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[PDF] Pressemitteilung: Rede des Vorstandes der GAG Immobilien AG
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  1. 1. Rededes Vorstandes der GAG Immobilien AG Dipl. oec. Uwe Eichner zur ordentlichen Hauptversammlung der GAG Immobilien AG am 19. Juni 2009 Es gilt das gesprochene Wort 1
  2. 2. Hauptversammlung 2009 der GA G Imm obil ien AG HAUPTVERSAMMLUNG DER GAG IMMOBILIEN AG 19. Juni 2009 1 T OPHerr Aufsichtsratsvorsitzender,meine Damen und Herren,liebe Aktionärinnen und Aktionäre,ich freue mich, auch im Namen meiner Vorstandskollegin, Frau KathrinMöller, Sie erneut hier in Köln zur diesjährigen Jahreshauptversammlungder GAG Immobilien AG begrüßen zu dürfen.In dem zurückliegenden Geschäftsjahr, hat sich die Wohnungswirtschaftvor einer Vielzahl von Herausforderungen und weit reichendenEntscheidungen beeinflusst gesehen. Der Leitgedanke unseres Handelnswar die Sicherung der Nachhaltigkeit unseres wohnungswirtschaftlichenBetätigungsfeldes sowie das konsequente Gestalten unserer langjährigguten Kundenbeziehung zu unseren Mietern, die als Schlüssel für unseren 2
  3. 3. Erfolg gelten. Die Finanzkrise hat die Entwicklung unseres Landeswesentlich verändert. Sie hat die Sorgen und Nöte unserer Mieter, aberauch die Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Arbeit maßgeblichbeeinflusst. Das Ergebnis der GAG aus dem Geschäftsjahr 2008 ist, auchfür den Konzern, wiederum positiv. Das Finanzierungsumfeld,insbesondere für die langfristige Finanzierung in unsere Mietobjekte, istweiterhin günstig. Sowohl unsere Vermietung als auch Verkaufserfolgezeigen, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Unserewohnungswirtschaftliche Ausrichtung, als auch das ergänzendegesellschaftliche Engagement erfahren große Aufmerksamkeit und großenZuspruch, auch über die Grenzen der Stadt Köln hinaus.Die diesjährige Darstellung des Berichtes des Vorstandes haben wir wiefolgt gegliedert: Hauptversammlung 2009 der GA G Imm obil ien AG „MEHR WERT“ Rahmenbedingungen im Umfeld der GAG Bericht über das Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten im Geschäftsverlauf Résumé Rahm enbedingungen Bericht Geschäft sjahr 2008 Besonderheiten Résum é 2 3
  4. 4. Ich möchte Ihnen zunächst eine grundsätzliche Einschätzung derwohnungswirtschaftlichen Lage als auch der wesentlichenRahmenbedingungen darlegen. Daran anschließend werde ich Ihnen einenÜberblick über die Entwicklungen und Kennzahlen des Geschäftsjahres2008 geben. Mit dem Bericht über besondere Ereignisse sowie einem kurzenResümee möchte ich im Anschluss daran überleiten und einen Ausblick fürdas laufende Geschäftsjahr geben.Verehrte Damen und Herren,genau genommen ist in diesem Jahr kein Tag vergangen, in dem nicht übernegative Auswirkungen der Finanz- und schlussendlich auch derWirtschaftskrise in den Medien berichtet wurde. Kein Tag, an dem es nichtdarum ging, ob Firmen Insolvenz anmelden müssen, Mitarbeiter vonArbeitslosigkeit bedroht sind oder der Staat mit erheblichen finanziellenMitteln Wirtschafts- oder Produktionsbetriebe aufrecht erhalten soll. Wergenau hinschaut wird erkennen, dass wohnungswirtschaftliche Unternehmen- insbesondere bestandshaltende und mit Blick auf Nachhaltigkeitausgerichtete Unternehmen der Immobilienwirtschaft - bislang wederSchlagzeilen in diese Richtung produzieren noch wesentliche Auswirkungenspüren. Gleichwohl sind es insbesondere die großen Unternehmen mitanderen Geschäftsmodellen, wie Gagfah, Deutsche Annington, IVG,Patricia, Vivacon und andere, deren Ergebnisse und Finanzierungenöffentliche und insbesondere aktienkursbeeinflussende negative Meldungengenerierten. Genau genommen zeigt sich die Finanz- undWeltwirtschaftskrise für die Wohnungswirtschaft insgesamt als sehr heilbar.Normal war in den Geschäftsjahren 2005 bis 2007 eigentlich nichts mehr. 4
  5. 5. Damals, als Investitionen in bis dahin noch nicht gekannter Höhe in Büros,Hotels, Shoppingcentern, Lagerhallen und letztendlich auch inBestandswohnungen vorgenommen wurden. Heute wird über Notverkäufespekuliert und die Kreditklemme, die zu Schwierigkeiten in derRefinanzierung einzelner Unternehmen führt, trifft jene Investoren, diebesonders stark auf Fremdkapital getriebene Investitionen gesetzt haben.Die Zeit, in der große Wohnungspakete gehandelt wurden, war bereits imJahr 2008 vorbei. Die einzige hiervon nennenswerte Ausnahme war der ausunserer Sicht bedauerliche Verkauf der LEG-Bestände an einenFinanzinvestor. Darüber hinaus wechselten nur kleinere Bestände, wie ichspäter ausführen werde, auch zu unseren Gunsten den Eigentümer. In jedemFall ist die Zeit des schnellen Weiterreichens von Objekten vorbei.Bestandshalter, welcher Art auch immer, ob mit nachhaltigemGeschäftsmodell oder Private Equity werden wegen der fehlendenRisikobereitschaft der Banken sich verstärkt darauf konzentrieren müssen,ihre Bestände zu optimieren und einen Mehrwert für den Nutzer, ob nunMieter im geförderten Wohnungsbau oder im frei finanzierten Bereich, zugenerieren.Mit dem Thema Nachhaltigkeit und Schaffung von Mehrwert, den unserdiesjähriger Geschäftsbericht als Überschrift trägt, hat unser Unternehmeneinen anderen Weg gewählt. Wir sind ein moderner Dienstleister rund umdie Immobilie als Traditionsunternehmen, der dem Service und denBedürfnissen der Kunden Rechnung trägt und gesellschaftliche Themen, wieden demographischen Wandel, die Integration von Bürgern und die Nutzung 5
  6. 6. regenerativer Energien vor dem Hintergrund des Klimawandels als Chancefür die Verbesserung seiner eigenen Bestände sieht. Hierzu gehörenumfangreiche Investitionen, die sich im Modernisierungsprogramm derGAG seit Jahren niederschlagen. Diese Investitionsstrategie und die auf dieZukunft gerichtete Verbesserung des Gesamtbestandes sowie dieEntwicklung ganzer Quartiere als ein eigenständiges Aufgabenfeld sindunsere Stärke.Die GAG hat mit nahezu 42.000 eigenen Wohnungsbeständen am StandortKöln die bestmöglichste Ausgangslage für nachhaltiges und erfolgreichesHandeln. Nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft wird dieWohnraumnachfrage in unserer Stadt bis 2025 um weitere 7,7% steigen. FürKöln bedeutet dies einen Anstieg von rund 40.000 notwendigenWohnungen. Die GAG wird einen wesentlichen Beitrag zur Deckung diesesBedarfes durch ihren Neubau- und durch ihre Modernisierungsstrategieübernehmen.Die sinkenden Baufertigstellungen und rückläufigen Baugenehmigungenzeigen, dass insbesondere im geförderten Wohnungsbau durch privateInvestoren kaum eine Linderung erfolgen wird. Diese Entwicklung wirdauch im Geschäftsjahr 2009 anhalten, obgleichFinanzierungsschwierigkeiten bei niedrigem Zinsniveau nicht vorhandensind. Der hier aufgezeigte Trend wird unweigerlich und insbesondere fürKöln zu steigenden Mieten führen. 6
  7. 7. Die grundsätzliche Problematik bei einem Großteil der Bestandswohnungenist die schlechte Energiebilanz dieser Gebäude. Dies führt zum Teil dazu,dass die Nebenkosten die eigentliche Miete in einigen Fällen sogar deutlichübersteigen. Das von der Bundesregierung aufgelegte KonjunkturprogrammI, das im Wesentlichen der Automobilindustrie zu Gute kommt, als auch dasII. Maßnahmenpaket läuft nahezu an der Wohnungs- undImmobilienwirtschaft vorbei. Die Wohnungsunternehmen sind bei ihrenumfangreichen Modernisierungsnotwendigkeiten oder Neubauaktivitätenauf verlässliche Partner angewiesen, da diese Maßnahmen meistüberwiegend mit Fremdkapital finanziert werden müssen. Daher wäre eswirkungs- und sinnvoller gewesen, Wohnungs- undImmobilienunternehmen in das Kredit- und Bürgschaftsprogramm desBundes mit einzubeziehen, um den auch von der Bundesregierunggewünschten Effekt der stabilisierten Mieten als auch der notwendigenWohnungsversorgung, insbesondere in Ballungsgebieten, Rechnung zutragen. Für Köln, aber auch allgemein in den Wachstumsregionen, bestehtweiterhin Bedarf, neue Wohnungen für Zielgruppen der sozialenWohnraumförderung zu erstellen. Auch da, wo die Nachfrage rückläufigsein wird, sind Maßnahmen notwendig, die attraktive Wohnstandorte mitlebendigen Nachbarschaften erhalten und insbesondere den Anforderungeneiner immer älter werdenden Bewohnerschaft Rechnung tragen. Gleichzeitigmuss der Wohnraum energetisch auf den Stand der aktuellen Technikgebracht werden. Hier steht der Wohnungswirtschaft bislang dieMittelversorgung der KfW als auch der Wohnungsbauförderungsanstalt mitzinsgünstigen Mitteln zur Verfügung. 7
  8. 8. Trotz des schwierigen konjunkturpolitischen und wohnungswirtschaftlichenUmfeldes haben wir das Geschäftsjahr 2008 unterm Strich positivgemeistert und können auf ein ökonomisch gewinnbringendes undbestandswachsendes Geschäftsjahr zurückblicken. Hauptversammlung 2009 der GA G Imm obil ien AG Umsatzerlöse Konzern in Mio. € 21,4 Mio. € 290,1 300,0 268,7 280,6 254,8 250,0 16,6 200,0 150,0 4,6 1 2,0 Mio . € Mio . € 100,0 50,0 0,0 Is t 2006 Ist 2007 Ist 2008 Pl an  2009 davon Darlehensubvention Hausbewirtschaftung Verkauf von Grundstüc ken Betreuungstätigkeit Lieferungen u. Leistungen Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Beson eite derh n Résumé 3Nach den bisherigen übergreifenden wohnungswirtschaftlichen undgesellschaftspolitischen Themen möchte ich auf den Verlauf und dasErgebnis des Berichtsjahres überleiten. Seit 2006 steigen unsereUmsatzerlöse im Konzern kontinuierlich an. Auch im zurückliegendenGeschäftsjahr 2008 konnten wir mit insgesamt 290,1 Mio. Euro einenweiteren Anstieg der Konzernumsätze um 21,4 Mio. Euro erreichen.Hiervon war im Wesentlichen die in diesem Jahr erstmals angewandteDarlehensbewertung der subventionierten Mittel im GAG Konzern mit 8
  9. 9. 16,6 Mio. € ausschlaggebend. Die errechneten Vorteile werden alsjährlicher Umsatzanteil und zugleich als Aufwandsposition bei den Zinsendargestellt. Bereinigt um diesen Sondereffekt hat auch dieHausbewirtschaftung mit einem Anstieg von 4,6 Mio. Euro für densteigenden Umsatzerlös beigetragen. Für das Geschäftsjahr 2009 sehenwir eine weitere Steigerung der Umsätze aus der Hausbewirtschaftung inHöhe von rund 12 Mio. Euro, so dass ein Anstieg auf insgesamt 280,6Mio. Euro zuzüglich der nicht geplanten Umsätze ausDarlehenssubventionen erreichbar erscheint. Hauptversammlung 20 d GAG Immob ie AG 09 er il n Entwicklung des Wohnungsbestandes im Konzern 42.057 42. 000 Wohneinheiten 41.381 41.082 40.972 41. 000 1. 082 811 609 423 40. 000 ‐533 ‐402 ‐513 ‐806 IST 2006 IST 2007 IST 2008 Plan 2009 2.878.000 m² 2. 900. 000  m ² Wohn/-Nutzfläche 2. 800. 000  m ² 2.747.417 m² 2.766.051 m² 2.740.410 m² 2. 700. 000  m ² 2. 600. 000  m ² Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Beson eite derh n Résumé 4Wesentlicher für unser Geschäftsmodell als die gezeigten Umsatzerlöse,die unter anderem auch Betriebskosten enthalten, sind die Flächen, die wirzu Vermietungszwecken zur Verfügung haben. Der Wohnungsbestand des 9
  10. 10. gesamten GAG-Konzerns ist auch hier gegenüber dem Vorjahr um rund410 Einheiten angestiegen. Maßgeblich hierfür waren verringerteAbgänge und Abbrüche sowie 811 Zugänge aus Erwerben bzw. unserenNeubauaktivitäten. Der Flächenzuwachs, der Maßgröße für unsereSollmietentwicklung ist, stieg dabei um rund 25.600 qm im Geschäftsjahran. Durch den Zukauf von Wohngebäuden und durch fertig gestellteNeubauten in diesem Jahr wird unser Wohnungsbestand Ende 2009 rund42.000 Wohnungen mit insgesamt rund 2,9 Mio. qm Wohn- undNutzfläche betragen. Hierdurch wird deutlich, dass die GAG im KölnerWohnungsmarkt ihre Weichenstellung in Richtung Wachstum gestellt hat. Hauptversammlung 20 d GAG Immob ie AG 09 er il n Entwicklung des Wohnungsbestandes im Konzern (WE) + 409 41.082 40.972 41.381 42.057 WE 1.948 1.950 1.944 17.466 17.466 17.457 A nkauf  342 21.668 21.556 21.980 Neub au   469 Verkauf  I st 2006 Ist  2007 M WE ‐308 Is t 2008 Plan 2009 A briß  ‐94 GAG Grubo Sonstige Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Beson eite derh n Résumé 5Im Verlaufe des Geschäftsjahres 2008 ist der Zuwachs von 409Wohnungseinheiten durch die Überkompensation der 308 Privatisierungs-veräußerungen sowie der Abrissmaßnahmen von 94 Wohneinheiten durch 10
  11. 11. den Ankauf von 342 Wohnungen als auch durch den ausschließlichgeförderten Wohnungsbau von 469 Wohnungseinheiten erfolgt. DerGesamtzugang ist sowohl durch Neubauten als durch Zukäufe erfolgt, aufdie ich im Rahmen der Investitionen im späteren Verlauf noch einmaleingehen werde. Hauptversammlung 20 d GAG Immob ie AG 09 er il n Entwicklung Sollmieten vor Konsolidierung 200 Mi o.  € 190 Mi o.  € 175,7 M io. € 190,4 Mio. € 180 Mi o.  € 2. 998 169,3 Mio. € 2. 235 628 1.232 1.231 170 Mi o.  € 586 528 166,7 Mio. € 160 Mi o.  € 150 Mi o.  € 140 Mi o.  € + 6,4 Mio. € 130 Mi o.  € 120 Mi o.  € 110 Mi o.  € 100 Mi o.  € Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Beson eite derh n Résumé 6Bei der Entwicklung der Sollmieten konnten wir in den vergangenenJahren ein kontinuierliches Wachstum und im Geschäftsjahr 2007 einenAnstieg von rund 1,5%, entsprechend 2,6 Mio. Euro, an Mehreinnahmendarstellen. Im Geschäftsjahr 2008 ist uns ein weiterer Anstieg von 3,2%um 6,4 Mio. Euro gelungen. Das Wachstum resultiert im Wesentlichendurch die zugewonnenen Neubauten als auch durch Mietanpassungen inden modernisierten Beständen. Für das Geschäftsjahr 2009 erwarten wir,insbesondere durch Zukäufe, einen sprunghaften Anstieg auf 190,4 Mio. 11
  12. 12. Euro. Neben dem Zukauf wirken sich die überdurchschnittlichen Mietender dann fertig gestellten Neubauten sowie derModernisierungsmaßnahmen erheblich aus.Neben den entsprechenden Sollmieterlösen und damitUmsatzsteigerungen, sind unsere durchschnittlichen Mieten von Jahr zuJahr seit 2005 stetig steigend. Für das Geschäftsjahr 2008 erreichten wir15 Cent Mehrerlöse auf insgesamt 5,30 Euro je qm vermietbarer Wohn-und Nutzfläche. Für das laufende Geschäftsjahr sehen wir einen weiterenAnstieg von über 20 Cent auf 5,51 Euro als realistisch an. Hauptversammlung 20 d GAG Immob ie AG 09 er il n Wohnungsleerstand zum 31.12.2008 Ko nzern Konz ern 2 008 2 00 7 Sonstig es 0,72 % 2.389 0 ,5 0% wegen Verkauf 0,36 % 0 ,4 5% 2500 297 wegen Abrissma ßnahmen 1,63 % 1 ,9 4% 1.857 wegen Bau maß nahmen 1,67 % 148 1 ,7 2% 2000 106 nachfragebedingt 1,39 % 1 ,0 3% 675 142 5,77 % 5 ,6 4% 1500 675 1000 694 493 601 500 189 6 39 575 73 2 333 225 17 0 20 Konzern GAG Grubo Sonstige na c hfrag e be d ing t we g e n B au ma ßna hm e n we g e n A briss m aß nah me n we g e n Ve rk a uf S onsti g e s Pe r 3 1.12.20 08 konn te n vo n dem nach fra geb ed. Lee rsta nd (575 WE) 136 WE w ied er vermie te t werd en Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 7Die in der Immobilienwirtschaft immer Anlass zur Diskussion gegebenenLeerstandsentwicklungen, insbesondere aus den neuen Bundesländernstammenden Wohnungsunternehmen, aber in der nahen Vergangenheit 12
  13. 13. auch durch Unternehmen in Nordrhein-Westfalen, sind für denWohnungsmarkt in Köln bislang und in der Zukunft ausbleibend. UnsereWohnungsleerstände bewegen sich in der Regel um 1,0% durchnachfrageinduzierten Leerstand. Die hier dargestellte Anzahl von 2.389Einheiten für den Stichtag 31.12.2008 zeigt, dass im WesentlichenLeerstände durch gewollte Bau- und Abrissmaßnahmen sowie Leerständedurch unsere Veräußerungsaktivitäten entstanden sind. DerGesamtleerstand gegenüber dem Vorjahr hat sich nur leicht auf 5,77%erhöht, wobei ein nachfragebedingter Leerstand von 1,39% amBilanzstichtag zu verzeichnen war. Von diesen 575 leerstehendenWohnungen waren zum Stichtag bereits 136 Wohneinheiten wiedervermietet. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Mietausfall in T€ +1.371 T€ 16.326 T€ 14.955 T€ 9,2 9% 15.479 T€ 8,13 % 18.000 8,83 % 13.075 T€ 562 T€ 16.000 7 ,8 4% 632 T€ 56 2 T€ 14.000 79 8 T€ 5.849 T€ 12.000 5.859 T€ 6 .159 T€ 10.000 5 .286 T€ 8.000 6.000 8.46 4 T€ 9.915 T€ 8.758 T€ 4.000 6 .991 T€ 2.000 0 Ist 2006 Ist 2007 Ist 2008 Plan 2009 GAG Grubo S onstige Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 8 13
  14. 14. In den vergangenen Jahren wurde bereits über die Notwendigkeit einerintensiveren Betrachtung von Mietausfällen und einzelnenGegensteuerungsmaßnahmen aus Sicht des Unternehmens berichtet. Diezu Beginn erläuterten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit der Folgeder drohenden Rezession werden die Mietausfälle in derWohnungswirtschaft in den kommenden zwei Jahren erheblich anheben,da die Bundesagentur für Arbeit und Kommunen in zahlreichen Städtendie Mieten an die Hartz-IV Empfänger nicht an die Vermieter, sondern andie Mieter zahlt, mit der Folge, dass bei steigender Arbeitslosigkeit undschwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse das Geld nicht mehr immer beidem Vermieter ankommt. Fachleute der Wohnungswirtschaft schlagendeshalb vor, und das ist auch ein Petitum der GAG, die Mieten wiederdirekt an die Wohnungseigentümer zu überweisen. In der letztenKonjunkturkrise 2002 und 2003 hatten sich die unbezahltenMietforderungen fast verdoppelt. Auch dies ist in den kommendenMonaten, und verstärkt bei anhaltenden rezessionalen wirtschaftlichenHintergründen, zu erwarten. Die Finanzkrise hat insofern nicht nur dieWirtschaft sondern über die Mietausfälle auch die Wohnungswirtschafterreicht.Die dargestellte Historie der GAG seit 2006 zeigt deutlich steigendenTendenzen. Die gesamte Mietausfallquote des Konzerns betrug zumStichtag rund 9,29%. Vor dem geschilderten Hintergrund derkonjunkturellen Situation ist unsere eigene Sozial- und Schuldnerberatungim Rahmen des Sozialmanagement durch Mediation, Schlichtung oder 14
  15. 15. Vermittlung, also der konsensualen Streitbeilegung, dringend geboten.Die Erfolge hieraus zeigen sich insbesondere bei der Entwicklung derRäumungs- und Zahlungsklagen. Das KaufmännischeBestandsmanagement hat unter Einbindung des Sozialmanagements seineBemühungen intensiviert, die Rückstände im Bereich der laufendenMietverhältnisse weiter zu reduzieren. Bereits in der Vergangenheitwurden durch Hilfestellungen vor Ort und durch die Verschärfung desMahnverfahrens Klagefälle vermieden.So konnten auf Konzernebene seit dem Jahr 2004 die eingereichtenRäumungs- und Zahlungsklagen von 387 auf 178 Verfahren im Jahr 2008nahezu halbiert werden. Auch die Fälle, in denen eine Räumungs- undZahlungsklage letztlich zu einer zwangsweisen Räumung der Wohnungführten, haben abgenommen. Insgesamt mussten im Jahre 2008 nur noch51 Zwangsräumungen erfolgen. Auch hier, wie bei den Räumungs- undZahlungsklagen, wurden erhebliche Einsparungen erzielt.Daneben ist zukünftig mit überproportional steigenden Betriebskosten undeinem Anstieg der Verbindlichkeitskonten zu rechnen. Eine Erhöhungunserer Forderungen ist im Hinblick auf die unsichere Wirtschaftslageebenso einzukalkulieren wie mit entsprechenden Wertberichtigungenaufgrund von Forderungen zu rechnen ist. Die in der Vergangenheitgetroffenen Maßnahmen, insbesondere im privaten freienVermietungsmarkt mit entsprechenden Bonitätsprüfungen undSicherheiten zu arbeiten, haben bereits im Wirtschaftsjahr 2008 gegriffen 15
  16. 16. und werden weiterhin das Ausfallrisiko von Forderungen zu minimierenhelfen. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Instandhaltung Konzern in T€ 54.816 61.615 61.510 61.687 62.913 70.000 60.000 18 .04 2 50.000 20 .4 07 22 .4 62 23 .893 1 4.08 2 3 .7 10 40.000 3 .80 5 5.4 03 3.6 21 3.20 3 7.21 5 6.5 00 5 .47 1 6.4 16 3.200 30.000 7.05 0 179 13.358 1 .1 45 11.802 20.000 14.672 15.451 16.945 10.000 17.071 18.944 15.483 13.560 9.451 0 Ist 2005 Ist 2006 Ist 2007 Ist 2008 Plan 2009 Pe riodisch Laufend Ka na lsanie rung Schönhe it sr epara tur en Ve rsicher ungsschä de n Gr oßm oder nisie rung Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 9Neben der geschilderten Optimierung der Einnahmen aus demWohnungsbestand ist für das wohnungswirtschaftliche Ergebnis genausoentscheidend, inwiefern die Qualität des Bestandes auch am Standort Kölnaufrecht erhalten oder besser noch optimiert werden kann. Imvergangenen Jahr haben wir bereits über die Siedlungen in Bickendorf,Höhenberg, Poll und Zollstock aus den 30er Jahren berichtet und daraufhingewiesen, dass Modernisierungsaufwendungen undInstandhaltungsnotwendigkeiten zum Teil einen selbst den operativenCashflow übersteigenden Aufwandsanteil ausmachen. Auch imGeschäftsjahr 2008 sind mit insgesamt 61,7 Mio. Euro erheblicheAufwendungen in den Bestand geflossen. Bereits im Jahr 2005 wurden 16
  17. 17. über 14 Mio. Euro für nicht aktivierungsfähigeModernisierungsmaßnahmen im Instandhaltungsaufwand ausgewiesen.Mit 20,4 bis 22,5 Mio. Euro haben auch in den vergangenen Jahren dieseMaßnahmen ansteigende Tendenzen gehabt. Für das Geschäftsjahr 2008wurden nahezu 23,9 Mio. Euro Aufwendungen durch Modernisierungenverursacht. Der Anstieg ist, neben der Qualität, auch durch rückläufigeAktivierungsquoten begründet. Für das kommende Jahr werden derStrategie folgend, Modernisierungsmaßnahmen tendenziell rückläufig seinund der nicht aktivierungsfähige Modernisierungsaufwand wird auf unter20 Mio. Euro sinken. In unseren Planungen gehen wir davon aus, dassdurch umfängliche Neubaumaßnahmen, aber auch durch dasModernisierungsprogramm der GAG, die Instandhaltungen tendenziell inZukunft sinken werden.Gleichwohl kommen auf die Immobilienwirtschaft weitereVerpflichtungen zu.Auch wenn es noch keine direkten Vorschriften mit gesetzlichem odernormativem Charakter gibt, nimmt sich die Rechtsprechung immerintensiver der Thematik der Verkehrssicherungspflicht im Bereich derWohnungswirtschaft an. Im Zweifel ist durch die GAG nachzuweisen,dass alle erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergriffen und inregelmäßigen Zeitabständen überprüft wurden. Diese notwendigenÜberprüfungen von Gefahrenquellen müssen dokumentiert undentsprechend vorgehalten und archiviert werden. Sie sind Ursache fürsteigende Ausgaben für Instandhaltungsleistungen. 17
  18. 18. Ende letzten Jahres hat die GAG, zur Dokumentation und Archivierungder für die Verkehrssicherungspflicht relevanten Überprüfungen,geeignete Firmen damit beauftragt, ein ganzheitlichesDokumentationssystem nach dem Standard der QualitätsgemeinschaftVerkehrssicherung – kurz QVS - zu entwickeln.Die Erfassung der Dokumentation soll soweit wie möglichstandardisiert und automatisiert erfolgen. Dabei sollen Vorgänge undPrüfobjekte, die per Barcode bzw. Funksystem zu identifizieren sind,mit Hilfe mobiler Endgeräte erfasst werden. Vorgänge, die einerDokumentation in Papierform per Protokoll bedürfen, sollendokumentiert und archiviert werden.Stamm- und Prozessdaten werden hierbei unter Führung des ERP-Systems SAP Blue Eagle nur an einer Stelle im Gesamtprozess gepflegtum unerwünschte Datenredundanzen zu vermeiden. Auf diese Weiseentsteht ein Gesamtsystem, das als zentrales Werkzeug zurDokumentation der Verkehrssicherungspflichten der GAG dient und fürdie notwendige Übersicht sorgt. 18
  19. 19. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Instandhaltung Konzern in €/m² 16,16 20,06 22,43 22,45 22,30 21,86 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 0,07 0 ,1 1 0,41 1 ,11 1,9 9 2,34 0,21 2 ,5 5 2 ,38 1,9 7 1,32 ‐0,1 6 1 ,1 6 2,51 1 ,39 1,29 5,3 4 5,64 0 ,49 6 ,1 3 2,76 4,10 4 ,89 1,09 4,15 5,6 3 4,84 ‐1,4 3 3 ,4 1 6,58 6 ,25 6,74 8,20 0 ,44 8 ,6 4 7,4 3 6,27 5 ,15 1,42 Ist 2004 Ist 2005 Ist 2006 Ist 2007 Ist 2008 Plan 2009 Großmodernisier ung P er iodisch Laufend Ve rsicher ungsschä de n S chönheitsre pa rature n Ka na lsanie rung Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 10Überträgt man den Gesamtaufwand in Höhe von 61,7 Mio. Euro auf dieentsprechenden Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche, so ergibt sichgegenüber dem Vorjahr ein um 15 Cent reduzierter qm-Wert in Höhe von22,30 Euro. Den wesentlichsten Posten bildet mit 8,64 Euro dieGroßmodernisierung, gefolgt von der laufenden Instandhaltung mit rund6,13 Euro pro qm. Für 2009 wird ein Wert von rund 21,90 pro qmerreicht. Die laufenden und periodischen Aufwendungen derInstandhaltung beliefen sich in den vergangenen Jahren 2005 bis 2008 aufrund 15,00 Euro pro qm. Nach Auslaufen derModernisierungsmaßnahmen der GAG wird ein nachhaltiger und denBestand sichernder Instandsetzungsaufwand in Höhe von 12,00 bis 15,00Euro pro qm verbleiben. 19
  20. 20. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Entwicklung Rückstellung für Kanalsanierung in T€ ∑ GAG Grubo GAG‐SG Stand 01.01.2008 15.063 8.406 5.814 843 Inanspruchnahme ‐1.143 ‐647 ‐322 ‐174 Auflösung 0 0 0 0 Zuführung +11.546 +7.310 +3.568 +668 Stand 31.12.2008 25.466 15.069 9.060 1.337 Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 11Wie bereits bei den Instandhaltungsaufwendungen ersichtlich, wurdenerste Ausgaben und Aufwendungen für die Kanalsanierung imGeschäftsjahr 2008 in Höhe von 1,1 Mio. Euro, entsprechend 41 Cent proqm, vorgenommen.Für Hauseigentümer besteht die Verpflichtung, alle Abwasserkanäle biszum 31.12.2015 auf Dichtheit zu prüfen und gegenüber denStadtentwässerungsbetrieben zu dokumentieren. Dabei sind dieverschiedenen Wasserschutzzonen zu berücksichtigen. Der Rat der StadtKöln hat mit Beschluss vom 13.11.08 abweichende Zeiträume für dieDurchführung der Dichtheitsprüfungen von privaten Abwasserleitungenbeschlossen.Die GAG konnte in einer Kooperation mit der SteB 400 Häuser einer TV– Untersuchung unterziehen. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse wurden,in einem Sanierungskonzept umgesetzt. Die Untersuchungen haben einen 20
  21. 21. Undichtigkeitsfaktor von 73 % und einen Sanierungsaufwand vondurchschnittlich 11-tausend Euro je Haus ergeben. Für 2009 sind bis zu1500 TV Untersuchungen geplant.Für die kommenden Jahre beabsichtigen wir, unseren Wohnungsbestandden gesetzlichen Verpflichtungen bis 2015 auf Dichtigkeit hin zuüberprüfen und Mängel durch Sanierungen zu beseitigen. Hierzu wurdenbereits bis zum 31.12.2007 umfängliche Rückstellungen in Höhe von rund15,1 Mio. Euro gebildet. Nach Analyse aus unserem Portfoliomanagementund durch erste Erfahrungen im Sanierungsbereich wurde imGeschäftsjahr 2008 eine weitere Zuführung von 11,5 Mio. Eurovorgenommen, so dass mit Stand 31.12.2008 25,5 Mio. Euro fürzukünftige Sanierungsmaßnahmen in der GAG Handelsbilanzzurückgestellt wurden.Die Rückstellungen verteilen sich mit 15 Mio. auf die GAG, mit rund 9Mio. auf die Bestände der Grubo und mit rund 1,0 Mio. Euro auf die GAGServicegesellschaft. 21
  22. 22. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Entwicklung Rückstellung für Bauinstandhaltung in Mio. € 1 20 1 00 10 15 24 80 60 101 100 40 20 0 S ta nd 1. 1. 08 I na nspruc hna hm e A uflös ung Zuführu ng S ta nd 31. 12.08 Aufwand durch Rü ckstellung der GAG: 9 Mio. € vor BilMoG Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 12Neben der bilanziellen Vorsorge in der Handelsbilanz der GAG fürKanalsanierungsmaßnahmen war das Handelsbilanzergebnis der GAGbesonders durch Vorsorgemaßnahmen für die allgemeineBauinstandhaltung bzw. für das Modernisierungs- und Sanierungskonzeptder GAG geprägt. Am Ende 2007 standen 101,0 Mio. Euro für dieVerwendung zukünftiger Inanspruchnahmen zur Verfügung. Im laufendenGeschäftsjahr wurden 10,0 Mio. Euro hiervon ausgegeben, 15,0 Mio.Euro aufgelöst, da die Objekte entweder nicht modernisiert oder aberdurch Abrissmaßnahmen und Neubauten ersetzt wurden. DurchHinzufügung neuer Objekte bzw. durch Aktualisierung der Planung undentsprechende genauere Datenbasis wurden weitere 24,0 Mio. Euroergebnisbelastend im Geschäftsjahr 2008 den Rückstellungen zugeführt,so dass wiederum am 31.12.2008 100,0 Mio. Euro für zukünftigeBauinstandhaltungen und Sanierungen zur Verfügung stehen. Der 22
  23. 23. ergebnisbelastende handelsbilanzielle Aufwand für das Geschäftsjahr2008 beträgt somit 9,0 Mio. Euro. Vor dem später noch zu erläuterndenBilanzmodernisierungsgesetz wird damit gerechnet, dass in demGeschäftsjahr 2009 letztmalig Rückstellungen fürModernisierungsmaßnahmen gebildet werden können. Für die Zukunft istdabei für die GAG gesichert, dass das wohnungswirtschaftliche Ergebnismit der Inanspruchnahme dieser Rückstellungen stabilisiert werden kann.Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,das Bundeskabinett hat am 5.12.2007 die Eckdaten für das Erneuerbare –Energien-Wärmegesetz beschlossen und dieses ist mit Wirkung zum1.1.2009 in Kraft getreten.Es verpflichtet die Eigentümer und Investoren, den Wärmeenergiebedarfder Neubauten anteilig mit erneuerbaren Energien zu decken.Beispielsweise mit Wärme aus Solarenergie, mit Holzpellets sowieWärmepumpen.Das Gesetz stellt darüber hinaus auch bestimmte ökologische undtechnische Anforderungen. Dazu zählen Kraftwärmekoppelung, also dieErzeugung von Strom bei gleichzeitiger Wärmenutzung, erhöhteDämmmaßnahmen und die Nutzung von Wärme, die aus Nah- undFernwärmenetzen kommt. Hierbei variieren die Investitionsaufwendungenerheblich. Diese Kosten können ggf. in Abhängigkeit zu denBrennstoffkosteneinsparungen durch höhere Kaltmieten bzw. durch 23
  24. 24. höhere Kaufpreise bei Eigentumsmaßnahmen kompensiert werden.Insbesondere ist davon auszugehen, dass diese Mehrkosten ebenfalls beiWohngebäuden, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden,gleichermaßen kompensiert werden können. Dies hat bereits dasMinisterium für Bauen und Verkehr in einer Einzelfallentscheidung beiunserer Erdwärmesiedlung an der Amsterdamer Strasse in Niehlzugestanden.Der GAG Konzern hat im Blick auf das Wärmegesetz bereits bei diversenBauvorhaben, die in 2007 und 2008 finanziert bzw. bewilligt wurden, dieAnforderungen des Wärmegesetzes berücksichtigt. Diese Bauvorhabensind so konzipiert, dass Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau(KfW) beantragt werden können. Um diesen Anforderungen gerecht zuwerden, ist im Kontext mit der geforderten Verbesserung derGebäudehülle ohnehin notwendig, den Wärmeenergiebedarf wie imWärmegesetz vorgesehen, anteilig mit erneuerbaren Energien zu decken. 24
  25. 25. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Fertigstellungen (Konzern) WE +79 2.434 WE 2.333 2.5 00 2.030 2.109 2.0 00 1.627 1.2 41 1.5 00 1.67 4 1.6 40 1.92 3 9 23 1.0 00 1.19 3 5 00 6 59 7 04 4 69 0 1 07 Ist 20 05 Ist 20 06 Ist 20 07 Ist 20 08 P lan 20 09 Neubau Modernisierung Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 13Sehr geehrte Damen und Herren,viele Aktionäre haben vorgestern bei bildhaft schönem Wetter dieGelegenheit wahrgenommen, auf unserer Aktionärsrundfahrt sichpersönlich von unseren Beständen einen Eindruck zu verschaffen undunsere aktuellen und zukünftigen Projekte kennen zu lernen. Dazugehören denkmalgeschützte Modernisierungsvorhaben ebenso wieregenerative, innovative Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, dieunser diesjähriges Motto des Geschäftsberichtes „MEHRWERT“ , wie ichmeine, sehr gut veranschaulicht haben.Nach der Besichtigung des Görlinger Zentrums in Köln-Bocklemünd undder Solarsiedlung Westend in Köln-Ossendorf konnten Sie sich,insbesondere von unserem bereits angesprochenen Großprojekt auf demSiemensgelände in Niehl und den Baufortschritten unseres Geothermie-Projektes, ein umfassendes Bild machen. Am Nachmittag haben wir die 25
  26. 26. Gelegenheit wahrgenommen, Sie über die Abriss- undNeubaumaßnahmen sowie Modernisierung in Vingst zu informieren undIhnen nach kurzen Aufenthalten in Köln-Kalk und Höhenberg einenEinblick in die denkmalgeschützte Naumann-Siedlung in Köln-Riehl zugeben. Auf unserem Weg haben Sie ein Gesamtinvestitionsvolumen vonrund 500,0 Mio. Euro begutachten können. Wir möchten uns an dieserStelle bei Ihnen, insbesondere für Ihre Unterstützung, Ihre kritischenAnmerkungen und Fragestellungen und für die Aufforderung, diesen vonuns eingeschlagenen Weg fortzuführen, herzlich bedanken.In den vergangenen Jahren wurden insbesondere Modernisierungsmaß-nahmen zum Schwerpunkt der technischen Leistungen im Konzern. ImJahr 2007 konnten noch 1.923 modernisierte Wohnungen in den Bestandübernommen werden. Für 2008 reduzierte sich die Zahl auf 1.640Einheiten. Entsprechend unserer Strategie werden dieseModernisierungsmaßnahmen im Zeitverlauf stetig abnehmen undkorrespondierend hierzu die Neubaumaßnahmen unseren Konzernzukünftig stärken. Für 2008 wurden dementsprechend schon 469Einheiten im Neubau fertig gestellt. In Summe konnten insgesamt 2.109Einheiten in unserem Bestand mit entsprechend höheren Mietenübernommen werden. Für das diesjährige Geschäftsjahr planen wirinsbesondere einen erheblichen Zuwachs im Bereich Neubau mit 704Wohnungen und einen dementsprechenden Rückgang von Sanierungs-und Modernisierungsmaßnahmen auf rund 923 Einheiten. Insgesamtwerden wir über 1.600 Wohnungen am Ende dieses Geschäftsjahres fertiggestellt haben. 26
  27. 27. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Investitionen Sachanlagen Konzern in T€ 2008‐2013 56.728 238.172 264 M io.  € 900 Mi o.  € 160  800 Mi o.  € M io. € 214 M io.  € 700 Mi o.  € 155  15 6.069 82.510 600 Mi o.  € Mio. € 164 M io.  € 500 Mi o.  € 36.152 38.619 400 Mi o.  € 99.341 114 M io.  € 300 Mi o.  € 574  78.256 33.696 M io. € 3.094 22.800 200 Mi o.  € 64  M io.  € 26.530 117.043 100 Mi o.  € 35.918 86.221 0 Mi o.  € 48.632 40.623 14  M io.  € Ist 20 06 Ist 20 07 Ist  2 00 8 P la n 20 09 N eubau Modernisier ung Sonstige s Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 14Der Anstieg unserer Neubauinvestitionen von 40,6 Mio. Euro in 2007 aufnun 86,2 Mio. Euro in 2008 zeigt den Richtungswechsel derInvestitionsstrategie. Die rückläufigen Investitionen fürModernisierungsmaßnahmen von 35,9 auf 33,7 Mio. Euro und darüberhinaus weitere Investitionen aufgrund von Zukäufen im Konzern ließendas Investitionsvolumen im Geschäftsjahr 2008 auf 156,0 Mio. Euroanwachsen. Unter Hinzunahme der bereits erläuterten nichtaktivierungsfähigen Bestandsmaßnahmen im Bereich derInstandhaltungsaufwendungen in Höhe von 62,0 Mio. Euro betrugen imletzten Jahr die bestandsaufwertenden Investitionen bzw. Aufwendungenin Summe über 200 Mio. Euro.Aufgrund der schon getätigten Bestandszukäufe werden wir imGeschäftsjahr 2009 die höchsten Investitionen in der Geschichte der GAGmit rund 240,0 Mio. Euro erleben. 27
  28. 28. Unsere zukünftigen Ausgaben im Planungshorizont 2008 bis 2013, mitrund 888 Mio. Euro, sehen einen sehr intensiven Neubau zurVerbesserung des Wohnungsangebotes vor. Vor dem Hintergrund derNachfragesituation und der entsprechenden Marktmiete werden wir auchin Zukunft dieses Investment vorantreiben.Zur Finanzierung der Maßnahmen wurden in der Regel zu 80%zinsgünstige Mittel des Landes Nordrhein-Westfalen, der Kreditanstalt fürWiederaufbau (KfW) und Kapitalmarktmittel herangezogen. MitInanspruchnahme der öffentlichen Kredite unterliegen die Wohnungen jenach Förderprogramm einer zeitlich begrenzten Mietpreis- und/oderBelegungsbindung.Insbesondere bei diesen Maßnahmen ist zum Teil „Neues Wohnen“gefragt, also Gebäude, die mit der Natur harmonieren, Vereinigungen vonBau- und Stadtkultur erzielen und Herausforderungen an die GAG stellen,was die energetische Sanierung im Bestand beinhaltet. Vor demHintergrund stetig wachsender Mieten und Nebenkosten wird nachinnovativen Konzepten bei gleichzeitiger Bezahlbarkeit der Mietengesucht. Gefragt sind also nicht Leuchtturmprojekte sondern Maßnahmen,die einerseits Energieverbräuche der Mieter senken können undandererseits aufgrund der Baukosten auch von den Mietern in Zukunftgezahlt werden können. Hierbei werden innovative Baustoffe ebenso eineRolle spielen wie die konsequente Nutzung regenerativer Energien zurHeizung und Warmwasseraufbereitung. Unser Investitionsvolumen der 28
  29. 29. Zukunft mit energetischer Ausrichtung soll Energie einsparen und densteigenden Energiepreisen entgegen gesetzt werden. Hierbei wird einverantwortungsvoller Beitrag für den Klimaschutz geleistet undinsbesondere sichergestellt, dass auch langfristig im Kölner Raum fürbreite Bevölkerungsschichten bezahlbarer Wohnraum zur Verfügunggestellt wird.Mit unseren über die Grenzen von Köln hinaus bekannt gewordenenProjekten in Niehl und Bickendorf haben wir bereits gezeigt, dassnachhaltige Vermietung und steigende Erlöse machbar geworden sind.Das Thema Energiesparen und die konsequente Nutzung regenerativerEnergien sind nunmehr gesellschaftlich anerkannt. Die Maßnahmen geltennicht mehr nur zum Selbst- oder PR-zweck, sondern sind intelligenteBestandsaufwertungen. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Fotovolta ik Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 15 29
  30. 30. Liebe Aktionäre,wir haben im vergangenen Jahr damit begonnen, unsere Gebäude undderen Dächer dahingehend zu überprüfen, ob Maßnahmen derSolarenergie sinnvoll und rentierlich erbracht werden können. In derWestendstraße / Daimlerstraße in Bickendorf steht die erste Pilotanlagemit Fotovoltaik, die positive Effekte für die Umwelt und das Imagebewiesen hat. Dieses Projekt erhielt den Umweltpreis vomBundesumweltministerium Energiebalance und wurde vomWirtschaftsministerium mit dem Programm „50 Solarsiedlungen inNordrhein-Westfalen“ gefördert. Die konservativen Renditeberechnungenwurden durch die tatsächlichen Ergebnisse übertroffen und eineAmortisationszeit von 16,8 Jahren errechnet. Diese positiven Ergebnisseinspirierten uns, weitere Projekte mit Fotovoltaik zu initiieren undumzusetzen.Es wurde zunächst ein umfassendes Gebäudescreening durchgeführt. InBetracht kamen alle Gebäude, deren Dächer eine optimale Südausrichtunghaben und nicht älter als 10 Jahre sind. Von den rund 6.000 GAG-Dächern kommen für Fotovoltaikanlagen rund 10% in Frage. Davon sinddie Hälfte Flachdächer, die zunächst zurückgestellt wurden, da hierfür einhöherer Aufwand erforderlich ist.2008 wurden dann insgesamt 43 Fotovoltaikanlagen mit einer Leistungvon 1 Megawatt/Peak errichtet. Die Einspeisevergütung für Anlagen, dieden Betrieb 2008 aufnahmen, liegt bei 46,74 Cent je Kilowatt.Darüber hinaus plant die GAG weitere Anlagen zu projektieren.Insgesamt könnten weitere 1,2 Megawatt im Verlauf des Jahres durch 50 30
  31. 31. bis 60 Anlagen hinzukommen. Entsprechende Investitionsanträge wurdenvorgelegt. Die Einspeisevergütung ab 2009 beträgt für 20 Jahre 43,01Cent. Da die Module deutlich preiswerter wurden, rechnen sich auch dieseFotovoltaikanlagen ähnlich gut mit Renditen zwischen 8 und 9%.Sehr geehrte Damen und Herren,Nach wie vor ist der Bedarf an subventionierten Wohnraum, insbesonderein der Stadt Köln, erheblich. Mehr als 40% der Deutschen haben einAnrecht auf einen so genannten Wohnberechtigungsschein und damit aufgeförderten Wohnraum. Vor allem die ältere Bevölkerungsgruppe hatProbleme sich bedarfsgerecht am freien Wohnungsmarkt zu versorgen.Trotz guter Fördermöglichkeiten, im Jahr 2008 wurden rund 1 MilliardeEuro in Nordrhein-Westfalen an Fördergeldern bewilligt, engagieren sichprivate Investoren kaum mehr, geschweige denn die PrivateEquitygesellschaften. Die negativen Erfahrungen durch auslaufendeBindungen und sich explosionsartig entwickelnde Mieten beiNeuvermietung haben ihre Spuren am Kölner Wohnungsmarkthinterlassen. Hier wurde in Zusammenarbeit mit dem Haus- undGrundbesitzerverein und der Interessengemeinschaft der KölnerWohnungsunternehmen eine Belegungsvereinbarung erzielt. Nur durchden Einfluss auf die Belegung hat auch der Vermieter die Möglichkeit,den sozialen Gegebenheiten im Objekt Rechnung zu tragen. Die Schichtder Menschen, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können, istam Kölner Wohnungsmarkt sehr vielfältig. Menschen mit niedrigem 31
  32. 32. Einkommen, kinderreiche Haushalte, Alleinerziehende oder ältereMenschen verlangen nach einem entsprechenden Wohnumfeld.Hier sind in Zukunft Wege zu gestalten, um auch privaten Investoren dieMöglichkeit zu geben in den geförderten Wohnungsbau zu investieren,um neben GAG den notwendigen Wohnraum für dieseBevölkerungsschichten auch in Zukunft zur Verfügung zu stellen. InSpitzenzeiten waren es in der Stadt Köln noch rund 110.000 Wohnungen.Heute verfügt die Stadt gerade einmal über 39.000 geförderteWohnungen. Die Kooperationsvereinbarung, besser die Vereinbarungüber das Belegungsrecht der Stadt Köln aus dem Jahre 2008 soll hier einerster Schritt, für Anreize und Investitionen in den gefördertenWohnungsbau der Stadt sein. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG 16 32
  33. 33. Wesentlich für die Neubauten der GAG ist das Aufzeigen von zurVerfügung stehenden Grundstücken. War von dieser Stelle aus oftmalsbemängelt, dass Grundstücke und Entwicklungsmöglichkeiten derstädtischen Grundstücke nicht zur Verfügung stünden, stellen wir heutefest, dass nach intensiver Arbeit der letzten zwei Jahre ausreichendAngebote und Offerten der GAG gemacht werden, um auch künftigWohnbauflächen zu kalkulierbaren und richtwertgleichen Preisenerfolgreich erwerben zu können. Mit dem Beispiel des Grünen Weges, derin der vergangenen Hauptversammlung erörtert wurde, wie auch dasProjekt in Ostheim, Langendahlweg, prägt dieseEntwicklungsmöglichkeit. Hierbei gilt es intelligent und zukunftsorientiertGrundstücke in wachsenden und entwickelnden Stadtteilen zu erwerben.Neben den klassischen Aufgaben unserer Liegenschaftsabteilung habensich gerade im zurückliegenden Jahr die Aufgabenschwerpunkte verändertund neue Herausforderungen ergeben. Bestandsan- und -verkäufe sowiedie Entwicklung von Bauland und Brachflächen rücken in jüngster Zeit inden Vordergrund unseres Tagesgeschäftes und bestimmen maßgeblich dieEntwicklung und beeinflussen unser Unternehmen. DieBestandsverwaltung der nahezu 42.000 Wohnungen der Gesellschaft istnach wie vor ein Hauptaufgabenbereich. Pflege und Fortschreibung derGrundbücher, katasterliche Aufgaben und auch Bestandsveräußerungen,vornehmlich des nicht zum Portfolio passenden Streubesitzes, gehörenzum Tagesgeschäft, wie das Begründen von Baulasten und derenFortführung im Baulastenverzeichnis. 33
  34. 34. Nach den umfangreichen Grundstücksankäufen des Jahres 2008 werdenmöglichst arrondierende Grundstückszukäufe mit insgesamt niedrigenKaufpreisvolumina in 2009 getätigt. Der planmäßige Verkauf der sogenannten Streubesitzobjekte aus dem Bestand wird fortgeführt und jenach Ergebnis von Analysen des Portfoliomanagements zielgerichtetausgebaut. Dabei werden unrentable Anlageimmobilien ohne jeglicheerfolgsversprechende Entwicklungsperspektiven von unserem Bestandgetrennt.Sämtliche zur Verfügung stehenden Objekte wurden geprüft und danndem Verkauf zugeleitet. Der in 2008 begonnene Verkauf wird in 2009weitestgehend abgeschlossen werden, so dass nur noch eine sehr geringeAnzahl von Objekten, vornehmlich in der Flusssiedlung in Höhenhaus, fürden Verkauf zur Verfügung steht. Die Liste der bislang ausgewähltenObjekte ist abgearbeitet, es ist zu überlegen, welche Objekte zukünftig ingeeigneter Weise im Gebotsverfahren zum Verkauf außerhalb unseresPrivatisierungsbestandes „Mieter werden Eigentümer“ angeboten werden.Im Geschäftsjahr 2008 war insbesondere der Ankauf von Wohnungen vonbeträchtlichem Umfang. Das Gesamtvolumen der durch die Kaufverträgein 2008 zu zahlenden Kaufpreise lag bei rund 120 Mio. Euro. Dies verteiltsich mehrheitlich auf den Zuerwerb von ca. 800 Wohneinheiten.Nachfolgend werden die bedeutendsten, zum Teil erst im Geschäftsjahr2009 umsatz- und ergebniswirksamen, Bestandszukäufe dargestellt. 34
  35. 35. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Ankauf von Grundstücken und Gebäuden Siegstr. Köln-Rodenkirchen Unkeler-/ Linzer Straße Gottesweg Köln-Sülz/Klettenberg Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 17In Klettenberg wurden 143 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten erworben. DieGesamtgröße der Grundstücke beträgt rund 9.700 qm und die erworbenenMietwohnungen haben eine Gesamtfläche von rund 10.000 qm. Derhierfür zu entrichtende Kaufpreis für die Objekte an der Unkeler Straße,Linzerstraße und dem Gottesweg wurde bereits mit dem Kaufvertrag vom28.2.2008 beschlossen. Die kalkulierte Rendite liegt bei rund 5,8%.Über die Firma Corpus Serio wurden uns Bestandsimmobilien in Köln-Rodenkirchen an der Siegstraße / Mainstraße zum Kauf angeboten. Auchhier handelt es sich, wie bei den vorher aufgeführten Objekten, umfreifinanzierten Wohnraum von 93 Wohneinheiten. Die gesamte Wohn-und Nutzfläche beträgt rund 6.500 qm, die Grundstückfläche beträgt rund11.500 qm. Der Kaufvertrag wurde am 14.10.2008 geschlossen. Diekalkulierte Rendite liegt hier bei rund 5,6%. 35
  36. 36. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Ankauf von Grundstücken und Gebäuden Frankenthaler Str. Köln-Bilderstöckchen Frohnhofstr. und Am Pisterhof in Köln-Ossendorf Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 18In Köln-Bilderstöckchen konnten im vergangenen Jahr insgesamt 22freifinanzierte Wohneinheiten erworben werden. Der Kaufvertrag vom5.6.2008 umfasst eine Grundstückgröße von 1.400 qm und eine Wohn-und Nutzfläche von 1.600 qm. Die Immobilie war grundsaniert, dasDachgeschoss wurde zuvor ausgebaut und neuer Wohnraum geschaffen.Auch hier liegt die Rendite über 5,6%.Das größte, zusammenhängende Wohnungsportfolio mit insgesamt 476öffentlich geförderten Wohnungen wurde am 24.9.2008 durchKaufvertrag an drei verschiedenen Standorten im Stadtgebiet Kölnerworben. Die Objekte wurden allesamt mit dem 1.1.2009 in unserenWohnungsbestand übernommen. Die Kaufpreiszahlung erfolgte erst indiesem Geschäftsjahr. 36
  37. 37. In Köln Ossendorf wurde dann ein Teilportfolio von 142 Wohnungen miteiner Grundstücksfläche von 10.800 und einer Wohnfläche von rund11.000 qm erworben. Die Objekte wurden im Jahre 1993 erstellt undbefinden sich in einem technisch wie optisch einwandfreien Zustand. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Ankauf von Grundstücken und Gebäuden Post- und Hauptstr. Köln-Porz Kalk-Mülheimer Str. Köln-Buchforst Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 19Auch in Köln-Buchforst mit rund 100 Wohneinheiten und einerKindertagesstätte befindet sich das Objekt in unmittelbarer Nähe unserereigenen Bestände und wurde in den Jahren 1993 und 1994 errichtet. Hierbeträgt die Grundstücksgröße rund 10.200 und die Wohnfläche rund 7.800qm.Das letzte Teilportfolio aus dem Gesamtpaket befindet sich in Köln-Porzmit geförderten Objekten aus den Jahren 1995 bzw. 1997. Hier wurden234 Wohneinheiten sowie eine Kindertagesstätte mit einer 37
  38. 38. Grundstücksgröße von rund 19.000 und einer Nutzfläche von rund 20.300qm angekauft.Alle Teilportfolien befinden sich in unmittelbarer Umgebung unsererBestände und können von den jeweiligen Geschäftsstellen optimiertbewirtschaftet werden.Die kalkulierte Gesamtrendite, bezogen auf alle 3 Objekte, liegt bei rund5,1%.Wir werden auch in der Zukunft versuchen, opportunistischWohnungspakete, die in Köln angeboten werden, sei es wie in diesem Fallvon Privateigentümern als auch von Privat Equity erworbenenWohnungsgesellschaften, vor dem Hintergrund unsererWachstumsstrategie zu erwerben. Zusammenfasst konnten wir imGeschäftsjahr 2008 Grundstücksflächen mit einer Größe von 208-tausendqm sowie 249 Wohnungsbestände im Großraum Köln mit einer insgesamtzu vermietenden Fläche von 23-tausend qm erwerben. 38
  39. 39. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Deckungs beitrag Konzern Sollmiete Konzern IST 2006: 5,0 6 €/m² Konzern IST 2007 : 5 ,15 €/m² 0,99;  19% 0, 97;  19% 1,19;  23% 1, 25;  25% 0,68;  13% 1,14;  22% 0, 62;  12% 1, 2;  23% 0,45;  9% 0,4;  8% 0, 67;  13% 0, 66;  13% Konzern Plan 2008: 5,29 €/m² Konzern IST 20 08: 5,30 € /m² 0,89;  17% 1,26;  25% 0,91; 17% 1,1 4; 22% 0,78;  15% 0 ,72 ; 14% 1, 21;  23% 1,1 9; 22 % 0, 42;  8% 0,4 9; 9% 0,53;  10% 0,85; 16 % AFA Zinse n Instandhaltung Moder nisie rung Er lösschm älerung De ckungsbe it rag Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 20Sehr geehrte Damen und Herren,mit der Darstellung unserer Deckungsbeiträge, die sich aus denwohnungswirtschaftlichen Aktivitäten des GAG Konzern ergeben, möchteich Ihnen verdeutlichen, dass seit dem Geschäftsjahr 2006 kontinuierlichsteigende Deckungsbeiträge erzielt werden konnten. Der Deckungsbeitragdes Konzerns in 2008 bei einer Sollmiete von 5,30 Euro betrug 85 Cent jeqm. Wesentlicher Faktor ist, neben der Optimierung derwohnungswirtschaftlichen Prozesse, die gute Finanzierungsmöglichkeitdes Unternehmens als auch der verringerte Ansatz vonInstandhaltungsaufwendungen und Erlösschmälerungen. Im Geschäftsjahr2008 konnte nach Abzug der Abschreibung auf Mietforderungen,Mietnachlässen und Erlösschmälerungen die Istmiete von 4,91 Eurogegenüber dem Vorjahr um 12 Cent gesteigert werden. DasSegmentergebnis der Immobilienbewirtschaftung war und ist derErgebnisträger des Konzerns. Der wesentliche Anstieg des 39
  40. 40. Deckungsbeitrages ist begründet durch eine überproportionale Steigerungder Sollmiete, die die leicht ansteigenden Mietausfälle undAbschreibungs- und Zinsaufwandssteigerungen überdeckte. Derdeckungsbeitragsmindernde Faktor ist, wie in den Vorjahren auch, derAnteil der Modernisierungsaufwendungen mit rund 1,19 Euro je qm bzw.22% der gesamten Sollmieteinnahmen. Die Aufwendungen fürInstandhaltung betrugen im Jahre 2006 noch 1,25 Euro und haben sichüber das Jahr 2007 mit 1,19 Euro im Geschäftsjahr 2008 auf 1,14 Europro qm leicht vermindert. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Umsatzerlöse aus Bauträge rmaßnahmen in T€ 37 .872 T€ +276 T€ 4 0.00 0 30.822 T€ 31.098 T€ 30 .00 0 21.321 T€ 25.92 3 T€ 20 .0 00 1 0.0 00 167  WE 93 WE 1 27 WE 125 W E 0 105 WE Ist  2 00 5 Ist 20 06 Ist 20 07 Ist 2 00 8 Plan 2 00 9 Erlöse in T € Verkaufte Einheiten Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 21Meine Damen und Herren,vom Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft zum Segment unsererBauträgermaßnahmen. Wie in den vergangenen Jahren, so war auch in2008 der Verkauf entwicklungsfähiger Flächen im Madaus Gelände in 40
  41. 41. Köln-Merheim von permanenter Bedeutung. Die im Jahre 2007festgelegte Strategie, möglichst kurzfristig die nicht alsBauträgermaßnahmen verwertbaren Grundstücke auch Investorenanzubieten, hat sich als erfolgreich dargestellt. Der Abverkauf an nichtkonkurrierende Bauträgerunternehmen im Niedrigpreissegment entspanntdeutlich spürbar die Liquiditäts- bzw. Zinsaufwandsposition unserer fürden Zweck der Veräußerung errichteten Tochtergesellschaft GBA inMerheim. Die Darstellung der Umsatzerlöse aus denBauträgermaßnahmen im Zeitverlauf von 2005 bis 2008 zeigt, dass miteinem Gesamtumsatz von 31,1 Mio. Euro, in dem unbebaute Grundstückeder GBA, nicht jedoch Verkäufe aus dem Anlagevermögen enthalten sind,eine leichte Erhöhung dem Vorjahr. Bei der Betrachtung der einzelnenVeräußerungsmaßnahmen, errichteter und im Geschäftsjahr 2008 auchwirtschaftlich übergebener Bauträgermaßnahmen sind wir mit demErgebnis zufrieden. Eine Stabilität ist hier über die letzten Jahre erreichtworden.Auf dem Madaus Gelände sind bislang 35-tausend qm realisierteBauträgermaßnahmen veräußert, weitere rund 30-tausend qm durcheigene Bestandsmaßnahmen der GAG bebaut und insgesamt über 10.400qm an dritte Investoren für Bauträgerobjekte erfolgreich veräußertworden. Unter Abzug der eigenen Bestandsfläche für dieKindergartentagesstätte verbleibt auf dem rund 110-tausend qm großenAreal eine noch zur Verfügung stehende bebaubare bzw. zuVeräußerungszwecken dienliche Fläche von über 30-tausend qm. Wirwerden sowohl im Geschäftsjahr 2009 als auch in den nächsten 2 41
  42. 42. Folgejahren versuchen, diese Flächen einer Bebauung zuzuführen oderüber dem Buchwert zu veräußern. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Übersicht Bauträgerprojekte (erfolgswirksam) Ist Is t  ∆ Plan 2007 2008 07/08 2 009 Buc hforst 5 2 ‐3 0 D e llb rück 29 4 ‐25 0 Me rhe im 2 1/11 Ka lk 2 0 ‐2 0 Bu chforst 0/2 Kl ette nb erg 18 14 ‐4 30 Del lbrü ck 0/4 M a rie n burg 3 0 ‐3 0 Nie hl 68/62 M e rhe i m 25 11 + 14 23 M ül he im 0 0 0 0 Kle tten berg 8/14 N ie hl 0 62 + 62 46 O ss e ndorf 0 0 0 0 Ra de rtha l 45 31 ‐14 3 S ürth 0 1 +1 3 Z olls tock 0 0 0 0 Gesamt 127 125 ∆ ‐2 105 Ist Ist Ist  Ist  P lan  2005 2006 2007 2008 2009 Gesamt 16 7 93 12 7 12 5 10 5 Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 22Mit 125 wirtschaftlich übergebenen Einheiten war insbesondere unsereBauträgermaßnahme in Niehl mit 62 Einheiten herausragend. Die erstenBauabschnitte wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr fertig gestellt unddie verkauften Einheiten konnten an die Erwerber übergeben werden. DieNachfrage nach Wohneigentum an diesem Standort ist auch weiterhinungebrochen. Die Vermarktung des zweiten Bauabschnittes mit 16Einfamilienhäusern und 33 Eigentumswohnungen wurde bereits, aufgrundder großen Nachfrage, zeitlich vorgezogen und auch hier wurden trotzdeutlich gestiegener Verkaufspreise bereits alle Einfamilienhäuser undeinige Eigentumswohnungen veräußert. Die Fertigstellung des zweiten 42
  43. 43. Bauabschnittes erwarten wir für Ende des Geschäftsjahres 2009. Auch inMerheim konnten mit 11 Übergaben weitere Verkäufe fristgerechtübergeben und zum Ergebnis des Bauträgergeschäftes beitragen.Wir können festhalten, dass im Geschäftsjahr 2008 die Nachfrage nachWohnungseigentumsbildung in zentralen und urbanen Lagen Kölnsandauernd war. Auch der Trend, dass junge Familien und die ältereGeneration wieder in die Urbanität ziehen ist anhaltend. Die Infrastrukturund das in Köln einzigartige städtische Flair heben diePreisdifferenzierungen bei den Kunden auf. Wir haben unser Angebot anunseren Standorten differenziert und bereits 161 Notarverträge für unsereinsgesamt 233 im Bau befindlichen Maßnahmen realisiert. DieKonzeption von energetisch unterstützter Bauweise, wie in Niehl als auchdas Beispiel Solaranlagen und Solarthermie, lassen uns für dasBauträgergeschäft der Zukunft eine Perspektive in unserem Konzern undeinen positiven Ergebnisbeitrag im Geschäftsfeld sehen. Wenn auch imVerhältnis zum Segment Wohnungswirtschaft mit geringen Beiträgen,werden wir sowohl auf unseren eigenen Flächen als auch kleinerenBaugebieten zur Erhöhung der Eigentumsquote einen geringen Teil undzur Verbesserung der Durchmischung unserer Quartiere einen großenBeitrag leisten können. 43
  44. 44. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Privatisierung Konzern 30.000 T€ 600 WE 25.000 T€ 500 WE 2 6.296 T€ 23.27 1 T€ 24.700  T€ 1.3 52 €/m ² 1.345  €/m² 1.290  €/m² 20.000 T€ 400 WE 11.018 T€ 1.027 €/m² 15.000 T€ 300 WE 299 30 8 262 10.000 T€ 200 WE 17 6 5.000 T€ 100 WE 0 T€ 0 WE Ist 2006 Ist 2007 Ist 2008 Plan 2009 Erlöse ve rka ufte  Einheiten Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 23Wie Sie vielleicht unserem Geschäftsbericht entnehmen konnten, habenwir unsere Segmentberichterstattung um die Privatisierung erweitert. Dasbislang unter nicht zugeordnetem Posten ausgewiesene Geschäftsfeld derüberwiegend an Mieter durchgeführten Privatisierung erhält so auch eineberechtigte Bedeutung als nachhaltig tragende Säule der Liquidität undErgebnisentwicklung im Konzern. Im Gesamtgebiet der Stadt Kölnwurden im Jahre 2008 gebrauchte Eigentumswohnungen im Durchschnittfür 1.763 Euro je qm angeboten, das waren 2,5% mehr als im Vorjahr. Daes sich hier um Standorte von hoher Wirtschaftskraft und steigendenEinwohnerzahlen handelt, ist im Allgemeinen auch nicht mit einemRückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Vor diesemgesamtwirtschaftlichen Hintergrund entwickelte sich unsereWohnungseigentumsverwaltung und Mieterprivatisierung durchwegpositiv. Die Aufstellung als eigenständige Abteilung vor nahezu 2 Jahrenhat sich rückblickend vollauf bewährt. Die Handlungsfähigkeit, die 44
  45. 45. Qualität und die Wahrnehmung außerhalb der GAG haben sich deutlichgesteigert. Insgesamt werden durch die WEG-Verwaltung derzeit über6.900 Wohneinheiten betreut. Alle 123 Eigentümerversammlungenwurden fristgerecht durchgeführt und Abrechnungen erstellt. Auch dererste und zweite Bauabschnitt des eben erwähnten NiehlerBaugrundstückes auf dem ehemaligen Siemensgelände wird von dieserAbteilung betreut. Nicht nur durch die Wärmepumpenanlage, sondernauch durch die Komplexität der zugeordneten, rechtlich aberselbstständigen Einfamilienhäuser ist diese Anlage eine verwaltungs- undEDV-technische Herausforderung. Für das seit 2003 im Rahmen einerstrategisch ausgerichteten Bestandsprivatisierung gestartete Programm„Mieter werden Eigentümer“ konnten auch im Geschäftsjahr 2008erfreuliche Veräußerungen und Erlöse erzielt werden. Mit insgesamt 308Bestandswohnungen konnten 24,7 Mio. Euro Erlöse generiert und einErgebnisbeitrag von 17,5 Mio. Euro erzielt werden. Der entsprechendeErlös pro qm Wohnfläche verharrte nahezu auf rund 1.300 Euro. Dieleicht rückläufig geplanten Veräußerungen und Erlöse wurden imWesentlichen in den linksrheinischen Stadtteilen Zollstock, Mauenheimsowie Humboldt-Gremberg erzielt. Aus dem Gesamtpaket der zurVeräußerung stehenden insgesamt 3.800 Wohneinheiten wurden seitBeginn der Maßnahme rund 1.770 Einheiten, entsprechend 46%,ertragsstabilisierend für den Konzern und insbesondere an heutezufriedene Mieterwerber übergeben. Kaufpreise von etwa 147 Mio.Eurowurden dabei erlöst und im Mittel 1.298 Euro pro qm erzielt. Trotzder Wirtschaftskrise gehen wir davon aus, dass Wohnimmobilieninsbesondere im Ballungsraum Köln weiter gut nachgefragt bleiben. Hier 45
  46. 46. sind wir mit unseren Produkten und dem sehr guten Image der GAG imVergleich zu anderen Akteuren in diesem Geschäftsfeld im Vorteil.Gerade die Wohnungsprivatisierung bedarf ein hohes Maß an Vertrauen,um die in der Vergangenheit und von uns in der Zukunft gewünschtenErfolge erzielen zu können. Ursächlich hierfür sind die konstantenVerkaufsquoten und die stabilen Kaufpreise, die Kostensenkungen beirechtlichen und technischen Aufbereitungskosten der Verkaufsobjektesowie die Reduzierung allgemeiner Vertriebskosten der Privatisierung.Die organisatorischen Verkaufsprozesse werden weiter optimiert, so dasswir an einen über dem konservativen Plan liegenden Ausgang desGeschäftes in 2009 glauben. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Personalbestand Konzern (31.12 .2008) Δ Ist  Ist 2006 Ist 2007 Ist  2007 ‐ Plan  2005 2008 2009 2008 H a uptv e r‐ 16 13 wa ltu ng 153 157 175 180 5 187 G e sc hä fts‐ ste l le n 94 99 98 104 6 104 180 103 H a usm e iste r  / G e we rbl .  96 104 107 103 ‐4 104 M i ta rbe i te r 104 A zubi 12 16 15 16 1  16 Proj e kt  „N e ue   A rbe it ‐ ‐ 11 13 2 13 im  Q ua rtie r“ Gesamt 355 376 406 416 10 424 Vollze itä ‐ qui vale nz 349,7 378,6 389 10,4 Ø Beschäftigte 362 367 395 413 18 In d er Sta tisti k n icht ent halt en sind ru hen de A be itsve rh ältn isse un d Elte rn zeit r Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 24Die GAG Immobilien AG zählt, verehrte Damen und Herren, zu dentraditionsreichen und leistungsstärksten Wohnungsunternehmen in Köln. 46
  47. 47. Die Maxime unseres Handelns ist die Übernahme nachhaltigerVerantwortung für unsere Kunden, das Unternehmen undselbstverständlich auch für unsere Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Fürdie Praxis bedeutet dies, die spezifischen Herausforderungen der Zeitmöglichst früh zu erkennen und aktiv aufzugreifen. Hierfür benötigen wirgeschultes Fachpersonal zur richtigen Zeit am richtigen Platz. Aus diesemGrund hat gerade die Berufsausbildung in unserem Unternehmen einensehr hohen Stellenwert. Um junge Menschen für die Ausbildung zumImmobilienkaufmann bzw. –kauffrau zu begeistern, unternehmen wirdaher unterschiedlichste Aktivitäten. Im Vordergrund steht für unsselbstverständlich die Qualität der Ausbildung. Wir haben uns daher sehrgefreut, als im vergangenen Jahr unser Unternehmen durch die IHK Kölnfür herausragende Leistungen in der Berufsausbildung besondersausgezeichnet wurde. Ebenso erfreut waren wir als eine unsererAuszubildenden, die mit der Gesamtnote „sehr gut“ abschließen konnte,eine Auszeichnung der IHK erhielt. Neben weiteren Aktivitäten, wieAusbildungsmessen, nehmen und organisieren wir Messeauftritte oderWorkshops als willkommene Treffpunkte zur Mitarbeitergewinnung.Durch entsprechende Flyer oder attraktive Videos gelingt es uns dasInteresse der jungen Menschen für eine Ausbildung in unseremUnternehmen zu wecken und im Wettkampf um die Qualität der zukünftigimmer weniger werdenden Jungendlichen zu gewinnen. Nicht zuletztbemühen wir uns, durch enge Kooperationen mit Kölner SchulenWerbung für eine Ausbildung in unserem Unternehmen zu machen. Zielist es, Qualitätsstandards von außen an die Schulen heranzutragen undhierdurch Leistungsanreize für die Schulen zu setzen. Mit der Neuordnung 47
  48. 48. des Ausbildungsberufes Immobilienkaufmann und –kauffrau zum1.1.2008 hat die Wohnungswirtschaft den ersten Schritt getan, sich denHerausforderungen der Zeit zu stellen. Sowohl inhaltlich als auchstrukturell hat man durch Neuordnung auf die rasanten Veränderungen derWohnungswirtschaft und Kapitalmärkte sowie derUnternehmensumgebung der Immobilienwirtschaft reagiert, die sich inden letzten Jahren vollzogen haben. Im Kampf um die besten Köpfe sehenwir uns mit unserer Personalarbeit in der Pool Position der KölnerWohnungsunternehmen.Die umfangreiche Qualifizierung der Mitarbeiter, die nach der Ausbildungdurch Fort- und Weiterbildung gelerntes Wissen vertiefen, ist einumfassender Ansatz, im modernen und innovativen Dienstleistungsbetriebschnell und unbürokratisch zu handeln. Ausgezeichnet durch hoheKompetenz, transparente Prozesse und eine zukünftig offeneKommunikation werden wir nachhaltig auch für die Zufriedenheit unsererKunden sorgen können. Die zum Jahresende 416 beschäftigtenMitarbeiter, die überwiegend in Geschäftsstellen und „vor Ort“ ihreTätigkeiten in unseren Wohnsiedlungen und Quartieren durchführen, sindmit hoher Zufriedenheit und Motivation im Dienste der Kunden täglichansprechbar. Kundenzufriedenheit erreichen wir nur durch motivierteMitarbeiter, die sich im Unternehmen wohl fühlen.Im Projekt „Neue Arbeit im Quartier“ beschäftigte Mitarbeiter tragendurch ihre Servicetätigkeiten zusätzlich zu den insgesamt über 100professionellen Hausmeistern wesentlich zu unserem positiven Image undeinem guten sozialen Miteinander in den einzelnen Siedlungen bei. Der 48
  49. 49. inzwischen auch von der Managerzeitung zitierte Begriff des QuartiersSamariters, ist höchst aktuell. So auch in der GAG, wo er sich in unserenBeständen hilfreich und sozial engagiert, hat dies sowohl für Mieter alsauch für das Unternehmen viele positive Effekte.Die vom Vorstand eingeleiteten Maßnahmen hinsichtlich derVerbesserung des Controllings, Verstärkung des Service in den Quartierenund Setzung von Qualitätsstandards haben zu Personalanpassungengeführt. Die internationalen Rechnungslegungsvorschriften machen einenerhöhten Aufwand in den Abteilungen Finanzmanagement, Controllingund Rechnungswesen erforderlich. Auch der Aufbau der kaufmännischeninternen Revision und damit verbunden die Weiterentwicklung derbestehenden internen Kontrollsysteme führte zum Anwachsen desPersonals. Die Schaffung einer neuen Abteilung Sozialmanagement sowiedie Erweiterung des Bereiches Grünflächenmanagement und das Projekt„Neue Arbeit im Quartier“ haben unseren Personalbestand vondurchschnittlich 395 Beschäftigten in 2007 auf 413 Beschäftigte erhöht. 49
  50. 50. Hauptversammlung 2009 der GAG Immobil ien AG Rahmenbedingungen Bericht Geschäftsjahr 2008 Besonderheiten Résumé 25Erlauben Sie mir an der Stelle einen Exkurs und damit verbunden eineBerichterstattung über unser inzwischen als eigenständige Abteilungagierendes Sozialmanagement.Neben der Bestandsentwicklung und Diversifizierung ist für uns auch dasverantwortliche Wahrnehmen unserer Möglichkeiten zur Gestaltung dessozialen Miteinanders in unseren Quartieren Teil des nachhaltigenunternehmerischen Handelns und bewiesenermaßen ein Erfolgsfaktor fürdie GAG. Wie immer wieder beschrieben, sind funktionierendeNachbarschaften, ein positives Gemeinwesen konsequent in unserGesamthandlungskonzept eingebunden.Mit der Überschrift „Soziales Engagement hilft Kosten reduzieren“, titeltnahezu jede Immobilien-Fachzeitschrift in diesen Tagen. Für uns ist eingut funktionierendes soziales Management mit den Bausteinen soziale 50

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