Das Dokument bietet einen umfassenden Überblick über die Immobilienmärkte in Deutschland, Kroatien und Ungarn, einschließlich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Herausforderungen, die durch die Finanzkrise entstanden sind. Es beschreibt die Rolle von Wohnungsbaugenossenschaften und die unterschiedlichen Eigentumstrends in den drei Ländern, wobei auch die regionalen Unterschiede und Preistrends dargestellt werden. Besonders betont werden die Auswirkungen von Schuldenkrisen und die Anziehungskraft von Immobilieninvestitionen auf den deutschen Markt im Vergleich zu den Krisen in Kroatien und Ungarn.

1. Auslandspraktikum 22.4.-3.5.13
Kroatien - Ungarn

2. Betrieblicher Lernauftrag
Der Immobilienmarkt in Kroatien und Ungarn
Erstellt von: Stefan Wolf
Ausbildung zum Immobilienkaufmann

3. Inhaltsverzeichnis
 Die Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen e.G.
 Die Länder im Überblick
 Deutschland
 Kroatien
 Ungarn
 Die Immobilienmärkte in Deutschland, Kroatien und Ungarn





 Fazit
 Quellen
Finanzkrise in der EU
Immobilienblasen in Europa
Der deutsche Immobilienmarkt
Der kroatische Immobilienmarkt
Der ungarische Immobilienmarkt

4. Die Wohnungsbaugenossenschaft
Sangerhausen e.G.
Die Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen e.G. ist
eine der mittelgroßen Wohnungsgenossenschaften in
Sachsen-Anhalt und wurde 1900 als Bau- und Sparverein
gegründet. Sie verfügt über ca. 3.200 Wohnungen und ist
somit der zweitgrößte Vermieter des Landkreises
Mansfeld-Südharz. Die Wohnungsbaugenossenschaft
passte im Zuge des demografischen Wandels ihren
Bestand an, schuf altersgerechte und moderne
Wohnungen und riss mehr als 1000 Wohneinheiten ab.

5. Als Genossenschaft stehen die Mieter an erster Stelle. Die
Wohnungsbaugenossenschaft sieht sich in der Pflicht, ihre Mitglieder zu
fördern, ihnen ein sicheres und gutes Wohnumfeld zu bieten und stets zu
Gunsten ihrer Interessen zu handeln. Dies erreicht sie unter anderem
durch gute Wohnstandards, faire und stabile Mieten sowie einen guten
Service gemäß dem Motto „Auf gute Nachbarschaft“.
Lebenswerte Nachbarschaften im Mieterzentrum Am Rosarium!
Trommelkurs für die kleinen Besucher des 15. Mieterfests!

6. Aufgrund
ihrer
Größe
engagiert
sich
die
Wohnungsbaugenossenschaft nicht nur im Bereich der
Mitgliederförderung sondern auch hinsichtlich der
Förderung öffentlicher Einrichtungen oder aber
Veranstaltungen in Sangerhausen.
Unterhaltung für Jung und Alt im Mieterzentrum Am Rosarium
Die WGS als Sponsor der Jungmannschaft des VfB Sangerhausen!
Workshop zur zukünftigen Gestaltung des Stadtteils Am Rosarium!

7. Doch was macht eine Wohnungsgenossenschaft aus?
Bei einer Wohnungsgenossenschaft steht die Förderung ihrer Mitglieder an
erster Stelle. Um eine Wohnung zu mieten, muss man statt einer Kaution
Genossenschaftsanteile zahlen. Dadurch wird man Mitglied der Genossenschaft
und erhält gemäß dem genossenschaftlichen Prinzip das Mitbestimmungsrecht.
Bei der Begründung eines Mietverhältnisses besteht
die sogenannte Dauerklausel. Diese besagt, dass
der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen
Kündigung verzichtet und dem Mieter eine
Dauernutzung zusagt. Der Vermieter hat lediglich
das Recht zur Kündigung im außerordentlichen Fall
(Mietschulden, mieterbedingtes Verhalten u.v.m.).
Prinzipien einer Wohnungsgenossenschaft

8. Die Länder im Überblick
Deutschland
Hauptstadt:
Landesprache:
Einwohnerzahl:
Währung:
BIP:
Berlin
Deutsch
82 Millionen
Euro
3,5 Bio. USD
Wirtschaft
Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und weltweit auf
Rang 4.
Am Export gemessen, ist Deutschland das zweitgrößte
exportierende Land nach China. Exportschlager sind unter anderem
Kraftfahrzeuge, chemische Erzeugnisse und Maschinen. Deutschland ist
der wichtigste Handelspartner vieler mittel- und osteuropäischer Staaten.

9. Kroatien
Hauptstadt:
Landesprache:
Einwohnerzahl:
Währung:
BIP:
Zagreb
Kroatisch
4,5 Millionen
Kuna (1€ = 7,5 Kuna Mai 2013)
62,4 Mrd. USD
Wirtschaft
Der Tourismus macht in Kroatien ca. 20% des BIPs aus. Weitere wichtige Wirtschaftsbereiche
sind die Landwirtschaft, das Bankenwesen und der Schiffsbau. Weltweit sind kroatische
Werften für ihre gute Qualität bekannt und sind, gemessen am globalen Auftragsvolumen, auf
Platz 5. Allerdings hat auch Kroatien mit der weltweiten Wirtschaftskrise und deren
Auswirkungen zu kämpfen. Die Wirtschaft des Landes ist in eine tiefe Rezession gerutscht
und die Verschuldung der privaten Haushalte ist eine der Höchsten in ganz Europa.

10. Ungarn
Hauptstadt:
Landessprache:
Einwohnerzahl:
Währung:
BIP:
Budapest
Ungarisch
10 Millionen
Forint (1€ = ca. 296 Forint Juni 2013)
140 Mrd. USD
Wirtschaft
Die bedeutendsten Exportgüter Ungarns sind Maschinenfahrzeuge,
Erzeugnisse der Nahrungsmittelindustrie sowie Chemikalien. Der Tourismus ist
in Ungarn ebenfalls ein wichtiger Wirtschaftsbereich. Besonders beliebte Ziele
sind Budapest sowie der Balaton. Die Finanzkrise traf Ungarn besonders hart
und führte dazu, dass es 2008 ein Rettungspaket des IWFs in Höhe von 20
Milliarden Euro erhielt. Der Staatsbankrott drohte. Ähnlich wie Kroatien fiel
Ungarn in die Rezession.

11. Die Immobilienmärkte
Um die Märkte der einzelnen Länder zu verstehen, bedarf es einen Blick auf die Lage
der europäischen-, aber auch der globalen Wirtschaft. 2007 platzte die Immobilienblase
auf dem US-amerikanischen Markt, was zum Ausbruch der Finanz-, und Bankenkrise
führte. Weltweit stürzte dies Kreditinstitute, Konzerne aber auch Staaten in die Krise.
Auswirkungen der Banken-, und Finanzkrise im Jahr 2009
Rot – Rose: wirtschaftlicher Abschwung
Blau: wirtschaftlicher Aufschwung

12. Finanzkrise in der EU
Die Finanzkrise innerhalb der Europäischen
Union führte zu einer erheblichen Schwächung
der Wirtschaftskraft vieler Mitgliedsstaaten.
Während Staaten wie Griechenland, Spanien
oder aber Italien mit massiven Problemen zu
kämpfen haben, blieben Länder wie Deutschland,
Dänemark und wenige andere von den bisherigen
Auswirkungen weitestgehend verschont.
In nahezu allen Mitgliedsstaaten brach die
Entwicklung des Wirtschaftswachstums ein und
nicht wenige Länder fielen in die Rezession.
Besonders schwer sind hierbei Spanien, Italien,
Griechenland, Portugal und auch Irland betroffen.
Sorge bereitet der internationalen Gemeinschaft,
Frankreich, welches mehr und mehr im Zuge der
Krise mit eigenen, enormen Problemen
konfrontiert wird.
Quelle: Wikipedia – Staatsverschuldung

13. Die Ursache der Krise liegt in mehreren Bereichen. Die aus den USA übergreifende
Finanzkrise führte zu massiven Turbulenzen an den Finanzmärkten. Erschwerend kam
die aktuelle Lage der Volkswirtschaften sowie die extrem hohe Staatsverschuldung
hinzu. Dies führte zu einer für die EU existenzgefährdenden Krise.
(Wirtschaftskrise)

14. Immobilienblasen in Europa
Als 2002 in Spanien der Euro eingeführt wurde, galt das Land als „Musterknabe“.
Ein gutes Investitionsklima, eine niedrige Inflationsrate, Wirtschaftswachstum
und ein geringes Staatsdefizit führten zu einen Bauboom im Land. Als 2007 die
Finanzkrise ausbrach, begann der Immobilienmarkt in Spanien einzubrechen.
Spanien traf dies besonders hart, da die Immobilienbranche mehr als 30 % des
BIPs ausmacht. Wegfallende Steuereinahmen, Überschuldung der privaten
Haushalte und ein maroder Bankensektor führten zu massiven wirtschaftlichen
Problemen.

15. 2008 platzte auch in Irland eine Immobilienblase. Bis 2006 waren die Immobilienpreise
binnen der vergangenen 10 Jahre um das Vierfache, der Baubestand in nur 8 Jahren um
mehr als 30% gestiegen. Während des wirtschaftlichen Booms in Irland glaubten Politiker
und Bauunternehmer durch Immobilienspiralen immer reicher zu werden. Banken gaben
bereitwillig Kredite heraus, am Bedarf wurde vorbei gebaut. Das zusammenbrechende
Immobiliengewerbe traf den irischen Staat hart, da dieser 14 % seinen BIPs ausmachte.
Die gescheiterten Unternehmen hinterlassen einen Schuldenberg von mehr als 22
Milliarden Euro.

16. Der deutsche Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt gehört zu den stabilsten Märkten weltweit und weist im
Vergleich zu anderen OECD-Staaten die geringsten Preisschwankungen auf. Festzinsen
und eine relativ hohe Eigenkapitalquote sorgen dafür, dass die Immobilienpreise auf dem
deutschen Markt weniger schreckhaft auf Zinsänderungen reagieren. In Deutschland
erwirtschaftet die Immobilienwirtschaft jährlich eine Summe von ca. 384 Milliarden Euro.
Somit ist er einer der größten Wirtschaftsbereiche Deutschlands. Der erwirtschaftete
Betrag ist über viermal so groß, wie der Maschinen- und Fahrzeugbau mit ca.
85 Milliarden Euro.

17. Während in der Krise viele Investoren einen Bogen um Europa machen,
lockt der deutsche Markt sie an. Dies verdeutlicht sich dadurch, dass die
Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr um 2,2 % gestiegen sind.
Das ist zwar weniger als der globale Durchschnitt, doch grenzt sich damit
Deutschland deutlich vom Rest der Eurozone ab.

18. Weltweit sind besonders deutsche Städte ein beliebtes Ziel für Investitionen. Das
europaweite Ranking wird mittlerweile von München (1. Platz) und Hamburg (2. Platz)
angeführt. Berlin (9. Platz) und Frankfurt am Main (10. Platz) runden die Top 10 ab.
Diese Liste umfasst 27 europäische Metropolen, welche in den Augen von Investoren als
besonders sicher/vielversprechend angesehen werden. Ein solches Ranking wird jährlich
von PwC (PricewaterhouseCooper) erstellt und von 500 Immobilienexperten gestützt.
"Der deutsche Immobilienmarkt gewinnt in der Krise an Attraktivität. Bei akzeptablen Renditen sind die Risiken
hierzulande deutlich niedriger als in den Boomregionen früherer Jahre. Die konservative Preisentwicklung in den
letzten Jahren schlägt bei uns sehr positiv zu Buche"
Dr. Helmut Trappmann, PwC-Partner

19. In der Marktwirtschaft bestimmt Angebot und Nachfrage das Preisniveau. Da viele
aus- und inländische Investoren ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollen, steigen
die Preise für Immobilien. Zwar unterscheidet sich diese Entwicklung deutlich von
der in Spanien und Irland, doch warnen Experten vor der Bildung einer
Immobilienblase auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Viele ausländische Investoren kauften in den vergangen Jahren vermehrt Immobilien
auf und investierten in neue Projekte. Besonders gefragt ist der Immobilienmarkt von
Berlin. Doch auch weitere große deutsche Städte sind vom Kaufrausch betroffen.

20. Die Probleme des deutschen Immobilienmarktes liegen im Bereich der Verfügbarkeit
von Wohnraum. In Deutschland fehlen schätzungsweise 250.000 Mietwohnungen und
gerade in den westlichen Bundesländern führt dies zur akuten Wohnungsnot.
Jedes Jahr kommen auf dem
deutschen Markt 70.000 Wohnungen
hinzu. Gleichzeitig steigt die Zahl der
Haushalte in den Ballungsräumen
stetig. Dies führt zu einer erheblichen
Steigerung der Mieten, wodurch
besonders
die
Existenz
von
Geringverdienern gefährdet wird.

21. Der kroatische Immobilienmarkt
Im Vergleich zum deutschen Immobilienmarkt ist die Eigentumsquote auf dem kroatischen
wesentlich höher. Der Vermietungsanteil ist sehr gering. Es gibt nur wenige größere
Unternehmen die Wohnungen vermieten, meist handelt es sich hierbei um private Anbieter.
Der Drang zum Eigentum hängt zum Teil von der Mentalität aber auch von der
wirtschaftlichen Situation der Kroaten ab. Dies liegt an den am Einkommen gemessenen
hohen Mieten und der Gedanke der Altersvorsorge. Schon junge Kroaten kaufen sich
oftmals überteuerte Eigentumswohnungen und können im späteren Verlauf die Raten nicht
mehr bedienen. Dies trägt unter anderem ebenfalls zu der massiven Überschuldung der
privaten Haushalte in Kroatien bei.

22. Trotz, dass Kroatien in einer Rezession steckt, verharren die Immobilienpreise auf einem
hohen Niveau und steigen zum Teil sogar noch an. Dies trifft allerdings nur auf Immobilien
in den begehrten Lagen zu, in den weniger begehrten Regionen zeichnet sich ein
erheblicher Preisrückgang ab.
„Wir gehen auch weiterhin von kontinuierlichen Preissteigerungen aus“
Michael Grimm, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kroatien
Besonderer Beliebtheit können sich
Immobilien
im
adriatischen
Küstengebiet Kroatiens erfreuen. Hier
werden zum Teil Spitzenpreise erzielt
und die gesamte Adriaregion ist neben
der Hauptstadt Zagreb die teuerste
Gegend des Landes.

23. Die Küstenregion Kroatiens zieht vermehrt zahlungskräftige Kunden an. Besonders
Deutsche und Österreicher, aber auch Vermögende aus den ehemaligen
Ostblockstaaten hegen reges Interesse an Ferienimmobilien. Dies ist besonders auf die
im Vergleich zu Italien niedrigen Preise zurückzuführen. Im Schnitt bezahlt man in den
kroatischen Küstenregionen 2.000,- €/m² für eine Eigentumswohnung.
Preis pro m² zum Erwerb von Immobilien
2012
3500
Obwohl Zagreb sich preislich
stark
von
Dubrovnik
unterscheidet,
zeigt
sich,
dass
die
Hauptstadtregion dennoch
ein
beliebter
und
finanzintensiver Standort mit
einem
durchschnittlichen
Quadratmeterpreis
von
1.700,-€ ist.
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Erstellt von Stefan Wolf
Rijeka
Zadar
Split
Dubrovnik
Zagreb

24. Architektur Kroatien – Impressionen
In der kroatischen Adriaregion dominiert der
mediterrane Baustil. Die Häuser sind überwiegend in
hellen Farben gestrichen. Sie verfügen meist über
Klimaanlagen und in vielen Fällen auch über Pools
und schattige Gärten.
Beispiele für den mediterranen Baustil in Rijeka.

25. In der kroatischen Hauptstadt Zagreb dominieren
hingegen moderne und westlich geprägte
Bauwerke. Gerade im Zentrum unterscheidet sich
diese von der in den Küstenregionen.
Weitläufige, grüne Parks mit vielen Springbrunnen
und gepflegten Rasenflächen tragen zu einer
angenehmen Großstadtatmosphäre bei.
Modern trifft Alt – moderne Neubauten über den Dächern Zagrebs
Blick vom Zagreb-Eye über den Markplatz von Zagreb
(Im Hintergrund die Kathedrale zu Zagreb)

26. Der ungarische Immobilienmarkt
Die Lage des Immobilienmarktes in Ungarn ist ähnlich der in Kroatien. Die Ungarn
besitzen lieber ein Eigenheim als sich eine Wohnung anzumieten, da die Mieten im
Verhältnis zu ihren Einkommen sehr hoch sind und sie durch den Kauf eine alternative
und sichere Altersvorsorge haben. Somit ist die Eigentumsquote auf dem ungarischen
Markt ebenfalls sehr hoch. Allerdings ist die Lage auf dem ungarischen
Immobilienmarkt prekär.
Geschuldet
durch
die
Finanzkrise
und
Fremdwährungskrediten befindet sich dieser seit dem
Jahr 2009 unter erheblichem Druck. Die privaten
Haushalte sind überschuldet und können oftmals
ihren Kredit für ihr Haus nicht mehr bedienen.
Hilfe und Aufschwung erhofft man sich von
kaufkräftigen Ausländern, welche sich Ferienimmobilien zulegen wollen. Derzeit ist aufgrund der
angespannten Lage der Preis für Immobilien deutlich
niedriger als noch vor 2 Jahren.

27. Vor einigen Jahren rieten viele Banken der Bevölkerung ab, einen Kredit in der eigenen
Währung aufzunehmen, da der ungarische Leitzins sehr hoch (2007 8%) angesetzt war. Im
Vergleich dazu lag der Leitzins in der Schweiz 2007 bei lediglich 2%. Daher verschuldeten sich
viele Ungarn in Schweizer Franken (CHF). Als sich später jedoch der Wechselkurs zu
Ungunsten des Forints (HUF) entwickelte, führte dies zu einem starken Wachstum der
Schulden.
Entwicklung CHF – HUF
300
250
200
150
100
50
0
Erstellt von Stefan Wolf
1/1/2009
1/1/2010
1/1/2011
1/1/2012
1/1/2013

28. Die daraus resultierenden Folgen sind ein Desaster für den ungarischen Immobilienmarkt. Da
2010 Fremdwährungshypotheken verboten wurden, kam der Wohnungsmarkt schier zum
erliegen. Die Rate des Häuserbaus ist auf das niedrigste Niveau seit Aufzeichnungsbeginn
gefallen und die Immobilienpreise fallen weiterhin. Seit 2008 sind die Preise im Schnitt um 15 %
gefallen und auf längerer Sicht haben die Immobilien seit dem Boom von 2003 ca. 30 % an
Wert verloren.
Besonders hart sind die privaten Haushalte
betroffen. Rund 110.000 Familien droht die
Zwangsversteigerung
ihres
Eigenheims.
Aufgrund
der
eingebrochenen
Preise
bekommen sie nur einen Bruchteil vom dem
Geld wieder, welches sie aufgewendet haben.
Die Selbstmordrate stieg dramatisch an, da die
Last der Schulden für viele schier erdrückend
ist. Momentan greifen allerdings die wenigsten
Banken zur Zwangsversteigerung, da sie noch
immer hoffen, dass die Regierung in Budapest
den Privatschuldnern unter die Arme greifen
wird.

29. Architektur Budapest – Impressionen
Für die Ungarn war die Ausprägung eines eigenen Jugendstils wichtig. Man orientierte
sich baulich trotz der Zugehörigkeit zu Österreich eher an Paris als an Wien. Hierdurch
bildete sich der spezielle Flair der Donaumetropole.
Blick auf den Schlossberg
St.-Stephans-Basilika (unten)

30. Budapest wird auch „die Königin der Donau“ genannt und ist eines der beliebtesten Reiseziele
in Europa. Viele prunkvolle Bauwerke zeugen von der vergangenen Größe Ungarns und
rauben einem schier den Atem. Die Stadt verfügt über eine gute Infrastruktur, schöne und
gepflegte Grünflächen und wartet mit vielen schönen Plätzen zum Verweilen auf.
Blick von der Schlossburg auf Budapest – im Hintergrund die
Kettenbrücke und St. Stephans Basilika (rechts)
Blick von der Schlossburg aus über Budapest und auf das Parlament
Das Parlamentsgebäude bei Nacht

31. Mein Fazit
Während meines zweiwöchigen Aufenthaltes in Ungarn und Kroatien lernte ich viel über
die Unterschiede zwischen der deutschen und kroatischen/ungarischen Kultur. Ich hatte
oft die Gelegenheit mit Einheimischen über das Land, die Probleme und das Leben dort
zu sprechen. Selten fiel es schwer mit Ungarn oder Kroaten ins Gespräch zu kommen, da
diese stets nett und aufgeschlossen uns gegenüber und ebenfalls sehr wissbegierig im
Bezug auf uns und Deutschland waren. So saß man Abends des Öfteren mit Kroaten
oder Ungarn zusammen, sprach über Gott und die Welt und verstand schnell, die
Eigenheiten Jener zu achten und zu schätzen.
Das Praktikum gab mir die Möglichkeit nicht nur Land und Leute, sondern auch die
dortige Wirtschaft näher kennen zu lernen. Besonders die Immobilienwirtschaft
interessierte mich sehr und wie in dieser Präsentation bereits dargestellt, traf mich
besonders die Situation auf dem ungarischen Immobilienmarkt hart. Besonders
interessant waren allerdings die frappierenden Unterschiede zwischen dem deutschen
und kroatischen bzw. ungarischen Immobilienmarkt.
Wir Deutschen schauen sehr ungern über unseren Tellerrand hinaus, blenden dadurch
andere Kulturen aus und wissen oftmals Nichts über das Leben in anderen Ländern.
Durch das Auslandspraktikum in Kroatien und Ungarn bekam ich die Möglichkeit, nicht
nur meinen Horizont zu erweitern, sondern ebenfalls Land und Leute von Kroatien und
Ungarn näher kennen zu lernen. Dies ist eine Erfahrung, die ich nicht missen möchten!

32. „ We r v o n d e r B a u s u c h t b e f a l l e n
wurde, braucht keinen anderen
G e g n e r, u m s i c h z u g r u n d e z u r i c h t e n . “
Französisches Sprichwort
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

33. Quellen
 Aufzeichnungen von den Terminen
 Erfahrungen aus Gesprächen mit Einheimischen
 Schulaufzeichnungen (Immobilienwirtschaft/BVWL)
 www.istrien-live.com
 www.auswaertiges-amt.de
 www.gtai.de
 www.FAZ.net
 www.wikipedia.de