Die KWG AG berichtet über ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2011 mit einem Anstieg der Umsatzerlöse auf 21,7 Millionen Euro und einem Nettokonzernjahresüberschuss von 9,8 Millionen Euro, was eine Steigerung um 12,7 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Durch gezielte Investitionen und Portfoliooptimierungen wurde der Leerstand auf 2,7 % reduziert und die Wertentwicklung der Bestände signifikant verbessert. Die Gesellschaft plant weiteres Wachstum und eine Erhöhung der Profitabilität durch strategische Akquisitionen und kontinuierliche Optimierung ihrer Immobilienbestände.

1. Wirtschaftliche Perspektiven und
gesellschaftliche Verpflichtungen im Einklang.
geschäfts
bericht

2. 2 3
DIE KWG IM ÜBERBLICK
KONZERNKENNZAHLEN 31.12.2011 31.12.2010 + / – in Prozent KWG-AKTIE 31.12.2011
Wohneinheiten 5.419 4.866 +10,3 % Wertpapierkennnummer 522734
Gesamtmietfläche in m2 311.249 283.470 +8,9 % ISIN DE0005227342
Umsatzerlöse in Mio. EUR 21,7 19,8 +8,7 % Börsenkürzel BIW
Nettokaltmieten in Mio. EUR 14,8 13,3 +11,3 % Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Düsseldorf, XETRA
EBITDA in Mio. EUR 9,6 7,0 +27,3 % Grundkapital EUR 10.804.729
EBIT in Mio. EUR 18,4 16,6 +9,7 % Anzahl der Aktien 10.804.729
Operatives Ergebnis in Mio. EUR 1,0 0,5 +100,0 % Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 9,8 8,6 +12,7 %
Bilanzsumme in Mio. EUR 238,8 205,2 +14,1 %
Bruttoverschuldung in Mio. EUR 135,7 119,2 +12,2 %
Flüssige Mittel in Mio. EUR 3,6 8,7 –144,1 %
Immobilienvermögen in Mio. EUR 226,4 188,6 +16,7 %
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 87,8 78,1 +11,0 %
Eigenkapitalquote in % 36,8 38,1 –3,5 %
NAV je Aktie in EUR 8,33 7,23 +13,2 %
NNNAV je Aktie in EUR (EPRA) 8,41 7,99 +5,3 %
Immobilienvermögen in EUR/m2 727 665 +8,5 %
Loan-to-Value in % 59,9 63,2 –5,2 % Aktienkursentwicklung (Januar 2011 bis März 2012)
140 %
KWG-ORGANE
130 %
aufsichtsrat
120 %
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)
110 %
Franz-Josef Gesinn (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Thies-Martin Brandt 100 %
Björn Engholm 90 %
Hans-Michael Porwoll
Patrik Zeigherman 80 %
70 %
vorstand
60 %
Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstandes)
Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März
Torsten P. Hoffmann
DIMAX* KWG-Aktie
*Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
die kwg im überblick die kwg im überblick

3. 4 5
HIGHLIGHTS INHALTSVERZEICHNIS
April 2012: Dezember 2011: An unsere Aktionäre Seite 06
Erfolgreiche Kapitalerhöhung Reduktion des Leerstands – Vorwort des Vorstands
aus genehmigtem Kapital auf weniger als drei Prozent – Bericht des Aufsichtsrats
– Vorstandsinterview
– KWG-Leitbild
– KWG-Aktie
März 2012: August 2011: KonzernlageberichtSeite 26
Beteiligung an der Vermeldung von Rekordergeb- – Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Barmer Wohnungsbau AG nissen zum 1. Halbjahr 2011 – Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
mit 1.394 Einheiten – Nachtragsbericht
– Risiko- und Chancenbericht
– Prognosebericht
April 2011: KonzernabschlussSeite 38
Verdoppelung des Ergebnisses – Konzernbilanz
je Aktie gegenüber dem Vorjahr – Konzern-Gesamtergebnisrechnung
– Konzern-Kapitalflussrechnung
– Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
– Notes zum Konzernabschluss
– Bestätigungsvermerk
Finanzkalender / ImpressumSeite 82
THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

4. gemeinsam profitieren
7
vorwort des vorstands
werte entwickeln
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Damen und Herren,
wir blicken auf das erfolgreichste Geschäftsjahr der Unternehmensgeschichte der KWG zurück. Wir haben
nicht nur wichtige operative und strategische Erfolge erzielt, sondern ebenfalls unsere Prognose übertroffen.
Mit dem Erwerb der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG haben wir unser Portfolio gestärkt und die
Wachstumsperspektiven für die KWG weiter verbessert. Wir werden auf diesen Erfolgen aufbauen und
unseren Wachstumskurs gestärkt fortsetzen.
Richten wir den Blick auf die Entwicklung der KWG im Berichterstattungszeitraum: Im Geschäftsjahr
2011 haben wir unsere Umsatzerlöse – die den Bruttomieten entsprechen – auf rund 21,7 Millionen Euro
gesteigert und damit einen neuen Bestwert erzielt. Die Erlöse aus Nettokaltmieten wurden gegenüber
dem Vorjahr deutlich auf 14,8 Millionen Euro gesteigert und haben sich im Jahresverlauf dynamisch
entwickelt. Allein im 4. Quartal wurden Nettomieteinnahmen von 4,0 Millionen Euro erzielt. Damit ergeben
sich nur durch die Fortschreibung der Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von rund
16 Millionen Euro. Auch die Profitabilität des KWG-Konzerns wurde weiter erhöht. Wir haben mit 11,9
Millionen Euro einen neuen Bestwert beim Ergebnis vor Steuern (EBT) erzielt. Auch das Nettoergebnis
lag mit ca. 9,8 Millionen Euro deutlich über dem Rekordwert des Vorjahres von knapp 8,6 Millionen Euro.
Diese positive Entwicklung verdeutlicht, dass wir mit der Optimierung unseres Portfolios auf dem richtigen
Weg sind und uns profitabel entwickeln.
Wir haben den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf 2,7 Prozent reduziert. Damit
wurde der Vorjahreswert von 6,4 Prozent mehr als halbiert. Aufgrund konsequenter Bestandsinvestitionen
verfügen wir heute über ein hervorragendes Portfolio in ausgewählten Mikrolagen. Die großen Anstren-
gungen in der Bestandsoptimierung zeigen sich daran, dass wir im vergangenen Geschäftsjahr knapp 12,0
Millionen Euro in die Wertentwicklung unserer Bestände investiert haben. Dass sich diese Investitionen
rentieren, zeigt sich nicht nur an dem konsequenten Leerstandsabbau, sondern ebenfalls an der deutlichen
Steigerung der Einnahmen aus Nettokaltmieten auf 14,8 Millionen Euro (Vorjahr: 13,3 Millionen Euro).
Gleichzeitig haben wir aufgrund unserer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen den Wert unserer
Bestände gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 20,8 Millionen Euro gesteigert. Dies verdeutlicht unseren
Anspruch, nicht Sachwerte zu verwalten, sondern Immobilienwerte zu entwickeln.
Wir werden uns nicht auf dem bereits Erreichten ausruhen. 2012 wollen wir zum einen noch profitabler
werden und unsere Bestände weiter optimieren. Zum anderen wollen wir weiter wachsen und unter die
großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland aufsteigen. Die Basis dafür haben wir mit
der Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG, der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Frühjahr 2012 und der
Optimierung unserer Bestände geschaffen.
Möglich ist all das nur durch den unermüdlichen und engagierten Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter, bei denen wir uns sehr herzlich bedanken. Unser Dank gilt außerdem unseren Geschäftspartnern
und Aktionären, deren Vertrauen wir uns auch künftig verdienen wollen. Mit Ihrer Unterstützung werden wir
auch 2012 weiter Werte schaffen und unseren profitablen Wachstumskurs fortsetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Stavros Efremidis Torsten P. Hoffmann
(Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand)
VORWORT DES VORSTANDS

5. 8 9
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2011. Ausschüsse des Aufsichtsrats
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss,
Beratung und Überwachung des Vorstands welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich
in vertrauensvoller Zusammenarbeit beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Da es
im Jahr 2011 keinen Wechsel im Vorstand gab, beschäftigte sich der Ausschuss mit der variablen
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2011 die ihm nach Gesetz und
Vergütung des Vorstands für das Jahr 2010.
Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt.
In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und
die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar einge- Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie der Konzernabschluss
bunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 23. Februar, 15. nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäfts-
April, 27. Juni und 25. Oktober sowie zwei außerordentlichen Sitzungen am 16. Mai und 30. November die jahr 2011 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschluss-
Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der KWG AG unterrichten. Besondere prüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesell-
Schwerpunkte bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens, die laufende schaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit
Liquiditätsplanung, die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an einzelnen Standorten sowie die Expan- uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen.
sion der Gesellschaft. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und
offenen Austausch gekennzeichnet. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011, der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzern-
lagebericht für das Geschäftsjahr 2011 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäfts- sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse
vorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 16. April 2012 erläutert. Er hat dem Auf-
ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. sichtsrat dabei insbesondere über das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem berichtet.
Bei sämtlichen ordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten.
Zwei Mitglieder des Aufsichtsrats haben jeweils an einer außerordentlichen Sitzung und ein Aufsichts- Zudem hat er den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine Befangen-
ratsmitglied an zwei außerordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats nicht teilnehmen können. Somit heit begründen könnten. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats.
haben auch im Jahr 2011 sämtliche Aufsichtsratsmitglieder an mehr als der Hälfte aller Aufsichtsrats- Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen.
sitzungen teilgenommen.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie den Konzernabschluss nach
Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung IFRS und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 einer eigenen eingehenden Prüfung unter-
der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den zogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für
Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb das Geschäftsjahr 2011 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS
der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
Gesellschaft und des Konzerns informiert.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags-
und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Hamburg, im April 2012
Anfang April 2012 wurde eine Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital mit der Ausgabe von insgesamt Der Aufsichtsrat
3.576.505 neuen Aktien zu einem Bezugspreis von 5,25 Euro umgesetzt. Die Ausnutzung des genehmigten
Kapitals erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter
anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Kapitalerhöhung wurde mit einem Brutto-
emissionserlös von 18.776.651 Euro abgeschlossen. Das Grundkapital der KWG AG erhöhte sich Prof. Dr. Peer Witten
dadurch von 10.804.729 Euro um 3.576.505 Euro auf 14.381.234 Euro. Die Eintragung ins Handelsregister Aufsichtsratsvorsitzender
erfolgte am 11. April 2012.
bericht des Aufsichtsrats bericht des Aufsichtsrats

6. VORSTANDSINTERVIEW
„Wir sind auf dem richtigen Weg.“ Sie BLICKEN optimistisch in das neue Jahr. Wo sehen Sie die KWG Ende des
Was war, was kommt? Die KWG blickt auf das erfolgreichste Jahr der Unternehmensgeschichte zurück Jahres? Was sind ihre Ziele?
und hat jüngst ihre bislang größte Einzeltransaktion vermeldet. Die Zeichen stehen auf Wachstum. Die bei- Stavros Efremidis: Wir dürfen uns auf dem guten Ergebnis nicht ausruhen, sondern müssen die optimalen
den Vorstände Stavros Efremidis und Torsten Hoffmann berichten im Interview über die erworbenen Einhei- Voraussetzungen nutzen, um unseren Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Dabei
ten in Wuppertal, die erfolgreiche operative Entwicklung im Jahr 2011 und die weiteren Wachstums­ läne.
p müssen wir das Eigenkapital bei Zukäufen so einsetzen, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV)
weitestgehend vermieden werden. Die Maxime ist klar: Aktionäre und Mieter müssen von unserem
Wachstumskurs profitieren. Nur so können wir langfristig erfolgreich sein.
Sie haben ihr Vorjahresergebnis gesteigert und jüngst die Beteiligung Torsten Hoffmann: Allein auf Basis des aktuellen Bestands ergeben sich durch Fortschreibung der
an der Barmer Wohnungsbau AG mit 1.394 Wohneinheiten vermeldet. Wie Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Wir wollen diesen Wert
beurteilen Sie den Wachstumskurs der KWG? im Geschäftsjahr 2012 durch weitere Portfoliooptimierungen erhöhen. Beim Konzernergebnis erwarten
Stavros Efremidis: Es geht beim Wachstum nicht um Quantität, sondern um Qualität. Mit der Optimierung wir ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen alle
unseres Portfolios haben wir die Voraussetzung geschaffen, unserem Wachstum durch Akquisitionen genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden.
eine neue Dynamik zu verleihen. Die Akquisition der Bestände der BWAG spielt eine wichtige Rolle in
diesem Prozess. Wir wollen diesen Weg fortsetzen und auch im aktuellen Geschäftsjahr durch die Akqui-
sition profitabler Bestände weiter wachsen. Letztendlich basiert langfristig erfolgreiches Wachstum aber Ein wichtiger Baustein scheint dabei die Beteiligung an der Barmer
auf einem stabilen und funktionierenden Geschäftsmodell. Dass wir hier richtig aufgestellt sind, zeigt das Wohnungsbau AG zu sein. Wie beurteilen Sie die Bestände der Gesell-
Ergebnis des letzten Geschäftsjahres. schaft und wie passen diese in ihre Anlagestrategie?
Torsten Hoffmann: Wir haben 2011 die Vorjahresergebnisse übertroffen und die Mieteinnahmen deutlich Stavros Efremidis: Wir haben uns mit der Beteiligung an der BWAG Zugriff auf einen sehr attraktiven
gesteigert. Dieser Erfolg beruht nicht zuletzt auf einem signifikanten Abbau unseres Leerstands, steigenden Bestand gesichert. Die BWAG verfügt über 1.394 Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 90.600
Quadratmeterpreisen in der Neuvermietung und konsequenten Investitionen in die Wertsteigerung des Quadratmetern im Wuppertaler Stadtgebiet. Die Wohneinheiten wurden in den vergangenen Jahren auf-
Portfolios. So haben wir den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf ca. 2,7 Pro- wendig saniert und sind gut in Schuss. Gleichzeitig liegt die jährliche Nettokaltmiete mit derzeit ca.
zent mehr als halbiert. Damit haben wir optimale Voraussetzungen geschaffen, an die wir jetzt anknüpfen 4,8 Millionen Euro etwa 20 Prozent unter dem Marktniveau. Wir erhöhen mit der Transaktion daher
müssen. nicht nur unseren Wohnungsbestand auf rund 6.800 Einheiten, sondern stärken zudem unser Portfolio.
So senken wir mit der Transaktion beispielsweise den Leerstand unseres Kernbestands auf ca. 2,3 Prozent.
VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

7. Torsten Hoffmann: Außerdem wird die Transaktion unser cash-wirksames Konzernergebnis unmittelbar Das Transaktionsfenster für Akquisitionen ist in der Immobilienbranche
erhöhen und sich unsere Liquidität durch die Dividendenausschüttung der BWAG bereits für das abge- nach wie vor weit geöffnet. Können wir damit rechnen, dass Sie zeitnah
laufene Geschäftsjahr 2011 zusätzlich stärken. Darüber hinaus steckt in der Finanzierungsstruktur der weitere Akquisitionen vermelden werden?
BWAG erhebliches Wachstumspotenzial, um unseren Bestand mit einem konservativen Loan-to-Value Stavros Efremidis: Zurzeit sind viele Immobilienportfolien auf dem Markt, von denen einige ebenfalls
weiter auszubauen. Damit verdeutlicht die Akquisition der BWAG genau das, was die KWG auszeichnet: den Investitionskriterien der KWG entsprechen. Durch das genehmigte Kapital und die Organisations-
die konsequente Nutzung von sich bietenden Wachstumspotenzialen. struktur der KWG sind wir in der Lage, sich bietende Gelegenheiten schnell und effizient zu nutzen.
Bislang gingen die Preisvorstellungen noch zu sehr auseinander. Aber ja, wir planen, den KWG-
Bestand im aktuellen Geschäftsjahr durch Zukäufe werthaltiger Portfolien in attraktiven Mikrolagen
Wie passt die Positionierung der KWG als Wertentwickler in dieses Bild? weiter auszubauen.
Ändert sich dieser Ansatz durch die Akquisition der durchsanierten
Bestände der BWAG?
Stavros Efremidis: Nein, die KWG bleibt ihrer Geschäftsphilosophie treu. Wir suchen und finden Be- Der Aktienkurs lag im Frühjahr 2012 bei ca. 5,25 Euro. Wie beurteilen Sie
stände mit Potenzial, deren echte Werte erst auf den zweiten Blick sichtbar werden. Unser Bau- die Kursentwicklung und wo sehen Sie einen fairen Kurs?
und Asset Management erarbeiten individuelle Lösungskonzepte, mit denen wir das Potenzial dieser Stavros Efremidis: Unsere Aktie hat sich entgegen dem Branchentrend während der Finanzkrise weitest-
Immobilien heben. So machen wir unsere Bestände nicht nur wirtschaftlich attraktiv, sondern gehend positiv entwickelt. Trotzdem müssen wir festhalten, dass wir unser Potenzial nicht ausgeschöpft
steigern auch die Lebensqualität für unsere Mieterinnen und Mieter. Bei der BWAG sehen wir den haben. Sieht man, was wir im letzten Jahr erreicht haben und welch hervorragende Perspektiven sich für
Wachstumshebel insbesondere bei der Bewirtschaftung und Vermietung der Bestände. Die Akquisition uns bieten, dann sollte ein deutlich höheres Kursniveau möglich sein. Immerhin beträgt der Discount des
der BWAG passt somit perfekt zum strategischen Anspruch der KWG. NNNAV zum Aktienkurs ca. 35 Prozent. Diese Einschätzung wird auch von unseren Analysten geteilt, die
Torsten Hoffmann: Darüber hinaus ist es unser Ziel, den Anteil unseres Kernbestands am im Berichtsjahr das Kursziel der KWG-Aktie zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro sehen. Nach Veröffent-
Gesamtbestand stetig zu steigern. Nach Abschluss der Akquisition wird sich unser aktueller Kernbestand lichung der Übernahme der Anteile an der BWAG im März 2012 wurde das Kursziel für die KWG-Aktie
auf ca. 5.400 Wohneinheiten erhöhen. Das entspricht knapp 80 Prozent unseres Gesamtbestands. Zum sogar auf 8,00 Euro angehoben. Darüber hinaus zeigt die erfolgreiche Platzierung der Kapitalerhöhung,
Ende letzten Jahres lag der Anteil vom Kernbestand am Gesamtbestand noch bei 63 Prozent. Wir dass auch Investoren davon ausgehen, dass wir unseren Wachstumskurs profitabel fortsetzen werden. Die
haben im letzten Geschäftsjahr aufgrund umfassender Modernisierungsarbeiten Objekte in Perspektiven sind also ausgesprochen gut. Wir freuen uns darauf, diesen spannenden Weg gemeinsam
Braunschweig, Salzgitter, Königslutter, Dortmund und Mülheim aus dem Investitionsbestand in den mit unseren Aktionären zu gehen.
Kernbestand überführt. Diesen Weg wollen wir im aktuellen Geschäftsjahr mit unserem konzerninternen
Bau- und Asset-Management weiter fortsetzen.
VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

8. 14 15
UNSER PRINZIP:
Echte Werte entdecken
und fördern.
Beim Ankauf neuer Immobilien setzen wir nicht auf vordergründige
Effekte und oberflächliche Attraktivität. Wir suchen und finden
Gebäude mit Substanz, deren echte Werte andere übersehen. Ob wir
die Immobilie energetisch sanieren, die Verwaltung auf die regionalen
Bedürfnisse ausrichten oder auf Potenziale in der Entwicklung des
lokalen Mietmarktes setzen – wir entwickeln Immobilienwerte mit
innovativen und maßgeschneiderten Lösungskonzepten. Wenn unsere
Objekte als B- und C-Lagen bezeichnet werden, erscheint dies zwar
auf den ersten Blick korrekt, entspricht aber nicht der langfristigen
Perspektive. Denn die Werthaltigkeit unserer Immobilien sollte immer
als „1 a“ bezeichnet werden. Bestes Beispiel ist unsere Immobilie
in Wolfsburg, deren Marktwert wir durch umfassende Sanierungsmaß-
nahmen um mehr als 40 Prozent gesteigert haben.
Wohnanlage Hochring, Wolfsburg
THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

9. UNSER
ANSPRUCH:
gesellschaftliche und
wirtschaftliche Verant-
wortung verbinden.
Wohnanlage Veilchengrund, Celle
Im Berichtsjahr 2011 haben wir knapp 12,0 Millionen Euro in unsere Bestände investiert. Das sind, für Ver-
mieter wie auch Mieter, erhebliche Investitionen in Zeit und Geld. Aber es ist auch ein Aufwand, der sich
für beide Seiten langfristig lohnt. Mit unseren Energiekonzepten erreichen wir bei energetischen Sanierungen
Einsparungen von 40 bis 75 Prozent. So können wir die Nebenkosten erheblich senken und die Wirtschaft-
lichkeit der Immobilie steigern. Unterm Strich also eine Win-win-win-Situation. Für Mieter: Steigerung der
Lebensqualität und Schutz vor Energiekostenexplosion. Für Investoren: langfristige Werthaltigkeit und
Erhöhung der Wirtschaftlichkeit. Für die Umwelt: sinkender Energieverbrauch und erhebliche CO2-Einspa-
rungen. Dieser Anspruch spiegelt sich auch in unserem Projekt in Celle wider. Hier haben wir mit unserem
Sanierungskonzept den Primärenergieverbrauch um mehr als 75 Prozent reduziert.

10. Fehlender Wohnraum von guter Qualität ist nicht
länger nur ein Problem der Metropolregionen, sondern
wird zunehmend auch in Mittel- und Kleinstädten
eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Heraus-
forderung. Neubauten können den Bedarf selten
decken, weil neue Mietwohnungen im unteren und
mittleren Preissegment oft unwirtschaftlich sind. Aber
warum sollen wir neu bauen, wenn wir vorhandene
Bausubstanz zu sehr viel geringeren Kosten erneuern
können? Wir setzen daher auf die Modernisierung
und energetische Sanierung von bestehendem Wohn-
raum. Bestes Beispiel ist die Hermann-von-Vechelde-
Straße in Braunschweig. Wir haben im letzten Jahr
unser Wohngebäude einer umfangreichen energe-
Wohnanlage tischen Sanierung unterzogen – ein für Mieter,
Hermann-von-Vechelde-Straße, Investoren und die Umwelt vorteilhaftes Vorgehen.
Braunschweig
So gesehen schaffen wir nicht nur die Balance zwi-
schen bezahlbaren Mieten und vernünftigen Ren-
diten, sondern lösen mit unserer täglichen Arbeit
auch aktuelle gesellschaftliche Probleme.
UNSER KONZEPT:
bestehendes nutzen,
um neues zu entwickeln.

11. UNSER ANTRIEB:
mit Erfahrung und
Leidenschaft zum Ziel.
Wir blicken auf das erfolgreichste Jahr unserer Geschichte
zurück, haben unseren Bestand vergrößert und unseren
Leerstand mehr als halbiert – ausruhen werden wir uns auf
diesen Erfolgen jedoch nicht. Wir wollen weiter gesund und
dynamisch wachsen und die KWG zu einem der großen
deutschen Immobilienunternehmen entwickeln. Wir arbeiten
hart daran, dieses Ziel zu erreichen, und sehen uns auf einem
guten Weg dahin. Die Zahlen jedenfalls sprechen für sich
und zeigen, dass sich unser Einsatz lohnt und wir unserem
Ziel jeden Tag ein Stück näherkommen. Gleichzeitig beweisen
Projekte wie die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen, dass
die KWG weit mehr erreicht als wirtschaftlichen Erfolg. Wir
schaffen Werte für Gesellschaft und Umwelt.
Wohnanlage Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen

12. Liebenwalder Straße, Berlin
Wer langfristig plant und clever investiert, zielt auf die andauernde
Zufriedenheit aller Beteiligten. Als langfristig orientierter Bestandshalter
deutscher Wohnimmobilien setzen wir darum alles daran, sowohl den
Mietern als auch den Investoren eine nachhaltige und langfristige
Perspektive zu bieten. Nur zufriedene Mieter sind gute Mieter – und
gute Mieter sichern nachhaltig attraktive Renditen. So stieg z. B. die
Nettokaltmiete im Jahr 2011 auf mehr als 14 Millionen Euro. Dabei
arbeiten wir besonders kostengünstig, weil die KWG die gesamte
Wertschöpfungskette vom Einkauf über Baumanagement bis zur inter-
nalisierten Hausverwaltung abdeckt. Durch die Zusammenarbeit der
Geschäftsbereiche reduzieren wir unseren Leerstand nachhaltig und
steigern kontinuierlich unsere Mieteinnahmen. Der Erfolg zeigt sich auch an
unserem Objekt in der Liebenwalder Straße. Während der Leerstand bei der
Übernahme noch mehr als zehn Prozent betrug, wurden die Wohneinheiten
mittlerweile komplett vermietet.
UNSERE ZUKUNFT:
gesundes Wachstum durch
partnerschaftliches Denken.

13. 24 25
kwg-aktie
Marktumfeld KapitalmaSSnahmen
Die Aktienmärkte tendierten im Jahr 2011 schwach. Im Frühjahr führte die Natur- und Atomkatastrophe Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile
in Japan zu deutlich nachgebenden Notierungen. Der Kursverlust konnte allerdings in kurzer Zeit wieder an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG
aufgeholt werden. In der zweiten Jahreshälfte brachten Verschuldungs- und Konjunktursorgen die Aktien- beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben.
kurse jedoch nachhaltig unter Druck. Ein besonders starker Einbruch vollzog sich im August. Insgesamt Um das Wachstum der KWG AG zu stärken, hat der KWG-Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats
verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahresverlauf 14,7 Prozent und der Nebenwerteindex SDAX vom 13. März 2012 beschlossen, das Grundkapital durch die Ausgabe von bis zu 3.576.505 nennwert-
büßte 14,5 Prozent ein. Immobilienaktien entwickelten sich etwas besser, konnten Verluste jedoch auch losen Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu 14.381.234 Euro zu erhöhen. Die Anteile
nicht vermeiden. Der von Ellwanger Geiger Privatbankiers veröffentlichte Immobilienindex DIMAX gab wurden im Rahmen einer sehr erfolgreichen Kapitalerhöhung komplett platziert. Der Bruttoemissionser-
2011 um 11,9 Prozent nach. lös in Höhe von 18,8 Millionen Euro soll in die Akquisition attraktiver Portfolien investiert werden.
KWG-Aktie Coverage
Die Aktie der KWG AG verlor im Jahr 2011 insgesamt 5,0 Prozent an Wert, wies damit aber eine Out- Die Aktie der KWG AG wird regelmäßig von Analysten beobachtet, die entsprechende Research-Berichte
performance gegenüber den Vergleichsindizes auf. In den ersten Wochen des Jahres 2012 legte die veröffentlichen. Insbesondere waren dies 2011 die Close Brothers Seydler Bank AG und die SRC-
Aktie dann deutlich zu und konnte die Verluste bereits nach wenigen Wochen mehr als aufholen. Nach Research GmbH. Das Votum der Analysten lautete „kaufen“, die Kursziele für die Aktie bewegten sich
einem Schlusskurs von 5,50 Euro im Jahr 2010 beendete die KWG-Aktie das Jahr 2011 mit 4,89 Euro. 2011 zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro. Nach Veröffentlichung der Übernahme von 77,3 Prozent der
Im Xetra-Handel wurde am 12. Januar 2011 ein Jahrestiefstkurs von 4,50 Euro erreicht, während am Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG im März 2012 hob SRC-Scharff Research das Kursziel für die
16. Februar mit 6,20 Euro das Jahreshoch markiert wurde. Insgesamt wurden im Jahr 2011 durchschnitt- KWG-Aktie auf 8,00 Euro an.
lich 8.804 Aktien pro Tag an allen deutschen Börsenplätzen gehandelt. Davon entfielen 70 Prozent auf
den Xetra-Handel. Die auf Xetra pro Tag umgesetzte Aktienstückzahl lag 2011 um nahezu 80 Prozent
Investor Relations
über dem Vorjahreswert, dies dokumentiert die zunehmende Liquidität der KWG-Aktie. Als Designated
Sponsor fungierte die Silvia Quandt Cie. AG. Die KWG kommuniziert transparent und regelmäßig mit dem Kapitalmarkt und den Medien. In diesem
Rahmen wurden auch 2011 zahlreiche Roadshows durchgeführt, bei denen sich das Unternehmen
Investoren und Finanzjournalisten präsentierte. Zudem nahm die KWG an verschiedenen Kapitalmarkt-
konferenzen im In- und Ausland teil. Die Aktie der KWG ist im Entry Standard der Frankfurter Wertpapier-
120 % börse notiert. Über die dort geltenden Richtlinien hinaus veröffentlicht das Unternehmen beispielsweise
regelmäßige Meldungen über die Entwicklung in einzelnen Quartalen und kommuniziert auch auf Englisch
110 % mit seinen Aktionären.
100 % Stammdaten zur KWG-Aktie (Stand: 31.12.2011)
90 % Aktienanzahl 10.804.729 Stück
Grundkapital 10.804.729 EUR
Free Float 35 %
80 %
Börsensegment Entry Standard
Designated Sponsor Silvia Quandt Cie. AG
70 % Research SRC-Scharff Research und Consulting GmbH, Close Brothers Seydler Bank AG
Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 2011
DIMAX* KWG Kommunale Wohnen AG
*Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger Geiger KG
KWG-AKTIE kwg-aktie

14. 26 27
KONZERNlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Handelsimmobilien
Wie in den Vorjahren haben sich vor allem Handelsimmobilien in Toplagen positiv entwickelt. Analysten
Gesamtwirtschaftliche Lage der DG HYP gehen davon aus, dass der Einzelhandelsumsatz im Jahr 2011 wie in den Vorjahren um
Im Geschäftsjahr 2011 hat sich die Weltwirtschaft positiv entwickelt und weiter von den Auswirkungen ca. zwei Prozent gestiegen ist. Besonders Einkaufszentren in Innenstadtlagen haben dabei von den
der Finanzkrise erholt. Insbesondere im ersten Halbjahr 2011 setzte sich die globale Wachstumsdynamik günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitiert. Deutschlandweit hat sich der Einzelhandels-
des Vorjahres fort. In der zweiten Jahreshälfte schwächte sich in einigen Regionen der wirtschaftliche umsatz jedoch regional sehr unterschiedlich entwickelt. Der rückläufige Trend bei Handelsimmobilien in
Aufschwung jedoch merklich ab. Maßgeblich für diese Entwicklung waren Unsicherheiten auf den einfachen Lagen hat sich auch im Jahr 2011 weiter fortgesetzt. Dies wird anhand der Entwicklung von
Finanzmärkten durch die Verschärfung der Staatsschuldenkrise im Euroraum und in den USA. Das welt- Handelsflächen und Einzelhandelsumsätzen deutlich.
weite Bruttoinlandsprodukt stieg deshalb nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) mit
ca. 3,8 Prozent weniger stark als im Jahr 2010 (Vorjahr: 5,2 Prozent).
Büroimmobilien
Die europäische Wirtschaft folgte diesem Trend. Während in der Europäischen Union das Brutto- Der Büromarkt hat sich im Berichterstattungszeitraum ebenfalls positiv entwickelt. Dabei zeigte sich die
inlandsprodukt im ersten Halbjahr 2011 kräftig wuchs, schwächte sich das Wachstum in der zweiten wachsende deutsche Wirtschaft als zentraler Antrieb und setzte insbesondere positive Impulse bei der
Jahreshälfte ab. Dies war vor allem auf Unsicherheiten über die Entwicklung der Schuldenkrise und auf Entwicklung der Toplagen. So haben die fünf größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
die zunehmend restriktive Finanzpolitik zurückzuführen. Angesichts der Eintrübung des Geschäftsklimas Hamburg und München das Jahr 2011 im Hinblick auf den Flächenumsatz mit einem Dreijahreshoch
haben die Investitionen in der Eurozone an Dynamik verloren. Dabei ging insbesondere der private abgeschlossen. Dieser summierte sich auf ca. 2,85 Millionen Quadratmeter und stieg damit nach Angaben
Konsum stark zurück. von Savills Research gegenüber dem Vorjahr um ca. sieben Prozent. Da das Angebot nur knapp zunehmen
wird und die Preise stark anziehen, gehen die Experten der DG HYP davon aus, dass auch B-Lagen vom
Die Wachstumsraten in der Eurozone fielen aufgrund der hohen Staatsschulden einiger europäischer Aufschwung profitieren werden. An einigen Standorten belastet hoher Leerstand eine nachhaltige Ent-
Länder sehr unterschiedlich aus. Während das Statistische Bundesamt für das Jahr 2011 noch einen wicklung. Nach Analystenbeobachtungen haben sich dabei in den letzten Jahren die Flächen sehr viel
Anstieg des deutschen Bruttoinlandsprodukts von 3,0 Prozent (Vorjahr: 3,7 Prozent) vermeldete, wurde für stärker ausgeweitet als die Zahl der Bürobeschäftigten. Daher ist die Leerstandsquote insgesamt gestiegen.
Südeuropa nur noch ein marginales wirtschaftliches Wachstum erwartet, in Griechenland und Portugal
sogar ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes. Dabei profitierte vor allem die deutsche Exportindustrie Wohnimmobilien
von einer guten Auslandsnachfrage nach Investitionsgütern und entwickelte sich zu einem Wachstums-
Die Mieten für Wohnraum ziehen in Deutschland seit gut fünf Jahren mit jährlich ca. zwei Prozent an. Dieser Trend
motor in der Europäischen Union. Dies setzte positive Impulse für die deutsche Binnennachfrage, von
hat sich im Jahr 2011 fortgesetzt. Die Mieten bei der Neuvermietung von Altbauten (bis Baujahr 1948)
denen die Immobilienbranche ebenfalls profitieren konnte.
erhöhten sich nach Angaben des IVD um 2,9 Prozent. In Beständen, die ab 1949 gebaut wurden, zogen
die Mieten im Jahresverlauf um 2,1 Prozent an. Noch deutlicher vollzog sich der Anstieg in Großstädten, für
Lage in der Immobilienbranche die der IVD einen Zuwachs der Mieten um 5,8 Prozent (bis Baujahr 1948) bzw. 3,8 Prozent (ab Baujahr
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor auf Wachstumskurs und hat sich im Bericht- 1949) berichtete. Die positive Mietentwicklung wurde von einem kräftigen Anstieg beim Wohnungsneubau
erstattungszeitraum in allen Segmenten nachhaltig positiv entwickelt. Damit hebt sich Deutschland klar begleitet. Im Berichterstattungszeitraum wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis)
von anderen Ländern ab, die teilweise noch immer unter den Folgen der Finanzmarktkrise leiden. Als Neu- und Umbauten für 228.400 Wohnungen genehmigt. Dies entspricht einer Zunahme von 21,7 Prozent
wichtige Wachstumstreiber zeigten sich hierbei der Rückgang der Arbeitslosenquote und die gestiegene gegenüber dem Vorjahr. Damit wurde der stärkste Anstieg seit 1993 realisiert. Experten gehen jedoch von
Kaufkraft der deutschen Bevölkerung. einer anhaltend dynamischen Entwicklung aus, da der Zuwachs noch immer nicht ausreicht, um den Bedarf
an Wohnraum zu decken.
Vor dem Hintergrund der positiven Rahmenbedingungen erhöhte sich das Transaktionsvolumen
von gewerblichen und privaten Immobilien in Deutschland gegenüber 2011 weiter. Nach Angaben des Die positiven Aussichten werden nicht zuletzt durch die Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt bestätigt.
Immobilienverbands Deutschland IVD stieg es gegenüber dem Vorjahr um rund 13 Prozent auf 165,8 Nach Analystenerwartungen hat sich diese Entwicklung auch im abgelaufenen Kalenderjahr weiter fortgesetzt.
Milliarden Euro. Das Volumen im zweiten Halbjahr lag leicht über jenem der ersten sechs Monate und Die DG HYP gibt an, dass im Jahr 2011 insgesamt 213 Wohnungspakete mit zusammen etwa 82.600 Einhei-
verdeutlicht damit den positiven Trend in der deutschen Immobilienbranche. ten verkauft wurden. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Trans-
aktionsvolumen nahm gegenüber dem Jahr 2010 um 47 Prozent auf rund 4,8 Milliarden Euro zu. Die Exper-
ten begründen diesen Aufschwung zum einen damit, dass Deutschland in einem angespannten Gesamtmarkt
als sicherer Investitionsstandort wahrgenommen wird, und zum anderen damit, dass die hohe Stabilität in der
Entwicklung von Wohnimmobilien das zunehmende Sicherheitsbedürfnis von Investoren anspricht.
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15. 28 29
KONZERNlagebericht
Geschäftsmodell der KWG Baumanagement
Die KWG Kommunale Wohnen AG (nachfolgend KWG AG) profitiert als langfristig orientierter Bestands- Das Baumanagement leistet die Instandsetzung und Sanierung der KWG-Bestände. Durch die Integration
halter von der positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts. Die KWG AG hat sich auf den des Baumanagements in dem Konzern können Baumaßnahmen und laufende Instandhaltungen deutlich
Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und über ein überdurch- kosteneffizienter umgesetzt werden als bei der externen Vergabe der Planung und Bauleitung. Dabei
schnittliches Wertsteigerungspotenzial verfügen. Diese Asset-Klasse zeichnet sich durch stabile Renditen, zeigt sich der weit überwiegende Teil der Objekte saniert und gut vermietet. In diesen Immobilien werden
hohe Cashflows sowie durch eine robuste und inflationssichere Marktverfassung aus. Die Realisierung vom Baumanagement lediglich einzelne Wohnungen zur Vermietung baulich angepasst. Sie werden von
des Potenzials des Immobilienbestands erfolgt über ein integriertes Geschäftsmodell, das drei operative der KWG AG im Kernbestand ausgewiesen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen nimmt das Baumanage-
Geschäftsbereiche kombiniert: Einkauf, Baumanagement und Asset Management. ment bei Immobilien des Investitionsbestands vor, um diese nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen
dem Kernbestand zuzuführen.
Asset Management
Das Asset Management leistet von Hamburg aus die Planung, Steuerung und Überwachung sämtlicher
Einkauf Baumanagement Asset Management
operativer wohnungswirtschaftlicher Prozesse im Immobilienportfolio, mit dem Ziel einer kurz- bis
langfristigen Wert- und Ertragsoptimierung. Dabei verfügt das Asset Management mit der KWG Wohnwert
GmbH über eine dezentrale, schlanke und moderne Verwaltungsstruktur. Sie besteht aus der Hauptver-
■
Selektiver Einkauf von Instandsetzung und
■
Aktives und nachhaltiges
■ waltung in Glauchau und Regionalbüros an den wichtigsten Immobilienstandorten der KWG AG.
Immobilien mit Sanierung des Asset Management des
Wertsteigerungspotenzial Investitionsbestands eigenen Portfolios
Überblick über den Geschäftsverlauf
■
Konzentration auf den Transfer von Objekten vom
■
Leerstandsreduktion und
■
Zum Jahresende 2011 verfügte die KWG AG über insgesamt 5.419 Mieteinheiten und 1.210 Garagen
gesamtdeutschen Investitionsbestand in den Optimierung der und Pkw-Stellplätze sowie über rund 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke.
Immobilienmarkt Kernbestand Maßnahmen
Der Erfolg des integrierten KWG-Geschäftsmodells zeigt sich an der gelungenen operativen Entwicklung
im Berichterstattungszeitraum:
Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) betrug 21,7 Millionen
Euro (Vorjahr: 19,8 Millionen Euro). Die Nettokaltmieten stiegen im Geschäftsjahr 2011 auf insgesamt 14,8
Einkauf Millionen Euro nach 13,3 Millionen Euro im Vorjahr. Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist im Berichtsjahr
Die KWG AG akquiriert überwiegend Portfolios, die Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im 2011 mit 11,3 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 10,2 Millionen Euro erneut gestiegen.
Bestand halten, sodass aussagekräftige Bestandsdaten vorliegen. Der Zentraleinkauf in Hamburg analy- Auch der Konzernjahresüberschuss 2011 stieg um 1,2 Millionen Euro von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr
siert anhand eines differenzierten Bewertungssystems Immobilien nach qualitativen und quantitativen auf 9,8 Millionen Euro.
Kriterien. Dabei erwirbt die KWG AG insbesondere Immobilien in sogenannten Ballungszentren und dort
in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen aufgrund des Wertsteigerungspotenzials und der attraktiven Erheblichen Einfluss auf die Finanzlage hatten dabei mit 8,8 Millionen Euro (Vorjahr: 9,6 Millionen Euro)
Einkaufspreise höhere Renditen erwartet werden. die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien sowie die Erträge aus der erfolgswirksamen Vereinnahmung von drei passivischen Unterschieds-
beträgen aus der Kapitalkonsolidierung der KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg, der HvD I
Grundbesitzgesellschaft mbH, Norderfriedrichskoog sowie der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH,
Norderfriedrichskoog in Höhe von insgesamt 1,5 Millionen Euro.
Das operative Ergebnis der KWG AG (Ergebnis vor Ertragsteuer-, Bewertungs- und Konsolidierungseffekten)
belief sich auf 1,0 Millionen Euro (Vorjahr: 0,5 Millionen Euro).
Im Geschäftsjahr 2011 wurden für die Ausweitung des Bestands sowie die Investitionen in den Immobilien-
bestand der KWG AG zusätzliche Fremdmittel i. H. v. insgesamt 16,5 Millionen Euro in Anspruch
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16. 30 31
KONZERNlagebericht
genommen. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG AG belief sich mit 4,9 Prozent Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
auf Vorjahresniveau. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG AG belief sich auf 1,5
Prozent pro Jahr. Die durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit der Verbindlichkeiten der KWG AG Vermögenslage
betrug rund 4,3 Jahre. Im Geschäftsjahr 2011 verringerte sich die Eigenkapitalquote der KWG AG nach den internationalen
Rechnungslegungsvorschriften IFRS bei deutlich gestiegener Bilanzsumme von 38,1 Prozent im Vorjahr
Bezüglich des im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Millionen Euro finden derzeit auf 36,8 Prozent zum 31. Dezember 2011, wobei die zur Durchführung der beschlossenen Kapital-
Refinanzierungsverhandlungen statt. Zwischenzeitlich liegen der KWG AG bereits indikative Angebote erhöhung geleisteten Einlagen und Agien noch nicht berücksichtigt wurden. Damit verfügt die KWG AG
seitens vier Banken vor. weiterhin über eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den
Ankauf weiterer Bestände erlaubt.
Der Vorstand der KWG AG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2011 äußerst zufrieden und für
2012 weiter optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen hat sich erholt, sodass sich mehr Möglichkeiten Die Bilanzsumme erhöhte sich im Berichtsjahr deutlich von 205,2 Millionen Euro im Vorjahr auf 238,8
zur Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten. Insgesamt wird auch für 2012 von steigenden Millionen Euro Ende 2011.
Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung einzelner Kennzahlen ausgegangen.
Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 230,8 Millionen Euro (Vorjahr: 193,2 Millionen Euro) weiter-
Unternehmensstruktur hin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien das Schwergewicht mit 226,4 Millionen Euro nach 188,6 Millionen Euro im Jahr zuvor.
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und fungiert als
Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objektgesellschaften zugeordnet,
Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich von 12,1 Millionen Euro im Vorjahr auf 8,1 Millionen
die alle in den Konzernabschluss einbezogen werden. Zum 31. Dezember 2011 gehörten zum Konzern
Euro zum Bilanzstichtag 2011. Die flüssigen Mittel des Konzerns sind durch nachhaltige Investitionen
insgesamt 30 (Vorjahr: 16) Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet
in den eigenen Immobilienbestand und gezielte Zukäufe auf 3,6 Millionen Euro nach 8,7 Millionen
sich in den Notes des Konzernabschlusses. Der Sitz der Gesellschaft ist Hamburg. Daneben waren Mit-
Euro im Vorjahr zurückgegangen.
arbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Bad Langensalza, Berlin, Bremen, Celle, Erfurt,
Gelsenkirchen, Glauchau, Braunschweig und Hainichen tätig.
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital ohne Berücksichtigung der zur
Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleisteten Einlagen und Agien nach IFRS deutlich
Finanzstruktur auf 87,8 Millionen Euro nach 78,1 Millionen Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im Wesentlichen
Die KWG AG hat am 31. Dezember 2011 ein Grundkapital von 10.804.729 Euro, eingeteilt in 10.804.729 auf den Konzernjahresüberschuss in Höhe von 9,8 Millionen Euro zurückzuführen.
nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von 1,00 Euro je Aktie Das langfristige Fremdkapital reduzierte sich von 118,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 112,8 Millionen
entfällt. Euro zum Jahresultimo 2011. Dabei handelt es sich vor allem um den Rückgang langfristiger Finanz-
schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 104,7 Millionen Euro (Vorjahr: 114,2 Millionen EUR).
Aus dem genehmigten Kapital sollen weitere 325.859 Aktien zur Kaufpreisbegleichung von im Jahr
2011 durchgeführten Akquisitionen geschaffen werden. Die rechtliche Entstehung durch die Eintra- Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich deutlich von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 36,0 Millionen
gung im Handelsregister steht noch aus. Euro. Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 5,0 Millionen Euro im
Vorjahr auf 31,0 Millionenen Euro zum Ende des Berichtsjahres. Die Neustrukturierung der auslaufen-
den Finanzierungen im Geschäftsjahr 2012 bietet der KWG AG aufgrund des derzeit äußerst niedrigen
Mitarbeiter Zinsniveaus die Chance auf zusätzliches Einsparpotenzial hinsichtlich des Zinsergebnisses und auf eine
Zum 31. Dezember 2011 hat die KWG AG im Konzern insgesamt 46 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag: weitere gezielte Optimierung der KWG-Finanzierungsstruktur.
38 Mitarbeiter) und zwei Vorstände beschäftigt.
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17. 32 33
KONZERNlagebericht
Finanzlage Die Aufwendungen aus Investment Properties stiegen leicht von 3,0 Millionen Euro im Vorjahr auf 3,4
Während des Geschäftsjahres 2011 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu Millionen Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zurechenbaren, nicht umlagefähigen Kosten
jeder Zeit gegeben. Zum 31. Dezember 2011 betrugen die flüssigen Mittel der KWG AG 3,6 Millionen Euro. wie Instandhaltungsaufwendungen, Vermietungsprovisionen und eigene Verwaltungskosten wider. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von 1,9 Millionen Euro im Jahr 2010 auf 2,8 Millionen
Die KWG AG hat im Berichtsjahr 2011 das Immobilienportfolio weiter ausbauen können. Zu den Portfolio- Euro im Berichtsjahr.
transaktionen gehörten der Erwerb von Immobilien in Berlin, Celle und Delmenhorst, die zu Mittelabflüssen
führten. Ferner wurde im Berichtsjahr ein bebautes Grundstück in München veräußert. Aus dem Verkauf Die Zinsaufwendungen stiegen aufgrund von Portfoliotransaktionen in Berlin, Celle und Delmenhorst
resultiert ein positiver Cashflow in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Der Cashflow aus der Investitionstätig- sowie durch Aufnahme von KfW-Finanzkrediten zur Teilfinanzierung von Sanierungsmaßnahmen von
keit/den Wohnungsverkäufen beläuft sich im Jahr 2011 nach –5,8 Millionen Euro im Vorjahr im 5,9 Millionen Euro im Vorjahr auf aktuell 6,4 Millionen Euro.
Wesentlichen aufgrund der genannten Immobilienerwerbe und des Verkaufs sowie der zusätzlich durch-
geführten umfangreichen Sanierungsmaßnahmen an den vorhandenen Bestandsimmobilien auf –21,6 Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS) von 10,7 Millionen
Millionen Euro. Euro im Vorjahr auf 11,9 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2011. Nach Abzug von sonstigen Steuern sowie
der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form von fast ausschließlich latenten Steuern kletterte
Für die Finanzierungen der Immobilienkäufe und Sanierungsmaßnahmen wurden entsprechende Finanz- der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf insgesamt 9,8 Millionen
kredite aufgenommen. Fristgerecht wurden im Berichtsjahr 2011 die laufenden Tilgungen aller vorhandenen Euro im Geschäftsjahr 2011.
Finanzkredite bedient. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich demnach auf 16,5 Millionenen Euro.
Nachtragsbericht
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird mit –0,03 Millionenen Euro zum Ende des
Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile
Berichtsjahres ausgewiesen. Der positive Cashflow eines im Jahr 2011 erfolgreich abgeschlossenen
an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG
Projektes i. H. v. 1,1 Millionen Euro war dem Cashflow aus Investitionstätigkeit zuzuordnen.
beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben.
Der Vorstand der KWG AG hat am 12. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats vom 13. März 2012
Das Konzernergebnis in Höhe von 11,3 Millionen Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWG AG als
beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von bis zu 3.576.505 nennwertlosen
Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz.
Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu 14.381.234,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele
Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Der Vorstand geht davon aus,
nennwertlose Stückaktien, zu erhöhen. Die Bezugsfrist läuft vom 16. März 2012 bis zum 30. März 2012
dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an den Projekten deutlich positive Cashflows aus der
(18:00 Uhr). Der Bezugspreis wurde im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens ermittelt und beträgt
laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind.
5,25 Euro je Aktie.
Ertragslage
Die Nettoumsatzerlöse stiegen deutlich von 13,3 Millionen Euro im Vorjahr auf 14,8 Millionen Euro im Risiko- und Chancenbericht
Geschäftsjahr 2011. In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen aus den als Finanzinvestitio-
Risikomanagement und Internes Kontrollsystem
nen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf
8,8 Millionen Euro im Berichtsjahr nach 9,6 Millionen Euro im Vorjahr. Die KWG AG prüft kontinuierlich sich bietende Chancen für die Weiterentwicklung und das Wachstum
des Konzerns. Um diese Ziele zu gewährleisten, müssen von der KWG AG gegebenenfalls auch Risiken
Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2011 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies eingegangen werden. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken ist dabei unerlässlich.
unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG AG. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von elementarer
Bedeutung. Die Risikopolitik der KWG AG zielt daher darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um
Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Verbleibende Risiken werden bereits im Vorfeld
sich aufgrund der gesteigerten Umsatzerlöse infolge des größeren Geschäftsvolumens von 6,2 Millionen abgeschätzt, um sie zu reduzieren.
Euro im Vorjahr auf 7,0 Millionen Euro im Berichtsjahr. Der Personalaufwand lag mit 2,3 Millionen Euro
über dem Vorjahresniveau von 1,8 Millionen Euro. Der Anstieg resultiert u. a. aus dem weiteren Ausbau
der eigenen erfolgreich agierenden Verwaltungsgesellschaft KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau.
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18. 34 35
KONZERNlagebericht
Risikobericht Liquiditätsrisiken
Mit der Ausrichtung der Risikophilosophie des Unternehmens besteht die Zielsetzung des Risikomanage- Die Verfolgung der Wachstumsstrategie der KWG AG bringt mit sich, dass neben Eigenkapital auch um-
ments (RM) sowie des internen Kontrollsystems (IKS) darin, alle relevanten Risiken zu identifizieren, zu fangreiches weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weiterer Wohn-
erfassen, zu analysieren, zu bewerten und in entsprechender Form an den Entscheidungsträger zu portfolios benötigt wird. Im Rahmen dieser Handlungen besteht das Risiko, dass Banken nicht in der
kommunizieren. Die regelmäßige Prüfung des Risikomanagementprozesses durch den Vorstand gewähr- Lage oder willens sind, auslaufende Kredite zu verlängern. Ebenfalls ist nicht auszuschließen, dass
leistet dessen Effizienz und Weiterentwicklung. In diesem Zuge wurde von der KWG AG konzernweit ein Refinanzierungen einmalige Finanzierungskosten verursachen.
softwaregestütztes Risikomanagementsystem eingeführt. Im Vergleich zum bisherigen Risikomanagement-
system ist es um eine Prozessbetrachtung erweitert, mit der die interne Komplexität transparent wird.
Zinsänderungsrisiken / Währungsrisiken
Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, Besonders im Bereich der Finanzierung ist die KWG AG Zinsschwankungen ausgesetzt. Dies hat unmit-
kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage telbare Auswirkungen auf das Zinsergebnis des Konzerns. Ebenfalls schlagen sich Zinsänderungsrisiken
aller Aktionen. insbesondere bei der Prolongation bestehender Darlehen nieder. Diesen Risiken wird durch ein aktives
Darlehensmanagement Rechnung getragen, indem die Zinsentwicklung regelmäßig eingeschätzt wird.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG AG, der mögliche Risiken im Bereich Derzeit existieren bei der KWG AG keine Zahlungsströme in Fremdwährungen. Damit ist der Konzern
der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der keinen Währungsrisiken ausgesetzt.
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-
Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steu- IT-Risiken
erung. Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt:
Der Großteil der Geschäftsprozesse der KWG AG ist IT-gestützt, sodass IT-Risiken bestehen. Hierzu
gehören auch erforderliche Datenschutzmaßnahmen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken vermeiden, schützt die KWG AG ihr IT-System durch umfangreiche technische Absicherungsmaßnah-
Der Konzern ist ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig. Das Marktumfeld wird gleichwohl men. Zudem erfolgt eine ständige Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische
von der Entwicklung der internationalen Konjunkturdaten beeinflusst. Experten erwarten eine weiterhin Entwicklung.
anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung. Für das Gesamtjahr 2012 prognostizieren die Analysten
der KfW-Bankengruppe ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Trotz der positiven Entwicklungs- Rechtliche Risiken
aussichten ist gleichwohl eine schwächere Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass im
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesell-
Falle einer rückläufigen wirtschaftlichen Entwicklung die erzielbaren Mieten und das Zinsniveau negativ
schaften des KWG-Konzerns betreffen und unter Umständen zu finanziellen Verlusten führen könnten.
beeinflusst werden könnten.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2011 lagen keine Risiken vor, die
den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich be-
Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte zudem ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder
einträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine derartigen Risiken zu erkennen.
internationale Nachfrager zu einer weiteren Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen.
Chancenbericht
Sinken der Immobilienwerte
Chancen werden insbesondere im Erwerb von Immobilien gesehen, bei denen die damit verbundenen
Die KWG AG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufen eine
Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Kredite). Hierbei handelt es sich vor allem
Due Diligence voran. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass durch externe Ereignisse die beizulegen-
um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft
den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Die KWG AG begegnet diesem Risiko durch ein aktives
vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG AG
Asset Management und gezielte Investitionen in den Bestand. Einem globalen Sinken der Immobilienwer-
sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger.
te durch inhärente Einflussfaktoren kann sich aber der Konzern nicht vollständig entziehen.
Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG AG zu den ersten Ansprechpartnern
beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG AG
werden lohnende Investitionen schnell identifiziert. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen,
ausgeführt an einzelnen Objekten, kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leer-
standsquote in den Immobilien verringert werden.
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19. 36
KONZERNlagebericht
Prognosebericht
Die KWG AG ist für das Jahr 2012 sowie für die Folgejahre optimistisch. Der Vorstand erwartet anhaltend
positive Rahmenbedingungen im Markt für Wohnimmobilien in Deutschland, die der KWG AG im aktuellen
Geschäftsjahr weitere Marktopportunitäten eröffnen werden. Die KWG AG will diese Chance nutzen, um
den eigenen Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital
soll bei Zukäufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend
vermieden werden.
Für das laufende Geschäftsjahr geht die KWG AG daher von einer Fortsetzung des dynamischen Wachs-
tums aus. Auf Basis des Bestands zum 31. Dezember 2011 ergeben sich allein durch Fortschreibung der
Ergebnisse des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Der Vorstand beab-
sichtigt, diesen Wert durch weitere Portfoliooptimierungen im Geschäftsjahr 2012 zu übertreffen. Beim
Konzernergebnis erwartet der Vorstand – auch auf Basis des Wohnungsbestands zum 31. Dezember
2011 – ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen
alle genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden.
Hamburg, den 29. März 2012
„Mit der Beteiligung an der BWAG
setzen wir unser Wachstum als
KWG Kommunale Wohnen AG
Bestandsentwickler konsequent fort
Stavros Efremidis Torsten Hoffmann
und nutzen dabei Skaleneffekte.“
Stavros Efremidis
KONZERNLAGEBERICHT

20. 38 39
KONZERNBILANZ KONZERN-gesamtergebnisrechnung
nach internat. financial reporting standards (IFRS) nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011 für die zeit vom 1. januar bis 31. dezember 2011
aktiva in eur notes 31.12.2011 31.12.2010 in eur notes 2011 2010
Umsatzerlöse 6.1 21.658.714,30 19.764.936,03
langfristige vermögenswerte
Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der
6.2 8.753.187,25 9.602.302,86
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 124.985,00 207.507,58
Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 324.907,69 343.019,69 Sonstige betriebliche Erträge 6.3 3.606.276,69 263.111,75
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, 15 226.388.000,00 188.635.558,02 Materialaufwand 6.4 –7.013.337,32 –6.235.614,29
Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3,915.329,25 3.984.824,00 Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.5 –2.045.362,30 –1.546.819,83
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 230.753.221,94 193.170.909,29
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 6.5 –278.052,84 –226.622,48
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen 6.6 –217.793,44 –172.734,60
kurzfristige vermögenswerte Aufwendungen aus Investment Properties 6.7 –3.350.583,03 –2.999.760,82
Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.8 –2.754.447,14 –1.865.999,37
Vorräte 5.5, 7.5 107.060,25 102.616,20 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 8.148,19 0,00
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 1.245.725,40 766.965,51 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 25.196,85 26.066,24
Steuererstattungsansprüche 5.6, 7.6 11.941,57 20.354,74 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 –6.444.862,43 –5.861.159,24
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 3.127.098,17 2.437.907,85 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 –6.616,13 –5.862,15
Flüssige Mittel 5.7, 14 3.583.340,91 8.736.265,05 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11.940.468,65 10.741.844,10
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 8.075.166,30 12.064.109,35
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.12 –1.494.146,24 –1.615.241,37
aktiva gesamt 238.828.388,24 205.235.018,64 Sonstige Steuern 6.13 –619.869,50 –543.020,98
Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 9.826.452,91 8.583.581,75
Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 6.14 –177.509,63 –61.657,75
passiva in eur Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen 6.15 28.090,90 9.757,34
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen –149.418,73 –51.900,41
eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 7.8 10.804.729,00 10.804.729,00 gesamtergebnis 9.677.034,18 8.531.681,34
Kapitalrücklage 7.8 40.887.174,49 42.892.602,42
Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13
Rücklage für Marktbewertung 7.8 –612.973,23 –463.554,50 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:
Konzernbilanzgewinn 7.8 36.688.070,28 24.863.209,44 Minderheitenanteile 6.16 7.020,00 885,67
Eigenkapital vor Minderheiten 87.768.855,67 78.098.841,49 Anteilseigner des Mutterunternehmens 9.819.432,91 8.582.696,08
Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 3.157,11 3.157,11
Eigenkapital, gesamt 87.772.012,78 78.101.998,60 Gesamtergebnis entfällt auf:
Minderheitenanteile 6.16 7.020,00 885,67
Anteilseigner des Mutterunternehmens 9.670.014,18 8.530.795,67
sonderposten
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,89 0,87
Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen 7.9 325.859,00 0,00
Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Agien 7.9 1.955.154,00 0,00
Sonderposten, gesamt 2.281.013,00 0,00
langfristiges fremdkapital
Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.10 104.732.961,34 114.171.218,87
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.11 1.009.377,82 0,00
Latente Steuerschulden 5.8, 7.12 7.021.027,46 4.332.499,23
Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.13 59.373,28 52.757,15
Langfristiges Fremdkapital, gesamt 112.822.739,90 118.556.475,25
kurzfristiges fremdkapital
Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.14 30.985.369,20 4.975.142,63
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.14 2.070.017,78 968.984,87
Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.14 98.152,79 36.164,12
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 5.10, 7.14 2.799.082,79 2.596.253,17
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 35.952.622,56 8.576.544,79
passiva gesamt 238.828.388,24 205.235.018,64
konzernabschluss konzernabschluss

21. 40
KONZERN-kapitalflussrechnung
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
für die zeit vom 1. januar bis 31. dezember 2011
in Teur notes
1.1.–31.12.2011 1.1.–31.12.2010
7.7, 14
1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 11.321 10.199
2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 218 173
3. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge –1.877 –50
4. Gewinn (–) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens –74 –7
5. Gewinn (–) aus dem Abgang von kurzfristig gehaltenen Immobilien –1.088 0
6. Zinsen und ähnliche Erträge –25 –26
7. Zinsaufwendungen 6.445 5.861
Gewinn (–) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden
8. –8.753 –9.602
Zeitwert
Zunahme (–) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die
9. –837 –579
nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme (+)/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer
10. 997 –83
Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
11. Einzahlungen aus Zinsen 25 26
12. Gezahlte Zinsen –6.380 –5.797
13. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit –28 115
14. Auszahlungen aus dem Erwerb von Anteilen des Tochterunternehmens KWG Grundbesitz I GmbH Co. KG 0 –29
15. Auszahlungen aus dem Erwerb der Tochterunternehmen HvD I und Viva I –10.820 0
16. Auszahlungen aus dem Erwerb des Tochterunternehmens KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG –3.190 0
17. Auszahlungen für Investitionen in kurzfristig gehaltene Immobilien (–) –5.012 0
18. Einzahlungen aus dem Verkauf von kurzfristig gehaltenen Immobilien (+) 6.100 0
19. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände –43 –107
Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen
20. 110 54
gehaltenen Immobilien
21. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien –8.716 –5.501
„Die erfolgreiche Platzierung der
22. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen –74 –250
23. Cashflow aus der Investitionstätigkeit –21.645 –5.833
24. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 0 982
Kapitalerhöhung zeigt, dass auch
25. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 23.433 4.469
26. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten –6.913 –2.067
Investoren davon ausgehen, dass wir
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten
27. 0 3.809
der Kapitalerhöhung
28. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 16.520 7.193
unseren Wachstumskurs
29. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds –5.153 1.475
30. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 8.736 7.261
profitabel fortsetzen werden.“
31. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 3.583 8.736
Nachrichtlich:
12 138
Erhaltene Ertragsteuern
Stavros Efremidis
konzernabschluss

22. 42 43
KONZERN-eigenkapitalveränderungsrechnung
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
für die zeit vom 1. januar bis 31. dezember 2011
in eur notes
7.8
Gezeichnetes Kapital kapital­rücklage gewinn­rücklageN rücklage für
marktbewertung
konzern­
bilanzgewinn
eigenkapital
vor minderheiten
minderheiten­
anteile
konzern­
eigenkapital
Stand zum 31.12.2009 nach IFRS 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13 –411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79
Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 4.076.329,20 0,00 0,00 0,00 5.058.577,20 0,00 5.058.577,20
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 8.582.696,08 8.582.696.08 885,67 8.583.581,75
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41
Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 8.582.696,08 8.530.795,67 885,67 8.531.681,34
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –225.420,73 0,00 0,00 0,00 –225.420,73 0,00 –225.420,73
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.458.685,95 0,00 0,00 1.458.685,95 0,00 0,00 0,00
Stand zum 31.12.2010 nach IFRS 10.804.729,00 42.892.602,42 1.855,13 –463.554,50 24.863.209,44 78.098.841,49 3.157,11 78.101.998,60
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 9.819.432,91 9.819.432,91 7.020,00 9.826.452,91
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 –149.418,73 0,00 –149.418,73 0,00 –149.418,73
Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 –149.418,73 9.819.432,91 9.670.014,18 7.020,00 9.677.034,18
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –2.005.427,93 0,00 0,00 2.005.427,93 0,00 0,00 0,00
Entnahmen von Minderheitsgesellschaftern 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –7.020,00 –7.020,00
Stand zum 31.12.2011 nach IFRS 10.804.729,00 40.887.174,49 1.855,13 –612.973,23 36.688.070,28 87.768.855,67 3.157,11 87.772.012,78
konzernabschluss konzernabschluss

23. 44 45
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(1.) Allgemeine Erläuterungen anzuwenden sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2010 bzw. 1. Januar 2011 beginnen,
haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.
Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/Deutschland, Alstertor 9, ist
Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Sie ist eine im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse
Am 4. November 2009 veröffentlichte das IASB den überarbeiteten Standard IAS 24 „Angaben über
notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 beim Amts-
Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen“. Die überarbeitete Fassung des IAS 24 ist
gericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die
erstmals verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2011 beginnen.
Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt.
Mit Ausnahme von erweiterten Anhangsangaben führt die Überarbeitung des Standards zu keinen Aus-
wirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Errichtung und
die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immobilienunternehmen, insbesondere
Die Änderungen des IFRS 7 „Finanzinstrumente: Angaben“ betreffen erweiterte Angabepflichten bei der
an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Ver-
Übertragung finanzieller Vermögenswerte. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am
mietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im Wesentlichen durch
oder nach dem 1. Juli 2011 beginnen. Die Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG sind
die Tochtergesellschaften der KWG AG.
unwesentlich.
Die Vermietung der Immobilien unterliegt keinen wesentlichen saisonalen oder konjunkturellen
Aus der Anwendung geänderter Standards ergaben sich keine weiteren Auswirkungen auf die Bilanzie-
Schwankungen.
rungs- und Bewertungsmethoden.
Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr.
Im Geschäftsjahr 2011 sowie in den Vorjahren wurden weitere Standards (u. a. IFRS 10 „Konzernabschlüsse“,
IFRS 11 „Gemeinschaftliche Vereinbarungen“, IFRS 12 „Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen“,
(2.) Grundlagen der Rechnungslegung IAS 27 „Einzelabschlüsse“, IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter-
nehmen“, IFRS 13 „Bewertung zum beizulegenden Zeitwert“, Änderungen zu IAS 19 „Leistungen
Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2011 freiwillig nach den Internatio- an Arbeitnehmer“, Änderungen zu IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung – Saldierung finanzieller
nal Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB), wie sie in Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten“, Änderungen zu IFRS 7 „Finanzinstrumente: Angaben –
der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrecht- Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten“) und Interpretationen verab-
lichen Vorschriften einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnis- schiedet, die für das Geschäftsjahr 2011 noch nicht verpflichtend anzuwenden sind. Die Anwendung die-
rechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden ser IFRS setzt voraus, dass die noch ausstehende Anerkennung durch die EU erfolgt. Die Auswirkungen
Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. der Umsetzung dieser Normen auf den Konzernabschluss der KWG AG werden derzeit geprüft.
Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2011 verpflichtend anzuwendenden Standards und Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Währungsumrechnungen
Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. waren für die ausschließlich national tätigen Konzernunternehmen nicht erforderlich. Die Angaben erfol-
gen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).
Der IASB hat am 8. Oktober 2009 Änderungen des IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung“ bezüglich
der Klassifizierung von Bezugsrechten veröffentlicht. Die Änderungen sind verpflichtend anzuwenden für Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Konzern-Gesamtergebnisrech-
Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010 beginnen. Die Änderungen haben keine Auswir- nung und der Konzernbilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert
kung auf den KWG-Konzern. ausgewiesen und erläutert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn-und-
Verlust-Rechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Am 6. Mai 2010 hat der IASB den jährlich erscheinenden Sammelstandard zur Vornahme kleiner Än-
derungen an den IFRS „Improvements to IFRS“ (2010) veröffentlicht. Die Änderungen sind, soweit im Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen,
Einzelfall nicht abweichend geregelt, erstmals für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2011 die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden,
beginnen, verpflichtend anzuwenden. Diese Neuerungen hatten keine materiellen Auswirkungen auf den Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von
Konzernabschluss der KWG AG. diesen Schätzungen bzw. Annahmen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis berücksichtigt, sodass sämtliche Annahmen und Schätzungen auf den Verhältnissen am
Die Änderungen der Interpretationen IFRIC 19 „Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapital- Bilanzstichtag basieren.
instrumenten“ und IFRIC 14 „Vorauszahlungen im Rahmen von Mindestdotierungsverpflichtungen“, die
konzernabschluss konzernabschluss

24. 46 47
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden Gez. Kapital / Anteil am
Kommanditkap. EUR Kapital in %
In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, bei
KWG Grundbesitz XI GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar eine Beherrschung i. S. d. IAS 27.13 über ein Tochter-
KWG Grundbesitz XII GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
unternehmen ausübt. Die Beherrschung über die Tochterunternehmen wird in allen Fällen über Stimm- KWG Grundbesitz XIII GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
rechtsmehrheit ausgeübt. KWG Grundbesitz XIV GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
KWG Grundbesitz XV GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2011 insgesamt 30 (Vorjahresstichtag: 16) inländische KWG Grundbesitz XVI GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
Tochterunternehmen: KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
KWG Wohnwert GmbH, Glauchau 30.000,00 90,00
GbR Delmenhorst, Norderfriedrichskoog 0,00 100,00
Gez. Kapital / Anteil am
HvD I Grundbesitzgesellschaft mbH, Norderfriedrichskoog 25.000,00 100,00
Kommanditkap. EUR Kapital in %
KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00 Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH, Norderfriedrichskoog 25.000,00 100,00
KWG Grundbesitz CI GmbH Co. KG, Hamburg Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit
305.300,00 99,90 565.000,00 100,00
(vormals: KWG Grundbesitz I GmbH Co. KG, Hamburg) beschränkter Haftung, Glauchau
KWG Grundbesitz CII GmbH Co. KG, Hamburg Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung,
5.000,00 100,00 3.400.091,01 100,00
(vormals: KWG Grundbesitz II GmbH Co. KG, Hamburg) Hainichen
KWG Grundbesitz CIII GmbH Co. KG, Hamburg
(vormals: KWG Grundbesitz III GmbH Co. KG, Hamburg)
600.000,00 95,41 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handelsrechtlichen Jahresabschlüssen
entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.
KWG Grundbesitz CIV GmbH Co. KG, Hamburg
1.000,00 100,00
(vormals: KWG Grundbesitz IV GmbH Co. KG, Hamburg)
KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neubewertungsmethode zum
1.000,00 100,00
(vormals: KWG Grundbesitz V GmbH Co. KG, Hamburg) Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passivischer
KWG Grundbesitz CVI GmbH Co. KG, Hamburg 1.000,00 100,00 Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschaf-
KWG Grundbesitz CVII GmbH Co. KG, Hamburg 1.000,00 100,00 ter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden
KWG Grundbesitz CVIII GmbH Co. KG, Hamburg 1.000,00 100,00 getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfallenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um
KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00 Minderheitsgesellschafter von Personenhandelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem
KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00 langfristigen Fremdkapital.
KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00 Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaf-
KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00 ten werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere
KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet.
KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg
25.000,00 100,00
(vormals: Königsdorfer Straße 15+17 Projekt GmbH, Hamburg)
Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet.
KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg 25.000,00 100,00
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.
Die Jahresabschlüsse der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden unter Anwendung
der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht in allen Fällen dem Stichtag
des Konzernabschlusses (31. Dezember).
konzernabschluss konzernabschluss

25. 48 49
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(4.) Unternehmenserwerbe und -gründungen HvD I Grundbesitzgesellschaft mbH und
Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH, jeweils Norderfriedrichskoog
KWG Grundbesitz CIV GmbH Co. KG, Hamburg Mit Vertrag vom 17. Dezember 2010 hat die KWG AG direkt 94 Prozent der Anteile und indirekt über die
Mit Abtretungsvertrag vom 15. September 2011 haben die beiden einzigen Kommanditisten HvD Grund- KWG Grundbesitz CIII GmbH Co. KG, Hamburg, sechs Prozent der Anteile an der HvD I Grundbesitzge-
besitzgesellschaft mbH Co. KG und die Viva Immobilien u. Verwaltungs GmbH, beide Norderfried- sellschaft mbH, Norderfriedrichskoog (folgend HvD I) und der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH,
richskoog, ihre Kommanditeinlagen in Höhe von jeweils 50 Prozent im Wege der Sonderrechtsnachfolge Norderfriedrichskoog (folgend Viva I) erworben. Der rechtliche Übergang erfolgte zum 1. Juli 2011.
auf die KWG AG übertragen. Die Gesellschaften betreiben über die GbR Delmenhorst, Norderfriedrichskoog, Wohnimmobilien in
Delmenhorst. Die HvD I und die Viva I sind jeweils zu 50 Prozent Eigentümer der Immobilien. Die GbR
Die Kommanditeinlage der KWG AG, als einzige Kommanditistin der KWG Grundbesitz CIV GmbH Co. Delmenhorst selbst hat zum Übertragungsstichtag keine wesentlichen Vermögenswerte und Schulden.
KG, beträgt EUR 1.000,00. Die Gesellschaft hat keine nennenswerte Vermögenswerte und Schulden und
ist operativ nicht tätig. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 1. Juli bis 31. Dezember 2011 Umsätze in Höhe
von TEUR 739 sowie ein Ergebnis von TEUR 440 vor Neubewertung berücksichtigt.
KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg
Wesentliche Bilanzposten der HvD I und der Viva I (jeweils rd. zur Hälfte):
Mit Vertrag vom 17. Dezember 2010 hat die KWG AG direkt sämtliche Anteile an der KWG Grundbesitz
CV GmbH Co. KG, Hamburg (folgend KWG CV KG) erworben. Der rechtliche Übergang erfolgte zum
Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei
16. Mai 2011. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in Celle. Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung
TEUR TEUR TEUR
Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 16. Mai bis 31. Dezember 2011 Umsätze der KWG
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 7.307 7.683 14.990
CV KG von TEUR 303 sowie ein Ergebnis von –TEUR 15 vor Neubewertung berücksichtigt. Im Zeitraum
Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 140 0 140
1. März (Einbringung des Grundbesitzes Celle II) bis 31. Dezember 2011 hat die KWG CV KG Umsatzer-
Sonstige Vermögenswerte 327 0 327
löse von TEUR 415 und ein Ergebnis von TEUR 26 vor Neubewertung erwirtschaftet.
SUMME AKTIVA 7.774 7.683 15.457
Langfristige Schulden 0 1.216 1.216
Wesentliche Bilanzposten der KWG CV KG:
Kurzfristige Schulden 326 0 326
Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei SUMME PASSIVA 326 1.216 1.542
Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung NETTOVERMÖGEN 7.448 6.467 13.915
TEUR TEUR TEUR
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 3.718 502 4.220 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 7.448 –7.448 0
Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 4 0 4 Anschaffungskosten/Unterschiedsbetrag 12.754 1.161
Sonstige Vermögenswerte 70 0 70
SUMME AKTIVA 3.792 502 4.294 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag (TEUR 1.161) wurde gemäß
Langfristige Schulden 0 79 79 IFRS 3.34 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen aus-
Kurzfristige Schulden 164 0 164 gewiesen.
SUMME PASSIVA 164 79 243
NETTOVERMÖGEN 3.628 423 4.051
Anteil der Gesellschafter der KWG AG 3.628 –3.628 0
Anschaffungskosten/Unterschiedsbetrag 3.681 370
Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag (TEUR 370) wurde gemäß
IFRS 3.34 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen aus-
gewiesen.
konzernabschluss konzernabschluss

26. 50 51
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
KWG Grundbesitz XI bis XVI GmbH, jeweils Hamburg werden aus Vereinfachungsgründen in einem Sammelposten zusammengefasst und im Jahr der An-
Die sechs neu gegründeten Gesellschaften KWG Grundbesitz XI GmbH bis KWG Grundbesitz XVI GmbH, schaffung sowie in den vier darauffolgenden Jahren mit je einem Fünftel der Anschaffungskosten linear
jeweils Hamburg, wurden jeweilig mit Gesellschaftsverträgen vom 16. November 2011 gegründet. Die abgeschrieben. Diese Vermögensgegenstände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der
Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 25. Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig. Sammelposten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.
Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:
KWG Grundbesitz CVI bis CVIII GmbH Co. KG, jeweils Hamburg
Die drei neu gegründeten Gesellschaften KWG Grundbesitz CVI GmbH Co. KG bis KWG Grundbesitz CVIII nutzungsdauer in jahren
GmbH Co. KG, jeweils Hamburg, wurden jeweilig mit Gesellschaftsverträgen vom 1. Dezember 2011
gegründet. Die Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 1. Die Gesellschaften sind operativ noch Betriebsausstattung 6 bis 8
nicht tätig. Büroeinrichtung 3 bis 23
Die Anschaffungskosten für die Unternehmenserwerbe im Geschäftsjahr 2011 betrugen insgesamt EUR Sofern es Anzeichen für eine Wertminderung gibt, werden die entsprechenden Vermögenswerte einem
16,5 Millionen. Sie wurden in Höhe von EUR 14,2 Millionen durch die Übertragung von Zahlungsmitteln Impairment-Test unterzogen und gegebenenfalls auf den niedrigeren erzielbaren Betrag i. S. d. IAS 36
und werden in Höhe von EUR 2,3 Millionen durch die Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten beglichen. abgewertet.
(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzern- Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich
bilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht
zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gemäß
der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapital eine IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaf-
Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. fungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizule-
genden Zeitwert entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes
Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entsprechen im Wesentlichen werden gemäß IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind. Der
ihren beizulegenden Zeitwerten. Ausweis erfolgt gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter dem Posten Ergebnis aus der
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.
(5.1) Immaterielle Vermögenswerte
(5.4) Latente Steuerforderungen
Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer und sind
zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorientierten Vermögens- und
werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer über drei Jahre bzw. mit einem Abschreibungs- Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären und quasi-permanenten Differenzen ermittelt, wonach
satz von 33 1/3 Prozent vorgenommen. Aus der Kapitalkonsolidierung ergaben sich keine Geschäfts- oder sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen
Firmenwerte. Sofern es Anzeichen für eine Wertminderung gibt, werden die planmäßig abnutzbaren IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang
immateriellen Vermögenswerte einem Impairment-Test unterzogen und gegebenenfalls auf den erzielba- auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuer-
ren Betrag i. S. d. IAS 36 abgewertet. pflichtige Gewinne zur Verfügung stehen.
Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, die für den
(5.2) Sachanlagen Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobili-
Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen gehaltenen engesellschaften im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesell-
Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder schaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit berücksichtigt.
Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betriebli-
chen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden
über deren voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro rata temporis linear abgeschrieben.
Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR 1.000,00
konzernabschluss konzernabschluss

27. 52 53
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(5.5) Vorräte (5.9) Leasing
Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie werden gemäß IAS 2.9 zu Bei den bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-Leasingverhältnisse, wobei die
Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Die Ermittlung der An- Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt
schaffungskosten erfolgt nach der Durchschnittsmethode. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten werden
Verkaufspreis abzüglich noch bis zum Verkauf anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedri- daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.
geren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Leasingver-
trägen beträgt:
(5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihren Anschaffungskosten (= regelmäßig ihr 31.12.2011 vorjahr
Nominalwert) abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Sonstige Vermögenswerte TEUR TEUR
werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert; erkennbaren Risiken wird durch entsprechende Bis zu einem Jahr 116 87
Wertberichtigungen Rechnung getragen. Länger als 1 Jahr und bis zu 5 Jahren 130 153
Länger als 5 Jahre 0 0
Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizierung der Forderungen und SUMME 246 240
sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der
Werthaltigkeit gebildet. Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2011 TEUR 75 (Vorjahr: TEUR 49) fest vereinbarte
Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sonstige betriebliche Aufwen-
(5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente dungen“ ausgewiesen.
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankguthaben und Kassenbeständen,
die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter drei Monaten aufweisen. (5.10) Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstrument bilanziert, das die Kriterien
des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt. Es handelt sich hierbei um
(5.8) Verbindlichkeiten einen Zinssatz-Swap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eines variabel verzinslichen Darlehens.
Dieses derivative Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abge-
Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Ein etwaiger Unterschiedsbetrag
schlossen wird, zunächst mit seinen Anschaffungskosten angesetzt und nachfolgend mit seinem beizu-
zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeit rückzahlbarem Betrag wird ratierlich zugeführt.
legenden Zeitwerten bewertet. Das derivative Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn
sein beizulegender Wert positiv ist, und als Schuld, wenn sein beizulegender Wert negativ ist. Verände-
Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung angesetzt
rungen werden, solange die Effektivitätsvoraussetzungen des Grund- und Sicherungsgeschäftes erfüllt
und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen
sind, erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).
Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.
Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr ausgewiesen; langfris- (5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung
tige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der Gefahren auf
den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw.
Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenn die Möglichkeit des Bestehens zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden perioden-
einer gegenwärtigen, rechtlichen oder faktischen Verpflichtung und die Möglichkeit des Abflusses von gerecht erfasst.
Ressourcen nur denkbar, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei gilt ein Ereignis als wahrscheinlich, wenn
mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses spricht. Eventualschulden werden jedoch im Anhang
angegeben, sofern die Möglichkeit des Abflusses von Ressourcen nicht unwahrscheinlich ist.
konzernabschluss konzernabschluss

28. 54 55
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(6.) Angaben zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung (6.3) Sonstige betriebliche Erträge
Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung wird
nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23.8 in der Periode
EUR 3.606.276,69
als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau (Vorjahr: EUR 263.111,75)
oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, gibt es nicht.
2011 vorjahr
TEUR TEUR
(6.1) Umsatzerlöse Ertrag aus der erfolgswirksamen Vereinnahmung eines passivischen Unterschiedsbetrags
aus der Kapitalkonsolidierung der HvD I Grundbesitzgesellschaft mbH, Norderfriedrichsk- 1.161 0
oog und der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH, Norderfriedrichskoog
Ertrag aus dem Verkauf von sonstigen Vermögenswerten 1.088 0
EUR 21.658.714,30
(Vorjahr: EUR 19.764.936,03) Ertrag aus der erfolgswirksamen Vereinnahmung eines passivischen
Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung 370 0
2011 vorjahr der KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg
TEUR TEUR
Erträge aus dem Teilschulderlass von KfW-Mitteln 346 0
Ist-Mieten und sonstige Erlöse 14.773 13.306
Erlöse Umlagen 6.886 6.459 Erträge aus der Auflösung von handelsrechtlichen
84 104
Rückstellungen und Wertberichtigungen
SUMME 21.659 19.765
Versicherungsentschädigungen 75 9
Gewinne aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 74 10
Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen
Erträge aus sonstigen Sachbezügen 46 47
gehaltenen Immobilien.
Kaufpreisanpassung Erwerb KWG Immobilien GmbH 0 50
Übrige 362 43
(6.2) Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert SUMME 3.606 263
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
EUR 8.753.187,25 (6.4) Materialaufwand
(Vorjahr: EUR 9.602.302,86)
2011 vorjahr
TEUR TEUR EUR 7.013.337,32
Nettogewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 9.377 9.717 (Vorjahr: EUR 6.235.614,29)
Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes –624 –115 2011 vorjahr
SUMME 8.753 9.602 TEUR TEUR
Heizkosten 2.114 1.897
Hausgeldzahlungen nach dem WoEigG 654 608
Abwassergebühren 634 625
Wassergebühren 625 544
Müllgebühren 575 552
Fremde Hauswartleistungen 551 409
Übrige 1.860 1.601
SUMME 7.013 6.236
konzernabschluss konzernabschluss

29. 56 57
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(6.5) Personalaufwand (6.8.) Sonstige betriebliche Aufwendungen
EUR 2.323.415,14 EUR 2.754.447,14
(Vorjahr: EUR 1.773.442,31) (Vorjahr: EUR 1.865.999,37)
2011 vorjahr 2011 vorjahr
TEUR TEUR TEUR TEUR
Löhne und Gehälter 2.045 1.547 Rechts- und Beratungskosten 406 192
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 278 226 Finanzierungsaufwendungen 213 31
SUMME 2.323 1.773 Raumkosten 212 205
Reise- und Bewirtungskosten 209 120
Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr ohne Vorstand durchschnittlich 43 (Vorjahr: 31) Mitarbeiter, Investor Relations 208 180
davon 13 (Vorjahr: 8) Teilzeitkräfte. Kfz-Kosten 186 125
Gutachterkosten, Abschluss- und Prüfungskosten 178 177
Porto, Telefon, Bürobedarf, Kurier 138 71
(6.6) Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Gescheiterte Akquisitionen 132 36
Hauptversammlung 118 108
EUR 217.793,44 Vergütungen für Aufsichtsratsmitglieder 106 104
(Vorjahr: EUR 172.734,60) IT-Aufwendungen 72 50
2011 vorjahr Geschäftsberichte 70 54
TEUR TEUR Versicherungen, Beiträge und sonstige Abgaben 48 56
Immaterielle Vermögenswerte 126 89
Repräsentationskosten 44 81
Sachanlagen 92 84
Verluste aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 0 3
SUMME 218 173
Übrige 414 273
SUMME 2.754 1.866
(6.7) Aufwendungen aus Investment Properties (6.9) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
EUR 3.350.583,03
(Vorjahr: EUR 2.999.760,82) EUR 25.196,85
(Vorjahr: EUR 26.066,24)
2011 vorjahr
TEUR TEUR
Laufende Instandhaltung 1.702 1.319 Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditinstituten.
Vermittlungsprovisionen 250 0
Abschreibungen auf Forderungen 243 19 (6.10) Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Verwaltergebühren 229 631
Gerichts- und Prozesskosten 215 85
Anzeigen und Werbemittel 105 78 EUR 6.444.862,43
(Vorjahr: EUR 5.861.159,24)
Vermietungsprovisionen 104 153
Sanierungsaufwendungen 0 368
Übrige 503 347 Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwen-
SUMME 3.351 3.000 dungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.
konzernabschluss konzernabschluss

30. 58 59
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(6.11) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter
Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewer-
besteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunternehmen die Voraussetzung der erweiterten gewerbesteu-
EUR –6.616,13 erlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
(Vorjahr: EUR –5.862,15) Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen
Kürzung begünstigten Erträge, wie z. B. Zinserträge, an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteuerauf-
Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligungen an Personenhandels- wendungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1) zurückgestellt worden und somit im tatsächlichen
gesellschaften entfällt. Steueraufwand enthalten.
Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten zuordnen:
(6.12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
31.12.2011 31.12.2011 Vorjahr Vorjahr
Aktiva (TEUR) Passiva (TEUR) Aktiva (TEUR) passiva (TEUR)
EUR –1.494.146,24 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 0 7.021 18 4.332
(Vorjahr: EUR –1.615.241,37) Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.800 0 3.880 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 115 0 87 0
Zusammensetzung des Ertragsteueraufwands: SUMME 3.915 7.021 3.985 4.332
Der Ertragsteueraufwand in Höhe von TEUR 1.494 (Vorjahr: TEUR 1.615) betrifft im Wesentlichen
latente Steuern. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 1). Die latenten
(6.13) Sonstige Steuern
Steueraufwendungen beruhen sowohl im Geschäftsjahr als auch im Vorjahr in voller Höhe auf tempo-
rären Unterschieden.
EUR 619.869,50
Die ergebnisabhängigen Steuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.494 (Aufwand) leiten sich wie folgt (Vorjahr: EUR 543.020,98)
von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des gesetzlichen Ertrag-
2011 vorjahr
steuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wird TEUR TEUR
unverändert mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent zuzüglich 0,825 Prozent Solidaritätszuschlag Grundsteuer 598 538
(5,5 Prozent von 15 Prozent) sowie einem Gewerbesteuersatz von 14 Prozent (durchschnittlicher Hebe- Kfz-Steuer 2 1
satz: 400 Prozent) gerechnet. Übrige 20 4
SUMME 620 543
Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich:
2011 vorjahr
TEUR TEUR (6.14) Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten
Ergebnis vor Ertragsteuern 11.320 10.199
EUR –177.509,63
Erwarteter Ertragsteueraufwand (Steuersatz 29,825 %) 3.376 3.042
(Vorjahr: EUR –61.657,75)
Gewerbesteuerfreiheit von Immobiliengesellschaften –1.585 –1.428
Passivische Unterschiedsbeträge –242 0
Übrige Abweichungen (Effekte aus Verlustvorträgen u. a.) –55 1 Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesellschaft ein Zinssicherungs-
SUMME 1.494 1.615
geschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen Wertschwankungen werden direkt im Eigenkapital
verrechnet.
konzernabschluss konzernabschluss

31. 60 61
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(6.15) Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in
erfassten Aufwendungen dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen erfasst.
Die Zugänge setzen sich wie folgt zusammen:
EUR 28.090,90
(Vorjahr: EUR 9.757,34) TEUR
Homepage der KWG Wohnwert GmbH, Glauchau 19
Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, die direkt im Eigenkapital erfasst Homepage der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg 16
sind, wurden latente Steuern aufgrund temporärer Differenzen aktiviert. Software DIAMANT/3 IQ 7
Übrige 1
(6.16) Auf Minderheitenanteile entfallendes Perioden-/Gesamtergebnis SUMME 43
EUR 7.020,00
(Vorjahr: EUR 885,67) (7.2) Sachanlagen
Es handelt sich um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligung an einer Kapitalgesellschaft
EUR 324.907,69
entfällt. (Vorjahr: EUR 343.019,69)
31.12.2011 vorjahr
(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz TEUR TEUR
Stand 1. Januar 2011 343 177
(7.1) Immaterielle Vermögenswerte Zugänge 74 250
Umbuchungen 0 0
Abgänge 0 0
EUR 124.985,00
417 427
(Vorjahr: EUR 207.507,58)
Abschreibungen 92 84
31.12.2011 vorjahr Stand 31. Dezember 2011 325 343
TEUR TEUR
Stand 1. Januar 2011 208 190
Zugänge 43 107
Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in
Abgänge 0 0 dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen erfasst.
251 297
Abschreibungen 126 89 Die Zugänge setzen sich wie folgt zusammen:
Stand 31. Dezember 2011 125 208
TEUR
Büroeinrichtungsgegenstände 39
Geringwertige Vermögenswerte 35
SUMME 74
konzernabschluss konzernabschluss

32. 62 63
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter sind im Periodenergebnis
unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehalte-
nen Immobilien Nettogewinne in Höhe von TEUR 9.377 (Vorjahr: TEUR 9.717) und Nettoverluste in Höhe
EUR 226.388.000,00 von TEUR 624 (Vorjahr: TEUR 115) enthalten.
(Vorjahr: EUR 188.635.558,02)
Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insgesamt TEUR 29.035 (Vorjahr:
Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die TEUR 5.502) betreffen im Wesentlichen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den Objekten der
Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewiesenen kurz- und langfristigen Finanzschulden Verfügungs- KWG-Gruppe, Portfolioerwerbe in Berlin, Celle und Delmenhorst sowie nachträgliche Anschaffungskosten
beschränkungen in Form von Grundpfandrechten. von in Vorjahren erworbenen Objekten.
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung mit ihren An- Die Abgänge resultieren aus drei Objektverkäufen aufgrund der strategischen Bereinigung des Portfolios
schaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung bei der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen.
mit dem beizulegenden Zeitwert.
Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichtsjahr Mieteinnahmen in Höhe
Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag von insgesamt TEUR 21.659 (Vorjahr: TEUR 19.765) erzielt.
zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsge-
mäßer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich, umsichtig und Für als Erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechtsverträge mit
ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne Berücksichtigung von Erwerbs- Laufzeiten bis 2207.
nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf
der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von erfolgten (7.4) Latente Steuerforderungen
Instandsetzungen bzw. von erfolgten Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des
beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens.
EUR 3.915.329,25
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete (Vorjahr: EUR 3.984.824,00)
Wohnimmobilien.
Die aktiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzpositionen zuordnen:
Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesentliche Wertschwankungen
erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert auf der Grundlage einer
Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser Gutachter weist eine entsprechende berufliche 2011 vorjahr
Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien auf. TEUR TEUR
Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten Bestand in Höhe von TEUR 226.388 (Vorjahr: Teilbestand in Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.800 3.880
Höhe von TEUR 188.581) nach Neubewertung. Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 115 87
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 0 18
Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert SUMME 3.915 3.985
hat sich der Wert wie folgt entwickelt:
31.12.2011 vorjahr Darüber hinaus stehen weitere steuerliche Verlustvorträge in Höhe von rd. EUR 9,5 Millionen (Vorjahr:
TEUR TEUR EUR 6,2 Millionen) zur Verfügung, die nicht aktiviert wurden. Die Verlustvorträge stehen grundsätzlich
Stand 1. Januar 2011 188.636 173.579 unbefristet zur Verfügung.
Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 29.035 5.502
Abgang durch Verkauf –36 –47
Nettogewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 9.377 9.717
Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes –624 –115
Stand 31. Dezember 2011 226.388 188.636
konzernabschluss konzernabschluss

33. 64 65
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(7.5) Vorräte (7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
EUR 107.060,25 EUR 3.583.340,91
(Vorjahr: EUR 102.616,20) (Vorjahr: EUR 8.736.265,05)
31.12.2011 vorjahr
TEUR TEUR
Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie haben jeweils
Heizöl 102 99
zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwick-
Flüssiggas 5 4
lung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-Rechnung
SUMME 107 103 dargestellt. Als Sicherheit für die Inanspruchnahme eines Darlehens wurden liquide Mittel in Höhe von
TEUR 1.000 (Vorjahr: TEUR 2.000) verpfändet, die somit Verfügungsbeschränkungen unterliegen.
(7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte (7.8) Eigenkapital
EUR 4.384.765,14 EUR 87.772.012,78
(Vorjahr: EUR 3.225.228,10) (Vorjahr: EUR 78.101.998,60)
31.12.2011 vorjahr
TEUR TEUR
Die Entwicklung des Postens Eigenkapital ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung darge-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.246 767
stellt.
Steuererstattungsansprüche 12 20
Sonstige kurzfristige Forderungen 3.127 2.438
Das Grundkapital beträgt TEUR 10.805 (Vorjahr: TEUR 10.805). Es ist eingeteilt in 10.804.729 (Vorjahr:
SUMME 4.385 3.225 10.804.729) nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR
1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme und ist mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet.
Die 10.804.729 (Vorjahr: 10.804.729) nennwertlosen, auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stück-
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert (= Anschaffungskosten) aktien sind voll eingezahlt.
bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Abschreibungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Höhe von TEUR 243 (Vorjahr: TEUR 19) vorgenommen. Die Aufwendungen sind im Posten Aufwen- Die Rücklagen setzen sich wie folgt zusammen:
dungen aus Investment Properties erfasst.
Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete Anzahlungen auf Betriebskos- 31.12.2011 vorjahr
TEUR TEUR
ten in Höhe von TEUR 1.675 (Vorjahr: TEUR 1.583) sowie Guthaben aus Instandhaltungsrücklagen in
Agien 40.887 42.893
Höhe von TEUR 699 (Vorjahr: TEUR 629).
Rücklage für Hedge Accounting –613 –464
Gesetzliche Rücklage des Mutterunternehmens 2 2
SUMME 40.276 42.431
Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode beträgt
10.804.729 Stück.
Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 3) betreffen die Minderheitsbeteiligung an
dem Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH, Glauchau.
konzernabschluss konzernabschluss

34. 66 67
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in (TEUR 897) und der KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg, (TEUR 487) zu gewährenden
der Zeit bis zum 27. Juni 2016 einmalig oder mehrfach um insgesamt bis zu EUR 5.402.364,00 durch Aktien aus dem genehmigten Kapital an die Verkäufer. Ein Teil der Kaufpreise für die Anteile wurde
Ausgabe von neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen den Verkäufern in Form einer Aktienkomponente gewährt, wobei es sich um auf den Inhaber lautende
(Genehmigtes Kapital 2011). Der Vorstand kann von dieser Ermächtigung zu jedem gesetzlich zulässigen Stückaktien der KWG AG mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 1,00 je Aktie handelt. Bei der
Zweck Gebrauch machen. Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Kaufpreisbewertung der Geschäftsanteile an den Gesellschaften wurde je Aktie ein Wert von EUR 7,00
Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschließen. vereinbart und zugrunde gelegt.
Das Grundkapital ist um bis zu EUR 4.911.240,00, eingeteilt in bis zu 4.911.240 auf den Inhaber lautende
(7.10) Langfristige Finanzschulden
Stückaktien, bedingt erhöht (Bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von
Aktien bei Ausübung von Wandlungs- oder Optionsrechten an die Inhaber oder Gläubiger von Wandel-
und/oder Optionsschuldverschreibungen, die gemäß der von der Hauptversammlung vom 5. Juli 2010 zu
EUR 104.732.961,34
Tagesordnungspunkt 6a.) beschlossenen Ermächtigung von der Gesellschaft oder einem nachgeordneten (Vorjahr: EUR 114.171.218,87)
verbundenen Unternehmen begeben werden.
Eine Ausgabe entsprechender Rechte ist noch nicht vorgenommen worden.
Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusammenhang mit den unter Punkt
Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten. 7.3 ausgewiesenen Immobilien langfristige Darlehen aufgenommen. Die Darlehen haben eine Laufzeit bis
maximal Ende September 2040.
Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG AG.
Zum 31. Dezember 2011 wurden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstru- (7.11) Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
mente in Höhe von –TEUR 613 (Vorjahr: –TEUR 464) unter Berücksichtigung latenter Steueransprüche
direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) belief sich am 31. Dezember
2011 vor Ertragsteuern auf –TEUR 728 (Vorjahr: –TEUR 551). EUR 1.009.377,82
(Vorjahr: EUR 0,00)
Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:
Die langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen den Erwerb einer Heizungs-
anlage, die in zehn jährlich gleichbleibenden Raten zu bezahlen ist.
31.12.2011 vorjahr
TEUR TEUR
Ergebnis Anteilseigner des Mutterunternehmens 9.820 8.583
(7.12) Latente Steuerschulden
Entnahme aus der Kapitalrücklage 2.005 1.458
Gewinnvortrag 24.863 14.822
KONZERNBILANZGEWINN 36.688 24.863 EUR 7.021.027,46
(Vorjahr: EUR 4.332.499,23)
(7.9) Sonderposten Die passiven latenten Steuern lassen sich folgender Bilanzposition zuordnen:
31.12.2011 vorjahr
EUR 2.281.013,00
TEUR TEUR
(Vorjahr: EUR 0,00)
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 7.021 4.332
SUMME 7.021 4.332
Die zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleisteten Einlagen und Agien betreffen
die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile an der HvD I Grundbesitzgesellschaft mbH, Nor-
derfriedrichskoog, (TEUR 897) und der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH, Norderfriedrichskoog,
konzernabschluss konzernabschluss

35. 68 69
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(7.13) Langfristiges Fremdkapital (8.) Art und AusmaSS der sich aus
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)
Finanzinstrumenten ergebenden Risiken
(8.1) Kapitalmanagement
EUR 59.373,28
(Vorjahr: EUR 52.757,15) Das Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele und Strategien im Interesse der
Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksam sicherzustellen. Insbesondere stehen das Erreichen der vom
Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigen-
Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsolidierten Personenhandelsgesell- kapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns
schaften beteiligten fremden Dritten. angestrebt.
(7.14) Kurzfristiges Fremdkapital Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhaltige Steigerung
des Unternehmenswertes ausgerichtet.
EUR 35.952.622,56
(Vorjahr: EUR 8.576.544,79) (8.2) Risikomanagement
Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypotheti-
31.12.2011 vorjahr
TEUR TEUR scher Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen
Kurzfristige Finanzschulden 30.986 4.975 Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.070 969 Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag bezogen werden.
Kurzfristige Steuerschulden 98 36
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.799 2.597
Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns sowie die
vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypothetische und somit risikobehaftete und unsichere
SUMME 35.953 8.577
Angaben dar. Aufgrund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die
tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unterscheiden. Die in den Risikoana-
Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u. a. erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten in lysen verwendeten Methoden sind nicht als Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.
Höhe von TEUR 1.590 (Vorjahr: TEUR 1.582) sowie Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstrumente in
Höhe von TEUR 728 (Vorjahr: TEUR 551).
Zinsrisiko
Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Ein Marktwert-Zinsrisiko, d. h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes eines Finanz-
instrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen,
langfristigen Verbindlichkeiten. Bei den Darlehensverbindlichkeiten weicht der Marktwert am Bilanz-
(7.15) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen
stichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedoch grund-
sätzlich zu den fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert
Für die zum 1. März 2010 angemietete Bürofläche im Alstertor 9, Hamburg, bestehen aufgrund einer ver- werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
einbarten Festmietzeit von 60 Monaten am Bilanzstichtag noch Verpflichtungen in Höhe von insgesamt
TEUR 454. Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Konzern hingegen
Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen
Des Weiteren bestehen Standard-Leasingverträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im sogenannten Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssicherungs-
operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim geschäfte abgeschlossen.
Leasingnehmer. Die Verpflichtungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt
TEUR 246. Zu den Laufzeiten wird auf 5.9 verwiesen. Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zinsrisiko besteht
hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere
Finanzierung.
konzernabschluss konzernabschluss

36. 70 71
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
Marktpreisrisiken Buchwerte und beizulegende Zeitwerte
Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der Marktpreise. Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem zwischen sachver-
Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von deri- ständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder
vativen Finanzinstrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden. eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige
langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen
Die zum Zeitwert als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind ebenfalls inhärenten Marktpreis- Zahlungsströme unter Berücksichtigung von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines
risiken ausgesetzt. Insbesondere besteht eine gewisse Korrelation zwischen dem Zeitwert von Immobilien derivativen Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanz-
und dem Zinsniveau sowie dem Vertrauen in die nationale Währung. Ein deutlich gestiegenes Zinsniveau instrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten
und eine Stabilisierung des Euro können sich negativ auf die Immobilienwerte auswirken. Die KWG AG be- der jeweils anderen Vertragspartei übernehmen würde.
obachtet beständig den Markt, kann sich aber einem derartigen globalen Trend nicht vollständig entziehen.
Durch die Auswahl der Objekte ist man aber zuversichtlich, dass die damit verbundenen Risiken be- Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete finanzmathema-
herrschbar sind. tische Methoden bestimmt, z. B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme.
Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, kurz-
Ausfallrisiko
fristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist aufgrund der
Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertrags- kurzen Restlaufzeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen.
partner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte be- (9.) Ergebnis je Aktie
grenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen möglichst geringen Bestand an Forderungen und Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berechnet, indem das den Stück-
sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an aktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der aus-
die Bonität des Kreditinstituts gestellt, sodass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden. gegebenen Aktien geteilt wird.
Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen ausgegeben hat, entspricht das
abgedeckt. „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwässerten“ Ergebnis je Aktie.
Liquiditätsrisiko Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens
entfallenden Konzernergebnis in Höhe von EUR 9.819.432,91 (Vorjahr: EUR 8.582.696,08) ausgegangen.
Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Re-
finanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstel-
Die gewogene durchschnittliche Zahl der ausgegebenen bzw. auszugebenden Aktien (10.977.765 Stück,
lung der Zahlungsfähigkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns
Vorjahr: 9.857.465 Stück) weicht im Berichtszeitraum von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des
wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, sodass
Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (10.804.729 Stück, Vorjahr: 10.804.729 Stück)
die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzerns sichergestellt ist.
ab. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Teile der übertragenen Gegenleistungen bei durchgeführten
Unternehmenszusammenschlüssen in Stammaktien auszugeben sind, die entsprechende Kapitalerhö-
Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapitalflussrechnung zu entnehmen.
hung aber noch nicht im Handelsregister eingetragen ist.
Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,89 (Vorjahr: EUR 0,87).
Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten
zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach
den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger
Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr im Wesentlichen zur
Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges) abgebildet.
konzernabschluss konzernabschluss

37. 72 73
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:
Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Unternehmen, wenn eine der Parteien über Prof. Dr. Peer Witten: Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg
die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maß- Vorsitzender des Aufsichtsrats
geblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben. Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am Main
Mitglied des Aufsichtsrats
Transaktionen mit nahestehenden Personen OTTO Group (GmbH Co. KG), Hamburg
Mitglied des Beirats
Im Geschäftsjahr 2011 fanden keine Geschäftsvorfälle zwischen der Gesellschaft und Mitgliedern des Vorstands und
des Aufsichtsrats statt. OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, Hamburg
Mitglied des Aufsichtsrats
Röhling Co. Holding GmbH Co. KG, Bremen
(11.) Vorstand und Aufsichtsrat Mitglied des Beirats
Vorstand
Björn Engholm: Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck
Herr Stavros Efremidis, Sprecher des Vorstands der KWG AG (= ausgeübter Beruf) Vorsitzender des Aufsichtsrats
Herr Torsten P. Hoffmann, Finanzvorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf)
Deutsche Druck- und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg,
Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD
Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und in den Tochterunternehmen gewährten Gesamt-
bezüge des Vorstandes betragen TEUR 593 (Vorjahr: TEUR 408) und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2011 Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck
wie folgt: Mitglied des Beirats
Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e. V., Lohfelden-Kassel
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender
Jahresfestgehalt Variable Vergütung Gesamtvergütung des Gestaltungsbeirats
TEUR TEUR TEUR
Stavros Efremidis 210 190 400 Franz-Josef Gesinn: BHW Holding AG, Hameln
Torsten P. Hoffmann 173 20 193 Mitglied des Aufsichtsrats
SUMME 383 210 593 Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e. V., Windhagen
Mitglied des Vorstands
Aufsichtsrat Thies-Martin Brandt: Konsumgenossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin
Vorsitzender: Prof. Dr. Peer Witten, Mitglied des Aufsichtsrats
Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg
Stellv. Vorsitzender: Franz-Josef Gesinn,
Rechtsanwalt, Obersteinebach
Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt,
Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg
Björn Engholm,
stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband Wohnsiegel –
Das Europäische Markenhaus e. V., Lübeck
Hans-Michael Porwoll,
Oberschulrat, Bremerhaven
Patrik Zeigherman,
Investment Banker, Frankfurt am Main
konzernabschluss konzernabschluss

38. 74 75
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 106 (Vorjahr: TEUR 103) (14.) Erläuterungen zur
passiviert worden. Die Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder enthält keine variablen Bestandteile. Die
Bezüge verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder: Konzern-Cashflow-Rechnung
Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die
unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Konzern-
TEUR Kapitalflussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der
liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Die
Prof. Dr. Peer Witten 36
Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode.
Franz-Josef Gesinn 24
Thies-Martin Brandt 12
Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen.
Björn Engholm 12
Patrik Zeigherman 12
Hans-Michael Porwoll 10
SUMME 106
Eine eventuell an die Aufsichtsratsmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in oben genannten Vergü-
tungen enthalten.
(12.) Freigabe zur Veröffentlichung
Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (29. März 2012) den Konzernabschluss zur Weitergabe
an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und
zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den
Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.
(13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende
Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile an
der Barmer Wohnungsbau AG, Wuppertal, gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der
KWG AG beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien auf einer Bewertungsbasis von EUR 7,54 je
Aktie aus dem genehmigten Kapital ausgegeben. Die Übertragung sämtlicher Aktienanteile auf die KWG
AG erfolgt im Geschäftsjahr 2012.
Der Vorstand der KWG AG hat am 12. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats vom 13. März 2012
beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von bis zu 3.576.505 nennwertlosen
Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu 14.381.234,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele
nennwertlose Stückaktien, zu erhöhen. Die Bezugsfrist läuft vom 16. März 2012 bis zum 30. März 2012
(18:00 Uhr).
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von
wesentlicher Bedeutung eingetreten.
konzernabschluss konzernabschluss

39. 76 77
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(15.) Konzernanlagenspiegel 2011 ANSchaffungskosten Abschreibungen BUCHWERTE
VERÄNDERUNG Zugänge aus
in eur 01.01.2011 Zugänge
IAS 40
Abgänge Umbuchungen
Konsolid. Kreis
31.12.2011 01.01.2011 Zugänge Abgänge 31.12.2011 31.12.2011 31.12.2010
I. Immaterielle Vermögenswerte
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte und 270.344,86 43.557,57 0,00 0,00 87.427,58 0,00 401.330,01 150.264,86 126.080,15 0,00 276.345,01 124.985,00 120.080,00
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2. Geleistete Anzahlungen 87.427,58 0,00 0,00 0,00 –87.427,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 87.427,58
SUMME 357.772,44 43.557,57 0,00 0,00 0,00 0,00 401.330,01 150.264,86 126.080,15 0,00 276.345,01 124.985,00 207.507,58
II. Sachanlagen
1. Technische Anlagen und Maschinen 11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 11.203,94 0,00 0,00 11.203,94 1,00 1,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und 589.341,13 73.601,29 0,00 0,00 0,00 0,00 662.942,42 246.322,44 91.713,29 0,00 338.035,73 324.906,69 343.018,69
Geschäftsausstattung
SUMME 600.546,07 73.601,29 0,00 0,00 0,00 0,00 674.147,36 257.526,38 91.713,29 0,00 349.239,67 324.907,69 343.019,69
III. Als FinanzinvestitIonen
gehaltene Immobilien
SUMME 188.635.558,02 9.824.885,66 8.753.187,25 –35.630,93 0,00 19.210.000,00 226.388.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 226.388.000,00 188.635.558,02
189.593.876,53 9.942.044,52 8.753.187,25 –35.630,93 0,00 19.210.000,00 227.463.477,37 407.791,24 217.793,44 0,00 625.584,68 226.837.892,69 189.186.085,29
konzernabschluss konzernabschluss

40. 78 79
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(16.) Konzernanlagenspiegel 2010 ANSchaffungskosten Abschreibungen BUCHWERTE
VERÄNDERUNG
in eur 01.01.2010 Zugänge
IAS 40
Abgänge Umbuchungen 31.12.2010 01.01.2010 Zugänge Abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009
I. Immaterielle Vermögenswerte
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte und 251.046,39 19.298,47 0,00 0,00 0,00 270.344,86 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 120.080,00 189.982,63
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2. Geleistete Anzahlungen 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00
SUMME 251.046,39 106.726,05 0,00 0,00 0,00 357.772,44 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 207.507,58 189.982,63
II. Sachanlagen
1. Technische Anlagen und Maschinen 11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 10.831,34 372,60 0,00 11.203,94 1,00 373,60
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
374.612,28 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 589.341,13 197.915,89 83.160,90 –34.754,35 246.322,44 343.018,69 176.696,39
Geschäftsausstattung
SUMME 385.817,22 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 600.546,07 208.747,23 83.533,50 –34.754,35 257.526,38 343.019,69 177.069,99
III. Als FinanzinvestitIonen
gehaltene Immobilien
SUMME 173.579.000,00 5.501.411,75 9.602.302,86 –47.156,59 0,00 188.635.558,02 0,00 0,00 0,00 0,00 188.635.558,02 173.579.000,00
174.215.863,61 5.858.005,33 9.602.302,86 –82.295,27 0,00 189.593.876,53 269.810,99 172.734,60 –34.754,35 407.791,24 189.186.085,29 173.946.052,62
konzernabschluss konzernabschluss

41. 80 81
NOTES zum KONZERNABSCHLUSS BESTÄTIGUNGSVERMERK
nach internat. financial reporting standards (IFRS)
zum 31. dezember 2011
(17.) Honorar des Abschlussprüfers Bestätigungsvermerk des Konzernabschlussprüfers
Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg, aufgestellten Konzernabschluss –
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete oder zu berechnende Honorar beträgt: bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung
und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember
2011 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der
Für die Abschlussprüfungsleistungen 41.000,00 EUR EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Für andere Bestätigungen 8.000,00 EUR Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf
Für sonstige Leistungen 17.000,00 EUR der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den
SUMME 66.000,00 EUR Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirt-
schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenom-
Versicherung der gesetzlichen Vertreter men. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rech-
der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- nungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor- und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im
aussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der
Hamburg, 29. März 2012 Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in
den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,
der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des
KWG Kommunale Wohnen AG Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Stavros Efremidis Torsten Hoffmann Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs.
1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschrif-
ten ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 30. März 2012
FIDES Treuhand GmbH Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
(Hansen) (Mackedanz)
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
konzernabschluss bestätigungsvermerk

42. 82
FINANZKALENDER
23. April Veröffentlichung Jahresabschluss 2011
10. Mai Veröffentlichung Q1-Zahlen
31. Juli Ordentliche Hauptversammlung, Hamburg
9. August Veröffentlichung Halbjahreszahlen 2012
12. September SRC Forum Financials Real Estate, Frankfurt
26. September Zürcher Kapitalmarktkonferenz, Zürich
8.–10. Oktober EXPO REAL, München
8. November Veröffentlichung Q3-Zahlen
5. Dezember Münchner Kapitalmarktkonferenz, München
Stand zum 10. April 2012, Änderungen vorbehalten.
Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de
IMPRESSUM
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20095 Hamburg
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