SlideShare ist ein Scribd-Unternehmen logo
Geschäftsbericht 2008
Inhaltsverzeichnis
02 03




Inhaltsverzeichnis




   Inhaltsverzeichnis                                     Seite 03

   KWG im Überblick
     KWG Konzernkennzahlen                                Seite 04
     KWG Konzernangaben                                   Seite 05

   Vorwort des Vorstands                                  Seite 06
   Bericht des Aufsichtsrats                              Seite 12
   Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt                      Seite 18

   Das Unternehmen
     Strategie                                            Seite 22
     Immobilienmarkt 2008                                 Seite 26
     Das KWG-Portfolio                                    Seite 30
     Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin   Seite 34

   Konzernlagebericht
     Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen               Seite 38
     Vermögens-, Finanz- und Ertragslage                  Seite 41
     Nachtragsbericht                                     Seite 44
     Risiko- und Chancenbericht                           Seite 44
     Prognosebericht                                      Seite 47

   Konzernabschluss
     Konzernbilanz                                        Seite 50
     Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung                  Seite 51
     Konzern-Kapitalflussrechnung                         Seite 52
     Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung             Seite 53
     Anhang zum Konzernabschluss / Notes                  Seite 54

   Bestätigungsvermerk                                    Seite 88

   Finanzkalender/Impressum                               Seite 90
KWG im Überblick




KWG Konzernkennzahlen




		                                      	     2008    	     2007



Wohneinheiten                                 4.937         2.981

Gewerbeeinheiten                                48             14

Garagen/Stellplätze                           1.091          434

Gesamtmietfläche in qm                      290.712       161.465

Bebaute Grundstücke in qm                   476.663       292.523

Unbebaute Grundstücke in qm                  74.592        30.536


Umsatzerlöse in Mio. EUR                      13,70          3,10

EBIT in Mio. EUR                               5,09          3,36

EBITDA in Mio. EUR                             5,14          3,39

Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR            0,77          3,10

Bilanzsumme in Mio. EUR                      184,28        115,84

Nettoverschuldung in Mio. EUR                108,97          58,7

Immobilienvermögen in Mio. EUR               170,64         93,56

Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR         56,14         39,47

Eigenkapitalquote in %                        30,50         34,10

NAV je Aktie in EUR                            6,52          6,47

Immobilienvermögen in EUR/qm                   587           534
04 05




KWG Konzernangaben




   KWG-Aktie

   Wertpapierkennnummer							                                                               522734

   ISIN								                                                                       DE0005227342

   Börsenkürzel									                                                                         BIW

   Börse      	                                 Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA

   Grundkapital								                                                               EUR 8.600.000

   Anzahl der Aktien							                                                                8.600.000

   Rechnerischer Nennwert						                                                             EUR 1,00




   Aufsichtsrat

   Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

   Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

   Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)

   Thies-Martin Brandt

   Björn Engholm

   Hans-Michael Porwoll

   Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008,
   entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG)




   Vorstand

   Stavros Efremidis

   Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
Vorwort des Vorstands




          Es zeigt sich, dass unser Ansatz
          als Wohnungsbestandshalter auch
          in Krisenzeiten nachhaltig ist.

          Stavros Efremidis, Vorstand
06 07




Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,




die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-
nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um
mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem
Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren
Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im
Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung
platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil-
lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von
knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere
Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest-
laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert.

      Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich –
      in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist,
      hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und
      in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise
      eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr
      ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be-
      standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist.

      Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto-
      Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe
      Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen
      mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer
      Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr
      aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender
      Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr
      intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen.
      Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des
      Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels-
      weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
Vorwort des Vorstands




               Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr
               2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft,
               kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal.
               Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits
               seit 1957.

               Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im
               Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der
               KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die
               dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch-
               tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden
               dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch
               unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion
               Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert.

               Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter-
               nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt.
               Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten
               schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In
               der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir
               haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen
               Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen,
               einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von
               366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem
               Geschäftsbericht.

               In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290
               Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs-
               politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat-
               meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur
               bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt-
               portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
08 09
Vorwort des Vorstands




               Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in
               unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben.
               In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und
               Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008
               gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in
               unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie-
               ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management
               weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern
               und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im
               Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch
               Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort-
               Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten
               im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen,
               partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist
               kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver-
               gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive
               Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis-
               tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von
               partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen
               wider.

               Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine
               sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung.
               Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an
               der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo-
               gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht
               Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt-
               liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.
               Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald
               einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf-
               wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche,
               weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
10 11




Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-
krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden.
Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen
und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu
spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für
unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen
die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere
Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen
davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird.

Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für
Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell
verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern
für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch
bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken.

Im April 2009

Herzlichst, Ihr




Stavros Efremidis
Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats




Liebenwalder Straße 5, Berlin
12 13




Bericht des
Aufsichtsrats




Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm
nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen
zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.

      In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter-
      nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft
      überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern
      von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und
      unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier
      ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember
      2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie
      in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft
      und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren
      Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu
      den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen
      gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei-
      geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb
      der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über
      aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert.

      Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi-
      täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten
      Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren)
      Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften,
      zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge-
      führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte.

      Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios
      WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent
      erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich
      über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur
      informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
Bericht des Aufsichtsrats




                 zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts-
                 rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die
                 KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für
                 eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.

                 Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR-
                 Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen
                 mit Vorstandsangelegenheiten befasst.

                 Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der
                 Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für
                 das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr
                 2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
                 bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der
                 FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-
                 ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten
                 Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs-
                 bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
                 vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-
                 schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai
                 2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet.

                 Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr
                 2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge-
                 henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab-
                 schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge-
                 stellt.
14 15
Bericht des Aufsichtsrats




                 Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend
                 zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
                 Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008
                 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach
                 IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.

                 Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands
                 einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy
                 Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26.
                 März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt.

                 Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als
                 stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008
                 Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel-
                 lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt.
                 Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März
                 2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt.

                 Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem
                 Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge-
                 schäftsjahr.



                 Bremerhaven, im Mai 2009
                 Der Aufsichtsrat




                 Prof. Dr. Peer Witten
                 Aufsichtsratsvorsitzender
16 17




Soldiner Straße 70/71, Berlin
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt




          Die Aktie der KWG
          am Kapitalmarkt




               Aktienmärkte

               Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien-
               märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi-
               lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte
               mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September
               2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der
               Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden.
               Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den
               Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika-
               nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann
               die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver-
               stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund
               verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent
               an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1
               Prozent ein.

               Immobilienaktien

               Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten.
               Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent
               seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller
               Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein
               Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt
               engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen
               Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen
               zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
18 19




 140

 120

 100

  80                                                                                         KWG
                                                                                             DIMAX
  60

  40

  20

   0
        4.1.   1.2.   7.3.   1.4.   2.5.   3.6.   1.7.   1.8.   5.9.   2.10.   7.11. 6.12.
        08     08     08     08     08     08     08     08     08      08      08    08

Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)




Die KWG-Aktie

Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs
ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra).
Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo-
bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen
Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge-
schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen.

Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit
7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30
Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen
Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und
an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor
sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie.

Erfolgreiche Kapitalerhöhung

Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine
Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu
einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die
ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie-
rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung
zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu
rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer
Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der
KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine
wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt




               Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40
               Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich
               per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro.

               Aktive Investor Relations und Pressearbeit

               Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen
               zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse.
               So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon-
               ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference
               des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie
               (IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse
               teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp-
               fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research,
               die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für
               Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt.

               Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das
               Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv
               besprochen.
20 21
Das Unternehmen




         Strategie




              Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter
              deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus
              durch:
              	       - einen renditeorientierten Einkauf,
              	       - nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von
              	         Leerständen,
              	       - Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von
              	         Leerständen,
              	       - langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.

              Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau
              und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das
              Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini-
              mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke.
              Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu
              9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von
              rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die
              Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen-
              den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen
              auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit
              langjähriger Erfahrung ergänzen.

              Standortbedingungen

              Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied-
              rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen,
              dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be-
              völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine
              konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind.
              Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte
              als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert.
              Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
22 23




                                              Ankaufkriterien:
                                              · vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise
                                              · gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen
                                              · gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern
                                                nach bezahlbarem Wohnraum gegeben
                                              · B- oder C-Lagen




Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG
vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des
jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand
der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah-
men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung
der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus
dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt
die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen
längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig
bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn-
portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben.

Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost-
und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region
Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das
Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550
Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen
Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der
Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er-
werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere
Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel.

Finanzbedingungen

Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige
Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge-
hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und
verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen
Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur,
die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das
notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im
Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
Das Unternehmen




              Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur
              gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich
              schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten
              Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst
              unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite-
              optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über
              tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo-
              bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu.

              Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und
              Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von
              der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und
              –bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu
              steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt
              wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb
              um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung
              sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die
              skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen
              Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh-
              men stehen.

              Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren
              konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen
              Marktphase bewiesen.




                                                                                              Karl-Marx Straße 252, Berlin
24 25




Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum
Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten
Renditesteigerung nach dem Erwerb.
Das Unternehmen




         Immobilienmarkt 2008




         Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem.
         Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008
         führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk-
         ten und damit zu einer Verschärfung der Situation.

               Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der
               Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions-
               volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef-
               fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich
               ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und
               Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen.

               Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen

               Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit
               unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen
               um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau
               Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27
               Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß-
               britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu-
               chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus.
               Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent-
               bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus,
               dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer
               Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert
               es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie
               bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und
               als am aussichtsreichsten eingestuft wird.

               Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes
               ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem
               Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um
               rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen
               auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
26 27




aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu
350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf
den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver-
ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus,
dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf
bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030
prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat-
meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt
massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor,
der deutlichere Preisrückgänge verhindert.

Transaktionsvolumen rückläufig

Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf
dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut
IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu
verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket-
verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war
davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni-
ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen
zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive
Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen
nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für
Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil.

Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich

Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach
ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor
zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der
Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe-
darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in
Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die
Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
Das Unternehmen




              Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen
              Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende
              Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
28 29




                                tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die
                                Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die
                                Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank
                                – nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der
                                Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent
                                und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel
                                der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres-
                                ultimo.

                                2009 weiter herausfordernd erwartet

                                Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der
                                bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im
                                laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung
                                gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009
                                erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet.
                                Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo-
                                bilien sein.

                                Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen.
                                Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge-
                                hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben
                                sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten,
                                wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche.




Soldiner Straße 70/71, Berlin
Das Unternehmen




         Das KWG-Portfolio




         Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort-
         gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert.
         Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser
         Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen
         so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im
         Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt.

               Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn-
               einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen
               Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die
               49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die
               KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen
               Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden
               Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren.

               Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein-
               heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis
               zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur
               gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum-
               miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter
               mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen
               sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag
               insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von
               8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua-
               dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit
               zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden.

               Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der
               KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch-
               schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt.




                                                                                               Liebenwalder Straße 5, Berlin
30 31



      2%
      Schleswig-Holstein
                                                                           8% Berlin

                                                                      3% Bremen

39%
                                                                   14%
Sachsen
                                                                   Niedersachsen



                                                              21%
13%                                                           Nordrhein-Westfalen
Thüringen




Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
Das Unternehmen




                              Entwicklung der Wohneinheiten                    Entwicklung der Quadratmeter in Tsd.



                  6.000                                                   350
                  5.000                                                   300
                                                                          250
                  4.000
                                                                          200
                  3.000                                                   150
                  2.000                                                   100
                  1.000                                                    50
                      0                                                     0
                           6         07        .07        08        .08         .06        07        .07        08        .08
                      .12.0       .6.       .12        .6.       .12        .12         .6.       .12        .6.       .12
                   31           30        31         30        31         31          30        31         30        31




              Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch
              weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten
              Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere
              Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver-
              mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent-
              bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als
              1.000 Einheiten im Bestand.

              Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum
              Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur
              Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb
              in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf-
              preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine
              damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr
              zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz,
              Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp
              1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt-
              schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven.

              Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck
              Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in
              Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio-
              nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum
              ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe
              aus dem Bereich der Wachstumstechnologien.

              Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von
              366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der
              Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter
              dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin).
              Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein,
              wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
32 33




          Entwicklung des Umsatzes in TEUR                   Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR             Entwicklung des Loan to Value in %

16.000
14.000                                                     60.000                                       80
12.000                                                     50.000                                       70
10.000                                                                                                  60
                                                           40.000                                       50
 8.000
                                                           30.000                                       40
 6.000                                                                                                  30
 4.000                                                     20.000
                                                                                                        20
 2.000                                                     10.000                                       10
     0                                                          0                                        0

         .06        07        .07         08        .08             .06         .07           .08            .06        07        .07        08        .08
    .12          .6.       .12         .6.       .12           .12           .12           .12           .12         .6.       .12        .6.       .12
  31           30        31          30        31            31            31            31            31          30        31         30        31




                                    Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008

                                    Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio-
                                    kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote
                                    im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und
                                    Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken.
                                    Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine
                                    Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse
                                    stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf
                                    7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro.

                                    Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an-
                                    schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert-
                                    schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen
                                    und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden.




                                    Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008

                                    - Wohneinheiten: 4.937
                                    - Gewerbeeinheiten: 48
                                    - Garagen und Stellplätze: 1.091
                                    - Gesamtmietfläche: 290.712 qm
                                    - Bebaute Grundstücke: 476.663 qm
                                    - Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm
                                    - Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR
                                    - Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR
                                    - Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm
                                    - Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
Das Unternehmen




Soldiner Straße 70/71, Berlin
34 35




Die Einkaufsphilosophie
der KWG am Beispiel Berlin




Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der
durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund
650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte,
Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen
Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner
renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für
Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und
mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen.

      Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ
      hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe-
      gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren
      sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG
      hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin
      positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa-
      terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung
      auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach
      Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter
      Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf
      rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis
      zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt
      vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter
      Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet.

      Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in
      der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli-
      onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter
      abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist
      die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch
      eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar-
      teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im
      geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige-
      rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
Das Unternehmen




              plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die
              KWG geworden ist.

              Die Berliner Objekte der KWG

              Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu-
              zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren.
              Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst
              weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen
              Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren
              in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs-
              möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für
              die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin
              liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder-
              tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke
              überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an
              den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus.
              Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt-
              lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben.

              Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden
              Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio
              konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden.
              Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem-
              ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5
              Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio
              wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf
              307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis
              Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht
              werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum
              Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom-
              menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen
              Maßnahmen greifen.
36 37




Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu
rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das
aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten-
tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann.




Steigerung der IST-Miete                    Abbau des Leerstands


                                                 - 39 %
      +4%
von Sep. 2008 bis Dez. 2008                 von Sep. 2008 bis Dez. 2008




Das Berliner Portfolio

- Wohneinheiten: 366
- Gewerbeeinheiten: 17
- Wohnfläche: 22.731 qm
- Gewerbefläche: 1.456 qm
- Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten
- Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR
- Miete: 4,44 EUR/qm
- Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR
- Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
Konzernlagebericht




          Konzernlagebericht der
          KWG Kommunale Wohnen AG 2008

               1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

               Gesamtwirtschaftliche Lage

               Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ
               entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise.
               Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von
               1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu-
               tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der
               einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft
               deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands-
               produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber
               dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der
               Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im
               4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete.
               Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits
               preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009
               wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
               auf Gesamtjahresbasis erwartet.

               Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen
               Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise
               – allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das
               Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert
               seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah-
               reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen
               die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr.

               Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen
               erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften
               zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen
               von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins-
               senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
38 39




Lage der Immobilienbranche

Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-
gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien
zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im
Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch
geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen
anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die
weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen
ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit
unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens
230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch
im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten.

Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im
Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000
Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und
3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für
den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende
Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends.

Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und
den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück.
Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent
aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans-
aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass
besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten.
Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen
sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi-
taleinsatz betroffen waren.

Geschäftsmodell der KWG

Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien.
Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun-
gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise
und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete
auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst
detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der
Miet- und Instandsetzungshistorie.
Konzernlagebericht




               Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008
               bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive
               der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den
               Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit-
               telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich
               durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der
               KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch-
               land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937
               Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem
               Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in
               Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for
               like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte
               der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9
               auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG
               gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche
               Hausverwaltungen.

               Überblick über den Geschäftsverlauf

               Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er
               umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das
               sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna-
               tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im
               Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus
               Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts-
               jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern-
               jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im
               Jahr 2007.

               Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun-
               gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten
               Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal-
               tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen
               für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs-
               maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital-
               konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam
               vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr
               2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt-
               schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen
               Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor
               dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig
               optimistisch.
40 41




Unternehmensstruktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am
31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere
Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter-
nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände
insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ
tätig gewesen.

Finanzstruktur

Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000
nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum
Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 –
trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren
zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte.

Mitarbeiter

Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und
2 Vorstände beschäftigt.

Vorstand

Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions-
pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für
die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO.
Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus
einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest-
mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment-
gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH,
Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit
Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das
Immobiliengeschäft verantwortlich.



2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter-
nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im
Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern-
bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
Konzernlagebericht




               Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund
               des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio.
               Euro ein Jahr zuvor.

               Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte
               mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten
               Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das
               Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr.

               Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31.
               Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr
               hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro
               gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von
               21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008.

               Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns
               (IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen-
               kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die
               2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.

               Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An-
               kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio.
               Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz-
               schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro.

               Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im
               Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im
               Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
               Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus-
               machten.

               Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor-
               tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen
               Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide
               Finanzierung der KWG wider.

               Finanzlage

               Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-
               fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben.
               Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte
               die KWG über ausreichende Kreditlinien.

               Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit
               2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt.
               Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
42 43




Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-
tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im
Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der
größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge-
haltenen Immobilien.

Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine
Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in
Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro.

Ertragslage

Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7
Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch
den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum Ausdruck.

Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame
Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach
5,7 Mio. Euro im Vorjahr.

Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider-
spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro).

Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf
1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr.

In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio.
Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure-
chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs-
maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen
betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein
Jahr zuvor.

Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios
stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro).
Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr.

Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn-
lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio.
Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber-
schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
Konzernlagebericht




               3. Nachtragsbericht

               Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver-
               trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs-
               wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit,
               dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich
               der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag
               von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im
               Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene
               Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber
               auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden.

               Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009
               wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor
               Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in
               den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt.



               4. Risiko- und Chancenbericht

               Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be-
               standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands-
               objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns.
               Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind
               im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist
               jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik
               der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen
               darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich -
               zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken
               möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen
               einzuleiten.

               Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns

               Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch
               identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil
               aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.

               Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
               Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
               von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
               Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
               stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
               meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
44 45




Bericht über die Risiken

Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-
siken intensiv verfolgt:

Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken

Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen
Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte
auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht
auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die
Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein-
flussen.

Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch
neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der
derzeitigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Sinken der Immobilienwerte

Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien
genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor-
kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss-
bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.

Liquiditätsrisiken

Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches
weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das
Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe
zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-
teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst
langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
Konzernlagebericht




               IT-Risiken

               Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT-
               Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,
               schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem
               erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues-
               te technische Entwicklung.

               Rechtliche Risiken

               Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
               und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.
               Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen
               Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die
               negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten.

               Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen
               keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
               gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die
               Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.

               Bericht über die Chancen

               Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
               Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
               die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert
               und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
               onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
               wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
               zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen
               zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
               jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
               zuziehende Arbeitnehmer.

               Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen
               Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der
               Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten
               wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem
               Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter-
               nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
46 47




Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende
Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-
nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und
zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.



5. Prognosebericht

Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009
anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien-
tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die
Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am
weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem
weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an,
dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine
merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld
erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine
schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend
optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu
können.
48 49
Konzernabschluss




                Konzernbilanz der KWG
                zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



Aktiva                                                       Notes         31.12.2008             31.12.2007
                                                                                 EUR                     EUR
Langfristige Vermögenswerte
   Immaterielle Vermögenswerte                           5.1, 7.1, 15       178.639,00                1.224,00
   Sachanlagen                                          5.2, 7.2, 15        193.984,82             137.190,28
   Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien       4, 5.3, 7.3, 15   170.641.761,03          93.556.394,40
   Latente Steuerforderungen                                5.4, 7.4      2.807.759,80             780.123,93
   Langfristige Vermögenswerte, gesamt                                  173.822.144,65          94.474.932,61
Kurzfristige Vermögenswerte
   Vorräte                                                  5.5, 7.5         22.616,81           7.452.642,69
   Forderungen aus Lieferungen und Leistungen               5.6, 7.6        297.251,43             124.064,47
   Sonstige Forderungen und Vermögenswerte                  5.6, 7.6      2.338.864,46             664.434,34
   Flüssige Mittel                                          5.7, 7.7      7.800.048,42           13.126.708,64
   Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt                                   10.458.781,12           21.367.850,14
Aktiva gesamt                                                           184.280.925,77          115.842.782,75




Passiva                                                                    31.12.2008             31.12.2007
                                                                                 EUR                     EUR
Eigenkapital
    Gezeichnetes Kapital                                         7.8      8.600.000,00           6.100.000,00
    Kapitalrücklage                                              7.8     37.970.422,74          28.010.604,40
    Gewinnrücklagen                                              7.8          1.855,13                1.855,13
    Rücklage für Marktbewertung                                  7.8       -333.960,95                   0,00
    Konzernbilanzgewinn                                          7.8      9.904.722,81           5.361.336,76
    Eigenkapital, gesamt                                                 56.143.039,73          39.473.796,29
Langfristiges Fremdkapital
   Langfristige Finanzschulden                              5.8, 7.9    107.028.280,99          66.341.405,62
   Latente Steuerschulden                                  5.8, 7.10      2.293.559,91             972.188,82
   Langfristiges Fremdkapital
   (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)        5.8, 7.11         84.989,19              72.576,37
   Langfristiges Fremdkapital, gesamt                                   109.406.830,09           67.386.170,81
Kurzfristiges Fremdkapital
   Kurzfristige Finanzschulden                             5.8, 7.12      9.745.235,16            5.484.341,21
   Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen        5.8, 7.12      4.484.922,87            1.919.424,94
   Kurzfristige Steuerschulden                             5.8, 7.12        141.504,49             668.880,39
   Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten                 5.8, 7.12      4.359.393,43              910.169,11
   Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt                                    18.731.055,95           8.982.815,65
Passiva gesamt                                                          184.280.925,77          115.842.782,75
50 51




          Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG
          für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)



                                                   Notes                  2008                         2007

                                                                           EUR                          EUR

Umsatzerlöse                                          6.1        13.706.725,63                 3.019.334,96

Sonstige betriebliche Erträge                        6.2         10.405.624,85                 5.665.672,60

Materialaufwand                                      6.3         -4.994.758,27                 -1.398.461,45

Personalaufwand

   a) Löhne und Gehälter                             6.4          -1.229.585,65                 -557.346,41

   b) Soziale Abgaben                                6.4           -147.372,36                   -40.923,77

Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen                 6.5            -48.534,93                    -30.944,14

Aufwendungen aus Investment Properties               6.6         -3.856.057,95                  -396.033,84

Sonstige betriebliche Aufwendungen                   6.7         -8.463.073,26                -2.867.429,03

Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8               67.683,20                         0,00

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge                 6.9            432.191,79                   310.444,17

Zinsen und ähnliche Aufwendungen                    6.10         -4.897.228,65                -1.065.076,38

Ergebnisanteil anderer Gesellschafter                6.11             -5.939,98                        0,00



Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit                        969.674,42                 2.639.236,71



Steuern vom Einkommen und Ertrag                    6.12             77.755,53                   491.606,02

Sonstige Steuern                                    6.13           -274.521,09                   -35.737,57



Konzernjahresüberschuss
(vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten)                    772.908,86                  3.095.105,16

- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter    6.14                   0,00                   13.393,37



Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens
entfallendes Konzernergebnis                                        772.908,86                  3.081.711,79
Konzernabschluss




                       Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG
                       für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)


in EUR                                                                              1.1. - 31.12.2008    1.1. - 31.12.2007

1.   Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
     Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern                                        695.153,33         2.603.499,14
2.   Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte                                        48.534,93            30.944,14
3.   sonstige zahlungsunwirksame Erträge                                                -2.667.184,50       -2.623.497,61
4.   Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens            -33.081,97           24.641,04
5.   Zinsen und ähnliche Erträge                                                          -432.191,79         -310.444,17
6.   Zinsaufwendungen                                                                   4.897.228,65         1.065.076,38
7.   Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen
     gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert                                   -3.014.865,06       -2.572.969,01
8.   Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
     und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
     Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind                                             -1.717.546,19       -4.464.403,55
9.   Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
     Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
     Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind                                             3.950.790,85            74.455,83
10. Einzahlungen aus Zinsen                                                               432.191,79           310.444,17
11. Gezahlte Zinsen                                                                     -4.815.189,86         -823.431,59
12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit                                          -2.656.159,82        -6.685.685,23
13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel      -4.270.220,95                 0,00
14. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH
    abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel                                                    0,00         2.276.919,80
15. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel               0,00        -3.300.867,85
16. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände                   -184.211,04            -1.259,02
17. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen                                   205.123,29            98.049,75
18. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen
    gehaltenen Immobilien                                                             -39.072.613,89       -52.303.396,36
19. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen                        -95.113,77          -92.034,12
20. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen                                              0,00         4.000.000,00
21. Cashflow aus der Investitionstätigkeit                                            -43.417.036,36       -49.322.587,80
22. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital                               2.500.000,00         3.100.000,00
23. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen                               34.353.672,45        37.176.866,25
24. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten                                     -9.841.936,86                0,00
25. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
    aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung                                13.734.800,37        22.576.696,02
26. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit                                            40.746.535,96        62.853.562,27
27. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds                               -5.326.660,22        6.845.289,24
28. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode                                            13.126.708,64         6.281.419,40
29. Finanzmittelfonds am Ende der Periode                                               7.800.048,42        13.126.708,64
     nachrichtlich:
     Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern                                                     -3.025,88            17.991,91
52 53




                    Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG
                    für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)




in EUR                              Gezeichnetes   Kapitalrücklage    Gewinn-       Rücklage für       Konzern-          Gesamt
                                         Kapital                     rücklagen   Marktbewertung    bilanzgewinn




Stand vom 1.1.2007 nach IFRS        3.000.000,00      7.517.912,22    1.855,13             0,00      195.621,13    10.715.388,48

 Erlöse aus der Ausgabe von
 gezeichnetem Kapital               3.100.000,00    22.600.000,00         0,00             0,00            0,00    25.700.000,00

 Periodenergebnis                           0,00             0,00         0,00             0,00     3.081.711,79     3.081.711,79

 Entnahmen für Transaktionskosten           0,00       -23.303,98         0,00             0,00            0,00       -23.303,98

 Entnahmen von Minderheiten                 0,00             0,00         0,00             0,00            0,00             0,00

 Entnahmen                                  0,00    -2.084.003,84         0,00             0,00    2.084.003,84             0,00

Stand zum 31.12.2007 nach IFRS      6.100.000,00    28.010.604,40     1.855,13             0,00    5.361.336,76    39.473.796,29

 Erlöse aus der Ausgabe von
 gezeichnetem Kapital               2.500.000,00    13.750.000,00         0,00             0,00            0,00    16.250.000,00

 Periodenergebnis                           0,00             0,00         0,00             0,00     772.908,86       772.908,86

 Entnahmen für Transaktionskosten           0,00        -15.199,63        0,00             0,00            0,00       -15.199,63

 Veränderung Rücklage für
 Marktbewertung                             0,00             0,00         0,00       -333.960,95           0,00      -333.960,95

 Entnahmen                                  0,00    -3.774.982,03         0,00             0,00    3.774.982,03             0,00

 Sonstige Änderungen des
 Konzernbilanzgewinns                       0,00             0,00         0,00             0,00       -4.504,84        -4.504,84

Stand zum 31.12.2008 nach IFRS      8.600.000,00    37.970.422,74     1.855,13      -333.960,95    9.904.722,81    56.143.039,73
Konzernabschluss




         Notes zum Konzernabschluss nach
         International Financial Reporting Standards
         (IFRS) zum 31. Dezember 2008



               (1.) Allgemeine Erläuterungen

               Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven,
               Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im
               Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts.
               Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen
               im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen.

               Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
               und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
               bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
               genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und
               Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die
               Tochtergesellschaften der KWG AG.

               Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen
               ist das Kalenderjahr.

               (2.) Grundlagen der Rechnungslegung

               Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International
               Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards
               Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-
               Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung,
               Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er
               steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS.

               Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend
               anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
               Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab-
               schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle-
               gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für
               das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden
               noch nicht umgesetzt.
54 55




Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu-
gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur
Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am
oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend
anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein
Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt.

Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun-
gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).
Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese
Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen
und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis
von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie
Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen
Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden

In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli-
dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über
die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um
aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen).
Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008
KWG Geschäftsbericht 2008

Weitere ähnliche Inhalte

Andere mochten auch

Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
Christian Janz
 
DináMica Evolutiva Social
DináMica Evolutiva SocialDináMica Evolutiva Social
DináMica Evolutiva Social
Erick_efhc
 
Interieur_draft_Ruben Van den hove
Interieur_draft_Ruben Van den hoveInterieur_draft_Ruben Van den hove
Interieur_draft_Ruben Van den hove
RubenVandenhove
 
Social Media Marketing im Unternehmen
Social Media Marketing im UnternehmenSocial Media Marketing im Unternehmen
Social Media Marketing im Unternehmen
contrastmedia
 
Burano Venecia
Burano VeneciaBurano Venecia
Burano Venecia
adilia
 
Ron Muek
Ron MuekRon Muek
Ron Muek
anaccapote
 
Precios: Intervencion
Precios: IntervencionPrecios: Intervencion
Precios: Intervencion
manusoci
 
kol
kolkol
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una VidaSemana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
Centro de Vida Victoriosa (Iglesia)
 
Esculturas con sandías
Esculturas con sandíasEsculturas con sandías
Esculturas con sandías
Eartquake
 
Linchpin
LinchpinLinchpin
Linchpin
Carlos Herreros
 
Ciclos Grado Superior
Ciclos Grado SuperiorCiclos Grado Superior
Ciclos Grado Superior
gerlose
 
Somos Mayores
Somos MayoresSomos Mayores
Somos Mayores
Eartquake
 
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
Daniel Collico Savio
 
Contra Natura
Contra NaturaContra Natura
Contra Natura
Pere Eurotopia
 
Ciudad Abierta
Ciudad AbiertaCiudad Abierta
Ciudad Abierta
Pere Eurotopia
 
Picassa
PicassaPicassa
Picassa
Carlos Ortiz
 
presentacion de dalia, tic
presentacion de dalia, ticpresentacion de dalia, tic
presentacion de dalia, tic
penimeta
 
Ecuaciones Diferenciales
Ecuaciones DiferencialesEcuaciones Diferenciales
Ecuaciones Diferenciales
juan_j_condolo
 

Andere mochten auch (20)

Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
Offlinefähige Apps für Android entwickeln (Karlsruher Entwicklertag 2014)
 
DináMica Evolutiva Social
DináMica Evolutiva SocialDináMica Evolutiva Social
DináMica Evolutiva Social
 
Interieur_draft_Ruben Van den hove
Interieur_draft_Ruben Van den hoveInterieur_draft_Ruben Van den hove
Interieur_draft_Ruben Van den hove
 
Social Media Marketing im Unternehmen
Social Media Marketing im UnternehmenSocial Media Marketing im Unternehmen
Social Media Marketing im Unternehmen
 
Burano Venecia
Burano VeneciaBurano Venecia
Burano Venecia
 
Ron Muek
Ron MuekRon Muek
Ron Muek
 
Precios: Intervencion
Precios: IntervencionPrecios: Intervencion
Precios: Intervencion
 
Němčina mode
Němčina   modeNěmčina   mode
Němčina mode
 
kol
kolkol
kol
 
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una VidaSemana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
Semana # 3 Valores Como Se Construye Una Vida
 
Esculturas con sandías
Esculturas con sandíasEsculturas con sandías
Esculturas con sandías
 
Linchpin
LinchpinLinchpin
Linchpin
 
Ciclos Grado Superior
Ciclos Grado SuperiorCiclos Grado Superior
Ciclos Grado Superior
 
Somos Mayores
Somos MayoresSomos Mayores
Somos Mayores
 
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
Evento Convergencia 2007 - Cómo el Social Media afecta la comunicación corpor...
 
Contra Natura
Contra NaturaContra Natura
Contra Natura
 
Ciudad Abierta
Ciudad AbiertaCiudad Abierta
Ciudad Abierta
 
Picassa
PicassaPicassa
Picassa
 
presentacion de dalia, tic
presentacion de dalia, ticpresentacion de dalia, tic
presentacion de dalia, tic
 
Ecuaciones Diferenciales
Ecuaciones DiferencialesEcuaciones Diferenciales
Ecuaciones Diferenciales
 

Ähnlich wie KWG Geschäftsbericht 2008

Deutsche EuroShop | Magazin 2019
Deutsche EuroShop | Magazin 2019Deutsche EuroShop | Magazin 2019
Deutsche EuroShop | Magazin 2019
Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011Deutsche EuroShop AG
 
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan KrojerBilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
Stefan Krojer
 
Rede-HV 2009 INTERNET.pdf
Rede-HV 2009 INTERNET.pdfRede-HV 2009 INTERNET.pdf
Rede-HV 2009 INTERNET.pdf
unn | UNITED NEWS NETWORK GmbH
 
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2023
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung  9M 2023Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung  9M 2023
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2023
Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
Deutsche EuroShop AG
 
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
AT&S_IR
 
Rede Reto Francioni HV 2013 Final
Rede Reto Francioni HV 2013 FinalRede Reto Francioni HV 2013 Final
Rede Reto Francioni HV 2013 FinalDeutsche Börse AG
 
GB-201011-dt.pdf
GB-201011-dt.pdfGB-201011-dt.pdf
Gb 0809
Gb 0809Gb 0809
Gb 0809
jazzyng
 
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
Deutsche EuroShop AG
 
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
Deutsche EuroShop AG
 
XING AG Halbjahresbericht 2012
XING AG Halbjahresbericht 2012XING AG Halbjahresbericht 2012
XING AG Halbjahresbericht 2012XING SE
 

Ähnlich wie KWG Geschäftsbericht 2008 (20)

Deutsche EuroShop | Magazin 2019
Deutsche EuroShop | Magazin 2019Deutsche EuroShop | Magazin 2019
Deutsche EuroShop | Magazin 2019
 
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009
Deutsche EuroShop Halbjahresbericht 2009
 
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2011
 
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan KrojerBilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
Bilanzanalyse Rhön Klinikum AG / Helios Stefan Krojer
 
cridet suisse shareholder letter
cridet suisse shareholder lettercridet suisse shareholder letter
cridet suisse shareholder letter
 
Rede-HV 2009 INTERNET.pdf
Rede-HV 2009 INTERNET.pdfRede-HV 2009 INTERNET.pdf
Rede-HV 2009 INTERNET.pdf
 
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010
Deutsche EuroShop Neunmonatsbericht 2010
 
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2023
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung  9M 2023Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung  9M 2023
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2023
 
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010
Deutsche EuroShop Halbjahresfinanzbericht 2010
 
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
Deutsche EuroShop | Zwischenbericht H1 2015
 
Quartalsbericht 3/2010
Quartalsbericht 3/2010Quartalsbericht 3/2010
Quartalsbericht 3/2010
 
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
AT&S Quartalsfinanzbericht Q1 2018/19
 
Rede Reto Francioni HV 2013 Final
Rede Reto Francioni HV 2013 FinalRede Reto Francioni HV 2013 Final
Rede Reto Francioni HV 2013 Final
 
GB-201011-dt.pdf
GB-201011-dt.pdfGB-201011-dt.pdf
GB-201011-dt.pdf
 
Gb 0809
Gb 0809Gb 0809
Gb 0809
 
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012
Deutsche EuroShop | Geschäftsbericht 2012
 
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2022
 
20140220 ref gp bpk v12 deu
20140220 ref gp bpk v12 deu20140220 ref gp bpk v12 deu
20140220 ref gp bpk v12 deu
 
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
Deutsche EuroShop | Halbjahresfinanzbericht 2021
 
XING AG Halbjahresbericht 2012
XING AG Halbjahresbericht 2012XING AG Halbjahresbericht 2012
XING AG Halbjahresbericht 2012
 

Mehr von Kirchhoff Consult AG

Soventix Company Presentation
Soventix Company PresentationSoventix Company Presentation
Soventix Company Presentation
Kirchhoff Consult AG
 
KWG Portfolio 2012
KWG Portfolio 2012KWG Portfolio 2012
KWG Portfolio 2012
Kirchhoff Consult AG
 
KWG Geschäftsbericht 2011
KWG Geschäftsbericht 2011KWG Geschäftsbericht 2011
KWG Geschäftsbericht 2011
Kirchhoff Consult AG
 
KWG Geschäftsbericht 2006
KWG Geschäftsbericht 2006KWG Geschäftsbericht 2006
KWG Geschäftsbericht 2006
Kirchhoff Consult AG
 
KWG Geschäftsbericht 2005
KWG Geschäftsbericht 2005KWG Geschäftsbericht 2005
KWG Geschäftsbericht 2005
Kirchhoff Consult AG
 

Mehr von Kirchhoff Consult AG (8)

Soventix Company Presentation
Soventix Company PresentationSoventix Company Presentation
Soventix Company Presentation
 
KWG Vorstellung Einkauf
KWG Vorstellung EinkaufKWG Vorstellung Einkauf
KWG Vorstellung Einkauf
 
KWG Geschäftsbereiche
KWG GeschäftsbereicheKWG Geschäftsbereiche
KWG Geschäftsbereiche
 
KWG Portfolio 2012
KWG Portfolio 2012KWG Portfolio 2012
KWG Portfolio 2012
 
KWG Geschäftsbericht 2011
KWG Geschäftsbericht 2011KWG Geschäftsbericht 2011
KWG Geschäftsbericht 2011
 
KWG Geschäftsbericht 2006
KWG Geschäftsbericht 2006KWG Geschäftsbericht 2006
KWG Geschäftsbericht 2006
 
KWG Geschäftsbericht 2005
KWG Geschäftsbericht 2005KWG Geschäftsbericht 2005
KWG Geschäftsbericht 2005
 
KWG Geschäftsbericht 2004 & 2005
KWG Geschäftsbericht 2004 & 2005KWG Geschäftsbericht 2004 & 2005
KWG Geschäftsbericht 2004 & 2005
 

KWG Geschäftsbericht 2008

  • 3. 02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 18 Das Unternehmen Strategie Seite 22 Immobilienmarkt 2008 Seite 26 Das KWG-Portfolio Seite 30 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Seite 34 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 38 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 44 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 50 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 51 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 52 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 53 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 54 Bestätigungsvermerk Seite 88 Finanzkalender/Impressum Seite 90
  • 4. KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen 2008 2007 Wohneinheiten 4.937 2.981 Gewerbeeinheiten 48 14 Garagen/Stellplätze 1.091 434 Gesamtmietfläche in qm 290.712 161.465 Bebaute Grundstücke in qm 476.663 292.523 Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 30.536 Umsatzerlöse in Mio. EUR 13,70 3,10 EBIT in Mio. EUR 5,09 3,36 EBITDA in Mio. EUR 5,14 3,39 Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 0,77 3,10 Bilanzsumme in Mio. EUR 184,28 115,84 Nettoverschuldung in Mio. EUR 108,97 58,7 Immobilienvermögen in Mio. EUR 170,64 93,56 Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 56,14 39,47 Eigenkapitalquote in % 30,50 34,10 NAV je Aktie in EUR 6,52 6,47 Immobilienvermögen in EUR/qm 587 534
  • 5. 04 05 KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 8.600.000 Anzahl der Aktien 8.600.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
  • 6. Vorwort des Vorstands Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Wohnungsbestandshalter auch in Krisenzeiten nachhaltig ist. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7. 06 07 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh- nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil- lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest- laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert. Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich – in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist, hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be- standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist. Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto- Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen. Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels- weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
  • 8. Vorwort des Vorstands Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr 2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft, kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal. Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits seit 1957. Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch- tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert. Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter- nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt. Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen, einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von 366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem Geschäftsbericht. In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290 Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs- politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat- meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt- portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
  • 10. Vorwort des Vorstands Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben. In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008 gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie- ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort- Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen, partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver- gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis- tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen wider. Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung. Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo- gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt- liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf- wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche, weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
  • 11. 10 11 Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu- krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden. Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird. Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken. Im April 2009 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
  • 13. 12 13 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter- nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember 2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei- geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi- täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren) Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften, zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge- führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte. Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
  • 14. Bericht des Aufsichtsrats zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts- rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR- Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen mit Vorstandsangelegenheiten befasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai 2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge- henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab- schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge- stellt.
  • 15. 14 15
  • 16. Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26. März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt. Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008 Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel- lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März 2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt. Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge- schäftsjahr. Bremerhaven, im Mai 2009 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender
  • 17. 16 17 Soldiner Straße 70/71, Berlin
  • 18. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien- märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi- lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden. Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika- nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver- stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1 Prozent ein. Immobilienaktien Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten. Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
  • 19. 18 19 140 120 100 80 KWG DIMAX 60 40 20 0 4.1. 1.2. 7.3. 1.4. 2.5. 3.6. 1.7. 1.8. 5.9. 2.10. 7.11. 6.12. 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra). Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo- bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge- schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen. Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit 7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30 Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie. Erfolgreiche Kapitalerhöhung Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie- rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
  • 20. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40 Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro. Aktive Investor Relations und Pressearbeit Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse. So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon- ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie (IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp- fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research, die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt. Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv besprochen.
  • 21. 20 21
  • 22. Das Unternehmen Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus durch: - einen renditeorientierten Einkauf, - nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von Leerständen, - Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von Leerständen, - langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini- mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke. Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu 9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen- den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit langjähriger Erfahrung ergänzen. Standortbedingungen Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied- rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen, dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be- völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind. Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert. Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
  • 23. 22 23 Ankaufkriterien: · vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise · gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen · gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben · B- oder C-Lagen Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah- men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn- portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben. Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost- und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er- werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel. Finanzbedingungen Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge- hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur, die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
  • 24. Das Unternehmen Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite- optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo- bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu. Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und –bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh- men stehen. Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen Marktphase bewiesen. Karl-Marx Straße 252, Berlin
  • 25. 24 25 Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb.
  • 26. Das Unternehmen Immobilienmarkt 2008 Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem. Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk- ten und damit zu einer Verschärfung der Situation. Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions- volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef- fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen. Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27 Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß- britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu- chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus. Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent- bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus, dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und als am aussichtsreichsten eingestuft wird. Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
  • 27. 26 27 aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu 350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver- ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030 prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat- meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor, der deutlichere Preisrückgänge verhindert. Transaktionsvolumen rückläufig Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket- verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni- ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe- darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
  • 28. Das Unternehmen Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
  • 29. 28 29 tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank – nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres- ultimo. 2009 weiter herausfordernd erwartet Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009 erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet. Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo- bilien sein. Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge- hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten, wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche. Soldiner Straße 70/71, Berlin
  • 30. Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort- gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert. Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt. Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn- einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die 49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren. Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein- heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum- miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von 8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua- dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden. Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch- schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt. Liebenwalder Straße 5, Berlin
  • 31. 30 31 2% Schleswig-Holstein 8% Berlin 3% Bremen 39% 14% Sachsen Niedersachsen 21% 13% Nordrhein-Westfalen Thüringen Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
  • 32. Das Unternehmen Entwicklung der Wohneinheiten Entwicklung der Quadratmeter in Tsd. 6.000 350 5.000 300 250 4.000 200 3.000 150 2.000 100 1.000 50 0 0 6 07 .07 08 .08 .06 07 .07 08 .08 .12.0 .6. .12 .6. .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver- mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent- bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als 1.000 Einheiten im Bestand. Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf- preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz, Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp 1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt- schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven. Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio- nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe aus dem Bereich der Wachstumstechnologien. Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von 366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin). Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein, wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
  • 33. 32 33 Entwicklung des Umsatzes in TEUR Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR Entwicklung des Loan to Value in % 16.000 14.000 60.000 80 12.000 50.000 70 10.000 60 40.000 50 8.000 30.000 40 6.000 30 4.000 20.000 20 2.000 10.000 10 0 0 0 .06 07 .07 08 .08 .06 .07 .08 .06 07 .07 08 .08 .12 .6. .12 .6. .12 .12 .12 .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 31 31 31 30 31 30 31 Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008 Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio- kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken. Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf 7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro. Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an- schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert- schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden. Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008 - Wohneinheiten: 4.937 - Gewerbeeinheiten: 48 - Garagen und Stellplätze: 1.091 - Gesamtmietfläche: 290.712 qm - Bebaute Grundstücke: 476.663 qm - Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm - Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR - Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm - Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
  • 35. 34 35 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund 650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte, Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen. Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe- gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa- terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet. Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli- onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar- teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige- rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
  • 36. Das Unternehmen plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die KWG geworden ist. Die Berliner Objekte der KWG Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu- zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren. Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs- möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder- tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus. Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt- lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben. Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden. Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem- ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5 Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf 307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom- menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen Maßnahmen greifen.
  • 37. 36 37 Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten- tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann. Steigerung der IST-Miete Abbau des Leerstands - 39 % +4% von Sep. 2008 bis Dez. 2008 von Sep. 2008 bis Dez. 2008 Das Berliner Portfolio - Wohneinheiten: 366 - Gewerbeeinheiten: 17 - Wohnfläche: 22.731 qm - Gewerbefläche: 1.456 qm - Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten - Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR - Miete: 4,44 EUR/qm - Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
  • 38. Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise. Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von 1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu- tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands- produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im 4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete. Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009 wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts auf Gesamtjahresbasis erwartet. Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise – allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah- reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr. Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins- senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
  • 39. 38 39 Lage der Immobilienbranche Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach- gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens 230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten. Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und 3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends. Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück. Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans- aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten. Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi- taleinsatz betroffen waren. Geschäftsmodell der KWG Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun- gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der Miet- und Instandsetzungshistorie.
  • 40. Konzernlagebericht Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008 bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit- telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch- land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937 Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9 auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche Hausverwaltungen. Überblick über den Geschäftsverlauf Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts- jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern- jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im Jahr 2007. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun- gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal- tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs- maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital- konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr 2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt- schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig optimistisch.
  • 41. 40 41 Unternehmensstruktur Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter- nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ tätig gewesen. Finanzstruktur Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 – trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte. Mitarbeiter Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und 2 Vorstände beschäftigt. Vorstand Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions- pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest- mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment- gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH, Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das Immobiliengeschäft verantwortlich. 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter- nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern- bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
  • 42. Konzernlagebericht Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von 21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008. Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns (IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen- kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die 2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An- kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio. Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz- schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro. Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus- machten. Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor- tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide Finanzierung der KWG wider. Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben. Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte die KWG über ausreichende Kreditlinien. Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit 2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt. Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
  • 43. 42 43 Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä- tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge- haltenen Immobilien. Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro. Ertragslage Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach 5,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider- spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro). Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf 1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr. In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio. Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure- chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs- maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro). Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr. Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn- lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber- schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
  • 44. Konzernlagebericht 3. Nachtragsbericht Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver- trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs- wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be- standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands- objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich - zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
  • 45. 44 45 Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein- flussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Sinken der Immobilienwerte Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor- kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss- bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Liquiditätsrisiken Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei- teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
  • 46. Konzernlagebericht IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT- Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues- te technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter- nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
  • 47. 46 47 Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. 5. Prognosebericht Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009 anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien- tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an, dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu können.
  • 48.
  • 49. 48 49
  • 50. Konzernabschluss Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 178.639,00 1.224,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 193.984,82 137.190,28 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 170.641.761,03 93.556.394,40 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 2.807.759,80 780.123,93 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 173.822.144,65 94.474.932,61 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 22.616,81 7.452.642,69 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 297.251,43 124.064,47 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 2.338.864,46 664.434,34 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.800.048,42 13.126.708,64 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.458.781,12 21.367.850,14 Aktiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75 Passiva 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 8.600.000,00 6.100.000,00 Kapitalrücklage 7.8 37.970.422,74 28.010.604,40 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -333.960,95 0,00 Konzernbilanzgewinn 7.8 9.904.722,81 5.361.336,76 Eigenkapital, gesamt 56.143.039,73 39.473.796,29 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 107.028.280,99 66.341.405,62 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.293.559,91 972.188,82 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.11 84.989,19 72.576,37 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 109.406.830,09 67.386.170,81 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.12 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 4.359.393,43 910.169,11 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 18.731.055,95 8.982.815,65 Passiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75
  • 51. 50 51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2008 2007 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 13.706.725,63 3.019.334,96 Sonstige betriebliche Erträge 6.2 10.405.624,85 5.665.672,60 Materialaufwand 6.3 -4.994.758,27 -1.398.461,45 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -1.229.585,65 -557.346,41 b) Soziale Abgaben 6.4 -147.372,36 -40.923,77 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -48.534,93 -30.944,14 Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -3.856.057,95 -396.033,84 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -8.463.073,26 -2.867.429,03 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8 67.683,20 0,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 432.191,79 310.444,17 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 -4.897.228,65 -1.065.076,38 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 -5.939,98 0,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 969.674,42 2.639.236,71 Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.12 77.755,53 491.606,02 Sonstige Steuern 6.13 -274.521,09 -35.737,57 Konzernjahresüberschuss (vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 772.908,86 3.095.105,16 - davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.14 0,00 13.393,37 Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis 772.908,86 3.081.711,79
  • 52. Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR 1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 695.153,33 2.603.499,14 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 48.534,93 30.944,14 3. sonstige zahlungsunwirksame Erträge -2.667.184,50 -2.623.497,61 4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -33.081,97 24.641,04 5. Zinsen und ähnliche Erträge -432.191,79 -310.444,17 6. Zinsaufwendungen 4.897.228,65 1.065.076,38 7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.014.865,06 -2.572.969,01 8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.717.546,19 -4.464.403,55 9. Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 3.950.790,85 74.455,83 10. Einzahlungen aus Zinsen 432.191,79 310.444,17 11. Gezahlte Zinsen -4.815.189,86 -823.431,59 12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.656.159,82 -6.685.685,23 13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -4.270.220,95 0,00 14. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 2.276.919,80 15. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -3.300.867,85 16. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -184.211,04 -1.259,02 17. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen 205.123,29 98.049,75 18. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -39.072.613,89 -52.303.396,36 19. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -95.113,77 -92.034,12 20. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen 0,00 4.000.000,00 21. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -43.417.036,36 -49.322.587,80 22. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 3.100.000,00 23. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 34.353.672,45 37.176.866,25 24. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -9.841.936,86 0,00 25. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 13.734.800,37 22.576.696,02 26. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 40.746.535,96 62.853.562,27 27. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.326.660,22 6.845.289,24 28. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 29. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64 nachrichtlich: Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern -3.025,88 17.991,91
  • 53. 52 53 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Rücklage für Konzern- Gesamt Kapital rücklagen Marktbewertung bilanzgewinn Stand vom 1.1.2007 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 0,00 195.621,13 10.715.388,48 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 0,00 25.700.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 0,00 -23.303,98 Entnahmen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 0,00 2.084.003,84 0,00 Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 0,00 0,00 16.250.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 772.908,86 772.908,86 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 0,00 0,00 -15.199,63 Veränderung Rücklage für Marktbewertung 0,00 0,00 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 Entnahmen 0,00 -3.774.982,03 0,00 0,00 3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73
  • 54. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab- schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle- gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden noch nicht umgesetzt.
  • 55. 54 55 Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu- gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun- gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli- dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.