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KWG Geschäftsbericht 2008

Im Geschäftsbericht 2008 der KWG Kommunale Wohnen AG wird ein Umsatzanstieg von über 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro sowie ein Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro verzeichnet, begleitet von einem stabilen Immobilienportfolio von rund 170,6 Millionen Euro. Der Vorstand hebt hervor, dass das Geschäftsmodell als Wohnungsbestandshalter in Krisenzeiten erfolgreich ist und der Leerstand reduziert wurde, während im Aufsichtsrat personelle Veränderungen und die Überwachung der Unternehmensführung dokumentiert werden. Die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt werden als Chance für zukünftige Portfolioausweitungen gesehen, und der Vorstand äußert Optimismus für das Jahr 2009.

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Geschäftsbericht 2008
Inhaltsverzeichnis
02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 18 Das Unternehmen Strategie Seite 22 Immobilienmarkt 2008 Seite 26 Das KWG-Portfolio Seite 30 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Seite 34 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 38 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 44 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 50 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 51 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 52 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 53 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 54 Bestätigungsvermerk Seite 88 Finanzkalender/Impressum Seite 90
KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen 2008 2007 Wohneinheiten 4.937 2.981 Gewerbeeinheiten 48 14 Garagen/Stellplätze 1.091 434 Gesamtmietfläche in qm 290.712 161.465 Bebaute Grundstücke in qm 476.663 292.523 Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 30.536 Umsatzerlöse in Mio. EUR 13,70 3,10 EBIT in Mio. EUR 5,09 3,36 EBITDA in Mio. EUR 5,14 3,39 Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 0,77 3,10 Bilanzsumme in Mio. EUR 184,28 115,84 Nettoverschuldung in Mio. EUR 108,97 58,7 Immobilienvermögen in Mio. EUR 170,64 93,56 Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 56,14 39,47 Eigenkapitalquote in % 30,50 34,10 NAV je Aktie in EUR 6,52 6,47 Immobilienvermögen in EUR/qm 587 534
04 05 KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 8.600.000 Anzahl der Aktien 8.600.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
Vorwort des Vorstands Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Wohnungsbestandshalter auch in Krisenzeiten nachhaltig ist. Stavros Efremidis, Vorstand
06 07 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh- nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil- lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest- laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert. Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich – in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist, hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be- standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist. Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto- Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen. Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels- weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
Vorwort des Vorstands Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr 2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft, kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal. Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits seit 1957. Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch- tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert. Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter- nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt. Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen, einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von 366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem Geschäftsbericht. In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290 Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs- politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat- meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt- portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
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Vorwort des Vorstands Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben. In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008 gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie- ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort- Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen, partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver- gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis- tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen wider. Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung. Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo- gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt- liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf- wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche, weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
10 11 Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu- krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden. Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird. Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken. Im April 2009 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats Liebenwalder Straße 5, Berlin
12 13 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter- nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember 2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei- geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi- täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren) Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften, zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge- führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte. Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
Bericht des Aufsichtsrats zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts- rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR- Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen mit Vorstandsangelegenheiten befasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai 2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge- henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab- schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge- stellt.
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Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26. März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt. Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008 Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel- lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März 2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt. Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge- schäftsjahr. Bremerhaven, im Mai 2009 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender
16 17 Soldiner Straße 70/71, Berlin
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien- märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi- lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden. Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika- nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver- stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1 Prozent ein. Immobilienaktien Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten. Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
18 19 140 120 100 80 KWG DIMAX 60 40 20 0 4.1. 1.2. 7.3. 1.4. 2.5. 3.6. 1.7. 1.8. 5.9. 2.10. 7.11. 6.12. 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra). Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo- bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge- schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen. Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit 7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30 Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie. Erfolgreiche Kapitalerhöhung Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie- rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40 Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro. Aktive Investor Relations und Pressearbeit Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse. So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon- ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie (IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp- fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research, die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt. Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv besprochen.
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Das Unternehmen Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus durch: - einen renditeorientierten Einkauf, - nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von Leerständen, - Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von Leerständen, - langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini- mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke. Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu 9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen- den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit langjähriger Erfahrung ergänzen. Standortbedingungen Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied- rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen, dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be- völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind. Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert. Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
22 23 Ankaufkriterien: · vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise · gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen · gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben · B- oder C-Lagen Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah- men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn- portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben. Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost- und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er- werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel. Finanzbedingungen Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge- hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur, die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
Das Unternehmen Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite- optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo- bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu. Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und –bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh- men stehen. Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen Marktphase bewiesen. Karl-Marx Straße 252, Berlin
24 25 Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb.
Das Unternehmen Immobilienmarkt 2008 Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem. Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk- ten und damit zu einer Verschärfung der Situation. Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions- volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef- fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen. Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27 Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß- britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu- chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus. Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent- bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus, dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und als am aussichtsreichsten eingestuft wird. Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
26 27 aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu 350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver- ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030 prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat- meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor, der deutlichere Preisrückgänge verhindert. Transaktionsvolumen rückläufig Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket- verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni- ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe- darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
Das Unternehmen Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
28 29 tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank – nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres- ultimo. 2009 weiter herausfordernd erwartet Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009 erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet. Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo- bilien sein. Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge- hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten, wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche. Soldiner Straße 70/71, Berlin
Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort- gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert. Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt. Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn- einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die 49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren. Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein- heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum- miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von 8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua- dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden. Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch- schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt. Liebenwalder Straße 5, Berlin
30 31 2% Schleswig-Holstein 8% Berlin 3% Bremen 39% 14% Sachsen Niedersachsen 21% 13% Nordrhein-Westfalen Thüringen Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
Das Unternehmen Entwicklung der Wohneinheiten Entwicklung der Quadratmeter in Tsd. 6.000 350 5.000 300 250 4.000 200 3.000 150 2.000 100 1.000 50 0 0 6 07 .07 08 .08 .06 07 .07 08 .08 .12.0 .6. .12 .6. .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver- mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent- bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als 1.000 Einheiten im Bestand. Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf- preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz, Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp 1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt- schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven. Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio- nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe aus dem Bereich der Wachstumstechnologien. Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von 366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin). Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein, wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
32 33 Entwicklung des Umsatzes in TEUR Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR Entwicklung des Loan to Value in % 16.000 14.000 60.000 80 12.000 50.000 70 10.000 60 40.000 50 8.000 30.000 40 6.000 30 4.000 20.000 20 2.000 10.000 10 0 0 0 .06 07 .07 08 .08 .06 .07 .08 .06 07 .07 08 .08 .12 .6. .12 .6. .12 .12 .12 .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 31 31 31 30 31 30 31 Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008 Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio- kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken. Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf 7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro. Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an- schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert- schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden. Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008 - Wohneinheiten: 4.937 - Gewerbeeinheiten: 48 - Garagen und Stellplätze: 1.091 - Gesamtmietfläche: 290.712 qm - Bebaute Grundstücke: 476.663 qm - Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm - Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR - Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm - Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
Das Unternehmen Soldiner Straße 70/71, Berlin
34 35 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund 650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte, Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen. Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe- gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa- terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet. Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli- onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar- teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige- rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
Das Unternehmen plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die KWG geworden ist. Die Berliner Objekte der KWG Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu- zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren. Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs- möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder- tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus. Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt- lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben. Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden. Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem- ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5 Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf 307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom- menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen Maßnahmen greifen.
36 37 Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten- tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann. Steigerung der IST-Miete Abbau des Leerstands - 39 % +4% von Sep. 2008 bis Dez. 2008 von Sep. 2008 bis Dez. 2008 Das Berliner Portfolio - Wohneinheiten: 366 - Gewerbeeinheiten: 17 - Wohnfläche: 22.731 qm - Gewerbefläche: 1.456 qm - Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten - Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR - Miete: 4,44 EUR/qm - Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise. Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von 1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu- tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands- produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im 4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete. Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009 wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts auf Gesamtjahresbasis erwartet. Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise – allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah- reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr. Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins- senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
38 39 Lage der Immobilienbranche Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach- gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens 230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten. Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und 3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends. Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück. Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans- aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten. Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi- taleinsatz betroffen waren. Geschäftsmodell der KWG Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun- gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der Miet- und Instandsetzungshistorie.
Konzernlagebericht Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008 bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit- telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch- land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937 Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9 auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche Hausverwaltungen. Überblick über den Geschäftsverlauf Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts- jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern- jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im Jahr 2007. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun- gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal- tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs- maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital- konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr 2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt- schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig optimistisch.
40 41 Unternehmensstruktur Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter- nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ tätig gewesen. Finanzstruktur Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 – trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte. Mitarbeiter Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und 2 Vorstände beschäftigt. Vorstand Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions- pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest- mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment- gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH, Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das Immobiliengeschäft verantwortlich. 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter- nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern- bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
Konzernlagebericht Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von 21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008. Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns (IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen- kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die 2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An- kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio. Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz- schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro. Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus- machten. Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor- tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide Finanzierung der KWG wider. Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben. Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte die KWG über ausreichende Kreditlinien. Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit 2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt. Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
42 43 Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä- tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge- haltenen Immobilien. Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro. Ertragslage Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach 5,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider- spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro). Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf 1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr. In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio. Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure- chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs- maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro). Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr. Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn- lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber- schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
Konzernlagebericht 3. Nachtragsbericht Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver- trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs- wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be- standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands- objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich - zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
44 45 Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein- flussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Sinken der Immobilienwerte Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor- kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss- bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Liquiditätsrisiken Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei- teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
Konzernlagebericht IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT- Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues- te technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter- nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
46 47 Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. 5. Prognosebericht Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009 anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien- tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an, dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu können.
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Konzernabschluss Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 178.639,00 1.224,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 193.984,82 137.190,28 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 170.641.761,03 93.556.394,40 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 2.807.759,80 780.123,93 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 173.822.144,65 94.474.932,61 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 22.616,81 7.452.642,69 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 297.251,43 124.064,47 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 2.338.864,46 664.434,34 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.800.048,42 13.126.708,64 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.458.781,12 21.367.850,14 Aktiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75 Passiva 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 8.600.000,00 6.100.000,00 Kapitalrücklage 7.8 37.970.422,74 28.010.604,40 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -333.960,95 0,00 Konzernbilanzgewinn 7.8 9.904.722,81 5.361.336,76 Eigenkapital, gesamt 56.143.039,73 39.473.796,29 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 107.028.280,99 66.341.405,62 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.293.559,91 972.188,82 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.11 84.989,19 72.576,37 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 109.406.830,09 67.386.170,81 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.12 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 4.359.393,43 910.169,11 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 18.731.055,95 8.982.815,65 Passiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75
50 51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2008 2007 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 13.706.725,63 3.019.334,96 Sonstige betriebliche Erträge 6.2 10.405.624,85 5.665.672,60 Materialaufwand 6.3 -4.994.758,27 -1.398.461,45 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -1.229.585,65 -557.346,41 b) Soziale Abgaben 6.4 -147.372,36 -40.923,77 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -48.534,93 -30.944,14 Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -3.856.057,95 -396.033,84 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -8.463.073,26 -2.867.429,03 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8 67.683,20 0,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 432.191,79 310.444,17 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 -4.897.228,65 -1.065.076,38 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 -5.939,98 0,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 969.674,42 2.639.236,71 Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.12 77.755,53 491.606,02 Sonstige Steuern 6.13 -274.521,09 -35.737,57 Konzernjahresüberschuss (vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 772.908,86 3.095.105,16 - davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.14 0,00 13.393,37 Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis 772.908,86 3.081.711,79
Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR 1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 695.153,33 2.603.499,14 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 48.534,93 30.944,14 3. sonstige zahlungsunwirksame Erträge -2.667.184,50 -2.623.497,61 4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -33.081,97 24.641,04 5. Zinsen und ähnliche Erträge -432.191,79 -310.444,17 6. Zinsaufwendungen 4.897.228,65 1.065.076,38 7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.014.865,06 -2.572.969,01 8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.717.546,19 -4.464.403,55 9. Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 3.950.790,85 74.455,83 10. Einzahlungen aus Zinsen 432.191,79 310.444,17 11. Gezahlte Zinsen -4.815.189,86 -823.431,59 12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.656.159,82 -6.685.685,23 13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -4.270.220,95 0,00 14. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 2.276.919,80 15. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -3.300.867,85 16. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -184.211,04 -1.259,02 17. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen 205.123,29 98.049,75 18. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -39.072.613,89 -52.303.396,36 19. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -95.113,77 -92.034,12 20. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen 0,00 4.000.000,00 21. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -43.417.036,36 -49.322.587,80 22. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 3.100.000,00 23. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 34.353.672,45 37.176.866,25 24. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -9.841.936,86 0,00 25. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 13.734.800,37 22.576.696,02 26. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 40.746.535,96 62.853.562,27 27. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.326.660,22 6.845.289,24 28. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 29. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64 nachrichtlich: Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern -3.025,88 17.991,91
52 53 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Rücklage für Konzern- Gesamt Kapital rücklagen Marktbewertung bilanzgewinn Stand vom 1.1.2007 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 0,00 195.621,13 10.715.388,48 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 0,00 25.700.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 0,00 -23.303,98 Entnahmen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 0,00 2.084.003,84 0,00 Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 0,00 0,00 16.250.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 772.908,86 772.908,86 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 0,00 0,00 -15.199,63 Veränderung Rücklage für Marktbewertung 0,00 0,00 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 Entnahmen 0,00 -3.774.982,03 0,00 0,00 3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73
Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab- schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle- gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden noch nicht umgesetzt.
54 55 Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu- gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun- gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli- dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.
Konzernabschluss Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 (Vorjahresstichtag: 12) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in % KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89 KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 600.000.00 95,41 KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau 565.000,00 100 Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen 3.400.091,01 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels- rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich- tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-
56 57 lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen- handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital. Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech- net. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2008 Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen Mit Verträgen vom 7. Juli und 1. August 2008 hat die KWG AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit be- schränkter Haftung, Hainichen, (folgend HWG mbH) erworben. Der rechtliche Übergang erfolgte zum 1. Oktober 2008. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmo- bilien in Hainichen und Umgebung. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 1. Oktober 2008 bis 31. Dezember 2008 Umsätze der HWG mbH von TEUR 545 sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR -205 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte die HWG mbH Umsatzerlöse von TEUR 3.237 und ein Ergebnis von TEUR 3.327 erwirtschaftet.
Konzernabschluss Wesentliche Bilanzposten der HWG mbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 29.088 -3.578 25.510 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 108 - 108 Sonstige Vermögenswerte 845 566 1.411 Summe Aktiva 30.041 -3.012 27.029 Langfristige Schulden 19.039 - 19.039 Kurzfristige Schulden 926 - 926 Summe Passiva 19.965 - 19.965 Nettovermögen 10.076 -3.012 7.064 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.049 -10.049 - Minderheitsanteile 27 -8 19 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 4.378 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag (TEUR 2.667) wurde im Geschäftsjahr 2008 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Neugründungen Die KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg, und die KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg, wurden jeweils mit Gesellschaftsverträgen vom 24. April 2008 ge- gründet. Die Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 25. Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.
58 59 (5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi- tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre- chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten. (5.1) Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut- zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon- solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte. (5.2) Sachanlagen Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht- liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über EUR 150 und bis EUR 1.000 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben. Diese Vermögensgegen- stände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelpo- sten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst. Im Vorjahr wurden geringwertige Anlagegüter bis EUR 410 im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang erfasst. Die Auswirkungen dieser Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ist für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung. Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung: Nutzungsdauer in Jahren Betriebsausstattung 6 bis 8 Büroeinrichtung 3 bis 23
Konzernabschluss (5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem. IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangs- bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksich- tigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlust- rechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. (5.4) Aktive latente Steuern Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien- tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre und quasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver- fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können. Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen. (5.5) Vorräte Die Vorräte des Konzerns umfassten im Vorjahr im Wesentlichen ein im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes Grundstück in Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.
60 61 (5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwert abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie- rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet. (5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgut- haben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditäts- grad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt. (5.8) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen. Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. (5.9) Leasing Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating- Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Konzernabschluss Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd- baren Operating-Leasingverträgen beträgt: 31.12.2008 31.12.2007 TEUR TEUR - bis zu einem Jahr 27 24 - länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren 21 40 - länger als 5 Jahre 0 0 Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 10) fest vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen. (5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru- ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Festsatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisiko eines variablen verzinslichen Dar- lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert abgesetzt und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn ihr beizulegender Wert positiv ist und als Schuld, wenn ihr beizulegender Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert). (5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur- sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. (6.) Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf- gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind.
62 63 (6.1) Umsatzerlöse EUR 13.706.725,63 (Vorjahr: EUR 3.019.334,96) Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. (6.2) Sonstige betriebliche Erträge EUR 10.405.624,85 (Vorjahr: EUR 5.665.672,60) Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR 6.194; Vorjahr: TEUR 2.962), die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonso- liderung (TEUR 2.667; Vorjahr: TEUR 2.623) sowie Erträge aus der Auflösung eines Zinssicherungsgeschäfts (TEUR 695; Vorjahr: TEUR 0). (6.3) Materialaufwand EUR 4.994.758,27 (Vorjahr: EUR 1.398.461,45) Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 790) und Energie- und sonstige Betriebs- kosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusam- menhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.478), Wassergebühren (TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 462), Abwassergebühren (TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartleistungen (TEUR 331). (6.4) Personalaufwand EUR 1.376.958,01 (Vorjahr: EUR 598.270,18) Die Gesellschaft beschäftigte in 2008 durchschnittlich zwanzig (Vorjahr: sieben) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: eine Teilzeitkraft) Teilzeitkräfte). Zum Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: zehn) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt.
Konzernabschluss (6.5) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen EUR 48.534,93 (Vorjahr: EUR 30.944,14) In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma- terielle Vermögensgegenstände (TEUR 7; Vorjahr: TEUR 0) und Sachanlagen (TEUR 42; Vorjahr: TEUR 31) enthalten. (6.6) Aufwendungen aus Investment Properties EUR 3.856.057,95 (Vorjahr: EUR 396.033,84) Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten di- rekt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Sanierungs- (TEUR 1.659) bzw. laufende Instandhaltungsaufwendungen (TEUR 985), eigene Verwalter- gebühren (TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 172). (6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR 8.463.073,26 (Vorjahr: EUR 2.867.429,03) Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Auf- wendungen für gescheiterte Akquisitonen (TEUR 2.483; Vorjahr: TEUR 167), Aufwendungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 485; Vorjahr: TEUR 400), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 347), Raumkosten (TEUR 228; Vorjahr: TEUR 145), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 306; Vorjahr: TEUR 650), Kosten für die Hauptversammlung (TEUR 144), Aufwendungen für Investor Relastions (TEUR 109; Vorjahr: TEUR 83) sowie Messekosten (TEUR 113), Reisekosten (TEUR 99), Aufwendungen für Personal- beschaffung (TEUR 77) und Kfz-Kosten (TEUR 66). In Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) sind im Berichtsjahr Aufwen- dungen im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.
64 65 (6.8) Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens EUR 67.683,20 (Vorjahr: EUR 0,00) Die Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betreffen Dividen- den der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für Vorjahre. (6.9) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge EUR 432.191,79 (Vorjahr: EUR 310.444,17) Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditinstituten. (6.10) Zinsen und ähnliche Aufwendungen EUR 4.897.228,65 (Vorjahr: EUR 1.065.076,38) Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er- fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber. (6.11) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter EUR - 5.939,98 (Vorjahr: EUR 0,00) Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili- gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt. (6.12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag EUR 77.755,53 (Vorjahr: EUR 491.606,02)
Konzernabschluss Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages: Der Ertragsteuerertrag (TEUR 78, Vorjahr: TEUR 492) betrifft im Wesentlichen latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 3 (Vor- jahr: TEUR 0). Die latenten Steuererträge beruhen auf: 2008 2007 TEUR TEUR Entstehen temporärer Unterschiede 81 86 Änderung der Steuersätze (Unternehmenssteuerreform) 0 406 81 492 Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von –TEUR 78 leiten sich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergeb- nis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wurde mit einem Körperschaft- steuersatz von 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag sowie einem Gewer- besteuersatz von 14% gerechnet. Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich: 2008 2007 TEUR TEUR Ergebnis vor Ertragsteuern 695 2.603 Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag (Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 40,000 %) 207 1.041 Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von Immobiliengesellschaften) -97 -512 Effekte aus der Anwendung der Zinsschrankenregelung 183 0 Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz, z.T. Gewerbesteuerfreiheit) 27 316 Auflösung latenter Steuern 15 0 Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag) -422 -1.050 Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform 0 -361 Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen) 9 74 -78 -492
66 67 Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllt die KWG AG die Voraus- setzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Der beschriebene Tatbestand führt dazu, dass bisher keine Gewerbe- steuerzahlungen geleistet wurden. Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigter Erträge, wie z. B. Zinserträge an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 2 zurückgestellt worden und somit im tatsächliche Steueraufwand enthalten. Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31. Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet: 2008 2007 Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag 15,825 % 15,825 % Gewerbesteuer 14,000 % 14,000 % (6.13) Sonstige Steuern EUR 274.521,09 (Vorjahr: EUR 35.737,57) Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 274; Vorjahr: TEUR 35) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. (6.14) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 13.393,37) Der Ausweis der Gewinnanteile der Minderheitsbeteiligungen an Personen- handelsgesellschaften am Konzernergebnis wurde dahingehend korrigiert, dass sie als Aufwand und nicht als Ergebnisverwendung ausgewiesen werden.
Konzernabschluss (7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz (7.1) Immaterielle Vermögenswerte EUR 178.639,00 (Vorjahr: EUR 1.224,00) Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst. Die Zugänge (TEUR 184; Vorjahr: TEUR 1) betreffen geleistete Anzahlungen auf die Software INFORUM (TEUR 147) und FAMOS (TEUR 12) sowie die neu gestaltete Homepage der KWG AG (TEUR 11) und EDV-Software (TEUR 14). (7.2) Sachanlagen EUR 193.984,82 (Vorjahr: EUR 137.190,28) Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Be- richtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlust- rechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst. Die Zugänge (TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büroeinrichtungsgegen- ständen (TEUR 45), einen Messestand für die ExpoReal in München der KWG AG (TEUR 27) und geringwertige Vermögensgegenstände (TEUR 23). (7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR 170.641.761,03 (Vorjahr: EUR 93.556.394,40) Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel dargestellt.
68 69 Die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver- marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens. Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien. Für die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien, bei denen nicht unwe- sentliche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgte die Bewertung zum beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 111.234 (Vorjahr: TEUR 32.661) nach Neubewertung. Die übrigen im Wesentlichen im 2. Halbjahr 2008 erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden selber be- wertet (Bestand am 31. Dezember 2008 TEUR 59.408; Vorjahr: TEUR 60.895). Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien. Durch einen Unternehmenszusammenschluss mit der HWG mbH sind im Berichtsjahr als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 25.509 zugegangen.
Konzernabschluss Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt: 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Periodenbeginn 93.556.394,40 0,00 Zugang durch Unternehmenserwerb 25.509.430,00 38.679.000,00 Zugang durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 41.932.613,89 52.304.425,39 Umgliederung aus den Vorräten 6.800.000,00 0,00 Abgang durch Verkauf -171.542,32 0,00 Nettogewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 6.194.132,47 2.961.804,58 Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes -3.179.267,41 -388.835,57 Wert der Immobilien nach Bewertung 170.641.761,03 93.556.394,40 Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen Nettogewinne in Höhe von TEUR 6.194 (Vorjahr: TEUR 2.962) und unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) enthalten. Die Zugänge durch Portfolioerwerb und die sonstigen Zugänge in Höhe von insgesamt TEUR 41.933 betreffen die im Berichtsjahr zugegangenen Wohnim- mobilien in Berlin I + II (TEUR 15.985), Celle (TEUR 7.122), Bochum I + II (TEUR 5.465), Wolfsburg (TEUR 5.258), Königslutter (TEUR 3.064), Braunschweig (TEUR 2.107), Oberhausen (TEUR 1.499), und Chemnitz II (TEUR 1.031) sowie nachträgliche Anschaffungsnebenkosten der bereits im Vorjahr erworbenen Objekte in Höhe von insgesamt TEUR 402. Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts- jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 13.707 (Vorjahr: TEUR 3.019) erzielt.
70 71 (7.4) Latente Steuerforderungen EUR 2.807.759,80 (Vorjahr: EUR 780.123,93) Die Erhöhung der latenten Steuerforderungen resultiert im Wesentlichen aus der Abwertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR 1.068) und aus der Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 888). (7.5) Vorräte EUR 22.616,81 (Vorjahr: EUR 7.452.642,69) Der Rückgang der Vorräte im Berichtsjahr resultiert aus der Umgliederung ein im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf be- stimmtes bebautes Grundstück vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen. Zum 31. Dezember 2008 betrifft der Ausweis im Wesentlichen vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. (7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte EUR 2.636.115,89 (Vorjahr: EUR 788.498,81) 2008 2007 EUR EUR Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 297.251,43 124.064,47 Sonstige kurzfristige Forderungen 2.338.864,46 664.434,34 2.636.115,89 788.498,81 Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert bilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag wurden in Höhe von TEUR 10 gebildet. Im Vorjahr wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen. Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen geleistete Anzahlungen auf Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.938.
Konzernabschluss (7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente EUR 7.800.048,42 (Vorjahr: EUR 13.126.708,64) Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow- Rechnung dargestellt. (7.8) Eigenkapital EUR 56.143.039,73 (Vorjahr: EUR 39.473.796,29) Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen- kapitalspiegels dargestellt. Das Grundkapital beträgt TEUR 8.600. Es ist eingeteilt in 8.600.000 nennwert- lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 8.600.000 nenn- wertlosen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt. Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 37.970, Vorjahr: TEUR 30.094), Rücklage für Hedge-Accounting (-TEUR 334, Vorjahr: TEUR 0) und gesetzliche Rücklagen (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2). Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich: Stück Stand am 1. Januar 2008 6.100.000 Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2008 2.500.000 Stand 31. Dezember 2008 8.600.000
72 73 Aufgrund der durchgeführten Kapitalerhöhung sind im Berichtsjahr nach Ab- zug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 3 insgesamt TEUR 15 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet worden. Aufgrund der erteilten Ermächtigung - Genehmigtes Kapital 2008/I - hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhö- hung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch Ausga- be von insgesamt 2.500.000 nennwertlosen auf den Inhaber lautende Stück- aktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte Kapital in Höhe von TEUR 550 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 16. Oktober 2008 aufgehoben. Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital- markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 16. Oktober 2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 4.300 geschaffen. Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 4.300.000 durch Ausgabe von bis zu 4.300.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2008/II). Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschliessen. Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten. Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: 31.12.2008 31.12.2007 TEUR TEUR Konzernjahresergebnis 773 3.082 Entnahme aus der Kapitalrücklage 3.775 2.084 Gewinnvortrag 5.361 195 übrige Veränderungen -4 0 Konzernbilanzgewinn 9.905 5.361
Konzernabschluss Die Erhöhung der Kapitalrücklage (TEUR 37.970) stammt im Wesentlichen aus der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals (TEUR 13.750). Die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte am 12. Juni 2008. Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG AG. Zum 31. Dezember 2008 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente ( – TEUR 334) unter Berücksichtigung latenter Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2008 auf – TEUR 397. (7.9) Langfristige Finanzschulden EUR 107.028.280,99 (Vorjahr: EUR 66.341.405,62) Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam- menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen auf- genommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende August 2018. (7.10) Latente Steuerschulden EUR 2.293.559,91 (Vorjahr: EUR 972.188,82) Die Erhöhung der latenten Steuerschulden resultiert aus der Aufwertung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (TEUR 980) sowie die Bildung latenter Steuern auf die Eliminierung der handelsrechtlich erfassten Abschrei- bungen auf Gebäude (TEUR 342). (7.11) Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) EUR 84.989,19 (Vorjahr: EUR 72.576,37) Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli- dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.
74 75 (7.12) Kurzfristiges Fremdkapital EUR 18.731.055,95 (Vorjahr: EUR 8.982.815,65) 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Kurzfristige Finanzschulden 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.359.393,43 910.169,11 18.731.055,95 8.982.815,65 Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten als größten Posten Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnstätten-Gesellschaft mit be- schränkter Haftung, Braunschweig, aus dem Kauf der Immobilienbestände in Königslutter in Höhe von TEUR 2.860. In Höhe von TEUR 100 bestehen die kurzfristigen Steuerschulden gegenüber dem Finanzamt Helmstedt und betreffen die Grunderwerbsteuer des Objekts Königslutter. Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene Anzah- lungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.803, Verbindlichkeiten aus der Zahlung eines Ausgleichsanspruches aufgrund des gescheiterten Erwerbs der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Greifswald, Greifswald, in Höhe von insgesamt TEUR 1.618 und Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstru- mente in Höhe von TEUR 397. Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. (7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 185. Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflich- tungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt TEUR 48.
Konzernabschluss (8.) Risiko- und Kapitalmanagement (8.1) Kapitalmanagement Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi- talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt. Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. (8.2) Risikomanagement Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag bezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz- stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist. Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo- thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Auf Grund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter- scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen. Zinsrisiko Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt- zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich- keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
76 77 Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche- rungsgeschäfte abgeschlossen. Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zinsrisiko besteht hierbei nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung. Marktpreisrisiken Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz- instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden. Ausfallrisiko Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan- ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch den möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden. Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen abgedeckt. Liquiditätsrisiko Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä- higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzerns sichergestellt ist. Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital- flussrechnung zu entnehmen.
Konzernabschluss Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges) abgebildet. Buchwerte und beizulegende Zeitwerte Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinan- der unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungströme unter Berücksichtigung von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertrags- partei übernehmen würde. Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete finanzmathematische Methoden, z.B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt. Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf- zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen. (9.) Ergebnis je Aktie Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech- net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird. Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus- gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie. Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird auf das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.
78 79 Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (7.490.411 Stück, Vorjahr: 4.696.164 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durch- geführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (8.600.000 Stück, Vorjahr: 6.100.000 Stück) ab. Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,10 (Vorjahr: EUR 0,66). (10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un- ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben. Transaktionen mit nahestehenden Personen Der ehemalige Aufsichtsratvorsitzende und Finanzvorstand (bis 31. März 2009) der KWG AG hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahr über eine Analyse- und Beratungsgesellschaft für seine erbrachten Leistungen Beratungskosten in Höhe von TEUR 45 in Rechnung gestellt. Ferner haben zwei ordentliche Aufsichtsratmitglieder im gleichen Zeitraum der Gesellschaft für erbrachte Beratungsleistungen TEUR 10 bzw. TEUR 20 in Rechnung gestellt. (11.) Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG (= ausgeübter Beruf ), Hamburg. Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG bis 31. März 2009, Hamburg. Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 438 (Vorjahr: TEUR 198). Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren Mitglieder betragen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 125)
Konzernabschluss Aufsichtsrat Vorsitzender: Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (bis 26. März 2008) Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg (seit 26. März 2008) Stellvertr. Vorsitzender: Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee (bis 07. März 2008) Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach (seit 26. März 2008) Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen Markenhaus e.V., Lübeck Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 26. März 2009) Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten: Prof. Dr. Peer Witten: Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats Gerd-Jürgen Pohl: AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats (bis 17. November 2008) BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats Payman Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats (bis 8. Dezember 2008) Norddeutsche Event AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Björn Engholm: Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Miglied des Beirates Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirates
80 81 Franz-Josef Gesinn: BHW Holding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrates Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands Sy Schlüter: UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands Thies-Martin Brandt: Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin, Mitglied des Aufsichtsrats Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 38) zurückgestellt worden. (12.) Freigabe zur Veröffentlichung Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (2. April 2009) den Konzern- abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden. (13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende Am 6. Januar 2009 hat die KWG Kommunale Wohnen wie geplant die Rückab- wicklung des Kaufvertrags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsge- sellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG Kommunale Wohnen der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt, so dass für 2009 keine bilanziellen Belastungen und Risiken bestehen. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG AG gewechselt. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
Konzernabschluss (14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Fi- nanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode. Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä- tigkeit ausgewiesen.
82 83
Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel 2008 der KWG Anschaffungskosten Veränderung Um- Zugang aus 01.01.2008 Zugänge IAS 40 Abgänge buchungen Konsolid. Kreis 31.12.2008 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR I. Immaterielle Vermögenswerte 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 1.259,02 24.688,79 0,00 0,00 0,00 1.051,96 26.999,77 2. Geschäfts- oder Firmenwert 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Geleistete Anzahlungen 0,00 159.522,25 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 1.259,02 184.211,04 0,00 0,00 0,00 1.051,96 186.522,02 II. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 162.826,20 95.113,77 0,00 -573,58 0,00 84.065,53 341.431,92 2. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 11.204,94 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 162.826,20 95.113,77 0,00 -573,58 0,00 95.270,47 352.636,86 III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 93.556.394,40 48.732.613,89 3.014.865,06 -171.542,32 0,00 25.509.430,00 170.641.761,03 IV. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundene UN 0,00 0,00 0,00 -38.346,89 0,00 38.346,89 0,00 2. Ausleihungen an verbundene UN 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Beteiligungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Ausleihungen an verbundene UN mit Beteiligungsverh. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. Wertpapiere des AV 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6. Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38.346,89 0,00 38.346,89 0,00 93.720.479,62 49.011.938,70 3.014.865,06 -210.462,79 0,00 25.644.099,32 171.180.919,91
84 85 Abschreibungen Buchwerte Zugang aus 01.01.2008 Zugänge Abgänge Konsolid. Kreis 31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 19.116,75 1.224,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 0,00 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 178.639,00 1.224,00 25.635,92 41.322,59 -74,58 82.056,85 148.940,78 192.491,14 137.190,28 0,00 280,02 0,00 9.431,24 9.711,26 1.493,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.635,92 41.602,61 -74,58 91.488,09 158.652,04 193.984,82 137.190,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 170.641.761,03 93.556.394,40 0,00 0,00 -38.345,89 38.345,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38.345,89 38.345,89 0,00 0,00 0,00 25.670,94 48.534,93 -38.420,47 130.749,66 166.535,06 171.014.384,85 93.694.808,68
Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel 2007 der KWG Anschaffungskosten 01.01.2007 Zugänge Veränderung IAS 40 Abgänge 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EUR I. Immaterielle Vermögenswerte Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 0,00 1.259,02 0,00 0,00 1.259,02 II. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 82.959,11 92.034,12 0,00 -12.167,03 162.826,20 2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 98.049,75 0,00 0,00 -98.049,75 0,00 181.008,86 92.034,12 0,00 -110.216,78 162.826,20 III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 0,00 90.983.425,39 2.572.969,01 0,00 93.556.394,40 IV. Finanzanlagen Geleistete Anzahlungen 4.022.495,32 0,00 0,00 -4.022.495,32 0,00 4.203.504,18 91.076.718,53 2.572.969,01 -4.132.712,10 93.720.479,62
86 87 Abschreibungen Buchwerte 01.01.2007 Zugänge Abgänge 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0,00 35,02 0,00 35,02 1.224,00 0,00 4.748,11 30.909,12 -10.021,31 25.635,92 137.190,28 78.211,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 98.049,75 4.748,11 30.909,12 -10.021,31 25.635,92 137.190,28 176.260,75 0,00 0,00 0,00 0,00 93.556.394,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 4.748,11 30.944,14 -10.021,31 25.670,94 93.694.808,68 4.198.756,07
Bestätigungsvermerk Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge- stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech- nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell- schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe- richt abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beach- tung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah- men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab- schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon- solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs- grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
88 89 Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt- nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzu- wenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vor- schriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zu- treffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Bremerhaven, den 8. April 2009 FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft gez. Schmidt gez. Mackedanz Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Finanzkalender/Impressum Finanzkalender: 13. Juli 2009 - Ordentliche Hauptversammlung 11. August 2009 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen Stand zum 9. Juni 2009, Änderungen vorbehalten. Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de. Impressum: KWG Kommunale Wohnen AG ABC-Straße 19 20354 Hamburg Telefon +49 40 226 30 88 100 Telefax +49 40 226 30 88 200 Internet: www.kwg-ag.de E-Mail: ir@kwg-ag.de Gestaltung: comix mediapool gmbh, Dorsten www.comix-mediapool.de Fotos: Tobias Kiebler, Hamburg Engel & Gielen (Foto Seite 13) Druck: Silber Druck oHG, Niestetal
KWG Kommunale Wohnen AG ABC-Straße 19 20354 Hamburg Telefon +49 40 226 30 88 100 Telefax +49 40 226 30 88 200 Internet: www.kwg-ag.de E-Mail: ir@kwg-ag.de Investor Relations / Presse: Jutta Rehfeld Telefon + 49 40 226 30 88 140 E-Mail: ir@kwg-ag.de

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KWG Geschäftsbericht 2008

  • 1.
  • 2.
  • 3.
    02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 18 Das Unternehmen Strategie Seite 22 Immobilienmarkt 2008 Seite 26 Das KWG-Portfolio Seite 30 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Seite 34 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 38 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 44 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 50 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 51 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 52 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 53 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 54 Bestätigungsvermerk Seite 88 Finanzkalender/Impressum Seite 90
  • 4.
    KWG im Überblick KWGKonzernkennzahlen 2008 2007 Wohneinheiten 4.937 2.981 Gewerbeeinheiten 48 14 Garagen/Stellplätze 1.091 434 Gesamtmietfläche in qm 290.712 161.465 Bebaute Grundstücke in qm 476.663 292.523 Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 30.536 Umsatzerlöse in Mio. EUR 13,70 3,10 EBIT in Mio. EUR 5,09 3,36 EBITDA in Mio. EUR 5,14 3,39 Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 0,77 3,10 Bilanzsumme in Mio. EUR 184,28 115,84 Nettoverschuldung in Mio. EUR 108,97 58,7 Immobilienvermögen in Mio. EUR 170,64 93,56 Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 56,14 39,47 Eigenkapitalquote in % 30,50 34,10 NAV je Aktie in EUR 6,52 6,47 Immobilienvermögen in EUR/qm 587 534
  • 5.
    04 05 KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 8.600.000 Anzahl der Aktien 8.600.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
  • 6.
    Vorwort des Vorstands Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Wohnungsbestandshalter auch in Krisenzeiten nachhaltig ist. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7.
    06 07 Sehr geehrteAktionärinnen und Aktionäre, die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh- nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil- lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest- laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert. Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich – in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist, hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be- standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist. Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto- Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen. Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels- weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
  • 8.
    Vorwort des Vorstands Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr 2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft, kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal. Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits seit 1957. Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch- tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert. Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter- nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt. Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen, einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von 366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem Geschäftsbericht. In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290 Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs- politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat- meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt- portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
  • 9.
  • 10.
    Vorwort des Vorstands Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben. In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008 gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie- ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort- Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen, partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver- gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis- tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen wider. Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung. Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo- gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt- liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf- wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche, weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
  • 11.
    10 11 Wir sindsehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu- krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden. Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird. Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken. Im April 2009 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
  • 12.
  • 13.
    12 13 Bericht des Aufsichtsrats DerAufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter- nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember 2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei- geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi- täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren) Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften, zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge- führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte. Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
  • 14.
    Bericht des Aufsichtsrats zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts- rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR- Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen mit Vorstandsangelegenheiten befasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai 2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge- henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab- schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge- stellt.
  • 15.
  • 16.
    Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26. März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt. Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008 Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel- lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März 2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt. Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge- schäftsjahr. Bremerhaven, im Mai 2009 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender
  • 17.
  • 18.
    Die Aktie derKWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien- märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi- lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden. Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika- nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver- stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1 Prozent ein. Immobilienaktien Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten. Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
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    18 19 140 120 100 80 KWG DIMAX 60 40 20 0 4.1. 1.2. 7.3. 1.4. 2.5. 3.6. 1.7. 1.8. 5.9. 2.10. 7.11. 6.12. 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra). Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo- bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge- schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen. Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit 7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30 Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie. Erfolgreiche Kapitalerhöhung Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie- rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
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    Die Aktie derKWG am Kapitalmarkt Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40 Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro. Aktive Investor Relations und Pressearbeit Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse. So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon- ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie (IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp- fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research, die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt. Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv besprochen.
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    Das Unternehmen Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus durch: - einen renditeorientierten Einkauf, - nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von Leerständen, - Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von Leerständen, - langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini- mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke. Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu 9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen- den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit langjähriger Erfahrung ergänzen. Standortbedingungen Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied- rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen, dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be- völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind. Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert. Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
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    22 23 Ankaufkriterien: · vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise · gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen · gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben · B- oder C-Lagen Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah- men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn- portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben. Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost- und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er- werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel. Finanzbedingungen Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge- hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur, die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
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    Das Unternehmen Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite- optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo- bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu. Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und –bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh- men stehen. Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen Marktphase bewiesen. Karl-Marx Straße 252, Berlin
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    24 25 Die KWGsieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb.
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    Das Unternehmen Immobilienmarkt 2008 Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem. Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk- ten und damit zu einer Verschärfung der Situation. Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions- volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef- fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen. Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27 Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß- britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu- chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus. Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent- bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus, dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und als am aussichtsreichsten eingestuft wird. Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
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    26 27 aufgrund derjahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu 350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver- ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030 prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat- meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor, der deutlichere Preisrückgänge verhindert. Transaktionsvolumen rückläufig Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket- verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni- ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe- darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
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    Das Unternehmen Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
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    28 29 tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank – nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres- ultimo. 2009 weiter herausfordernd erwartet Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009 erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet. Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo- bilien sein. Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge- hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten, wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche. Soldiner Straße 70/71, Berlin
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    Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort- gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert. Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt. Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn- einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die 49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren. Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein- heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum- miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von 8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua- dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden. Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch- schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt. Liebenwalder Straße 5, Berlin
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    30 31 2% Schleswig-Holstein 8% Berlin 3% Bremen 39% 14% Sachsen Niedersachsen 21% 13% Nordrhein-Westfalen Thüringen Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
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    Das Unternehmen Entwicklung der Wohneinheiten Entwicklung der Quadratmeter in Tsd. 6.000 350 5.000 300 250 4.000 200 3.000 150 2.000 100 1.000 50 0 0 6 07 .07 08 .08 .06 07 .07 08 .08 .12.0 .6. .12 .6. .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver- mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent- bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als 1.000 Einheiten im Bestand. Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf- preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz, Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp 1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt- schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven. Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio- nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe aus dem Bereich der Wachstumstechnologien. Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von 366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin). Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein, wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
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    32 33 Entwicklung des Umsatzes in TEUR Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR Entwicklung des Loan to Value in % 16.000 14.000 60.000 80 12.000 50.000 70 10.000 60 40.000 50 8.000 30.000 40 6.000 30 4.000 20.000 20 2.000 10.000 10 0 0 0 .06 07 .07 08 .08 .06 .07 .08 .06 07 .07 08 .08 .12 .6. .12 .6. .12 .12 .12 .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 31 31 31 30 31 30 31 Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008 Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio- kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken. Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf 7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro. Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an- schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert- schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden. Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008 - Wohneinheiten: 4.937 - Gewerbeeinheiten: 48 - Garagen und Stellplätze: 1.091 - Gesamtmietfläche: 290.712 qm - Bebaute Grundstücke: 476.663 qm - Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm - Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR - Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm - Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
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    34 35 Die Einkaufsphilosophie derKWG am Beispiel Berlin Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund 650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte, Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen. Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe- gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa- terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet. Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli- onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar- teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige- rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
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    Das Unternehmen plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die KWG geworden ist. Die Berliner Objekte der KWG Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu- zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren. Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs- möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder- tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus. Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt- lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben. Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden. Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem- ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5 Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf 307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom- menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen Maßnahmen greifen.
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    36 37 Die KWGwird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten- tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann. Steigerung der IST-Miete Abbau des Leerstands - 39 % +4% von Sep. 2008 bis Dez. 2008 von Sep. 2008 bis Dez. 2008 Das Berliner Portfolio - Wohneinheiten: 366 - Gewerbeeinheiten: 17 - Wohnfläche: 22.731 qm - Gewerbefläche: 1.456 qm - Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten - Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR - Miete: 4,44 EUR/qm - Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
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    Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise. Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von 1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu- tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands- produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im 4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete. Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009 wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts auf Gesamtjahresbasis erwartet. Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise – allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah- reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr. Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins- senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
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    38 39 Lage derImmobilienbranche Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach- gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens 230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten. Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und 3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends. Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück. Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans- aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten. Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi- taleinsatz betroffen waren. Geschäftsmodell der KWG Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun- gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der Miet- und Instandsetzungshistorie.
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    Konzernlagebericht Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008 bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit- telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch- land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937 Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9 auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche Hausverwaltungen. Überblick über den Geschäftsverlauf Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts- jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern- jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im Jahr 2007. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun- gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal- tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs- maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital- konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr 2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt- schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig optimistisch.
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    40 41 Unternehmensstruktur Die KWGKommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter- nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ tätig gewesen. Finanzstruktur Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 – trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte. Mitarbeiter Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und 2 Vorstände beschäftigt. Vorstand Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions- pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest- mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment- gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH, Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das Immobiliengeschäft verantwortlich. 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter- nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern- bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
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    Konzernlagebericht Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von 21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008. Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns (IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen- kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die 2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An- kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio. Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz- schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro. Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus- machten. Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor- tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide Finanzierung der KWG wider. Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben. Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte die KWG über ausreichende Kreditlinien. Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit 2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt. Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
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    42 43 Der weitereAusbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä- tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge- haltenen Immobilien. Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro. Ertragslage Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach 5,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider- spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro). Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf 1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr. In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio. Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure- chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs- maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro). Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr. Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn- lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber- schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
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    Konzernlagebericht 3. Nachtragsbericht Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver- trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs- wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be- standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands- objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich - zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
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    44 45 Bericht überdie Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein- flussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Sinken der Immobilienwerte Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor- kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss- bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Liquiditätsrisiken Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei- teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
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    Konzernlagebericht IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT- Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues- te technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter- nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
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    46 47 Aufgrund guterKontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. 5. Prognosebericht Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009 anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien- tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an, dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu können.
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    Konzernabschluss Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 178.639,00 1.224,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 193.984,82 137.190,28 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 170.641.761,03 93.556.394,40 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 2.807.759,80 780.123,93 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 173.822.144,65 94.474.932,61 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 22.616,81 7.452.642,69 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 297.251,43 124.064,47 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 2.338.864,46 664.434,34 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.800.048,42 13.126.708,64 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.458.781,12 21.367.850,14 Aktiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75 Passiva 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 8.600.000,00 6.100.000,00 Kapitalrücklage 7.8 37.970.422,74 28.010.604,40 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -333.960,95 0,00 Konzernbilanzgewinn 7.8 9.904.722,81 5.361.336,76 Eigenkapital, gesamt 56.143.039,73 39.473.796,29 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 107.028.280,99 66.341.405,62 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.293.559,91 972.188,82 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.11 84.989,19 72.576,37 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 109.406.830,09 67.386.170,81 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.12 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 4.359.393,43 910.169,11 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 18.731.055,95 8.982.815,65 Passiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75
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    50 51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2008 2007 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 13.706.725,63 3.019.334,96 Sonstige betriebliche Erträge 6.2 10.405.624,85 5.665.672,60 Materialaufwand 6.3 -4.994.758,27 -1.398.461,45 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -1.229.585,65 -557.346,41 b) Soziale Abgaben 6.4 -147.372,36 -40.923,77 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -48.534,93 -30.944,14 Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -3.856.057,95 -396.033,84 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -8.463.073,26 -2.867.429,03 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8 67.683,20 0,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 432.191,79 310.444,17 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 -4.897.228,65 -1.065.076,38 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 -5.939,98 0,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 969.674,42 2.639.236,71 Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.12 77.755,53 491.606,02 Sonstige Steuern 6.13 -274.521,09 -35.737,57 Konzernjahresüberschuss (vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 772.908,86 3.095.105,16 - davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.14 0,00 13.393,37 Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis 772.908,86 3.081.711,79
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    Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR 1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 695.153,33 2.603.499,14 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 48.534,93 30.944,14 3. sonstige zahlungsunwirksame Erträge -2.667.184,50 -2.623.497,61 4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -33.081,97 24.641,04 5. Zinsen und ähnliche Erträge -432.191,79 -310.444,17 6. Zinsaufwendungen 4.897.228,65 1.065.076,38 7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.014.865,06 -2.572.969,01 8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.717.546,19 -4.464.403,55 9. Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 3.950.790,85 74.455,83 10. Einzahlungen aus Zinsen 432.191,79 310.444,17 11. Gezahlte Zinsen -4.815.189,86 -823.431,59 12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.656.159,82 -6.685.685,23 13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -4.270.220,95 0,00 14. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 2.276.919,80 15. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -3.300.867,85 16. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -184.211,04 -1.259,02 17. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen 205.123,29 98.049,75 18. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -39.072.613,89 -52.303.396,36 19. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -95.113,77 -92.034,12 20. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen 0,00 4.000.000,00 21. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -43.417.036,36 -49.322.587,80 22. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 3.100.000,00 23. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 34.353.672,45 37.176.866,25 24. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -9.841.936,86 0,00 25. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 13.734.800,37 22.576.696,02 26. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 40.746.535,96 62.853.562,27 27. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.326.660,22 6.845.289,24 28. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 29. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64 nachrichtlich: Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern -3.025,88 17.991,91
  • 53.
    52 53 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Rücklage für Konzern- Gesamt Kapital rücklagen Marktbewertung bilanzgewinn Stand vom 1.1.2007 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 0,00 195.621,13 10.715.388,48 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 0,00 25.700.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 0,00 -23.303,98 Entnahmen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 0,00 2.084.003,84 0,00 Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 0,00 0,00 16.250.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 772.908,86 772.908,86 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 0,00 0,00 -15.199,63 Veränderung Rücklage für Marktbewertung 0,00 0,00 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 Entnahmen 0,00 -3.774.982,03 0,00 0,00 3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73
  • 54.
    Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab- schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle- gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden noch nicht umgesetzt.
  • 55.
    54 55 Dies betrifftim Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu- gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun- gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli- dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.
  • 56.
    Konzernabschluss Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 (Vorjahresstichtag: 12) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in % KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89 KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 600.000.00 95,41 KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau 565.000,00 100 Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen 3.400.091,01 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels- rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich- tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-
  • 57.
    56 57 lenden Anteilenausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen- handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital. Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech- net. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2008 Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen Mit Verträgen vom 7. Juli und 1. August 2008 hat die KWG AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit be- schränkter Haftung, Hainichen, (folgend HWG mbH) erworben. Der rechtliche Übergang erfolgte zum 1. Oktober 2008. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmo- bilien in Hainichen und Umgebung. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 1. Oktober 2008 bis 31. Dezember 2008 Umsätze der HWG mbH von TEUR 545 sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR -205 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte die HWG mbH Umsatzerlöse von TEUR 3.237 und ein Ergebnis von TEUR 3.327 erwirtschaftet.
  • 58.
    Konzernabschluss Wesentliche Bilanzposten der HWG mbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 29.088 -3.578 25.510 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 108 - 108 Sonstige Vermögenswerte 845 566 1.411 Summe Aktiva 30.041 -3.012 27.029 Langfristige Schulden 19.039 - 19.039 Kurzfristige Schulden 926 - 926 Summe Passiva 19.965 - 19.965 Nettovermögen 10.076 -3.012 7.064 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.049 -10.049 - Minderheitsanteile 27 -8 19 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 4.378 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag (TEUR 2.667) wurde im Geschäftsjahr 2008 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Neugründungen Die KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg, und die KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg, wurden jeweils mit Gesellschaftsverträgen vom 24. April 2008 ge- gründet. Die Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 25. Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.
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    58 59 (5.) Bilanzierungs-und Bewertungsmethoden Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi- tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre- chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten. (5.1) Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut- zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon- solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte. (5.2) Sachanlagen Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht- liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über EUR 150 und bis EUR 1.000 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben. Diese Vermögensgegen- stände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelpo- sten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst. Im Vorjahr wurden geringwertige Anlagegüter bis EUR 410 im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang erfasst. Die Auswirkungen dieser Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ist für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung. Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung: Nutzungsdauer in Jahren Betriebsausstattung 6 bis 8 Büroeinrichtung 3 bis 23
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    Konzernabschluss (5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem. IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangs- bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksich- tigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlust- rechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. (5.4) Aktive latente Steuern Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien- tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre und quasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver- fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können. Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen. (5.5) Vorräte Die Vorräte des Konzerns umfassten im Vorjahr im Wesentlichen ein im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes Grundstück in Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.
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    60 61 (5.6) Forderungenund sonstige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwert abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie- rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet. (5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgut- haben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditäts- grad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt. (5.8) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen. Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. (5.9) Leasing Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating- Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
  • 62.
    Konzernabschluss Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd- baren Operating-Leasingverträgen beträgt: 31.12.2008 31.12.2007 TEUR TEUR - bis zu einem Jahr 27 24 - länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren 21 40 - länger als 5 Jahre 0 0 Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 10) fest vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen. (5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru- ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Festsatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisiko eines variablen verzinslichen Dar- lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert abgesetzt und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn ihr beizulegender Wert positiv ist und als Schuld, wenn ihr beizulegender Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert). (5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur- sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. (6.) Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf- gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind.
  • 63.
    62 63 (6.1) Umsatzerlöse EUR 13.706.725,63 (Vorjahr: EUR 3.019.334,96) Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. (6.2) Sonstige betriebliche Erträge EUR 10.405.624,85 (Vorjahr: EUR 5.665.672,60) Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR 6.194; Vorjahr: TEUR 2.962), die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonso- liderung (TEUR 2.667; Vorjahr: TEUR 2.623) sowie Erträge aus der Auflösung eines Zinssicherungsgeschäfts (TEUR 695; Vorjahr: TEUR 0). (6.3) Materialaufwand EUR 4.994.758,27 (Vorjahr: EUR 1.398.461,45) Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 790) und Energie- und sonstige Betriebs- kosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusam- menhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.478), Wassergebühren (TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 462), Abwassergebühren (TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartleistungen (TEUR 331). (6.4) Personalaufwand EUR 1.376.958,01 (Vorjahr: EUR 598.270,18) Die Gesellschaft beschäftigte in 2008 durchschnittlich zwanzig (Vorjahr: sieben) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: eine Teilzeitkraft) Teilzeitkräfte). Zum Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: zehn) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt.
  • 64.
    Konzernabschluss (6.5) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen EUR 48.534,93 (Vorjahr: EUR 30.944,14) In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma- terielle Vermögensgegenstände (TEUR 7; Vorjahr: TEUR 0) und Sachanlagen (TEUR 42; Vorjahr: TEUR 31) enthalten. (6.6) Aufwendungen aus Investment Properties EUR 3.856.057,95 (Vorjahr: EUR 396.033,84) Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten di- rekt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Sanierungs- (TEUR 1.659) bzw. laufende Instandhaltungsaufwendungen (TEUR 985), eigene Verwalter- gebühren (TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 172). (6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR 8.463.073,26 (Vorjahr: EUR 2.867.429,03) Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Auf- wendungen für gescheiterte Akquisitonen (TEUR 2.483; Vorjahr: TEUR 167), Aufwendungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 485; Vorjahr: TEUR 400), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 347), Raumkosten (TEUR 228; Vorjahr: TEUR 145), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 306; Vorjahr: TEUR 650), Kosten für die Hauptversammlung (TEUR 144), Aufwendungen für Investor Relastions (TEUR 109; Vorjahr: TEUR 83) sowie Messekosten (TEUR 113), Reisekosten (TEUR 99), Aufwendungen für Personal- beschaffung (TEUR 77) und Kfz-Kosten (TEUR 66). In Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) sind im Berichtsjahr Aufwen- dungen im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.
  • 65.
    64 65 (6.8) Erträgeaus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens EUR 67.683,20 (Vorjahr: EUR 0,00) Die Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betreffen Dividen- den der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für Vorjahre. (6.9) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge EUR 432.191,79 (Vorjahr: EUR 310.444,17) Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditinstituten. (6.10) Zinsen und ähnliche Aufwendungen EUR 4.897.228,65 (Vorjahr: EUR 1.065.076,38) Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er- fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber. (6.11) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter EUR - 5.939,98 (Vorjahr: EUR 0,00) Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili- gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt. (6.12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag EUR 77.755,53 (Vorjahr: EUR 491.606,02)
  • 66.
    Konzernabschluss Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages: Der Ertragsteuerertrag (TEUR 78, Vorjahr: TEUR 492) betrifft im Wesentlichen latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 3 (Vor- jahr: TEUR 0). Die latenten Steuererträge beruhen auf: 2008 2007 TEUR TEUR Entstehen temporärer Unterschiede 81 86 Änderung der Steuersätze (Unternehmenssteuerreform) 0 406 81 492 Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von –TEUR 78 leiten sich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergeb- nis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wurde mit einem Körperschaft- steuersatz von 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag sowie einem Gewer- besteuersatz von 14% gerechnet. Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich: 2008 2007 TEUR TEUR Ergebnis vor Ertragsteuern 695 2.603 Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag (Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 40,000 %) 207 1.041 Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von Immobiliengesellschaften) -97 -512 Effekte aus der Anwendung der Zinsschrankenregelung 183 0 Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz, z.T. Gewerbesteuerfreiheit) 27 316 Auflösung latenter Steuern 15 0 Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag) -422 -1.050 Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform 0 -361 Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen) 9 74 -78 -492
  • 67.
    66 67 Die KWGAG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllt die KWG AG die Voraus- setzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Der beschriebene Tatbestand führt dazu, dass bisher keine Gewerbe- steuerzahlungen geleistet wurden. Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigter Erträge, wie z. B. Zinserträge an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 2 zurückgestellt worden und somit im tatsächliche Steueraufwand enthalten. Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31. Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet: 2008 2007 Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag 15,825 % 15,825 % Gewerbesteuer 14,000 % 14,000 % (6.13) Sonstige Steuern EUR 274.521,09 (Vorjahr: EUR 35.737,57) Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 274; Vorjahr: TEUR 35) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. (6.14) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 13.393,37) Der Ausweis der Gewinnanteile der Minderheitsbeteiligungen an Personen- handelsgesellschaften am Konzernergebnis wurde dahingehend korrigiert, dass sie als Aufwand und nicht als Ergebnisverwendung ausgewiesen werden.
  • 68.
    Konzernabschluss (7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz (7.1) Immaterielle Vermögenswerte EUR 178.639,00 (Vorjahr: EUR 1.224,00) Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst. Die Zugänge (TEUR 184; Vorjahr: TEUR 1) betreffen geleistete Anzahlungen auf die Software INFORUM (TEUR 147) und FAMOS (TEUR 12) sowie die neu gestaltete Homepage der KWG AG (TEUR 11) und EDV-Software (TEUR 14). (7.2) Sachanlagen EUR 193.984,82 (Vorjahr: EUR 137.190,28) Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Be- richtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlust- rechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst. Die Zugänge (TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büroeinrichtungsgegen- ständen (TEUR 45), einen Messestand für die ExpoReal in München der KWG AG (TEUR 27) und geringwertige Vermögensgegenstände (TEUR 23). (7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR 170.641.761,03 (Vorjahr: EUR 93.556.394,40) Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel dargestellt.
  • 69.
    68 69 Die alsFinanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver- marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens. Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien. Für die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien, bei denen nicht unwe- sentliche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgte die Bewertung zum beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 111.234 (Vorjahr: TEUR 32.661) nach Neubewertung. Die übrigen im Wesentlichen im 2. Halbjahr 2008 erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden selber be- wertet (Bestand am 31. Dezember 2008 TEUR 59.408; Vorjahr: TEUR 60.895). Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien. Durch einen Unternehmenszusammenschluss mit der HWG mbH sind im Berichtsjahr als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 25.509 zugegangen.
  • 70.
    Konzernabschluss Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt: 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Periodenbeginn 93.556.394,40 0,00 Zugang durch Unternehmenserwerb 25.509.430,00 38.679.000,00 Zugang durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 41.932.613,89 52.304.425,39 Umgliederung aus den Vorräten 6.800.000,00 0,00 Abgang durch Verkauf -171.542,32 0,00 Nettogewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 6.194.132,47 2.961.804,58 Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes -3.179.267,41 -388.835,57 Wert der Immobilien nach Bewertung 170.641.761,03 93.556.394,40 Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen Nettogewinne in Höhe von TEUR 6.194 (Vorjahr: TEUR 2.962) und unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) enthalten. Die Zugänge durch Portfolioerwerb und die sonstigen Zugänge in Höhe von insgesamt TEUR 41.933 betreffen die im Berichtsjahr zugegangenen Wohnim- mobilien in Berlin I + II (TEUR 15.985), Celle (TEUR 7.122), Bochum I + II (TEUR 5.465), Wolfsburg (TEUR 5.258), Königslutter (TEUR 3.064), Braunschweig (TEUR 2.107), Oberhausen (TEUR 1.499), und Chemnitz II (TEUR 1.031) sowie nachträgliche Anschaffungsnebenkosten der bereits im Vorjahr erworbenen Objekte in Höhe von insgesamt TEUR 402. Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts- jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 13.707 (Vorjahr: TEUR 3.019) erzielt.
  • 71.
    70 71 (7.4) Latente Steuerforderungen EUR 2.807.759,80 (Vorjahr: EUR 780.123,93) Die Erhöhung der latenten Steuerforderungen resultiert im Wesentlichen aus der Abwertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR 1.068) und aus der Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 888). (7.5) Vorräte EUR 22.616,81 (Vorjahr: EUR 7.452.642,69) Der Rückgang der Vorräte im Berichtsjahr resultiert aus der Umgliederung ein im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf be- stimmtes bebautes Grundstück vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen. Zum 31. Dezember 2008 betrifft der Ausweis im Wesentlichen vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. (7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte EUR 2.636.115,89 (Vorjahr: EUR 788.498,81) 2008 2007 EUR EUR Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 297.251,43 124.064,47 Sonstige kurzfristige Forderungen 2.338.864,46 664.434,34 2.636.115,89 788.498,81 Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert bilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag wurden in Höhe von TEUR 10 gebildet. Im Vorjahr wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen. Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen geleistete Anzahlungen auf Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.938.
  • 72.
    Konzernabschluss (7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente EUR 7.800.048,42 (Vorjahr: EUR 13.126.708,64) Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow- Rechnung dargestellt. (7.8) Eigenkapital EUR 56.143.039,73 (Vorjahr: EUR 39.473.796,29) Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen- kapitalspiegels dargestellt. Das Grundkapital beträgt TEUR 8.600. Es ist eingeteilt in 8.600.000 nennwert- lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 8.600.000 nenn- wertlosen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt. Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 37.970, Vorjahr: TEUR 30.094), Rücklage für Hedge-Accounting (-TEUR 334, Vorjahr: TEUR 0) und gesetzliche Rücklagen (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2). Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich: Stück Stand am 1. Januar 2008 6.100.000 Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2008 2.500.000 Stand 31. Dezember 2008 8.600.000
  • 73.
    72 73 Aufgrund der durchgeführten Kapitalerhöhung sind im Berichtsjahr nach Ab- zug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 3 insgesamt TEUR 15 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet worden. Aufgrund der erteilten Ermächtigung - Genehmigtes Kapital 2008/I - hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhö- hung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch Ausga- be von insgesamt 2.500.000 nennwertlosen auf den Inhaber lautende Stück- aktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte Kapital in Höhe von TEUR 550 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 16. Oktober 2008 aufgehoben. Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital- markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 16. Oktober 2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 4.300 geschaffen. Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 4.300.000 durch Ausgabe von bis zu 4.300.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2008/II). Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschliessen. Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten. Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: 31.12.2008 31.12.2007 TEUR TEUR Konzernjahresergebnis 773 3.082 Entnahme aus der Kapitalrücklage 3.775 2.084 Gewinnvortrag 5.361 195 übrige Veränderungen -4 0 Konzernbilanzgewinn 9.905 5.361
  • 74.
    Konzernabschluss Die Erhöhung der Kapitalrücklage (TEUR 37.970) stammt im Wesentlichen aus der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals (TEUR 13.750). Die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte am 12. Juni 2008. Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG AG. Zum 31. Dezember 2008 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente ( – TEUR 334) unter Berücksichtigung latenter Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2008 auf – TEUR 397. (7.9) Langfristige Finanzschulden EUR 107.028.280,99 (Vorjahr: EUR 66.341.405,62) Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam- menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen auf- genommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende August 2018. (7.10) Latente Steuerschulden EUR 2.293.559,91 (Vorjahr: EUR 972.188,82) Die Erhöhung der latenten Steuerschulden resultiert aus der Aufwertung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (TEUR 980) sowie die Bildung latenter Steuern auf die Eliminierung der handelsrechtlich erfassten Abschrei- bungen auf Gebäude (TEUR 342). (7.11) Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) EUR 84.989,19 (Vorjahr: EUR 72.576,37) Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli- dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.
  • 75.
    74 75 (7.12) Kurzfristiges Fremdkapital EUR 18.731.055,95 (Vorjahr: EUR 8.982.815,65) 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR Kurzfristige Finanzschulden 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.359.393,43 910.169,11 18.731.055,95 8.982.815,65 Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten als größten Posten Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnstätten-Gesellschaft mit be- schränkter Haftung, Braunschweig, aus dem Kauf der Immobilienbestände in Königslutter in Höhe von TEUR 2.860. In Höhe von TEUR 100 bestehen die kurzfristigen Steuerschulden gegenüber dem Finanzamt Helmstedt und betreffen die Grunderwerbsteuer des Objekts Königslutter. Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene Anzah- lungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.803, Verbindlichkeiten aus der Zahlung eines Ausgleichsanspruches aufgrund des gescheiterten Erwerbs der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Greifswald, Greifswald, in Höhe von insgesamt TEUR 1.618 und Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstru- mente in Höhe von TEUR 397. Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. (7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 185. Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflich- tungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt TEUR 48.
  • 76.
    Konzernabschluss (8.) Risiko- und Kapitalmanagement (8.1) Kapitalmanagement Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi- talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt. Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. (8.2) Risikomanagement Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag bezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz- stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist. Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo- thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Auf Grund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter- scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen. Zinsrisiko Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt- zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich- keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
  • 77.
    76 77 Bei Bilanzpostenund Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche- rungsgeschäfte abgeschlossen. Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zinsrisiko besteht hierbei nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung. Marktpreisrisiken Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz- instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden. Ausfallrisiko Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan- ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch den möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden. Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen abgedeckt. Liquiditätsrisiko Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä- higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzerns sichergestellt ist. Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital- flussrechnung zu entnehmen.
  • 78.
    Konzernabschluss Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges) abgebildet. Buchwerte und beizulegende Zeitwerte Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinan- der unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungströme unter Berücksichtigung von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertrags- partei übernehmen würde. Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete finanzmathematische Methoden, z.B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt. Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf- zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen. (9.) Ergebnis je Aktie Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech- net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird. Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus- gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie. Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird auf das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.
  • 79.
    78 79 Die durchschnittlicheZahl der ausgegebenen Aktien (7.490.411 Stück, Vorjahr: 4.696.164 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durch- geführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (8.600.000 Stück, Vorjahr: 6.100.000 Stück) ab. Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,10 (Vorjahr: EUR 0,66). (10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un- ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben. Transaktionen mit nahestehenden Personen Der ehemalige Aufsichtsratvorsitzende und Finanzvorstand (bis 31. März 2009) der KWG AG hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahr über eine Analyse- und Beratungsgesellschaft für seine erbrachten Leistungen Beratungskosten in Höhe von TEUR 45 in Rechnung gestellt. Ferner haben zwei ordentliche Aufsichtsratmitglieder im gleichen Zeitraum der Gesellschaft für erbrachte Beratungsleistungen TEUR 10 bzw. TEUR 20 in Rechnung gestellt. (11.) Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG (= ausgeübter Beruf ), Hamburg. Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG bis 31. März 2009, Hamburg. Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 438 (Vorjahr: TEUR 198). Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren Mitglieder betragen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 125)
  • 80.
    Konzernabschluss Aufsichtsrat Vorsitzender: Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (bis 26. März 2008) Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg (seit 26. März 2008) Stellvertr. Vorsitzender: Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee (bis 07. März 2008) Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach (seit 26. März 2008) Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen Markenhaus e.V., Lübeck Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 26. März 2009) Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten: Prof. Dr. Peer Witten: Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats Gerd-Jürgen Pohl: AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats (bis 17. November 2008) BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats Payman Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats (bis 8. Dezember 2008) Norddeutsche Event AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Björn Engholm: Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Miglied des Beirates Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirates
  • 81.
    80 81 Franz-Josef Gesinn: BHWHolding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrates Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands Sy Schlüter: UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands Thies-Martin Brandt: Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin, Mitglied des Aufsichtsrats Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 38) zurückgestellt worden. (12.) Freigabe zur Veröffentlichung Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (2. April 2009) den Konzern- abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden. (13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende Am 6. Januar 2009 hat die KWG Kommunale Wohnen wie geplant die Rückab- wicklung des Kaufvertrags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsge- sellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG Kommunale Wohnen der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt, so dass für 2009 keine bilanziellen Belastungen und Risiken bestehen. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG AG gewechselt. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
  • 82.
    Konzernabschluss (14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Fi- nanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode. Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä- tigkeit ausgewiesen.
  • 83.
  • 84.
    Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel 2008 der KWG Anschaffungskosten Veränderung Um- Zugang aus 01.01.2008 Zugänge IAS 40 Abgänge buchungen Konsolid. Kreis 31.12.2008 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR I. Immaterielle Vermögenswerte 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 1.259,02 24.688,79 0,00 0,00 0,00 1.051,96 26.999,77 2. Geschäfts- oder Firmenwert 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Geleistete Anzahlungen 0,00 159.522,25 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 1.259,02 184.211,04 0,00 0,00 0,00 1.051,96 186.522,02 II. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 162.826,20 95.113,77 0,00 -573,58 0,00 84.065,53 341.431,92 2. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 11.204,94 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 162.826,20 95.113,77 0,00 -573,58 0,00 95.270,47 352.636,86 III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 93.556.394,40 48.732.613,89 3.014.865,06 -171.542,32 0,00 25.509.430,00 170.641.761,03 IV. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundene UN 0,00 0,00 0,00 -38.346,89 0,00 38.346,89 0,00 2. Ausleihungen an verbundene UN 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Beteiligungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Ausleihungen an verbundene UN mit Beteiligungsverh. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. Wertpapiere des AV 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6. Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38.346,89 0,00 38.346,89 0,00 93.720.479,62 49.011.938,70 3.014.865,06 -210.462,79 0,00 25.644.099,32 171.180.919,91
  • 85.
    84 85 Abschreibungen Buchwerte Zugang aus 01.01.2008 Zugänge Abgänge Konsolid. Kreis 31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 19.116,75 1.224,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 0,00 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 178.639,00 1.224,00 25.635,92 41.322,59 -74,58 82.056,85 148.940,78 192.491,14 137.190,28 0,00 280,02 0,00 9.431,24 9.711,26 1.493,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.635,92 41.602,61 -74,58 91.488,09 158.652,04 193.984,82 137.190,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 170.641.761,03 93.556.394,40 0,00 0,00 -38.345,89 38.345,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38.345,89 38.345,89 0,00 0,00 0,00 25.670,94 48.534,93 -38.420,47 130.749,66 166.535,06 171.014.384,85 93.694.808,68
  • 86.
    Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel 2007 der KWG Anschaffungskosten 01.01.2007 Zugänge Veränderung IAS 40 Abgänge 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EUR I. Immaterielle Vermögenswerte Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 0,00 1.259,02 0,00 0,00 1.259,02 II. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 82.959,11 92.034,12 0,00 -12.167,03 162.826,20 2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 98.049,75 0,00 0,00 -98.049,75 0,00 181.008,86 92.034,12 0,00 -110.216,78 162.826,20 III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 0,00 90.983.425,39 2.572.969,01 0,00 93.556.394,40 IV. Finanzanlagen Geleistete Anzahlungen 4.022.495,32 0,00 0,00 -4.022.495,32 0,00 4.203.504,18 91.076.718,53 2.572.969,01 -4.132.712,10 93.720.479,62
  • 87.
    86 87 Abschreibungen Buchwerte 01.01.2007 Zugänge Abgänge 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0,00 35,02 0,00 35,02 1.224,00 0,00 4.748,11 30.909,12 -10.021,31 25.635,92 137.190,28 78.211,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 98.049,75 4.748,11 30.909,12 -10.021,31 25.635,92 137.190,28 176.260,75 0,00 0,00 0,00 0,00 93.556.394,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 4.748,11 30.944,14 -10.021,31 25.670,94 93.694.808,68 4.198.756,07
  • 88.
    Bestätigungsvermerk Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge- stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech- nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell- schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe- richt abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beach- tung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah- men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab- schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon- solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs- grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
  • 89.
    88 89 Nach unsererBeurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt- nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzu- wenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vor- schriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zu- treffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Bremerhaven, den 8. April 2009 FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft gez. Schmidt gez. Mackedanz Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
  • 90.
    Finanzkalender/Impressum Finanzkalender: 13. Juli 2009 - Ordentliche Hauptversammlung 11. August 2009 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen Stand zum 9. Juni 2009, Änderungen vorbehalten. Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de. Impressum: KWG Kommunale Wohnen AG ABC-Straße 19 20354 Hamburg Telefon +49 40 226 30 88 100 Telefax +49 40 226 30 88 200 Internet: www.kwg-ag.de E-Mail: ir@kwg-ag.de Gestaltung: comix mediapool gmbh, Dorsten www.comix-mediapool.de Fotos: Tobias Kiebler, Hamburg Engel & Gielen (Foto Seite 13) Druck: Silber Druck oHG, Niestetal
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    KWG Kommunale WohnenAG ABC-Straße 19 20354 Hamburg Telefon +49 40 226 30 88 100 Telefax +49 40 226 30 88 200 Internet: www.kwg-ag.de E-Mail: ir@kwg-ag.de Investor Relations / Presse: Jutta Rehfeld Telefon + 49 40 226 30 88 140 E-Mail: ir@kwg-ag.de