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Geschäftsbericht 2007
Inhaltsverzeichnis
02 03




Inhaltsverzeichnis




   Inhaltsverzeichnis                           Seite 03

   KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick         Seite 05

     Vorwort des Vorstands                      Seite 06
     Bericht des Aufsichtsrats                  Seite 12
     Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt          Seite 16

   Das Unternehmen
     Überblick und Strategie                    Seite 18
     Perspektiven und Herausforderungen am
     deutschen Immobilienmarkt                  Seite 22
     Das KWG-Portfolio                          Seite 26
     Erfolgsbericht aus dem Asset Management    Seite 30

   Konzernlagebericht
     Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen     Seite 34
     Vermögens-, Finanz- und Ertragslage        Seite 37
     Nachtragsbericht                           Seite 39
     Risikobericht                              Seite 40
     Prognosebericht                            Seite 43

   Konzernabschluss
     Konzernbilanz                              Seite 44
     Konzerngewinn- und Verlustrechnung         Seite 45
     Konzern-Kapitalflussrechnung               Seite 46
     Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung   Seite 47
     Anhang zum Konzernabschluss / Notes        Seite 48

   Bestätigungsvermerk                          Seite 76

   Impressum/Kontakt                            Seite 78
KWG im Überblick
04 05




KWG Kommunale Wohnen AG
im Überblick




   Wertpapierkennummer							                                                                522734

   ISIN								                                                                       DE0005227342

   Börsenkürzel									                                                                         BIW

   Börse      	                                 Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA

   Grundkapital								                                                               EUR 6.100.000

   Anzahl der Aktien							                                                                6.100.000

   Rechnerischer Nennwert						                                                             EUR 1,00



   Aufsichtsrat



   Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender,

   entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG)

   Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)

   Thies-Martin Brandt

   Björn Engholm

   Hans-Michael Porwoll

   Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

   Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)



   Vorstand



   Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007)

   Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007)

   Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)
Vorwort des Vorstands




          Mit beidem, dem Einkauf wie
          dem Asset Management, waren
          wir 2007 erfolgreich.

          Stavros Efremidis, Vorstand
06 07




Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,




für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendes
Jahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer-
löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts-
jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unter
Beweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft.

      Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen
      Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis-
      vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie-
      rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von
      Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management,
      waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund
      3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua-
      dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem
      Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die
      Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte
      in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.

      Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und
      finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und
      Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die
      Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu-
      nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter
      verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist
      hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie-
      denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen.
      Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig
      ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften
      und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten.
      Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern,
      denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich
      ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.
Vorwort des Vorstands




               Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen.
               Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite
               bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene
               Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist.
               Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch
               dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand
               abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in
               Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht
               nachlesen können.

               Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr
               2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer
               Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives
               Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entspre-
               chen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein
               Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor-
               schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr
               2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag
               von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66
               Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006.

               Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren
               auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre-
               ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im
               Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten
               wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der
               schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist
               verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo
               2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen
               Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr
               geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im
               Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir
               die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen
               Wohnimmobilien zu finanzieren.
08 09
Vorwort des Vorstands




               Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo-
               bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche
               große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt-
               jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008
               legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau
               der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich
               ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden
               Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen
               und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige
               Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands-
               halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft.
               Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa-
               ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo-
               thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung.
               Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen
               Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in
               den letzten Monaten für uns nicht verteuert.

               Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar
               günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in
               der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten
               zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow
               vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften.

               Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat
               bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge-
               bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder
               Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse
               mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an
               den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in
               Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent-
               wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der
               höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für
10 11




deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ-
ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauen
wir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG,
verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und haben
ein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt.
Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist
und bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strate-
giekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs-
bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weiterer
Wohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs-
tum fortsetzen und weiter beschleunigen.

Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unseren
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement.
Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauen
in unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unserem
Erfolg versprechenden Weg weiter begleiten.

Im April 2008

Herzlichst, Ihr




Stavros Efremidis
Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats




           Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit
           eine der weltweit interessantesten
           Anlageklassen.

           Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender
12 13




Bericht des
Aufsichtsrats




Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihm
nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen
zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.

      Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März,
      9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun-
      gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung
      der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
      lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den
      ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in
      Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus
      stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem
      Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen
      der Gesellschaft informiert.

      Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens-
      lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von
      Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen-
      de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im
      Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte.

      Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich.

      Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der
      Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für
      das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr
      2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
      bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der
      FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-
      ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten
      Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs-
      bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
Bericht des Aufsichtsrats




                 vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-
                 schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am
                 26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet.

                 Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend
                 zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
                 Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007
                 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach
                 IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.

                 Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre
                 Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

                 Bremerhaven, im März 2008
                 Der Aufsichtsrat




                 Sy Schlüter
                 Aufsichtsratsvorsitzender
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Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt




          Die Aktie der KWG
          am Kapitalmarkt




               Aktienmärkte

               Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon
               einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der
               US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu
               einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese
               wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur
               für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien.
               Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen
               Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment-
               objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine
               klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in
               sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des
               amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen
               Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der
               notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der
               zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge
               musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands-
               finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer
               Weltfinanzkrise zu sprechen.

               Immobilienaktien

               Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US
               amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak-
               tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index um-
               fasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur
               oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht ge-
               sondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten
               Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr
               2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008
               ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.
16 17




Die KWG Aktie

Die KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Dem
negativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in den
USA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direkten
Wettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo-
dell allerdings positiv absetzen.

Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien-
aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in der
schwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen-
gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte die
KWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auch
zu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr.

Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 %
mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 %
von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.
Das Unternehmen




         Überblick und Strategie




         Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh-
         men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland
         investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum
         stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen
         Bestands.

               Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech
               AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm-
               lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und
               die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos-
               sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG.

               Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo-
               bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage-
               klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind.

               Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus-
               forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in
               einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen
               und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier
               die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden
               strategischen Komponenten:

               Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen
               Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den
               Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt
               sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei-
               terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro
               Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten.

               Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster
               Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-
18 19




                                                     Im Zentrum stehen der Aufbau und das
                                                     Management eines werthaltigen und
                                                     renditeträchtigen Bestands.




legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.
Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sind
die Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- und
Mittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson-
deren Interesse der KWG steht.

Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen,
sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadt
kann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh-
nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer weniger
wachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelle
Leerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua-
lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für die
KWG eine Chance darstellen.

Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partner
für Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell-
schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dass
die KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, und
auf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über-
nimmt.

Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarer
Historie

Der Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch von
Beständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist die
lückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick-
lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei so
genannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.
Das Unternehmen




              Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management
              Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte
              Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden
              getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu
              einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen
              Skaleneffekte.

              Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im
              Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft rela-
              tiv hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise
              der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig
              festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins-
              änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten
              für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So-
              mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow
              vor Instandhaltungsinvestitionen auf.

              Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen
              Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes-
              sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und
              die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich
              gestalten.
20 21




Klare Verwaltungsstrukturen
ermöglichen Skaleneffekte.
Das Unternehmen




         Perspektiven und Herausforderungen
         für den deutschen Immobilienmarkt




         Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive
         Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische
         Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausge-
         sprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere
         Bestände erworben.

               Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem
               deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen
               geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo-
               bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe
               Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete
               bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo-
               bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.

               Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im
               Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese
               sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun-
               desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat-
               meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei
               weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch
               zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich
               unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber
               den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich
               die Marktpreise den Herstellungskosten annähern.

               Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen
               Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh-
               nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt-
               gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen
               Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht.
               Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung
               bestimmt.
22 23




Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedoch
eine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs-
rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wird
insgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischen
Veränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durch-
schnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent-
stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsende
Zahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstand
und durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn-
fläche pro Person.

Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau-
ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige-
rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßig
erst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch die
Preise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesen
Preisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahren
positiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklich
abgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in aller
Welt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise für
deutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo-
bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation.

Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalen
Vergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegt
gerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien in
Deutschland Bestandshaltern bietet, deutlich.

In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kom-
munalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unter
den professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamt
knapp zehn Mio. Wohnungen halten.
Das Unternehmen




              Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche
              Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach
              wie vor als unterbewertet.
24 25




Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibt
es mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zu
investieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoher
Verschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen.
Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es den
Gebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren.
So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerung
sowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren.

Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 lie-
gen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer,
sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetische
Gebäudesanierung.
Das Unternehmen




         Das KWG-Portfolio




         Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen,
         ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi-
         kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des
         Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der
         SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH.

               Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit
               einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl
               der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund
               3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau
               des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden
               Jahre geplant.

               Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform
               relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen
               Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnitt-
               lichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also
               deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat-
               meter.

               Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des
               Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf-
               preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor
               bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro-
               zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert
               werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.
26 27




Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-,
West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007
Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf,
Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig,
Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.
Das Unternehmen




              Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum
              31. Dezember 2007 wie folgt:


                                                                         3% Schleswig-Holstein


              28%                                                                   5% Bremen
              Sachsen
                                                                                         14%
                                                                                         Niedersachsen




              22%                                                                  28%
              Thüringen                                                            Nordrhein-Westfalen




              Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer
              Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch
              Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern
              ausgebaut werden.

              Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so
              z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in
              verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen
              Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios,
              die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.
28 29




So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in den
Monaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrere
kleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits
358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt die
KWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region.

Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sind
stets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweise
der Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegen
und zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun-
schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo-
giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil an
hochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durch
eine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somit
einer entsprechend hohen Kaufkraft.

Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- und
Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand-
ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitz
und Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen des
prosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzig
eines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“
bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegt
verkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt.
Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv ent-
wickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.
Das Unternehmen
30 31




Erfolgsbericht aus dem
Asset Management




Neben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management.
Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer,
wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt-
bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzung
dieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung.

      Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in tech-
      nischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind
      alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus
      abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt-
      schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau
      des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives
      Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG
      die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden.
      Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit
      Vor-Ort-Präsenz des Verwalters.

      Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs-
      staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen
      und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das
      Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt
      das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert-
      steigerung der Objekte.
Das Unternehmen




              Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig:

              Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt
              in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im
              Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga-
              be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw.
              34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis
              zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und
              damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden.

              Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten
              und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun-
              gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu
              größeren Wohnungen zusammengelegt.

              Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei-
              nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende
              Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif-
              tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini-
              gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und
              das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in
              Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant.

              Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse
              Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung
              zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie-
              rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das
              Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter
              vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor-
              feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG
              auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von
              Standards gewährleisten.
32 33




In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm
“Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurch
können die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab-
bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudem
kann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren.

Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen-
pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentliche
Grundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes.

Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erfor-
derlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüche
gezielt reagieren zu können.
Konzernlagebericht




          KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven
          Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007

               1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

               a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche

               Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das
               Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone
               wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das
               Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im
               Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent
               in 2006 verlangsamte.

               Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in
               robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des
               Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem
               mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der
               Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu-
               legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP
               nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen,
               während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf
               1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis).

               Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der
               Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo-
               sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des
               Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007
               auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6
               Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von
               4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007.
               Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei
               11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent.

               Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar
               2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007
               die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher-
               preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der
               Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006.

               Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis
               von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der
34 35




Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits
2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preise
diesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschland
waren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenz
dürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein.
Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr
2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent.

Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf dem
deutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse der
BulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten bei
Wiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigende
Tendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozent
nur leicht positiv entwickelten.

Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positive
Situation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmieten
sollen danach leichte positive Veränderungen zeigen.

b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des Konzerns

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezu
ausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesem
Markt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen können
auch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierte
Bestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der
Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als
Dienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr-
wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen.

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen,
das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der
derzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell-
schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen im
Osten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen
für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter-
nehmen und privaten Eigentümern.

Struktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWG
Kommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der Frankfurter
Wertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am Frankfurter
Börsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.
Konzernlagebericht




               Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell-
               schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 %
               bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet
               sich im Anhang wieder.

               Umsatzentwicklung

               Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft
               geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um-
               satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche
               Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen.

               Immobilienankäufe und Immobilienbestand

               In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts-
               jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu-
               kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl
               der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche
               von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm.

               Finanzierungsmaßnahmen

               Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von
               ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen
               Immobilien ist fristenkongruent.

               Mitarbeiter

               Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale
               Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden
               sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt.

               Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres

               Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen
               erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen.
               Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander
               von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide
               schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen
               aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.
36 37




Beurteilung der Geschäftsentwicklung

Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgespro-
chen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilien
strategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreis
von rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive Asset
Management der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts-
modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklich
bestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008
an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick-
lung der Geschäftstätigkeit aus.



2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Vermögenslage

Zum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo-
bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent
auf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahme
der operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider.

Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 Millionen
Euro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor.

Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 Millionen
Euro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stellten
die als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit
93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar.

Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum
31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlich
auf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006.
Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro im
Vorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro.

Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzerns
deutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierin
kommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus der
Geschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs-
beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro ein
Jahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden.
Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.
Konzernlagebericht




               Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen
               Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5
               Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe-
               rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen
               Euro) ausmachten.

               Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd-
               kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide
               Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider.

               b) Finanzlage

               Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs
               und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember
               2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe
               von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor.

               Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä-
               tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der
               betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender
               Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum
               einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im
               Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau-
               fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben
               (Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche
               Aufwendungen).

               Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions-
               tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303
               (Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den
               Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese
               Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden
               im Vergleich zum Gesamtvolumen gering.

               Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit
               (- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital-
               erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen
               (TEUR 37.177).
38 39




3. Nachtragsbericht

Nach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategie-
konform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent-
liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen.
Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstand
verstärkt werden.

Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheid
erworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preis
je Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim
10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einen
Leerstand von 1,0 Prozent auf.

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29.
Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu
100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassung
über die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mit
Ermächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent-
sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, in
der Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mit
Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr-
fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000
neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein-
lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhält
die KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiteren
Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.

Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in den
Vorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei der
CSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London und
Frankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna-
tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrer
Total Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt-
expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWG
zu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großen
Bestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihm
als Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzender
bereits bestens vertraut.
Konzernlagebericht




               4. Risikobericht

               Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der lang-
               fristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen
               in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des
               Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im
               Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.
               Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden.
               Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen
               darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu
               vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen
               AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu-
               ernde Maßnahmen einzuleiten.

               a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG

               Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen
               AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku-
               mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller
               Aktionen.

               Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
               Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
               von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
               Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
               stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
               meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

               b) Bericht über die Risiken

               Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-
               siken intensiv verfolgt:

               Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken

               Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
               gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internatio-
               nalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft
               könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren
               Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können
               die erzielbaren Mieten beeinflussen.

               Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch
               neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-
40 41




zeit günstigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Liquiditätsrisiken

Die KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums-
strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn-
portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht
jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu
können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-
teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG Kommunale
Wohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken
begrenzt.

IT-Risiken

Die Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT-
gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten-
verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche tech-
nische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung
des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.

Rechtliche Risiken

Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
und Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak-
tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten
Schadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags-
lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagen
keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oder
die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine
bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
Konzernlagebericht




               Sinken der Immobilienwerte

               Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und
               stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch
               Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegen-
               den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs-
               rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den
               neuen Bundesländern.

               c) Bericht über die Chancen

               Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
               Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
               die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert
               und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
               onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
               wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
               zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen
               zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
               jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
               zuziehende Arbeitnehmer.

               Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen
               Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der
               Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten
               wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für
               diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be-
               stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.

               Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
               den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
               dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende
               Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-
               nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und
               zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
42 43




5. Prognosebericht

Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategie-
konform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000
Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende
2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh-
nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetzt
werden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbau
eines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei-
nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristig
halten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und in
den kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss-
lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, die
ihre Immobilien verkaufen möchten.

Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auch
künftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädte
und Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter
800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichen
Soll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein-
heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein.
Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolage
und Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhin
Wohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd-
deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf von
Wohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe-
teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien.

Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008
weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einer
deutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudem
führen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höheren
Mieteinnahmen.

Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sich
im Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AG
deutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstig
angekauft hat, ist nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften
IFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesem
Hintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deut-
liche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.
Konzernabschluss




                Konzernbilanz
                zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



Aktiva                                                       Notes        31.12.2007             31.12.2006
                                                                                 EUR                    EUR
Langfristige Vermögenswerte
   Immaterielle Vermögenswerte                           5.1, 7.1, 15         1.224,00                  0,00
   Sachanlagen                                          5.2, 7.2, 15       137.190,28             176.260,75
   Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien       4, 5.3, 7.3, 15   93.556.394,40                   0,00
   Finanzanlagen                                             5.4, 15             0,00           4.022.495,32
   Latente Steuerforderungen                                 5.5, 15       780.123,93             177.629,22
   Langfristige Vermögenswerte, gesamt                                  94.474.932,61            4.376.385,29
Kurzfristige Vermögenswerte
   Vorräte                                                  5.6, 7.4     7.452.642,69                   0,00
   Forderungen aus Lieferungen und Leistungen               5.7, 7.5       124.064,47               13.551,42
   Sonstige Forderungen und Vermögenswerte                  5.7, 7.5       664.434,34             278.388,79
   Flüssige Mittel                                          5.8, 7.6     13.126.708,64           6.281.419,40
   Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt                                   21.367.850,14           6.573.359,61
Aktiva gesamt                                                           115.842.782,75          10.949.744,90




Passiva                                                                   31.12.2007             31.12.2006
                                                                                 EUR                    EUR
Eigenkapital
   Gezeichnetes Kapital                                          7.7     6.100.000,00           3.000.000,00
   Rücklagen                                                     7.7    28.012.459,53            7.519.767,35
   Konzernbilanzgewinn                                           7.7     5.361.336,76              195.621,13
   Eigenkapital, gesamt                                            3    39.473.796,29           10.715.388,48
Langfristiges Fremdkapital
   Langfristige Finanzschulden                              5.9, 7.8    66.341.405,62               9.202,00
   Latente Steuerschulden                                   5.9, 7.8       972.188,82                   0,00
   Langfristiges Fremdkapital                               5.9, 7.8        72.576,37                   0,00
   (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)
   Langfristiges Fremdkapital, gesamt                                    67.386.170,81              9.202,00
Kurzfristiges Fremdkapital
   Kurzfristige Finanzschulden                              5.9, 7.9      5.484.341,21                  0,00
   Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen         5.9, 7.9      1.919.424,94             197.137,44
   Kurzfristige Steuerschulden                              5.9, 7.9       668.880,39                3.148,91
   Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten                  5.9, 7.9        910.169,11             24.868,07
   Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt                                    8.982.815,65              225.154,42
Passiva gesamt                                                          115.842.782,75          10.949.744,90
44 45




        Konzerngewinn- und Verlustrechnung
        für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



                                                   Notes                2007                         2006

                                                                         EUR                          EUR

Umsatzerlöse                                         6.1        3.019.334,96                         0,00

Sonstige betriebliche Erträge                        6.2        5.665.672,60                    55.518,44

Materialaufwand                                      6.3        -1.398.461,45                        0,00

Personalaufwand

   a) Löhne und Gehälter                             6.4         -557.346,41                    -95.516,35

   b) Soziale Abgaben                                6.4          -40.923,77                    -2.890.80

Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen                 6.5           -30.944,14                   -12.354,45

Aufwendungen aus Investment Properties               6.6         -396.033,84                         0,00

Sonstige betriebliche Aufwendungen                   6.7       -2.867.429,03                  -482.753,28

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge                 6.8          310.444,17                   110.536,80

Zinsen und ähnliche Aufwendungen                     6.9        -1.065.076,38                     -859,00



Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit                    2.639.236,71                  -428.318,64



Steuern vom Einkommen und Ertrag                    6.11          491.606,02                   176.692,24

Sonstige Steuern                                    6.10          -35.737,57                         0,00



Konzernergebnis (vor Abzug der
Ergebnisanteile der Minderheiten)                                3.095.105,16                 -251.626,40



- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter    6.12           13.393,37                         0,00



Auf Anteilseigner des Mutterunter-
nehmens entfallendes Konzernergebnis                             3.081.711,79                 -251.626,40
Konzernabschluss




                    Konzern-Kapitalflussrechnung
                    für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)


in EUR                                                                     1.1. - 31.12.2007        1.1. - 31.12.2006
1.       Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
         Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern                         2.603.499,14               -428.318,64
2.       Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte                           30.944,14                 12.354,45
3.       Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens              24.641,04                      0,00
4.       Zinsen und ähnliche Erträge                                             -310.444,17              -110.536,80
5.       Zinsaufwendungen                                                      1.065.076,38                   859,00
6.       Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti-
         tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert               -2.572.969,01                     0,00
7.       Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus
         Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der
         Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind             -7.087.901,16             -256.938,28
8.       Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus
         Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht
         der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind            74.455,83               140.753,07
9.       Einzahlungen aus Zinsen                                                 310.444,17                110.536,80
10.      Gezahlte Zinsen                                                        -823.431,59                   -859,00
11.      Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit                            -6.685.685,23               -532.149,40
12.      Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH
         abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel                              2.276.919,80                      0,00
13.      Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich
         erworbener Nettozahlungsmittel                                       -3.300.867,85                      0,00
14.      Auszahlungen für Investitionen in immaterielle
         Vermögensgegenstände                                                      -1.259,02                     0,00
15.      Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen                                   98.049,75                      0,00
16.      Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition
         gehaltenen Immobilien                                               -52.303.396,36                      0,00
17.      Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen          -92.034,12              -188.615,20
18.      Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen                              4.000.000,00                      0,00
19.      Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen                    0,00             -4.022.495,32
20.      Cashflow aus der Investitionstätigkeit                              -49.322.587,80              -4.211.110,52
21.      Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital                       3.100.000,00              1.000.000,00
22.      Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen                       37.176.866,25                  9.202,00
23.      Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
         aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung                  22.576.696,02             8.000.000,00
24.      Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit                              62.853.562,27             9.009.202,00
25.      Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds                  6.845.289,24             4.265.942,08
26.      Finanzmittelfonds am Anfang der Periode                                6.281.419,40             2.015.477,32
27.      Finanzmittelfonds am Ende der Periode                                13.126.708,64             6.281.419,40
         nachrichtlich:
         Erhaltene Ertragsteuern                                                   17.991,91                     0,00
46 47




                    Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
                    vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007




in EUR                              Gezeichnetes   Kapitalrücklage    Gewinn-    Konzernbilanz-          Gesamt    Minderheitenanteile

                                         Kapital                     rücklagen   gewinn/-verlust                        (Fremdkapital)




Stand vom 01.01.2006 nach IFRS      2.000.000,00             0,00     1.855,13       -34.840,25     1.967.014,88                 0,00

 Erlöse aus der Ausgabe von

 gezeichnetem Kapital               1.000.000,00     8.000.000,00         0,00             0,00    9.000.000,00                  0,00

 Periodenergebnis                           0,00             0,00         0,00       -251.626,40     -251.626,40                 0,00

 Entnahmen                                  0,00      -482.087,78         0,00       482.087,78            0,00                  0,00

Stand zum 31.12.2006 nach IFRS      3.000.000,00      7.517.912,22    1.855,13        195.621,13   10.715.388,48                 0,00

 Erlöse aus der Ausgabe von

 gezeichnetem Kapital               3.100.000,00    22.600.000,00         0,00             0,00    25.700.000,00                 0,00

 Periodenergebnis                           0,00             0,00         0,00      3.081.711,79    3.081.711,79             13.393,37

 Entnahmen für Transaktionskosten           0,00       -23.303,98         0,00             0,00       -23.303,98                 0,00

 Einzahlungen von Minderheiten              0,00             0,00         0,00             0,00            0,00             59.183,00

 Entnahmen                                  0,00    -2.084.003,84         0,00     2.084.003,84            0,00                  0,00

Stand zum 31.12.2007 nach IFRS      6.100.000,00    28.010.604,40     1.855,13      5.361.336,76   39.473.796,29             72.576,37
Konzernabschluss




         Notes zum Konzernabschluss nach
         International Financial Reporting Standards
         (IFRS) zum 31. Dezember 2007



               (1.) Allgemeine Erläuterungen

               Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland,
               Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei-
               verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde
               am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter
               HRB 5062 eingetragen.

               Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
               und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
               bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
               genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und
               Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We-
               sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG.

               Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen
               Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr.

               (2.) Grundlagen der Rechnungslegung

               Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals
               freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des
               International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss
               auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den
               IFRS.

               Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend
               anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
               Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung
               der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time
               Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt.

               Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge-
               stellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden
               sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwen-
               den waren, wurden noch nicht umgesetzt.
48 49




Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie-
derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg-
mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder
nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden)
haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg-
ment und ein geografisches Segment gibt.

Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir-
kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).
Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese
Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen
und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis
von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie
Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen
Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
Konzernabschluss




               (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden

               In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso-
               lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar
               oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli-
               tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen
               (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts-
               mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember
               2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen:




                                                                                 Gez. Kapital/       Anteil
                                                                               Kommanditkap.     am Kapital
                                                                                         EUR          in %

         KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg                                 25.000.00         100

         KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg                                  305.300.00           89

         KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg                                    5.000.00         100

         KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg                                           25.000.00         100

         KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg                                320.000.00           92

         KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg                                            25.000.00         100

         KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg                                             25.000.00         100

         KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg                                            25.000.00         100

         KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg                                           25.000.00         100

         KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg                                          25.000.00         100

         KWG Immobilien GmbH, Hamburg                                                25.000.00         100

         Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau                 562.421,07         100




               Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-
               rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.

               Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich-
               tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei
               der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1
               („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück-
               sichtigt.
50 51




         Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in
         2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit
         wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge-
         führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31.
         Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt.

         Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung
         eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis
         erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon-
         zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich
         zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs-
         stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche
         auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere
         kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss:




Überleitung des Eigenkapitals von HGB
auf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006                                    01.01.2006       31.12.2006
                                                                                 TEUR             TEUR

Eigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss                             1.949          10.520

Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss                           0         178

Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in der
IFRS-Eröffnungsbilanz                                                               18             17

Konzerneigenkapital nach IFRS                                                   1.967           10.715




         Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-
         bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.
         Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird
         dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter
         entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten
         Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-
         lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen-
         handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen
         Fremdkapital.
Konzernabschluss




              Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den
              konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn-
              und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen
              den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech-
              net.

              Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des
              Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen
              und Erträge werden eliminiert.

              Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27
              nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

              (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007

              Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um
              Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge
              der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG
              Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft
              Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung.

              KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am
              Main)

              Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale
              Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien
              GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo-
              bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt.

              Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De-
              zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310
              sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im
              Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von
              TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.
52 53




                       Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH:


                                                        Buchwerte vor                Kaufpreis-            Buchwerte bei
                                                    Erstkonsolidierung               allokation       Erstkonsolidierung
                                                                 TEUR                     TEUR                     TEUR

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	                     25.361                    2.774                  28.135

Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente	                       7.636                         -                  7.636

Sonstige Vermögenswerte			                                         149                         -                    149

Summe Aktiva	 			                                               33.146                    2.774                  35.920
						

Langfristige Schulden			                                        22.993                      439                  23.432

Kurzfristige Schulden			                                         7.098                         -                  7.098

Summe Passiva				                                               30.091                      439                  30.530
						

Nettovermögen	 			                                                3.055                   2.335                   5.390

Anteil der Gesellschafter der KWG AG                             3.038                   -3.038                        -

Minderheitsanteile					                                              17                      13                      30
						

Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)                                             5.359




                       Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau

                       Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG
                       direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell-
                       schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in
                       Chemitz und Glauchau.

                       Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007
                       (rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch
                       kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen
                       GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer-
                       löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.
Konzernabschluss




                   Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen
                   GmbH:


                                                          Buchwerte vor                Kaufpreis-            Buchwerte bei
                                                      Erstkonsolidierung               allokation       Erstkonsolidierung
                                                                   TEUR                     TEUR                     TEUR

 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien                       14.041                   -3.497                  10.544

 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke                                 6.200                     600                    6.800

 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente	                        2.132                            -               2.132

 Sonstige Vermögenswerte			                                          888                            -                 888

 Summe Aktiva				                             	                   23.261                   -2.897                  20.364
 					

 Langfristige Schulden			                                          8.192                            -               8.192

 Kurzfristige Schulden			                                          4.077                            -               4.077

 Summe Passiva				                                                12.269                        -                  12.269
 					

 Nettovermögen	 			                                               10.992                   -2.897                   8.095

 Anteil der Gesellschafter der KWG AG	                            10.939                  -10.939                        -

 Minderheitsanteile			                        	                       53                      -14                      39
 					

 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)                                              5.433



                   Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag
                   wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der
                   Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

                   Neugründungen

                   Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen:

                   Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman-
                   ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer
                   Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo-
                   bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig.

                   Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von
                   TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt-
                   schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-
54 55




sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende
2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheim
a. d. Ruhr erworben.

Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital
von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf-
wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte
die Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbH
betreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig.

Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von
TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün-
dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer-
löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagen
erworben.

Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einem
Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom
08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keine
Umsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmt
die Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH
& Co. KG.

Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz III
GmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem-
den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR
273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi-
tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun-
denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig.

Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund-
besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet.
Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.

(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur Bilanz

Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten
und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,
dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag
realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz
ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-
tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-
chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.
KWG Geschäftsbericht 2007
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KWG Geschäftsbericht 2007

  • 3. 02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 16 Das Unternehmen Überblick und Strategie Seite 18 Perspektiven und Herausforderungen am deutschen Immobilienmarkt Seite 22 Das KWG-Portfolio Seite 26 Erfolgsbericht aus dem Asset Management Seite 30 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 34 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 37 Nachtragsbericht Seite 39 Risikobericht Seite 40 Prognosebericht Seite 43 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 44 Konzerngewinn- und Verlustrechnung Seite 45 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 46 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 47 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 48 Bestätigungsvermerk Seite 76 Impressum/Kontakt Seite 78
  • 5. 04 05 KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Wertpapierkennummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 6.100.000 Anzahl der Aktien 6.100.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender, entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Vorstand Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007) Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007) Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)
  • 6. Vorwort des Vorstands Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7. 06 07 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendes Jahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer- löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts- jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unter Beweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft. Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis- vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie- rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund 3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua- dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland. Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu- nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie- denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen. Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten. Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern, denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.
  • 8. Vorwort des Vorstands Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen. Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist. Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht nachlesen können. Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr 2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entspre- chen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor- schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr 2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66 Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006. Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre- ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo 2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.
  • 10. Vorwort des Vorstands Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo- bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt- jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008 legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands- halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft. Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa- ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo- thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung. Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in den letzten Monaten für uns nicht verteuert. Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften. Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge- bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent- wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für
  • 11. 10 11 deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ- ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauen wir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG, verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und haben ein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt. Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist und bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strate- giekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs- bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weiterer Wohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs- tum fortsetzen und weiter beschleunigen. Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement. Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauen in unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unserem Erfolg versprechenden Weg weiter begleiten. Im April 2008 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
  • 12. Bericht des Aufsichtsrats Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit eine der weltweit interessantesten Anlageklassen. Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender
  • 13. 12 13 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März, 9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun- gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens- lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen- de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte. Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
  • 14. Bericht des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Bremerhaven, im März 2008 Der Aufsichtsrat Sy Schlüter Aufsichtsratsvorsitzender
  • 15. 14 15
  • 16. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien. Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment- objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands- finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer Weltfinanzkrise zu sprechen. Immobilienaktien Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak- tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index um- fasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht ge- sondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr 2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008 ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.
  • 17. 16 17 Die KWG Aktie Die KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Dem negativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in den USA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direkten Wettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo- dell allerdings positiv absetzen. Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien- aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in der schwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen- gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte die KWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auch zu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr. Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 % mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 % von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.
  • 18. Das Unternehmen Überblick und Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh- men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands. Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm- lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos- sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG. Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo- bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage- klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind. Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus- forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden strategischen Komponenten: Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei- terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten. Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-
  • 19. 18 19 Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands. legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland. Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sind die Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- und Mittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson- deren Interesse der KWG steht. Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen, sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadt kann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh- nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer weniger wachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelle Leerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua- lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für die KWG eine Chance darstellen. Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partner für Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell- schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dass die KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, und auf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über- nimmt. Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarer Historie Der Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch von Beständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist die lückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick- lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei so genannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.
  • 20. Das Unternehmen Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen Skaleneffekte. Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft rela- tiv hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins- änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So- mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow vor Instandhaltungsinvestitionen auf. Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes- sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich gestalten.
  • 22. Das Unternehmen Perspektiven und Herausforderungen für den deutschen Immobilienmarkt Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausge- sprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere Bestände erworben. Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo- bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo- bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet. Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun- desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat- meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich die Marktpreise den Herstellungskosten annähern. Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh- nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt- gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht. Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung bestimmt.
  • 23. 22 23 Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedoch eine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs- rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wird insgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischen Veränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durch- schnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent- stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsende Zahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstand und durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn- fläche pro Person. Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau- ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige- rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßig erst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch die Preise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesen Preisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahren positiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklich abgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in aller Welt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise für deutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo- bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation. Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalen Vergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegt gerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien in Deutschland Bestandshaltern bietet, deutlich. In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kom- munalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unter den professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamt knapp zehn Mio. Wohnungen halten.
  • 24. Das Unternehmen Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.
  • 25. 24 25 Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibt es mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zu investieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoher Verschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen. Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es den Gebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren. So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerung sowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren. Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 lie- gen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer, sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetische Gebäudesanierung.
  • 26. Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen, ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi- kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH. Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund 3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden Jahre geplant. Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnitt- lichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat- meter. Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf- preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro- zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.
  • 27. 26 27 Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007 Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf, Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig, Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.
  • 28. Das Unternehmen Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum 31. Dezember 2007 wie folgt: 3% Schleswig-Holstein 28% 5% Bremen Sachsen 14% Niedersachsen 22% 28% Thüringen Nordrhein-Westfalen Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern ausgebaut werden. Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios, die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.
  • 29. 28 29 So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in den Monaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrere kleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits 358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt die KWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region. Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sind stets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweise der Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegen und zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun- schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo- giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil an hochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durch eine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somit einer entsprechend hohen Kaufkraft. Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand- ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitz und Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen des prosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzig eines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“ bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegt verkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt. Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv ent- wickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.
  • 31. 30 31 Erfolgsbericht aus dem Asset Management Neben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management. Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt- bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzung dieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung. Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in tech- nischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt- schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden. Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit Vor-Ort-Präsenz des Verwalters. Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs- staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert- steigerung der Objekte.
  • 32. Das Unternehmen Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig: Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga- be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw. 34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden. Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun- gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu größeren Wohnungen zusammengelegt. Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei- nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif- tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini- gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant. Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie- rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor- feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von Standards gewährleisten.
  • 33. 32 33 In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm “Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurch können die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab- bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudem kann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren. Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen- pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentliche Grundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes. Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erfor- derlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüche gezielt reagieren zu können.
  • 34. Konzernlagebericht KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent in 2006 verlangsamte. Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu- legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen, während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf 1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis). Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo- sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007 auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von 4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007. Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei 11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent. Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar 2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007 die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher- preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006. Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der
  • 35. 34 35 Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits 2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preise diesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschland waren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenz dürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein. Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr 2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent. Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf dem deutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse der BulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten bei Wiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigende Tendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozent nur leicht positiv entwickelten. Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positive Situation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmieten sollen danach leichte positive Veränderungen zeigen. b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des Konzerns Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezu ausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesem Markt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen können auch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierte Bestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als Dienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr- wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen. Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen, das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der derzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell- schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen im Osten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter- nehmen und privaten Eigentümern. Struktur Die KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWG Kommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am Frankfurter Börsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.
  • 36. Konzernlagebericht Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell- schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 % bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet sich im Anhang wieder. Umsatzentwicklung Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um- satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen. Immobilienankäufe und Immobilienbestand In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts- jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu- kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm. Finanzierungsmaßnahmen Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist fristenkongruent. Mitarbeiter Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt. Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen. Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.
  • 37. 36 37 Beurteilung der Geschäftsentwicklung Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgespro- chen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilien strategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive Asset Management der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts- modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklich bestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008 an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick- lung der Geschäftstätigkeit aus. 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage a) Vermögenslage Zum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo- bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent auf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahme der operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider. Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 Millionen Euro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor. Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 Millionen Euro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stellten die als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit 93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlich auf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006. Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro im Vorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro. Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzerns deutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierin kommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus der Geschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs- beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro ein Jahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.
  • 38. Konzernlagebericht Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5 Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen Euro) ausmachten. Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd- kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider. b) Finanzlage Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor. Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä- tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau- fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben (Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche Aufwendungen). Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions- tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303 (Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden im Vergleich zum Gesamtvolumen gering. Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit (- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital- erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen (TEUR 37.177).
  • 39. 38 39 3. Nachtragsbericht Nach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategie- konform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent- liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen. Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstand verstärkt werden. Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheid erworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preis je Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim 10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einen Leerstand von 1,0 Prozent auf. Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29. Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu 100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mit Ermächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent- sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, in der Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr- fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein- lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhält die KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren. Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in den Vorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei der CSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London und Frankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna- tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrer Total Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt- expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWG zu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großen Bestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihm als Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzender bereits bestens vertraut.
  • 40. Konzernlagebericht 4. Risikobericht Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der lang- fristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu- ernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku- mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internatio- nalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beeinflussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-
  • 41. 40 41 zeit günstigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Liquiditätsrisiken Die KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums- strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn- portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei- teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG Kommunale Wohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt. IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT- gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten- verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche tech- nische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak- tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags- lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
  • 42. Konzernlagebericht Sinken der Immobilienwerte Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegen- den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs- rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den neuen Bundesländern. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be- stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden. Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
  • 43. 42 43 5. Prognosebericht Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategie- konform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000 Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende 2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh- nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetzt werden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbau eines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei- nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristig halten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und in den kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss- lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, die ihre Immobilien verkaufen möchten. Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auch künftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädte und Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter 800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichen Soll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein- heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein. Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolage und Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhin Wohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd- deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf von Wohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe- teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien. Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008 weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einer deutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudem führen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höheren Mieteinnahmen. Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sich im Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AG deutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstig angekauft hat, ist nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesem Hintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deut- liche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.
  • 44. Konzernabschluss Konzernbilanz zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 1.224,00 0,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 137.190,28 176.260,75 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 93.556.394,40 0,00 Finanzanlagen 5.4, 15 0,00 4.022.495,32 Latente Steuerforderungen 5.5, 15 780.123,93 177.629,22 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 94.474.932,61 4.376.385,29 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.6, 7.4 7.452.642,69 0,00 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.7, 7.5 124.064,47 13.551,42 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.7, 7.5 664.434,34 278.388,79 Flüssige Mittel 5.8, 7.6 13.126.708,64 6.281.419,40 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 21.367.850,14 6.573.359,61 Aktiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90 Passiva 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.7 6.100.000,00 3.000.000,00 Rücklagen 7.7 28.012.459,53 7.519.767,35 Konzernbilanzgewinn 7.7 5.361.336,76 195.621,13 Eigenkapital, gesamt 3 39.473.796,29 10.715.388,48 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.9, 7.8 66.341.405,62 9.202,00 Latente Steuerschulden 5.9, 7.8 972.188,82 0,00 Langfristiges Fremdkapital 5.9, 7.8 72.576,37 0,00 (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) Langfristiges Fremdkapital, gesamt 67.386.170,81 9.202,00 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.9, 7.9 5.484.341,21 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.9, 7.9 1.919.424,94 197.137,44 Kurzfristige Steuerschulden 5.9, 7.9 668.880,39 3.148,91 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.9, 7.9 910.169,11 24.868,07 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 8.982.815,65 225.154,42 Passiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90
  • 45. 44 45 Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2007 2006 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 3.019.334,96 0,00 Sonstige betriebliche Erträge 6.2 5.665.672,60 55.518,44 Materialaufwand 6.3 -1.398.461,45 0,00 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -557.346,41 -95.516,35 b) Soziale Abgaben 6.4 -40.923,77 -2.890.80 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -30.944,14 -12.354,45 Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -396.033,84 0,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -2.867.429,03 -482.753,28 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.8 310.444,17 110.536,80 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.9 -1.065.076,38 -859,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.639.236,71 -428.318,64 Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.11 491.606,02 176.692,24 Sonstige Steuern 6.10 -35.737,57 0,00 Konzernergebnis (vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 3.095.105,16 -251.626,40 - davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.12 13.393,37 0,00 Auf Anteilseigner des Mutterunter- nehmens entfallendes Konzernergebnis 3.081.711,79 -251.626,40
  • 46. Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR 1.1. - 31.12.2007 1.1. - 31.12.2006 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.603.499,14 -428.318,64 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 30.944,14 12.354,45 3. Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 24.641,04 0,00 4. Zinsen und ähnliche Erträge -310.444,17 -110.536,80 5. Zinsaufwendungen 1.065.076,38 859,00 6. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti- tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -2.572.969,01 0,00 7. Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -7.087.901,16 -256.938,28 8. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 74.455,83 140.753,07 9. Einzahlungen aus Zinsen 310.444,17 110.536,80 10. Gezahlte Zinsen -823.431,59 -859,00 11. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -6.685.685,23 -532.149,40 12. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 2.276.919,80 0,00 13. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -3.300.867,85 0,00 14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -1.259,02 0,00 15. Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen 98.049,75 0,00 16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -52.303.396,36 0,00 17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -92.034,12 -188.615,20 18. Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen 4.000.000,00 0,00 19. Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0,00 -4.022.495,32 20. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -49.322.587,80 -4.211.110,52 21. Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 1.000.000,00 22. Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 37.176.866,25 9.202,00 23. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 22.576.696,02 8.000.000,00 24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 62.853.562,27 9.009.202,00 25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 6.845.289,24 4.265.942,08 26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.281.419,40 2.015.477,32 27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 nachrichtlich: Erhaltene Ertragsteuern 17.991,91 0,00
  • 47. 46 47 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Konzernbilanz- Gesamt Minderheitenanteile Kapital rücklagen gewinn/-verlust (Fremdkapital) Stand vom 01.01.2006 nach IFRS 2.000.000,00 0,00 1.855,13 -34.840,25 1.967.014,88 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.000.000,00 8.000.000,00 0,00 0,00 9.000.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 -251.626,40 -251.626,40 0,00 Entnahmen 0,00 -482.087,78 0,00 482.087,78 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2006 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 195.621,13 10.715.388,48 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 25.700.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 13.393,37 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 -23.303,98 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.183,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 2.084.003,84 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 5.361.336,76 39.473.796,29 72.576,37
  • 48. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2007 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei- verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter HRB 5062 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We- sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG. Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt. Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge- stellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwen- den waren, wurden noch nicht umgesetzt.
  • 49. 48 49 Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie- derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg- mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg- ment und ein geografisches Segment gibt. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir- kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
  • 50. Konzernabschluss (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso- lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli- tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts- mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in % KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89 KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 320.000.00 92 KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau 562.421,07 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels- rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich- tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück- sichtigt.
  • 51. 50 51 Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in 2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge- führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31. Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt. Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon- zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs- stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss: Überleitung des Eigenkapitals von HGB auf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006 01.01.2006 31.12.2006 TEUR TEUR Eigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss 1.949 10.520 Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss 0 178 Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in der IFRS-Eröffnungsbilanz 18 17 Konzerneigenkapital nach IFRS 1.967 10.715 Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal- lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen- handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital.
  • 52. Konzernabschluss Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn- und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech- net. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007 Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung. KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am Main) Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo- bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De- zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310 sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.
  • 53. 52 53 Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 25.361 2.774 28.135 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 7.636 - 7.636 Sonstige Vermögenswerte 149 - 149 Summe Aktiva 33.146 2.774 35.920 Langfristige Schulden 22.993 439 23.432 Kurzfristige Schulden 7.098 - 7.098 Summe Passiva 30.091 439 30.530 Nettovermögen 3.055 2.335 5.390 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 3.038 -3.038 - Minderheitsanteile 17 13 30 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.359 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell- schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in Chemitz und Glauchau. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007 (rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer- löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.
  • 54. Konzernabschluss Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 14.041 -3.497 10.544 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 6.200 600 6.800 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 2.132 - 2.132 Sonstige Vermögenswerte 888 - 888 Summe Aktiva 23.261 -2.897 20.364 Langfristige Schulden 8.192 - 8.192 Kurzfristige Schulden 4.077 - 4.077 Summe Passiva 12.269 - 12.269 Nettovermögen 10.992 -2.897 8.095 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.939 -10.939 - Minderheitsanteile 53 -14 39 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.433 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Neugründungen Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen: Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman- ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo- bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig. Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt- schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-
  • 55. 54 55 sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheim a. d. Ruhr erworben. Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf- wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbH betreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig. Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün- dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer- löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagen erworben. Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keine Umsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmt die Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem- den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR 273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi- tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun- denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig. Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund- besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet. Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig. (5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur Bilanz Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi- tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre- chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.