KölnImmobilien #11, Vortrag im Rotonda Business-Club, Dr. Krebs, GWG SAGA, Das "Hamburger Modell"

1. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
1
Dr. Thomas Krebs
ROTONDA Business-Club – Wohnen II
am 18. März 2014

2. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
2
Wir über uns…
132.000 Wohn- und Gewerbeobjekte
99,7 % Vollvermietung
99,7 % Inkassierungsgrad monatlich
5,92 € Durchschnittsmiete (m²/mtl.)
400 - 500 Mio. € Bau- und Investitionsvolumen p.a.
ca. 90 % Wohnzufriedenheit
47 % CO2-Einsparung (1990-2012)
195 Mio. € EBT (Planzahl)
263 Mio. € Cash Flow (Planzahl)
4 - 5 % Total Return
18.03.2014 in Köln

3. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
3
Wir über uns…
18.03.2014 in Köln

4. Neubauoffensive SAGA GWG:
Ein Erfahrungsbericht
18.03.2014 in Köln
4
Unser Geschäftsmodell als Bestandshalter
Gesellschaftszweck: Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung für breite
Schichten der Bevölkerung
Zielgruppe: Untere und mittlere Einkommensschichten
Produktsegment: Gepflegte Wohnanlagen mittlerer Art und Güte
Preispolitik: Orientiert an Mittelwerten des Mietenspiegels
Die nachhaltige Quartiersentwicklung ist die Grundlage
des wirtschaftlichen Erfolges und vice versa

5. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
5
SAGA GWG hat 1998 bis 2008 bedarfsgerechte ca. 2.700 (270 WE p.a.),
überwiegend geförderte und familiengerechte Wohnungen gebaut
Vereinbarung 2009 das Neubauvolumen mittelfristig nachfrageorientiert zu
erhöhen: 2010/230 WE, 2011/450 WE, 2012/550 WE (Baubeginne)
Zielzahlen im Rahmen des „Bündnisses für das Wohnen“: 750 WE 2012
sowie
1.000 WE p.a. ab 2013
Bündelung der erforderlichen technischen Kompetenzen im Geschäfts-
bereich Entwicklung
Abteilung Neubau (21 MA)
Abteilung Projektentwicklung (8 MA)
Neubauziele und organisatorische Voraussetzungen

6. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
6
18.03.2014 in Köln

7. Neubauoffensive SAGA GWG:
Ein Erfahrungsbericht
18.03.2014 in Köln
7
Das Bündnis für das Wohnen
Neubau-Zielzahlen und damit verbundene Voraussetzungen
Verabredungen über energetische Zielzahlen
Erhalt der städtebaulichen Qualitäten (Backsteinstadt)
Integrative Wohnungspolitik (Kooperationsvertrag)
Baubeginne von 6.000 Wohnungen im Jahr,
davon 1.000 seitens SAGA GWG

8. Neubauoffensive SAGA GWG:
Ein Erfahrungsbericht
18.03.2014 in Köln
8
Bündnis für das Wohnen Hamburg
Bündnis für Hamburg
Attraktive Förderung
Konzeptausschreibungen
Kooperationsvertrag
Direktvergabe städtischer Grundstücke an SAGA
Aber: Steigende Bau- und Grundstückspreise und
fehlende Grundstücke in innerstädtischen Lagen!
Die politischen Rahmenbedingungen wurden gesetzt

9. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
9
Zusammenfassung IFB Förderrichtlinien 2014 Neubau
1. Förderweg 2. Förderweg
Inhalte
Miete
- Miete WE 6,10 €/m2
Wfl. 8,20 €/m2
Wfl.
- Mietseigerung im Bindungszeitraum alle 2 Jahre um 0,30 €/m2
Wfl. alle 2 Jahre um 0,30 €/m2
Wfl.
- Miete Bindungsauslauf nach 15 Jahren 8,20 €/m2
Wfl. 10,30 €/m2
Wfl.
- Miete Stellplätze Tiefgarage max. 53 € max. 66 €
- Miete Stellplätze in Parkpalette max. 26,50 € max. 33 €
- Miete offene Stellplätze max. 15,60 € max. 15 €
Finanzierung
- Zinssatz 1,20 % 1,60 %
- Tilgung mind. 2% mind. 2,3 %
- Darlehen ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2
Wfl. ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2
Wfl.
darüber = 1.000 €/m2
Wfl. darüber = 1.000 €/m2
Wfl.
Zuschüsse
- laufende Zuschüsse
Aufwendungszuschuss Grundstückswert bis 400 €/m2
Wfl. 1,40 €/m2
Wfl. unter 400 € keine Zuschüsse
(über 15 Jahre) 401 bis 500 1,60 €/m2
Wfl. 401 bis 500 0,40 €/m2
Wfl.
501 bis 600 1,80 €/m2
Wfl. 501 bis 600 0,55 €/m2
Wfl.
601 bis 700 2,00 €/m2
Wfl. 601 bis 700 0,70 €/m2
Wfl.
ab 701 €/m2
Wfl. 2,20 €/m2
Wfl. ab 701 €/m2
Wfl. 0,85 €/m2
Wfl.
energiesparendes Bauen IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2
Wfl. IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2
Wfl.
(über 10 Jahre) IFB-EH-Plus 130 €/m2
Wfl. IFB-EH-Plus 130 €/m2
Wfl.
- Einmalzuschuss
für Aufzugsanlagen ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges.
weiteren Gesch. 4.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges.
WK Barrierefreiheit Basis Standard 1.800 € pro WE 1.800 € pro WE
WK Barrierefreiheit (Senioren, Rollstuhl) 5.300 € pro WE 5.300 € pro WE

10. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
10
2009 systematische Analyse sämtlicher Grundstückpotentiale
Kategorisierung Hamburger Stadtteile (Grundstückssituation,
planungsrechtlicher Grundlagen, Eigentumsverhältnisse)
Abstimmung Potential-Listen mit den verantwortlichen Bezirken und
Qualifizierung kurzfristiger Umsetzbarkeit
Ergebnis: 240 Projekte mit rd. 6.500 WE ( Eigenflächen, FHH, Dritte)
Abschichtung auf 50 Projekte mit Planrechtschaffung bis 2012
Zentrale Prämissen der Potentialanalyse:
Kein Neubau „auf der grünen Wiese“!
Nachhaltige Vertriebsfähigkeit ist abzusichern!
Nachhaltige Absicherung stabiler Nachbarschaften!
Optimierung des Portfolios im Stadtteil- und Quartierskontext!
Paradigmenwechsel: Kein Neubau auf der „grünen Wiese“

11. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
11
Erfolgreiche Umsetzung der Neubauziele (Baubeginne)
2011 579 WE
2012 762 WE
2013 1004 WE
Erste Ergebnisse
Baubeginne 2012-2014 in den Bezirken
BZ Mitte 476 WE BZ Nord 1.112 WE
BZ Altona 273 WE
BZ Harburg 532 WE
BZ Eimsbüttel
184 WE
BZ Wandsbek 420 WE

12. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
12
1.000 Baubeginne ab 2013
Nachverdichtung
eigene Grundstücke
Städtische
Grundstücke
Flächen Dritter Schlüsselfertige
Projektankäufe
0
200
400
600
800
1000
1200
2011 2012 2013-2014
WE-Anzahl
Anteil SAGA Anteil FHH Anteil Dritter
Ohne Projektentwicklung keine nachhaltige Neubautätigkeit
75% 70% 48%
25%
9%
21% 38%
14%

13. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
13
Voraussetzungen
Nachhaltige Vermietbarkeit im
Quartierskontext
WK-Förderbedingungen
Angemessene Rendite
∅ 60-70 qm Wohnungsgrößen
Mindestgrößen 20 WE
Realteilung
Schlüsselfertig:
Grundstückskaufvertrag mit
Bauverpflichtungen zum Festpreis
Innerstädtische Lagen
Die Konzeptausschreibung als Turbolader neuer Kooperationen

14. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
14
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Vertrag für Hamburg
Wohnungsneubau
Bündnis für das
Wohnen in Hamburg
Immobilienwirtschaft-
liche Verbände
SAGA GWG
Bezirke
Senat Senat
Mietervereine
18.03.2014 in Köln

15. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
15
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Ganzheitliche Quartiersentwicklung – RISE1 Hamburg
Rahmenprogramm integrierte Stadtentwicklung
18.03.2014 in Köln

16. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
16
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Ganzheitliche Quartiersentwicklung
Hafencity und Baakenhafen
18.03.2014 in Köln

17. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
17
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Ganzheitliche Quartiersentwicklung IBA Hamburg
18.03.2014 in Köln

18. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Ganzheitliche Quartiersentwicklung – HID Steilshoop
18.03.2014 in Köln

19. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
19
Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Ganzheitliche Quartiersentwicklung – Masterplan MMB
MümmelmannsbergMümmelmannsberg
2020
2020
Bedeutung von Schule im
Quartier
ModernisierungsstrategieEnergetisches Konzept
Entwicklung der
Außenanlagen
Entwicklungsperspektive
EKZ
Mediale Versorgung Aktive Stadtteilarbeit
Beteiligung wesentlicher Stakeholder
Bezirksamt, Regionalausschuss, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Sanierungsbeirat, Stadtteilgremien, andere Vermieter im Quartier
Betreuungs- und
Pflegekonzept für ältere
Menschen
18.03.2014 in Köln

20. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
20
Vom Bündnis für das Wohnen…
Quantitative Zielsetzung: 6.000 WE p.a.
Wohnungsneubau
Klimaschutz und Energieeffizienz
Städtebau / Erhalt Backsteinfassaden
Integrative Wohnungspolitik
18.03.2014 in Köln

21. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
21
…zum Bündnis für die Quartiere
Entlastung innerstädtischer Teilwohnungsmärkte
Ganzheitliche Quartiersentwicklung- und Aufwertungsstrategien
Mobilisierung von Grundstückspotentialen
Einbindung von Bestandsobjekten
„Stadtteilgerechtigkeit“ thematisieren
Aufwertung innerstädtischer Quartiere als konzertierte Entwicklungsstrategie
Quartiersentwicklung als „bottom-up-
Verfahren der Bezirke, WU und Investoren
18.03.2014 in Köln

22. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
22
Strategie der ganzheitlichen Quartiersentwicklung aus Bezirks- und
Investorensicht
Philosophie: „bottom- up- Verfahren“
Neubau
Bestandsmodernisierung
Bildungsinfrastruktur
Mieterbeteiligung
Verkehrsanbindung
Nahversorgung / Gewerbe revitalisieren
Aufwertung öffentlicher Raum
Wärmeversorgung / Energieeffizienz
Kultur- und Sportangebote
Quartiersmanagement
Öffentlichkeitsarbeit und Marketing
18.03.2014 in Köln

23. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
23
Pilotprojekt als Grundlage für die konzeptionelle Ausgestaltung
Auswahl eines geeigneten Entwicklungsgebietes
Investoren/ Akteure identifizieren
Entwicklungsstrategien aus Sicht des Bezirks, WU und Investoren definieren
Einbindung der BSU als Koordinator der betroffenen Fachbehörden
(Finanzbehörde, Schulbehörde, Wirtschaftsbehörde, …)
Flächenversorgung / Anhandgaben
Sicherung von Fördermitteln
Verkehrsinfrastruktur
Umwidmung Gewerbeflächen
…
18.03.2014 in Köln

24. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
24
Standortsuche „Pilot- Quartier“
Innerstädtischer Zirkelschlag „Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“
Rothenburgsort
Hammerbrook
Hamm
Horn
Wilhelmsburg
Der Sprung über die Elbe
(Wilhelmsburg)
18.03.2014 in Köln

25. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
25
Initialzündung durch Entwicklung der Hafen City und dem Sprung über die Elbe
Nachhaltige Aufwertung des Hamburger Südens und Ostens
Rothenburgsort als „Scharnier“„Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“
Baakenhafen
Elbbrücken
Hafenareal
Zentrum
Hammerbrook
Hamm
Rothenburgsort
Veddel
HafenCity
Hafencity/ Baakenhafen
Wohnungsbauentwicklungsplan
18.03.2014 in Köln

26. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
26
Wohnen Gewerbe Soziales /
Bildung
Freiraum Mobilitäts-
konzepte
Klimaschutz
& Energie-
effizienz
Städtebau /
Verkehr / öfftl.
Belange
Neubau Revitalisie-
rung /
Neubau
Entwicklung
Schulen
Verbindungs
-achsen
Car-Sharing Einsatz
regenerativer
Energieträger
Verkehrsfüh-
rung
Modernisie-
rung
Verlagerung
für
Nutzungs-
änderung
Entwicklung
Kitas
Freiraumge-
staltung
Elektromo-
bilität
Zentrale
Wärmever-
sorgung /
Fernwärme
Optimierung
des
öffentlichen
Nahverkehrs
Weltgewer-
behof
Entwicklung
Kirchen
Städtebauliche
Entwicklung
Priorisierte Handlungsfelder im Baukastensystem
Diese Handlungsansätze sind im Baukastensystem auf andere Quartiere übertragbar.
18.03.2014 in Köln

27. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
27
„Bündnis für das Wohnen“
„Bündnis für die Quartiere“
Moderator Steuerungsgruppe
Bezirke / Investoren
Clearingrunde
BSU / Behörden
AG 1 Neubau
AG 2 Bestand
AG 3 Gewerbe
AG 5 Freiraum
AG 6 Verkehr/Mobilität
AG 8 Beteiligung / Quartiersentwicklung
Mögliche Projektstruktur
AG 4 Soziales/ Bildung AG 9 Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
AG 7 Klimaschutz & Energieeffizienz
18.03.2014 in Köln

28. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
28
FAZIT
Die erforderliche politischen Rahmenbedingungen werden erfolgreich gesetzt
Bündnis für das Wohnen
Vertrag für Hamburg
Konzeptausschreibung
Belegungsvertrag
WK-Förderung
Die nachhaltige Absicherung der Naubautätigkeit ist die Herausforderung
Steigende Grundstückskosten
Steigende Baukosten in Folge überhitzter Baukonjunktur
Innerstädtsiche Flächen neigen sich dem Ende zu

29. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
29
Das „Bündnis für die Quartiere“ ermöglicht als konzertierte Entwicklungs-
strategie von Bezirken, Wohnungswirtschaft und Investoren
innenstadtnahe Neubaupotenziale zu mobilisieren
innenstadtnahe Teilwohnungsmärkte zu entlasten
ganzheitliche Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der Wohnungs- und
Gewerbebestandsobjeke zu realisieren
das „Bündnis für das Wohnen“ qualitativ in die Zukunft weiterzuentwickeln
das Thema „Stadtteilgerechtigkeit“ in der politischen Diskussion verankern
18.03.2014 in Köln
FAZIT

30. Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
30
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit