Geschäftsbericht 2008, KWG Kommunale Wohnen AG

1. Geschäftsbericht 2008

2. Inhaltsverzeichnis

3. 02 03
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis Seite 03
KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen Seite 04
KWG Konzernangaben Seite 05
Vorwort des Vorstands Seite 06
Bericht des Aufsichtsrats Seite 12
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 18
Das Unternehmen
Strategie Seite 22
Immobilienmarkt 2008 Seite 26
Das KWG-Portfolio Seite 30
Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Seite 34
Konzernlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 38
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41
Nachtragsbericht Seite 44
Risiko- und Chancenbericht Seite 44
Prognosebericht Seite 47
Konzernabschluss
Konzernbilanz Seite 50
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 51
Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 52
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 53
Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 54
Bestätigungsvermerk Seite 88
Finanzkalender/Impressum Seite 90

4. KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen
2008 2007
Wohneinheiten 4.937 2.981
Gewerbeeinheiten 48 14
Garagen/Stellplätze 1.091 434
Gesamtmietfläche in qm 290.712 161.465
Bebaute Grundstücke in qm 476.663 292.523
Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 30.536
Umsatzerlöse in Mio. EUR 13,70 3,10
EBIT in Mio. EUR 5,09 3,36
EBITDA in Mio. EUR 5,14 3,39
Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 0,77 3,10
Bilanzsumme in Mio. EUR 184,28 115,84
Nettoverschuldung in Mio. EUR 108,97 58,7
Immobilienvermögen in Mio. EUR 170,64 93,56
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 56,14 39,47
Eigenkapitalquote in % 30,50 34,10
NAV je Aktie in EUR 6,52 6,47
Immobilienvermögen in EUR/qm 587 534

5. 04 05
KWG Konzernangaben
KWG-Aktie
Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
Börsenkürzel BIW
Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA
Grundkapital EUR 8.600.000
Anzahl der Aktien 8.600.000
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)
Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
Hans-Michael Porwoll
Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008,
entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG)
Vorstand
Stavros Efremidis
Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)

6. Vorwort des Vorstands
Es zeigt sich, dass unser Ansatz
als Wohnungsbestandshalter auch
in Krisenzeiten nachhaltig ist.
Stavros Efremidis, Vorstand

7. 06 07
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,
die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-
nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um
mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem
Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren
Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im
Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung
platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil-
lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von
knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere
Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest-
laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert.
Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich –
in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist,
hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und
in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise
eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr
ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be-
standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist.
Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto-
Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe
Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen
mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer
Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr
aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender
Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr
intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen.
Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des
Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels-
weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.

8. Vorwort des Vorstands
Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr
2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft,
kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal.
Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits
seit 1957.
Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im
Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der
KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die
dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch-
tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden
dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch
unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion
Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert.
Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter-
nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt.
Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten
schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In
der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir
haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen
Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen,
einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von
366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem
Geschäftsbericht.
In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290
Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs-
politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat-
meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur
bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt-
portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.

9. 08 09

10. Vorwort des Vorstands
Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in
unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben.
In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und
Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008
gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in
unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie-
ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management
weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern
und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im
Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch
Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort-
Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten
im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen,
partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist
kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver-
gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive
Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis-
tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von
partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen
wider.
Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine
sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung.
Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an
der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo-
gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht
Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt-
liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.
Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald
einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf-
wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche,
weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.

11. 10 11
Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-
krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden.
Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen
und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu
spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für
unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen
die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere
Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen
davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird.
Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für
Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell
verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern
für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch
bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken.
Im April 2009
Herzlichst, Ihr
Stavros Efremidis
Vorstand

12. Bericht des Aufsichtsrats
Liebenwalder Straße 5, Berlin

13. 12 13
Bericht des
Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm
nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen
zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.
In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter-
nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft
überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern
von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und
unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier
ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember
2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie
in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft
und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu
den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen
gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei-
geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb
der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über
aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert.
Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi-
täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten
Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren)
Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften,
zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge-
führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte.
Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios
WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent
erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich
über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur
informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-

14. Bericht des Aufsichtsrats
zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts-
rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die
KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für
eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.
Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR-
Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen
mit Vorstandsangelegenheiten befasst.
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für
das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr
2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der
FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-
ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs-
bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-
schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai
2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet.
Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr
2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge-
henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab-
schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge-
stellt.

15. 14 15

16. Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend
zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008
gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach
IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.
Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands
einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy
Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26.
März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt.
Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als
stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008
Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel-
lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt.
Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März
2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt.
Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem
Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge-
schäftsjahr.
Bremerhaven, im Mai 2009
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender

17. 16 17
Soldiner Straße 70/71, Berlin

18. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Die Aktie der KWG
am Kapitalmarkt
Aktienmärkte
Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien-
märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi-
lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte
mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September
2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der
Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden.
Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den
Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika-
nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann
die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver-
stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund
verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent
an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1
Prozent ein.
Immobilienaktien
Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten.
Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent
seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller
Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein
Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt
engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen
Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen
zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.

19. 18 19
140
120
100
80 KWG
DIMAX
60
40
20
0
4.1. 1.2. 7.3. 1.4. 2.5. 3.6. 1.7. 1.8. 5.9. 2.10. 7.11. 6.12.
08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08
Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)
Die KWG-Aktie
Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs
ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra).
Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo-
bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen
Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge-
schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen.
Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit
7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30
Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen
Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und
an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor
sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie.
Erfolgreiche Kapitalerhöhung
Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine
Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu
einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die
ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie-
rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung
zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu
rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer
Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der
KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine
wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.

20. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40
Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich
per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro.
Aktive Investor Relations und Pressearbeit
Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen
zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse.
So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon-
ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference
des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie
(IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse
teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp-
fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research,
die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für
Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt.
Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das
Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv
besprochen.

21. 20 21

22. Das Unternehmen
Strategie
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter
deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus
durch:
- einen renditeorientierten Einkauf,
- nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von
Leerständen,
- Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von
Leerständen,
- langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.
Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau
und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das
Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini-
mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke.
Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu
9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von
rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die
Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen-
den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen
auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit
langjähriger Erfahrung ergänzen.
Standortbedingungen
Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied-
rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen,
dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be-
völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine
konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind.
Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte
als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert.
Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.

23. 22 23
Ankaufkriterien:
· vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise
· gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen
· gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern
nach bezahlbarem Wohnraum gegeben
· B- oder C-Lagen
Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG
vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des
jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand
der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah-
men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung
der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus
dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt
die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen
längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig
bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn-
portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben.
Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost-
und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region
Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das
Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550
Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen
Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der
Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er-
werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere
Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel.
Finanzbedingungen
Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige
Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge-
hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und
verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen
Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur,
die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das
notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im
Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.

24. Das Unternehmen
Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur
gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich
schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten
Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst
unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite-
optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über
tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo-
bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu.
Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und
Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von
der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und
–bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu
steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt
wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb
um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung
sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die
skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen
Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh-
men stehen.
Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren
konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen
Marktphase bewiesen.
Karl-Marx Straße 252, Berlin

25. 24 25
Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum
Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten
Renditesteigerung nach dem Erwerb.

26. Das Unternehmen
Immobilienmarkt 2008
Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem.
Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008
führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk-
ten und damit zu einer Verschärfung der Situation.
Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der
Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions-
volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef-
fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich
ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und
Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen.
Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen
Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit
unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen
um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau
Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27
Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß-
britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu-
chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus.
Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent-
bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus,
dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer
Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert
es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie
bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und
als am aussichtsreichsten eingestuft wird.
Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes
ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem
Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um
rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen
auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen

27. 26 27
aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu
350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf
den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver-
ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus,
dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf
bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030
prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat-
meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt
massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor,
der deutlichere Preisrückgänge verhindert.
Transaktionsvolumen rückläufig
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf
dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut
IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu
verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket-
verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war
davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni-
ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen
zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive
Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen
nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für
Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil.
Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich
Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach
ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor
zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der
Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe-
darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in
Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die
Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-

28. Das Unternehmen
Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen
Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende
Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.

29. 28 29
tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die
Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die
Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank
– nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der
Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent
und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel
der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres-
ultimo.
2009 weiter herausfordernd erwartet
Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der
bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im
laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung
gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009
erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet.
Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo-
bilien sein.
Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen.
Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge-
hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben
sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten,
wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche.
Soldiner Straße 70/71, Berlin

30. Das Unternehmen
Das KWG-Portfolio
Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort-
gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert.
Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser
Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen
so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im
Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt.
Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn-
einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen
Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die
49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die
KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen
Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden
Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren.
Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein-
heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis
zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur
gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum-
miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter
mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen
sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag
insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von
8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua-
dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit
zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden.
Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der
KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch-
schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt.
Liebenwalder Straße 5, Berlin

31. 30 31
2%
Schleswig-Holstein
8% Berlin
3% Bremen
39%
14%
Sachsen
Niedersachsen
21%
13% Nordrhein-Westfalen
Thüringen
Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008

32. Das Unternehmen
Entwicklung der Wohneinheiten Entwicklung der Quadratmeter in Tsd.
6.000 350
5.000 300
250
4.000
200
3.000 150
2.000 100
1.000 50
0 0
6 07 .07 08 .08 .06 07 .07 08 .08
.12.0 .6. .12 .6. .12 .12 .6. .12 .6. .12
31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch
weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten
Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere
Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver-
mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent-
bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als
1.000 Einheiten im Bestand.
Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum
Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur
Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb
in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf-
preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine
damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr
zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz,
Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp
1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt-
schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven.
Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck
Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in
Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio-
nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum
ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe
aus dem Bereich der Wachstumstechnologien.
Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von
366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der
Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter
dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin).
Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein,
wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.

33. 32 33
Entwicklung des Umsatzes in TEUR Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR Entwicklung des Loan to Value in %
16.000
14.000 60.000 80
12.000 50.000 70
10.000 60
40.000 50
8.000
30.000 40
6.000 30
4.000 20.000
20
2.000 10.000 10
0 0 0
.06 07 .07 08 .08 .06 .07 .08 .06 07 .07 08 .08
.12 .6. .12 .6. .12 .12 .12 .12 .12 .6. .12 .6. .12
31 30 31 30 31 31 31 31 31 30 31 30 31
Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008
Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio-
kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote
im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und
Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken.
Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine
Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse
stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf
7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro.
Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an-
schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert-
schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen
und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden.
Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008
- Wohneinheiten: 4.937
- Gewerbeeinheiten: 48
- Garagen und Stellplätze: 1.091
- Gesamtmietfläche: 290.712 qm
- Bebaute Grundstücke: 476.663 qm
- Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm
- Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR
- Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR
- Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm
- Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.

34. Das Unternehmen
Soldiner Straße 70/71, Berlin

35. 34 35
Die Einkaufsphilosophie
der KWG am Beispiel Berlin
Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der
durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund
650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte,
Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen
Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner
renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für
Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und
mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen.
Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ
hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe-
gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren
sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG
hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin
positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa-
terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung
auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach
Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter
Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf
rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis
zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt
vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter
Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet.
Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in
der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli-
onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter
abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist
die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch
eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar-
teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im
geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige-
rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin

36. Das Unternehmen
plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die
KWG geworden ist.
Die Berliner Objekte der KWG
Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu-
zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren.
Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst
weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen
Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren
in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs-
möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für
die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin
liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder-
tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke
überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an
den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus.
Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt-
lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben.
Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden
Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio
konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden.
Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem-
ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5
Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio
wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf
307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis
Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht
werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum
Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom-
menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen
Maßnahmen greifen.

37. 36 37
Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu
rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das
aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten-
tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann.
Steigerung der IST-Miete Abbau des Leerstands
- 39 %
+4%
von Sep. 2008 bis Dez. 2008 von Sep. 2008 bis Dez. 2008
Das Berliner Portfolio
- Wohneinheiten: 366
- Gewerbeeinheiten: 17
- Wohnfläche: 22.731 qm
- Gewerbefläche: 1.456 qm
- Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten
- Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR
- Miete: 4,44 EUR/qm
- Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR
- Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten

38. Konzernlagebericht
Konzernlagebericht der
KWG Kommunale Wohnen AG 2008
1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaftliche Lage
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ
entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise.
Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von
1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu-
tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der
einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft
deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands-
produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber
dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der
Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im
4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete.
Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits
preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009
wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
auf Gesamtjahresbasis erwartet.
Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen
Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise
– allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das
Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert
seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah-
reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen
die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr.
Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen
erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften
zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen
von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins-
senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.

39. 38 39
Lage der Immobilienbranche
Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-
gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien
zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im
Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch
geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen
anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die
weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen
ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit
unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens
230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch
im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten.
Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im
Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000
Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und
3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für
den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende
Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends.
Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und
den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück.
Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent
aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans-
aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass
besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten.
Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen
sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi-
taleinsatz betroffen waren.
Geschäftsmodell der KWG
Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien.
Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun-
gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise
und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete
auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst
detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der
Miet- und Instandsetzungshistorie.

40. Konzernlagebericht
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008
bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive
der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den
Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit-
telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich
durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der
KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch-
land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937
Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem
Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in
Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for
like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte
der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9
auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG
gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche
Hausverwaltungen.
Überblick über den Geschäftsverlauf
Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er
umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das
sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im
Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus
Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts-
jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern-
jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im
Jahr 2007.
Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun-
gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten
Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal-
tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen
für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs-
maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital-
konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam
vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr
2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt-
schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen
Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor
dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig
optimistisch.

41. 40 41
Unternehmensstruktur
Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am
31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere
Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter-
nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände
insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ
tätig gewesen.
Finanzstruktur
Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000
nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum
Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 –
trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren
zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte.
Mitarbeiter
Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und
2 Vorstände beschäftigt.
Vorstand
Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions-
pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für
die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO.
Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus
einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest-
mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment-
gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH,
Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit
Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das
Immobiliengeschäft verantwortlich.
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Vermögenslage
Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter-
nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im
Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern-
bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.

42. Konzernlagebericht
Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund
des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio.
Euro ein Jahr zuvor.
Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte
mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten
Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das
Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr.
Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31.
Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr
hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro
gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von
21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008.
Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns
(IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen-
kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die
2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An-
kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio.
Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz-
schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro.
Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im
Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im
Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus-
machten.
Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor-
tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen
Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide
Finanzierung der KWG wider.
Finanzlage
Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-
fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben.
Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte
die KWG über ausreichende Kreditlinien.
Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit
2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt.
Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.

43. 42 43
Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-
tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im
Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der
größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge-
haltenen Immobilien.
Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine
Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in
Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro.
Ertragslage
Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7
Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch
den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum Ausdruck.
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame
Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach
5,7 Mio. Euro im Vorjahr.
Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider-
spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro).
Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf
1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr.
In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio.
Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure-
chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs-
maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen
betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein
Jahr zuvor.
Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios
stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro).
Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr.
Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn-
lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio.
Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber-
schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.

44. Konzernlagebericht
3. Nachtragsbericht
Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver-
trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs-
wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit,
dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich
der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag
von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im
Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene
Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber
auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden.
Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009
wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor
Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in
den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt.
4. Risiko- und Chancenbericht
Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be-
standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands-
objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns.
Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind
im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist
jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik
der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen
darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich -
zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken
möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen
einzuleiten.
Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns
Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch
identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil
aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

45. 44 45
Bericht über die Risiken
Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-
siken intensiv verfolgt:
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken
Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen
Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte
auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht
auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die
Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein-
flussen.
Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch
neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der
derzeitigen Ankaufbedingungen führen.
Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.
Sinken der Immobilienwerte
Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien
genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor-
kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss-
bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.
Liquiditätsrisiken
Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches
weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das
Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe
zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.
Währungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-
teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst
langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.

46. Konzernlagebericht
IT-Risiken
Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT-
Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,
schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem
erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues-
te technische Entwicklung.
Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.
Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen
Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die
negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen
keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die
Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
Bericht über die Chancen
Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert
und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen
zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
zuziehende Arbeitnehmer.
Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen
Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der
Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten
wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem
Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter-
nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.

47. 46 47
Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende
Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-
nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und
zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
5. Prognosebericht
Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009
anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien-
tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die
Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am
weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem
weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an,
dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine
merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld
erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine
schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend
optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu
können.

49. 48 49

50. Konzernabschluss
Konzernbilanz der KWG
zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Aktiva Notes 31.12.2008 31.12.2007
EUR EUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 178.639,00 1.224,00
Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 193.984,82 137.190,28
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 170.641.761,03 93.556.394,40
Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 2.807.759,80 780.123,93
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 173.822.144,65 94.474.932,61
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte 5.5, 7.5 22.616,81 7.452.642,69
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 297.251,43 124.064,47
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 2.338.864,46 664.434,34
Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.800.048,42 13.126.708,64
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.458.781,12 21.367.850,14
Aktiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75
Passiva 31.12.2008 31.12.2007
EUR EUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 7.8 8.600.000,00 6.100.000,00
Kapitalrücklage 7.8 37.970.422,74 28.010.604,40
Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13
Rücklage für Marktbewertung 7.8 -333.960,95 0,00
Konzernbilanzgewinn 7.8 9.904.722,81 5.361.336,76
Eigenkapital, gesamt 56.143.039,73 39.473.796,29
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 107.028.280,99 66.341.405,62
Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.293.559,91 972.188,82
Langfristiges Fremdkapital
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.11 84.989,19 72.576,37
Langfristiges Fremdkapital, gesamt 109.406.830,09 67.386.170,81
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.12 9.745.235,16 5.484.341,21
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 4.484.922,87 1.919.424,94
Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 141.504,49 668.880,39
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 4.359.393,43 910.169,11
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 18.731.055,95 8.982.815,65
Passiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75

51. 50 51
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Notes 2008 2007
EUR EUR
Umsatzerlöse 6.1 13.706.725,63 3.019.334,96
Sonstige betriebliche Erträge 6.2 10.405.624,85 5.665.672,60
Materialaufwand 6.3 -4.994.758,27 -1.398.461,45
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.4 -1.229.585,65 -557.346,41
b) Soziale Abgaben 6.4 -147.372,36 -40.923,77
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -48.534,93 -30.944,14
Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -3.856.057,95 -396.033,84
Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -8.463.073,26 -2.867.429,03
Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8 67.683,20 0,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 432.191,79 310.444,17
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 -4.897.228,65 -1.065.076,38
Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 -5.939,98 0,00
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 969.674,42 2.639.236,71
Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.12 77.755,53 491.606,02
Sonstige Steuern 6.13 -274.521,09 -35.737,57
Konzernjahresüberschuss
(vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 772.908,86 3.095.105,16
- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.14 0,00 13.393,37
Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens
entfallendes Konzernergebnis 772.908,86 3.081.711,79

52. Konzernabschluss
Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
in EUR 1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007
1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 695.153,33 2.603.499,14
2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 48.534,93 30.944,14
3. sonstige zahlungsunwirksame Erträge -2.667.184,50 -2.623.497,61
4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -33.081,97 24.641,04
5. Zinsen und ähnliche Erträge -432.191,79 -310.444,17
6. Zinsaufwendungen 4.897.228,65 1.065.076,38
7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.014.865,06 -2.572.969,01
8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.717.546,19 -4.464.403,55
9. Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 3.950.790,85 74.455,83
10. Einzahlungen aus Zinsen 432.191,79 310.444,17
11. Gezahlte Zinsen -4.815.189,86 -823.431,59
12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.656.159,82 -6.685.685,23
13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -4.270.220,95 0,00
14. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH
abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 2.276.919,80
15. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -3.300.867,85
16. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -184.211,04 -1.259,02
17. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen 205.123,29 98.049,75
18. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien -39.072.613,89 -52.303.396,36
19. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -95.113,77 -92.034,12
20. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen 0,00 4.000.000,00
21. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -43.417.036,36 -49.322.587,80
22. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 3.100.000,00
23. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 34.353.672,45 37.176.866,25
24. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -9.841.936,86 0,00
25. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 13.734.800,37 22.576.696,02
26. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 40.746.535,96 62.853.562,27
27. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.326.660,22 6.845.289,24
28. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40
29. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64
nachrichtlich:
Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern -3.025,88 17.991,91

53. 52 53
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Rücklage für Konzern- Gesamt
Kapital rücklagen Marktbewertung bilanzgewinn
Stand vom 1.1.2007 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 0,00 195.621,13 10.715.388,48
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 0,00 25.700.000,00
Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 0,00 -23.303,98
Entnahmen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 0,00 2.084.003,84 0,00
Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 0,00 0,00 16.250.000,00
Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 772.908,86 772.908,86
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 0,00 0,00 -15.199,63
Veränderung Rücklage für
Marktbewertung 0,00 0,00 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95
Entnahmen 0,00 -3.774.982,03 0,00 0,00 3.774.982,03 0,00
Sonstige Änderungen des
Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84
Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73

54. Konzernabschluss
Notes zum Konzernabschluss nach
International Financial Reporting Standards
(IFRS) zum 31. Dezember 2008
(1.) Allgemeine Erläuterungen
Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven,
Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im
Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts.
Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen
im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und
Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die
Tochtergesellschaften der KWG AG.
Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen
ist das Kalenderjahr.
(2.) Grundlagen der Rechnungslegung
Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International
Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards
Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung,
Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er
steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS.
Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend
anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab-
schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle-
gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für
das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden
noch nicht umgesetzt.

55. 54 55
Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu-
gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur
Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am
oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend
anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein
Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt.
Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun-
gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).
Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
oder in Tausend Euro (TEUR).
Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese
Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen
und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis
von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie
Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen
Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden
In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli-
dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über
die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um
aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen).
Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.