Am 16.04.2013 hielt ImmoNomade Philipp Kaufmann auf der confare Veranstaltung Best[and]immo das Impulsreferat zur Nachhaltigkeit. Der Bestand ist die große Herausforderung und darin liegt auch die zentrale Chance der Bau- und Immobilienbranche auf dem Weg zum Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit. Der Bestand braucht andere Instrumente und Kaufmann stellte erstmals das Konzept der Lebenszyklusrendite vor. Mehr auf www.ogni.at und mehr zum Vortragenden auf www.philipp-kaufmann.at

1. Nachhaltigkeit
bei Bestandsimmobilien
Philipp Kaufmann
Juni 2009

2. VISIONEN
OHNE UMSETZUNG
BLEIBEN GETRÄUMT
Philipp Kaufmann

3. 3P.zum.Glück

4. Werden wir ankommen?
3P.zum.Glück

5. Goldene Zeiten
3P.zum.Glück

6. Aktueller Stand
• Branche der Brüche: vor allem
zwischen Bauen und
Bewirtschaften / Nutzen
• Sequentielles Vorgehen und
zünftisches Denken
3P.zum.Glück

7. Perspektivenwechsel ist gefragt
3P.zum.Glück

10. 3P.zum.Glück

11. 3P.zum.Glück

12. 3P.zum.Glück

13. Technologien und Wissen
Energieautarker
Energiesparhaus Passivhaus Gebäudecluster
Niedrigenergiehaus Nullenergiehaus
Phase II Phase III
1980 1990 2000 2010 2020+
Prozesse
Wärme- Solartechnik am
dämmung, Supereffiziente Gebäude, PV, Speicher für
Solarthermie, Verglasung, Wind, Umwelt- erneuerbare
Heizung mit Wärme aus wärme, Fernkälte, Vernetzung,
Erneuerbaren, Abluft, … LCA, LCC, Bau- Automatisierung,
… biologie, … Smart Cities, …
3P.zum.Glück

14. 3P.zum.Glück

15. • 50% Ressourcen
• 40% Energieverbrauches
• 30% Emissionen
• 30% der Krankheiten
3P.zum.Glück

16. 3P.zum.Glück

17. 3P.zum.Glück

18. 3P.zum.Glück

19. NOCH ZU ÜBERARBEITEN
3P.zum.Glück

20. Unser Selbstverständnis
3P.zum.Glück

21. Strategie der ÖGNI
Produkt Prozess Person
Strategie Die Immobilie sowie Unternehmen – Kompetenz der
die Baustoffe ethisches Handeln Personen
Instrumente Gebäude- Unternehmens- Personen-
zertifizierung mit zertifizierung, Kodex, zertifizierung,
Leitfäden, Empfehlungen Ausbildung und
Empfehlungen Weiterbildung
Umsetzung DGNB Zertifikat, ICG (Kooperation CSP – Experten der
BlueCARD, mit ZIA) Nachhaltigkeit
Kooperation mit
klima:aktiv
3P.zum.Glück

22. Professionalität
Transparenz
Integrität
Fairness

23. Die Systematik des ethischen Handelns
3P.zum.Glück

24. Was uns bewegen wird…
Abwicklungsmodelle
Nutzerverhalten
3P.zum.Glück

25. Ein Blick in die Zukunft
Veränderungen hin zu:
• Bestellqualität und Verantwortung
• Vollkostenbetrachtung
• Messbare Qualitäten
3P.zum.Glück

26. Nachhaltige Immobilien
Blue Buildings
Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es,
umweltschonende, Ressourcen sparende sowie wirtschaftliche und soziale
Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und die
Leistungsfähigkeit der Nutzer respektieren.
ÖGNI beschäftigt sich mit allen Immobilienarten, der Stadt- und
Regionalentwicklung sowie mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbundenen
Bereichen, wie Finanzierung, Immobilienbewertung bzw. Baustoffen.
3P.zum.Glück

27. Bedeutung des Energieausweises
50
45 43,2
40
35
sehr wichtig
30
26,4 wichtig
25 wenig wichtig
18,4 unwichtig
20
k.A.
15
10,4
10
5
1,6
0
Quelle: Oberhuber / Schuster / Kaufmann, FGW 2010
3P.zum.Glück

28. Lohnt sich Energieeffizienz?
100%
90%
80%
70%
60%
50% Energieeffizienz
40%
Betriebskosten
30%
Miete
20%
10%
0%
Variante A Variante B
3P.zum.Glück

29. Energieeffizienz lohnt sich nicht!
ImmoMarktEffizienz-Studie der WU (Maier / Kaufmann, 2011):
• Kein Zusammenhang zwischen Miete und Betriebskosten
(insbesondere Heizung)
• Daher: kein ökonomischer Anreiz für höhere
Energieeffizienz nachweisbar
• Konsequenz: Veränderung der Rahmenbedingungen
bzw. Förderung als Anreiz
Mehr auf www.ImmoMarktEffizienz.at
3P.zum.Glück

30. Mehr als Energieeffizienz
3P.zum.Glück

31. Blue Building

32. „Penta Zero“ als Lösung
3P.zum.Glück

33. Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 1
Was
ist
enthalten?
3P.zum.Glück

34. Schutzziele der Nachhaltigkeit
Ökonomie
- Life-Cycle-Costs
Property Management
- Vorbeugung von Abfall
- Marktfähigkeit Klimaschutz
- … - weniger fossile Brennstoffe
- Abfalltrennung
- optimierte Erhaltungszyklen - weniger lokale Emissionen
- Wert- und Schadstoffentsorgung
-…
Erneuerbare
Effiziente Beförderung
Energieressourcen
- kurze Distanzen
- Windkraft
- gemeinsame Autonutzung
- Photovoltaik
- Emissionsfreier Transport
- Solarthermie
- Fahrradinfrastruktur
- Geothermie
-…
- Biomasse
Blue
Reduzierung des Wasserverbrauchs Building
- Regenwassermanagement
Reduzierung des Energiebedarfs
- Schmutzwassermanagement - guter Wärmeschutz
- wassersparende Techniken - angepasste Betriebstemperaturen
- Intelligente Kontrollsysteme
- keine ständige Betriebsbereitschaft
Gesundheit + Komfort - Effiziente Beleuchtungssysteme
- thermischer Komfort -…
- visueller Komfort
- Luftqualität
- keine Ausdünstungen Materialien / Ressourcen
-… - niedriger Primärenergiebedarf
- reduzierter Materialverbrauch
Menschengerechtes Umfeld - Nachhaltigkeit, Langlebigkeit
- Mikroklima und Außenraumgestaltung - Recyclingfähigkeit
- Behindertengerechte Bauweise - geringe Naturrauminanspruchnahme
- … -…
3P.zum.Glück

35. Aspekte der Zukunft früh einbeziehen!
Quelle: Hegger & Fuchs
3P.zum.Glück

36. Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 2
Wie gut ist gut?
Zeit
3P.zum.Glück

37. Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem
3P.zum.Glück

38. Stimmige Konzeption
3P.zum.Glück

39. 3P.zum.Glück

40. Bausteine des Systems
Lebenszyklus
Prozesse
Performance zählt
3P.zum.Glück

41. Paradigmenwechsel
Zertifikat für
Transparenz & Sicherheit
Qualitätssicherung
Neue Aspekte, wie
Baubiologie, Ökonomie
oder integrale Planung
Normen &
Gesetzliche Rahmenbedingungen
3P.zum.Glück

42. Sind Gebäude vergleichbar?
Zertifizierung ist eine
Extremform von Vergleich
Zertifizierung ist von
Optimierung
zu unterscheiden
Power Tower, Linz Viertel Zwei, Wien
3P.zum.Glück

43. Der Einfluss der Fassade im System
Ausschreibung und Vergabe Ökobilanz (LCA) des Baukörpers
sowie Energiebedarf der Nutzung
Nachweis der Optimierung
Rückbaubarkeit
Lebenszykluskosten -
LCC
Reinigungsfreundlichkeit
Strahlungstemperatur-
Asymmetrie
Energetische Qualität der Akustischer Komfort -
Hülle – ua Nachhallzeit
Energiekennzahl, U-
Werte, Luftwechsel Visueller Komfort – ua
Blendung und Verschattung
Schallschutz – ua
Luft- und Körperschall Nutzer – ua Regelfähigkeit
3P.zum.Glück Blendung und Verschattung

44. 3P.zum.Glück

45. 3P.zum.Glück

46. 3P.zum.Glück

47. 3P.zum.Glück

48. 3P.zum.Glück

49. 3P.zum.Glück

50. 3P.zum.Glück

51. 3P.zum.Glück

52. 3P.zum.Glück

53. 3P.zum.Glück

54. 3P.zum.Glück

55. GaBI von PE für die LCA
ökologische grafische
Vergleiche Auswertunge
n
Ergebnis- und
Auditsicherheit
Gebäudeoptimierun
g
3P.zum.Glück

56. Prozess 3: Finanzierung neu
3P.zum.Glück

57. Prozess 4: Vertragsverhältnis Mieter -
Vermieter
3P.zum.Glück

58. Wir sind gerade erst am Anfang…
Themen, die noch auf uns zukommen:
• Due Diligence-Prozess
• Versicherung von nachhaltigen Objekten
• Mikroklima
• Recycling (z.B. Konzeption in der Planungsphase)
• Rechtliche Rahmenbedingungen (zB MRG oder WEG)
• Vergabemodelle (z.B. Generalplanerwettbewerb)
• Bestand / Sanierung / Monitoring im Betrieb
• … und viele mehr!
3P.zum.Glück

59. Wir wollen nicht Verzicht
lehren, sondern Gewinn
ermöglichen.
Uns geht es nicht um Beschränkung
sondern um Verantwortung.
Nicht um Gängelung
sondern um Freiheit.
Wir wollen lustvoll
bauen, bewirtschaften und leben.
Philipp Kaufmann

60. Holistic Sustainable Matrix
Studie von veröffentlichen Daten, Zeitraum Juni – August 2012, Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück

61. 8 Punkte-Programm
Damit Nachhaltigkeit keine Worthülse ist:
1. Wir leben Werte (WerteManagement, Unternehmenskultur, …)
2. Wir verpflichten uns auf Compliance-Systeme
3. Wir implementieren Corporate Governance-Standards
4. Wir setzen CSR-Programme um
5. Wir vereinen Beruf und Familie
6. Wir arbeiten messbar (Bauen, Bewirtschaften, Investieren, …)
7. Wir berichten über unser Handeln (Nachhaltigkeitsberichten)
8. Wir verwenden in den Berichten internationale Standards,
wie GRI
Wir lassen uns bei diesem Handeln zertifizieren!
3P.zum.Glück

62. Nachhaltigkeit im Bestand?
• Bestandsgebäude umfassen den größten Anteil am möglichen
Verbesserungspotential
• Es lohnt sich nicht für jedes Gebäude eine nachhaltige
Modernisierung oder gar ein Zertifikat
• Wenn modernisiert wird, ist es aber oft nur ein kleiner Schritt
weiter zu einem nachhaltigen Gebäude
• Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsaspekte bei der
Analyse und bei der Planung lohnen sich immer!
• Mit der von ÖGNI entwickelten Vorgehensweise kann nun mit
geringen Kosten eine verlässliche Grobanalyse der
Nachhaltigkeit der Immobilie erfolgen
• Mit der Grobanalyse können nun auch alle Liegenschaften des
Unternehmens analysiert werden (Portfolioanalyse)
3P.zum.Glück 62

63. Motivation für ein Bestandssystem
„Wir sind beliebt und erfolgreich“ (Marketing):
„Ich will Zertifikate für die Außendarstellung aktiv nutzen.“
Einzelne Gebäude werden detailliert berechnet und mit einem
Zertifikat versehen.
„Ich muss mir keine Sorgen machen“:
„Mein Immobilienportfolio ist frei von Risiken und nachhaltig gut
aufgestellt.“
Alle Gebäude des Unternehmens werden mit einer valdierten und
zertifizierten Grobanalyse gemäß den Nachhaltigkeitskriterien
untersucht.
3P.zum.Glück 63

64. Unterschied von Neubau und Bestand
Neubau Bestand
Komplett Moderni- Instand- Ist-
Neubau
Sanierung sierung haltung Zustand
Eine Grenze innerhalb des Bestandes ist nur schwer zu ziehen
 ein durchgängiges System ist erforderlich!
3P.zum.Glück 64

65. Unterschied von Neubau und Bestand
Neubau Bestand
3P.zum.Glück 65

66. Stufige Bewertung?
Bewertungs-
Ergebnis
Probleme:
Gold
• Top-Sanierter Gründerzeit
Altbau vs. Gebäude aus 1977
Silber
• A/V-Verhältnis
Bronze • Unterschiedliche
Nutzungsarten
• Unterschiedliche Ausbauarten
Baujahr
 Multidimensionales, nicht
Ohne Modernisierung eindeutig lösbares System
Mit Modernisierung
3P.zum.Glück 66

67. Wollen wir nur Leuchtturmprojekte?
Oder wollen wir ein
durchgängiges System für
Neubau und Bestand mit dem
wir auch eine Vielzahl von
Liegenschaften schnell und
kostengünstig erfassen
können?
3P.zum.Glück 67

68. Die Systematik: 5 + 1
Ökologische Ökonomische Soziokulturelle und
Qualität Qualität funktionale Qualität
Technische Qualität
Prozessqualität
Standortqualität
Ökologie Ökonomie Soziale Aspekte
3P.zum.Glück 68

69. Inhalt des „Pickerl‘s“
Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit:
• Innenluftraumqualität
• Barrierefreiheit
• Brandschutz
• Schallschutz
• Thermische Qualität der Gebäudehülle
• Thermischer Komfort im Winter
• Thermischer Komfort im Sommer
• Kosten/Erträge
plus 3 Jahre ab Datum der
Betriebsgenehmigung
Gültigkeit des Labels begrenzt
Erreichung einer Mindestbewertung auf 5 Jahre oder Umbau
3P.zum.Glück 69

70. Der Outcome des „Pickerl‘s“
Potentieller Mieter/Käufer: Eigentümer/Verwalter:
• Ja, in dieser Immobilie kannst • Valide Grobeinstufung über
Du wohnen 30+ Kriterien über sein
Portfolio
• Ja, in dieser Immobilie kannst • zusätzliche
Du arbeiten Entscheidungsgrundlage und
Informationen
• Erfüllung rudimentärer • Sicherheit über Portfolio
Anforderungen der • Glaubwürdiges Verkaufs- bzw
Nachhaltigkeit Marketingargument
3P.zum.Glück 70

71. Die Umkehr der Bewertung
Bisher gilt:
• Grenzwert bei Kriterien mit gesetzlicher Grundlage = 5 Punkte
• Grenzwert bei Kriterien ohne gesetzlicher Grundlage = 1 Punkt
• Zielwert näherungsweise 50% besser als Grenzwert = 10 Punkte
Für blue certified gilt*:
Referenzwert = Durchschnitt von Bestandsgebäuden = 3 Punkte
Grenzwert näherungsweise 30% schlechter als Referenzwert = 1 Punkt
Zielwert näherungsweise 50% besser als Referenzwert = 10 Punkte
Dazwischen: Teil-Zielwert = 5 Punkte
Definition jeweils als Bereich mit Mindestwert oder besser
* Nicht immer durchgängig
3P.zum.Glück 71

72. Das Bewertungssystem
Zielwert
Teil-Zielwert
Referenzwert
Grenzwert
3P.zum.Glück 72

73. Arbeitsgruppe Bestandsgebäude
Mitglieder der Kerngruppe:
• Stückler Ewald – TOC (Arbeitsgruppenleitung)
• Wetzl Christian – CalCon
• Smutny Roman – BOKU Wien
• Nöst-Kahlen Elisabeth – ZT Nöst-Kahlen
• Kaufmann Philipp – WU Wien
• Thalhammer Eva-Maria – BAI
• Neururer Christoph – BOKU Wien
• Labugger Reinhard – RM-E
• Jahrmann Hermann – BBI
3P.zum.Glück 73

74. Praxisbericht – qualitative Analyse
Ökologie A B C D
Treibhauspotenzial (GWP) *
Ozonschichtzerstörungspotential (ODP)
Ozonbildungspotenzial (POCP)
Versauerungspotenzial (AP)
Überdüngungspotenzial (EP)
Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PEne)
Gesamtprimärenergiebedarf und
Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEges)
Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen
* Vetokriterium
3P.zum.Glück 74

75. Praxisbericht – qualitative Analyse
Ökonomie A B C D
Lebenszykluskosten
Drittverwendungsfähigkeit
3P.zum.Glück 75

76. Praxisbericht – qualitative Analyse
Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D
Thermischer Komfort im Winter
Thermischer Komfort im Sommer *
Innenraumluftqualität *
Akustischer Komfort
Visueller Komfort
Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers
Gebäudebezogene Außenraumqualität
Sicherheit und Störfallrisiken
3P.zum.Glück 76

77. Praxisbericht – qualitative Analyse
Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D
Barrierefreiheit *
Flächeneffizienz
Umnutzungsfähigkeit
Fahrradkomfort
3P.zum.Glück 77

78. Praxisbericht – qualitative Analyse
Technische Qualität A B C D
Brandschutz *
Schallschutz
thermische und feuchteschutztechnische
Qualität der Gebäudehülle
Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit
der Baukonstruktion
Prozessqualität A B C D
Prozess der Bewirtschaftung
Optimierung der Bewirtschaftung
3P.zum.Glück 78

79. Praxisbericht – qualitative Analyse
Standortqualität A B C D
Risiken am Mikrostandort
Verhältnisse am Mikrostandort
Image und Zustand von Standort und Quartier
Verkehrsanbindung
Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen
Anliegende Medien / Erschließung
3P.zum.Glück 79

80. 3P.zum.Glück

81. Unser Handeln hat nichts
mit Gutmenschen zu tun,
sondern mit
gutem Management.
Philipp Kaufmann

82. 3P.zum.Glück