Markus Kreuter, Head of Real Estate bei zinsbaustein.de, analysiert die möglichen Implikationen des Ampel-Sondierungspapiers für die Immobilienbranche.

1. Kommentar:
Ampel-Sondierungspapier
und Immobilienbranche
Oktober 2021

2. Die zentralen Handlungspunkte
1. Neue Herausforderungen durch den Klimaschutz
2. Forderung: 400.000 neue Wohnungen p.a.
3. Änderungen bei GrESt & Share Deals?
4. Große Frage: Wie soll das finanziert werden?
5. Fazit

3. Der Klimaschutz bringt neue Herausforderungen
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• Das Thema Klimaschutz wird für die kommende Regierung ein
zentrales Thema sein. Im Sondierungspapier rangiert es an
zweiter Stelle.
• Die Einrichtung eines eigenen Klima-Ministeriums wäre
insofern keine Überraschung.
• Ausdrücklich formuliert wird von den Parteien der Anspruch,
dass alle gewerblichen Neubauten verpflichtend die Technik
für Solarenergie auf Dächern installieren müssen.
• Es ist daher damit zu rechnen, dass ein Verzicht darauf im
jeweiligen Bauantrag begründet werden muss.
• Bauträger im Aufteilergeschäft stehen damit vor der
Herausforderung, das Eigentum und den Betrieb der Anlagen in
den WEG-Verträgen zum Gemeinschaftseigentum frühzeitig zu
regeln.

4. Zentrale Forderung: 400.000 neue Wohnungen p.a.
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• Im eigenen Kapitel 7 beschreiben die drei Parteien ihre
„Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und
Wohnen“.
• Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, von denen
100.000 als geförderte Wohneinheiten ausgewiesen werden,
soll auf Einladung der neuen Regierung in einem „Bündnis
bezahlbarer Wohnraum“ besprochen werden.
• Die Absenkung der Herstellungskosten ist als Inhalt ebenso
formuliert wie die energetische Sanierung im Bestand.
• Ein bundesweiter Mietendeckel wird im Sondierungspapier
nicht erwähnt. Die geltenden Mieterschutzregelungen werden
jedoch evaluiert und verlängert.

5. Änderungen bei GrESt & Share Deals?
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• Die unter Länderhoheit stehende Grunderwerbsteuer wird
auch weiterhin in jedem Bundesland einzeln bestimmt werden.
Hier sollen flexiblere Modelle ermöglicht werden zur Förderung
von selbst genutztem Wohneigentum.
• Es steht zu vermuten, dass dies eine Senkung der GrESt für
Eigennutzer zur Folge hat.
• Bemerkenswert ist hier jedoch die Refinanzierungsquelle für
diese reduzierten Steuereinnahmen in Form der Schließung
steuerlicher Schlupflöcher beim Immobilienerwerb.
• Es steht damit in Aussicht, dass die explizit genannten Share
Deals Ziel einer Veränderung sein werden.
• Im Falle einer Abschaffung der Regelung bzw. weiteren
Erhöhung der Hürde auf zum Beispiel 25 % Anteilsverbleib
stehen erhöhte Transaktionskosten von zwischen 3,5% bis
6,5% des Kaufpreises im Raum.

6. Große Frage: Wie soll das finanziert werden?
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• Die große und größtenteils unbeantwortete Frage in der
Bewertung des Sondierungspapiers ist die Finanzierung der
identifizierten Maßnahmen.
• Die im Grundgesetz verankerte Schuldenbremse wird
ausdrücklich beibehalten. Neue Besteuerungsformen und die
Erhöhung der bestehenden Besteuerung werden
ausgeschlossen.
• Im Gegenteil werden sogenannte „Superabschreibungen“ auf
Investitionen in Klimaschutz und Digitalisierung die
Einnahmen aus Unternehmenssteuern eher reduzieren.
• Kapitalsammelstellen sollen leichter im Bereich der
Zukunftstechnologien investieren dürfen.
• In den Kommentierungen zum Sondierungspapier werden
ferner Investitionsgesellschaften des Bundes genannt, die
außerhalb des Bundeshaushaltes Mittel generieren.

7. Fazit: Solide Grundlage, die neue Anreize bieten könnte
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• Die Geschwindigkeit, mit der die drei Parteien sich verständigt
haben, birgt die Aussicht, dass ein Koalitionsvertrag als
inhaltliche Grundlage einer künftigen Bundesregierung ebenso
zügig erarbeitet wird.
• Die Zukunftsfähigkeit des Landes soll nicht durch ein
vollständiges Umkehren bisheriger Leitlinien angegangen
werden, sondern eine behutsame Änderung der
Schwerpunktsetzung.
• Für die Immobilienbranche und die Kunden von zinsbaustein.de
bieten die in Aussicht stehenden Förderungen im Bereich des
Klimaschutzes zusätzliche Anreize im bestehenden
Geschäftsmodell.