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Nachhaltigkeit
bei Bestandsimmobilien
      Philipp Kaufmann

                         Juni 2009
VISIONEN
OHNE UMSETZUNG
BLEIBEN GETRÄUMT

Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück
Werden wir ankommen?




3P.zum.Glück
Goldene Zeiten




3P.zum.Glück
Aktueller Stand

                     • Branche der Brüche: vor allem
                       zwischen Bauen und
                       Bewirtschaften / Nutzen
                     • Sequentielles Vorgehen und
                       zünftisches Denken




3P.zum.Glück
Perspektivenwechsel ist gefragt




3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
Technologien und Wissen

                                                             Energieautarker
 Energiesparhaus                 Passivhaus                  Gebäudecluster



           Niedrigenergiehaus                 Nullenergiehaus

Phase II             Phase III

  1980             1990           2000            2010              2020+
                                                             Prozesse
      Wärme-                              Solartechnik am
     dämmung,        Supereffiziente       Gebäude, PV,           Speicher für
   Solarthermie,      Verglasung,          Wind, Umwelt-          erneuerbare
    Heizung mit       Wärme aus          wärme, Fernkälte,        Vernetzung,
   Erneuerbaren,       Abluft, …          LCA, LCC, Bau-        Automatisierung,
         …                                  biologie, …         Smart Cities, …


 3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
• 50% Ressourcen
   • 40% Energieverbrauches
   • 30% Emissionen
   • 30% der Krankheiten




3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
NOCH ZU ÜBERARBEITEN




3P.zum.Glück
Unser Selbstverständnis




3P.zum.Glück
Strategie der ÖGNI


                     Produkt               Prozess                  Person

Strategie      Die Immobilie sowie   Unternehmen –            Kompetenz der
               die Baustoffe         ethisches Handeln        Personen



Instrumente    Gebäude-              Unternehmens-            Personen-
               zertifizierung mit    zertifizierung, Kodex,   zertifizierung,
               Leitfäden,            Empfehlungen             Ausbildung und
               Empfehlungen                                   Weiterbildung


Umsetzung      DGNB Zertifikat,      ICG (Kooperation         CSP – Experten der
               BlueCARD,             mit ZIA)                 Nachhaltigkeit
               Kooperation mit
               klima:aktiv




3P.zum.Glück
Professionalität

 Transparenz

   Integrität

   Fairness
Die Systematik des ethischen Handelns




3P.zum.Glück
Was uns bewegen wird…




                   Abwicklungsmodelle




                     Nutzerverhalten



3P.zum.Glück
Ein Blick in die Zukunft




                     Veränderungen hin zu:
                     • Bestellqualität und Verantwortung
                     • Vollkostenbetrachtung
                     • Messbare Qualitäten


3P.zum.Glück
Nachhaltige Immobilien


                             Blue Buildings

                 Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es,
   umweltschonende, Ressourcen sparende sowie wirtschaftliche und soziale
  Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und die
                  Leistungsfähigkeit der Nutzer respektieren.
        ÖGNI beschäftigt sich mit allen Immobilienarten, der Stadt- und
 Regionalentwicklung sowie mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbundenen
      Bereichen, wie Finanzierung, Immobilienbewertung bzw. Baustoffen.




3P.zum.Glück
Bedeutung des Energieausweises

   50

   45                                 43,2

   40

   35
                                                                 sehr wichtig
   30
                           26,4                                  wichtig
   25                                                            wenig wichtig
                                                    18,4         unwichtig
   20
                                                                 k.A.
   15
                10,4
   10

     5
                                                           1,6
     0
Quelle: Oberhuber / Schuster / Kaufmann, FGW 2010

 3P.zum.Glück
Lohnt sich Energieeffizienz?

  100%

   90%

   80%

   70%

   60%

   50%                                   Energieeffizienz
   40%
                                         Betriebskosten
   30%
                                         Miete
   20%

   10%

   0%

               Variante A   Variante B


3P.zum.Glück
Energieeffizienz lohnt sich nicht!



   ImmoMarktEffizienz-Studie der WU (Maier / Kaufmann, 2011):

   • Kein Zusammenhang zwischen Miete und Betriebskosten
     (insbesondere Heizung)

   • Daher: kein ökonomischer Anreiz für höhere
     Energieeffizienz nachweisbar

   • Konsequenz: Veränderung der Rahmenbedingungen
     bzw. Förderung als Anreiz


                                       Mehr auf www.ImmoMarktEffizienz.at

3P.zum.Glück
Mehr als Energieeffizienz




3P.zum.Glück
Blue Building
„Penta Zero“ als Lösung




3P.zum.Glück
Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 1




                                    Was
                                    ist
                                    enthalten?


3P.zum.Glück
Schutzziele der Nachhaltigkeit
                                         Ökonomie
                                         - Life-Cycle-Costs
      Property Management
      - Vorbeugung von Abfall
                                         - Marktfähigkeit                     Klimaschutz
                                         - …                                  - weniger fossile Brennstoffe
      - Abfalltrennung
      - optimierte Erhaltungszyklen                                           - weniger lokale Emissionen
      - Wert- und Schadstoffentsorgung
      -…
                                                                                               Erneuerbare
Effiziente Beförderung
                                                                                               Energieressourcen
- kurze Distanzen
                                                                                               - Windkraft
- gemeinsame Autonutzung
                                                                                               - Photovoltaik
- Emissionsfreier Transport
                                                                                               - Solarthermie
- Fahrradinfrastruktur
                                                                                               - Geothermie
-…
                                                                                               - Biomasse
                                                               Blue
Reduzierung des Wasserverbrauchs                              Building
- Regenwassermanagement
                                                                                           Reduzierung des Energiebedarfs
- Schmutzwassermanagement                                                                  - guter Wärmeschutz
- wassersparende Techniken                                                                 - angepasste Betriebstemperaturen
                                                                                           - Intelligente Kontrollsysteme
                                                                                           - keine ständige Betriebsbereitschaft
 Gesundheit + Komfort                                                                      - Effiziente Beleuchtungssysteme
 - thermischer Komfort                                                                     -…
 - visueller Komfort
 - Luftqualität
 - keine Ausdünstungen                                                   Materialien / Ressourcen
 -…                                                                      - niedriger Primärenergiebedarf
                                                                         - reduzierter Materialverbrauch
                       Menschengerechtes Umfeld                          - Nachhaltigkeit, Langlebigkeit
                       - Mikroklima und Außenraumgestaltung              - Recyclingfähigkeit
                       - Behindertengerechte Bauweise                    - geringe Naturrauminanspruchnahme
                       - …                                               -…



   3P.zum.Glück
Aspekte der Zukunft früh einbeziehen!




  Quelle: Hegger & Fuchs



3P.zum.Glück
Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 2



               Wie gut ist gut?



                                               Zeit




3P.zum.Glück
Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem




3P.zum.Glück
Stimmige Konzeption




3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
Bausteine des Systems




               Lebenszyklus


               Prozesse


               Performance zählt


3P.zum.Glück
Paradigmenwechsel



                                   Zertifikat für
                              Transparenz & Sicherheit



                                Qualitätssicherung



                                Neue Aspekte, wie
                               Baubiologie, Ökonomie
                               oder integrale Planung
                          Normen &
               Gesetzliche Rahmenbedingungen

3P.zum.Glück
Sind Gebäude vergleichbar?




                      Zertifizierung ist eine
                    Extremform von Vergleich

                       Zertifizierung ist von
                          Optimierung
                        zu unterscheiden




Power Tower, Linz                               Viertel Zwei, Wien

3P.zum.Glück
Der Einfluss der Fassade im System
       Ausschreibung und Vergabe                        Ökobilanz (LCA) des Baukörpers
                                                        sowie Energiebedarf der Nutzung


 Nachweis der Optimierung



  Rückbaubarkeit
                                                                            Lebenszykluskosten -
                                                                            LCC

Reinigungsfreundlichkeit



                                                                            Strahlungstemperatur-
                                                                            Asymmetrie


  Energetische Qualität der                                              Akustischer Komfort -
  Hülle – ua                                                             Nachhallzeit
  Energiekennzahl, U-
  Werte, Luftwechsel                                             Visueller Komfort – ua
                                                                 Blendung und Verschattung
                   Schallschutz – ua
                   Luft- und Körperschall   Nutzer – ua Regelfähigkeit
   3P.zum.Glück                             Blendung und Verschattung
3P.zum.Glück
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3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
GaBI von PE für die LCA

ökologische                                  grafische
Vergleiche                                   Auswertunge
                                             n




                           Ergebnis- und
                           Auditsicherheit

       Gebäudeoptimierun
       g

3P.zum.Glück
Prozess 3: Finanzierung neu




3P.zum.Glück
Prozess 4: Vertragsverhältnis Mieter -
   Vermieter




3P.zum.Glück
Wir sind gerade erst am Anfang…



   Themen, die noch auf uns zukommen:
   • Due Diligence-Prozess
   • Versicherung von nachhaltigen Objekten
   • Mikroklima
   • Recycling (z.B. Konzeption in der Planungsphase)
   • Rechtliche Rahmenbedingungen (zB MRG oder WEG)
   • Vergabemodelle (z.B. Generalplanerwettbewerb)
   • Bestand / Sanierung / Monitoring im Betrieb
   • … und viele mehr!



3P.zum.Glück
Wir wollen nicht Verzicht
lehren, sondern Gewinn
ermöglichen.
Uns geht es nicht um Beschränkung
sondern um Verantwortung.
Nicht um Gängelung
sondern um Freiheit.
Wir wollen lustvoll
bauen, bewirtschaften und leben.
Philipp Kaufmann
Holistic Sustainable Matrix




    Studie von veröffentlichen Daten, Zeitraum Juni – August 2012, Philipp Kaufmann


3P.zum.Glück
8 Punkte-Programm

   Damit Nachhaltigkeit keine Worthülse ist:
   1. Wir leben Werte (WerteManagement, Unternehmenskultur, …)
   2. Wir verpflichten uns auf Compliance-Systeme
   3. Wir implementieren Corporate Governance-Standards
   4. Wir setzen CSR-Programme um
   5. Wir vereinen Beruf und Familie
   6. Wir arbeiten messbar (Bauen, Bewirtschaften, Investieren, …)
   7. Wir berichten über unser Handeln (Nachhaltigkeitsberichten)
   8. Wir verwenden in den Berichten internationale Standards,
      wie GRI
   Wir lassen uns bei diesem Handeln zertifizieren!


3P.zum.Glück
Nachhaltigkeit im Bestand?

   • Bestandsgebäude umfassen den größten Anteil am möglichen
     Verbesserungspotential
   • Es lohnt sich nicht für jedes Gebäude eine nachhaltige
     Modernisierung oder gar ein Zertifikat
   • Wenn modernisiert wird, ist es aber oft nur ein kleiner Schritt
     weiter zu einem nachhaltigen Gebäude
   • Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsaspekte bei der
     Analyse und bei der Planung lohnen sich immer!
   • Mit der von ÖGNI entwickelten Vorgehensweise kann nun mit
     geringen Kosten eine verlässliche Grobanalyse der
     Nachhaltigkeit der Immobilie erfolgen
   • Mit der Grobanalyse können nun auch alle Liegenschaften des
     Unternehmens analysiert werden (Portfolioanalyse)


3P.zum.Glück                                                           62
Motivation für ein Bestandssystem

   „Wir sind beliebt und erfolgreich“ (Marketing):
   „Ich will Zertifikate für die Außendarstellung aktiv nutzen.“
   Einzelne Gebäude werden detailliert berechnet und mit einem
   Zertifikat versehen.



   „Ich muss mir keine Sorgen machen“:
   „Mein Immobilienportfolio ist frei von Risiken und nachhaltig gut
   aufgestellt.“
   Alle Gebäude des Unternehmens werden mit einer valdierten und
   zertifizierten Grobanalyse gemäß den Nachhaltigkeitskriterien
   untersucht.



3P.zum.Glück                                                           63
Unterschied von Neubau und Bestand



    Neubau                           Bestand




                 Komplett     Moderni-      Instand-       Ist-
    Neubau
                 Sanierung    sierung       haltung     Zustand



 Eine Grenze innerhalb des Bestandes ist nur schwer zu ziehen
  ein durchgängiges System ist erforderlich!



3P.zum.Glück                                                      64
Unterschied von Neubau und Bestand




   Neubau                 Bestand


3P.zum.Glück                            65
Stufige Bewertung?

Bewertungs-
 Ergebnis

                                              Probleme:
                                     Gold
                                              • Top-Sanierter Gründerzeit
                                                Altbau vs. Gebäude aus 1977
                                    Silber
                                              • A/V-Verhältnis
                                    Bronze    • Unterschiedliche
                                                Nutzungsarten
                                              • Unterschiedliche Ausbauarten

                                    Baujahr
                                               Multidimensionales, nicht
              Ohne Modernisierung               eindeutig lösbares System
               Mit Modernisierung



   3P.zum.Glück                                                                66
Wollen wir nur Leuchtturmprojekte?



                            Oder wollen wir ein
                            durchgängiges System für
                            Neubau und Bestand mit dem
                            wir auch eine Vielzahl von
                            Liegenschaften schnell und
                            kostengünstig erfassen
                            können?




3P.zum.Glück                                             67
Die Systematik: 5 + 1




               Ökologische     Ökonomische         Soziokulturelle und
                 Qualität        Qualität          funktionale Qualität




                             Technische Qualität

                               Prozessqualität


                              Standortqualität


               Ökologie         Ökonomie           Soziale Aspekte



3P.zum.Glück                                                              68
Inhalt des „Pickerl‘s“

   Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit:
   • Innenluftraumqualität
   • Barrierefreiheit
   • Brandschutz
   • Schallschutz
   • Thermische Qualität der Gebäudehülle
   • Thermischer Komfort im Winter
   • Thermischer Komfort im Sommer
   • Kosten/Erträge

                  plus                         3 Jahre ab Datum der
                                               Betriebsgenehmigung
                                               Gültigkeit des Labels begrenzt
   Erreichung einer Mindestbewertung           auf 5 Jahre oder Umbau


3P.zum.Glück                                                                    69
Der Outcome des „Pickerl‘s“

   Potentieller Mieter/Käufer:        Eigentümer/Verwalter:




   • Ja, in dieser Immobilie kannst   • Valide Grobeinstufung über
     Du wohnen                          30+ Kriterien über sein
                                        Portfolio
   • Ja, in dieser Immobilie kannst   • zusätzliche
     Du arbeiten                        Entscheidungsgrundlage und
                                        Informationen
   • Erfüllung rudimentärer           • Sicherheit über Portfolio
     Anforderungen der                • Glaubwürdiges Verkaufs- bzw
     Nachhaltigkeit                     Marketingargument


3P.zum.Glück                                                          70
Die Umkehr der Bewertung

 Bisher gilt:
 • Grenzwert bei Kriterien mit gesetzlicher Grundlage = 5 Punkte
 • Grenzwert bei Kriterien ohne gesetzlicher Grundlage = 1 Punkt
 • Zielwert näherungsweise 50% besser als Grenzwert = 10 Punkte

 Für blue certified gilt*:
 Referenzwert = Durchschnitt von Bestandsgebäuden = 3 Punkte
 Grenzwert näherungsweise 30% schlechter als Referenzwert = 1 Punkt
 Zielwert näherungsweise 50% besser als Referenzwert = 10 Punkte
 Dazwischen: Teil-Zielwert = 5 Punkte

 Definition jeweils als Bereich mit Mindestwert oder besser
 * Nicht immer durchgängig


3P.zum.Glück                                                       71
Das Bewertungssystem




                            Zielwert


                          Teil-Zielwert


                          Referenzwert
                           Grenzwert




3P.zum.Glück                              72
Arbeitsgruppe Bestandsgebäude

   Mitglieder der Kerngruppe:

   • Stückler Ewald – TOC (Arbeitsgruppenleitung)
   • Wetzl Christian – CalCon
   • Smutny Roman – BOKU Wien
   • Nöst-Kahlen Elisabeth – ZT Nöst-Kahlen
   • Kaufmann Philipp – WU Wien
   • Thalhammer Eva-Maria – BAI
   • Neururer Christoph – BOKU Wien
   • Labugger Reinhard – RM-E
   • Jahrmann Hermann – BBI


3P.zum.Glück                                        73
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Ökologie                                      A   B   C   D
 Treibhauspotenzial (GWP) *

 Ozonschichtzerstörungspotential (ODP)
 Ozonbildungspotenzial (POCP)
 Versauerungspotenzial (AP)
 Überdüngungspotenzial (EP)
 Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PEne)
 Gesamtprimärenergiebedarf und
 Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEges)
 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen


 * Vetokriterium
3P.zum.Glück                                                   74
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Ökonomie                                A   B   C   D
 Lebenszykluskosten
 Drittverwendungsfähigkeit




3P.zum.Glück                                             75
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Soziokulturelle und funktionale Qualität   A   B   C   D
 Thermischer Komfort im Winter
 Thermischer Komfort im Sommer *
 Innenraumluftqualität *
 Akustischer Komfort
 Visueller Komfort
 Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers
 Gebäudebezogene Außenraumqualität
 Sicherheit und Störfallrisiken




3P.zum.Glück                                                76
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Soziokulturelle und funktionale Qualität   A   B   C   D
 Barrierefreiheit *
 Flächeneffizienz
 Umnutzungsfähigkeit
 Fahrradkomfort




3P.zum.Glück                                                77
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Technische Qualität                             A   B   C   D
 Brandschutz *
 Schallschutz
 thermische und feuchteschutztechnische
 Qualität der Gebäudehülle
 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit
 der Baukonstruktion


 Prozessqualität                                 A   B   C   D
 Prozess der Bewirtschaftung
 Optimierung der Bewirtschaftung



3P.zum.Glück                                                     78
Praxisbericht – qualitative Analyse

 Standortqualität                              A   B   C   D
 Risiken am Mikrostandort
 Verhältnisse am Mikrostandort
 Image und Zustand von Standort und Quartier
 Verkehrsanbindung
 Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen
 Anliegende Medien / Erschließung




3P.zum.Glück                                                   79
3P.zum.Glück
Unser Handeln hat nichts
mit Gutmenschen zu tun,

sondern mit
gutem Management.


Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück

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Best[and]immo_Vortrag von Philipp Kaufmann

  • 1. Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien Philipp Kaufmann Juni 2009
  • 6. Aktueller Stand • Branche der Brüche: vor allem zwischen Bauen und Bewirtschaften / Nutzen • Sequentielles Vorgehen und zünftisches Denken 3P.zum.Glück
  • 8.
  • 9.
  • 13. Technologien und Wissen Energieautarker Energiesparhaus Passivhaus Gebäudecluster Niedrigenergiehaus Nullenergiehaus Phase II Phase III 1980 1990 2000 2010 2020+ Prozesse Wärme- Solartechnik am dämmung, Supereffiziente Gebäude, PV, Speicher für Solarthermie, Verglasung, Wind, Umwelt- erneuerbare Heizung mit Wärme aus wärme, Fernkälte, Vernetzung, Erneuerbaren, Abluft, … LCA, LCC, Bau- Automatisierung, … biologie, … Smart Cities, … 3P.zum.Glück
  • 15. • 50% Ressourcen • 40% Energieverbrauches • 30% Emissionen • 30% der Krankheiten 3P.zum.Glück
  • 21. Strategie der ÖGNI Produkt Prozess Person Strategie Die Immobilie sowie Unternehmen – Kompetenz der die Baustoffe ethisches Handeln Personen Instrumente Gebäude- Unternehmens- Personen- zertifizierung mit zertifizierung, Kodex, zertifizierung, Leitfäden, Empfehlungen Ausbildung und Empfehlungen Weiterbildung Umsetzung DGNB Zertifikat, ICG (Kooperation CSP – Experten der BlueCARD, mit ZIA) Nachhaltigkeit Kooperation mit klima:aktiv 3P.zum.Glück
  • 22. Professionalität Transparenz Integrität Fairness
  • 23. Die Systematik des ethischen Handelns 3P.zum.Glück
  • 24. Was uns bewegen wird… Abwicklungsmodelle Nutzerverhalten 3P.zum.Glück
  • 25. Ein Blick in die Zukunft Veränderungen hin zu: • Bestellqualität und Verantwortung • Vollkostenbetrachtung • Messbare Qualitäten 3P.zum.Glück
  • 26. Nachhaltige Immobilien Blue Buildings Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es, umweltschonende, Ressourcen sparende sowie wirtschaftliche und soziale Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und die Leistungsfähigkeit der Nutzer respektieren. ÖGNI beschäftigt sich mit allen Immobilienarten, der Stadt- und Regionalentwicklung sowie mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbundenen Bereichen, wie Finanzierung, Immobilienbewertung bzw. Baustoffen. 3P.zum.Glück
  • 27. Bedeutung des Energieausweises 50 45 43,2 40 35 sehr wichtig 30 26,4 wichtig 25 wenig wichtig 18,4 unwichtig 20 k.A. 15 10,4 10 5 1,6 0 Quelle: Oberhuber / Schuster / Kaufmann, FGW 2010 3P.zum.Glück
  • 28. Lohnt sich Energieeffizienz? 100% 90% 80% 70% 60% 50% Energieeffizienz 40% Betriebskosten 30% Miete 20% 10% 0% Variante A Variante B 3P.zum.Glück
  • 29. Energieeffizienz lohnt sich nicht! ImmoMarktEffizienz-Studie der WU (Maier / Kaufmann, 2011): • Kein Zusammenhang zwischen Miete und Betriebskosten (insbesondere Heizung) • Daher: kein ökonomischer Anreiz für höhere Energieeffizienz nachweisbar • Konsequenz: Veränderung der Rahmenbedingungen bzw. Förderung als Anreiz Mehr auf www.ImmoMarktEffizienz.at 3P.zum.Glück
  • 32. „Penta Zero“ als Lösung 3P.zum.Glück
  • 33. Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 1 Was ist enthalten? 3P.zum.Glück
  • 34. Schutzziele der Nachhaltigkeit Ökonomie - Life-Cycle-Costs Property Management - Vorbeugung von Abfall - Marktfähigkeit Klimaschutz - … - weniger fossile Brennstoffe - Abfalltrennung - optimierte Erhaltungszyklen - weniger lokale Emissionen - Wert- und Schadstoffentsorgung -… Erneuerbare Effiziente Beförderung Energieressourcen - kurze Distanzen - Windkraft - gemeinsame Autonutzung - Photovoltaik - Emissionsfreier Transport - Solarthermie - Fahrradinfrastruktur - Geothermie -… - Biomasse Blue Reduzierung des Wasserverbrauchs Building - Regenwassermanagement Reduzierung des Energiebedarfs - Schmutzwassermanagement - guter Wärmeschutz - wassersparende Techniken - angepasste Betriebstemperaturen - Intelligente Kontrollsysteme - keine ständige Betriebsbereitschaft Gesundheit + Komfort - Effiziente Beleuchtungssysteme - thermischer Komfort -… - visueller Komfort - Luftqualität - keine Ausdünstungen Materialien / Ressourcen -… - niedriger Primärenergiebedarf - reduzierter Materialverbrauch Menschengerechtes Umfeld - Nachhaltigkeit, Langlebigkeit - Mikroklima und Außenraumgestaltung - Recyclingfähigkeit - Behindertengerechte Bauweise - geringe Naturrauminanspruchnahme - … -… 3P.zum.Glück
  • 35. Aspekte der Zukunft früh einbeziehen! Quelle: Hegger & Fuchs 3P.zum.Glück
  • 36. Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 2 Wie gut ist gut? Zeit 3P.zum.Glück
  • 37. Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem 3P.zum.Glück
  • 40. Bausteine des Systems Lebenszyklus Prozesse Performance zählt 3P.zum.Glück
  • 41. Paradigmenwechsel Zertifikat für Transparenz & Sicherheit Qualitätssicherung Neue Aspekte, wie Baubiologie, Ökonomie oder integrale Planung Normen & Gesetzliche Rahmenbedingungen 3P.zum.Glück
  • 42. Sind Gebäude vergleichbar? Zertifizierung ist eine Extremform von Vergleich Zertifizierung ist von Optimierung zu unterscheiden Power Tower, Linz Viertel Zwei, Wien 3P.zum.Glück
  • 43. Der Einfluss der Fassade im System Ausschreibung und Vergabe Ökobilanz (LCA) des Baukörpers sowie Energiebedarf der Nutzung Nachweis der Optimierung Rückbaubarkeit Lebenszykluskosten - LCC Reinigungsfreundlichkeit Strahlungstemperatur- Asymmetrie Energetische Qualität der Akustischer Komfort - Hülle – ua Nachhallzeit Energiekennzahl, U- Werte, Luftwechsel Visueller Komfort – ua Blendung und Verschattung Schallschutz – ua Luft- und Körperschall Nutzer – ua Regelfähigkeit 3P.zum.Glück Blendung und Verschattung
  • 55. GaBI von PE für die LCA ökologische grafische Vergleiche Auswertunge n Ergebnis- und Auditsicherheit Gebäudeoptimierun g 3P.zum.Glück
  • 56. Prozess 3: Finanzierung neu 3P.zum.Glück
  • 57. Prozess 4: Vertragsverhältnis Mieter - Vermieter 3P.zum.Glück
  • 58. Wir sind gerade erst am Anfang… Themen, die noch auf uns zukommen: • Due Diligence-Prozess • Versicherung von nachhaltigen Objekten • Mikroklima • Recycling (z.B. Konzeption in der Planungsphase) • Rechtliche Rahmenbedingungen (zB MRG oder WEG) • Vergabemodelle (z.B. Generalplanerwettbewerb) • Bestand / Sanierung / Monitoring im Betrieb • … und viele mehr! 3P.zum.Glück
  • 59. Wir wollen nicht Verzicht lehren, sondern Gewinn ermöglichen. Uns geht es nicht um Beschränkung sondern um Verantwortung. Nicht um Gängelung sondern um Freiheit. Wir wollen lustvoll bauen, bewirtschaften und leben. Philipp Kaufmann
  • 60. Holistic Sustainable Matrix Studie von veröffentlichen Daten, Zeitraum Juni – August 2012, Philipp Kaufmann 3P.zum.Glück
  • 61. 8 Punkte-Programm Damit Nachhaltigkeit keine Worthülse ist: 1. Wir leben Werte (WerteManagement, Unternehmenskultur, …) 2. Wir verpflichten uns auf Compliance-Systeme 3. Wir implementieren Corporate Governance-Standards 4. Wir setzen CSR-Programme um 5. Wir vereinen Beruf und Familie 6. Wir arbeiten messbar (Bauen, Bewirtschaften, Investieren, …) 7. Wir berichten über unser Handeln (Nachhaltigkeitsberichten) 8. Wir verwenden in den Berichten internationale Standards, wie GRI Wir lassen uns bei diesem Handeln zertifizieren! 3P.zum.Glück
  • 62. Nachhaltigkeit im Bestand? • Bestandsgebäude umfassen den größten Anteil am möglichen Verbesserungspotential • Es lohnt sich nicht für jedes Gebäude eine nachhaltige Modernisierung oder gar ein Zertifikat • Wenn modernisiert wird, ist es aber oft nur ein kleiner Schritt weiter zu einem nachhaltigen Gebäude • Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsaspekte bei der Analyse und bei der Planung lohnen sich immer! • Mit der von ÖGNI entwickelten Vorgehensweise kann nun mit geringen Kosten eine verlässliche Grobanalyse der Nachhaltigkeit der Immobilie erfolgen • Mit der Grobanalyse können nun auch alle Liegenschaften des Unternehmens analysiert werden (Portfolioanalyse) 3P.zum.Glück 62
  • 63. Motivation für ein Bestandssystem „Wir sind beliebt und erfolgreich“ (Marketing): „Ich will Zertifikate für die Außendarstellung aktiv nutzen.“ Einzelne Gebäude werden detailliert berechnet und mit einem Zertifikat versehen. „Ich muss mir keine Sorgen machen“: „Mein Immobilienportfolio ist frei von Risiken und nachhaltig gut aufgestellt.“ Alle Gebäude des Unternehmens werden mit einer valdierten und zertifizierten Grobanalyse gemäß den Nachhaltigkeitskriterien untersucht. 3P.zum.Glück 63
  • 64. Unterschied von Neubau und Bestand Neubau Bestand Komplett Moderni- Instand- Ist- Neubau Sanierung sierung haltung Zustand Eine Grenze innerhalb des Bestandes ist nur schwer zu ziehen  ein durchgängiges System ist erforderlich! 3P.zum.Glück 64
  • 65. Unterschied von Neubau und Bestand Neubau Bestand 3P.zum.Glück 65
  • 66. Stufige Bewertung? Bewertungs- Ergebnis Probleme: Gold • Top-Sanierter Gründerzeit Altbau vs. Gebäude aus 1977 Silber • A/V-Verhältnis Bronze • Unterschiedliche Nutzungsarten • Unterschiedliche Ausbauarten Baujahr  Multidimensionales, nicht Ohne Modernisierung eindeutig lösbares System Mit Modernisierung 3P.zum.Glück 66
  • 67. Wollen wir nur Leuchtturmprojekte? Oder wollen wir ein durchgängiges System für Neubau und Bestand mit dem wir auch eine Vielzahl von Liegenschaften schnell und kostengünstig erfassen können? 3P.zum.Glück 67
  • 68. Die Systematik: 5 + 1 Ökologische Ökonomische Soziokulturelle und Qualität Qualität funktionale Qualität Technische Qualität Prozessqualität Standortqualität Ökologie Ökonomie Soziale Aspekte 3P.zum.Glück 68
  • 69. Inhalt des „Pickerl‘s“ Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit: • Innenluftraumqualität • Barrierefreiheit • Brandschutz • Schallschutz • Thermische Qualität der Gebäudehülle • Thermischer Komfort im Winter • Thermischer Komfort im Sommer • Kosten/Erträge plus 3 Jahre ab Datum der Betriebsgenehmigung Gültigkeit des Labels begrenzt Erreichung einer Mindestbewertung auf 5 Jahre oder Umbau 3P.zum.Glück 69
  • 70. Der Outcome des „Pickerl‘s“ Potentieller Mieter/Käufer: Eigentümer/Verwalter: • Ja, in dieser Immobilie kannst • Valide Grobeinstufung über Du wohnen 30+ Kriterien über sein Portfolio • Ja, in dieser Immobilie kannst • zusätzliche Du arbeiten Entscheidungsgrundlage und Informationen • Erfüllung rudimentärer • Sicherheit über Portfolio Anforderungen der • Glaubwürdiges Verkaufs- bzw Nachhaltigkeit Marketingargument 3P.zum.Glück 70
  • 71. Die Umkehr der Bewertung Bisher gilt: • Grenzwert bei Kriterien mit gesetzlicher Grundlage = 5 Punkte • Grenzwert bei Kriterien ohne gesetzlicher Grundlage = 1 Punkt • Zielwert näherungsweise 50% besser als Grenzwert = 10 Punkte Für blue certified gilt*: Referenzwert = Durchschnitt von Bestandsgebäuden = 3 Punkte Grenzwert näherungsweise 30% schlechter als Referenzwert = 1 Punkt Zielwert näherungsweise 50% besser als Referenzwert = 10 Punkte Dazwischen: Teil-Zielwert = 5 Punkte Definition jeweils als Bereich mit Mindestwert oder besser * Nicht immer durchgängig 3P.zum.Glück 71
  • 72. Das Bewertungssystem Zielwert Teil-Zielwert Referenzwert Grenzwert 3P.zum.Glück 72
  • 73. Arbeitsgruppe Bestandsgebäude Mitglieder der Kerngruppe: • Stückler Ewald – TOC (Arbeitsgruppenleitung) • Wetzl Christian – CalCon • Smutny Roman – BOKU Wien • Nöst-Kahlen Elisabeth – ZT Nöst-Kahlen • Kaufmann Philipp – WU Wien • Thalhammer Eva-Maria – BAI • Neururer Christoph – BOKU Wien • Labugger Reinhard – RM-E • Jahrmann Hermann – BBI 3P.zum.Glück 73
  • 74. Praxisbericht – qualitative Analyse Ökologie A B C D Treibhauspotenzial (GWP) * Ozonschichtzerstörungspotential (ODP) Ozonbildungspotenzial (POCP) Versauerungspotenzial (AP) Überdüngungspotenzial (EP) Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PEne) Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEges) Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen * Vetokriterium 3P.zum.Glück 74
  • 75. Praxisbericht – qualitative Analyse Ökonomie A B C D Lebenszykluskosten Drittverwendungsfähigkeit 3P.zum.Glück 75
  • 76. Praxisbericht – qualitative Analyse Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D Thermischer Komfort im Winter Thermischer Komfort im Sommer * Innenraumluftqualität * Akustischer Komfort Visueller Komfort Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers Gebäudebezogene Außenraumqualität Sicherheit und Störfallrisiken 3P.zum.Glück 76
  • 77. Praxisbericht – qualitative Analyse Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D Barrierefreiheit * Flächeneffizienz Umnutzungsfähigkeit Fahrradkomfort 3P.zum.Glück 77
  • 78. Praxisbericht – qualitative Analyse Technische Qualität A B C D Brandschutz * Schallschutz thermische und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit der Baukonstruktion Prozessqualität A B C D Prozess der Bewirtschaftung Optimierung der Bewirtschaftung 3P.zum.Glück 78
  • 79. Praxisbericht – qualitative Analyse Standortqualität A B C D Risiken am Mikrostandort Verhältnisse am Mikrostandort Image und Zustand von Standort und Quartier Verkehrsanbindung Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen Anliegende Medien / Erschließung 3P.zum.Glück 79
  • 81. Unser Handeln hat nichts mit Gutmenschen zu tun, sondern mit gutem Management. Philipp Kaufmann