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geschäftsbericht 2010
Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen.
 Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.
Die KWg im ÜberbLicK




Konzernkennzahlen                                   31.12.2010   31.12.2009   Die KWg-aktie


Wohneinheiten                                            4.822        4.827   Wertpapierkennnummer             522734

                                                                              ISIN                             DE0005227342
gewerbeeinheiten                                           44           44
                                                                              Börsenkürzel                     BIW
stellplätze und garagen                                  1.093        1.093
                                                                                                               Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover,
                                                                              Börse
gesamtmietfläche in m  2
                                                       283.470      283.862                                    München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra

                                                                              Grundkapital                     EUR 10.804.729
Umsatzerlöse in mio. eUr                                 19,76        19,76
                                                                              Anzahl der Aktien                10.804.729
ebitDa in mio. eUr                                        6,98         5,07
                                                                              Rechnerischer Nennwert           EUR 1,00
ebit in mio. eUr                                         16,58         9,03


Operatives ergebnis in mio. eUr                            0,5        –0,01   Die KWg-Organe                   KWG-Organe


Konzernjahresüberschuss in mio. eUr                       8,58         3,32
                                                                              aufsichtsrat
bilanzsumme in mio. eUr                                 205,24       187,46
                                                                              Prof. Dr. Peer Witten            (Aufsichtsratsvorsitzender)

bruttoverschuldung in mio. eUr                          119,15       116,78   Franz-Josef Gesinn               (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

flüssige mittel in mio. eUr                               8,74         7,26   Thies-Martin Brandt

                                                                              Björn Engholm
immobilienvermögen in mio. eUr                          188,64       173,58

                                                                              Hans-Michael Porwoll
bilanzielles eigenkapital in mio. eUr                    78,10        64,74
                                                                              Patrik Zeigherman
eigenkapitalquote in %                                    38,1         34,5
                                                                              Vorstand
NaV je aktie in eUr                                       7,23         6,59
                                                                              Stavros Efremidis                (Sprecher des Vorstands)

immobilienvermögen in eUr / m2                            665          611    Torsten P. Hoffmann              (Finanzvorstand)




                                        2 Die KWg im ÜberbLicK                                         3 Die KWg im ÜberbLicK
highLights im Jahr 2010                                                                                                                                   iNhaLtsVerZeichNis




Januar 2010:                                                              Januar 2011:                    Die KWg im Überblick                                     seite 02
Erfolgreicher Start der konzerneigenen                                    Steigerung des Jahres-               Konzernkennzahlen
Hausverwaltung KWG Wohnwert GmbH                                          ergebnisses durch die Erfolge        Die KWG Aktie
sowie Vorbereitung ihrer Erweiterung                                      aus zwei Baumaßnahmen                Die KWG Organe

                                                                                                          highlights im Jahr 2010                                  seite 04
                                                     Dezember 2010:
März 2010:                                           Bestandsaufbau für 2011                              Vorwort des Vorstands                                    seite 06
Listung der KWG AG im Entry Standard                 in die Wege geleitetet: Transaktion
                                                     von 506 Wohneinheiten in                             bericht des aufsichtsrats                                seite 08
                                                     Niedersachsen
                                                                                                          Die KWg-aktie am Kapitalmarkt                            seite 24

                                                                                                          Das Unternehmen                                          seite 27
                                                   Dezember 2010:                                              Immobilienmarkt und Finanzen
               Juli 2010:
                                                                                                               Portfolio und Strategie
               Erstmals positives Konzern-         Erfolgreiche Kapitalerhöhung
                                                                                                               Die KWG investiert in die Zukunft
               ergebnis ohne Aufwertungs-          aus genehmigtem Kapital
               gewinne zum Halbjahr 2010                                                                  Konzernlagebericht                                       seite 42
                                                                                                               Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
                                                                                                               Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
                                                                                                               Nachtragsbericht
                                                                                                               Risiko- und Chancenbericht
                                                                                                               Prognosebericht

                                                                                                          Konzernabschluss                                         seite 52
                                                                                                               Konzernbilanz
                                                                                                               Konzern-Gesamtergebnisrechnung
                                                                                                               Konzern-Kapitalflussrechnung
                                                                                                               Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
                                                                                                               Notes zum Konzernabschluss

                                                                                                          bestätigungsvermerk                                      seite 94

                                                                                                          finanzkalender /impressum/Quellenverweise                seite 96




                                             4 highLights
                                               4 thema                                                                                     5 iNhaLt
                                                                                                                                             thema
VOrWOrt Des VOrstaNDs




Sehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,

die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-
portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnis
drastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wir
mit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.

Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG als
integrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bis
hin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungskette
ab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positiven
Effekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-
raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen            Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir den
Wertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent-              Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehr
wicklung bei Neuvermietungen.                                                                        attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die
                                                                                                     KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einen
Der Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010                 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weise
weiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch-       konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien der
schnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro.                                Altaktionäre kam.

Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und            Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kurs
durch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden             unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die Performance
Leerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen               des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.
beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-
ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen                 Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstand
und an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und                 um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien-
sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet-          erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und gehen
interessenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in             entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positiven
Celle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2             operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in der
Wohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert.                   Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durch
Die Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow-                Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurden
Effekt haben.                                                                                        bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.

Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens-            Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement und
geschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben               natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wir
und wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von            weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung
3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der          fortsetzt.
Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent und
erreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent,   Hamburg, im Mai 2011
verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zum
Jahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge-             Herzlichst Ihr
schichte.

Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitere
Wohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheiten
erhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende                Stavros Efremidis                                                       Torsten Hoffmann
                                                                                                     (Sprecher des Vorstands)                                                    (Finanzvorstand)




                                            6 VOrWOrt Des VOrstaNDs                                                                      7 VOrWOrt Des VOrstaNDs
bericht Des aUfsichtsrats




Der aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeN
bericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.


beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach
Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-
gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In
allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung
waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem
Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und        erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt &
2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell-      Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregister
schaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen      eingetragen.
Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens
sowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an
einzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der    ausschüsse des aufsichtsrats
Gesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem
Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet.                          Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus-
                                                                                               schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit     ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein
Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts-      Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweiten
rat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat        Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.
eingehend beraten.

Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten,       Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
lediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-
nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung     Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-
sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand      zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-
den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand   lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von der
der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem     auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft
Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor-      Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-
miert.                                                                                         gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und
                                                                                               mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-,
Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das      Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und der
Risikomanagement unterrichtet.                                                                 Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü-
                                                                                               fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die
Anfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus          Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. April
genehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital-     2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsrat
maßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren         dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über die
dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung        Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems,
wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur-        bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.
den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil
am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital   Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine




                                       8 bericht Des aUfsichtsrats                                                               9 bericht Des aUfsichtsrats
,,
bericht Des aUfsichtsrats




Befangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-
werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zu
den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine
Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-
prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe-


                                                                                                Wir haben das Ziel eines jeden
richt für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss

                                                                                                Immobilienbestandshalters er-
nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsrat
ebenfalls gebilligt.


                                                                                                reicht, Gewinn aus der laufenden
Personelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsrat

Herr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. Der
Aufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Auf
der Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsrat
der KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni
2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-
laufenen Geschäftsjahr.



Hamburg, im Mai 2011

Der Aufsichtsrat




Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender
                                                                                                Geschäftstätigkeit zu erzielen.
                                                                                                Mit der Reduzierung der Betriebs-
                                                                                                kosten haben wir zudem für
                                                                                                unsere Mieter einen finanziellen
                                                                                                Vorteil erreicht.
                                                                                                                                              ,,
                                                                                                                        Stavros Efremidis, 11. August 2010




                                      10 bericht Des aUfsichtsrats                                           11 thema
Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator –         Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlich
aktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt.       den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt
                                                         750.000 km Fahrleistung.*




                 Unser Dach schützt vor
                   Regen – und das Klima.

                 Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle:

                 Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach-
                 stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine
                 mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der
                 matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch
                 Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun-
                 den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages-
                 licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein
                 ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S-
                 Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge-
                 sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3.
                 *Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW
                 mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon
                 mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.
Unsere Siedlung ist jetzt
dick eingepackt – und
         schöner als früher.
Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:

Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-
lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-
ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschützten
Innenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturen
und prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkung
zwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügige
Loggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäude
ging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuser
in ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.
Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dicken
EPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.
Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-
schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.




Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für   Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnfläche
rund 300 Menschen.                                    und 179 m2 Gewerbefläche –
                                                      und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung.




                                                      Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung
                                                      „auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.
Unser Kraftwerk ist
                 im Keller – und unsere
            Heizkosten sind es auch.
            Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle:

            Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im
            Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller-
            kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun-
            gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von
            LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet
            nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk-
            tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen
            Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer-
            ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung.
            Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu
            79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern
            Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.




Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen     100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganz
Sanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch.   Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke,
                                                         rechnet der Pionier für Ökostrom vor.
20–30 % weniger Heizkosten –
das haben die prima geregelt.

Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:

Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-
kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehen
Hand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden haben
sich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnik
herausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung der
Vorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung und
nutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.


Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-
zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-
banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung der
Vittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wege
können bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.
Wärme aus verbrauchter
   Luft – das bekommen die
  auch noch hin.

Green-building-Ziele der nächsten Jahre:

Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-
tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozent
des globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungen
zum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieter
nahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraum
werden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden
– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-
nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und die
Umwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-
nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnung
aus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.

*F.A.Z. vom 4. März 2011.
Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf –
                                             umgeben von weitflächigen Waldgebieten.




Alles weg, was stört.
   Alles da, was ich brauche.

Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:

Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-
wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zu
reagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-
freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer und
gesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusern
wurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartments
umgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben
mit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-
liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationen
wurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-
freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wie
auch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet soziale
und medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-
tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.
Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt




  Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010                                                                           Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra
                                                                                                                           und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel
  Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX                                                                            der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den
                                                                                                                           Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden,
  Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN                                                                   sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und
                                                                                                                           Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen.


                                                                      2010                            2009
                                                                                                                   140                                                                                                         DIMAX*

                                                                                                                                                                                                                               KWG


  Kurs zum 30.12.                                                     5,15 EUR                        4,77 EUR     120


  marktkapitalisierung                                           55,6 Mio. EUR                    46,9 Mio. EUR
                                                                                                                   100
                                                                      5,96 EUR                        4,98 EUR
  52-Wochenhoch
                                                                   am 29.11.2010                   am 09.02.2009
                                                                                                                    80

                                                                      3,70 EUR                        3,24 EUR
  52-Wochentief
                                                                   am 12.08.2010                   am 09.03.2009
                                                                                                                    60


Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-
bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf                          40

6.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahren
zum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-
Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozent
verbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um
                                                                                                                    20                  2008                                                   2009                     2010
4,0 Prozent zu.
                                                                                                                     0
                                                                                                                     0




                                                                                                                                  März




                                                                                                                                                                                  März




                                                                                                                                                                                                              März
                                                                                                                                  Febr




                                                                                                                                                                                  Febr




                                                                                                                                                                                                              Febr
                                                                                                                                 JJuni




                                                                                                                                                                                JJuni




                                                                                                                                                                                                            JJuni
                                                                                                                               uAAug




                                                                                                                                  Nov




                                                                                                                                                                               uAAug




                                                                                                                                                                                  Nov




                                                                                                                                                                                                              Aug




                                                                                                                                                                                                                              Nov
                                                                                                                                  Sep




                                                                                                                                                                                                                              Sep
                                                                                                                                                                                  Dez




                                                                                                                                                                                  Sep




                                                                                                                                                                                                              Dez




                                                                                                                                                                                                                                       Dez
                                                                                                                                  Mai




                                                                                                                                                                                 Mai




                                                                                                                                                                                                              Mai
                                                                                                                                  Jan




                                                                                                                                AApr




                                                                                                                                                                                JJan




                                                                                                                                                                                 Apr




                                                                                                                                                                                                            JJan




                                                                                                                                                                                                             Apr
                                                                                                                                  Okt




                                                                                                                                                                                                                              Okt
                                                                                                                                  Juli




                                                                                                                                                                                 Juli




                                                                                                                                                                                 Okt




                                                                                                                                                                                                             Juli
Auch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche




                                                                                                                             voN




                                                                                                                                                                             voN




                                                                                                                                                                                                                           voN
                                                                                                                               äM




                                                                                                                                                                             zeD




                                                                                                                                                                                                                                    zeD
                                                                                                                                F




                                                                                                                                                                           zräM




                                                                                                                                                                                                         zeD




                                                                                                                                                                                                       zräM
                                                                                                                                                                                F




                                                                                                                                                                                                            F
                                                                                                                                                                                M




                                                                                                                                                                                                            M
                                                                                                                             iaM




                                                                                                                                                                                                         guA
                                                                                                                                                                                                                           peS
                                                                                                                             peS




                                                                                                                                                                             peS




                                                                                                                                                                                                         rpA
                                                                                                                             naJ




                                                                                                                                                                             rpA




                                                                                                                                                                             tkO
                                                                                                                             tkO




                                                                                                                                                                                                                           tkO
                                                                                                                             iluJ




                                                                                                                                                                             iluJ




                                                                                                                                                                                                         iluJ
                                                                                                                            inu




                                                                                                                                                                            inu




                                                                                                                                                                                                        inu
                                                                                                                           rbe




                                                                                                                                                                           rbe




                                                                                                                                                                                                       rbe
                                                                                                                                                                             na




                                                                                                                                                                                                         na
                                                                                                                             rp




                                                                                                                                                                             ia




                                                                                                                                                                                                         ia
Immobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut-




                                                                                                                                                                             g
                                                                                                                            g
                                                                                                                           zr
sche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-
wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der                               *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
am deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010
                                                                                                                         * Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
leicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.



eNtWicKLUNg Der KWg-aKtie

Die KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetra
mit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. Ihr
Jahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am
29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann die
Aktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutliches
Plus von 25,3 Prozent.




                                     24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt                                                                                             25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt                                                                                                                         Das UNterNehmeN
                                                                                                                                          immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN




hOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN                                             marKterhOLUNg im Jahr 2010

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und             LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristige
ist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine     fiNaNZstabiLität
Barkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-
führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird             Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UND
das Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro                 sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheit
erhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und
internationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktien
den Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Euro
durch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG.                                                                                      2010                        2009

Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010
in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen.             summe der finanzschulden                                            119 Mio. EUR              116 Mio. EUR

                                                                                                   Ø restlaufzeit                                                           4,5 Jahre                  5 Jahre
WechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN
                                                                                                   Ø Nominalzins                                                                 4,90                    5,02
Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard
der Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur               Ø jährl. tilgung                                                            1,8 %                    1,8 %
Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März
2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt am
Main. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterte
Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor-         erhOLUNg Der märKte
derung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den Entry
Standard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht     Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durch
zuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard.                    die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in
                                                                                                 Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen-
                                                                                                 länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins der
aKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt                                                        Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In
                                                                                                 Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die Arbeitslosigkeit
Die KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten,             sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-
Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und              krisenniveau.
Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, der
Small-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen              Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders stark
Eigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG         getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-
sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum            me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu.
Kauf.                                                                                            Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen
                                                                                                 als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt
                                                                                                 lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte
                                                                                                 und die Preissteigerungen moderat blieben.




                                    26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt                                                                     27 Das UNterNehmeN
Das UNterNehmeN
immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN




mehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt                                                                    Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden
                                                                                                      konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. Zu
Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war –                      diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf
es wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr             rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio.
Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf                  Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen
niedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten                     bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG
erfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt.              beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.
Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden die
Transaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut       Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun-                strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen den
gen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände            Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da die
von öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010          KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-
vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden          gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174
sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück.                      Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.

Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese im
Jahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010               KfW-mitteL
betrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800
Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von              Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung
50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände               durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruch
werden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während             angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-
die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind,             rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurden
beeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital-   und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt.
beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu            Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-
90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der           leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.
Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizont
sowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von den
Banken mittlerweile noch intensiver geprüft.                                                          2011 – erhOLUNg geht Weiter

                                                                                                      Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus der
WettbeWerbsVOrteiLe Der KWg                                                                           Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und
                                                                                                      Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist,
Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau.                   befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011
Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder-             sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-
sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale        sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werden
Portfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie-        weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Das
rungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem         Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investments
hohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent.        stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn die
Dies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei           Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & Young
Verhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil.                                   es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da
                                                                                                      die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stellt
Neben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von              die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.
4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG
beträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-
lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren.




                                                28 Das UNterNehmeN                                                                             29 Das UNterNehmeN
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie




  KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN                                                                     reNDiteträchtige b-LageN
  im Jahr 2010
                                                                                                                        Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind
  Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich                                                                    diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in
  ihre geschäftstätigKeit aUf                                                                                           den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger
                                                                                                                        Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich
  ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN                                                                   die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas-
  iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN                                                                                    teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei-
                                                                                                                        dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen
                                                                                                                        Zustand.

  Zum 31.12.2010                                             Kernbestand        investitionsbestand    gesamtbestand



  einheiten gesamt                                                    3.074                 1.792              4.866

  davon Wohneinheiten                                                  3.049                 1.773              4.822                                          Schleswig-
                                                                                                                                                               Holstein
       Gewerbeeinheiten                                                    25                     19               44


  Quadratmeter                                                     182.151               101.319             283.470

  Leerstand in %                                                        6,4                  33,7               16,2                            Bremen
                                                                                                                                                                                                Berlin
  Ø ist-miete pro m2                                                   4,80                  4,46               4,70                                        Niedersachsen



Die durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Küche
und Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein                                                  Nordrhein-
Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer                                              Westfalen
                                                                                                                                                                                                Sachsen
Gegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche
                                                                                                                                                                            Thüringen
Kaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei
                                                                                                                                                                                                                           Investitionsbestand
2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter.
                                                                                                                                                                                                                           Kernbestand


WOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNt

Diese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG
                                                                                                                                                                                                                            Einheiten gesamt:
von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-
Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der                                                                                                                                         2.000
Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-
ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die von
Büro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko in
der Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im                                                                                                                            1.000
Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil.
Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate.
                                                                                                                                                                                                                  100




                                              30 Das UNterNehmeN                                                                                                  31 Das UNterNehmeN
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie




aUsbaU Des POrtfOLiOs                                                                                 neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das
                                                                                                      Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen Attraktivität
Neue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden           und einem Wertzuwachs.
durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil des
heutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst das
Portfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme-            WOhNUNgssaNierUNgeN
tern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-
schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder                  In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechend
vermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei                   dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur Neuvermietung
Portfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein-          umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderen
heiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum                    Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, was
Bremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich           exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-
bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über.                                                          standes selbst saniert.



Die KWg schafft Werte
                                                                                                                                           Schleswig-
Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs-                                           Holstein
potenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebt
die KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-
greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Management
gesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierung
bzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht-                                             Bremen
lich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung                                                                                Berlin
der durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein                                                   Niedersachsen
regelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beim
Hausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung.

                                                                                                                         Nordrhein-
                                                                                                                         Westfalen
KerNbestaND / iNVestitiONsbestaND
                                                                                                                                                                            Sachsen
                                                                                                                                                        Thüringen
Der überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden                                                                                                                    2008
einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch
                                                                                                                                                                                                              2009
keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-
stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem                                                                                                                         2010
Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte dem
Kernbestand zugeführt.

                                                                                                                                                                                              Sanierte Wohneinheiten
                                                                                                                                                                                              gesamt:
NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt
                                                                                                                                                                                                       10 Einheiten
Der langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Die
großen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-
kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier-                                                                                                         100 Einheiten
durch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eine
verträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel
                                                                                                                                                                                                      200 Einheiten




                                                 32 Das UNterNehmeN                                                                           33 Das UNterNehmeN
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie




eNtWicKLUNg Der mieteN

Im vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungen
und Neuvermietungen weiter gesteigert werden.

                                                                                             Leerstand in %

                                                                                             Ist-Miete in EUR pro m2




      Leerstand in %                                                                                              Leerstand in %

      Ist-Miete in EUR pro m2                                                                                     Ist-Miete in EUR pro m2




Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht,                   VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieter
im Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigen
Marktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro                   Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Die
pro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental                 konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, Sachsen
Income, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro.                    und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-
Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der                  dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist die
bilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer-                KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auf
tet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht                   Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einen
hat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite                  persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, als
von 7,1 Prozent dar.                                                                                      Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser
                                                                                                          Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in
                                                                                                          Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach
                                                                                                          strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe
                                                                                                          Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter.




                                            34 Das UNterNehmeN                                                                                   35 Das UNterNehmeN
,,
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie




Insbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert
verwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres auf
rund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozent
erhöht.

Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten.
Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst dem
allgemeinen Trend des Outsourcings.



agiereN statt abWarteN

Die KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-
bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-
ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzen
agiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diese
in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.



aUsbLicK 2011

Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert.
Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen als
auch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für
2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganische
Wachstum der Gesellschaft.
                                                                                                  Als sehr kostenbewusst arbeitendes
                                                                                                  Unternehmen bekommen wir
                                                                                                  meistens eine warmmietenneutrale
                                                                                                  Sanierung hin.
                                                                                                                                     ,,
                                                                                                                         Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011




                                             36 Das UNterNehmeN                                               37 thema
Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft




  heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt                                                                                grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN

  Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich                                                                                  Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit
                                                                                                                               schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden
  eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet                                                                                         ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials
  WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt                                                                       Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist.

                                                                                                                               Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie-
                                                                                                                               rungsprojekte:
                                                             celle, Veilchengrund                   gelsenkirchen,
                                                                                                  Vittinghoff-siedlung         Der Veilchengrund in Celle:
                                                                                                                               Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die
                                                                                                                               Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung
  Wohneinheiten                                                                  174                                     143   eingebettet.

  gewerbeeinheiten                                                                    0                                    4   Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen:
                                                                                                                               Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in
  Nutzfläche in m2                                                            13.062                                  8.799     enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert.

  investitionsvolumen in eUr                                                4,2 Mio.                             2,5 Mio.      Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war
                                                                                                                               es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen
  Jahres-NKm 2009 in eUr                                                    376.641                              386.031       Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG
                                                                                                                               innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke
  Jahres-NKm 2010 in eUr                                                    430.412                              392.545       der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils
                                                                                                                               ihren Einsatz im Veilchengrund fanden.
  einsparquote/-potenzial heizenergie                                               Bis zu 60 %                                Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung
                                                                                                                               sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat-
                                                                                                                               tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die
                                                                                                                               Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetische
Herr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei-                                        Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau der
ner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich                                   Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden.
für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und                                  Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf
320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil                                       bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden die
von 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie-                                      leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-
verbrauch.                                                                                                                     tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch
                                                                                                                               aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine Vermietung
Fast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach                                       über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund der
Angaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon                                        anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennoch
für Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen                                           wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.
oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich.




                                             38 Das UNterNehmeN                                                                                                       39 Das UNterNehmeN
Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft




Die zweite miete                                                                                 Win-win-win-situation

Seit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle          Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigen
die Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn           Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und in
umgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen              Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-
Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf       ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-
401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für     baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenen
Heizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch          Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch-
                                                                                                                                                                                                              Nebenk
32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit       sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz des
von einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent-           Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und                        Kaltmie
spricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen,          bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.
indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.

Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von
23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nicht
berücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen                                                                                             Nebenkosten (BK+HK)
liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zum
Jahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur                                                                                                     Kaltmiete
Kaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.



förderung durch den bund unabdingbar

Die KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317
Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsrate
des Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-
pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von der
Rentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien
bei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte man
eine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass im
Rahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderte
Maßnahmen noch individueller abrufbar sind.




                                             40 Das UNterNehmeN                                                                        41 Das UNterNehmeN
KWG Geschäftsbericht 2010
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KWG Geschäftsbericht 2010

  • 1. geschäftsbericht 2010 Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen. Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.
  • 2. Die KWg im ÜberbLicK Konzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009 Die KWg-aktie Wohneinheiten 4.822 4.827 Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 gewerbeeinheiten 44 44 Börsenkürzel BIW stellplätze und garagen 1.093 1.093 Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover, Börse gesamtmietfläche in m 2 283.470 283.862 München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra Grundkapital EUR 10.804.729 Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76 Anzahl der Aktien 10.804.729 ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 ebit in mio. eUr 16,58 9,03 Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01 Die KWg-Organe KWG-Organe Konzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32 aufsichtsrat bilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46 Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender) bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78 Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender) flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26 Thies-Martin Brandt Björn Engholm immobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58 Hans-Michael Porwoll bilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74 Patrik Zeigherman eigenkapitalquote in % 38,1 34,5 Vorstand NaV je aktie in eUr 7,23 6,59 Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands) immobilienvermögen in eUr / m2 665 611 Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand) 2 Die KWg im ÜberbLicK 3 Die KWg im ÜberbLicK
  • 3. highLights im Jahr 2010 iNhaLtsVerZeichNis Januar 2010: Januar 2011: Die KWg im Überblick seite 02 Erfolgreicher Start der konzerneigenen Steigerung des Jahres- Konzernkennzahlen Hausverwaltung KWG Wohnwert GmbH ergebnisses durch die Erfolge Die KWG Aktie sowie Vorbereitung ihrer Erweiterung aus zwei Baumaßnahmen Die KWG Organe highlights im Jahr 2010 seite 04 Dezember 2010: März 2010: Bestandsaufbau für 2011 Vorwort des Vorstands seite 06 Listung der KWG AG im Entry Standard in die Wege geleitetet: Transaktion von 506 Wohneinheiten in bericht des aufsichtsrats seite 08 Niedersachsen Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24 Das Unternehmen seite 27 Dezember 2010: Immobilienmarkt und Finanzen Juli 2010: Portfolio und Strategie Erstmals positives Konzern- Erfolgreiche Kapitalerhöhung Die KWG investiert in die Zukunft ergebnis ohne Aufwertungs- aus genehmigtem Kapital gewinne zum Halbjahr 2010 Konzernlagebericht seite 42 Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Nachtragsbericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht Konzernabschluss seite 52 Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Notes zum Konzernabschluss bestätigungsvermerk seite 94 finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96 4 highLights 4 thema 5 iNhaLt thema
  • 4. VOrWOrt Des VOrstaNDs Sehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre, die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien- portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnis drastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wir mit der KWG eine neue Größenordnung erreichen. Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG als integrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bis hin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungskette ab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positiven Effekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands- raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir den Wertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent- Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehr wicklung bei Neuvermietungen. attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einen Der Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weise weiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch- konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien der schnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro. Altaktionäre kam. Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kurs durch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die Performance Leerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte. beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos- ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstand und an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien- sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet- erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und gehen interessenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positiven Celle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in der Wohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durch Die Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow- Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurden Effekt haben. bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert. Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens- Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement und geschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wir und wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung 3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der fortsetzt. Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent und erreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, Hamburg, im Mai 2011 verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zum Jahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge- Herzlichst Ihr schichte. Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitere Wohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheiten erhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende Stavros Efremidis Torsten Hoffmann (Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand) 6 VOrWOrt Des VOrstaNDs 7 VOrWOrt Des VOrstaNDs
  • 5. bericht Des aUfsichtsrats Der aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeN bericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010. beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun- gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & 2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell- Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregister schaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen eingetragen. Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens sowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an einzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der ausschüsse des aufsichtsrats Gesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus- schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts- Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweiten rat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge. eingehend beraten. Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss lediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil- nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon- sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern- den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von der der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor- Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs- miert. gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und der Risikomanagement unterrichtet. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü- fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Anfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. April genehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital- 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsrat maßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über die dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems, wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur- bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen. den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine 8 bericht Des aUfsichtsrats 9 bericht Des aUfsichtsrats
  • 6. ,, bericht Des aUfsichtsrats Befangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt- werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss- prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe- Wir haben das Ziel eines jeden richt für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss Immobilienbestandshalters er- nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt. reicht, Gewinn aus der laufenden Personelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsrat Herr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. Der Aufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Auf der Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsrat der KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni 2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge- laufenen Geschäftsjahr. Hamburg, im Mai 2011 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender Geschäftstätigkeit zu erzielen. Mit der Reduzierung der Betriebs- kosten haben wir zudem für unsere Mieter einen finanziellen Vorteil erreicht. ,, Stavros Efremidis, 11. August 2010 10 bericht Des aUfsichtsrats 11 thema
  • 7. Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator – Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlich aktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt. den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt 750.000 km Fahrleistung.* Unser Dach schützt vor Regen – und das Klima. Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle: Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach- stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun- den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages- licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S- Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge- sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3. *Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.
  • 8. Unsere Siedlung ist jetzt dick eingepackt – und schöner als früher. Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke: Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied- lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche- ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschützten Innenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturen und prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkung zwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügige Loggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuser in ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen. Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dicken EPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht. Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni- schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden. Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnfläche rund 300 Menschen. und 179 m2 Gewerbefläche – und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung. Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung „auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.
  • 9. Unser Kraftwerk ist im Keller – und unsere Heizkosten sind es auch. Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle: Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller- kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun- gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk- tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer- ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung. Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu 79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund. Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen 100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganz Sanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch. Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke, rechnet der Pionier für Ökostrom vor.
  • 10. 20–30 % weniger Heizkosten – das haben die prima geregelt. Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik: Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz- kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehen Hand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden haben sich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnik herausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung der Vorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung und nutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung. Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei- zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder- banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung der Vittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wege können bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.
  • 11. Wärme aus verbrauchter Luft – das bekommen die auch noch hin. Green-building-Ziele der nächsten Jahre: Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich- tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozent des globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungen zum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieter nahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraum werden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden – stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß- nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und die Umwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß- nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnung aus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden. *F.A.Z. vom 4. März 2011.
  • 12. Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf – umgeben von weitflächigen Waldgebieten. Alles weg, was stört. Alles da, was ich brauche. Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf: Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien- wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zu reagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren- freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer und gesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusern wurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartments umgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben mit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen- liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationen wurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren- freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wie auch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet soziale und medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags- tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.
  • 13. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010 Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden, Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen. 2010 2009 140 DIMAX* KWG Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR 120 marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR 100 5,96 EUR 4,98 EUR 52-Wochenhoch am 29.11.2010 am 09.02.2009 80 3,70 EUR 3,24 EUR 52-Wochentief am 12.08.2010 am 09.03.2009 60 Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts- bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 40 6.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahren zum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap- Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozent verbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um 20 2008 2009 2010 4,0 Prozent zu. 0 0 März März März Febr Febr Febr JJuni JJuni JJuni uAAug Nov uAAug Nov Aug Nov Sep Sep Dez Sep Dez Dez Mai Mai Mai Jan AApr JJan Apr JJan Apr Okt Okt Juli Juli Okt Juli Auch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche voN voN voN äM zeD zeD F zräM zeD zräM F F M M iaM guA peS peS peS rpA naJ rpA tkO tkO tkO iluJ iluJ iluJ inu inu inu rbe rbe rbe na na rp ia ia Immobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut- g g zr sche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres- wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG am deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010 * Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG leicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu. eNtWicKLUNg Der KWg-aKtie Die KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetra mit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. Ihr Jahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am 29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann die Aktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutliches Plus von 25,3 Prozent. 24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
  • 14. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Das UNterNehmeN immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN hOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN marKterhOLUNg im Jahr 2010 Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristige ist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine fiNaNZstabiLität Barkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge- führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UND das Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheit erhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und internationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktien den Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Euro durch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG. 2010 2009 Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010 in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen. summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 Jahre WechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN Ø Nominalzins 4,90 5,02 Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 % Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März 2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt am Main. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor- erhOLUNg Der märKte derung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den Entry Standard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durch zuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard. die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen- länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins der aKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die Arbeitslosigkeit Die KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor- Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und krisenniveau. Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, der Small-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders stark Eigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem- sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu. Kauf. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte und die Preissteigerungen moderat blieben. 26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN
  • 15. Das UNterNehmeN immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN mehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. Zu Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf es wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio. Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen niedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG erfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. beträgt 1,8 Prozent pro Jahr. Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden die Transaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs- Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun- strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen den gen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da die von öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti- vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174 sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück. Mio. Euro auf 189 Mio. Euro. Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese im Jahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 KfW-mitteL betrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800 Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung 50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruch werden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie- die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurden beeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital- und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt. beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch- 90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver. Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizont sowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von den Banken mittlerweile noch intensiver geprüft. 2011 – erhOLUNg geht Weiter Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus der WettbeWerbsVOrteiLe Der KWg Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist, Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011 Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder- sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi- sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werden Portfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie- weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Das rungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investments hohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn die Dies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & Young Verhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stellt Neben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar. 4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG beträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind- lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren. 28 Das UNterNehmeN 29 Das UNterNehmeN
  • 16. Das UNterNehmeN POrtfOLiO UND strategie KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN reNDiteträchtige b-LageN im Jahr 2010 Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in ihre geschäftstätigKeit aUf den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas- iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei- dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen Zustand. Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866 davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822 Schleswig- Holstein Gewerbeeinheiten 25 19 44 Quadratmeter 182.151 101.319 283.470 Leerstand in % 6,4 33,7 16,2 Bremen Berlin Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70 Niedersachsen Die durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Küche und Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Nordrhein- Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Westfalen Sachsen Gegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche Thüringen Kaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei Investitionsbestand 2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter. Kernbestand WOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNt Diese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG Einheiten gesamt: von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset- Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der 2.000 Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra- ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die von Büro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko in der Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im 1.000 Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil. Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate. 100 30 Das UNterNehmeN 31 Das UNterNehmeN
  • 17. Das UNterNehmeN POrtfOLiO UND strategie aUsbaU Des POrtfOLiOs neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen Attraktivität Neue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden und einem Wertzuwachs. durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil des heutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst das Portfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme- WOhNUNgssaNierUNgeN tern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt- schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechend vermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur Neuvermietung Portfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein- umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderen heiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, was Bremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe- bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über. standes selbst saniert. Die KWg schafft Werte Schleswig- Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs- Holstein potenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebt die KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander- greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Management gesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierung bzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht- Bremen lich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung Berlin der durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein Niedersachsen regelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beim Hausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung. Nordrhein- Westfalen KerNbestaND / iNVestitiONsbestaND Sachsen Thüringen Der überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden 2008 einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch 2009 keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe- stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem 2010 Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte dem Kernbestand zugeführt. Sanierte Wohneinheiten gesamt: NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt 10 Einheiten Der langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Die großen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen- kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier- 100 Einheiten durch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eine verträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel 200 Einheiten 32 Das UNterNehmeN 33 Das UNterNehmeN
  • 18. Das UNterNehmeN POrtfOLiO UND strategie eNtWicKLUNg Der mieteN Im vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungen und Neuvermietungen weiter gesteigert werden. Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Leerstand in % Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Ist-Miete in EUR pro m2 Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieter im Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigen Marktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Die pro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, Sachsen Income, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän- Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist die bilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer- KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auf tet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einen hat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, als von 7,1 Prozent dar. Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter. 34 Das UNterNehmeN 35 Das UNterNehmeN
  • 19. ,, Das UNterNehmeN POrtfOLiO UND strategie Insbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert verwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres auf rund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozent erhöht. Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten. Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst dem allgemeinen Trend des Outsourcings. agiereN statt abWarteN Die KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu- bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie- ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzen agiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diese in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an. aUsbLicK 2011 Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert. Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen als auch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für 2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganische Wachstum der Gesellschaft. Als sehr kostenbewusst arbeitendes Unternehmen bekommen wir meistens eine warmmietenneutrale Sanierung hin. ,, Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011 36 Das UNterNehmeN 37 thema
  • 20. Das UNterNehmeN Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist. Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie- rungsprojekte: celle, Veilchengrund gelsenkirchen, Vittinghoff-siedlung Der Veilchengrund in Celle: Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung Wohneinheiten 174 143 eingebettet. gewerbeeinheiten 0 4 Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen: Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in Nutzfläche in m2 13.062 8.799 enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert. investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio. Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031 Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545 der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils ihren Einsatz im Veilchengrund fanden. einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 % Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat- tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetische Herr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei- Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau der ner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden. für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf 320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden die von 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie- leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat- verbrauch. tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine Vermietung Fast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund der Angaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennoch für Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert. oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich. 38 Das UNterNehmeN 39 Das UNterNehmeN
  • 21. Das UNterNehmeN Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft Die zweite miete Win-win-win-situation Seit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigen die Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und in umgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos- Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge- 401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenen Heizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch- Nebenk 32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz des von einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent- Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und Kaltmie spricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft. indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst. Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von 23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nicht berücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen Nebenkosten (BK+HK) liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zum Jahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur Kaltmiete Kaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten. förderung durch den bund unabdingbar Die KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317 Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsrate des Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop- pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von der Rentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien bei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte man eine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass im Rahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderte Maßnahmen noch individueller abrufbar sind. 40 Das UNterNehmeN 41 Das UNterNehmeN