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Newsletter Baurecht I
Sehr geehrte Damen und Herren,
zum 01.01.2018 wird das neue Bauvertragsrecht in Kraft treten. Es
handelt sich nicht um ein separates Gesetz. Die Regelungen des
neuen Bauvertragsrecht sind vielmehr in das Werkvertragsrecht der
§§ 631 BGB durch Änderungen des bisherigen Gesetzes bzw. Zu-
satzparagraphen eingefügt worden.
Die Änderungen, die das neue Bauvertragsrecht gegenüber der bis-
herigen Rechtslage enthält, werden wir Ihnen in unserem Newslet-
ter bis Ende des Jahres vorstellen. Heute beginnen wir mit 2 Ände-
rungen, die ab 01.01.2018 in Kraft treten.
§ 632 a BGB n.F. (Abschlagszahlung)
§ 632 a BGB gibt es seit 01.05.2000. Die jetzige Fassung trat am
01.01.2009 in Kraft.
Aachen, den 07.06.2017
Az.: 1071/15 CS02 / se
Sekretariat: Frau Stamatis/Frau Preuße
Tel: 94668-51 od. -57 Fax: -59
- 2 -
Hiernach kann der Unternehmer vom Besteller „für eine vertragsgemäß erbrachte
Leistung“ eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch
die Leistung des Unternehmers einen Wertzuwachs erlangt hat.
In der neuen Fassung wurden die bisherigen Absätze 2 und 3 aus § 632 a BGB ge-
strichen. Diese beiden Absätze enthalten Regelungen zum Bauträgervertrag und
zum sog. Verbraucherbauvertrag. Diese Regelungen sind nun an anderer Stelle in
das Gesetz aufgenommen worden, da das neue Bauvertragsrecht für Verbrau-
cherbauverträge in § 650 i BGB - § 650 o BGB und für den Bauträgervertrag in §§
650 u, 650 v BGB besondere Regelungen enthält.
Wesentlich ist zur bisherigen Fassung des § 632 a BGB der Fortfall der Formulie-
rung „für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung“.
Nach bisheriger Rechtslage konnte der Besteller eine Abschlagszahlung nur bei
unwesentlichen Mängeln nicht verweigern. Insoweit besaß er gem. § 632 a (1) 3
BGB nur ein Zurückbehaltungsrecht, das gem. § 641 (3) BGB auf das Doppelte der
Kosten beschränkt ist, die für die Mangelbeseitigung erforderlich sind.
Bei wesentlichen Mängeln gab es dagegen nach bisheriger Rechtslage keinen An-
spruch des Unternehmers auf Abschlagszahlung.
Ab 01.01.2018 kann der Besteller die Abschlagsanforderung des Unternehmers
auch bei erheblichen Mängeln nicht mehr vollständig zurückweisen. Vielmehr ist
er gem. §§ 632 a, 641 (3) BGB nur noch befugt, das Doppelte des voraussichtlichen
Mangelbeseitigungsaufwandes im Wege des Zurückbehaltungsrechts einzubehal-
ten.
Dies bedeutet für die Praxis eine erhebliche Verbesserung außerhalb von Bauträ-
ger- und Verbraucherbauverträgen.
- 3 -
§ 640 BGB n.F. (Abnahme)
Zur Abnahme heißt es in der ab 01.01.2018 geltenden Gesetzesfassung in § 640 (2)
BGB:
„Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller
nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat
und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe min-
destens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so tritt
die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Bestel-
ler zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht
erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen
hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.“
Vorläufer dieser Regelung war der seit 01.05.2000 geltende bisherige § 640 (1) 3
BGB mit folgendem Wortlaut:
„Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb ei-
ner ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl
er dazu verpflichtet ist.“
Der Unterschied beider Regelungen liegt darin, dass nach der jetzigen Rechtslage
die Frage einer Abnahmepflicht des Bestellers auch nach Fristsetzung des Unter-
nehmers nicht geklärt ist. Es bleibt vielmehr offen, ob der Besteller aufgrund der
Fristsetzung des Unternehmers abnahmepflichtig war oder aufgrund eines erheb-
lichen Mangels keine Abnahmepflicht bestand. Nach derzeitiger Rechtslage wird
ein solcher Streit erst nach Jahren prozessual geklärt.
Hier wollte der Gesetzgeber eine neue Regelung schaffen. Nun muss der Besteller
nach der Fristsetzung des Unternehmers innerhalb der vom Unternehmer gesetz-
ten, angemessenen Frist (regelmäßig zumindest 12 Werktage) einen Mangel rü-
gen, um die Abnahmefiktion nach Fristablauf auszuschließen. Rügt der Besteller
nach der Fristsetzung des Unternehmers innerhalb der gesetzten Frist keinen
- 4 -
Mangel, ist die Werkleistung des Unternehmers abgenommen, ohne dass darüber
jahrelang gestritten werden muss.
Beim sog. Verbraucherbauvertrag i.S.v. § 650 i BGB muss der Unternehmer den
Besteller allerdings in Textform auf diese einschneidende rechtliche Änderung
hinweisen und den Zugang dieser Belehrung beim Verbraucherbesteller auch be-
weisen.
Verbraucher ist gem. § 13 BGB
„… jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die
überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen
Tätigkeit zugerechnet werden können.“
Verbraucherbauverträge werden gem. § 650 i BGB wie folgt definiert:
„(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von ei-
nem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Um-
baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
(2) Der Verbrauchervertrag bedarf der Textform.“
Für solche Verbraucherbauverträge sieht das neue Bauvertragsrecht in Kapitel 3
(§§ 650 i BGB – 650 o BGB) spezielle Regelungen vor, über deren Inhalt wir noch
berichten werden.
Damit schließen wir für heute, jedoch nicht ohne den Hinweis, dass das neue Bau-
vertragsrecht ab 01.01.2018 auch für Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen und
Formularverträge als neue Leitbildvorgabe maßgebliche Auswirkungen haben
wird. Sie sollten Ihre Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen
deshalb einer Prüfung unterziehen, ob die dortigen Regelungen auch noch mit
dem ab 01.01.2018 geltenden Leitbildcharakter des neuen Bauvertragsrechts ver-
einbar sind.
- 5 -
Dies gilt auch für Architekten und Bauträger, da der Architektenvertrag und der
Bauträgervertrag im neuen Bauvertragsrecht gegenüber der bisherigen Rechtslage
ebenfalls Änderungen erfahren haben. Darüber werden wir ebenfalls berichten.
Bis zum nächsten Newsletter verbleiben wir
mit freundlichen Grüßen
C. Soiron M. Meyer M. Bentz
Rechtsanwalt Rechtsanwalt Rechtsanwältin

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  • 2. - 2 - Hiernach kann der Unternehmer vom Besteller „für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung“ eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung des Unternehmers einen Wertzuwachs erlangt hat. In der neuen Fassung wurden die bisherigen Absätze 2 und 3 aus § 632 a BGB ge- strichen. Diese beiden Absätze enthalten Regelungen zum Bauträgervertrag und zum sog. Verbraucherbauvertrag. Diese Regelungen sind nun an anderer Stelle in das Gesetz aufgenommen worden, da das neue Bauvertragsrecht für Verbrau- cherbauverträge in § 650 i BGB - § 650 o BGB und für den Bauträgervertrag in §§ 650 u, 650 v BGB besondere Regelungen enthält. Wesentlich ist zur bisherigen Fassung des § 632 a BGB der Fortfall der Formulie- rung „für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung“. Nach bisheriger Rechtslage konnte der Besteller eine Abschlagszahlung nur bei unwesentlichen Mängeln nicht verweigern. Insoweit besaß er gem. § 632 a (1) 3 BGB nur ein Zurückbehaltungsrecht, das gem. § 641 (3) BGB auf das Doppelte der Kosten beschränkt ist, die für die Mangelbeseitigung erforderlich sind. Bei wesentlichen Mängeln gab es dagegen nach bisheriger Rechtslage keinen An- spruch des Unternehmers auf Abschlagszahlung. Ab 01.01.2018 kann der Besteller die Abschlagsanforderung des Unternehmers auch bei erheblichen Mängeln nicht mehr vollständig zurückweisen. Vielmehr ist er gem. §§ 632 a, 641 (3) BGB nur noch befugt, das Doppelte des voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwandes im Wege des Zurückbehaltungsrechts einzubehal- ten. Dies bedeutet für die Praxis eine erhebliche Verbesserung außerhalb von Bauträ- ger- und Verbraucherbauverträgen.
  • 3. - 3 - § 640 BGB n.F. (Abnahme) Zur Abnahme heißt es in der ab 01.01.2018 geltenden Gesetzesfassung in § 640 (2) BGB: „Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe min- destens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so tritt die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Bestel- ler zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.“ Vorläufer dieser Regelung war der seit 01.05.2000 geltende bisherige § 640 (1) 3 BGB mit folgendem Wortlaut: „Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb ei- ner ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.“ Der Unterschied beider Regelungen liegt darin, dass nach der jetzigen Rechtslage die Frage einer Abnahmepflicht des Bestellers auch nach Fristsetzung des Unter- nehmers nicht geklärt ist. Es bleibt vielmehr offen, ob der Besteller aufgrund der Fristsetzung des Unternehmers abnahmepflichtig war oder aufgrund eines erheb- lichen Mangels keine Abnahmepflicht bestand. Nach derzeitiger Rechtslage wird ein solcher Streit erst nach Jahren prozessual geklärt. Hier wollte der Gesetzgeber eine neue Regelung schaffen. Nun muss der Besteller nach der Fristsetzung des Unternehmers innerhalb der vom Unternehmer gesetz- ten, angemessenen Frist (regelmäßig zumindest 12 Werktage) einen Mangel rü- gen, um die Abnahmefiktion nach Fristablauf auszuschließen. Rügt der Besteller nach der Fristsetzung des Unternehmers innerhalb der gesetzten Frist keinen
  • 4. - 4 - Mangel, ist die Werkleistung des Unternehmers abgenommen, ohne dass darüber jahrelang gestritten werden muss. Beim sog. Verbraucherbauvertrag i.S.v. § 650 i BGB muss der Unternehmer den Besteller allerdings in Textform auf diese einschneidende rechtliche Änderung hinweisen und den Zugang dieser Belehrung beim Verbraucherbesteller auch be- weisen. Verbraucher ist gem. § 13 BGB „… jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.“ Verbraucherbauverträge werden gem. § 650 i BGB wie folgt definiert: „(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von ei- nem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Um- baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. (2) Der Verbrauchervertrag bedarf der Textform.“ Für solche Verbraucherbauverträge sieht das neue Bauvertragsrecht in Kapitel 3 (§§ 650 i BGB – 650 o BGB) spezielle Regelungen vor, über deren Inhalt wir noch berichten werden. Damit schließen wir für heute, jedoch nicht ohne den Hinweis, dass das neue Bau- vertragsrecht ab 01.01.2018 auch für Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträge als neue Leitbildvorgabe maßgebliche Auswirkungen haben wird. Sie sollten Ihre Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen deshalb einer Prüfung unterziehen, ob die dortigen Regelungen auch noch mit dem ab 01.01.2018 geltenden Leitbildcharakter des neuen Bauvertragsrechts ver- einbar sind.
  • 5. - 5 - Dies gilt auch für Architekten und Bauträger, da der Architektenvertrag und der Bauträgervertrag im neuen Bauvertragsrecht gegenüber der bisherigen Rechtslage ebenfalls Änderungen erfahren haben. Darüber werden wir ebenfalls berichten. Bis zum nächsten Newsletter verbleiben wir mit freundlichen Grüßen C. Soiron M. Meyer M. Bentz Rechtsanwalt Rechtsanwalt Rechtsanwältin