Vortrag über aktuelle gesetzliche Entwicklungen mit Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag und Architektenvertrag

1. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014
Baubegleitung ./. Bauplanung //
Aktuelle gesetzliche Entwicklungen
Fachgespräch
Planer

2. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 2
Trennung Baubegleitung – Beginn
Bauleitung
 Definition der Baubegleitung im Hinblick auf die Gewährleistung
 Zusätzliche Begriffe: Bauleiter, Bauüberwacher
 Welche Leistungen schuldet der Planer?
 „Nur“ Erfassung des Planungs- und/oder Werkszustands?
 Oder Überwachung der Handwerker, dass Werk plangerecht
und mangelfrei hergestellt wird?
 Keine eindeutige rechtliche Definition, auch HOAI nicht
 Von vertraglicher Gestaltung abhängig!
 Dienstvertrag: Nur „Tätigkeiten“ geschuldet, Risiko beim
Bauherren
 Werkvertrag: Sachverständige ist für „Erfolg“ verantwortlich,
Risiko beim Planer
 Und vom Dienstherrn: Bauherr, Architekt oder Handwerker

3. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 3
Trennung Baubegleitung – Beginn
Bauleitung
 Hinsichtlich Erfolgshaftung
 „Nur“ Stichproben geschuldet?
 „Lediglich“ die Erfassung von Mängeln und Abweichungen
auf Grundlage von punktuellen und stichprobenartigen
Überprüfungen?
 Oder „intensive Präsenz- und Prüfungspflicht“?
 Dann andere Leistungsparameter (Überwachung der
Planung, Ausführung, Wirtschaftlichkeit etc.)
 Kombinierbar mit Pflicht zum „Einschreiten“ bei Fehlern
 Unterschied liegt im Pflichten- und Sorgfaltsmaßstab

4. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014
Neuer Gesetzesentwurf
4
 Gesetzesentwurf der Bundesregierung am 02.03.2016
verabschiedet.
 Nun Gesetzesgebungsverfahren mit Bundestag und Bundesrat
 Einfügung spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den
Verbraucherbauvertrag sowie den Architektenvertrag und den
Ingenieurvertrag in das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) (632a BGB ff.)

5. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 5
Wichtigste Regelungen I
Widerrufsrecht
 Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen (§ 356d NEU)
 Beginnt erst bei Belehrung
 Erlöscht nach erster Abschlagszahlung oder spätestens 12
Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss
 Wenn das Recht ausgeübt wird, schuldet der Verbraucher für
die angefallenen Leistungen Wertersatz (§ 357d NEU)
 Recht auf angemessene Abschlagszahlung in § 632a
verankert.
 Besteller bei nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung Zahlung
verweigern
 Beweislast hat der Unternehmer

6. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 6
 Als abgenommen gilt das Werk zuküntig auch, wenn der
Unternehmer eine angemessene Frist gesetzt und der Besteller
die Abnahme verweigert hat, BGB640 II
 Bei Verbrauchern muss der Unternehmer auf die Folgen der
Abnahme hinweisen (Textform > E-Mai reicht)
 Kündigungsmöglichkeit aus wichtigen Grund in § 648a BGB
verankert
 Eine Teilkündigung ist möglich
 Dabei muss eine „gemeinsame Feststellung des
Leistungsstands“ erfolgen.
 Verweigert sich eine Partei, hat diese die Beweislast
Wichtigste Regelungen II
Ergänzung zur Abnahme

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Wichtigste Regelungen III
Bauvertrag
 Regelungen zum Bauvertrag als „Herstellung, Wiederherstellung
oder Umbau eines Bauwerks“ in 650a ff. BGB geregelt
 Anordnungsrecht des Bestellers (650b)
 Pflicht des Unternehmers den Anordnungen nachzukommen
 Recht auf Anpassung der Vergütung (650c)
 Recht auf Sicherungshypothek des Bauunternehmers an dem
Baugrundstück des Bestellers (§ 650d)
 Recht auf Bauhandwerkersicherung für 10 % der
vereinbarten und ausstehenden Vergütung (650e)
 Gilt jedoch nicht u.a. bei Verbrauchern (650e Abs. 6 Nr. 2)
 Pflicht des Bestellers zur Mitwirkung an Feststellung des
Zustands bei Mängeln am Werk (650f)
 Schriftform bei Kündigung (650g)

8. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 8
Wichtigste Regelungen IV
Verbraucherbauvertrag I
 Verbraucherbauverträge als spezielle Form in 650h ff. geregelt
 Unternehmer hat eine Baubeschreibung zu erstellen, es sei
denn Verbraucher oder ein Beauftragter macht die
wesentlichen Planungsvorgaben (650i)
 Die Baubeschreibung wird Inhalt des Vertrages, dieser hat
Zeitpunkt der Vollendung des Werkes zu enthalten (650j)
 Ist Baubeschreibung unvollständig oder ungenau, kommt
Vertragsauslegung für den Verbraucher günstigste
Auslegung in Betracht
 Verbraucher hat Widerrufsrecht von 14 Tagen, es sei denn,
der Vertrag wurde notariell beurkundet (650k)
 Verbraucher muss vor Beurkundung von Rechtsfolgen
informiert werden

9. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 9
Wichtigste Regelungen IV
Verbraucherbauvertrag II
 Wenn Abschlagszahlungen verlangt werden, darf der
Gesamtbetrag 90% der Gesamtvergütung nicht übersteigen
(650l)
 Dem Verbraucher ist bei 1. Abschlagszahlung eine Sicherheit
für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche
Mängel von 5 % zu leisten
 Bei einer Erhöhung der Vergütung um mehr als 10%, ist dem
Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine
weitere Sicherheit von 5% zu leisten
 Sicherheit kann auch Zahlungsversprechen einer Bank sein
 Vor Beginn der Arbeiten muss der Unternehmer die notwendigen
Unterlagen für Behörden erstellen (650m)
 Zum Nachteil des Verbrauchers kann von einigen Regelungen
nicht abgewichen werden (unabdingbar) (650n)

10. Norbert Stang – Christoph Hain | April 2014 10
Wichtigste Regelungen V
Weitere Regelungen
 Durch Architekten- und Ingenieurvertrag wird die Leistung
erbracht, die erforderlich sind, um Planungs- und
Überwachungsziele zu erreichen (650o)
 Sofern Leistungen nicht genau vereinbart sind, schuldet er die
„notwendigen“ Leistungen
 Hierzu hat er neben Planungsgrundlagen eine
Kostenschätzung zur Zustimmung vorzulegen (650q)
 Besteller hat 2 Wochen zur Prüfung und kann kündigen
 Verbraucher muss über Frist aufgeklärt werden
 Teilabnahme der Leistung ist möglich (650r)
 Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden
Unternehmer (650s)