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STUTTGART IN BEWEGUNG.
BÜROMARKTBERICHT 2011/2012
C A L EID O
                                                                                                                     Tübinger Str. 41– 43
                                                                                                                     Büro + Einzelhandel + Wohnen
                                                                                                                     Fertigstellung 3. Q 2013

                                                                                                                                                                                             C A S A N O VA
                                                                                                                                                       PA UL IN E                            Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41
                                                                                          E 65                                                         Paulinenstr. 21                       Büro + Einzelhandel
                                                                                          Eberhardstr. 65                                              Büro                                  fertiggestellt 2011
                                                                                          Büro + Einzelhandel                                          Fertigstellung unbekannt
                                                                                          Fertigstellung 3. Q 2014




                                                         M A RK TS TR. 6 + 8                                         G E RB E R                                                   T H E O 10
                                                         Büro + Einzelhandel                                         Marienstr. / Tübinger Str.                                   Theodor-Heuss-Str. 10
                                                         Fertigstellung 2. Q 2012                                    Büro + Einzelhandel + Wohnen                                                                    HO S PI TA L HOF
                                                                                                                                                                                  Büro + Einzelhandel
                                                                                                                     Fertigstellung 2. Q 2014                                                                        Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36
                                                                                                                                                                                  fertiggestellt 2011
                                                                                                                                                                                                                     Büro
                                                                                                                                                                                                                     Fertigstellung 4. Q 2013




                                                                                                                                                              GA L L I ON HA US
                                                                                                                                                              Theodor-Heuss-Str. 8
                                                                                                                                                              Büro + Einzelhandel
                       QU A RTI ER A M K A RLSP L AT Z
                                                                                                                                                              fertiggestellt 2011                                D AS QU AD RAT
                       Holzstr. 15 + 17
                       Büro + Einzelhandel                                                                                                                                                                       Büchsenstr. / Hospitalstr.
                       Fertigstellung unbekannt                                                                                                                                                                  Büro + Einzelhandel + Wohnen
                                                                                                                                                                                                                 fertiggestellt 2011




                                                                                                                                  B Ü L OW C A RRÉ
                                                                                                                                  Lautenschlagerstr. 21
                                                                                                                                  Büro + Einzelhandel
                                                                                                                                  Fertigstellung 1. Q 2013




                                                                                    POS TQ UA R TI ER
                                                                                    Lautenschlagerstr. 17
                                                                                    Büro + Einzelhandel
                                                                                    fertiggestellt 2011                                                                                           C IT Y G AT E
                                                                                                                                                                                                  Kriegsbergstr. 11
                                                                                                                                                                                                  Büro + Einzelhandel
                                                                                                                                                                                                  Fertigstellung 2. Q 2014




Bild: Manfred Storck
BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK


  Jahr     Volumen            Repräsentative      Durchschnitts-     Leerstand          Leerstand          Angebots-        Fertigstellungs- Vorver-
           in m2              Spitzenmieten       mieten City        in m2              in %               bestand          volumen          mietungs-
                                                                                                           in Mio. m2       in m 2           volumen in m2

  1994             120.000            14,83 €            13,60 €              225.000               4,00           5,926            317.000                k. A.


  1995             120.000            14,32 €            13,35 €              190.000               3,30           6,056            130.000                k. A.


  1996             135.000            14,32 €            12,75 €              290.000               4,90           6,108             52.000                k. A.


  1997             140.000            14,83 €            12,65 €              270.000               4,50           6,231            123.000                k. A.


  1998             180.000            15,08 €            13,85 €              186.000               2,80           6,266             35.000                k. A.


  1999             230.000            15,85 €            14,80 €              118.000               1,80           6,296             39.000                k. A.


  2000             205.000            16,87 €            14,90 €              100.000               1,50           6,356             60.000                k. A.


  2001             160.000            18,41 €            15,34 €              137.000               2,00           6,516            160.000            130.000


  2002             127.000            17,89 €            14,80 €              292.000               4,20           6,828            312.000            220.000


  2003             149.000            17,50 €            14,50 €              379.000               5,30           6,973            145.000             80.000


  2004             152.000            17,00 €            14,50 €              415.000               5,70           7,102            129.000             93.500


  2005             145.000            17,00 €            13,50 €              402.000               5,60           7,170             68.500             51.400


  2006             140.000            17,50 €            13,50 €              467.400               6,50          7,222*             52.500             20.500


  2007             169.000            17,50 €            14,50 €              466.000               6,40           7,253             32.600             23.400


  2008             180.000            18,00 €            14,50 €              460.000               6,20           7,367            117.000            116.000


  2009             171.000            18,00 €            13,60 €              453.000               6,12           7,401             40.000             22.000


  2010             194.000            17,50 €            14,30 €              480.000               6,46           7,425             42.400             22.400


  2011             285.000            18,80 €            14,30 €              424.000                5,7           7,449             45.900             41.200


* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH                  Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
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INHALT.

Vorwort                                                    6


Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick         8


Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben               9


Vermietungsleistung auf historischem Hoch                 10


Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen                12


Aufschwung für das großflächige Segment                    13


Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte                     14


Angebotsreserve deutlich gesunken                         16


Bundesweiter Aufwärtstrend hält an                        18


Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage   20


Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen                    21


Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial                      22


Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten    23


Büromarkt Stuttgart im Überblick                          25


Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie      27


Ihre Ansprechpartner                                      28


ELLWANGER & GEIGER Real Estate                            29
VORWORT.

STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.

Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen
weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts
sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-
motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche
Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und
Lebensqualität in Einklang zu bringen.


Wie kann dies Stuttgart gelingen?


Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor
allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und
im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute
zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.
Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren
umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine
Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-
haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr
weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der
Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;
Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung
Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums
gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige
Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen
sein und bleiben.


ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für
die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.




Dr. Wolfgang Schuster                              Ines Aufrecht
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart   Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
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                                                                                                         7




STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.

„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult
im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der
befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt
im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-
faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege
Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit
großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-
ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,
dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die
modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder
DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die
Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der
City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und
Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung
sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-
jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der
Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.


Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten
und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie
Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne
zur Verfügung.




Mario Caroli                              Björn Holzwarth
STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK.
                             Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus
                             den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung
                             seine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen
                             und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind
                             und machen den Markt attraktiv.

                             VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT
                             Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen-           den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb
                             zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt:      beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die
                             Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang         Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen
                             um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass    Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte
                             die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau        steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich-
                             abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade       tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts-
                             durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle         Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen
                             Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland-          Metropolen bereits heute den vierten Platz.
                             schaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise
                             der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung.           FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND
                                                                                            WIRTSCHAFT
                             ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN                              Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen
                             Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf       und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen
                             die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in        haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so
                             den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der         besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität
                             mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter-       Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin-
                             nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich            sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen
                             Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute     Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen
                             300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei-          Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose
                             fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern        beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche
                             und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent-          Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein
                             wicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen             entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.


                                                                                            KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €:
                                                                                            GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER

                                                                                             München                                                          26.863


                                                                                             Düsseldorf                                              23.708


                                                                                             Frankfurt                                          22.929


                                                                                             Stuttgart                                        22.131


                                                                                             Köln                                            21.788


                                                                                             Hamburg                                        21.320


                                                                                             Berlin                                17.808
© Stuttgart-Marketing GmbH




                                                                                            Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011
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                                                                                                                                                           9


                                                                                                                         Massenmodell der Bebauung
                                                        SPA RKA S S E N A KA D E M I E                                   Objekte im Bau bzw. fertiggestellt
                                                        Schulung + Wohnen                      B A UFE L D 4
                                                        Fertigstellung 3. Q 2014                                         Verfügbare Flächen

             PA RI S E R HÖFE
             Büro + Wohnen
             Fertigstellung 1. Q 2012                                            S TA D T-
                                                                                 B I B L I OT H E K                 B A UFE L D 5
                                                                                                                                     B A UFEL D 7
                             EU RO PE P LAZA                                                                                         Hotel + Wohnen
                                                                                                                                     Fertigstellung 3. Q 2014
                             Büro
                             Fertigstellung unbekannt

  B A UFE LD 1 2




B A U FE LD 1 5




                                                                      MILANEO
            Wol                                                       Büro + Einzelhandel + Wohnen
                fram
                    straß                                             Fertigstellung 3. Q 2014
                         e



                                                                                                     ße
                                                                                         Wolframstra




         STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN.
         Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 –
         den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden
         die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen.

         Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen                            A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich
         „Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem                      startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000
         Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember                   Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme-
         einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an,                           tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel
         künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet.                    mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt
         Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“                     von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf-
         schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh-                     tige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier
         nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat-                           entscheidend mit.
         metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen
         sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf                          Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner
         dem Gelände Einzug hält.                                                    Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf
                                                                                     Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres-
         Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau-                          hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch-
         abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein                         geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig
         Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig-                    begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie-
         gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird                    tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte
         künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern                       des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden
         genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur                       sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in
         Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem                           diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15
         Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge-                           abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt-
         plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet                  quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.
VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.
Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem
Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-
meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche
Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.

CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS                          TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK
Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb   Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und
des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss-          Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen
Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde        von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-
die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat-        metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge
metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag    der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten
dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe     zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-
von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch      hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine
der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit       Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000
rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung         Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-
des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen         legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen
wurde.                                                       und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro-
                                                             flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach-
                                                             fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen
                                                             im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt
                                                             Weilimdorf.
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                                                                                                                                                                                                      285.000
VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M 2
 205.000




                                                                                                                                                                                      194.000
                                                                                                                                                    180.000




                                                                                                                                                                        171.000
                                                                                                                               169.000
                  159.000




                                                                            152.000
                                                       149.000




                                                                                               145.000




                                                                                                             140.000
                                   127.000




2000             2001             2002             2003                    2004               2005          2006              2007                 2008                2009          2010           2011

                                                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011



VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2

                                               2001                2002               2003       2004      2005            2006            2007                2008         2009     2010         2011

                                  City        25.350              19.000              4.600    55.100     33.300         43.000           61.500          44.400       38.200      32.800        63.000
                            Innenstadt        25.710             45.000         28.400         21.700    43.200          31.300          46.600               41.700   83.800      66.600        97.500
             Vaihingen/Möhringen              50.550               6.300         14.450       30.800      10.400         32.600           13.700          18.500       20.200      26.200        56.300
                            Fasanenhof         2.700              11.000        72.500          4.000      3.700          3.500            2.300          10.600          2.700      5.300       12.500
           Feuerbach/Zuffenhausen             16.700              6.000               8.400   20.600       9.800          2.000           6.800               12.300      3.300    28.500        24.800
                            Degerloch          5.800               2.700              3.000    6.000       3.400          4.500            7.200               9.200      4.900      2.100        4.000
                            Weilimdorf        13.150             16.000                750      3.000     6.600           6.000            5.100              12.800      5.900     11.400        5.500
            Bad Cannstatt/Wangen               5.000             18.000         14.000          7.700    24.600          13.500           15.400              12.500       8.100     8.300       13.400
           Leinfelden-Echterdingen            14.040              3.000               2.900     3.100    10.000           3.600           10.400          18.000          3.900     12.800        8.000

                               Gesamt        159.000             127.000     149.000          152.000    145.000       140.000           169.000       180.000         171.000     194.000      285.000

                                                                                                                       Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN.
Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt            umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der
spielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge     „Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern
mit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat-          angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennoch
metern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an-          stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst-
mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000        leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700
Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich          Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag
„Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf          zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohl
dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri-        Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor
ums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien.          allem in der City und der Innenstadt an.
Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200
Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der           Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be-
gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den           reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebenden
Vorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen             Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten
verschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten,       von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt in
Ingenieure und Handelsunternehmen, zählen.                     Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und
                                                               mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamt
Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit                10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 500
27.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu            Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis um
als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt-          38 Prozent.




UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

                                 2003      2004      2005       2006          2007          2008          2009         2010          2011
       Medien/Kommunikation       5,02        4            8     6,64         6,27          5,56          6,14          4,07          3,82
           Finanzdienstleister    8,04       34         12       9,93        10,36         15,78          8,36          8,41          8,67
                  Consultants     7,03        5         10     20,29           18,4        13,39          7,72         13,35          8,00
             Öffentliche Hand     4,02        9         21       3,21         17,75         7,22         30,41          8,14         13,68
                     Sonstige    20,98       29         28      35,21        37,28         36,94         40,94         48,04         40,42
            Energie/Industrie    52,23        9         13      12,86             –             –            –             –         15,79
        IT/Telekommunikation      2,68       10            8    11,86          9,94         21,11         6,43         17,99          9,62
                      Gesamt      100       100       100        100           100           100           100           100          100

                                                                        Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
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                                                                                                                                                                                 13




AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT.
Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurden
die meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren
es 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen.

142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein                                     metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun
auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be-                                    12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur
wegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem                                     Vermietungsleistung des Marktes bei.
Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der
gesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich                                         Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten
erbracht.                                                                                    Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern.
                                                                                             62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen-
Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen                                     stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert.
Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch                                          Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen.
die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbH
aus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat-                                        24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bis
meter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen.                                        2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment
Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von                                      zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen-
10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen-                                           nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der
hausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen                                      Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund
Zuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat-                                         31.000 Quadratmetern ins Gewicht.


VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH
                                                                                                        103.200
          59.500
 51.500




                                                                  49.000
                               44.500




                                                                           41.900




                                                                                               40.000
                                                     35.900
                      32.000




                                            21.500




                                                                                                                                     2010                     2011

                                                                                                                               Gesamtfläche 2010:        Gesamtfläche 2011:
                                                                                                                               194.000 m2               285.000 m2


< 500 m²           501 – 1.000 m²       1.001 – 2.000 m²      2.001 – 5.000 m²               > 5.000 m²



VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
          249
 222




                               62




                                                                                                                                     2010                     2011
                      46




                                                     24




                                                                  15
                                            14




                                                                           14




                                                                                                        12




                                                                                                                               Gesamtanzahl 2010:       Gesamtanzahl 2011:
                                                                                               4




                                                                                                                               301                      361


< 500 m²           501 – 1.000 m²       1.001 – 2.000 m²      2.001 – 5.000 m²               > 5.000 m²

                                                                                    Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE.
Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen.
So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro pro
Quadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert.

Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden                     abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise
im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen                         zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter
abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis                      erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die
8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings                      Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei
überwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen                  15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie
beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu-                     im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.
stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver-
mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne                     POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTEN
zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An-                     Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im
mietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00                       Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und
Euro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr                      übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig
in diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es                      die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter
13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat-                     etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen,
meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua-                       die bei einigen älteren und seit längerem leerstehenden
dratmeter.                                                                 Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung
                                                                           der Durchschnittsmiete in den nördlichen Teilmärkten
CITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN                                 wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen am
In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit                   Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil-
14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert,                     imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem
die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich                       Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen-
von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen.                    als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung.
Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags-




SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € / M 2
                                                                                                                                                       18,80
             18,41




                                                                                                              18,00




                                                                                                                           18,00
                         17,89




                                                                                17,50




                                                                                                17,50




                                                                                                                                         17,50
                                     17,50




                                                17,00




                                                             17,00
 16,87




             15,34 z




                                                                       Spitzenmieten
                                                                       Spi
 14,90 z




                         14,80 z




                                     14,50 z




                                                14,50 z




                                                                                                14,50 z




                                                                                                              14,50 z




                                                                                                                                         14,30 z




                                                                                                                                                       14,30 z
                                                                                                                           13,60 z
                                                                              13,60 z
                                                           13,50 z




                                                                     Durchschnittsmieten




2000       2001        2002        2003        2004       2005             2006             2007          2008           2009         2010          2011

                                                                                        Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011
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                                                                                                                                                                    15




SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN € / M 2
18,80




                 15,90
        14,30




                                                                           13,30
                                     11,90
                         11,50




                                                        11,00




                                                                                   10,20
                                             9,60




                                                                9,00
                                                                                                                  Spitzenmieten            Durchschnittsmieten




                                                                                                                                                            XXX z
   City         Innenstadt       Außenbezirk Nord   Außenbezirk Ost    Außenbezirk Süd

                                                                                           Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
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ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag
sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem
Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote
von knapp 5,7 Prozent.

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2
                    312.000




                                                                                        Baufertigstellung                    Vorvermietung
                              220.000
160.000




                                        145.000




                                                           143.500
          130.000




                                                                     131.500




                                                                                                                                       115.600




                                                                                                                                                                                                                                   109.500
                                                                                                                                                 104.900
                                                  80.000




                                                                               68.500




                                                                                                                                                                                                                 57.000
                                                                                         51.400


                                                                                                  49.000




                                                                                                                                                                                                                                             50.500
                                                                                                                                                                                               45.900
                                                                                                                                                                             42.400
                                                                                                                                                           40.000




                                                                                                                                                                                                        41.200




                                                                                                                                                                                                                          41.500
                                                                                                                    32.600
                                                                                                           28.500




                                                                                                                                                                                                                                             50.
                                                                                                                              23.400




                                                                                                                                                                    22.000




    2001               2002                2003               2004                2005               2006             2007               2008                 2009             2010   22.200      2011              2012              2013



Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat-                                                                             tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.
meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern-                                                                              In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand
sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren                                                                         um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-
größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an                                                                           meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-
neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden                                                                            garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand
größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder                                                                          von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900
vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten                                                                               Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.
in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-
16
                                                                                                                                              17




ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011


                                                                             Degerloch > 11.800 m2

                                                                                             B
                                                                                             Bad Cannstatt, Wange etc. > 19.300 m2
                                                                                                            Wangen
                                                                                                              nge

                                                                          3%
                                                                                                      F
                                                                                                      Feuerbach, Zu
                                                                                                                 Zuffenhausen > 22.500 m2
                                                                                   5%
            Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2
                                    3.500
                                    3.5
                                                                                            5%
                                                                                                               Vai
                                                                                                               Vaihingen > 27.800 m2

                                                            22 %                                     7%



                                                                             100 %                                   Fasanenhof > 31.000 m2
                                                                             (entspricht              7%
                                                                                   00
                                                                          ca. 424.000 m2)
                                                      17 %

  Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2
                                                                                              10 %


                                                                   14 %                                     Möhr
                                                                                                            Möhr
                                                                                                            Möhringen > 41.900 m2
                                                                                   10 %




                                    Stuttgart-City > 60.600 m2
                                     tuttgart-City
                                     tut                600                                 Weilimdorf > 42.100 m2


Quelle beider Darstellungen:
Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011




Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen                          2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig-
Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots-                          gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter
reserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere                       hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaum
Flächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine                        Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lage
größeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da                          wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter
trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am                        Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund
Markt freigesetzt wurden.                                                      50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.
Informationen zum
    Büromarkt München




BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.
Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-
umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an
fast allen Standorten das Flächenangebot.

Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den          um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert
„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin,           werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen           Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in
Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden          den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.
der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige-       Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach
rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in       modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,
München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte        dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden
sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt,       vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen
wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem          Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise
Vorjahreswert lag.                                            entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot,
                                                              da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher
Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten    gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund
die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts   positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler
aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver-          Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten
bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder            derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von
blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in      Neubauvorhaben.
Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise
18
                                                                                                                                                                                                                                                                                                               19




                                                                                                                                                                                                                                                                                  2007
                                                                                                                                                                                                                                                                                  2008
LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %                                                                                                                                                                                                                                       2009
                                                                                                                                                                                                                                                                                  2010
                                                                                                                                                                                                                                                                                  2011
                           15,1
15,0




                                  14,4
                    14,3
             13,9




                                                                                    11,8
                                                                          11,5
                                                      10,3




                                                                                             10,3
                                                                   10,3




                                                                                                                                                                                                                                                  9,8
                                                             9,8




                                                                                                                                                        9,7
                                                                                                    9,6




                                                                                                                                                                                        9,4
                                                                                                                                               9,1
                                                                                                                        8,9




                                                                                                                                                                                                          8,9
                                                                                                           8,3




                                                                                                                                                              8,3




                                                                                                                                                                                                                8,4
                                                                                                                                                                                                    8,4
                                                                                                                              8,2




                                                                                                                                                                                              8,2




                                                                                                                                                                                                                                                            8,1
                                                                                                                                      7,9




                                                                                                                                                                    7,7




                                                                                                                                                                                                                                         7,5
                                                                                                                                                                                                                             7,2
                                                                                                                                                                                                                                   6,7




                                                                                                                                                                                                                                                                                                   6,5
                                                                                                                                                                                                                                                                         6,4
                                                                                                                                                                                                                                                                               6,2
                                                                                                                                                                                                                                                                                            6,1


                                                                                                                                                                                                                                                                                                         5,7
         Frankfurt                                           Düsseldorf                               Köln                                      München                                         Berlin                             Hamburg                                     Stuttgart

                                                                                                                                                                             Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011




FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M 2




                                                                                                                                                                                                                                                                               853.000
                                                                                                                                            820.000




                                                                                                                                                                            765.000




                                                                                                                                                                                                                                                                                            München




                                                                                                                                                                                                                                                                                z
                                                                                                                                             z
                                                                                                            620.000




                                                                                                                                                                                                                                               590.000
                                                                                 580.000




                                                                                                                                                                             z




                                                                                                                                                                                                                 540.000
 510.000




                                          480.000




                                                                                                             z




                                                                                                                                                                                                                                                z




                                                                                                                                                                                                                                                                                            Berlin
                                                                                  z




                                                                                                                                                                                                                  z




                                                                                                                                                                                                                                                                                            Hamburg
  z




                                           z




                                                                                                                                                                                                                                                                                            Frankfurt
                                                                                                                                                                                                                                                                                            Düsseldorf

                                                                                                                                                                                                                                                                                            Stuttgart
                                                                                                                                                                                                                                                                                280.000 z


                                                                                                                                                                                                                                                                                            Köln
                                                                                                                                                                                                                                               194.000 z
                                                                                                                                                                            180.000 z




                                                                                                                                                                                                                 171.000 z
                                                                                                                                            169.000 z
                                          152.000 z
 149.000 z




                                                                                 145.000 z




                                                                                                            140.000 z




2003                                     2004                              2005                           2006                         2007                               2008                                  2009                       2010                                2011

                                                                                                                                                                             Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011




STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

                                                                          Flächenumsatz in m²                                       Spitzenmiete in €                                    Durchschnittsmiete City in €                                      Leerstandsquote in %
                                                                                 2011                     2010                       2011                           2010                            2011                     2010                                 2011                            2010
                                            Berlin                        572.000                   503.000                          21,70                          20,50                           16,00                    14,50                                 8,4                             8,9
                                  Düsseldorf                              365.000                   375.000                          23,50                          23,50                           17,00                    16,50                                11,8                            11,5
                           Frankfurt a. M.                                410.000                   475.000                          36,00                          35,60                           21,50                    22,00                                14,4                            15,1
                                    Hamburg                               515.000                   485.000                          23,00                          23,00                           13,50                    13,50                                 8,1                             9,8
                                                 Köln                     280.000                   220.000                          21,00                          20,00                           11,00                    11,25                                 8,2                             8,9
                                    München                               853.000                   590.000                          30,50                          28,00                           14,20                    14,20                                 7,7                             8,3
                                     Stuttgart                            285.000                   194.000                         18,80                           17,50                           14,30                    14,30                                 5,7                             6,5

                                                                                                                                                                          Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
STUTTGART CITY/INNENSTADT:
UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.
Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr
erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung
um 18 Prozent zu verzeichnen.

Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg         Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-
durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin-       geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der
Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender          neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro
Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver-           pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr
gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche          als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-
vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag    flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen
über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden     14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von
ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden          Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken
25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver-       Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter
sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen-      steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind
segment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer         ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen
gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber         führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen
nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh-       wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche
rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei           Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird
33 Prozent lag.                                              die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen
                                                             bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die
In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis-     Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:
segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.           Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.
In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis-   Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten
spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter        erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine
konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden.    deutliche Modernisierung.
Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden
20
                                                                                                                              21




STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN                                        WEILIMDORF
Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche          Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich
setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen-       zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-
hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie        noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die
Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum-          durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-
satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro-         reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,
zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500          der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-
Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich             zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die
hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden.      neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als
Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur         positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-
3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt        tes Standortmarketing erforderlich.
mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56
Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und       Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,
liefert Anlass zur Zufriedenheit.                             das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er-
                                                              gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.
Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet-    Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern
preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet.       wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht
27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im         der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag
direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im      oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.
Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat-        Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im
meter.                                                        Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.


Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom
Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier
der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich
den Baubeginn ermöglicht hat.
STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.
BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN
Verfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil-           durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn
markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen        Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-
die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte         mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-
derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der      metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im
Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung             Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent
an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an-         der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen
zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie          2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die
auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung   andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den
eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen      vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro
Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um         pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen
38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert       erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und
werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie         13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.
in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen
vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei-     Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,
chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen            eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros
den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern       sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-
zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter.           hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften
                                                              bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene
Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den        vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-
Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das         den Jahr konkretisieren.
22
                                                                                                                          23




STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.
DEGERLOCH                                                   LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier-     Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-
te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage:       felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um
Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins-        38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um
gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat-        33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-
meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen,     schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-
wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande-    zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.
nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze      Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter
wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am            abgeschlossen.
Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke.
                                                            Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter
Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen-   wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen
segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab-           9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent
schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags-   der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es
abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und      im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen
1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern.      wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.


41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01     Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-
und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während          lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer
32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00         heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015
Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im       fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City
Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter      250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet
10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet.    werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen
                                                            und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen
Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund           ein neuer Bürostandort etabliert.
der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine
Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem
Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche
zur Verfügung stellen.
FASANENHOF
Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie-      Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-
tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei            zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie
Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier-     geprägt.
lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-
dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004    78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-
dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer           gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500
weiteren Aufwertung des Standorts geführt.                   Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter-
                                                             zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab-     bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis
schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier-     5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-
von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und        segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,
17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.       ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.
Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua-         Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich
dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde          bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen
das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch        wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich
Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter           10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei
Bürofläche an.                                                Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten
                                                             im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90
23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro   Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.
Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen
9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde      Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP
mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.               verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs-
                                                             volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP                                 und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger
Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung      Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im
sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren        STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-
trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete     gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,
Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering          wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP
Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten.             7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der
                                                             Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und
Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro-            12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00
fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um           Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene
Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit
24
                                                                                        25




       BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
                                                          Büroflächenumsatz in 2011

                                                               < 10.000 m2


                                                               10.000 – 20.000 m2


                                                               20.000 – 30.000 m2


                                                               30.000 – 40.000 m2

                                                   A 81
                                     Richtung Heilbronn        ab 40.000 m2


                                                               Gewerbe-/Bürostandorte




                   A 81
        Richtung Singen




A 8 Richtung
    Karlsruhe



                   Autobahn-
                   kreuz Stuttgart

                A 81




                                                            A 8 Richtung
                                                            München
Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012
26
                                                                                                                           27




STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.
In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten.
Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes
Vermietungsergebnis zu erwarten ist.

Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage,    denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt
die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen        etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-
erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz      grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-
über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt-         problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-
schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder       senen Gebieten das Nachsehen haben.
verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch
aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil-       HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS
industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen          Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die
positive Signale.                                           den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz
                                                            gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer
CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE                                   durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu
Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor     zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war
insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend   für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der
rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt        Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich
sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen     hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen
aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für        weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-
bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte    flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance
mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch          für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie
auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss      jetzt auf einen modernen Standard anheben.
zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger
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Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012

  • 2. C A L EID O Tübinger Str. 41– 43 Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2013 C A S A N O VA PA UL IN E Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41 E 65 Paulinenstr. 21 Büro + Einzelhandel Eberhardstr. 65 Büro fertiggestellt 2011 Büro + Einzelhandel Fertigstellung unbekannt Fertigstellung 3. Q 2014 M A RK TS TR. 6 + 8 G E RB E R T H E O 10 Büro + Einzelhandel Marienstr. / Tübinger Str. Theodor-Heuss-Str. 10 Fertigstellung 2. Q 2012 Büro + Einzelhandel + Wohnen HO S PI TA L HOF Büro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2014 Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36 fertiggestellt 2011 Büro Fertigstellung 4. Q 2013 GA L L I ON HA US Theodor-Heuss-Str. 8 Büro + Einzelhandel QU A RTI ER A M K A RLSP L AT Z fertiggestellt 2011 D AS QU AD RAT Holzstr. 15 + 17 Büro + Einzelhandel Büchsenstr. / Hospitalstr. Fertigstellung unbekannt Büro + Einzelhandel + Wohnen fertiggestellt 2011 B Ü L OW C A RRÉ Lautenschlagerstr. 21 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 1. Q 2013 POS TQ UA R TI ER Lautenschlagerstr. 17 Büro + Einzelhandel fertiggestellt 2011 C IT Y G AT E Kriegsbergstr. 11 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2014 Bild: Manfred Storck
  • 3. BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK Jahr Volumen Repräsentative Durchschnitts- Leerstand Leerstand Angebots- Fertigstellungs- Vorver- in m2 Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen mietungs- in Mio. m2 in m 2 volumen in m2 1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A. 1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A. 1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A. 1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A. 1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A. 1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A. 2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A. 2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000 2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000 2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000 2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500 2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400 2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500 2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400 2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000 2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000 2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400 2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200 * Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 4. 4 5 INHALT. Vorwort 6 Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8 Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9 Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10 Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12 Aufschwung für das großflächige Segment 13 Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14 Angebotsreserve deutlich gesunken 16 Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18 Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20 Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21 Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22 Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23 Büromarkt Stuttgart im Überblick 25 Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27 Ihre Ansprechpartner 28 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29
  • 5. VORWORT. STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN. Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums- motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und Lebensqualität in Einklang zu bringen. Wie kann dies Stuttgart gelingen? Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange. Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach- haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen; Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen sein und bleiben. ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht. Dr. Wolfgang Schuster Ines Aufrecht Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
  • 6. 6 7 STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE. „Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort- faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs- ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls, dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro- jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild. Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne zur Verfügung. Mario Caroli Björn Holzwarth
  • 7. STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK. Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung seine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind und machen den Markt attraktiv. VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen- den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt: beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich- abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts- durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland- Metropolen bereits heute den vierten Platz. schaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung. FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND WIRTSCHAFT ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter- Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin- nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen 300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei- Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent- Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein wicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg. KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €: GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER München 26.863 Düsseldorf 23.708 Frankfurt 22.929 Stuttgart 22.131 Köln 21.788 Hamburg 21.320 Berlin 17.808 © Stuttgart-Marketing GmbH Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011
  • 8. 8 9 Massenmodell der Bebauung SPA RKA S S E N A KA D E M I E Objekte im Bau bzw. fertiggestellt Schulung + Wohnen B A UFE L D 4 Fertigstellung 3. Q 2014 Verfügbare Flächen PA RI S E R HÖFE Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2012 S TA D T- B I B L I OT H E K B A UFE L D 5 B A UFEL D 7 EU RO PE P LAZA Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014 Büro Fertigstellung unbekannt B A UFE LD 1 2 B A U FE LD 1 5 MILANEO Wol Büro + Einzelhandel + Wohnen fram straß Fertigstellung 3. Q 2014 e ße Wolframstra STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN. Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 – den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen. Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich „Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000 Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme- einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an, tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet. mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“ von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf- schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh- tige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat- entscheidend mit. metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner dem Gelände Einzug hält. Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres- Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau- hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch- abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig- begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie- gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15 Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge- abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt- plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.
  • 9. VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH. Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat- meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden. CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss- Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat- die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat- metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen- von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000 rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge- des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen wurde. und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro- flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach- fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt Weilimdorf.
  • 10. 10 11 285.000 VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M 2 205.000 194.000 180.000 171.000 169.000 159.000 152.000 149.000 145.000 140.000 127.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011 VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 City 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 Innenstadt 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 Vaihingen/Möhringen 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 Fasanenhof 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 Feuerbach/Zuffenhausen 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 Degerloch 5.800 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 Weilimdorf 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 Bad Cannstatt/Wangen 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 Leinfelden-Echterdingen 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 Gesamt 159.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 11. GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN. Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der spielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge „Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern mit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat- angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennoch metern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an- stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst- mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000 leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700 Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag „Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohl dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri- Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor ums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien. allem in der City und der Innenstadt an. Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200 Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be- gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebenden Vorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten verschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten, von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt in Ingenieure und Handelsunternehmen, zählen. Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamt Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit 10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 500 27.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis um als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt- 38 Prozent. UMSATZ NACH BRANCHEN IN % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 Sonstige 20,98 29 28 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 Energie/Industrie 52,23 9 13 12,86 – – – – 15,79 IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 12. 12 13 AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT. Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurden die meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren es 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen. 142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be- 12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur wegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem Vermietungsleistung des Marktes bei. Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der gesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten erbracht. Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern. 62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen- Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert. Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen. die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbH aus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat- 24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bis meter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen. 2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen- 10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen- nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der hausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund Zuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat- 31.000 Quadratmetern ins Gewicht. VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH 103.200 59.500 51.500 49.000 44.500 41.900 40.000 35.900 32.000 21.500 2010 2011 Gesamtfläche 2010: Gesamtfläche 2011: 194.000 m2 285.000 m2 < 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m² VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH 249 222 62 2010 2011 46 24 15 14 14 12 Gesamtanzahl 2010: Gesamtanzahl 2011: 4 301 361 < 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m² Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 13. MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE. Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen. So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro pro Quadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert. Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die 8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei überwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen 15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu- im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter. stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver- mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTEN zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An- Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im mietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00 Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und Euro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig in diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter 13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat- etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen, meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua- die bei einigen älteren und seit längerem leerstehenden dratmeter. Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung der Durchschnittsmiete in den nördlichen Teilmärkten CITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen am In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil- 14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert, imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen- von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen. als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung. Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags- SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € / M 2 18,80 18,41 18,00 18,00 17,89 17,50 17,50 17,50 17,50 17,00 17,00 16,87 15,34 z Spitzenmieten Spi 14,90 z 14,80 z 14,50 z 14,50 z 14,50 z 14,50 z 14,30 z 14,30 z 13,60 z 13,60 z 13,50 z Durchschnittsmieten 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011
  • 14. 14 15 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN € / M 2 18,80 15,90 14,30 13,30 11,90 11,50 11,00 10,20 9,60 9,00 Spitzenmieten Durchschnittsmieten XXX z City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 15. Unsere aktuellen Immobilienangebote ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote von knapp 5,7 Prozent. FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2 312.000 Baufertigstellung Vorvermietung 220.000 160.000 145.000 143.500 130.000 131.500 115.600 109.500 104.900 80.000 68.500 57.000 51.400 49.000 50.500 45.900 42.400 40.000 41.200 41.500 32.600 28.500 50. 23.400 22.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 22.200 2011 2012 2013 Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat- tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen. meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern- In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat- größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt- neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900 vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter. in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-
  • 16. 16 17 ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011 Degerloch > 11.800 m2 B Bad Cannstatt, Wange etc. > 19.300 m2 Wangen nge 3% F Feuerbach, Zu Zuffenhausen > 22.500 m2 5% Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2 3.500 3.5 5% Vai Vaihingen > 27.800 m2 22 % 7% 100 % Fasanenhof > 31.000 m2 (entspricht 7% 00 ca. 424.000 m2) 17 % Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2 10 % 14 % Möhr Möhr Möhringen > 41.900 m2 10 % Stuttgart-City > 60.600 m2 tuttgart-City tut 600 Weilimdorf > 42.100 m2 Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011 Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen 2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig- Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots- gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter reserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaum Flächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lage größeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund Markt freigesetzt wurden. 50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.
  • 17. Informationen zum Büromarkt München BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN. Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs- umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an fast allen Standorten das Flächenangebot. Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert „Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin, werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil. Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert. der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige- Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache, München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt, vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise Vorjahreswert lag. entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot, da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver- Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in Neubauvorhaben. Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise
  • 18. 18 19 2007 2008 LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 2009 2010 2011 15,1 15,0 14,4 14,3 13,9 11,8 11,5 10,3 10,3 10,3 9,8 9,8 9,7 9,6 9,4 9,1 8,9 8,9 8,3 8,3 8,4 8,4 8,2 8,2 8,1 7,9 7,7 7,5 7,2 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,7 Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011 FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M 2 853.000 820.000 765.000 München z z 620.000 590.000 580.000 z 540.000 510.000 480.000 z z Berlin z z Hamburg z z Frankfurt Düsseldorf Stuttgart 280.000 z Köln 194.000 z 180.000 z 171.000 z 169.000 z 152.000 z 149.000 z 145.000 z 140.000 z 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011 STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in % 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 Berlin 572.000 503.000 21,70 20,50 16,00 14,50 8,4 8,9 Düsseldorf 365.000 375.000 23,50 23,50 17,00 16,50 11,8 11,5 Frankfurt a. M. 410.000 475.000 36,00 35,60 21,50 22,00 14,4 15,1 Hamburg 515.000 485.000 23,00 23,00 13,50 13,50 8,1 9,8 Köln 280.000 220.000 21,00 20,00 11,00 11,25 8,2 8,9 München 853.000 590.000 30,50 28,00 14,20 14,20 7,7 8,3 Stuttgart 285.000 194.000 18,80 17,50 14,30 14,30 5,7 6,5 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011
  • 19. STUTTGART CITY/INNENSTADT: UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE. Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung um 18 Prozent zu verzeichnen. Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab- durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin- geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver- pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt- vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. 2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken 25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver- Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen- steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind segment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh- wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird 33 Prozent lag. die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis- Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus: segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein. In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis- Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden. deutliche Modernisierung. Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden
  • 20. 20 21 STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN. FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORF Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen- zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den- hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum- durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er- satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro- reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes, zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500 der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen- Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden. neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel- 3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt tes Standortmarketing erforderlich. mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56 Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern, liefert Anlass zur Zufriedenheit. das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er- gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009. Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet- Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet. wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht 27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet. Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat- Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im meter. Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen. Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich den Baubeginn ermöglicht hat.
  • 21. STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL. BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN Verfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil- durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver- die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat- derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an- der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie 2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen 38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie 13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent. in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei- Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks, chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn- zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter. hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen- Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das den Jahr konkretisieren.
  • 22. 22 23 STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN. DEGERLOCH LEINFELDEN-ECHTERDINGEN Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier- Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein- te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage: felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins- 38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat- 33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab- meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen, schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter- wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande- zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am abgeschlossen. Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke. Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen- wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab- 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags- der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen 1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern. wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. 41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01 Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind- und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer 32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00 heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015 Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter 250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet. werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund ein neuer Bürostandort etabliert. der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche zur Verfügung stellen.
  • 23. FASANENHOF Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie- Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil- tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier- geprägt. lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua- dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004 78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe- dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500 weiteren Aufwertung des Standorts geführt. Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter- zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501 Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab- bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier- 5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen- von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet, 17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern. Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua- Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei Bürofläche an. Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90 23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden. Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs- volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei- trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen, Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten. 7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro- 12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00 fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. 114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit
  • 24. 24 25 BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK. Büroflächenumsatz in 2011 < 10.000 m2 10.000 – 20.000 m2 20.000 – 30.000 m2 30.000 – 40.000 m2 A 81 Richtung Heilbronn ab 40.000 m2 Gewerbe-/Bürostandorte A 81 Richtung Singen A 8 Richtung Karlsruhe Autobahn- kreuz Stuttgart A 81 A 8 Richtung München
  • 26. 26 27 STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE. In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten. Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes Vermietungsergebnis zu erwarten ist. Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage, denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf- erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands- über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt- problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos- schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder senen Gebieten das Nachsehen haben. verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die positive Signale. den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau- bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss jetzt auf einen modernen Standard anheben. zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger