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EIN LÄSTIGES MYSTERIUM? 
Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie 
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ÜBER THOMAS KNEDEL 
15 Jahre Fonds-, Asset und Property 
Manager für Gewerbeimmobilien-/ 
geschlossene Fonds 
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„DER WERKZEUGKASTEN“ 
Das Handwerkszeug für den 
(angehenden) Immobilieninvestor von 
Immobilienprofi Thomas Knedel MRICS ...
DIE IDEE DER POLITIKER – ALLEN VORAN HEIKO MAAS 
Mieter sollen 
finanziell 
entlastet 
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DER KERN DER MIETPREISBREMSE 
Betroffen sind ausschließlich 
„angespannte Wohnungsmärkte 
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EINIGE STANDORTE, DIE BETROFFEN SEIN KÖNNTEN 
Hessen: 
29 Städte und Gemeinden: Bad Homburg 
vor der Höhe, Bad Soden am Ta...
DAS MAASNAHMENPAKET DER MIETPREISBREMSE 
Begrenzung der Neuver t ragsmiete auf die or tsübl iche Miete 
zzgl . 10 % 
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VERUNSICHERUNG DURCH DIE MIETPREISBREMSE 
Verfehlt die Mietpreisbremse gar Ihr Ziel? 
Steigen die Mieten nicht in gewissen...
DIE MIETPREISBREMSE – HANDELN SIE JETZT! 
Mieten vor der 
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maximal 15 % bzw. 
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Mietpreisbremse Tipps und Tricks Pro und Contra Thomas Knedel

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Thomas Knedel, Betreiber der Plattform http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/
über den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie
Ideen und Ansätze für den frühzeitigen Umgang mit der Mietpreisbremse
aus Sicht des engagierten Immobilieninvestors.

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    1. 1. DIE MIETPREISBREMSE – EIN LÄSTIGES MYSTERIUM? Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie Ideen und Ansätze für den frühzeitigen Umgang mit der Mietpreisbremse aus Sicht des engagierten Immobilieninvestors Stand: November 2014 © 22001144 bbyy TThhoommaass KKnneeddeell Seite 1
    2. 2. ÜBER THOMAS KNEDEL 15 Jahre Fonds-, Asset und Property Manager für Gewerbeimmobilien-/ geschlossene Fonds Ebenfalls 15 Jahre privater Immobilien-investor und -entwickler im Wohnimmo-bilienbereich 2001 Immobilien-ökonom (ebs) Seit 2009 großes Weiterbildungsprogramm: - Private Immobilieninvestments - Unternehmertum / Unternehmensgründung - Finanzielle Bildung im allgemeinen - Internetmarketing / Social Media Strategien 1998 2001 2005 1998 Bau-Ing. (FH) Frankfurt am Main 2014 erste Tools und Wissensprodukte gehen an den Start 2009 2013 2014 2005 Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) 2013 Gründung Deutschlands Portal Nr. 1 „Erfolg mit Wohnimmobilien“ 2014 das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien erscheint im Handel © 2014 by Thomas Knedel Seite 2
    3. 3. „DER WERKZEUGKASTEN“ Das Handwerkszeug für den (angehenden) Immobilieninvestor von Immobilienprofi Thomas Knedel MRICS Dieses Video ist Bestandteil des „Werkzeugkastens“ Wie Sie ganz konkret vermietete Immobilien finden, kaufen und optimieren. Hier werden Ihnen in 12 Modulen die Tools und Techniken vermittelt, die Sie benötigen um erfolgreich als privater Immobilieninvestor zu starten oder Ihr bisheriges Wissen zu vertiefen. Sie erhalten Tools, Schritt-für-Schritt-Anleitungen, Checklisten und meine interessantesten Praxisempfehlungen aus dem Tagesgeschäft. Erfahren Sie, wie Sie die typischen Fehler vermeiden, sicher investieren und somit Ihr Risiko drastisch reduzieren! © 2014 by Thomas Knedel Seite 3
    4. 4. DIE IDEE DER POLITIKER – ALLEN VORAN HEIKO MAAS Mieter sollen finanziell entlastet werden Preissprünge von 20, 30 oder gar 40 Prozent bei Neuvermietungen in Ballungszentren sollen vermieden werden Mieter sollen vor steigenden Mieten geschützt werden Es soll mehr günstigen Wohnraum geben Ausgleich des Rückganges des Sozialwohnungs-bestandes Verhinderung der Segregation der Wohnbevölkerung Verdrängungseffekte in Ballungszentren sollen gestoppt werden © 2014 by Thomas Knedel Seite 4
    5. 5. DER KERN DER MIETPREISBREMSE Betroffen sind ausschließlich „angespannte Wohnungsmärkte mit Wohnraumverknappung“ Ohne Mietpreisbremse • Begrenzung der Neuvertragsmiete nur durch alte „Mietpreisüberhöhungs-“ und „Wucher“-Paragraphen, also 20 % bzw. maximal 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete Mit Mietpreisbremse • Neuvertragsmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (i. d. R. durch qualifizierten Mietspiegel definiert) liegen © 2014 by Thomas Knedel Seite 5
    6. 6. EINIGE STANDORTE, DIE BETROFFEN SEIN KÖNNTEN Hessen: 29 Städte und Gemeinden: Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim, Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Kassel, Kronberg im Taunus, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach am Main, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden. NRW: 59 Städte und Gemeinden, darunter die Städte Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster und Bielefeld Bayern: München und 89 weitere Städte und Gemeinden, darunter die Städte Nürnberg, Würzburg und Ingolstadt Brandenburg: 30 „berlinnahe“ Gemeinden Bremen, Berlin und Hamburg Der Vorbote: es werden vermutlich weitgehend die Standorte von der Mietpreisbremse betroffen sein, die auch heute schon als „angespannte Wohnungsmärkte“ von den jeweiligen Ländern durch entsprechende „Kappungsgrenzenverordnungen“ festgelegt wurden. Dort wurde und wird die Kappungsgrenze (also die Begrenzung für Mietanpassungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums) bereits von ursprünglich 20 % auf 15 % herabgesetzt. Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier, Speyer und Landau Baden- Württemberg: geplant für 2015 Schleswig-Holstein: 15 Städte und Gemeinden im Hamburger Umland und auf den Inseln (ab 01.12.2014) © 2014 by Thomas Knedel Seite 6
    7. 7. DAS MAASNAHMENPAKET DER MIETPREISBREMSE Begrenzung der Neuver t ragsmiete auf die or tsübl iche Miete zzgl . 10 % Ausnahmen: 1) Mietpreise von Wohnungen, deren Mietniveau vor der Mietpreisbremse bereits darüber liegt, dürfen unverändert bleiben; bei Neuvermietungen darf maximal die Vormiete verlangt werden – in diesem Fall also auch oberhalb von „Mietspiegel + 10%“; hiervon sind jedoch wiederum Ausnahmsweise Erhöhungen nicht zu berücksichtigen, die ein Jahr oder später vor der Einführung der Mietpreisbremse (also recht aktuell) Mietanpassungen durchgeführt wurden 2) Mietpreise von Wohnungen, die in den letzten drei Jahren modernisiert wurden, werden – unabhängig von tatsächlichen Mietpreisniveau - wie folgt ermittelt: Ortsübliche Vergleichsmiete + fiktiver Modernisierungszuschlag („11%-Regel“) 3) Neubauten dürfen teurer vermietet werden 4) Gleiches gilt sinngemäß für umfassend sanierte Wohnungen 5) Erhöht sich die Miete nach „mietpreisgerechtem“ Abschluss des Mietvertrages auf Grund einer vereinbarten Indexierung der Miete, so darf der Wert von 10 % (aber nur infolge der späteren Indexanpassungen) überschritten werden; Sinngemäßes gilt ausdrücklich nicht für Staffelmietverträge 6) Die Mietpreisbremse gilt nicht für möblierte Wohnungen Die Festlegung der sogenannten „angespannten Wohnungsmärkte“ erfolgt dezentral durch die Länder Mieter haben gegen-über dem Vermieter ein Auskunftsrecht, wie der Mietpreis ermittelt wurde. Werden später unrechtmäßige Be-rechnungsgrundlagen festgestellt, kann der Mieter auch im Nachhinein Rückforderungs-ansprüche geltend machen © 2014 by Thomas Knedel Seite 7
    8. 8. VERUNSICHERUNG DURCH DIE MIETPREISBREMSE Verfehlt die Mietpreisbremse gar Ihr Ziel? Steigen die Mieten nicht in gewissen Gegenden aufgrund der weiteren Regulierung des Wohnungsmarktes? Verbände, Fachleute, Makler, Verwalter, Eigentümer und Mieter sind verunsichert Mieter werden noch penibler, teilweise „argwöhnisch“ ausgesucht – aus Angst vor späteren Regressansprüchen Was ist in Städten und Gemeinden zu tun, wo es keinen qualifizierten Mietspiegeldaten sind zudem Mieter haben umfangreiche Auskunftsrechte; dies sorgt für einen erheblichen Kontrollwahn, Streitpotenzial und Verwaltungsaufwand Es herrscht eine große Verunsicherung bei den Ländern, Kommunen und Gemeinden, nach welchen Kriterien sie betroffene Wohngegenden festlegen sollen Mietspiegel gibt? Die regelmäßig veraltet. Vermieter geraten in Panik und wollen jetzt noch „ganz schnell“ die Mieten vor Einführung der Mietpreisbremse erhöhen Wegen vieler unklarer Punkte ist mit einer deutlichen Zunahme von Rechtsstreitig-keiten Es werden sich Schwarzmärkte im Untergrund entwickeln; beispielsweise werden hohe Ablösebeträge „unter der Hand“ gefordert. zu rechnen © 2014 by Thomas Knedel Seite 8
    9. 9. DIE MIETPREISBREMSE – HANDELN SIE JETZT! Mieten vor der Mietpreisbremse um maximal 15 % bzw. 20 % erhöhen Erhebung einer Modernisier-ungskosten-umlage indexierte Mieten Wohnungen möblieren Handeln Sie daher jetzt! Zusatzerträge generieren Vereinbarungen mit Mietern treffen © 2014 by Thomas Knedel Seite 9
    10. 10. WEITERE INFORMATIONSQUELLEN Bundesministerium für Justiz Immobilienverband Deutschland IVD BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft Die Tagespresse Weiterhin auf www.erfolg-mit-wohnimmobilien.de • Mein Blog • Aktuelle Kurzinfos und Verweise auf Facebook • Twitter und Youtube • Weitere Aspekte und Rechenbeispiele im Werkzeugkasten unter dem Stichwort „Mietpreisbremse“ Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und gutes Gelingen bei der Umsetzung! © 2014 by Thomas Knedel Seite 10

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