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Geschäftsbericht 2009
Inhaltsverzeichnis
02 03




Inhaltsverzeichnis




   Inhaltsverzeichnis                           Seite 03

   KWG im Überblick
     KWG Konzernkennzahlen                      Seite 04
     KWG Konzernangaben                         Seite 05

   Vorwort des Vorstands                        Seite 06

   Bericht des Aufsichtsrats                    Seite 12

   KWG-Aktie am Kapitalmarkt                    Seite 20

   Entwicklung der KWG 2009                     Seite 24

   Konzernlagebericht
     Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen     Seite 36
     Vermögens-, Finanz- und Ertragslage        Seite 41
     Nachtragsbericht                           Seite 43
     Risiko- und Chancenbericht                 Seite 44
     Prognosebericht                            Seite 47

   Konzernabschluss
     Konzernbilanz                              Seite 49
     Konzern-Gesamtergebnisrechnung             Seite 50
     Konzern-Kapitalflussrechnung               Seite 51
     Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung   Seite 52
     Anhang zum Konzernabschluss/Notes          Seite 54
     Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f )           Seite 90
     Konzernstruktur                            Seite 91

   Bestätigungsvermerk                          Seite 92

   Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise     Seite 94
KWG im Überblick




              KWG Konzernkennzahlen




		                                      	   31.12.2009   	   31.12.2008



Wohneinheiten                                   4.827            4.937

Gewerbeeinheiten                                   44               48

Stellplätze und Garagen                          1.093            1.091

Gesamtmietfläche in qm                        283.862          290.712

Bebaute Grundstücke in qm                     473.986          476.663

Unbebaute Grundstücke in qm                    74.592           74.592


Umsatzerlöse in Mio. EUR                         19,76            13,71

EBIT in Mio. EUR                                 9,03             5,37

EBITDA in Mio. EUR                                9,13            5,42

Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR              3,32             0,77

Bilanzsumme in Mio. EUR                        187,46           184,28

Bruttoverschuldung in Mio. EUR                  116,78           116,77

Flüssige Mittel in Mio. EUR                      7,26             7,80

Immobilienvermögen in Mio. EUR                 173,58           170,64

Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR           64,74             56,14

Eigenkapitalquote in %                          34,50            30,50

NAV je Aktie in EUR                              6,59             6,53

Immobilienvermögen in EUR/qm                       611             587
04 05




KWG Konzernangaben




   KWG-Aktie

   Wertpapierkennnummer							                                                                 522734

   ISIN								                                                                        DE0005227342

   Börsenkürzel									                                                                          BIW

   Börse      	                                   Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra

   Grundkapital								                                                                 EUR 9.822.481

   Anzahl der Aktien							                                                                  9.822.481

   Rechnerischer Nennwert						                                                               EUR 1,00




   Aufsichtsrat

   Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)

   Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

   Thies-Martin Brandt

   Björn Engholm

   Hans-Michael Porwoll

   Sy Schlüter (ab April 2009)




   Vorstand

   Stavros Efremidis

   Sy Schlüter (bis Ende März 2009)
Vorwort des Vorstands




                        Wir haben die werthaltigen Potentiale
                        gesichert und vor allem nachhaltig
                        und ökonomisch sinnvoll den Wert
                        des Immobilienstandes gesteigert.

                        Stavros Efremidis, Vorstand
06 07




Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,




das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-
solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit dem
Portfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischen
und wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant,
durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsere
Finanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichert
und vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien-
bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, im
Folgenden lesen können.

      Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine;
      das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor-
      stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich
      erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und
      mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008
      strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich-
      tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros
      unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des
      Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind
      lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich.

      Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern.
      Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von
      4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei-
      gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie-
      ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen
      Marktes liegen.

      Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das
      Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen,
      die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die
      Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro-
      zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.
Vorwort des Vorstands




               Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe-
               stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um-
               setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer
               Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass
               durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich
               effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer
               Vergabe der Planung und Bauleitung.

               Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von
               zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den
               Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein
               Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten
               zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden.

               Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen,
               haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben.
               Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien
               nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti-
               enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch
               zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher
               Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt
               durch gute Kennzahlen überzeugen.

               Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta-
               bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu
               guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011
               nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio.
               Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten
               eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.
08 09




Berlin
Bismarckstraße 62

Im Sommer 2008 erwarb die KWG ein
umfangreiches Portfolio in Berlin.
Dazu gehört auch der Bestand in der
Bismarckstraße 62 im Stadtteil Span-
dau. Der Vermietungsstand in diesem
Objekt lag im Geschäftsverlauf 2009
bei nahezu 100 %.
Vorwort des Vorstands




               Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die
               (Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr
               2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5
               Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis
               der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2
               Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8
               Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern
               von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009.
               Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent
               nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte
               sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor.
               Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro.

               Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In-
               vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur
               von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG
               im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer
               Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs-
               gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell-
               schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der
               Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber
               hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt
               soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in
               den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die
               konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten.

               Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei-
               se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung
               bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen
               sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir
               aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein-
               nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung
10 11




des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.
Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wird
und sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge-
samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einer
weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus.

Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns bei
unseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch bei
unseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich bei
Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktie
hat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch im
Jahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten.

Hamburg, im April 2010

Herzlichst, Ihr




Stavros Efremidis
Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats




                            Prof. Dr. Peer Witten,
                            Aufsichtsratsvorsitzender
12 13




Bericht des
Aufsichtsrats




   Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit
   im Geschäftsjahr 2009.

   Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen-
   arbeit

   Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die
   ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen
   wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat
   er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und
   die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen,
   die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren,
   wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte
   mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar,
   4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am
   14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie
   in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und
   ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren
   Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war
   die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen
   Austausch gekennzeichnet.

   Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse
   gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be-
   durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß
   vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten.

   Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts-
   rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung
   am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt
   nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und
   außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse
   im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für
   die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-
Bericht des Aufsichtsrats




                 schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat
                 auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand
                 der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand
                 in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell-
                 schaft und des Konzerns informiert.

                 Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der
                 Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit
                 verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den
                 laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags-
                 und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen
                 und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von
                 Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft,
                 namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset-
                 zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des
                 Aufsichtsrats.

                 Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht
                 aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten
                 Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts-
                 rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe
                 der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs-
                 recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos-
                 sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer
                 anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem
                 rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je
                 4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG
                 begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels-
                 register eingetragen.
14 15




Metropolregion Rhein-Ruhr

21 Prozent des KWG Portfolios verteilen
sich auf verschiedene Städte in der Me-
tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteil
wurde Ende 2007 von Evonik Wohnen
GmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH)
erworben. Seitdem hat die KWG mit ge-
zielten Käufen das regionale Portfolio
weiter ausgebaut.
Bericht des Aufsichtsrats




                Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die
                zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü-
                ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und
                Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen
                § 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft,
                inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana-
                lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die
                übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle
                der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit-
                punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher
                Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen
                eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht.

                Ausschüsse des Aufsichtsrats

                Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat
                einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan-
                gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss
                gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt
                war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands.

                Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss

                Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009
                sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan-
                dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden
                einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum
                Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig-
                niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge-
                sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem
                uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
16 17




Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschluss
nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie die
Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf-
sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem
Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 näher
erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts-
rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe-
sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und
des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess
vorliegen.

Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen,
die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme der
Ermittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keine
weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht
hat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien-
bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei,
welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegen
die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der
Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend
zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie
den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge-
schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres-
abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest-
gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
Bericht des Aufsichtsrats




                            Gelsenkirchen
                            Vittinghoff-Siedlung

                            Die in den 1920er Jahren in Gelsen-
                            kirchen Schalke erbaute Sieldung
                            steht seit 1989 unter Denkmalschutz.
                            Die besondere Architektur mit ihren
                            kubischen Formen und horizontalen
                            Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen
                            Sachlichkeit“ zuordnen.
18 19




Personelle Veränderungen im Vorstand und Aufsichtsrat

Herr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 ab
dem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahr
zum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts-
rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell-
schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre
Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.



Hamburg, im Mai 2010

Der Aufsichtsrat




Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender
KWG-Aktie am Kapitalmarkt




          KWG-Aktie am Kapitalmarkt




               Aktienmärkte

               Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den
               Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen
               massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon-
               junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund
               hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte
               jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der
               Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten
               sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte
               konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu.

               Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest
               teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien-
               index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit
               dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst
               deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh-
               men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam
               es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in
               der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.
20 21




                                                                                                                   KWG

Prozent                                                                                                            DIMAX
   140
   120
   100
    80
    60
    40
    20
     0
          Jan.    Mrz.     Mai       Jul.    Sep.     Nov.     Jan.     Mrz.     Mai      Jul.       Sep.   Nov.
           08     08       08        08       08       08       09      09       09       09          09     09



            Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)




                   Die KWG-Aktie

                   Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte
                   von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei
                   konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende
                   Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han-
                   delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009
                   ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach
                   einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie
                   „intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche
                   Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages-
                   durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische
                   Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler
                   Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie.

                   Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG
                   sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde
                   unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie
                   und Hansestadt Hamburg beschlossen.

                   Kapitalerhöhung mit Erfolg

                   Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im-
                   mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung
                   durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte
                   ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im
                   Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt
                   1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da-
                   durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren
                   Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres-
                   ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung
                   erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.
KWG-Aktie am Kapitalmarkt




               Aktive Finanzkommunikation

               Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit
               Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte
               die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft.
               Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich
               präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference
               von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber
               hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research,
               Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts-
               modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf.

               Wechsel in den Entry Standard

               Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard
               der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde
               von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er-
               weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den
               Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.
22 23




Chemnitz
Erich-Schmidt-Straße

Die Wohnanlage mit 150 Einheiten am
Chemnitzer Schlossteich, gebaut in den
30er Jahren, liegt idyllisch und zentral
in der Stadt. Sie gehört in den Bestand
unserer Tochtergesellschaft SWG und
erfreut sich bester Beliebtheit bei un-
seren Mietern.
Entwicklung der KWG 2009




          Entwicklung der KWG 2009

              Geschäftsmodell

              Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter
              von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen,
              hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus.
              Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht
              optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei-
              gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs-
              räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen
              Bundesländern und Berlin.

              Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über
              einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands-
              daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren
              Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet
              die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen
              sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die
              Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch-
              schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management.

              Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern
              vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma-
              nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten
              Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch
              die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt-
              bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung
              positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die
              KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert,
              sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt.
              Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist
              eine Tochtergesellschaft der KWG AG.

              Finanzierung

              Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt-
              schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein.
              Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro-
              zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und
              Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den
              letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter-
              hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten
              Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-
24 25




         tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin
         Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist.

         Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen

         Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge-
         samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert
         bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz-
         schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt-
         licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen
         Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02
         Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche
         Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre.

         Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert

         Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf
         mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich
         auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je
         nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren
         oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr
         2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02
         Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung
         an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf
         1,8 Prozent pro Jahr.

         Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert
         langfristige Bilanzstabilität


      EUR
35.000.000


30.000.000


25.000.000


20.000.000


15.000.000


10.000.000


5.000.0000


        0
               2010     2011    2012     2013   2014   2015    2016    2017   2018   2019   Jahr
Entwicklung der KWG 2009




              Portfolio-Kennzahlen

              Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein-
              heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten
              ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung;
              insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt-
              mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712
              Quadratmetern Ende 2008.

              Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer:

              Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern


                                                           Berlin
                                            Thüringen
                                                            8%
                                              14%                      Bremen
                                                                         3%
                       Schleswig-Holstein
                              2%
                                                                             Niedersachsen
                                                                                  14%




                               Sachsen
                                 38%                                      Nordrhein-Westfalen
                                                                                 21%




              Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum
              31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend
              bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im
              Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro
              je Quadratmeter.

              Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie-
              te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz
              der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent
              dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro.

              Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten
              aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind
              die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese
              Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum
26 27




       Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas-
       sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier
       signifikante Potentiale zu heben.

       Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten



               Investitionsbestand
                       37%




                                                                             Kernbestand
                                                                                 63%




       Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und
       Investitionsbestand


Einheiten
                                                                                Einheiten Kernbestand
   1.400

                                                                                Einheiten Investbestand
   1.200


   1.000


     800


     600


     400


     200


       0
             17.-19.   1900-   20er   30er    50er    60er    70er    80er      90er       Baujahre
               JH.      1910



       Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg

       Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten
       mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
Entwicklung der KWG 2009




                  Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg

                  Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten
                  mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
                  verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden.

                  Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand

              Leerstand
                     7,5%
                                                                                    Quote
                     7,4%
                                                                                    Mittelwert
                     7,3%

                     7,2%

                     7,1%

                     7,0%

                     6,9%

                     6,8%

                     6,7%
                                         Dezember           Dezember
                                           2008               2009

                  Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De-
                  zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor.

                  Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern

         EUR/qm
              6


              5


              4


              3


              2


              1


              0
                         Berlin    Bremen    Nieder-    NRW          Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt
                                             sachsen      	                  Holstein

                            Ist-Miete p.a.          Marktpotential
28 29




Sanierung und Modernisierung
KWG-Wohnungsbestand

Die KWG sanierte in 2008 und 2009
knapp 540 Wohnungen. Sanierungen
umfassen in der Regel das Bad, Fuss-
boden, Türen sowie Malerarbeiten.
Die KWG achtet dabei auf zeitgemäße
und hochwertige Ausstattung.
Entwicklung der KWG 2009




               Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die
               üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön-
               nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG
               führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die
               Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern.
               Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand
               vorgesehen.

               Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand

          EUR/qm
             5,40


             5,20
                                                                                   Ist-Miete
             5,00                                                                  Mittelwert

                                                                                   Marktpotenzial p.a.
             4,80


             4,60


             4,40


             4,20
                           Januar 2008               Januar 2009



               Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management

               Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und
               eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo-
               dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer.
               Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte
               jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau-
               liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines
               Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG
               umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein-
               heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte
               verteilen sich auf 7 Standorte.

               Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem
               Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung
               liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für
               die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.
30 31




         Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende
         2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige
         Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das
         bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro
         Quadratmeter.

         Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach
         Bundesländern


EUR/qm
     7


     6


     5


     4


     3


     2


     1


     0
                 Niedersachsen      Nordrhein-Westfalen      Sachsen           Gesamt

                   Ist-Miete p.a.           Marktpotential


         Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an
         und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett-
         bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand
         wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt
         und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er-
         höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential
         des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden.

         Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache
         sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge-
         rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich
         hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen.

         Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick
         auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine
         Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.
Entwicklung der KWG 2009




               Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen
               Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo-
               dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen
               unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch-
               schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh.

               Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle
               Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde-
               rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der
               Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir
               Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund
               25 % gesenkt werden.

               Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe-
               stand zugeführt.

               Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt

               Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den
               Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb
               der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr
               dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen
               werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche
               Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der
               Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes
               der Immobilien genutzt.

               Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern

                                               Berlin; 9
                                                           Bremen; 35


                      Thüringen; 174
                                                                         Niedersachsen; 106




             Schleswig-Holstein; 6

                                                                        Nordrhein-Westfalen; 96


                             Sachsen; 151



               Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn-
               einheiten saniert.
32 33




     Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach Quartalen

Wohnungs-
 einheiten

      300




      200




      100




        0
                 III.      IV.   Summe   I.     II.     III.      IV.     Summe
               Quartal   Quartal 2008 Quartal Quartal Quartal   Quartal    2009
                2008      2008         2009    2009    2009      2009


     Ausblick 2010

     Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs-
     arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen-
     Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials
     vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen
     eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des
     Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden
     Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und
     Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro,
     finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der
     Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1
     Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen
     werden.

     Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden
     Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent
     gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer-
     den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent.
     Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der
     KWG.

     Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen
     von mehr als 10 Mio. Euro an.
Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg ist
Mutterunternehmen des KWG-Konzerns.
34 35




    Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit
    Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund
    990 Wohn- und Gewerbeeinheiten.




Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz in
Glauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund
600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die Städte
Chemnitz und Glauchau.




Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer
Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene
Hausverwaltungsgesellschaft betreut.
Konzernlagebericht




          Konzernlagebericht der KWG Kommunale
          Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009

               1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

               Gesamtwirtschaftliche Lage

               Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und
               Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem
               regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto-
               inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres-
               quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte
               sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009
               belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im
               4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor-
               jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang
               des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch
               der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um
               1,3 Prozent zulegen können.

               Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro-
               zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini-
               gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie-
               kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen.
               Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben
               zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann
               wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über
               dem Vorjahresmonat.

               Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und
               Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen
               der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits
               in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent
               gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.
36 37




Lage der Immobilienbranche

Der Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preise
für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländern
voraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürze
aus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts für
Städtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro-
zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärker
zulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen.
Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5
Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt.

Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo-
bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um
1,0 bis 1,5 Prozent.

Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. Der
IVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo-
bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien-
bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgang
bei gewerblichen Investments zu verzeichnen war.

Geschäftsmodell der KWG

Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn-
immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, da
bei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen
erwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert die
Miet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf das
Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterien
werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt,
wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen
mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich
der überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein
aktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eine
Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Für
die Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in
2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft,
die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamte
Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant,
auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über-
nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. Auch
Dritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.
Konzernlagebericht




               Überblick über den Geschäftsverlauf

               Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu-
               men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die
               Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port-
               foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine
               solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert.

               Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro
               umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang-
               fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte
               ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch
               diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im
               Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum
               Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG
               erhöhte sich auf rund 5 Jahre.

               Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf
               mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen-
               den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für
               die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25
               Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits
               fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und
               2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus
               2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten
               der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr.

               Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44
               Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000
               Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des
               Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der
               Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be-
               trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden
               die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts-
               jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber-
               schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr.

               Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus
               der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal-
               tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und
               voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.
38 39




Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts des
wirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtig
optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dass
sich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes
ergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einer
weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen.

Unternehmensstruktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG-
Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch-
tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich im
Anhang.

Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. Nach
Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurde
der Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWG
Kommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Daneben
waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchau
und Hainichen tätig.

Finanzstruktur

Die KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von
9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er-
höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009
vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einem
Preis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei einer
anschließenden Privatplatzierung emittiert.

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter
(Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag:
zwei Vorstände) beschäftigt.

Vorstand

Planmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in den
Aufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand als
CFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007
im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.
Konzernlagebericht




                     Wolfsburg
                     Hochring 22-28

                     Im Wolfsburger Hochring wurden in
                     2008 und 2009 vier Gebäude mit
                     160 Wohnungen einer energetischen
                     Sanierung unterzogen. Dadurch
                     konnte der Primär-Energieverbrauch
                     um rund 25 % gesenkt werden.
40 41




2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Im Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna-
tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf
34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG über
eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat-
tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5
Mio. Euro Ende 2009.

Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8
Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver-
ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht
mit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.

Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euro
im Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquiden
Mittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehr
auskömmlichem Niveau.

Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS
deutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital-
zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio.
Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.

Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich-
tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8
Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri-
stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro.

Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro im
Vorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul-
den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich-
keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro im
Vorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück.

Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem
Fremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleich
äußerst soliden Finanzierung der KWG bei.
Konzernlagebericht




               Finanzlage

               Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-
               fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31.
               Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro.

               Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die
               KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In-
               soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio.
               Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im
               Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus
               2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen
               gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber.

               Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ,
               nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio.
               Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in
               nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen
               geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu
               kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich-
               keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar-
               beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit
               zu erzielen.

               Ertragslage

               Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio.
               Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein-
               nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der
               Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009
               ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum
               Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr.
               Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor-
               jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der
               aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag
               ausgewiesen wurde.

               Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil
               der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.

               Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten
               widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0
               Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio.
               Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.
42 43




Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.
Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt
zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun-
gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro im
Vorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück.

Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechneten
weiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf
5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von
0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro.

Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon-
zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro im
Geschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latenten
Steuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug von
sonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell-
schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euro
im Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009.



3. Nachtragsbericht

Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset und
Property Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge-
setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet,
an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell-
schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs-
bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an.

Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit-
anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von
10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits-
gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH
& Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent.

Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG
im Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dies
erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich.

Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten in
Celle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143
Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen
für diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.
Konzernlagebericht




               Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge-
               sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds
               auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen
               aufgestockt werden.

               4. Risiko- und Chancenbericht

               Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands-
               haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte
               sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken
               eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im
               Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.
               Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die
               Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des-
               wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie
               – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG
               darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde
               Maßnahmen einzuleiten.

               a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns

               Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch
               identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil
               aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.

               Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
               Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
               von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
               Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
               stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
               meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

               b) Bericht über die Risiken

               Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel-
               risiken intensiv verfolgt:

               Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken

               Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
               gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen
               Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des
               deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die
               Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für
44 45




2010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächer
als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die
erzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent-
wicklung, beeinflusst werden.

Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb
durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung
der derzeitigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Sinken der Immobilienwerte

Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien
genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom-
men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignisse
die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.

Liquiditätsrisiken

Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital
auch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo-
lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in
der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehen
aber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehender
Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be-
gleitet.

IT-Risiken

Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-
Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,
schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen.
Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die
neueste technische Entwicklung.
Konzernlagebericht




               Rechtliche Risiken

               Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
               ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.

               Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen
               keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
               gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die
               Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu
               erkennen.

               c) Bericht über die Chancen

               Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
               Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
               die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert
               und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
               onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
               wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
               zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen
               durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
               jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
               zuziehende Arbeitnehmer.

               Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus
               notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den
               letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger
               dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren
               notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für
               solche Gläubiger.

               Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
               den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
               dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi-
               tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen
               einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich
               die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
46 47




5. Prognosebericht

Die KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-
sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine
Belebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario
will die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam und
strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufen
so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest-
gehend vermieden werden.

Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu-
ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den Standorten
Gelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio.
Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011
geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollen
an den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a.
steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009
durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierung
des Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionen
sichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen im
bisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dass
durch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamt
weiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigen
wird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werden
können.

Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuen
Bundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn-
wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahr
zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastung
führen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe-
stände der KWG in den Konzern integriert werden.

Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe
sollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weiter
erhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevanten
Gewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können.

Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vor
Ertragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres
2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlich
nutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun-
gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.
Konzernabschluss




                   Bad Langensalza
                   Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen
                   Rasen, Friedrich-Hahn-Straße

                   Die Bestände in Bad Langensalza ge-
                   hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG.
                   Sie befinden sich in bevorzugter Wohn-
                   lage des kleinen aufstrebenden Kurortes
                   im Thüringer Becken. Die Infrastruktur
                   ist mit einem Supermarkt inmitten der
                   Anlage sowie Kindergarten und Schule
                   in der Nachbarschaft sehr gut.
48 49




                 Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG
                 zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



Aktiva                                                       Notes         31.12.2009               31.12.2008
                                                                                  EUR                     EUR
Langfristige Vermögenswerte
   Immaterielle Vermögenswerte                           5.1, 7.1, 15       189.982,63               178.639,00
   Sachanlagen                                           5.2, 7.2, 15       177.069,99               193.984,82
   Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien          5.3, 7.3, 15   173.579.000,00           170.641.761,03
   Latente Steuerforderungen                                5.4, 7.4      3.503.202,03             2.807.759,80
   Langfristige Vermögenswerte, gesamt                                  177.449.254,65           173.822.144,65
Kurzfristige Vermögenswerte
   Vorräte                                                  5.5, 7.5         16.250,69                22.616,81
   Forderungen aus Lieferungen und Leistungen               5.6, 7.6        428.064,44               297.251,43
   Steuererstattungsansprüche                          5.6, 5.12, 7.6       159.337,45               149.885,74
   Sonstige Forderungen und Vermögenswerte             5.6, 5.12, 7.6     2.144.849,46             2.188.978,72
   Flüssige Mittel                                          5.7, 7.7       7.261.151,69            7.800.048,42
   Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt                                   10.009.653,73            10.458.781,12
Aktiva gesamt                                                           187.458.908,38           184.280.925,77




Passiva                                                                    31.12.2009               31.12.2008
                                                                                  EUR                     EUR
Eigenkapital
    Gezeichnetes Kapital                                         7.8      9.822.481,00             8.600.000,00
    Kapitalrücklage                                              7.8     40.500.379,90            37.970.422,74
    Gewinnrücklagen                                              7.8           1.855,13                1.855,13
    Rücklage für Marktbewertung                                  7.8        -411.654,09             -333.960,95
    Konzernbilanzgewinn                                          7.8      14.821.827,41            9.904.722,81
    Eigenkapital vor Minderheiten                                        64.734.889,35            56.143.039,73
    Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital                            2.271,44                     0,00
    Eigenkapital, gesamt                                                 64.737.160,79            56.143.039,73
Langfristiges Fremdkapital
   Langfristige Finanzschulden                              5.8, 7.9    114.385.964,56           107.028.280,99
   Latente Steuerschulden                                  5.8, 7.10      2.288.502,77             2.293.559,91
   Langfristiges Fremdkapital
   (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)                          88.248,59                84.989,19
   Langfristiges Fremdkapital, gesamt                       5.8, 7.11    116.762.715,92          109.406.830,09
Kurzfristiges Fremdkapital
   Kurzfristige Finanzschulden                                            2.396.956,65             9.745.235,16
   Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen        5.8, 7.12      1.184.353,52             4.484.922,87
   Kurzfristige Steuerschulden                             5.8, 7.12         39.403,66               141.504,49
   Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten                 5.8, 7.12      2.338.317,84             4.359.393,43
   Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt                 5.8, 5.10, 7.12     5.959.031,67            18.731.055,95
Passiva gesamt                                                          187.458.908,38           184.280.925,77
Konzernabschluss




             Konzern-Gesamtergebnisrechnung der
             KWG Kommunale Wohnen AG
             für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

                                                           Notes     1.1. - 31.12.2009      1.1. - 31.12.2008
                                                                                 EUR                    EUR
Umsatzerlöse                                                 6.1       19.759.185,85          13.706.725,63
Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit-
wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien         6.2         3.960.815,33          3.014.865,06
Sonstige betriebliche Erträge                                6.3           224.110,49          4.211.492,38
Materialaufwand                                              6.4        -7.335.791,44         -4.994.758,27
Personalaufwand
  a) Löhne und Gehälter                                      6.5        -1.322.268,59         -1.229.585,65
  b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung    6.5           -166.016,69          -147.372,36
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen                               6.6         -103.275,93             -48.534,93
Aufwendungen aus Investment Properties                       6.7       -3.653.015,00          -3.856.057,95
Sonstige betriebliche Aufwendungen                           6.8       -2.334.156,96          -5.283.805,85
Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens           6.9                0,00              67.683,20
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge                        6.10           72.406,63             432.191,79
Zinsen und ähnliche Aufwendungen                            6.11       -5.864.857,34          -4.897.228,65
Ergebnisanteil anderer Gesellschafter                       6.12           -3.259,40              -5.939,98

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit                            3.233.876,95            969.674,42

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag                        6.13           656.711,13             77.755,53
Sonstige Steuern                                            6.14         -570.424,44            -274.521,09

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis                              3.320.163,64            772.908,86

Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten                   6.15          -92.299,54            -396.746,00
Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital
erfassten Aufwendungen                                      6.16           14.606,40              62.785,05

Summe der direkt im Eigenkapital erfassten
Erträge und Aufwendungen                                                   -77.693,14           -333.960,95

Gesamtergebnis                                                          3.242.470,50             438.947,91

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:
 Minderheitenanteile                                        6.17             -728,56                  0,00
 Anteilseigner des Mutterunternehmens                                   3.320.892,20            772.908,86

Gesamtergebnis entfällt auf:
 Minderheitenanteile                                        6.17             -728,56                   0,00
 Anteilseigner des Mutterunternehmens                                   3.243.199,06             438.947,91

Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert)               9.                 0,39                   0,10
50 51




                 Konzern-Kapitalflussrechnung der
                 KWG Kommunale Wohnen AG
                 für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

in EUR                                                                Notes 7.7, 14.   1.1. - 31.12.2009   1.1. - 31.12.2008

1.   Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
     Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern                                         2.663.452,51          695.153,33
2.   Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte                                          103.275,93           48.534,93
3.   Sonstige zahlungsunwirksame Erträge                                                           0,00        -2.667.184,50
4.   Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen
     des Anlagevermögens                                                                     204.471,76           -33.081,97
5.   Zinsen und ähnliche Erträge                                                             -72.406,63          -432.191,79
6.   Zinsaufwendungen                                                                      5.864.857,34        4.897.228,65
7.   Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen
     gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert                                      -3.960.815,33       -3.014.865,06
8.   Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
     und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
     Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind                                                  -89.769,34        -1.717.546,19
9.   Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
     Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
     Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind                                               -4.032.375,29        3.950.790,85
10. Einzahlungen aus Zinsen                                                                   72.406,63          432.191,79
11. Gezahlte Zinsen                                                                        -5.874.615,58       -4.815.189,86
12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit                                              -5.121.518,00      -2.656.159,82
13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener
    Nettozahlungsmittel                                                                            0,00       -4.270.220,95
14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte                            -64.524,37          -184.211,04
15. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen
    inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien                             1.914.476,12         205.123,29
16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen
    gehaltenen Immobilien                                                                  -3.955.371,52     -39.072.613,89
17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen                           -33.180,36          -95.113,77
18. Cashflow aus der Investitionstätigkeit                                                 -2.138.600,13     -43.417.036,36
19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital                                   1.222.481,00       2.500.000,00
20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen                                  12.564.517,29       34.353.672,45
21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten                                       -11.166.273,65       -9.841.936,86
22. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
    aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung                                    4.097.496,76       13.734.800,37
23. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern                    3.000,00                0,00
24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit                                                6.721.221,40       40.746.535,96
25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds                                    -538.896,73       -5.326.660,22
26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode                                                7.800.048,42       13.126.708,64
27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode                                                   7.261.151,69       7.800.048,42
     nachrichtlich:
     Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern                                                1.188,39           -3.025,88
Konzernabschluss




              Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der
              KWG Kommunale Wohnen AG
              für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



  in EUR                                    Notes              Gezeichnetes         Kapitalrücklage          Gewinn-
                                               7.8                   Kapital                                rücklagen




  Stand vom 31.12.2007 nach IFRS                               6.100.000,00           28.010.604,40          1.855,13

   Erlöse aus der Ausgabe von
   gezeichnetem Kapital                                        2.500.000,00           13.750.000,00              0,00

   Konzernjahresüberschuss                                             0,00                    0,00              0,00

   Direkt im Eigenkapital erfasste
   Erträge und Aufwendungen                                            0,00                    0,00              0,00

   Gesamtergebnis                                                      0,00                    0,00             0,00



   Entnahmen für Transaktionskosten                                    0,00               -15.199,63             0,00

   Entnahmen aus Rücklagen                                             0,00           -3.774.982,03              0,00

   Sonstige Änderungen des
   Konzernbilanzgewinns                                                0,00                    0,00              0,00

  Stand zum 31.12.2008 nach IFRS                               8.600.000,00           37.970.422,74          1.855,13

   Erlöse aus der Ausgabe von
   gezeichnetem Kapital                                         1.222.481,00           4.278.683,50              0,00

   Konzernjahresüberschuss                                             0,00                    0,00              0,00

   Direkt im Eigenkapital erfasste
   Erträge und Aufwendungen                                            0,00                    0,00              0,00

   Gesamtergebnis                                                      0,00                    0,00             0,00



   Entnahmen für Transaktionskosten                                    0,00             -152.513,94              0,00

   Einzahlungen von Minderheiten                                       0,00                    0,00              0,00

   Entnahmen aus Rücklagen                                             0,00            -1.596.212,40             0,00

  Stand zum 31.12.2009 nach IFRS                               9.822.481,00           40.500.379,90          1.855,13
52 53




   Rücklage für       Konzern-        Eigenkapital   Minderheiten-       Konzern-
Marktbewertung    bilanzgewinn    vor Minderheiten         anteile    eigenkapital




          0,00     5.361.336,76     39.473.796,29            0,00    39.473.796,29



          0,00            0,00      16.250.000,00            0,00    16.250.000,00

          0,00      772.908,86         772.908,86            0,00      772.908,86



    -333.960,95           0,00        -333.960,95            0,00      -333.960,95

   -333.960,95      772.908,86         438.947,91            0,00      438.947,91



          0,00            0,00          -15.199,63           0,00       -15.199,63

          0,00    3.774.982,03               0,00            0,00             0,00



          0,00        -4.504,84          -4.504,84           0,00        -4.504,84

   -333.960,95    9.904.722,81       56.143.039,73           0,00    56.143.039,73



          0,00            0,00        5.501.164,50           0,00     5.501.164,50

          0,00    3.320.892,20       3.320.892,20         -728,56     3.320.163,64



     -77.693,14           0,00          -77.693,14           0,00       -77.693,14

     -77.693,14   3.320.892,20       3.243.199,06         -728,56     3.242.470,50



          0,00            0,00         -152.513,94           0,00      -152.513,94

          0,00            0,00               0,00        3.000,00         3.000,00

          0,00     1.596.212,40              0,00            0,00             0,00

    -411.654,09   14.821.827,41     64.734.889,35         2.271,44   64.737.160,79
Konzernabschluss




         Notes zum Konzernabschluss nach
         International Financial Reporting Standards (IRFS)
         zum 31. Dezember 2009

              (1.) Allgemeine Erläuterungen

              Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/
              Deutschland, Alstertor 9 (bis 16. August 2009 in Bremerhaven/Deutschland,
              Bussestraße 16c), ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im
              Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft
              wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter
              HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim
              Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt.

              Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
              und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
              bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
              genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und
              Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die
              Tochtergesellschaften der KWG AG.

              Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen
              ist das Kalenderjahr.

              (2.) Grundlagen der Rechnungslegung

              Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2009 frei-
              willig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des Interna-
              tional Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend
              aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapital-
              veränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden
              Anhangsangaben sowie einer Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar
              2008, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung
              mit den IFRS.

              Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2009 verpflichtend
              anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
              Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.
KWG Geschäftsbericht 2009
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  • 3. 02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 KWG-Aktie am Kapitalmarkt Seite 20 Entwicklung der KWG 2009 Seite 24 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 36 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 43 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 49 Konzern-Gesamtergebnisrechnung Seite 50 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 51 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 52 Anhang zum Konzernabschluss/Notes Seite 54 Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) Seite 90 Konzernstruktur Seite 91 Bestätigungsvermerk Seite 92 Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise Seite 94
  • 4. KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen 31.12.2009 31.12.2008 Wohneinheiten 4.827 4.937 Gewerbeeinheiten 44 48 Stellplätze und Garagen 1.093 1.091 Gesamtmietfläche in qm 283.862 290.712 Bebaute Grundstücke in qm 473.986 476.663 Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 74.592 Umsatzerlöse in Mio. EUR 19,76 13,71 EBIT in Mio. EUR 9,03 5,37 EBITDA in Mio. EUR 9,13 5,42 Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 3,32 0,77 Bilanzsumme in Mio. EUR 187,46 184,28 Bruttoverschuldung in Mio. EUR 116,78 116,77 Flüssige Mittel in Mio. EUR 7,26 7,80 Immobilienvermögen in Mio. EUR 173,58 170,64 Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 64,74 56,14 Eigenkapitalquote in % 34,50 30,50 NAV je Aktie in EUR 6,59 6,53 Immobilienvermögen in EUR/qm 611 587
  • 5. 04 05 KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra Grundkapital EUR 9.822.481 Anzahl der Aktien 9.822.481 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (ab April 2009) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (bis Ende März 2009)
  • 6. Vorwort des Vorstands Wir haben die werthaltigen Potentiale gesichert und vor allem nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilienstandes gesteigert. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7. 06 07 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon- solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit dem Portfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischen und wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant, durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsere Finanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichert und vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien- bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, im Folgenden lesen können. Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine; das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor- stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008 strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich- tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich. Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern. Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei- gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie- ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen Marktes liegen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen, die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro- zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.
  • 8. Vorwort des Vorstands Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe- stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um- setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer Vergabe der Planung und Bauleitung. Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden. Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen, haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben. Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti- enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt durch gute Kennzahlen überzeugen. Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta- bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011 nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio. Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.
  • 9. 08 09 Berlin Bismarckstraße 62 Im Sommer 2008 erwarb die KWG ein umfangreiches Portfolio in Berlin. Dazu gehört auch der Bestand in der Bismarckstraße 62 im Stadtteil Span- dau. Der Vermietungsstand in diesem Objekt lag im Geschäftsverlauf 2009 bei nahezu 100 %.
  • 10. Vorwort des Vorstands Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die (Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr 2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5 Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2 Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro. Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In- vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs- gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell- schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten. Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei- se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein- nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung
  • 11. 10 11 des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver. Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wird und sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge- samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus. Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns bei unseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch bei unseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktie hat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch im Jahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten. Hamburg, im April 2010 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
  • 12. Bericht des Aufsichtsrats Prof. Dr. Peer Witten, Aufsichtsratsvorsitzender
  • 13. 12 13 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2009. Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen- arbeit Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar, 4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am 14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be- durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts- rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-
  • 14. Bericht des Aufsichtsrats schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell- schaft und des Konzerns informiert. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft, namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset- zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des Aufsichtsrats. Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts- rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs- recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos- sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels- register eingetragen.
  • 15. 14 15 Metropolregion Rhein-Ruhr 21 Prozent des KWG Portfolios verteilen sich auf verschiedene Städte in der Me- tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteil wurde Ende 2007 von Evonik Wohnen GmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH) erworben. Seitdem hat die KWG mit ge- zielten Käufen das regionale Portfolio weiter ausgebaut.
  • 16. Bericht des Aufsichtsrats Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü- ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen § 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft, inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana- lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit- punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht. Ausschüsse des Aufsichtsrats Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan- gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands. Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan- dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig- niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
  • 17. 16 17 Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf- sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts- rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe- sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess vorliegen. Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme der Ermittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keine weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien- bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei, welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge- schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres- abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest- gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
  • 18. Bericht des Aufsichtsrats Gelsenkirchen Vittinghoff-Siedlung Die in den 1920er Jahren in Gelsen- kirchen Schalke erbaute Sieldung steht seit 1989 unter Denkmalschutz. Die besondere Architektur mit ihren kubischen Formen und horizontalen Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen Sachlichkeit“ zuordnen.
  • 19. 18 19 Personelle Veränderungen im Vorstand und Aufsichtsrat Herr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 ab dem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahr zum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts- rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell- schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Hamburg, im Mai 2010 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender
  • 20. KWG-Aktie am Kapitalmarkt KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktienmärkte Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon- junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu. Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien- index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh- men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.
  • 21. 20 21 KWG Prozent DIMAX 140 120 100 80 60 40 20 0 Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han- delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009 ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie „intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages- durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie. Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie und Hansestadt Hamburg beschlossen. Kapitalerhöhung mit Erfolg Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im- mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt 1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da- durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres- ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.
  • 22. KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktive Finanzkommunikation Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft. Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research, Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts- modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf. Wechsel in den Entry Standard Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er- weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.
  • 23. 22 23 Chemnitz Erich-Schmidt-Straße Die Wohnanlage mit 150 Einheiten am Chemnitzer Schlossteich, gebaut in den 30er Jahren, liegt idyllisch und zentral in der Stadt. Sie gehört in den Bestand unserer Tochtergesellschaft SWG und erfreut sich bester Beliebtheit bei un- seren Mietern.
  • 24. Entwicklung der KWG 2009 Entwicklung der KWG 2009 Geschäftsmodell Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen, hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus. Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei- gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs- räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen Bundesländern und Berlin. Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands- daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch- schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management. Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma- nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt- bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert, sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt. Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist eine Tochtergesellschaft der KWG AG. Finanzierung Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt- schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein. Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro- zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter- hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-
  • 25. 24 25 tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist. Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge- samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz- schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt- licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02 Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert langfristige Bilanzstabilität EUR 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.0000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Jahr
  • 26. Entwicklung der KWG 2009 Portfolio-Kennzahlen Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein- heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung; insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt- mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712 Quadratmetern Ende 2008. Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer: Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern Berlin Thüringen 8% 14% Bremen 3% Schleswig-Holstein 2% Niedersachsen 14% Sachsen 38% Nordrhein-Westfalen 21% Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum 31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro je Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie- te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro. Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum
  • 27. 26 27 Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas- sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier signifikante Potentiale zu heben. Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten Investitionsbestand 37% Kernbestand 63% Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und Investitionsbestand Einheiten Einheiten Kernbestand 1.400 Einheiten Investbestand 1.200 1.000 800 600 400 200 0 17.-19. 1900- 20er 30er 50er 60er 70er 80er 90er Baujahre JH. 1910 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
  • 28. Entwicklung der KWG 2009 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres- verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden. Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand Leerstand 7,5% Quote 7,4% Mittelwert 7,3% 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% 6,8% 6,7% Dezember Dezember 2008 2009 Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De- zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern EUR/qm 6 5 4 3 2 1 0 Berlin Bremen Nieder- NRW Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt sachsen Holstein Ist-Miete p.a. Marktpotential
  • 29. 28 29 Sanierung und Modernisierung KWG-Wohnungsbestand Die KWG sanierte in 2008 und 2009 knapp 540 Wohnungen. Sanierungen umfassen in der Regel das Bad, Fuss- boden, Türen sowie Malerarbeiten. Die KWG achtet dabei auf zeitgemäße und hochwertige Ausstattung.
  • 30. Entwicklung der KWG 2009 Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön- nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern. Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand vorgesehen. Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand EUR/qm 5,40 5,20 Ist-Miete 5,00 Mittelwert Marktpotenzial p.a. 4,80 4,60 4,40 4,20 Januar 2008 Januar 2009 Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo- dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer. Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau- liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein- heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte verteilen sich auf 7 Standorte. Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.
  • 31. 30 31 Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende 2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro Quadratmeter. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach Bundesländern EUR/qm 7 6 5 4 3 2 1 0 Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen Gesamt Ist-Miete p.a. Marktpotential Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett- bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er- höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden. Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge- rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen. Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.
  • 32. Entwicklung der KWG 2009 Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo- dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch- schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh. Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde- rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund 25 % gesenkt werden. Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe- stand zugeführt. Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes der Immobilien genutzt. Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern Berlin; 9 Bremen; 35 Thüringen; 174 Niedersachsen; 106 Schleswig-Holstein; 6 Nordrhein-Westfalen; 96 Sachsen; 151 Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn- einheiten saniert.
  • 33. 32 33 Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach Quartalen Wohnungs- einheiten 300 200 100 0 III. IV. Summe I. II. III. IV. Summe Quartal Quartal 2008 Quartal Quartal Quartal Quartal 2009 2008 2008 2009 2009 2009 2009 Ausblick 2010 Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs- arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen- Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro, finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1 Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen werden. Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer- den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent. Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der KWG. Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen von mehr als 10 Mio. Euro an.
  • 34. Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns.
  • 35. 34 35 Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund 990 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz in Glauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund 600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die Städte Chemnitz und Glauchau. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungsgesellschaft betreut.
  • 36. Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto- inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres- quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009 belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im 4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor- jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um 1,3 Prozent zulegen können. Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro- zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini- gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie- kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen. Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.
  • 37. 36 37 Lage der Immobilienbranche Der Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländern voraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürze aus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts für Städtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro- zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärker zulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen. Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5 Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt. Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo- bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um 1,0 bis 1,5 Prozent. Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. Der IVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo- bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien- bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgang bei gewerblichen Investments zu verzeichnen war. Geschäftsmodell der KWG Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn- immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, da bei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen erwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert die Miet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf das Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterien werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt, wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich der überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein aktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eine Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Für die Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft, die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamte Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant, auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über- nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. Auch Dritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.
  • 38. Konzernlagebericht Überblick über den Geschäftsverlauf Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu- men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port- foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang- fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen- den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be- trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts- jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber- schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal- tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.
  • 39. 38 39 Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts des wirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtig optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dass sich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen. Unternehmensstruktur Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG- Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch- tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich im Anhang. Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. Nach Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurde der Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWG Kommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Daneben waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchau und Hainichen tätig. Finanzstruktur Die KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von 9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er- höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009 vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei einer anschließenden Privatplatzierung emittiert. Mitarbeiter Zum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag: zwei Vorstände) beschäftigt. Vorstand Planmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand als CFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007 im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.
  • 40. Konzernlagebericht Wolfsburg Hochring 22-28 Im Wolfsburger Hochring wurden in 2008 und 2009 vier Gebäude mit 160 Wohnungen einer energetischen Sanierung unterzogen. Dadurch konnte der Primär-Energieverbrauch um rund 25 % gesenkt werden.
  • 41. 40 41 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Im Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna- tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf 34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG über eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat- tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5 Mio. Euro Ende 2009. Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8 Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver- ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor. Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquiden Mittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehr auskömmlichem Niveau. Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS deutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital- zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio. Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich- tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri- stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro. Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul- den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich- keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro im Vorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück. Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem Fremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleich äußerst soliden Finanzierung der KWG bei.
  • 42. Konzernlagebericht Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro. Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In- soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio. Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus 2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber. Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ, nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio. Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich- keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar- beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen. Ertragslage Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein- nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009 ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor- jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag ausgewiesen wurde. Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG. Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio. Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.
  • 43. 42 43 Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun- gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück. Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechneten weiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf 5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von 0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro. Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon- zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latenten Steuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug von sonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell- schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euro im Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. 3. Nachtragsbericht Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset und Property Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge- setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell- schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs- bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an. Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit- anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von 10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits- gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent. Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG im Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dies erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich. Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten in Celle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143 Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen für diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.
  • 44. Konzernlagebericht Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge- sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen aufgestockt werden. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands- haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des- wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel- risiken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für
  • 45. 44 45 2010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächer als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die erzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent- wicklung, beeinflusst werden. Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Sinken der Immobilienwerte Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom- men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignisse die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Liquiditätsrisiken Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital auch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo- lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehen aber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehender Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be- gleitet. IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT- Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.
  • 46. Konzernlagebericht Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger. Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi- tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
  • 47. 46 47 5. Prognosebericht Die KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili- sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine Belebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario will die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam und strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest- gehend vermieden werden. Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu- ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den Standorten Gelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio. Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011 geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollen an den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a. steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009 durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierung des Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionen sichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen im bisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dass durch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamt weiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigen wird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werden können. Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuen Bundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn- wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahr zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastung führen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe- stände der KWG in den Konzern integriert werden. Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe sollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weiter erhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevanten Gewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können. Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vor Ertragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres 2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlich nutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun- gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.
  • 48. Konzernabschluss Bad Langensalza Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen Rasen, Friedrich-Hahn-Straße Die Bestände in Bad Langensalza ge- hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG. Sie befinden sich in bevorzugter Wohn- lage des kleinen aufstrebenden Kurortes im Thüringer Becken. Die Infrastruktur ist mit einem Supermarkt inmitten der Anlage sowie Kindergarten und Schule in der Nachbarschaft sehr gut.
  • 49. 48 49 Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 189.982,63 178.639,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 177.069,99 193.984,82 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, 15 173.579.000,00 170.641.761,03 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3.503.202,03 2.807.759,80 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 177.449.254,65 173.822.144,65 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 16.250,69 22.616,81 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 428.064,44 297.251,43 Steuererstattungsansprüche 5.6, 5.12, 7.6 159.337,45 149.885,74 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 5.12, 7.6 2.144.849,46 2.188.978,72 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.261.151,69 7.800.048,42 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.009.653,73 10.458.781,12 Aktiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77 Passiva 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 9.822.481,00 8.600.000,00 Kapitalrücklage 7.8 40.500.379,90 37.970.422,74 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -411.654,09 -333.960,95 Konzernbilanzgewinn 7.8 14.821.827,41 9.904.722,81 Eigenkapital vor Minderheiten 64.734.889,35 56.143.039,73 Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 2.271,44 0,00 Eigenkapital, gesamt 64.737.160,79 56.143.039,73 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 114.385.964,56 107.028.280,99 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.288.502,77 2.293.559,91 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 88.248,59 84.989,19 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 7.11 116.762.715,92 109.406.830,09 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 2.396.956,65 9.745.235,16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 1.184.353,52 4.484.922,87 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 39.403,66 141.504,49 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 2.338.317,84 4.359.393,43 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 5.10, 7.12 5.959.031,67 18.731.055,95 Passiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77
  • 50. Konzernabschluss Konzern-Gesamtergebnisrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 19.759.185,85 13.706.725,63 Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit- wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.2 3.960.815,33 3.014.865,06 Sonstige betriebliche Erträge 6.3 224.110,49 4.211.492,38 Materialaufwand 6.4 -7.335.791,44 -4.994.758,27 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.5 -1.322.268,59 -1.229.585,65 b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 6.5 -166.016,69 -147.372,36 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen 6.6 -103.275,93 -48.534,93 Aufwendungen aus Investment Properties 6.7 -3.653.015,00 -3.856.057,95 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.8 -2.334.156,96 -5.283.805,85 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.9 0,00 67.683,20 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.10 72.406,63 432.191,79 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.11 -5.864.857,34 -4.897.228,65 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.12 -3.259,40 -5.939,98 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.233.876,95 969.674,42 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.13 656.711,13 77.755,53 Sonstige Steuern 6.14 -570.424,44 -274.521,09 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 3.320.163,64 772.908,86 Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 6.15 -92.299,54 -396.746,00 Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen 6.16 14.606,40 62.785,05 Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen -77.693,14 -333.960,95 Gesamtergebnis 3.242.470,50 438.947,91 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.320.892,20 772.908,86 Gesamtergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.243.199,06 438.947,91 Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,39 0,10
  • 51. 50 51 Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Notes 7.7, 14. 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.663.452,51 695.153,33 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 103.275,93 48.534,93 3. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0,00 -2.667.184,50 4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 204.471,76 -33.081,97 5. Zinsen und ähnliche Erträge -72.406,63 -432.191,79 6. Zinsaufwendungen 5.864.857,34 4.897.228,65 7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.960.815,33 -3.014.865,06 8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -89.769,34 -1.717.546,19 9. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -4.032.375,29 3.950.790,85 10. Einzahlungen aus Zinsen 72.406,63 432.191,79 11. Gezahlte Zinsen -5.874.615,58 -4.815.189,86 12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -5.121.518,00 -2.656.159,82 13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -4.270.220,95 14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte -64.524,37 -184.211,04 15. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.914.476,12 205.123,29 16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -3.955.371,52 -39.072.613,89 17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -33.180,36 -95.113,77 18. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -2.138.600,13 -43.417.036,36 19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 2.500.000,00 20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 12.564.517,29 34.353.672,45 21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -11.166.273,65 -9.841.936,86 22. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 4.097.496,76 13.734.800,37 23. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern 3.000,00 0,00 24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 6.721.221,40 40.746.535,96 25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -538.896,73 -5.326.660,22 26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64 27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42 nachrichtlich: Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern 1.188,39 -3.025,88
  • 52. Konzernabschluss Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Notes Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- 7.8 Kapital rücklagen Stand vom 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -152.513,94 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -1.596.212,40 0,00 Stand zum 31.12.2009 nach IFRS 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13
  • 53. 52 53 Rücklage für Konzern- Eigenkapital Minderheiten- Konzern- Marktbewertung bilanzgewinn vor Minderheiten anteile eigenkapital 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 0,00 39.473.796,29 0,00 0,00 16.250.000,00 0,00 16.250.000,00 0,00 772.908,86 772.908,86 0,00 772.908,86 -333.960,95 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 -333.960,95 772.908,86 438.947,91 0,00 438.947,91 0,00 0,00 -15.199,63 0,00 -15.199,63 0,00 3.774.982,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 0,00 -4.504,84 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 -728,56 3.320.163,64 -77.693,14 0,00 -77.693,14 0,00 -77.693,14 -77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 -728,56 3.242.470,50 0,00 0,00 -152.513,94 0,00 -152.513,94 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00 -411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79
  • 54. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IRFS) zum 31. Dezember 2009 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/ Deutschland, Alstertor 9 (bis 16. August 2009 in Bremerhaven/Deutschland, Bussestraße 16c), ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2009 frei- willig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des Interna- tional Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben sowie einer Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar 2008, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2009 verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.