Grundalgen und Prognosen - Westdeutschland

1. ETTERRA
1
DER DEUTSCHE INVESTMENTMARKT 2017
GRUNDLAGEN UND PROGNOSEN -
WESTDEUTSCHLAND
16. Februar 2017
Dr. Bruno Ettenauer
ETTERRA

2. ETTERRAWIRTSCHAFTLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN
2
Ø Die konjunkturelle Lage war auch 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges
Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte BIP lag (vorläufig) im Jahresdurchschnitt um
1,9 % höher als im Vorjahr (Wachstum 2015: 1,7 %; 2014: 1,6 %).
Mitverantwortlich für diese Entwicklung war u.a. die Flüchtlingswelle und die damit verbundenen höheren
Konsumausgaben sowie der Anstieg der Bauinvestitionen, insbesondere in den Wohnbau.
Ø Für 2017 ist ein geringerer Zuwachs von 1,4 % prognostiziert. Wirtschaftsexperten
gehen von „nur“ 1,1 % aus; der Geschäftsklimaindex ist leicht rückläufig.
Grund dafür ist neben den noch immer unklaren Auswirkungen des Brexit v.a. die politische Unsicherheit in
Bezug auf den Kurs von Donald Trump.
Ø Mit 43,5 Mio Erwerbstätigen verzeichnete Deutschland die höchste Zahl an
Erwerbstätigen seit 1991 (+ 1 % gegenüber 2015), die Erwerbslosenquote lag bei 3,9 %
(die Arbeitslosenquote bei im Schnitt 6,1 % - 5,3 % in Westdeutschland und 8 % in
Ostdeutschland) und war damit rückläufig.
Ø Der Verbraucherpreisindex ist 2016 im Durchschnitt um 0,5 % gestiegen.
Ø Nullzinspolitik; Zinswende nicht in Sicht.

3. ETTERRAECKDATEN BÜROMARKT
WESTDEUTSCHLAND – TOP 5
3
Big 5
Büromärkte
Westdeutschland Q4 2016 Q4 2015
Prognose
2017 2016 2015
Prognose
2017
Prognose
2017 2016 2015
Prognose
2017
Frankfurt 1) 37,00 35,50 525.100 391.200 1.072.100 9,1% 1.077.200 9,1% 147.900 114.700
München 2) 35,50 34,00 780.000 765.000 897.400 4,5% 1.058.200 5,3% 225.000 178.500
Hamburg 3) 25,50 25,00 550.000 540.000 837.500 5,6% 861.300 5,9% 234.000 111.800
Düsseldorf 4) 26,50 26,00 380.000 472.500 739.800 8,1% 805.000 8,8% 56.200 94.000
Köln 3) 22,00 22,00 435.400 308.400 360.000 4,7% 425.000 5,6% 88.900 83.800
Total 2.670.500 2.477.100 3.906.800 4.226.700 752.000 582.800
Berlin 3) 27,00 24,00 865.800 1.077.100 865.800 4,3% 1.077.100 5,4% 232.000 198.800
Quelle: JLL Research
1) Stadtgebiet inkl. Eschborn und Kaiserlei; 2) Stadtgebiet inkl. Umlandgemeinden; 3) Stadtgebiet; 4) Stadtgebiet inkl. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden;
Fertigstellungen in m²Spitzenmieten in 1A-Lagen Flächenumsatz in m² Leerstand in m²
Q4 2016 Q4 2015
§ Sehr dynamischen Nachfrageentwicklung in den Big 5 Büromärkten mit Ausnahme von Düsseldorf; Frankfurt legte
um rd. 34 %, Köln sogar um 41 % zu.
§ Aufgrund der im Vergleich zu den Vorjahren überdurchschnittlichen Nachfrage in 2016 ist für 2017 wieder ein
Rückgang prognostiziert. Limitierender Faktor bleibt die vergleichsweise geringe Produktion.
§ Da der Flächenumsatz die Neuproduktion um teilweise ein Vielfaches überschritt, kam es zu einer Nettoabsorption
und damit zu einer Reduktion der Leerstände.
§ Die Dynamik am Büromarkt spiegelt sich auch in steigenden Mieten wider, soweit es sich um moderne, effiziente
Büroobjekte in 1 A-Lagen handelt.

4. ETTERRA
4
§ Deutschland liegt unverändert im Fokus der Investoren. Büroimmobilie stärkste Assetklasse.
§ Hoher Anlagedruck der Investoren bei gleichzeitig geringem Angebot an Core-Produkten lässt die Renditen
um 40 - 60 BP sinken.
§ Spitzenrenditen auf neuem Rekordniveau.
§ Das geringe Angebot an Core-Produkten im Bürosegment hatte positive Impulse auf andere Asset-Klassen
(insbesondere Hotel, aber auch Logistik) und einer erhöhten Bereitschaft der Investoren, auch in
Cityrandlagen bzw. peripheren Teilmärkten zu investieren. B-Standorte konnten allerdings von diesem Trend
nicht profitieren.
Big 4 1)
2016 2015 ∆
Prognose
2017 2016 2015 Q4 2016 Q4 2015
Prognose
2017
Frankfurt 6,33 5,62 12,7% 55% 59% 4,00% 4,40%
München 6,56 5,91 10,9% 35% 40% 3,20% 3,65%
Hamburg 4,82 4,06 18,8% 33% 52% 3,40% 4,00%
Düsseldorf 2,56 2,82 -9,1% 45% 44% 4,00% 4,55%
Total 20,27 18,40 10,1% 42% 49%
Berlin 2) 4,73 7,82 -39,5% 56% 60% 3,40% 4,00%
Quelle: CBRE Research; Prognose 2017 - Einschätzung ETTERRA
1) für Köln keine aktuellen Investment-Marktdaten verfügbar, das Investitionsvolumen dürfte über € 1 Mrd gelegen sein und damit ebenfalls deutlich über dem Vorjahr.
2) Der deutliche Rückgang des Investitionsvolumens in Berlin ist ausschließlich auf fehlendes Angebot zurückzuführen. Interesse an Investments in Berlin (insb. Von ausländ. Investoren) ist ungebrochen hoch.
Investmentvolumen in Mrd. € Spitzenrendite BüroAnteil ausl. Investoren
ECKDATEN INVESTMENTMARKT WEST-
DEUTSCHLAND – TOP 4 BÜROSTANDORTEN

5. ETTERRAECKDATEN INVESTMENTMARKT WEST-
DEUTSCHLAND – TOP 4 BÜROSTANDORTEN
5
§ 2016 war von zahlreichen Großtransaktionen geprägt (Transaktionen jenseits der 100 Mio.-Marke sowie
Portfoliotransaktionen). Größte Immobilientransaktion mit einem Transaktionswert von 3,3 Mrd. € (plus
Übernahme Verbindlichkeiten) war die Übernahme der Office First-Immobilien (vormals IVG) durch Blackstone
(u.a. The Squaire am Frankfurter Flughafen), nachdem der Börsegang scheiterte.
§ Diese Großtransaktionen werden v.a. von internationalen Investoren dominiert.
§ Aufgrund der stabilen Wirtschaftslage und dem unverändert niedrigen Zinsniveau ist von einer ungebrochen
hohen Nachfrage nach Core-Immobilien in den Big 4 (aber auch Berlin) auszugehen und damit einhergehend
eine weitere (wenngleich nur mehr moderate) Reduktion der Renditen.
§ Durch die geringen Renditen und des geringen Angebots ist davon auszugehen, dass renditestärkere
Assetklassen wie Hotels, Logistik, Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Seniorenheime, Studentenheime etc.
hinkünftig stärker in den Fokus der Investoren rücken. V.a. Logistikimmobilien profitieren vom rasanten
Wachstum des Onlinehandels und sind daher gefragter denn je. Den gegenläufigen Trend erfahren
Einzelhandelsimmobilien.
§ Generell bleibt die Immobilie mangels attraktiver Alternativveranlagungen und bei steigender Inflation
attraktiv. Allerdings wird die Risikobereitschaft der Investoren zunehmen müssen, um in Deutschland
überhaupt noch investieren zu können.
§ Im Bereich der Vermietung ist aufgrund der hohen Zahl an Beschäftigten (noch nie war die Erwerbsquote so
hoch wie 2016) und damit auch an Bürobeschäftigten eine verstärkte Nachfrage nach Büroflächen gegeben,
die durch den zuletzt moderaten Neubau nicht mehr abgedeckt werden kann, d.h. eine weitere Reduktion des
Leerstandes ist zu erwarten und damit einhergehend steigende Mieten.

6. ETTERRAECKDATEN INVESTMENTMARKT
FRANKFURT
6
§ Nur im Boomjahr 2007 wurde ein höheres Investitionsvolumen erzielt.
§ Von den 6,33 Mrd. € entfallen rd. 81 % oder 5,1 Mrd. € auf Büroimmobilien, auf die zweitstärkste
Assetklasse, Hotel, entfallen "lediglich" 10 %.
§ Bedeutendste Transaktionen waren neben der bereits erwähnten First Office-Übernahme durch Blackstone,
der Verkauf des Taunusturms an ein internationales Investorenkonsortium sowie der Verkauf (Closing noch
offen) des Commerzbank Towers an Samsung SRA (Lebensversicherungssparte).
§ Größte Käufergruppe sind Private Equity/Opportunity Fonds; Privatinvestoren/Family Offices spielen de
facto keine Rolle am Investmentmarkt Frankfurt.

7. ETTERRAECKDATEN INVESTMENTMARKT
MÜNCHEN
7
§ Das Investmentvolumen in München lag mit 6,6 Mrd. € auf dem Niveau von 2007.
§ Analog den anderen Top-Investmentmärkten lag auch in München der Fokus auf Büroimmobilien mit nahezu
80 % des Gesamtvolumens, gefolgt von Einzelhandel mit gerade einmal 5 %. Hotelinvestments liegen nach
der Assetklasse Logistik nur an 4. Stelle.
§ Auch der Münchner Investmentmarkt ist geprägt von großvolumigen Transaktionen, allen voran der Verkauf
des Landmark-Objekts Highlight Towers in der Parkstadt Schwabing von KanAm an die Commerz Real für
mehr als € 500 Mio.
Quelle: CBRE Research, Q4 2016

8. ETTERRA
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§ Der Verkauf der First-Office Immobilien an Blackstone trug in München mit rd. € 700 Mio. (11 Objekte) bei.
Weitere wesentliche Transaktion war der Verkauf des "BayWa" Hochhauses in der Arabellastraße an Wealth
Cap (€ 280 Mio.).
§ Da sich München aufgrund der wirtschaftlichen Stärke selbst in der Krise als relativ stabiler
Immobilienmarkt erwiesen hat, deckt das Angebot v.a. im großvolumigen Bereich die starke Nachfrage nur
sehr eingeschränkt ab, was zu einer weiteren Reduktion der ohnehin schon vergleichsweise niedrigen
Rendite führte.
§ Das limitierte Angebot an großvolumigen Immobilien ist auch der Grund, warum ausländische Investoren
nicht so stark vertreten sind wie beispielsweise in Frankfurt.
§ Dieses limitierte Angebot führte auch dazu, dass die Cityrandlagen wieder stärker nachgefragt wurden.
§ Im Gegensatz zu anderen Märkten sind die Investorengruppen in München vielschichtiger.
Privatinvestoren/Family Offices spielen neben Versicherungen/Pensionskassen und Fonds bzw. -manager
eine wichtige Rolle.
ECKDATEN INVESTMENTMARKT
MÜNCHEN

9. ETTERRAECKDATEN INVESTMENTMARKT
HAMBURG
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§ Hamburg weist ebenfalls ein starkes Wachstum im Vergleich zu 2015 auf (+ 19 %). Stärkste
Assetklasse ist Büro mit 68 %, gefolgt von Retail mit 14 % und Hotel mit rd. 8 %.
§ Ausländische Investoren waren zuletzt nicht mehr so stark vertreten. Dies liegt aber nicht am
geringen Interesse, sondern am mangelnden Angebot bzw. fehlenden großvolumigen Immobilien.
§ Größere Transaktionen waren der Verkauf eines Büroimmobilien-Pakets des SEB Abwicklungsfonds an
Wealth Cap (4 Objekte um rd. € 160 Mio.) sowie des Telekom Campus an Amundi; der Sprinkenhof
wurde von der Allianz an die Patrizia verkauft.
§ Investoren sind primär Fonds bzw. Fondsmanager.

10. ETTERRAECKDATEN INVESTMENTMARKT
DÜSSELDORF
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§ Der Düsseldorfer Investmentmarkt lag mit 2,6 Mrd. € um 9 % unter dem Vorjahr, das von mehr
großvolumigen Transaktionen geprägt war.
§ Nach Assetklassen verteilt sich das Transaktionsvolumen wie folgt: 64 % Büro, 15 % Hotel und 9 %
Retail.
§ Wesentliche Transaktionen waren der Verkauf des Deutsch-Japanischen Center mit dem Nikko-Hotel
für rd. € 120 Mio. (Verkäufer: Bension Elliot; Käufer: Art-Invest im JV) sowie der Verkauf der
Karstadt-Gebäude um € 130 Mio.

11. ETTERRAINVESTMENTMARKT
WOHNPORTFOLIOS
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12. ETTERRA
12
§ Ungebrochen hohes Interesse an Wohnportfolios ( bereinigt um die Großübernahmen GAGFAH [2015]
und Conwert [2016] durch die Vonovia lag das Transaktionsvolumen mit über € 10 Mrd. nur knapp
unter 2015, allerdings deutlich über dem langjährigen Durchschnitt) .
§ Der Kaufpreis je m² WNFl stieg 2016 um durchschnittlich 35 %, seit 2007 hat sich der Kaufpreis sogar
mehr als verdoppelt.
§ Zunehmend internationales Interesse (v.a. Investoren aus Nordamerika, Asien und Mittlerer Osten),
wenngleich mit 70 % die deutschen Investoren nach wie vor den Markt beherrschen.
§ Größte Transaktion war die Übernahme des deutschen Wohnportfolios der australischen BGP Holding
durch Morgan Stanley mit einem Transaktionsvolumen von über € 1 Mrd.
§ Durch die starke Nachfrage haben die Preise weiter angezogen.
§ Aufgrund des Nachfrageüberhangs entfielen zuletzt bereits rd. ein Viertel des Transaktionsvolumens
auf Projektentwicklungen (Forward Sales), was einen Rekordwert darstellt.
§ Die stärksten Käufergruppen sind Spezialfonds, Pensionskassen und Versicherungen.
§ Wenngleich die Neubauaktivität deutlich anzieht, kann die Nachfrage nach wie vor nicht gedeckt
werden
§ Aufgrund der Angebotsknappheit und dadurch steigenden Mieten ist der Wohnungsmarkt zuletzt
immer mehr in den Fokus der Politik gerückt. „Leistbares Wohnen“ als Wahlkampfthema. Gleichzeitig
werden städtebauliche Vorschriften sukzessive mehr gelockert, um den Wohnbau anzukurbeln.
INVESTMENTMARKT
WOHNPORTFOLIOS

13. ETTERRADeutsche Wohnungsmarkt im Detail
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Ø MÜNCHEN
• Im Zeitraum 2011 bis 2016 hat die Stadt München fast 45.000 Wohnungen für rund 90.000 Menschen
fertiggestellt. Gleichzeitig ist in diesem Zeitraum die Zahl der Einwohner um 200.000 auf 1,55 Mio.
gewachsen.
• Es fehlen vermutlich rund 55.000 Wohnungen, alleine um die Neuankömmlinge mit Wohnraum zu
versorgen.
• Das Wachstum an Beschäftigten betrug 2016 3 %, seit 2009 18%.
• Die Leerstandsquote tendiert gleichzeitig gegen null.
• Die Wohnungspreise haben gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich fast 12 % zugelegt, seit 2009
sich sogar mehr als verdoppelt.
• München ist zwar Deutschlands teuerste Stadt, im europäischen Ranking liegt es aber nur auf Platz 14.
• Ein Ende der Miet- und Preisanstiege ist bei aktueller Neubaudynamik auf kurze Sicht nicht absehbar.
Aber auch mittel- bis langfristig könnte der Preisdruck groß bleiben. Gemäß der aktuellen
Planungsprognose der Stadt München steigt die Einwohnerzahl auf über 1,7 Mio. im Jahr 2030, d.h. bis
2030 müssten 130.000 Wohnungen fertiggestellt werden (aktuell 7.500 pro Jahr!).
Quelle: Deutsche Bank Research

14. ETTERRAWOHNUNGSMARKT IM DETAIL
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Ø FRANKFURT
• Ende 2015 hatten 724.500 Personen ihren Hauptwohnsitz in Frankfurt – ein Plus von 12% gegenüber dem
Jahr 2005. Für 2040 werden 830.000 Einwohnen prognostiziert.
• Dank guter Konjunktur stieg auch die Zahl der Beschäftigten seit 2009 um 12 %.
• Die entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnraum traf, wie in anderen Städten auch, auf ein knappes
Angebot. Dennoch legten die Wohnungs- und Hauspreise in Frankfurt seit 2009 um „nur“ 40% zu. Finanz-
und Eurokrise dürften dafür verantwortlich sein. Dank Brexit-Phantasien stiegen die Preise im Jahr 2016
aber kräftig an (+ 10 % für Wohnungen, + 12 % für Häuser).
• Aktuell fehlen nahezu 40.000 Wohnungen und wird sich der Nachfrageüberhang bei jährlichen
Fertigstellungen von im Durchschnitt 3.000 Wohnungen noch weiter verschärfen.
• Dementsprechend gering ist der Leerstand mit 0,5 %.
Ø HAMBURG
• In Hamburg stiegen die Wohnungspreise im Bestand um 10 % im Jahr 2016 bzw. um 70 % seit 2009.
• Hamburg ist nach München die zweitteuerste Stadt Deutschlands.
• Leerstand mit 0,6 % nahezu bei Null.
Quelle: Deutsche Bank Research

15. ETTERRA
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• Gleichzeitig hat Hamburg aber eine träge Mietdynamik (jährliche Mietpreiserhöhung bei unter 3 % und
damit sogar unter Frankfurt). Im Zeitraum 2012 bis 2016 war das Mietwachstum nicht einmal halb so
kräftig wie das der anderen Metropolen. Grund hierfür dürfte die relativ rege Bauaktivität sein.
Ø DÜSSELDORF
• In Düsseldorf ist die Zahl der Einwohner seit 2009 um „nur“ 5% gestiegen, auch die Zahl des
Beschäftigtenzuwachses war mit rd. 10 % seit 2009 unterdurchschnittlich. Die Arbeitslosenquote war mit
8 % vergleichsweise hoch.
• Aufgrund des relativ hohen Leerstandes (lt. Aktuellstem Wohnungsmarktbericht 3,2 % 2014) war die
Bauaktivität in den letzten Jahren zurückhaltend. 2015 gingen die Baugenehmigungen und
Fertigstellungen sogar um 50 % zurück.
• Aufgrund des Umfelds sind die Wohnungspreise eher (unter-)durchschnittlich gewachsen. Düsseldorfer
Wohnungspreise stiegen im Zeitraum 2009 bis 2016 um 65% und die Wiedervermietungsmieten stiegen
um rund 33%.
• Auch der prognostizierte Anstieg der Haushalte um 50.000 auf rund 380.000 im Jahr 2040 dürfte aufgrund
des Leerstandes zu weniger Engpässen und Preisdruck führen als in anderen Städten.
Quelle: Deutsche Bank Research
WOHNUNGSMARKT IM DETAIL

16. ETTERRAWAS MACHT DEUTSCHLAND SO ATTRAKTIV
FÜR INVESTOREN
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§ Deutschland ist eine Hochburg an Stabilität und Vorzugsschüler innerhalb der EU.
§ Deutschland ist die viertgrößte Wirtschaftsmacht weltweit nach den USA, China und Japan.
§ Deutschland hat politisch eine wichtige Stimme.
§ Deutschland hat nicht nur einen hohen Anteil an Großunternehmen, sondern auch einen ausgeprägten
Mittelstand mit durchschnittlich rd. € 400 Mio. Umsatz und rd. 1.600 Mitarbeitern je Unternehmen.
Viele dieser Unternehmen sind global aufgestellt (Quelle: Deutsche Bank Research)
§ Deutschland ist eine Industriehochburg (Mercedes, Robert Bosch, Liebherr, Würth, Thyssen, Linde,
Siemens etc.) und hat in den letzten Jahren aufgrund der Innovationsfreudigkeit nicht an Bedeutung
verloren.
§ Durch den BREXIT ist davon auszugehen, dass der Finanzmarktplatz Frankfurt wieder an Bedeutung
gewinnt und viele Arbeitsplätze von London nach Frankfurt verlagert werden.
§ In den letzten Jahren floss verstärkt asiatisches Geld in den Markt, wobei das Interesse primär
großvolumigen Immobilien jenseits der € 100 Mio.-Grenze galt. Eine Trendumkehr ist dzt. nicht
absehbar.

17. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(1) Grundsteuer
Es liegt ein Gesetzesentwurf vor, innerhalb der nächsten 10 Jahre alle 35
Mio. Grundstücke in D neu zu bewerten (danach alle 6 Jahre) und damit die
Bemessungsgrundlage, den sog. Kostenwert, für die Grundsteuer
anzuheben.
Konsequenzen:
enormer Verwaltungsaufwand für Steuerbehörde und Eigentümer
weiterer Anstieg der Mieten/Betriebskosten bzw. - sofern nicht
umlegbar - der Eigentümerkosten

18. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(2) Grunderwerbsteuer
Seit der Reform 2006 wurde die Grunderwerbsteuer, die von den jeweiligen
Bundesländern festgelegt wird, sukzessive erhöht und liegt derzeit in der
Bandbreite von 3,5 % (z.B. Bayern) und 6,5 % (Schleswig-Holstein,
Nordrhein-Westfalen).
Baden Württemberg plant eine Erhöhung von dzt. 5 % auf 6,5 %.
Hessen denkt über eine Reduktion von 6 % auf 5 % nach, im Gegenzug
sollen aber Schlupflöcher zur Vermeidung der GrESt (Stichwort GREST-
Blocker) eliminiert werden.
Konsequenzen:
keine, nachdem ungebrochen ein Nachfrageüberhang am
Transaktionsmarkt besteht

19. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(3) Energieeffizienz / Europäische Energieunion
Ende 2016 hat die EU-Kommission ein umfassendes Maßnahmenpaket zu
Energieeffizienz, erneuerbaren Energien und Strommarkt vorgestellt. Ziel ist die
Schaffung einer Europäischen Energieunion.
Wesentlichen Aspekte:
- Ab 2025 müssen sämtliche Nichtwohnimmobilien mit mehr als 10 Parkplätzen, die
neu errichtet oder umfassend modernisiert werden, mindestens eine Ladestation für
E-Fahrzeuge je 10 Parkplätze bieten; Wohngebäude müssen ab 10 Parkplätze
anschlussfähig sein.
- Mit der Initiative „Smart Finance für Smart Buildings“ soll die energetische
Sanierung von Gebäuden gefördert werden.*)
- Verfügbarkeit von Daten im Gebäudebereich soll verbessert werden, um die
Potentiale in den Bereichen Monitoring, Betriebsoptimierung und Benchmarking
auszuschöpfen.
*) Die Interessensverbände gehen hier viel weiter und fordern steuerliche Anreize wie die sofortige,
gänzliche Absetzung der Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand.

20. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(4) Energieeffizienz / Klimaschutzplan 2050
Der Klimaschutzplan 2050 beschreibt die zur Umsetzung des Übereinkommens von Paris
(Klimakonferenz 2015) erforderlichen konkreten Maßnahmen in Deutschland, um die
Treibhausgasemissionen bis 2050 um 80 – 95 % gegenüber 1990 zu senken und damit die globale
Erderwärmung auf deutlich unter 2 Grad Celsius (angestrebt sollen 1,5 Grad Celsius werden)
gegenüber dem vorindustriellen Niveau zu begrenzen.
Der Klimaschutzplan 20150 besteht aus 7 Bereichen, u.a. die für die Immobilienwirtschaft relevante
„Strategie klimafreundliches Bauen und Wohnen“. Für den Gebäudebereich sieht der Klimaschutzplan
einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 *) unter Beachtung der sozialen und
wirtschaftlichen Gegebenheiten vor, ohne dass dadurch Wohnen unverhältnismäßig verteuert wird.
Gemäß Energiekonzept der Bundesregierung soll 2050 der Primärenergiebedarf im
Gebäudebereich durch die Kombination von Effizienzsteigerungen und dem
Einsatz erneuerbarer Energien um mindestens 80 Prozent gegenüber dem Stand
von 2008 sinken.
*) derzeit sind Gebäude für rd. 30 % der Treibhausgasemissionen (direkt und indirekte Emissionen) in Deutschland verantwortlich.

21. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(4) Energieeffizienz / Klimaschutzplan 2050
Folgende Maßnahmen sollen dazu beitragen (auszugsweise):
Ø Angleichung der Standards für Neubauten an die Erfordernisse des Klimaschutzes
Der ab 2021 geltende Niedrigstenergiegebäudestandard für Neubauten soll schrittweise
weiterentwickelt werden. Spätestens bis 2030 soll der energetische Standard von Gebäuden
unterhalb des heute geförderten „Effizienzhaus 55“ weiterentwickelt werden.
Im Jahr 2050 darf der Energieverbrauch für den (Wohn)Gebäudebestand im Durchschnitt nur noch
knapp 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) benötigt. Für
Nichtwohngebäude hat dieser auf Primärenergie bezogene mittlere Zielwert bei rund 52 kWh/m2a
zu liegen.
Ø Die Bundesregierung will für den Gebäudebestand zeitnah auf der Basis des
Energieeinsparrechts eine Systematik entwickeln, die Gebäudeeigentümern eine
energetische Einordnung des jeweiligen Gebäudes nach Klassen ermöglicht
und damit Aufzeigen des Sanierungsbedarfs im Sinne klimaneutrales Gebäude.

22. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(4) Energieeffizienz / Klimaschutzplan 2050
Ø Einführung einer Nutzungspflicht für Erneuerbare Energien zur Wärmebereitstellung
im Gebäudebestand
Bestandsgebäude sollen bis zum Jahr 2050 durch Energieeffizienzmaßnahmen und eine
verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien derart saniert werden, dass sie dem Anspruch eines
nahezu klimaneutralen Gebäudebestands genügen. Die energetischen Anforderungen an
Bestandsgebäude werden daher schrittweise bis 2030 und in wirtschaftlicher Weise
weiterentwickelt. Die Einführung einer anteiligen Nutzungspflicht erneuerbarer Energien wird bei
einer umfassenden Gebäudesanierung und gegebener Wirtschaftlichkeit geprüft.
Die Dekarbonisierung im Gebäudebereich, worunter die weitgehende Vermeidung des Einsatzes
von fossilen Brenn- und Rohstoffen verstanden wird, soll neben der Einsparung von Energie auch
die schrittweise Umstellung auf erneuerbare Energien zur Wärme-, Kälte- und
Stromversorgung bedeuten. Auch strombasierte Komponenten wie z.B. Lüftungs- und
Klimaanlagen sowie die Beleuchtung in Nichtwohngebäuden sollen zu berücksichtigen sein. Der
Anteil an erneuerbarer Energie am Energieverbrauch soll bis 2030 auf 25 – 30 % angehoben
werden.

23. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(4) Energieeffizienz / Klimaschutzplan 2050
Ø Hochwertige Verwendung und Verwertung von Stoffen, Bauteilen und Baugruppen,
Einsatz nachhaltiger Baustoffe.
Die Bundesregierung soll Anreize prüfen, um den Einsatz nachhaltiger Bau- und Dämmstoffe
zu stärken, einschließlich Emissionen, die bei der Herstellung, der Verarbeitung, der Entsorgung
oder der Wiederverwertung von Baustoffen entstehen. Außerdem sollen Instrumente zur stärkeren
Einbeziehung des gesamten Lebenszyklus von Baumaterialien überprüft werden.
Ø Integrale Förderkonzepte für Speichertechnologien (Wärme/Strom) im
Gebäudebereich bzw. generell Förderung von erneuerbaren Wärmetechnologien.
Ø Höhe der Grundsteuer an Energieeffizienz koppeln.

24. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(4) Energieeffizienz / Klimaschutzplan 2050
Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft:
Erhöhung der Kosten bzw. Sanierungszwang => Widerspruch zu
„leistbarem Wohnen“ und daher zulasten der Eigentümer
Investitionen in erneuerbare Energiequellen können sich
gewerbesteuerlich nachteilig auswirken
Sind alle Maßnahmen überhaupt technisch umsetzbar, z.B. maximaler
Energiebedarf je m² und Jahr?
´

25. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(5) Sonderabschreibung zur Förderung des Wohnbaus
Aufgrund des zu geringen Angebots an leistbarem Wohnen wurde ein Gesetzesentwurf
eingebracht (liegt derzeit aufgrund Nichteinigung auf Eis), den Wohnungsbau durch
steuerliche Anreize zu fördern. Im Konkreten geht es um eine Sonderabschreibung für
den Bau und Kauf von Mietwohnungen, die zu einer Abschreibung von gesamt 35 % in
den ersten drei Jahren führen würde. Streitpunkt ist die Obergrenze von förderbaren
Wohnungen. Gemäß Gesetzesentwurf sollen nur Wohnungen bis € 3.000,-- je m² WNfl
gefördert werden, wobei die Berechnungsgrundlage mit € 2.000,-- gedeckelt sein soll.
Die Ausschüsse des Bundesrates fordern eine Reduktion von € 2.600,-- bzw. € 1.800,-.
Weiters soll diese Förderung nur für Regionen gelten, wo besondere Wohnungsnot
vorherrscht.
Konsequenzen für den Wohnungsmarkt:
Anreizsystem für den Bau bezahlbarer Wohnungen
keine Entspannung der Wohnsituation in jenen Regionen, wo die
Preise beispielsweise München zu erwarten

26. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(6) Mietpreisbremse – dzt. rechtliche Situation
Das Gesetz ist im Juni 2015 in Kraft getreten, um einen ungebremsten
Anstieg der Mietpreise Einhalt zu gebieten.
Im Konkreten regelt die Mietpreisbremse, dass bei Wiedervermietung einer
Wohnung die Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen darf. Als Grundlage dienen der lokale Mietspiegel
oder Gutachten von Sachverständigen.
Ob und in welchen Städten, Bezirken und Gemeinden die Mietpreisbremse
greift, bestimmen die einzelnen Bundesländer. In den Städte wie
beispielsweise München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart wurde sie
flächendeckend umgesetzt, in Frankfurt nicht für das gesamte Stadtgebiet.
Neubauten und umfassend sanierte Bestandswohnungen sind
ausgenommen.

27. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(6) Mietpreisbremse – aktuelle Diskussion
Ø Der Zeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll von
4 auf 10 Jahre erhöhte werden.
Ø Der Prozentsatz, mit welchem die Mieterhöhung nach Modernisierung
berechnet werden kann, soll von 11% auf 8% der Modernisierungskosten
abgesenkt werden (Koalitionsvertrag: nur von 11% auf 10%).
Ø Zudem soll eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung
eingefügt werden: Innerhalb von 8 Jahren max. Erhöhung um 50%,
gedeckelt auf 4€/m².
Konsequenzen für den Wohnungsmarkt:
Weitere Entwertung der Wohnimmobilien
Verringerung des Anreizes zur Modernisierung von Wohnungen bzw.
Verbesserung der Energieeffizienz („Modernisierungsstopp“)

28. ETTERRAAKTUELLE BRANCHENTHEMEN
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(7) Zinsschranke
Mit Wirkung 2007 wurde die Zinsschranke eingeführt und damit die
steuerliche Nutzbarkeit von Zinsen stark eingeschränkt. Betroffen waren
davon primär großvolumige Transaktionen.
2015 wurde die Nichtabzugsfähigkeit von Zinsen insofern verschärft, als
auch Zinszahlungen an Drittbanken iZm Swaps den Kreditzinsen
gleichgestellt wurden (und zwar rückwirkend), sofern ein Konnex zwischen
Swap und Kreditvertrag hergestellt werden kann.
Seit 2013 wird bis dato erfolglos über die Verfassungswidrigkeit der
Zinsschranke diskutiert und auch in Hinkunft diskutiert werden, da die
Immobilienbranche besonders davon betroffen ist.
Konsequenzen auf den Transaktionsmarkt:
keine, solange das Zinsniveau so niedrig ist und der deutsche Markt
für Investoren aufgrund der Stabilität attraktiv ist

29. ETTERRAKERNTHESEN
29
Ø DEUTSCHLAND BLEIBT STABIL IN EINEM INSTABILEN
UMFELD
Ø YIELD-COMPRESSION BEI BÜRO- UND WOHNIMMOBILIEN
ENDET 2017
Ø RENDITESTÄRKE ASSETKLASSEN WIE LOGISTIK, HOTELS
UND SONDERIMMOBILIEN WERDEN ZULEGEN

30. ETTERRA
30
ETTERRA Real Estate GmbH
Dr. Ludwig-Straße 13
2100 Korneuburg
FN 449216m
GF Dr. Bruno Ettenauer, Mag. Monika Windisch