Jahr
2014 eine stabile Transaktionstätigkeit und rechnen auf-

Der Standort Stuttgart wird sich auch zukünftig als In-

grund der sinkenden Angebotslage für 2014 mit ­ inem
e

vestitionsstandort empfehlen – zum einen aufgrund der

Transaktionsvolumen zwischen 600 und 800 Millionen Euro.
6
7

IHRE ANSPRECHPARTNER.
Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise und äußerste
Vertraulichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung und unser Know-how,
wenn es um Ihre gewerblichen Immobilien geht. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf
oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-300 oder Telefax 0711/2148-290.
Informationen im Internet: www.ellwanger-geiger.de/investment

Björn Holzwarth

Simone Wiedmann

Michael Linden

Leiter gewerbliche Immobilien

Research, Beraterin Investment

Berater Investment

Telefon 0711/2148-192

Telefon 0711/2148-375

Telefon 0711/2148-205

Bjoern.Holzwarth@ellwanger-geiger.de

Simone.Wiedmann@ellwanger-geiger.de

Michael.Linden@ellwanger-geiger.de

Tobias Schneider

Stefan Knödler

Berater Investment

Berater Investment

Telefon 0711/2148-105

Telefon 0711/2148-196

Tobias.Schneider@ellwanger-geiger.de

Stefan.Knoedler@ellwanger-geiger.de

AB SOFORT: BUNDESWEIT VERTRETEN
MIT GERMAN PROPERTY PARTNERS.
German Property Partners ist das

Mit GPP ­ ewährleisten wir die
g

neue nationale Immobilien-Netz-

p f
­ ro­essionelle Betreuung von Real-

werk von ELLWANGER & GEIGER,

Estate-Kunden an allen relevanten

Grossmann & Berger sowie ANTEON.

Immobilien­ tandorten in Deutschland.
s

www.germanpropertypartners.de

HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch­ eführten Ein­ chätzungen kann keine ­ aftung
­
g
s
H
übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Real Estate
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Telefon 0711/2148-300, Telefax 0711/2148-290
www.ellwanger-geiger.de/investment
Amtsgericht Stuttgart, HRA 738, persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli

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Ellwanger & Geiger Real Estate: INVESTMENTMARKTBERICHT STUTTGART 2013/2014

  • 3. 2 3 INVESTMENTMARKT STUTTGART. Mit einem Transaktionsvolumen von etwas über einer Milli- Investmentmarkt. Auf der Käuferseite lag der Anteil bei arde Euro im Jahr 2013 konnte der Stuttgarter Investment- etwa 23 Prozent, auf der Verkäuferseite bei rund 38 Pro- markt das Niveau des starken Vorjahres erwartungsgemäß zent. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren wurden nicht erreichen. 2012 belief sich das Transaktionsvolumen ausländische Akteure wieder verstärkt wahrgenommen. auf 1,6 Milliarden Euro. Dabei wurde die Veräußerung des Wohnportfolios LBBW Immobilien an Patrizia Immobilien Bei den Käufergruppen waren Immobilienfonds mit rund berücksichtigt. Diese Transaktion ausgeklammert, wurde 44 Prozent am Transaktionsvolumen am dominantesten, 2012 ein Gesamtumsatz von 1,2 Milliarden Euro erzielt. gefolgt von REITs und Versicherungen/Pensionskassen mit Somit hat sich das Transaktionsvolumen 2013 um 200 Mil- einem Anteil von jeweils etwa 13 Prozent. lionen Euro beziehungsweise 16,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verringert. In den Jahren 2008 bis 2011 war Auf der Verkäuferseite waren Entwickler mit einem Anteil es mit ­eweils etwa 500 Millionen Euro deutlich geringer, j von etwa 30 Prozent am Transaktionsvolumen die aktivste 2009 wurden sogar nur 320 Millionen Euro erzielt. Gruppe, dicht gefolgt von Immobilienfonds mit einem Anteil von 26 Prozent sowie von Non Properties und Etwa 70 Transaktionen wurden 2013 auf dem Investment- Banken/Verwertungen mit zirka elf beziehungsweise zehn markt Stuttgart getätigt, wobei rund 55 Prozent davon im Prozent. einstelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Der Fokus der Investoren lag 2013 mit rund 50 Prozent am Transak- Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden tionsvolumen auf der Nutzungsart Geschäftshäuser. Dieser 2013 Faktoren von etwa 19 aufgerufen. Das entspricht hohe Anteil geht vor allem auf die Übernahme des Bülow e ­ iner Bruttoanfangsrendite von zirka 5,25 Prozent. Für Carrés durch die Union Investment zurück. Die Nutzungs- G ­ eschäftshäuser in 1-a-Lage konnten im vergangenen art Büro folgte mit einem Anteil von etwa 27 Prozent am Jahr Faktoren bis zu 22 erzielt werden (4,6 Prozent Brutto­­ Transaktionsvolumen. Auf Grundstücke und Projektent- anfangsrendite). Die Spanne der Faktoren für langfristig wicklungen entfielen rund neun Prozent des Jahresvolu- vollvermietete Büroobjekte in Cityrand- beziehungsweise mens, auf Hotels etwa sieben Prozent. peripheren Lagen reichte von 13,25 bis 16,0 (rund 6,25 bis 7,5 Prozent Bruttoanfangsrendite). Für Fachmarktzentren Die ausländischen Marktteilnehmer hatten 2013 einen sehr wurden Faktoren zwischen 11,75 und 13,25 bezahlt (etwa hohen Anteil an der Transaktionstätigkeit auf dem Stuttgarter 7,5 bis 8,5 Prozent Bruttoanfangsrendite).
  • 4. TRANSAKTIONSVOLUMEN/RENDITEÜBERBLICK. 2008 2009 * inklusive Leinfelden-Echterdingen 2010 ** inklusive Wohnportfolio LBBW 0,50 0,32 0,50 0,54 1,00 1,20/ 1,60** TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN EURO 2011 2012 2013 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013 SPITZENRENDITEN* FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN % 7,5 7,5 7,5 7,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,0 5,0 7,5 7,5 5,0 5,25 5,25 Fachmarktzentren 4,6 2008 * Bruttoanfangsrendite 2009 2010 4,6 Büroobjekte Geschäfts­4,6 häuser 2011 2012 2013 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
  • 5. 4 5 NUTZUNGSARTEN/KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN. VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %* Geschäftshäuser 1% Sonstige 50 % 6 % Wohnen 7 % Hotel 27 % VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN %* 9 % Büro Grundstücke/ Development Immobilienfonds 2 % 44 % 13 % REITs VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN %* 4 % 8 % Versicherungen, Pensionskassen 2 % Privat Bestandshalter 8 % Entwickler 30 % Sonstige 4 % 13 % Entwickler Immobilienfonds 4 % Non Properties Semi-institutionelle Investoren Privat 26 % 4 % Sonstige 8 % 11 % Non Properties Banken, Verwertungen 10 % 9 % Bestandshalter Versicherungen, Pensionskassen * ohne Betrachtung Wohnportfolio LBBW Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & ­ EIGER KG ©, Stand: 31.12.2013 G
  • 6. FAZIT & PROGNOSE. Trotz des geringeren Umsatzes gegenüber 2012 wurde das vergleichsweise geringen Volatilität des Immobilien­ für 2013 prognostizierte Transaktionsvolumen übertroffen, marktes, zum anderen weil er eine attraktive Wirtschafts- da einige unerwartete Transaktionen im höheren zwei­ region darstellt. Durch das geringe Angebot an Core-­ stelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Im Gegen- Immobilien ist davon auszugehen, dass weiterhin satz zu den vergangenen Jahren agierten ausländische verstärkt Core-plus- und Value-added-Produkte nach­ Marktteilnehmer zuletzt wieder verstärkt auf dem Stutt- gefragt werden. garter Investmentmarkt, sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite. Unter diesen Voraussetzungen erwarten wir für das Jahr 2014 eine stabile Transaktionstätigkeit und rechnen auf- Der Standort Stuttgart wird sich auch zukünftig als In- grund der sinkenden Angebotslage für 2014 mit ­ inem e vestitionsstandort empfehlen – zum einen aufgrund der Transaktionsvolumen zwischen 600 und 800 Millionen Euro.
  • 7. 6 7 IHRE ANSPRECHPARTNER. Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise und äußerste Vertraulichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung und unser Know-how, wenn es um Ihre gewerblichen Immobilien geht. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-300 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.ellwanger-geiger.de/investment Björn Holzwarth Simone Wiedmann Michael Linden Leiter gewerbliche Immobilien Research, Beraterin Investment Berater Investment Telefon 0711/2148-192 Telefon 0711/2148-375 Telefon 0711/2148-205 Bjoern.Holzwarth@ellwanger-geiger.de Simone.Wiedmann@ellwanger-geiger.de Michael.Linden@ellwanger-geiger.de Tobias Schneider Stefan Knödler Berater Investment Berater Investment Telefon 0711/2148-105 Telefon 0711/2148-196 Tobias.Schneider@ellwanger-geiger.de Stefan.Knoedler@ellwanger-geiger.de AB SOFORT: BUNDESWEIT VERTRETEN MIT GERMAN PROPERTY PARTNERS. German Property Partners ist das Mit GPP ­ ewährleisten wir die g neue nationale Immobilien-Netz- p f ­ ro­essionelle Betreuung von Real- werk von ELLWANGER & GEIGER, Estate-Kunden an allen relevanten Grossmann & Berger sowie ANTEON. Immobilien­ tandorten in Deutschland. s www.germanpropertypartners.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch­ eführten Ein­ chätzungen kann keine ­ aftung ­ g s H übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.
  • 8. BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Real Estate Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart Telefon 0711/2148-300, Telefax 0711/2148-290 www.ellwanger-geiger.de/investment Amtsgericht Stuttgart, HRA 738, persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli