Der Geschäftsbericht 2010 der KWG Kommunale Wohnen AG hebt die erfolgreiche Expansion und wertsteigernde Sanierung des Wohnimmobilienportfolios hervor, was zu einem Anstieg des Konzernjahresüberschusses auf 8,58 Millionen Euro führte. Zudem wurde ein Anstieg des Net Asset Value um 21 Prozent auf 7,23 Euro je Aktie verzeichnet, während die Eigenkapitalquote auf 38,1 Prozent stieg. Die strategische Positionierung als integrierter Wohnungsbestandshalter und Investitionen in die Zukunft sollen auch im Jahr 2011 fortgesetzt werden.

1. geschäftsbericht 2010
Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen.
Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.

2. Die KWg im ÜberbLicK
Konzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009 Die KWg-aktie
Wohneinheiten 4.822 4.827 Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
gewerbeeinheiten 44 44
Börsenkürzel BIW
stellplätze und garagen 1.093 1.093
Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover,
Börse
gesamtmietfläche in m 2
283.470 283.862 München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra
Grundkapital EUR 10.804.729
Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76
Anzahl der Aktien 10.804.729
ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
ebit in mio. eUr 16,58 9,03
Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01 Die KWg-Organe KWG-Organe
Konzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32
aufsichtsrat
bilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)
bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78 Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26 Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
immobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58
Hans-Michael Porwoll
bilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74
Patrik Zeigherman
eigenkapitalquote in % 38,1 34,5
Vorstand
NaV je aktie in eUr 7,23 6,59
Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands)
immobilienvermögen in eUr / m2 665 611 Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand)
2 Die KWg im ÜberbLicK 3 Die KWg im ÜberbLicK

3. highLights im Jahr 2010 iNhaLtsVerZeichNis
Januar 2010: Januar 2011: Die KWg im Überblick seite 02
Erfolgreicher Start der konzerneigenen Steigerung des Jahres- Konzernkennzahlen
Hausverwaltung KWG Wohnwert GmbH ergebnisses durch die Erfolge Die KWG Aktie
sowie Vorbereitung ihrer Erweiterung aus zwei Baumaßnahmen Die KWG Organe
highlights im Jahr 2010 seite 04
Dezember 2010:
März 2010: Bestandsaufbau für 2011 Vorwort des Vorstands seite 06
Listung der KWG AG im Entry Standard in die Wege geleitetet: Transaktion
von 506 Wohneinheiten in bericht des aufsichtsrats seite 08
Niedersachsen
Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24
Das Unternehmen seite 27
Dezember 2010: Immobilienmarkt und Finanzen
Juli 2010:
Portfolio und Strategie
Erstmals positives Konzern- Erfolgreiche Kapitalerhöhung
Die KWG investiert in die Zukunft
ergebnis ohne Aufwertungs- aus genehmigtem Kapital
gewinne zum Halbjahr 2010 Konzernlagebericht seite 42
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Nachtragsbericht
Risiko- und Chancenbericht
Prognosebericht
Konzernabschluss seite 52
Konzernbilanz
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Notes zum Konzernabschluss
bestätigungsvermerk seite 94
finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96
4 highLights
4 thema 5 iNhaLt
thema

4. VOrWOrt Des VOrstaNDs
Sehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,
die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-
portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnis
drastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wir
mit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.
Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG als
integrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bis
hin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungskette
ab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positiven
Effekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-
raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir den
Wertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent- Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehr
wicklung bei Neuvermietungen. attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die
KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einen
Der Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weise
weiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch- konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien der
schnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro. Altaktionäre kam.
Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kurs
durch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die Performance
Leerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.
beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-
ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstand
und an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien-
sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet- erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und gehen
interessenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positiven
Celle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in der
Wohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durch
Die Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow- Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurden
Effekt haben. bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.
Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens- Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement und
geschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wir
und wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung
3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der fortsetzt.
Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent und
erreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, Hamburg, im Mai 2011
verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zum
Jahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge- Herzlichst Ihr
schichte.
Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitere
Wohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheiten
erhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende Stavros Efremidis Torsten Hoffmann
(Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand)
6 VOrWOrt Des VOrstaNDs 7 VOrWOrt Des VOrstaNDs

5. bericht Des aUfsichtsrats
Der aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeN
bericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.
beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach
Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-
gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In
allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung
waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem
Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt &
2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell- Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregister
schaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen eingetragen.
Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens
sowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an
einzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der ausschüsse des aufsichtsrats
Gesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem
Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus-
schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein
Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts- Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweiten
rat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.
eingehend beraten.
Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
lediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-
nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-
sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-
den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von der
der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft
Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor- Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-
miert. gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und
mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-,
Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und der
Risikomanagement unterrichtet. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü-
fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die
Anfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. April
genehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital- 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsrat
maßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über die
dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems,
wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur- bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.
den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil
am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine
8 bericht Des aUfsichtsrats 9 bericht Des aUfsichtsrats

6. ,,
bericht Des aUfsichtsrats
Befangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-
werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zu
den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine
Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-
prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe-
Wir haben das Ziel eines jeden
richt für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss
Immobilienbestandshalters er-
nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsrat
ebenfalls gebilligt.
reicht, Gewinn aus der laufenden
Personelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsrat
Herr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. Der
Aufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Auf
der Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsrat
der KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni
2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-
laufenen Geschäftsjahr.
Hamburg, im Mai 2011
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender
Geschäftstätigkeit zu erzielen.
Mit der Reduzierung der Betriebs-
kosten haben wir zudem für
unsere Mieter einen finanziellen
Vorteil erreicht.
,,
Stavros Efremidis, 11. August 2010
10 bericht Des aUfsichtsrats 11 thema

7. Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator – Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlich
aktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt. den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt
750.000 km Fahrleistung.*
Unser Dach schützt vor
Regen – und das Klima.
Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle:
Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach-
stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine
mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der
matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch
Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun-
den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages-
licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein
ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S-
Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge-
sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3.
*Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW
mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon
mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.

8. Unsere Siedlung ist jetzt
dick eingepackt – und
schöner als früher.
Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:
Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-
lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-
ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschützten
Innenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturen
und prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkung
zwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügige
Loggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäude
ging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuser
in ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.
Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dicken
EPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.
Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-
schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.
Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnfläche
rund 300 Menschen. und 179 m2 Gewerbefläche –
und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung.
Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung
„auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.

9. Unser Kraftwerk ist
im Keller – und unsere
Heizkosten sind es auch.
Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle:
Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im
Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller-
kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun-
gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von
LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet
nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk-
tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen
Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer-
ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung.
Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu
79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern
Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.
Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen 100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganz
Sanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch. Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke,
rechnet der Pionier für Ökostrom vor.

10. 20–30 % weniger Heizkosten –
das haben die prima geregelt.
Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:
Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-
kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehen
Hand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden haben
sich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnik
herausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung der
Vorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung und
nutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.
Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-
zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-
banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung der
Vittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wege
können bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.

11. Wärme aus verbrauchter
Luft – das bekommen die
auch noch hin.
Green-building-Ziele der nächsten Jahre:
Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-
tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozent
des globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungen
zum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieter
nahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraum
werden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden
– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-
nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und die
Umwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-
nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnung
aus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.
*F.A.Z. vom 4. März 2011.

12. Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf –
umgeben von weitflächigen Waldgebieten.
Alles weg, was stört.
Alles da, was ich brauche.
Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:
Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-
wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zu
reagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-
freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer und
gesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusern
wurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartments
umgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben
mit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-
liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationen
wurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-
freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wie
auch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet soziale
und medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-
tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.

13. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010 Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra
und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel
Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den
Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden,
Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und
Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen.
2010 2009
140 DIMAX*
KWG
Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR 120
marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR
100
5,96 EUR 4,98 EUR
52-Wochenhoch
am 29.11.2010 am 09.02.2009
80
3,70 EUR 3,24 EUR
52-Wochentief
am 12.08.2010 am 09.03.2009
60
Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-
bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 40
6.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahren
zum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-
Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozent
verbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um
20 2008 2009 2010
4,0 Prozent zu.
0
0
März
März
März
Febr
Febr
Febr
JJuni
JJuni
JJuni
uAAug
Nov
uAAug
Nov
Aug
Nov
Sep
Sep
Dez
Sep
Dez
Dez
Mai
Mai
Mai
Jan
AApr
JJan
Apr
JJan
Apr
Okt
Okt
Juli
Juli
Okt
Juli
Auch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche
voN
voN
voN
äM
zeD
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F
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Immobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut-
g
g
zr
sche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-
wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
am deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010
* Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
leicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.
eNtWicKLUNg Der KWg-aKtie
Die KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetra
mit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. Ihr
Jahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am
29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann die
Aktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutliches
Plus von 25,3 Prozent.
24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt

14. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Das UNterNehmeN
immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN
hOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN marKterhOLUNg im Jahr 2010
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristige
ist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine fiNaNZstabiLität
Barkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-
führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UND
das Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheit
erhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und
internationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktien
den Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Euro
durch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG. 2010 2009
Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010
in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen. summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR
Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 Jahre
WechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN
Ø Nominalzins 4,90 5,02
Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard
der Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 %
Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März
2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt am
Main. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterte
Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor- erhOLUNg Der märKte
derung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den Entry
Standard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durch
zuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard. die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in
Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen-
länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins der
aKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In
Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die Arbeitslosigkeit
Die KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-
Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und krisenniveau.
Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, der
Small-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders stark
Eigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-
sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu.
Kauf. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen
als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt
lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte
und die Preissteigerungen moderat blieben.
26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN

15. Das UNterNehmeN
immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN
mehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden
konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. Zu
Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf
es wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio.
Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen
niedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG
erfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.
Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden die
Transaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun- strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen den
gen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da die
von öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-
vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174
sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück. Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.
Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese im
Jahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 KfW-mitteL
betrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800
Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung
50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruch
werden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-
die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurden
beeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital- und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt.
beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-
90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.
Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizont
sowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von den
Banken mittlerweile noch intensiver geprüft. 2011 – erhOLUNg geht Weiter
Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus der
WettbeWerbsVOrteiLe Der KWg Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und
Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist,
Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011
Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder- sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-
sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werden
Portfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie- weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Das
rungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investments
hohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn die
Dies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & Young
Verhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da
die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stellt
Neben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.
4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG
beträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-
lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren.
28 Das UNterNehmeN 29 Das UNterNehmeN

16. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN reNDiteträchtige b-LageN
im Jahr 2010
Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind
Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in
ihre geschäftstätigKeit aUf den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger
Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich
ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas-
iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei-
dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen
Zustand.
Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand
einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866
davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822 Schleswig-
Holstein
Gewerbeeinheiten 25 19 44
Quadratmeter 182.151 101.319 283.470
Leerstand in % 6,4 33,7 16,2 Bremen
Berlin
Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70 Niedersachsen
Die durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Küche
und Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Nordrhein-
Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Westfalen
Sachsen
Gegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche
Thüringen
Kaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei
Investitionsbestand
2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter.
Kernbestand
WOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNt
Diese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG
Einheiten gesamt:
von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-
Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der 2.000
Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-
ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die von
Büro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko in
der Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im 1.000
Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil.
Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate.
100
30 Das UNterNehmeN 31 Das UNterNehmeN

17. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
aUsbaU Des POrtfOLiOs neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das
Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen Attraktivität
Neue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden und einem Wertzuwachs.
durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil des
heutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst das
Portfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme- WOhNUNgssaNierUNgeN
tern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-
schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechend
vermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur Neuvermietung
Portfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein- umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderen
heiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, was
Bremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-
bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über. standes selbst saniert.
Die KWg schafft Werte
Schleswig-
Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs- Holstein
potenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebt
die KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-
greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Management
gesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierung
bzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht- Bremen
lich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung Berlin
der durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein Niedersachsen
regelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beim
Hausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung.
Nordrhein-
Westfalen
KerNbestaND / iNVestitiONsbestaND
Sachsen
Thüringen
Der überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden 2008
einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch
2009
keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-
stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem 2010
Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte dem
Kernbestand zugeführt.
Sanierte Wohneinheiten
gesamt:
NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt
10 Einheiten
Der langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Die
großen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-
kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier- 100 Einheiten
durch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eine
verträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel
200 Einheiten
32 Das UNterNehmeN 33 Das UNterNehmeN

18. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
eNtWicKLUNg Der mieteN
Im vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungen
und Neuvermietungen weiter gesteigert werden.
Leerstand in %
Ist-Miete in EUR pro m2
Leerstand in % Leerstand in %
Ist-Miete in EUR pro m2 Ist-Miete in EUR pro m2
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieter
im Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigen
Marktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Die
pro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, Sachsen
Income, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-
Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist die
bilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer- KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auf
tet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einen
hat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, als
von 7,1 Prozent dar. Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser
Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in
Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach
strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe
Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter.
34 Das UNterNehmeN 35 Das UNterNehmeN

19. ,,
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
Insbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert
verwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres auf
rund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozent
erhöht.
Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten.
Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst dem
allgemeinen Trend des Outsourcings.
agiereN statt abWarteN
Die KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-
bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-
ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzen
agiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diese
in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.
aUsbLicK 2011
Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert.
Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen als
auch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für
2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganische
Wachstum der Gesellschaft.
Als sehr kostenbewusst arbeitendes
Unternehmen bekommen wir
meistens eine warmmietenneutrale
Sanierung hin.
,,
Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011
36 Das UNterNehmeN 37 thema

20. Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft
heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN
Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit
schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden
eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials
WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist.
Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie-
rungsprojekte:
celle, Veilchengrund gelsenkirchen,
Vittinghoff-siedlung Der Veilchengrund in Celle:
Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die
Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung
Wohneinheiten 174 143 eingebettet.
gewerbeeinheiten 0 4 Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen:
Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in
Nutzfläche in m2 13.062 8.799 enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert.
investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio. Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war
es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen
Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031 Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG
innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke
Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545 der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils
ihren Einsatz im Veilchengrund fanden.
einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 % Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung
sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat-
tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die
Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetische
Herr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei- Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau der
ner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden.
für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf
320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden die
von 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie- leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-
verbrauch. tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch
aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine Vermietung
Fast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund der
Angaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennoch
für Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.
oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich.
38 Das UNterNehmeN 39 Das UNterNehmeN

21. Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft
Die zweite miete Win-win-win-situation
Seit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigen
die Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und in
umgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-
Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-
401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenen
Heizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch-
Nebenk
32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz des
von einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent- Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und Kaltmie
spricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.
indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.
Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von
23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nicht
berücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen Nebenkosten (BK+HK)
liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zum
Jahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur Kaltmiete
Kaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.
förderung durch den bund unabdingbar
Die KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317
Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsrate
des Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-
pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von der
Rentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien
bei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte man
eine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass im
Rahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderte
Maßnahmen noch individueller abrufbar sind.
40 Das UNterNehmeN 41 Das UNterNehmeN

22. KONZerNLagebericht
Der KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag
für das Geschäftsjahr 2010
1. geschäftsverlauf und rahmenbedingungen Für 2011 sind die Prognosen optimistisch. Die konjunkturelle Erholung wird sich fortsetzen,
2. Vermögens-, finanz- und ertragslage Unsicherheiten bleiben. Das deutsche Wachstum ist vom Wachstum Asiens abhängig, das
3. Nachtragsbericht 2011 schwächer ausfallen soll. Allerdings wird auch ein steigender Inlandskonsum prog-
4. risiko- und chancenbericht nostiziert, welcher die deutsche Wirtschaftsentwicklung vom Export unabhängiger macht.
5. Prognosebericht Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren eine Wachstumsrate von rund 2 Prozent.
Lage der immobilienbranche
1. geschäftsVerLaUf UND rahmeNbeDiNgUNgeN
Der Immobiliensektor war primär von der Krise betroffen, erholte sich jedoch auch mit als
gesamtwirtschaftliche Lage Erstes. Insgesamt war das Jahr 2010 für die deutsche Immobilienbranche ein gutes Jahr. Im
Laufe des Jahres löste sich die Kreditklemme, die durch die Kreditbank für Wiederaufbau
Im Jahr 2010 erholte sich die Weltwirtschaft von einer der schwersten Rezessionen der (KfW) zur Verfügung gestellten Mittel belebten den baulichen Sektor und auch das Transak-
Nachkriegszeit, ausgelöst von einer internationalen Krise der Finanzmärkte im Jahre 2008. tionsvolumen stieg erstmals wieder deutlich an.
Deutschland bzw. die deutsche Wirtschaft sind im globalen bzw. auch europäischen Vergleich
gut durch diese Krise gekommen. Zu Beginn des Jahres 2010 war dies noch nicht absehbar. Wohnimmobilien entwickelten sich dabei vergleichsweise besser als andere Immobilien-
Im Februar wuchs die Unsicherheit über die Schuldenmisere Griechenlands und anderer segmente. Auch hier stiegen die Transaktionszahlen. Nach Angaben von BulwienGesa, die
EU-Staaten, das Jahrestief wurde erreicht. Es ging die Angst vor einem erneuten Abgleiten Transaktionen ab 50 Einheiten erfassen, wurden 2010 Wohnimmobilienpakete mit min-
der Weltwirtschaft um, die Staatsschuldenkrise war zum Jahresende noch nicht überwunden. destens 50 Einheiten im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. Auch im Bereich der privaten
Immobilienakquisitionen zur Eigennutzung bzw. als Kapitalanlage sind die Zahlen – dank
Seit dem Frühjahr 2010 belebte sich die deutsche Wirtschaft wieder, getragen durch den des niedrigen Zinsniveaus – gestiegen. Allerdings wurden die Transaktionen kleinteiliger.
vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellenländer profitierenden Export. Zum Cushman & Wakefield ermittelten sinkende Transaktionszahlen für großvolumige Portfolios.
Jahresende wurden Werte erreicht, die denen vor der Finanzkrise nahezu entsprachen. Ebenfalls nach Angaben des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens BulwienGesa
sind auch wieder vermehrt ausländische Investoren am deutschen Wohnungsmarkt aktiv.
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) lag im 1. Quartal 2010 mit 2,3 Prozent und im 2. Quartal
2010 gar um 4,3 Prozent über dem Vorjahresquartal. Im 3. Quartal des Jahres belief sich In Ergänzung zum Transaktionsvolumen haben auch die Kauf- und Vermietungspreise Zu-
die Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal auf 3,9 Prozent, im 4. Quartal 2010 erhöhte wächse erfahren. Nach Angaben von BulwienGesa legten die Wiedervermietungsmieten um
sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 4,0 Prozent. Für 2010 2,3 Prozent zu. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2011 einen weiteren
bedeutete das insgesamt ein Wachstum des BIP um 3,6 Prozent. Damit erreichte das BIP Anstieg zwischen einem und 2,5 Prozent. Explizit in Zuzugsregionen ist von weiteren Preis-
wieder annährend Vorkrisenniveau. Im Jahr 2009 hatte das BIP noch durchgehend rückgän- steigerungen auszugehen.
gige Werte aufgewiesen.
Die Verbraucherpreise zogen ebenfalls – nach einer sehr verhaltenen Entwicklung im vergan- geschäftsmodell der KWg
genen Jahr und im ersten Halbjahr 2010 – wieder an. So lagen die Preise im Dezember 2010
rund 1,7 Prozent über dem des Vorjahresmonats. Die Teuerungsrate lag für das gesamte Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohnimmobilien. Die
Jahr 2010 bei durchschnittlich 1,1 Prozent und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreswert Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen auf-
von 0,4 Prozent nahezu verdreifacht. Treibend war der Anstieg der Nahrungsmittelpreise, die grund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen erwartet werden. Vor dem Er-
Energiepreise blieben weitgehend auf stabilem Niveau, nachdem diese bereits im Jahr 2008 werb eines Objektes prüft die KWG detailliert die Miet- und Instandsetzungshistorie und legt
massiv angezogen hatten. Im Gegenzug sank die Arbeitslosigkeit, die Beschäftigung hat mit hierbei besonderen Wert auf das Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen.
40,5 Mio. Arbeitnehmern ein Rekordniveau erreicht und auch bei den Bruttolöhnen und Die Ankaufkriterien werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland
-gehältern zeigt sich langsam der Aufschwung. erfüllt, wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen mit einer
positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich der überwiegende Teil des
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) steht nach wie vor mit einem Prozent auf Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein aktives Asset-Management des Immo-
dem Niveau vom Mai 2009. Die niedrigen Zinsen trugen wesentlich zur schnellen Erholung bilienportfolios zielt die KWG auf eine Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung
der deutschen Wirtschaft bei und ermöglichten Unternehmen, sich günstig zu finanzieren des Mietniveaus ab.
und die Zinsausgaben trotz angespannter Nachfrage zu erwirtschaften.
42 KONZerNLagebericht 43 KONZerNLagebericht

23. KONZerNLagebericht
Der KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag
für das Geschäftsjahr 2010
Um die Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns zu vervollständigen, hat die KWG im steuern (VJ: 3,3 Mio. Euro) aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzin-
Jahr 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft, die An- vestitionen gehaltenen Immobilien.
fang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Zunächst sind die Bestände in Berlin, Sachsen
und Thüringen in die Hausverwaltung eingegangen. 2010 wurde zudem der Übergang der Aber auch das operative Ergebnis der KWG (Ergebnis vor Ertragsteuer- und Bewertungseffek-
KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern zum 1. Januar 2011 vorbereitet. Auch Drit- ten) konnte von –1,3 Mio. Euro im Jahre 2009 um 1,9 Mio. Euro auf 0,6 Mio. Euro für 2010
te sollen zukünftig auf die Serviceangebote der KWG Wohnwert GmbH zurückgreifen können. verbessert werden.
Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2010 zufrieden und
Überblick über den geschäftsverlauf für 2011 optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich weiterhin zu erholen,
sodass sich mehr Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten.
Nachdem im Jahr 2009 der Transaktionsmarkt fast zusammengebrochen war, spürte man Insgesamt wird auch für 2011 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung
im Jahr darauf deutliche Erholungstendenzen, doch das Angebot blieb hinter der Nachfrage einzelner Kennzahlen ausgegangen.
zurück. So konnte die KWG erst zum Jahresende noch zwei Einkäufe abschließen. Zum
einen erwarb sie ein Portfolio von 506 Wohnungen, die sich auf die Standorte Celle und
Delmenhorst verteilen, zum anderen ein Objekt in Berlin mit 30 Wohneinheiten. In beiden Unternehmensstruktur
Fällen werden strategiekonform regionale Standorte, an denen die KWG bereits aktiv ist, weiter
ausgebaut. Der rechtliche und wirtschaftliche Übergang dieser Einheiten auf die KWG Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und
erfolgt im Geschäftsjahr 2011. Wesentlich konzentriert hat sich die KWG im Jahr 2010 auf fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objekt-
ihre zwei großen energetischen Sanierungsprojekte in Celle und Gelsenkirchen. Ein aktives gesellschaften zugeordnet, diese werden in den Konzernabschluss einbezogen. Zum 31.
Asset-Management und eine solide Finanzierung wurden auch im Jahr 2010 intensiv verfolgt. Dezember 2010 gehören zum Konzern insgesamt 16 Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung
der einzelnen Beteiligungen findet sich im Anhang. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg.
Im Geschäftsjahr 2010 wurden Darlehen im Wert von 4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die Daneben waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Berlin, Glauchau,
durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG beläuft sich auf 4,90 Prozent p. a. Hainichen, Bad Langensalza, Celle, Hagen und Gelsenkirchen tätig.
gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Restzinsbindungs-
laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG beträgt rund 4,5 Jahre.
finanzstruktur
Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht für die vorhandenen Immobilien kein Refinan-
zierungsbedarf. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Die KWG hat am 31. Dezember 2010 ein Grundkapital von 10.804.729 Euro, eingeteilt in
Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen, über deren Prolongation bereits verhandelt 10.804.729 nennwertlose Stückaktien. Die Erhöhung gegenüber dem Jahresende 2009
wird. Bezüglich eines im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Mio. Euro resultiert aus einer im Dezember 2010 vorgenommenen Barkapitalerhöhung aus genehmig-
hat sich die KWG die Option gesichert, rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten tem Kapital. 982.248 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien wurden im Rahmen eines
Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlich- Private Placements bei nationalen und internationalen Investoren zu einem Ausgabepreis von
keiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. 5,15 Euro je Aktie platziert.
Zum Jahresende 2010 verfügte die KWG über 4.822 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinhei-
ten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze sowie über rund 74.000 Quadratmeter unbebaute mitarbeiter
Grundstücke. Im Vergleich mit den Zahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügige
Veränderungen ergeben. Der Konzernumsatz beträgt nach IFRS (International Financial Re- Zum 31. Dezember 2010 hat die KWG im Konzern insgesamt 38 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag:
porting Standards) wie im Vorjahr (VJ) 19,8 Mio. Euro. Die Nettokaltmieten stiegen im Jahre 23 Mitarbeiter) und 2 Vorstände (Vorjahresstichtag: 1 Vorstand) beschäftigt.
2010 auf insgesamt 13,3 Mio. Euro nach 13,2 Mio. Euro im Vorjahr leicht an. Das Ergebnis
vor Ertragsteuern (EBT) hat sich im Geschäftsjahr 2010 mit 10,2 Mio. Euro gegenüber dem
Vorjahreswert von 2,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Auch der Konzernjahresüberschuss Vorstand
2010 verbesserte sich mit 8,6 Mio. Euro nach 3,3 Mio. Euro im Vorjahr deutlich.
Bis Juni 2010 fungierte Stavros Efremidis, seit Februar 2007 im Vorstand der Gesellschaft,
Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei mit 9,6 Mio. Euro (VJ: 4,0 Mio. als Alleinvorstand. Mit der Berufung von Torsten Hoffmann als Finanzvorstand zum 15. Juni
Euro) die Ergebnisse vor Ertragsteuern bzw. mit 8,1 Mio. Euro die Ergebnisse nach Ertrag- 2010 wird die KWG wieder durch zwei Vorstände vertreten.
44 KONZerNLagebericht 45 KONZerNLagebericht

24. KONZerNLagebericht
Der KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag
für das Geschäftsjahr 2010
2. VermÖgeNs-, fiNaNZ- UND ertragsLage Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Ge-
schäftsjahr 2010 keine nennenswerten Portfoliotransaktionen vorgenommen, die zu Mittel-
Vermögenslage abflüssen führten. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beläuft sich nach –2,1 Mio. Euro
im Vorjahr im Wesentlichen aufgrund der durchgeführten umfangreichen Baumaßnahmen in
Im Geschäftsjahr 2010 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den internationalen Rech- Celle und Gelsenkirchen auf –5,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010.
nungslegungsvorschriften IFRS von 34,5 Prozent im Vorjahr auf 38,1 Prozent zum 31.
Dezember 2010 gesteigert. Damit verfügt die KWG über eine für eine Immobiliengesellschaft Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist nach –5,1 Mio. Euro im Jahr 2009 erstmals
sehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt. positiv und beläuft sich für das Geschäftsjahr 2010 auf 0,1 Mio. Euro. Dazu kommt es, weil
das um die Fair-Value-Bewertung bereinigte EBT mit 0,6 Mio. Euro positiv ist und sich das
Die Bilanzsumme erhöhte sich von 187,5 Mio. Euro im Vorjahr auf 205,2 Mio. Euro Ende Nettoumlaufvermögen nur um 0,5 Mio. Euro aufgebaut hat.
2010.
Das Konzernergebnis in Höhe von 10,2 Mio. Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWG
Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 193,2 Mio. Euro (im Vorjahr: 177,4 Mio. als Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Im-
Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Fi- mobilienbesitz. Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Der
nanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 188,6 Mio. Euro nach Vorstand geht davon aus, dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an Projekten
173,6 Mio. Euro im Jahr zuvor. deutlich höhere positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind.
Die kurzfristigen Vermögenswerte erhöhten sich von 10,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 12,1 Mio.
Euro zum Ultimo 2010. Die Liquiditätslage des Konzerns mit 8,7 Mio. Euro nach 7,3 Mio. ertragslage
Euro im Vorjahr ist zufriedenstellend.
Die Nettoumsatzerlöse stiegen weiter von 13,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,3 Mio. Euro im
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS wiederholt Geschäftsjahr 2010. In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen der als Finanzin-
deutlich auf 78,1 Mio. Euro nach 64,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im vestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert
Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 8,6 Mio. Euro sowie die 2010 durchge- beläuft sich auf 9,6 Mio. Euro im Jahr 2010 nach 4,0 Mio. Euro im Vorjahr.
führte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2010 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil der
Das langfristige Fremdkapital stieg aufgrund der Erhöhung der latenten Steuerschulden leicht Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.
von 116,8 Mio. Euro im Vorjahr auf 118,6 Mio. Euro zum Jahresultimo 2010. Dabei handelt
es sich vor allem um langfristige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,2 Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln,
Mio. Euro (Vorjahr: 114,4 Mio. Euro). reduzierte sich von 7,3 Mio. Euro im Vorjahr auf 6,2 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit
1,8 Mio. Euro leicht über dem des Vorjahresniveaus von 1,5 Mio. Euro.
Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich von 6,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 8,6 Mio. Euro.
Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 2,4 Mio. Euro Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich nochmals von 3,7 Mio. Euro
im Vorjahr auf 5,0 Mio. Euro zum Ende des Berichtsjahres. im Vorjahr auf 3,0 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zuzurechnenden,
nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungsmaßnahmen
Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem Fremdkapital und eigene Verwaltungskosten wider. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten
und die hohe Liquidität tragen zu der nach wie vor im Branchenvergleich äußerst soliden sich von 2,3 Mio. Euro im Jahr 2009 auf 1,9 Mio. Euro im Berichtsjahr. Die Zinsaufwen-
Finanzierung der KWG bei. dungen blieben im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant. Sie betrugen auch in diesem
Geschäftsjahr 5,9 Mio. Euro.
finanzlage Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS)
deutlich von 3,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. Nach
Während des Geschäftsjahres 2010 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Abzug von sonstigen Steuern und Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form von
Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2010 betrugen die latenten Steuern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 3,3 Mio. Euro im Vor-
flüssigen Mittel der KWG solide 8,7 Mio. Euro. jahr auf insgesamt 8,6 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. Die auf Minderheiten entfallenden
Ergebnisanteile sind unverändert von untergeordneter Bedeutung.
46 KONZerNLagebericht 47 KONZerNLagebericht

25. KONZerNLagebericht
Der KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag
für das Geschäftsjahr 2010
3. Nachtragsbericht Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um
rund 5 Prozent, stieg im Berichtsjahr das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 3,6 Prozent.
Mit Beginn des Jahres 2011 wurde die Internalisierung des Asset- und Property-Manage- Ferner prognostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Okto-
ments auch auf die Immobilienbestände in den alten Bundesländern ausgeweitet. Somit ber 2010 für 2011 ein Wirtschaftswachstum von 2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächere
werden zwischenzeitlich bereits über 85 Prozent des Gesamtbestands des KWG-Konzerns als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die erzielbaren Mieten
durch das Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH verwaltet. und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisentwicklung, beeinflusst werden.
Zum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celle Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale
und Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheiten oder internationale Nachfragen zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen
gehen rechtlich und wirtschaftlich erst im Jahr 2011 auf die KWG über. führen.
Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Füh-
rungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.
4. risiKO- UND chaNceNbericht
Sinken der Immobilienwerte
Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestandshaltung Die KWG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufen
von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch externe Ereignisse die
Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der lang- beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.
fristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen
Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Liquiditätsrisiken
Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital auch um-
zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn fangreiches, weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weite-
möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken rer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in
möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.
Währungs- und Zinsänderungsrisiken
a) Das risikomanagement des KWg-Konzerns Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro
refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es gibt aber Zinsänderungsrisiken, ins-
Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beur- besondere bei der Prolongation bestehender Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives
teilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Darlehensmanagement begleitet.
Grundlage aller Aktionen.
IT-Risiken
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken bestehen.
der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fort- Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch
laufend definiert. Umfassendes Informieren der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unter- umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgen ständig eine Überprüfung und An-
nehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechun- passung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.
gen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und -steuerung.
Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die
b) bericht über die risiken die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.
Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt: Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 lagen keine Risi-
ken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Ent-
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken wicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine
Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird derartigen Risiken zu erkennen.
allerdings das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst.
48 KONZerNLagebericht 49 KONZerNLagebericht

26. KONZerNLagebericht
Der KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag
für das Geschäftsjahr 2010
c) bericht über die chancen 5. PrOgNOsebericht
Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen Die KWG ist für das Jahr 2011 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Besserung der ge-
gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der samtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine Belebung der Transaktionstätigkeit
Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario will die KWG nutzen, um den eigenen Woh-
Zielgruppe von privaten Immobilieninvestitionen. Für die Kommunen ist der Verkauf der nungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zu-
Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u. a. käufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend
vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestiti- vermieden werden.
onen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige
Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Die KWG wird das Jahr 2011 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktuellen Immobi-
lienbestand zu arbeiten.
Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien gesehen, bei
denen die damit verbundenen Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Die Internalisierung der Hausverwaltung des KWG-Bestands in den neuen Bundesländern
Kredite). Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten 5 Jahren gehandelte und wird durch die konzerneigene KWG Wohnwert GmbH seit Anfang 2010 erfolgreich umgesetzt
hochfinanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für und führte bereits im Jahr 2010 zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher
die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Steuerentlastung. Im Januar 2011 wurde auch die Verwaltung der westdeutschen Woh-
Partner für solche Gläubiger. nungsbestände der KWG in die KWG Wohnwert GmbH integriert.
Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten An- Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe sollen die
sprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2011 weiter erhöht werden.
der Experten der KWG werden lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete
Modernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert Insgesamt werden für die folgenden Geschäftsjahre EBT auf etwa gleicher Höhe des aktuel-
und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. len Geschäftsjahres erwartet.
Hamburg, den 31. März 2011
KWG Kommunale Wohnen AG
Stavros Efremidis Torsten Hoffmann
50 KONZerNLagebericht 51 KONZerNLagebericht

27. KONZerNbiLaNZ KONZerN-gesamtergebNisrechNUNg
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010 für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
aKtiVa IN EUR Notes 31.12.2010 31.12.2009 IN EUR Notes 2010 2009
Langfristige Vermögenswerte Umsatzerlöse 5.1 19.764.936,03 19.759.185,85
Immaterielle Vermögenswerte 4.1, 6.1, 14 207.507,58 189.982,63 Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
5.2 9.602.302,86 3.960.815,33
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Sachanlagen 4.2, 6.2, 14 343.019,69 177.069,99
Sonstige betriebliche Erträge 5.3 263.111,75 224.110,49
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4.3, 6.3, 14 188.635.558,02 173.579.000,00
Materialaufwand 5.4 –6.235.614,29 –7.335.791,44
Latente Steuerforderungen 4.4, 6.4 3.984.824,00 3.503.202,03
Personalaufwand
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 193.170.909,29 177.449.254,65
a) Löhne und Gehälter 5.5 –1.546.819,83 –1.322.268,59
Kurzfristige Vermögenswerte b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 5.5 –226.622,48 –166.016,69
Vorräte 4.5, 6.5 102.616,20 16.250,69 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte
5.6 –172.734,60 –103.275,93
und Sachanlagen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4.6, 6.6 766.965,51 428.064,44
Aufwendungen aus Investment Properties 5.7 –2.999.760,82 –3.653.015,00
Steuererstattungsansprüche 4.6, 6.6 20.354,74 159.337,45
Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.8 –1.865.999,37 –2.334.156,96
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 4.6, 6.6 2.437.907,85 2.144.849,46
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.9 26.066,24 72.406,63
Flüssige Mittel 4.7, 6.7 8.736.265,05 7.261.151,69
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.10 –5.861.159,24 –5.864.857,34
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 12.064.109,35 10.009.653,73
Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 5.11 –5.862,15 –3.259,40
aKtiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38
ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 10.741.844,10 3.233.876,95
PassiVa IN EUR
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 5.12 –1.615.241,37 656.711,13
eigenkapital
Sonstige Steuern 5.13 –543.020,98 –570.424,44
Gezeichnetes Kapital 6.8 10.804.729,00 9.822.481,00
Kapitalrücklage 6.8 42.892.602,42 40.500.379,90 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 8.583.581,75 3.320.163,64
Gewinnrücklagen 6.8 1.855,13 1.855,13
Rücklage für Marktbewertung 6.8 –463.554,50 –411.654,09 Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 5.14 –61.657,75 –92.299,54
Konzernbilanzgewinn 6.8 24.863.209,44 14.821.827,41 Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten
5.15 9.757,34 14.606,40
eigenkapital vor minderheiten 78.098.841,49 64.734.889,35 Aufwendungen
Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 3.157,11 2.271,44 summe der direkt im eigenkapital erfassten
–51.900,41 –77.693,14
eigenkapital, gesamt 78.101.998,60 64.737.160,79 erträge und aufwendungen
Langfristiges fremdkapital
gesamtergebNis 8.531.681,34 3.242.470,50
Langfristige Finanzschulden 4.8, 6.9 114.171.218,87 114.385.964,56
Latente Steuerschulden 4.8, 6.10 4.332.499,23 2.288.502,77
Langfristiges Fremdkapital
4.8, 6.11 52.757,15 88.248,59
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:
Langfristiges fremdkapital, gesamt 118.556.475,25 116.762.715,92 Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56
Kurzfristiges fremdkapital Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.582.696,08 3.320.892,20
Kurzfristige Finanzschulden 4.8, 6.12 4.975.142,63 2.396.956,65 gesamtergebnis entfällt auf:
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.8, 6.12 968.984,87 1.184.353,52 Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56
Kurzfristige Steuerschulden 4.8, 6.12 36.164,12 39.403,66 Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.530.795,67 3.243.199,06
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.8, 4.10, 6.12 2.596.253,17 2.338.317,84
Kurzfristiges fremdkapital, gesamt 8.576.544,79 5.959.031,67 Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 8. 0,87 0,39
PassiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38
52 KONZerNabschLUss 53 KONZerNabschLUss

28. ,,
KONZerN-KaPitaLfLUssrechNUNg
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
IN EUR Notes 6.7, 13 1.1.–31.12.2010 1.1.–31.12.2009
Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Min-
1. 10.198.823,12 2.663.452,51
derheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern
2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 172.734,60 103.275,93
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge
Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen
des Anlagevermögens
Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen
Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
zum beizulegenden Zeitwert
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Liefe-
rungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Einzahlungen aus Zinsen
Gezahlte Zinsen
cashflow aus laufender geschäftstätigkeit
Auszahlungen aus dem Erwerb von Anteilen des Tochter-
unternehmens KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögens-
gegenstände
Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen
inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlage-
vermögen
–50.000,80
–6.499,08
–26.066,24
5.861.159,24
–9.602.302,86
–579.342,26
–82.450,58
26.066,24
–5.796.649,14
115.472,24
–29.127,71
–106.726,05
54.040,00
–5.501.411,75
–249.867,53
0,00
204.471,76
–72.406,63
5.864.857,34
–3.960.815,33
–89.769,34
–4.032.375,29
72.406,63
–5.874.615,58
–5.121.518,00
0,00
–64.524,37
1.914.476,12
–3.955.371,52
–33.180,36
Wir sichern Vermögen
und wir schaffen Vermögen. ,,
Stavros Efremidis, 28. Januar 2011
18. cashflow aus der investitionstätigkeit –5.833.093,04 –2.138.600,13
19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 1.222.481,00
20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 4.469.000,00 12.564.517,29
21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten –2.067.042,95 –11.166.273,65
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
22. 3.808.529,11 4.097.496,76
aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von
23. 0,00 3.000,00
Minderheitsgesellschaftern
24. cashflow aus der finanzierungstätigkeit 7.192.734,16 6.721.221,40
25. Zahlungswirksame Veränderungen des finanzmittelfonds 1.475.113,36 –538.896,73
26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42
27. finanzmittelfonds am ende der Periode 8.736.265,05 7.261.151,69
Nachrichtlich: erhaltene Ertragsteuern 137.830,23 1.188,39
54 KONZerNabschLUss 55 thema

29. KONZerN-eigeNKaPitaLVeräNDerUNgsrechNUNg
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
IN EUR Notes gezeichnetes Kapitalrücklage gewinn- rücklage für Konzern- eigenkapital vor minderheiten- Konzern-
6.8 Kapital rücklagen marktbewertung bilanzgewinn minderheiten anteile eigenkapital
staND ZUm 31.12.2008 Nach ifrs 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 –333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73
Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 –728,56 3.320.163,64
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge
0,00 0,00 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14
und Aufwendungen
gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 –728,56 3.242.470,50
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –152.513,94 0,00 0,00 0,00 –152.513,94 0,00 –152.513,94
Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.596.212,40 0,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00
staND ZUm 31.12.2009 Nach ifrs 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13 –411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79
Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 4.076.329,20 0,00 0,00 0,00 5.058.577,20 0,00 5.058.577,20
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 8.582.696,08 8.582.696,08 885,67 8.583.581,75
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge
0,00 0,00 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41
und Aufwendungen
gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 8.582.696,08 8.530.795,67 885,67 8.531.681,34
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –225.420,73 0,00 0,00 0,00 –225.420,73 0,00 –225.420,73
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.458.685,95 0,00 0,00 1.458.685,95 0,00 0,00 0,00
staND ZUm 31.12.2010 Nach ifrs 10.804.729,00 42.892.602,42 1.855,13 –463.554,50 24.863.209,44 78.098.841,49 3.157,11 78.101.998,60
56 KONZerNabschLUss 57 KONZerNabschLUss

30. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(1) aLLgemeiNe erLäUterUNgeN Zum 1. Januar 2010 sind die Änderungen des Sammelstandards „Improvements to IFRS“
(2009) in Kraft getreten. Diese Neuerungen hatten keine materiellen Auswirkungen auf den
Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/Deutschland, Konzernabschluss der KWG AG.
Alstertor 9, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Sie ist eine seit dem 8. März 2010
im Entry Standard (bis 7. März 2010 im Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse Am 31. Juli 2008 wurden unter dem Titel „Geeignete Grundgeschäfte“ Änderungen zu IAS
notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 39 „Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ veröffentlicht. Mit den Änderungen wird
beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. unter anderem klargestellt, wie Optionskontrakte, die als Sicherungsinstrumente eingesetzt
August 2009 wird die Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter werden, zu bilanzieren sind. Die Änderungen sind rückwirkend in der ersten Periode eines
HRB 110567 geführt. am 1. Juli 2009 oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden und haben keine
Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Er-
richtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immobilien- Die übrigen Änderungen von IFRS-Normen, insbesondere IFRS 1 „Erstmalige Anwendung
unternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen der IFRS“, IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“, IFRS für kleine und mittelgroße Unternehmen
Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. (IFRS für KMU), IFRIC 12 „Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen“, IFRIC 15 „Immobili-
Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. enfertigungsaufträge“, IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“, IFRIC 18 „Übertragungen
von Vermögenswerten von Kunden“, die verpflichtend am bzw. nach dem 1. Januar 2010
Die Vermietung der Immobilien unterliegt keinen wesentlichen saisonalen oder konjunkturellen anzuwenden sind, haben mit Ausnahmen von möglichen zusätzlichen Anhangsangaben
Schwankungen. keine wesentlichen Auswirkungen für den KWG-Konzern.
Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. Am 4. November 2009 veröffentlichte das IASB den überarbeiteten Standard IAS 24 „Angaben
über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen“. Die überarbeitete Fas-
sung des IAS 24 ist erstmals verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach
(2) grUNDLageN Der rechNUNgsLegUNg dem 1. Januar 2011 beginnen. Mit Ausnahme von weiteren Anhangsangaben führt die Überar-
beitung des Standards zu keinen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.
Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2010 freiwillig nach den
International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Das IASB hat am 8. Oktober 2009 Änderungen des IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung“
Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamt- bezüglich der Klassifizierung von Bezugsrechten veröffentlicht. Die Änderungen sind ver-
ergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrech- pflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010 begin-
nung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben nen. Die Änderungen haben keine Auswirkung für den KWG-Konzern.
in Übereinstimmung mit den IFRS.
Die Änderungen der Interpretationen IFRIC 19 „Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit
Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2010 verpflichtend anzuwenden- Eigenkapitalinstrumenten“ und IFRIC 14 „Vorauszahlungen im Rahmen von Mindestdo-
den Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) tierungsverpflichtungen“, die anzuwenden sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem
bzw. seiner Gremien angewendet. 1. Juli 2010 bzw. 1. Januar 2011 beginnen, haben mit Ausnahme von möglichen weiteren
Anhangsangaben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.
Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. IFRS 9
(Financial Instruments) und die Änderungen in IFRS 7 (Financial Instruments: Disclosures) Aus der Anwendung veränderter Standards ergaben sich keine weiteren Auswirkungen auf
sind von der EU noch nicht anerkannt und wären erst verpflichtend für Geschäftsjahre nach die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
2010 verpflichtend anzuwenden. Die Auswirkungen der Umsetzung dieser Normen auf den
Konzernabschluss der KWG AG werden derzeit geprüft. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Währungs-
umrechnungen waren für die ausschließlich national tätigen Konzernunternehmen nicht
Die überarbeiteten Fassungen des IFRS 3 Unternehmenzusammenschlüsse und des IAS 27 erforderlich. Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
„Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS“ sind verpflichtend am bzw. nach dem oder in Tausend Euro (TEUR).
1. Januar 2010 anzuwenden und betreffen Unternehmenszusammenschlüsse in Geschäfts-
jahren, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Für den KWG-Konzern haben diese Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Konzern-Gesamt-
Änderungen keine Auswirkungen. ergebnisrechnung und der Konzernbilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden
58 KONZerNabschLUss 59 KONZerNabschLUss

31. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrech- Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2010 insgesamt 16
nung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfah- (Vorjahresstichtag: 16) inländische Tochterunternehmen:
ren aufgestellt.
Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen
getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswer- gez. Kapital/ anteil am
ten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tat- Kommanditkap. eUr Kapital in %
sächlichen Werte können von diesen Schätzungen bzw. Annahmen abweichen. Änderungen
werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis berücksichtigt, sodass sämtliche Annahmen
und Schätzungen auf den Verhältnissen am Bilanzstichtag basieren. KWg grundbesitz i Verwaltungs gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg grundbesitz i gmbh & co. Kg, hamburg 305.300,00 99,90
(3) KONsOLiDierUNgsgrUNDsätZe UND -methODeN
KWg grundbesitz ii gmbh & co. Kg, hamburg 5.000,00 100
In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezo-
gen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar eine Beherrschung i. S. d. IAS 27.13 KWg grundbesitz iii gmbh, hamburg 25.000,00 100
über ein Tochterunternehmen ausübt. Die Beherrschung über die Tochterunternehmen wird
in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt. KWg grundbesitz iii gmbh & co. Kg, hamburg 600.000,00 95,41
KWg grundbesitz iV gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg grundbesitz V gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg grundbesitz Vi gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg grundbesitz Vii gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg grundbesitz Viii gmbh, hamburg 25.000,00 100
Königsdorfer straße 15 + 17 Projekt gmbh, hamburg* 25.000,00 100
KWg grundbesitz X gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg immobilien gmbh, hamburg 25.000,00 100
KWg Wohnwert gmbh, glauchau 30.000,00 90
siedlungs- und Wohnhausgesellschaft sachsen 565.000,00 100
gesellschaft mit beschränkter haftung, glauchau
hainichener Wohnungsgesellschaft 3.400.091,01 100
mit beschränkter haftung, hainichen
*Vormals: KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg.
60 KONZerNabschLUss 61 KONZerNabschLUss

32. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
Wesentliche Unternehmenserwerbe haben im Geschäftsjahr 2010 nicht stattgefunden. (4.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerte
Der Erwerb eines weiteren Kommanditanteils an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG,
Hamburg, im Januar 2010 (10,9 Prozent des Kommanditkapitals) führte zu Auszahlungen in Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer
Höhe von TEUR 29. und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet.
Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer über 3 Jahre
Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handelsrechtlichen bzw. mit einem Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent vorgenommen. Aus der Kapitalkonso-
Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. lidierung ergaben sich keine Geschäfts- oder Firmenwerte.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neubewertungs-
methode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbs- (4.2) sachaNLageN
stichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt.
Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen
konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfallen- gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen
den Anteile ausgewiesen. Sofern es sich um Minderheitsgesellschafter von Personenhandels- bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
gesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital. werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermö-
genswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussichtliche wirtschaftliche
Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidier- Nutzungsdauer pro rata temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit
ten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung werden Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR 1.000,00 werden in einem Sam-
Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entspre- melposten zusammengefasst und im Jahr der Anschaffung sowie in den 4 darauffolgenden
chenden Aufwendungen verrechnet. Jahren mit je einem Fünftel der Anschaffungskosten linear abgeschrieben. Diese Vermö-
gensgegenstände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelposten
Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerech- vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.
net. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.
Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:
Die Jahresabschlüsse der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden unter
Anwendung der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufge- Nutzungsdauer in Jahren
stellt.
Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht in allen Fällen
betriebsausstattung 6 bis 8
dem Stichtag des Konzernabschlusses (31. Dezember).
büroeinrichtung 3 bis 23
(4) biLaNZierUNgs- UND beWertUNgsmethODeN
(4.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN
Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der
Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mietein-
Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte nahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen
und das kurzfristige Fremdkapital eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. gehaltenen Immobilien erfolgt gemäß IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwer-
tes. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß
Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entsprechen im IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewin-
Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten. ne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gemäß IAS 40.35
in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt
gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter dem Posten Ergebnis aus der Be-
wertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.
62 KONZerNabschLUss 63 KONZerNabschLUss

33. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(4.4) LateNte steUerfOrDerUNgeN (4.8) VerbiNDLichKeiteN
Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorientierten Ver- Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Ein etwaiger Unterschieds-
mögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären und quasi-permanenten betrag zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeit rückzahlbarem Betrag wird ratierlich zugeführt.
Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den
Vermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung ange-
hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche setzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf ver-
Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur gangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.
Verfügung stehen.
Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen;
Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
die für den Zeitraum gelten, in dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausglei-
chen. Weil die Immobiliengesellschaften im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenn die Möglich-
diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht keit des Bestehens einer gegenwärtigen, rechtlichen oder faktischen Verpflichtung und die
mit herangezogen. Möglichkeit des Abflusses von Ressourcen nur denkbar, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei
gilt ein Ereignis als wahrscheinlich, wenn mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses
spricht. Eventualschulden werden jedoch im Anhang angegeben, sofern die Möglichkeit des
(4.5) VOrräte Abflusses von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen wahrscheinlich ist.
Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie werden
gemäß IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Netto- (4.9) LeasiNg
veräußerungswert bewertet. Die Ermittlung der Anschaffungskosten erfolgt nach der Durch-
schnittsmethode. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch Bei den bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-Leasing-Verhältnisse,
bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Netto- wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Lea-
veräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen. singgegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die da-
für anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand
in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.
(4.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihren Anschaffungskosten (= Leasing-Verträgen beträgt:
regelmäßig ihr Nominalwert) abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.
Sonstige Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert; erkennba-
ren Risiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen. 31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizierung der Forde-
rungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informa-
tionen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet. bis zu einem Jahr 87 20
Länger als 1 Jahr und bis zu 5 Jahren 153 1
(4.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte
Länger als 5 Jahre 0 0
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankguthaben und Kas-
senbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad haben und eine Gesamtlaufzeit von
unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2010 TEUR 49 (Vorjahr: TEUR 27) fest
zu Nennwerten angesetzt. vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sons-
tige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.
64 KONZerNabschLUss 65 KONZerNabschLUss

34. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(4.10) DeriVate fiNaNZiNstrUmeNte (5.2) ergebNis aUs Der beWertUNg ZUm beiZULegeNDeN
UND sicherUNgsgeschäfte ZeitWert Der aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNeN
immObiLieN
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstrument bilanziert,
das die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt. Es eUr 9.602.302,86
handelt sich hierbei um einen Zinssatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eines
variabel verzinslichen Darlehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, Vorjahr eUr 3.960.815,33
zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit seinem beizulegenden
Zeitwert angesetzt und nachfolgend mit seinem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Das
derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn sein beizulegender Wert Das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert setzt sich aus Aufwertungen
positiv ist, und als Schuld, wenn sein beizulegender Wert negativ ist. Veränderungen werden, in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr: TEUR 4.852) und Abwertungen in Höhe von TEUR 115
solange die Konditionen des Grund- und Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral (Vorjahr: TEUR 891) der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zusammen.
erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).
(5.3) sONstige betriebLiche erträge
(4.11) ertrags- UND aUfWaNDsreaLisierUNg
eUr 263.111,75
Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der
Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruch- Vorjahr eUr 224.110,49
nahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam. Zinserträge und
-aufwendungen werden periodengerecht erfasst.
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von
handelsrechtlichen Rückstellungen und Wertberichtigungen (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 139)
(5) aNgabeN ZUr KONZerN-gesamtergebNisrechNUNg sowie Erträge im Zusammenhang mit einer nachträglichen Kaufpreisanpassung für den
Erwerb der KWG Immobilien GmbH, Hamburg (TEUR 50). Aus dem Verkauf von als Finanz-
Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrech- investitionen gehaltenen Immobilien wurden Gewinne in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: TEUR
nung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Fremdkapitalkosten werden gemäß 28) erzielt.
IAS 23.8 in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten,
die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes
zugeordnet werden können, gibt es nicht. (5.4) materiaLaUfWaND
eUr 6.235.614,29
(5.1) UmsatZerLÖse
Vorjahr eUr 7.335.791,44
eUr 19.764.936,03
Vorjahr eUr 19.759.185,85 Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungs-
eigentumsgesetz (TEUR 608; Vorjahr: TEUR 752) sowie um Energie- und sonstige Be-
triebskosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusammenhang
Die Umsatzerlöse betreffen Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen gehal- stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.897; Vorjahr: TEUR 2.698),
tenen Immobilien. Die Erlöse aus Nettokaltmieten belaufen sich im Geschäftsjahr 2010 auf Abwassergebühren (TEUR 625; Vorjahr: TEUR 540), Müllgebühren (TEUR 552; Vorjahr:
TEUR 13.306 (Vorjahr: TEUR 13.189). Ferner beinhalten die Umsatzerlöse Guthaben aus TEUR 543), Wassergebühren (TEUR 544; Vorjahr: TEUR 685) und Aufwendungen für frem-
Betriebskosten-Abrechnungen aus dem Vorjahr. de Hauswartleistungen (TEUR 409; Vorjahr: TEUR 347).
66 KONZerNabschLUss 67 KONZerNabschLUss

35. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(5.5) PersONaLaUfWaND Vorjahr: TEUR 170), Aufwendungen für Investor Relations (TEUR 180; Vorjahr: TEUR 99),
Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 177; Vorjahr: TEUR 245) sowie Vergütungen für
die Aufsichtsratmitglieder (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 102). Darüber hinaus enthält der
eUr 1.773.442,31
Posten Kfz-Kosten (TEUR 125; Vorjahr: TEUR 74), Aufwendungen für die Hauptversamm-
lung (TEUR 108; Vorjahr: TEUR 51), Aufwendungen für Reise- und Bewirtungskosten
Vorjahr eUr 1.488.285,28
(TEUR 120; Vorjahr: TEUR 93), Leasingkosten (TEUR 49; Vorjahr: TEUR 27), Aufwendungen
für gescheiterte Akquisitionen (TEUR 36; Vorjahr: TEUR 181) sowie Aufwendungen, die mit
Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr ohne Vorstand durchschnittlich 31 (Vorjahr: 22) der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 31; Vorjahr: TEUR 389). Aus dem Verkauf von
Mitarbeiter, davon 8 (Vorjahr: 3) Teilzeitkräfte. als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ergaben sich Verluste in Höhe von TEUR 3
(Vorjahr: TEUR 233).
(5.6) abschreibUNgeN aUf immaterieLLe VermÖgeNsWerte
UND sachaNLageN (5.9) sONstige ZiNseN UND ähNLiche erträge
eUr 172.734,60 eUr 26.066,24
Vorjahr eUr 103.275,93 Vorjahr eUr 72.406,63
In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögens- Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditins-
werte (TEUR 89; Vorjahr: TEUR 53) und Sachanlagen (TEUR 84; Vorjahr: TEUR 50) enthalten. tituten.
(5.7) aUfWeNDUNgeN aUs iNVestmeNt PrOPerties (5.10) ZiNseN UND ähNLiche aUfWeNDUNgeN
eUr 2.999.760,82 eUr 5.861.159,24
Vorjahr eUr 3.653.015,00 Vorjahr eUr 5.864.857,34
Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten direkt zuzurech- Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden
nenden, nicht umlagefähigen Kosten wie z. B. laufende Instandhaltungs- (TEUR 1.319; Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.
Vorjahr: TEUR 1.069) bzw. Sanierungsaufwendungen (TEUR 368; Vorjahr: TEUR 1.055),
eigene Verwaltergebühren (TEUR 631; Vorjahr: TEUR 981) und Vermietungsprovisionen
(TEUR 153; Vorjahr: TEUR 139). (5.11) ergebNisaNteiL aNDerer geseLLschafter
eUr –5.862,15
(5.8) sONstige betriebLiche aUfWeNDUNgeN
Vorjahr eUr –3.259,40
eUr 1.865.999,37
Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligungen an Per-
Vorjahr eUr 2.334.156,96
sonenhandelsgesellschaften entfällt.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Aufwendungen für
Raumkosten (TEUR 205; Vorjahr: TEUR 237), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 192;
68 KONZerNabschLUss 69 KONZerNabschLUss

36. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(5.12) steUerN VOm eiNKOmmeN UND VOm ertrag Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag
der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunternehmen die Voraussetzung der
erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
eUr –1.615.241,37
Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteu-
Vorjahr eUr 656.711,13
erlichen Kürzung begünstigten Erträge, wie z. B. Zinserträge, an. Im laufenden Jahr sind
Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1) zurückgestellt worden
Zusammensetzung des Ertragsteueraufwands: und somit im tatsächlichen Steueraufwand enthalten.
Der Ertragsteueraufwand (TEUR 1.615, Vorjahr: Ertragsteuerertrag TEUR 657) betrifft im Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten zuordnen:
Wesentlichen latente Steuern. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 1 (Vorjahr:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR 1). Die latenten Steueraufwendungen beruhen sowohl im Geschäftsjahr als auch im
Vorjahr (latente Steuererträge) in voller Höhe auf temporären Unterschieden. aktiva Passiva aktiva Passiva
TEUR TEUR TEUR TEUR
Die ergebnisabhängigen Steuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.615 (Aufwand) leiten
sich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des
gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 18 4.332 - 2.289
ergeben hätte. Dabei wird unverändert mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent
zuzüglich 0,825 Prozent Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent von 15 Prozent) sowie einem Ge- Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.880 - 3.426 -
werbesteuersatz von 14 Prozent (durchschnittlicher Hebesatz: 400 Prozent) gerechnet.
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 87 - 77 -
Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich:
3.985 4.332 3.503 2.289
2010 TEUR 2009 TEUR
(5.13) sONstige steUerN
ergebNis VOr ertragsteUerN 10.199 2.664
eUr 543.020,98
Erwarteter Ertragsteueraufwand (Steuersatz 29,825 %) 3.042 794
Vorjahr eUr 570.424,44
Gewerbesteuerfreiheit
–1.428 –373
von Immobiliengesellschaften
Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 538;
Vorjahr: TEUR 561) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.
Effekte aus der Anwendung der
0 –280
geänderten Zinsschrankenregelung
Effekte aus Verlustvorträgen 46 –791
(5.14) WertäNDerUNgeN VON sicherUNgsiNstrUmeNteN
Auflösung latenter Steuern 0 6 eUr –61.657,75
Übrige Abweichungen Vorjahr eUr –92.299,54
(Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, –45 –13
sonstige Hinzurechnungen und Kürzungen)
Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesellschaft ein Zins-
sicherungsgeschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen Wertschwankungen werden
1.615 –657
direkt im Eigenkapital verrechnet.
70 KONZerNabschLUss 71 KONZerNabschLUss

37. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(5.15) ertragsteUerN aUf Die DireKt im eigeNKaPitaL (6.2) sachaNLageN
erfassteN aUfWeNDUNgeN
eUr 343.019,69
eUr 9.757,34
Vorjahr eUr 177.069,99
Vorjahr eUr 14.606,40
Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vor-
Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, die direkt im Eigenka- genommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Posten
pital erfasst sind, wurden latente Steuern aufgrund temporärer Differenzen aktiviert. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erfasst.
Die Zugänge (TEUR 250; Vorjahr: TEUR 33) betreffen die Anschaffung von Büroeinrich-
(5.16) aUf miNDerheiteNaNteiLe eNtfaLLeNDes tungsgegenständen (TEUR 165), geringwertigen Vermögenswerten (TEUR 75) sowie einem
PeriODeN-/gesamtergebNis Pkw (TEUR 10).
eUr 885,67
(6.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN
Vorjahr eUr –728,56
eUr 188.635.558,02
Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligung an einer Vorjahr eUr 173.579.000,00
Kapitalgesellschaft entfällt.
Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel
(6) erLäUterUNgeN ZUr KONZerNbiLaNZ dargestellt. Die Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewiesenen kurz- und langfristigen
Finanzschulden Verfügungsbeschränkungen in Form von Grundpfandrechten.
(6.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerte
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung
eUr 207.507,58 mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstich-
tag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert.
Vorjahr eUr 189.982,63
Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewer-
tungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhän-
Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung gig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt
in dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und
erfasst. Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erziel-
baren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durch
Die Zugänge (TEUR 107; Vorjahr: TEUR 65) betreffen im Wesentlichen die Software DIAMANT/3 IQ Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes
(TEUR 87) sowie die neu gestaltete Homepage der KWG Wohnwert GmbH, Glauchau (TEUR 9). erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um
vermietete Wohnimmobilien.
Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesentliche Wert-
schwankungen erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
72 KONZerNabschLUss 73 KONZerNabschLUss

38. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
auf der Grundlage einer Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser Gutachter (6.4) LateNte steUerfOrDerUNgeN
weist eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage
und der Art der zu bewertenden Immobilien auf. Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten
eUr 3.984.824,00
Bestand in Höhe von TEUR 188.581 (Vorjahr: TEUR 173.579) nach Neubewertung.
Vorjahr eUr 3.503.202,03
Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegen-
den Zeitwert hat sich der Wert wie folgt entwickelt:
Die latenten Steuerforderungen betreffen im Wesentlichen die Bildung latenter Steuern auf
steuerliche Verlustvorträge (TEUR 3.880; Vorjahr: TEUR 3.426). Darüber hinaus stehen bei
31.12.2010 31.12.2009 einer Tochtergesellschaft weitere steuerliche Verlustvorträge in Höhe von rund EUR 6,2 Mio.
EUR EUR (Vorjahr: EUR 6,2 Mio.) zur Verfügung, die nicht aktiviert wurden. Die Verlustvorträge stehen
grundsätzlich unbefristet zur Verfügung.
Periodenbeginn 173.579.000,00 170.641.761,03
(6.5) VOrräte
Zugang durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 5.501.411,75 1.095.371,52
eUr 102.616,20
Abgang durch Verkauf –47.156,59 –2.118.947,88
Vorjahr eUr 16.250,69
Nettogewinne
9.716.927,96 4.851.740,13
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
Zum 31. Dezember 2010 betrifft der Ausweis vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen.
Nettoverluste
–114.625,10 –890.924,80
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
(6.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte
Wert Der immObiLieN Nach beWertUNg 188.635.558,02 173.579.000,00
eUr 3.225.228,10
Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter sind im Peri-
Vorjahr eUr 2.732.251,35
odenergebnis unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Nettogewinne in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr:
TEUR 4.852) und Nettoverluste in Höhe von TEUR 115 (Vorjahr: TEUR 891) enthalten.
Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insgesamt 31.12.2010 31.12.2009
TEUR 5.501 betreffen im Wesentlichen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den EUR EUR
Objekten Celle und Gelsenkirchen sowie nachträgliche Anschaffungskosten von in Vorjahren
erworbenen Objekten.
forderungen aus Lieferungen und Leistungen 766.965,51 428.064,44
Die Abgänge resultieren aus zwei Objektverkäufen aufgrund der strategischen Bereinigung des
Portfolios bei der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen.
steuererstattungsansprüche 20.354,74 159.337,45
Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichtsjahr Mieteinnah-
sonstige kurzfristige forderungen 2.437.907,85 2.144.849,46
men in Höhe von insgesamt TEUR 19.765 (Vorjahr: TEUR 19.759) erzielt.
3.225.228,10 2.732.251,35
Für als Erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechtsverträge mit
Laufzeiten bis 2207.
74 KONZerNabschLUss 75 KONZerNabschLUss

39. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert (= Anschaf- Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode
fungskosten) bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen auf Forderungen aus ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:
Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 26) vorgenommen. Die
Aufwendungen sind im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst.
stück
Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete Anzahlungen auf
Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.583 (Vorjahr: TEUR 1.813).
stand am 1. Januar 2010 9.822.481
(6.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte Kapitalerhöhung vom 18. Dezember 2010 982.248
eUr 8.736.265,05 stand 31. Dezember 2010 10.804.729
Vorjahr eUr 7.261.151,69
Aufgrund der im Geschäftsjahr 2010 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden im Berichts-
jahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 42 (Vorjahr:
Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie ha- TEUR 29) insgesamt TEUR 225 (Vorjahr: TEUR 153) an Transaktionskosten mit den unter
ben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als den Rücklagen erfassten Agien verrechnet.
3 Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7
bilden, ist in der Cashflow-Rechnung dargestellt. Als Sicherheit für die Inanspruchnahme Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 2) betreffen die Minderheitsbe-
eines Darlehens wurden liquide Mittel in Höhe von TEUR 2.000 verpfändet, die somit teiligung an dem Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH, Glauchau.
Verfügungsbeschränkungen unterliegen.
Aufgrund der erteilten Ermächtigung („Genehmigtes Kapital 2010“) hat der Vorstand mit
Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhöhung vorgenommen. Die
(6.8) eigeNKaPitaL Erhöhung des Grundkapitals erfolgte durch Ausgabe von insgesamt 982.248 nennwertlo-
sen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch
eUr 78.101.998,60 bestehende genehmigte Kapital beträgt EUR 3.928.992,00. Der Vorstand ist hiermit ermäch-
tigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 4. Juli 2015 mit Zustimmung
Vorjahr eUr 64.737.160,79 des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt
EUR 3.928.992,00 durch Ausgabe von bis zu 3.928.992 neuer, auf den Inhaber lautender
Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen.
Die Entwicklung des Postens Eigenkapital ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrech-
nung dargestellt. Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzun-
gen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschließen.
Das Grundkapital beträgt TEUR 10.805 (Vorjahr: TEUR 9.822). Es ist eingeteilt in
10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.
die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme und ist
mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet. Die 10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nenn- Die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 2.392 stammt aus Aufgeldern aus der im
wertlosen, auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt. Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals.
Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 42.893, Vorjahr: TEUR 40.500), Rücklage für Hedge Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss
Accounting (–TEUR 464, Vorjahr: –TEUR 412) und gesetzliche Rücklagen des Mutterunter- der KWG AG.
nehmens (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2).
Zum 31. Dezember 2010 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen
Finanzinstrumente (–TEUR 464; Vorjahr: –TEUR 412) unter Berücksichtigung latenter Steu-
eransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert)
beläuft sich am 31. Dezember 2010 vor Ertragsteuern auf –TEUR 551 (Vorjahr: –TEUR 489).
76 KONZerNabschLUss 77 KONZerNabschLUss

40. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: (6.11) LaNgfristiges fremDKaPitaL
(fremDaNteiLe bei PersONeNhaNDeLsgeseLLschafteN)
31.12.2010 31.12.2009
eUr 52.757,15
TEUR TEUR
Vorjahr eUr 88.248,59
Ergebnis Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.583 3.321
Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsolidierten Personen-
Entnahme aus der Kapitalrücklage 1.458 1.596 handelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.
Gewinnvortrag 14.822 9.905
(6.12) KUrZfristiges fremDKaPitaL
KONZerNbiLaNZgeWiNN 24.863 14.822
eUr 8.576.544,79
Vorjahr eUr 5.959.031,67
(6.9) LaNgfristige fiNaNZschULDeN
eUr 114.171.218,87
Vorjahr eUr 114.385.964,56 31.12.2010 31.12.2009
EUR EUR
Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusammenhang mit
den unter Punkt 6.3 ausgewiesenen Immobilien langfristige Darlehen aufgenommen. Die
Kurzfristige Finanzschulden 4.975.142,63 2.396.956,65
Darlehen haben eine Laufzeit bis maximal Ende September 2040.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 968.984,87 1.184.353,52
(6.10) LateNte steUerschULDeN Kurzfristige Steuerschulden 36.164,12 39.403,66
eUr 4.332.499,23 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.596.253,17 2.338.317,84
Vorjahr eUr 2.288.502,77 8.576.544,79 5.959.031,67
Die latenten Steuerschulden resultieren aus der Aufwertung von als Finanzinvestitionen Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u. a. erhaltene Anzahlungen für
gehaltenen Immobilien. Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.582 (Vorjahr: TEUR 1.599) sowie Verbindlichkeiten
derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 551 (Vorjahr: TEUR 489).
Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
78 KONZerNabschLUss 79 KONZerNabschLUss

41. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(6.13) haftUNgsVerhäLtNisse UND sONstige VerPfLichtUNgeN bei festverzinslichen, langfristigen Verbindlichkeiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht
der Marktwert am Bilanzstichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese
Für die zum 1. März 2010 neu angemietete Bürofläche im Alstertor 9, Hamburg, bestehen Finanzinstrumente jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum
aufgrund einer vereinbarten Festmietzeit von 60 Monaten am Bilanzstichtag noch Verpflich- beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungen
tungen in Höhe von insgesamt TEUR 597. auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
Des Weiteren bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Kon-
sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber akti- zern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere
viert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflichtungen belaufen sich für die bestehenden die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren,
Leasingverträge auf insgesamt TEUR 240. Zu den Laufzeiten wird auf 4.9 verwiesen. werden gegebenenfalls Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen.
Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zins-
(7) art UND aUsmass Der sich aUs fiNaNZiNstrUmeNteN risiko besteht hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewer-
ergebeNDeN risiKeN bern durch eine günstigere Finanzierung.
(7.1) KaPitaLmaNagemeNt marktpreisrisiken
Das Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele und Strategien im Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der
Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksam sicherzustellen. Insbesondere Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch
stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.
Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei
wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt. ausfallrisiko
Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhalti- Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko,
ge Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finanziellen Vermö-
(7.2) risiKOmaNagemeNt genswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen möglichst geringen Bestand
an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel
Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, sodass Ausfallrisiken
hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital als unwahrscheinlich eingestuft werden.
zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Ände-
rungen der Risikovariablen auf den Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumen- Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertbe-
te zum Bilanzstichtag bezogen werden. richtigungen abgedeckt.
Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns Liquiditätsrisiko
sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypothetische und somit risikobe-
haftete und unsichere Angaben dar. Aufgrund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten
Finanzmärkten können sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der
Angaben unterscheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit durch fristenkongruente Finanzierungen.
Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über
feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, sodass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Kon-
Zinsrisiko zern sichergestellt ist.
Ein Marktwert-Zinsrisiko, d. h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapitalflussrechnung zu
eines Finanzinstrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzinssätze, besteht vor allem entnehmen.
80 KONZerNabschLUss 81 KONZerNabschLUss

42. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
Derivative finanzinstrumente und sicherungsgeschäfte talerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf
befindlichen Stammaktien (10.804.729 Stück, Vorjahr: 9.822.481 Stück) ab.
Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbind-
lichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,87 (Vorjahr: EUR 0,39).
Accounting) nach den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von
Schwankungen zukünftiger Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden
im Berichtsjahr im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges) (9) geschäftsbeZiehUNgeN mit NahesteheNDeN PersONeN
abgebildet.
Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Unternehmen, wenn
buchwerte und beizulegende Zeitwerte eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen
maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben.
zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien ein
Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten transaktionen mit nahestehenden Personen
gegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der
beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung Für den Bezug von Beratungsleistungen in Vorjahren von einem einfachen Aufsichtsratsmit-
von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Finanzinstru- glied der KWG AG resultieren im Geschäftsjahr 2010 Aufwendungen in Höhe von TEUR 24.
ments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanzinstrumente
ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten
der jeweils anderen Vertragspartei übernehmen würde. (10) VOrstaND UND aUfsichtsrat
Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete Vorstand
finanzmathematische Methoden, z. B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zah-
lungsströme, bestimmt. Herr Stavros Efremidis, Sprecher des Vorstands der KWG AG (= ausgeübter Beruf).
Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Herr Torsten P. Hoffmann wurde vom Aufsichtsrat der KWG AG mit Wirkung zum 15. Juni
Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige 2010 zum Finanzvorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf) bestellt.
Verbindlichkeiten ist aufgrund der kurzen Restlaufzeit der Buchwert als realistische Schät-
zung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen. Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und in den Tochterunter-
nehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 408 (Vorjahr: TEUR 445)
und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2010 wie folgt:
(8) ergebNis Je aKtie
Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berechnet, indem das Jahresfestgehalt Variable Vergütung gesamtvergütung
den Stückaktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen TEUR TEUR TEUR
Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird.
Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen ausgegeben hat, stavros efremidis 208 110 318
entspricht das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwässerten“ Ergebnis je Aktie.
torsten P. hoffmann (seit 15. Juni 2010) 90 0 90
Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner des Mutterun-
ternehmens entfallenden Konzernergebnis (EUR 8.582.696,08; Vorjahr: EUR 3.320.892,20) 298 110 408
ausgegangen.
Die gewogene durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (9.857.465 Stück, Vorjahr:
8.626.794 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durchgeführten Kapi-
82 KONZerNabschLUss 83 KONZerNabschLUss

43. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
aufsichtsrat Franz-Josef Gesinn: – BHW Holding AG, Hameln
Mitglied des Aufsichtsrats
Vorsitzender: Prof. Dr. Peer Witten,
– Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e. V., Windhagen
Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg
Mitglied des Vorstands
Stellvertr. Vorsitzender: Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach
Sy Schlüter: – UCA AG, München
Mitglied des Aufsichtsrats
Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt,
Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg – Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg
Mitglied des Vorstands
Björn Engholm,
stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband Wohnsiegel – – Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg
Das Europäische Markenhaus e. V., Lübeck Mitglied des Vorstands
Hans-Michael Porwoll,
Thies-Martin Brandt: – Konsumgenossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin
Oberschulrat, Bremerhaven
Mitglied des Aufsichtsrats
Sy Schlüter,
Investmentmanager, Hamburg (im Aufsichtsrat bis 31. März 2010)
Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 103
Patrik Zeigherman,
(Vorjahr: TEUR 101) passiviert worden. Die Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder enthält
Investment-Banker, Frankfurt am Main (im Aufsichtsrat seit 5. Juli 2010)
keine variablen Bestandteile. Die Bezüge verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichts-
ratsmitglieder:
Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:
Jahresvergütung TEUR
Prof. Dr. Peer Witten: – Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg
Vorsitzender des Aufsichtsrats
– Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am Main Prof. Dr. Peer Witten 36
Mitglied des Aufsichtsrats
– OTTO Group (GmbH & Co. KG), Hamburg franz-Josef gesinn 24
Mitglied des Beirats
thies-martin brandt 12
– OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, Hamburg
Mitglied des Aufsichtsrats björn engholm 12
– Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen
Mitglied des Beirats hans-michael Porwoll 10
Björn Engholm: – Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck Patrik Zeigherman 6
Vorsitzender des Aufsichtsrats
sy schlüter 3
– Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Ham-
burg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD
103
– Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck
Mitglied des Beirats
Eine eventuell an die Aufsichtsratsmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in oben genannten
– Verband Wohnsiegel – Vergütungen enthalten.
Das Europäische Markenhaus e. V., Lohfelden-Kassel
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender
des Gestaltungsbeirats
84 KONZerNabschLUss 85 KONZerNabschLUss

44. ,,
NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(11) freigabe ZUr VerÖffeNtLichUNg
Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (31. März 2011) den Konzernabschluss zur
Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzern-
abschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung
des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit
geändert werden.
(12) ereigNisse Nach Dem geschäftsJahreseNDe
Zum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celle
und Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheiten
gehen rechtlich und wirtschaftlich aber erst im Jahr 2011 auf die KWG über.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren
Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
(13) erLäUterUNgeN ZUr KONZerN-cashfLOW-rechNUNg
Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquiva-
lente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegeben
ist. Die Konzern-Kapitalflussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und
gliedert die Veränderungen der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Inves-
titions- und Finanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der
indirekten Methode.
Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen.
Unsere Bilanz zeichnet
sich durch eine komfortable
Eigenkapitalquote und
eine solide Finanzierungs-
struktur aus.
,,
Torsten Hoffmann, 14. September 2010
86 KONZerNabschLUss 87
00 thema

45. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(14) KONZerNaNLageNsPiegeL 2010
aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte
IN EUR 01.01.2010 Zugänge Veränderung abgänge Umbuchungen 31.12.2010 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009
ias 40
i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte und 251.046,39 19.298,47 0,00 0,00 0,00 270.344,86 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 120.080,00 189.982,63
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2. Geleistete Anzahlungen
0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00
251.046,39 106.726,05 0,00 0,00 0,00 357.772,44 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 207.507,58 189.982,63
ii. sachaNLageN
1. Technische Anlagen und Maschinen
11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 10.831,34 372,60 0,00 11.203,94 1,00 373,60
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 374.612,28 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 589.341,13 197.915,89 83.160,90 –34.754,35 246.322,44 343.018,69 176.696,39
385.817,22 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 600.546,07 208.747,23 83.533,50 –34.754,35 257.526,38 343.019,69 177.069,99
iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeN
gehaLteNe immObiLieN
173.579.000,00 5.501.411,75 9.602.302,86 –47.156,59 0,00 188.635.558,02 0,00 0,00 0,00 0,00 188.635.558,02 173.579.000,00
174.215.863,61 5.858.055,33 9.602.302,86 –82.295,27 0,00 189.593.876,53 269.810,99 172.734,60 –34.754,35 407.791,24 189.186.085,29 173.946.052,62
88 KONZerNabschLUss 89 KONZerNabschLUss

46. NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(15) KONZerNaNLageNsPiegeL 2009
aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte
IN EUR 01.01.2009 Zugänge Veränderung abgänge Umbuchungen 31.12.2009 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2008
ias 40
i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte und 26.999,77 46.193,50 0,00 0,00 177.853,12 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 19.116,75
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2. Geleistete Anzahlungen
159.522,25 18.330,87 0,00 0,00 –177.853,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25
186.522,02 64.524,37 0,00 0,00 0,00 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 178.639,00
ii. sachaNLageN
1. Technische Anlagen und Maschinen
11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 9.711,26 1.120,08 0,00 10.831,34 373,60 1.493,68
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 341.431,92 33.180,36 0,00 0,00 0,00 374.612,28 148.940,78 48.975,11 0,00 197.915,89 176.696,39 192.491,14
352.636,86 33.180,36 0,00 0,00 0,00 385.817,22 158.652,04 50.095,19 0,00 208.747,23 177.069,99 193.984,82
iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeN
gehaLteNe immObiLieN
170.641.761,03 1.095.371,52 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 173.579.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 173.579.000,00 170.641.761,03
171.180.919,91 1.193.076,25 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 174.215.863,61 166.535,06 103.275,93 0,00 269.810,99 173.946.052,62 171.014.384,85
90 KONZerNabschLUss 91 KONZerNabschLUss

47. ,,
NOtes ZUm KONZerNabschLUss
Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)
zum 31. Dezember 2010
(16) hONOrar Des abschLUssPrÜfers
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete oder zu berechnende Honorar
beträgt:
für die abschlussprüfungsleistungen 40.000,00 EUR
für andere bestätigungsleistungen
für sonstige Leistungen
(17) VersicherUNg Der gesetZLicheN Vertreter
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungs-
grundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt
wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des
Konzerns beschrieben sind.
Hamburg, 31. März 2011
Stavros Efremidis
KWG Kommunale Wohnen AG
Torsten Hoffmann
8.100,00 EUR
6.690,00 EUR
Mit dem Zukauf setzen wir unser
Wachstum als Bestandhalter
konsequent fort und nutzen
dabei erhebliche Skaleneffekte.
,,
Stavros Efremidis, 20. Dezember 2010
92 KONZerNabschLUss 93 thema

48. bestätigUNgsVermerK
bestätigUNgsVermerK Des KONZerNabschLUssPrÜfers Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend
Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg, aufgestellten Konzern- nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt
abschluss – bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungs- unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
rechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in
Geschäftsjahr vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Aufstellung von Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen dar.
Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über Hamburg, den 1. April 2011
den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom FIDES Treuhand GmbH & Co. KG
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, Steuerberatungsgesellschaft
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernab-
schluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den
Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-
handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche (Hansen) (Mackedanz)
und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück- Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Kon-
zernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unter-
nehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlage-
berichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
94 bestätigUNgsVermerK 95 bestätigUNgsVermerK

49. fiNaNZKaLeNDer 2011
hauptversammlung 28. Juni 2011
halbjahreszahlen August 2011
src forum financials & real estate 2011,
7. September 2011
frankfurt am main
expo real 2011 4.–6. Oktober 2011
Q3-Zahlen November 2011
Stand zum 19. Mai 2011, Änderungen vorbehalten.
Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de
imPressUm:
KWG KOMMUNALE WOHNEN AG
Alstertor 9
20095 Hamburg
Tel.: +49 40 22 63 088 100
Fax: +49 40 22 63 088 200
www.kwg-ag.de
ir@kwg-ag.de
Gestaltung und Produktion
RosenbauerSolbach Werbeagentur GmbH, Hamburg
Fotos
Tobias Kiebler, Hamburg (S. 7, 11, 12, 16, 22, 37, 55, 87, 93)
Engel & Gielen (S. 9)
LichtBlick, Hamburg (S. 16)
Dachziegelwerke Nelskamp GmbH (S. 12)
iStock Photo (Titel, S. 23)
Photocase (S. 17, 18, 20, 21)
Fotolia (S. 13)
96 fiNaNZKaLeNDer

50. 00 Thema
3 Thema

51. KWG Kommunale Wohnen AG
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Telefon: +49 40 22 63 088 100
Telefax: +49 40 22 63 088 200
Internet: www.kwg-ag.de
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