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Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt 2018
Ernst & Young Real Estate GmbH
Januar 2018
Seite 2
Agenda
Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
2018
Kernergebnisse
Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland
Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018
Design der Studie
Zusammenfassung
Seite 3
Editorial
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt liegt vor Ihnen – es existiert seit elf Jahren und wird damit immer mehr zu einer Tradition. Und
es fragt durchaus auch traditionelle immobilienwirtschaftliche Parameter ab: Mit welchen Preisen ist 2018 zu rechnen? Welche Lage- und
Nutzungsarten sind attraktiv? Zugleich widmet es sich aber auch neuen Entwicklungen wie beispielsweise dem Einfluss des digitalen Wandels auf
die Immobilienwirtschaft.
Eine Besonderheit dieser Ausgabe liegt sicherlich auch darin, dass die zum Umfragezeitpunkt erwartete Jamaika-Regierung in Deutschland
gescheitert ist. Die zweite Verhandlungsrunde – diesmal mit den beiden großen Volksparteien – ist derzeit noch im Gange. Somit haben die
Wünsche an die Bundesregierung, die wir ebenfalls erhoben haben, noch immer die Chance, bei der aktuellen politischen Weichenstellung
berücksichtigt zu werden!
Wir bedanken uns bei allen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben. Jeder von Ihnen hat dazu beigetragen, dass die vorliegende
Publikation ein aus unserer Sicht ausgewogenes und durchaus mögliches Zukunftsbild skizziert. Wir hoffen, dass Sie nun im Gegenzug die für Sie
relevanten Informationen und Einsichten vorfinden.
Wenn Ihnen ein Punkt fehlt oder Sie sich für das kommende Jahr neue Schwerpunkte wünschen, sprechen Sie uns gerne an.
Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski
Partner, Leiter Immobiliensektor Executive Director
Deutschland, Schweiz, Österreich
Seite 4
Seite 5
Attraktivität:
Deutschland sehr beliebt in
turbulenten Zeiten – auch im
europäischen Vergleich
Immobilienmarkt:
Der Einfluss einer neuen Regierung
auf den Immobilienmarkt als gering
eingeschätzt – Digitalisierung in der
Immobilienbranche angekommen
Transaktionsmarkt:
Hohe Preise beflügeln den Neubau –
der Share-Deal wackelt
Kaufpreisentwicklung:
Preiserwartung bei Büro besser als
im Einzelhandel – weiter steigende
Preise bei Wohnimmobilien –
weiterhin positive Preiserwartung
bei Logistik – Hotelpreise stabil
Transaktionshindernisse:
Ambitionierte Forderungen auf
Verkäuferseite
Kreditkonditionen:
Die Sorge vor einem Zinsanstieg
nimmt zu
Investmentfokus:
Nutzung: Büro und Wohnen stark im
Fokus
Standort: Büro – Frankfurt und
Berlin als Gewinner des Brexit
bzw. der Digitalisierung
Wohnen – Berlin weiterhin vorn
Politik:
Langer Wunschzettel an die
neue Bundesregierung
Megatrends der nächsten
5 bis 10Jahre:
Demografischer Wandel und
Digitalisierung treiben die
Branche um
Kernergebnisse
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018
Seite 6
4,8 3,3 3,8 6,0
11,0 13,7 12,8
23,5
13,2 15,6
21,1
10,1
19,1
23,0
25,0
30,5
39,9
55,5
52,5
57,2
25,9
13,4
22,9
29,0
36,0
44,2
52,7
79,0
65,7
72,8
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Transaktionsvolumina der letzten 10 Jahre …
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
68,0 – 73,0
► 2016 fehlten verglichen mit 2015 vor allem
große Wohnungsdeals
► Transaktionsvolumen lag aber deutlich über
dem Mittel der letzten 11 Jahre
► Gewerbeinvestments auf neuem Rekord-
Niveau
► Investoreninteresse unverändert hoch
► Portfoliooptimierung durch Bereinigung
oder Gewinnmitnahme
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
► Stabilisierung auf hohem Niveau
► Das Volumen und die Preise bewegen
sich im Wesentlichen seitwärts
20172016 Ausblick 2018
10-Jahres-Durchschnitt: 44,1
Seite 7
Transaktionsvolumina im Jahr 2017 in Mrd. Euro in Deutschland*
… und in den Quartalen des Jahres 2017
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
► Viel Aktivität bei Transaktionen im
Wohnungsneubau
► Hohe Dominanz deutscher Investoren
► Überwiegend kleinere und mittelgroße
Portfoliodeals
► Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahr
► Büroimmobilien dominieren nach wie vor
► Logistik mit enormen Zuwachs in 2017 (drei
Transaktionen unter den Top-Deals)
► Die ersten drei Quartale 2017 verliefen
sehr ausgeglichen
► Ein starkes viertes Quartal sorgt für das
zweitbeste Gesamtergebnis der letzten
10 Jahre (Gewerbe und Wohnen)
Wohnen Gewerbe Entwicklung
3,4 2,8 3,8
5,6
12,4 13,4
13,2
18,1
15,9 16,2
17,0
23,7
Q1 Q2 Q3 Q4
Seite 8
Die größten deutschen
Gewerbeimmobilientransaktionen* …
Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis
Q2 Blackstone CIC Logicor-Portfolio (Logistik) k. A. € 2.200 Mio.
Q4 RFR Holding Signa Prime Gewerbe Prime - Portfolio (Büro, Einzelhandel) 5 € 1.500 Mio.
Q3 Apollo Global Management INTOWN Invest Monolith-Portfolio (Büro) 42 € 1.200 Mio.
Q3 NPS Oxford Properties / Madison Sony Center Berlin (Mischnutzung) 1 € 1.100 Mio.
Q1 Hansteen Holdings Onyx (Blackstone u. M7) Hansteen-Portfolio (Logistik) 100 € 974 Mio.
Q4 Brookfield GLP / GIC Gazeley-Übernahme (Logistik) k. A. € 800 Mio
Q4 CA Immo Deka Immobilien Tower 185 (Büro) 1 € 775 Mio.
Q3 Axel Springer Norges / Blackstone, Quincap Mediencampus (im Bau: Büro / Einzelhandel) 2 € 755 Mio.
Q2 Corestate Capital
BVK (Bayerische Versorgungskammer) /
Universal Investment
Einzelhandelsportfolio 90 € 687 Mio.
Q3 WCM TLG WCM-Übernahme (Büro, Einzelhandel) 56 € 685 Mio.
Verkäufergruppen** Käufergruppen**
► Unter den Verkäufern waren 2017 vor
allem internationale Investoren vertreten
► Ausländische Investoren sehr präsent (ca. 47 %)
– allein sieben in den Top-Deals
► Auch asiatische Investoren haben auf sich
aufmerksam gemacht (ca. 10 %)
► Offene- und Spezialfonds am umsatzstärksten
► Mehr Groß-Deals ( > € 500 Mio.) als
im Vorjahr
► Ein Logistik-Deal führt die Liste an
Transaktionsgröße (Top-Deals)
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
Seite 9
… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr
2017
Käufergruppen**
► Die größten Umsätze entfallen auf Projekt-
entwickler
► Unter den Verkäufern waren 2017 vor
allem deutsche Investoren (ca. 70 %)
► Deutsche Investoren auf der Käuferseite am
aktivsten (ca. 75 %)
► Spezialfonds und AGs führen die Gruppe der
aktiven Käufer an
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
► Bei den Wohnungs-Deals fehlte es 2017
an Transaktionen > € 1.000 Mio.
► Die Top-Deals lagen mehrheitlich im
Bereich € 100 – 250 Mio.
Verkäufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals)
Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis
Q4 CG-Gruppe Corestate
5 Wohnprojektentwicklungen (Dresden, Düsseldorf,
Frankfurt/Offenbach, Köln, Leipzig)
1.700 € 670 Mio.
Q1 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Berlin) 3.900 € 655 Mio.
Q3 Mähren AG ADO Wohnportfolio (Berlin) 1.470 € 262 Mio.
Q2
Ten Brinke Projektentwicklungs
GmbH
INDUSTRIA WOHNEN
5 Wohnprojektentwicklungen (Berlin, Mainz, Wuppertal,
Köln)
620 € 226 Mio.
Q1 k. A. FDR Foncière des Régions Wohnportfolio (Berlin und Leipzig) 1.800 € 202 Mio.
Q4 ZBI Deutsche Asset One / Union Investment
Wohnportfolio (Berlin, Duisburg, Dresden, Magdeburg,
Kronach in Oberfranken)
2.200 € 200 Mio.
Q2 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Dresden und Leipzig) 1.100 € 195 Mio.
Q3 Immeo Wohnen Service GmbH ZBI Wohnportfolio (NRW) 2.470 € 191 Mio.
Q3 Ares Management Adler Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Bremen, Hamburg) 2.450 € 130 Mio.
Q4 Groth-Gruppe Hansainvest 2 Wohnprojektentwicklungen (Berlin) 325 € 130 Mio.
Seite 10
Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober/November 2017), an
der rund 220 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt
aktiv waren, teilgenommen haben.
Themengebiete des Fragebogens:
• Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland
im Jahr 2018 durch aktive Marktteilnehmer
• Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilien-
marktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen
Immobilieninvestmentmarktes. Dazu zählen:
Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit,
zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben.
2016
• Banken
• Immobilienfonds
• Immobilien-AGs/REITs
• institutionelle Investoren
• Projektentwickler
• Kapitalanlagegesellschaften
• Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
• Privatpersonen/Family Offices
• Wohnungsgesellschaften
Seite 11
2016 2017 2018
► „Kapital (Eigenkapital/ Fremd-
kapital) ist ausreichend vorhanden,
nur nicht die geeigneten Produkte/
Investments.“
► „Stabil, gute Fundamentaldaten,
Wachstumsperspektive.“
► „Chancen-Risiken-Verhältnis hat
begonnen, sich zu verschlechtern.“
Einschätzungen des deutschen Transaktions-
geschehens durch Marktteilnehmer
► „Der Mangel an Produkten hat
zugenommen und führt zu
Investments in Nebenlagen und
Nischenprodukten.“
► „Deutschland ist unverändert ein
sicherer Hafen, jedoch könnten sich
in anderen europäischen Staaten
bessere Renditen erzielen lassen.“
► „Die geopolitischen Risiken haben
deutlich zugenommen und deren
Auswirkungen auf den deutschen
Immobilienmarkt bleiben abzu-
warten.“ ► „Andere Länder sind nicht ganz so
teuer und bringen bessere Renditen.“
► „Stabilstes Land in der Eurozone
mit Multi-Metropolen-Struktur,
insofern hohe Liquidität in diversen
Metropolen/Großstädten. Risiko-
diversifikation regional möglich, da
keine Zentral-Metropolen-Struktur
wie in anderen europäischen
Ländern.“
► „Trotz hohen Wachstums (Immo-
bilienpreise und -mieten) sehr gute
Anlagealternative; Deutschland
noch eher defensiv bewertet.“
Seite 12
Deutschland sehr beliebt in turbulenten Zeiten, …
„Wie beurteilen Sie die Attrakti-
vität Deutschlands als Standort
für Immobilieninvestments im
Jahr 2018 absolut gesehen?“
Deutschland wird von nahezu
allen Befragten (94 %) auch im
Jahr 2018 als attraktiver oder
sehr attraktiver Standort für
Immobilieninvestments gesehen.
Die positive Einschätzung (94 %)
sinkt im Vergleich zum Vorjahr
minimal (2017: 96 %).
Der Anteil der Befragten, die
den Standort Deutschland als
„weniger attraktiv“ (6 %)
einschätzen, ist damit leicht
gestiegen (2017: 4 %).
Statements
► „Unverändert sehr gute Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland.“
► „Anhaltende politische Stabilität in Deutschland ist kein Selbstläufer.“
► „Aufgrund der wirtschaftlichen Sonderstellung des deutschen Standortes bleibt der Markt sehr
attraktiv und rückt zusätzlich in den Fokus asiatischer Investoren.“
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
52%
42%
6%
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Seite 13
… auch im europäischen Vergleich
„Wie beurteilen Sie die Attrakti-
vität Deutschlands als Standort
für Immobilieninvestments im
Jahr 2018 im europäischen
Vergleich?“
Im europäischen Vergleich bleibt
Deutschland für mehr als die
Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %),
allerdings ist eine Verschiebung
in Richtung „attraktiv“ zu
verzeichnen (2017: „sehr
attraktiv“ 66 %).
Der Anteil der Befragten, die den
Standort Deutschland im
Ländervergleich als „attraktiv“
oder „sehr attraktiv“ einschätzen
(93 %), ist leicht gesunken
(2017: 95 %).
Nur eine Minderheit äußert sich
kritisch (7 % vs. 5 % im Vorjahr).
Statements
► „Aufgrund der starken Position in der EU und vor allem der Verlagerung der Standorte bei den
Unternehmen aus UK wird Deutschland stark profitieren.“
► „Radikale Zinsveränderung wird ausbleiben.“
► „Zunehmender paneuropäischer Blick auf Investorenseite.“
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im
europäischen Vergleich
56%
37%
7%
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Seite 14
72%
51%
59%
41%
13%
13%
27%
42%
32%
45%
45%
34%
6%
6%
12%
38%
40%
1%
1%
3%
2%
4%
13%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Der Einfluss einer neuen Regierung auf den
Immobilienmarkt wird als gering eingeschätzt
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilienmarktumfeld stimmen Sie
für 2018 zu?“
Grundstücke werden zu über-
zogenen Preisen veräußert (99 %).
Die Niedrigzinsphase setzt sich
unverändert fort (93 % vs. 98 %).
Qualifizierte Mitarbeiter sind
begehrt (91 %).
Bundestagswahl ohne großen
Einfluss auf den Immobilienmarkt
(86 %).
Eine Mehrheit geht von einer
aktiveren Ausübung gesetzlicher
Vorkaufsrechte aus (58 %).
Politische Instabilitäten führen
weiterhin zu keiner wesentlichen
Verunsicherung in Deutschland
(47 % vs. 35 %).
Immobilienmarktumfeld
„Der Wettbewerb um innerstädtische
Entwicklungsgrundstücke führt zu
überzogenen Kaufpreisen.”
„Die Niedrigzinsphase wird sich 2018
fortsetzen.”
„Es wird immer schwieriger, qualifizierte
Mitarbeiter zu finden.“
„Das Ergebnis der Bundestagswahl wird
keinen wesentlichen Einfluss auf den
deutschen Immobilienmarkt haben.“
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
„Gesetzliche Vorkaufsrechte der öffent-
lichen Hand könnten in Ballungszentren
zukünftig häufiger ausgeübt werden.“
„Politische Instabilitäten führen auch am
deutschen Immobilienmarkt zu
Unsicherheiten.“
Seite 15
42%
21%
28%
21%
43%
62%
52%
49%
14%
16%
19%
29%
1%
1%
1%
1%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilienmarktumfeld stimmen Sie
für 2018 zu?“
Die Digitalisierung wird
herkömmliche Geschäftsmodelle
verändern (85 %).
Building Information Modeling
(BIM) wird der Durchbruch mittel-
fristig in Deutschland zugetraut
(83 %).
Smart-Building-Technologien
werden die Bewirtschaftung von
Immobilien weiter positiv
beeinflussen (80 % vs. 75 %).
Die Immobilienwirtschaft befasst
sich mit dem Thema Digitalisierung
(70 %).
Immobilienmarktumfeld
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Die Digitalisierung ist in der Immobilienbranche
angekommen
„BIM (Building Information Modeling) wird
sich mittelfristig in Deutschland
etablieren.“
„Die Bewirtschaftung von Immobilien wird
durch intelligente ‚Smart-Real-Estate-
Technologien‘ effizienter, nachhaltiger
und kostengünstiger.“
„Das Thema Digitalisierung ist in der
Immobilienbranche angekommen.“
„Die Digitalisierung verändert
herkömmliche Geschäftsmodelle, z. B.
Asset Management, Bewertung oder das
Maklergeschäft.“
Seite 16
Hohe Preise beflügeln den Neubau
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilientransaktionsmarkt stimmen
Sie für 2018 zu?
Neubau und Nachverdichtung sind
die Antwort der Bestandshalter auf
die Produktknappheit (96 %).
Preiserwartung der Verkäufer ist
teilweise zu hoch (95 %).
Die Manage-to-Core Strategie ist
eine Reaktion auf das hohe
Preisniveau (93 %).
Projektentwickler suchen frühen
Exit (92 %).
Forward-Deals sind angekommen
(91 %).
Immobilientransaktionsmarkt
48%
66%
48%
45%
44%
48%
29%
45%
47%
47%
4%
4%
6%
7%
8%
1%
1%
1%
1%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
„Bestandshalter setzen wegen der
Produktknappheit auf Nachverdichtung
und Neubau.”
„Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise
zu überzogenen Preisvorstellungen der
Verkäufer.”
„Ein hohes Preisniveau bei Core-
Produkten treibt die Manage-to-Core-
Strategie.“
„Projektentwickler suchen frühen Exit
über Forward-Deals oder Plattform-
verkauf.“
„Forward-Deals haben sich gut am Markt
etabliert.“
Seite 17
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilientransaktionsmarkt stimmen
Sie für 2018 zu?
Eine mögliche Reform des
Grunderwerbsteuergesetzes dürfte
den Share-Deal unattraktiver
machen (88 %).
Mangelnde Flexibilität der
Ankaufkriterien verhindert häufig
gute Opportunities (87 %).
Asiaten tauchen nach wie vor nur
bei Großtransaktionen auf (80 %
vs. 91 %).
Preise bewegen sich seitwärts
(67 %).
Marktteilnehmer erwarten ein
sinkendes Transaktionsvolumen
für 2018 (66 % vs. 61 %).
Der Share-Deal wackelt
Immobilientransaktionsmarkt
44%
43%
27%
22%
18%
44%
44%
53%
45%
48%
9%
11%
18%
30%
31%
3%
2%
2%
3%
3%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
„Durch eine mögliche Reform des
Grunderwerbsteuergesetzes wird die
Share-Deal-Struktur an Attraktivität
verlieren.”
„Bei zu starren Ankaufkriterien fallen
teilweise interessante Investments durchs
Raster.”
„Asiatische Investoren treten nur bei
Großtransaktionen in Erscheinung.“
„Der Preis-Peak ist im Wesentlichen
erreicht, 2018 bewegen sich die Preise
seitwärts.“
„Insgesamt wird das Transaktionsvolumen
im Jahr 2018 unter dem Niveau von
2017 liegen.“
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 18
Preiserwartung bei Büro besser als im
Einzelhandel
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage
ein?“
Preissteigerungen für Büros in
A-Lagen werden deutlich verhal-
tender gesehen (55 % vs. 66 %).
Für Büros in B-Lagen werden
weiter Preissteigerungen ge-
sehen (steigend: 60 % vs. 52 %).
Die Erwartungshaltung hin-
sichtlich der Preissteigerung
von Einzelhandelsimmobilien in
A-Lagen ist nochmals deutlich
vorsichtiger geworden (steigend:
24 % vs. 45 %; gleichbleibend:
63 % vs. 53 %).
Büro Einzelhandel
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
55%
45%
60%
39%
1%
22%
68%
10%
Preise steigen Preise bleiben
gleich
Preise fallen
24%
63%
13%
32%
43%
25%
13%
46%
41%
Preise steigen Preise bleiben
gleich
Preise fallen
Seite 19
Weiter steigende Preise bei Wohnimmobilien
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage
ein?“
Für Wohnimmobilien in A- und
B-Lagen geht eine deutliche
Mehrheit weiterhin von Preis-
steigerungen aus.
Die Tendenzen verschieben sich
allmählich in Richtung gleich-
bleibenden Preise (A-Lagen 32 %
vs. 20 %; B-Lagen 23 % vs. 19 %;
Peripherie 57 % vs. 41 %).
Lediglich eine Minderheit geht
von fallenden Preisen in der
Peripherie aus (5 % vs. 11 %).
Wohnen
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
67%
32%
1%
76%
23%
1%
38%
57%
5%
Preise steigen Preise bleiben
gleich
Preise fallen
Seite 20
Weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik –
Hotelpreise bleiben stabil
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage
ein?“
Es werden zunehmend steigende
Preise für Logistikimmobilien in
B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 %
vs. 35 %).
Deutliche Verbesserung bei der
Preiserwartung von Logistik-
immobilien in der Peripherie
(steigend: 29 % vs. 14 %;
sinkend: 10 % vs. 18 %).
Die Preiserwartungen bei Hotel-
immobilien für A-Lagen und der
Peripherie verschieben sich
Richtung gleichbleibende Preise
(A-Lage: 50 % vs. 42 %;
Peripherie 70 % vs. 68 %).
Logistik Hotel
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
58%
40%
2%
55%
41%
4%
29%
61%
10%
Preise steigen Preise bleiben
gleich
Preise fallen
48%
50%
2%
40%
56%
4%
17%
70%
13%
Preise steigen Preise bleiben
gleich
Preise fallen
Seite 21
Ambitionierte Forderungen auf Verkäuferseite
„Was wird das größte Hindernis
für erfolgreiche Transaktions-
abschlüsse in Deutschland im
Jahr 2018 sein?“
Abweichende Kaufpreisvor-
stellungen (91 % vs. 93 %) und
die überzogene Übertragung von
Risiken (84 % vs. 82 %) bleiben
die größten Transaktionshinder-
nisse.
Die Mehrheit sieht Bieterver-
fahren nicht als Transaktions-
hindernis (58 %).
Die Höhe des erforderlichen
Eigenkapitals für Immobilien-
transsaktionen bleibt unproble-
matisch (22 % vs. 20 %).
Kreditfinanzierungen stehen
nach wie vor ausreichend zur
Verfügung.
Größte Transaktionshindernisse
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
51%
36%
6%
2%
2%
40%
48%
36%
20%
12%
6%
7%
14%
38%
46%
56%
51%
2%
2%
20%
32%
32%
41%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
„Abweichende Kaufpreisvorstellung
zwischen Käufer und Verkäufer.”
„Überzogene Übertragung von Risiken auf
die Käuferseite.“
„Kategorischer Ausschluss von
Bieterverfahren.“
„Höhe des erforderlichen Eigenkapitals.“
„Mangelnde Verfügbarkeit erstrangiger
Kreditfinanzierungen (Senior).“
„Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger
Kreditfinanzierungen
(Junior/Mezzaninekapital).“
Seite 22
Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt zu
„Wie werden sich die Konditionen
für Immobilienkredite im Jahr
2018 entwickeln?“
Deutliche Veränderung bei der
Einschätzung des Marktes zum
Zinsanstieg zu beobachten
(steigend: 40 % vs. 12 %).
Nur ein Viertel der Befragten
sieht steigende Kreditanforde-
rungen für 2018 (23 % vs. 32 %).
Die große Mehrheit erwartet
keine Veränderungen beim Be-
leihungsauslauf (gleichbleiben:
75 % vs. 68 %).
Für Margen nahezu unverändert
geringe Erwartungshaltung eines
Anstiegs (17 % vs. 21 %).
Veränderung der Immobilienkreditkonditionen
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
40%
23%
20%
17%
58%
67%
75%
70%
2%
10%
5%
13%
Zins
Kreditanforderungen
Beleihungsauslauf
Marge
Steigen Gleich bleibend Sinken
Seite 23
Büro- und Wohnimmobilien stark im Fokus
„Wie stark stehen die folgenden
Nutzungsarten im Jahr 2018 in
Ihrem Investmentfokus?“
Der Fokus vieler Investoren liegt
auch 2018 verstärkt auf Büro-
immobilien (79 % vs. 78 %).
Wohnen im nächsten Jahr wieder
deutlich stärker im Investment-
fokus bei den Investoren (stark:
55 % vs. 28 %).
Einzelhandel steht 2018 etwas
weniger stark im Investment-
fokus (stark: 23 % vs. 42 %).
Investmentfokus
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
54%
55%
23%
25%
19%
37%
6%
10%
23%
15%
16%
17%
Büro
Wohnen
Einzelhandel
Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
Seite 24
Büro: Frankfurt und Berlin als Gewinner des Brexit
bzw. der Digitalisierung
„Welche deutschen Standorte
stehen im Jahr 2018 besonders
in Ihrem Investmentfokus?“
Die Favoriten im Bereich Büro-
immobilien für Investoren sind
Frankfurt (15 % vs. 10 %) und
Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg
liegt gleichauf mit München
(12 %).
Einzelhandelsimmobilien in
Düsseldorf und München sind bei
Investoren beliebt (12 %), gefolgt
von Hamburg, Köln und Stuttgart
(11 %).
Berlin verliert bei Investoren für
Einzelhandelsinvestments an
Attraktivität (8 % vs. 14 %).
Büro und Einzelhandel*
*Mehrfachnennungen möglichVergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
14%
8%
11%
12%
15%
8%
12%
11%
6%
7%
8%
11%
5%
9%
12% 12%
10%
11%
6%
10%
Büro Einzelhandel
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg Hannover Köln
Leipzig/Dresden München Stuttgart
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Seite 25
Wohnen: Berlin bleibt vorn
„Welche deutschen Standorte
stehen im Jahr 2018 besonders
in Ihrem Investmentfokus?“
Berlin bleibt unangefochten an
der Spitze bei Wohninvestments
(16 % vs. 17 %).
Frankfurt verliert an Attraktiviät
(11 % vs. 14 %) und folgt mit
Hamburg (11 % vs. 10 %) an
zweiter Stelle.
Hannover, Stuttgart und die
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
am wenigsten im Fokus (7 %).
Wohnen*
*Mehrfachnennungen möglichVergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
16%
14%
10%
11%11%
15%
11%
12%
7%
6%
10%
8%
10%
5%
10%
12%
7%
10%
7%
6%
Wohnen Büro
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg Hannover Köln
Leipzig/Dresden München Stuttgart
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Seite 26
Langer Wunschzettel an die neue
Bundesregierung
„Bei welchen Themen sollte die
neue Bundesregierung aktiv
werden?“
Den größten Handlungsbedarf
sehen die Investoren bei der
Wohnraumförderung (89 %) und
der Deregulierung von Bau-
vorschriften (83 %).
Die Mehrheit wünscht sich die
Abschaffung der Mietpreis-
bremse (79 %).
Knapp drei Viertel halten die EU-
Wohnimmobilienkreditrichtlinien
(76 %) und die EnEV (74 %) für zu
streng.
Nur eine knappe Mehrheit ist ge-
gen eine mögliche Abschaffung
von Share-Deal-Privilegien
(55 %).
Handlungsbedarf durch die neue Bundesregierung
51%
49%
52%
33%
37%
24%
38%
34%
27%
43%
37%
21%
9%
12%
17%
22%
20%
26%
2%
5%
4%
2%
5%
29%
Wohnraumförderung steigern
Bauvorschriften deregulieren
Mietpreisbremse abschaffen
EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
entschärfen
EnEV lockern
Grunderwerbsteuerreform: Share-Deal-
Privileg abschaffen
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
entschärfen
Grunderwerbssteuerreform: Share-Deal-
Privileg abschaffen
Seite 27
Demografischer Wandel und Digitalisierung
treiben die Branche um
„Welche Megatrends werden den
deutschen Immobilienmarkt in
den nächsten fünf bis zehn Jah-
ren am meisten beeinflussen?“
Der demografische Wandel
(87 %) und die Digitalisierung
(87 %) werden die Immobilien-
branche mittel- bis langfristig am
meisten beschäftigen.
Die Zinsentwicklung und die
Globalisierung der Investment-
ströme stehen ebenfalls im Fokus
vieler Investoren (85 % bzw.
81 %).
Mögliche politische Instabi-
litäten/Unsicherheiten werden
von einer Mehrheit kritischer
beobachtet (59 %).
Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre
58%
53%
45%
30%
22%
12%
29%
34%
40%
51%
37%
36%
10%
13%
14%
16%
33%
41%
3%
1%
3%
8%
11%
Demografischer Wandel
Digitalisierung
Zinsentwicklung
Globalisierung der Investmentströme
Politische Instabilitäten/Unsicherheiten
Klimawandel
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 28
Trends Wohnen: Neubau im Fokus – kleiner,
effizienter, modularer – nur nicht für jeden
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Wohnen?“
59%
36%
4% 1%
„In Ballungszentren
werden Neubauwohnungen
kleiner und effizienter.“
95 %
41%
43%
14%
2%
„Wohnraum für
Normalverdiener fällt beim
Neubau durchs Raster.“
84 %
27%
49%
23%
1%
„Serielles/Modulares
Bauen ist die Zukunft im
Wohnungsneubau. “
76 %
36%
39%
22%
3%
„Subjektförderung ist
sinnvoller als
Objektförderung
(regelmäßige Überprüfung
auf Einhaltung der
Wohnberechtigungs-
kriterien notwendig). “
75 %
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Seite 29
Trends Büro: Konnektivität, Flexibilität und nicht
mehr nur „Lage, Lage, Lage“
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Büro?“
47%
41%
10%
2%
„Konnektivität (z. B.
Glasfaserkabel) wird
zukünftig ebenso wichtig
wie die Lage sein.“
88 %
26%
57%
15%
2%
„Frankfurt wird erheblich
vom Brexit profitieren .“
83 %
25%
46%
27%
2%
„Co-Working Spaces
erobern wesentliche
Marktanteile.“
71 %
20%
44%
30%
6%
„Gebäudezertifizierungen
(BREEAM, LEED, DGNB)
spielen bei der Anmietung
von Büroflächen eine
wesentliche Rolle.“
64 %
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Seite 30
Trends Einzelhandel: frische Konzepte – online und
offline
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Einzel-
handel?“
19%
61%
18%
2%
„Neue Konzepte stärken
den stationären
Lebensmitteleinzelhandel:
ökologisch, frisch und
verpackungsfrei.“
80 %
22%
55%
22%
1%
„Onlinehändler setzen
vermehrt auf stationäre
Läden (Omni-Channel).“
77 %
25%
42%
31%
2%
„Lieferdienste erobern
wesentliche Marktanteile im
Lebensmitteleinzelhandel.“
67 %
7%
45%38%
10%
„Fehlende haptische und
emotionale Aspekte
begrenzen das
E-Commerce-Wachstum.“
52 %
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Seite 31
Trends Hotel: etablierte Investmentklasse –
Marken und Konzepte zählen
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Hotel?“
15%
48%
33%
4%
„Der Rendite-Spread
zwischen Hotels und
Büros wird marginal.“
63 %
7%
52%
37%
4%
„Das
Transaktionsgeschehen
im Bereich der
Ferienhotellerie wird
zunehmen.“
59 %
7%
37%
47%
9%
„Hotelmarken werden
aufgrund von
Buchungsplattformen
zusehends an Bedeutung
verlieren.“
44 %
7%
37%
48%
8%
„Das
Alleinstellungsmerkmal
von Lifestyle-Konzepten
gegenüber
standardisierten
Produkten wird zukünftig
abnehmen.“
44 %
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Seite 32
Zusammenfassung (1/2)
Attraktivität
► Deutschland wird von nahezu allen Befragten (94 %) auch
im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Stand-
ort für Immobilieninvestments gesehen.
► Die positive Einschätzung (94 %) sinkt im Vergleich zum
Vorjahr minimal (2017: 96 %).
► Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr
als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %).
Immobilienmarktumfeld
► Grundstücke werden zu überzogenen Preisen veräußert
(99 %).
► Die Niedrigzinsphase setzt sich unverändert fort (93 %).
► Qualifizierte Mitarbeiter sind begehrt (91 %).
Immobilientransaktionsmarkt
► Neubau und Nachverdichtung sind die Antwort der Be-
standshalter auf die Produktknappheit (96 %).
► Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %).
► Die Manage-to-Core-Strategie ist eine Reaktion auf das
hohe Preisniveau (93 %).
Kaufpreiserwartungen
► Preissteigerungen für Büros in A-Lagen werden deutlich
verhaltener gesehen (55 % vs. 66 %).
► Die Preisentwicklung für den Einzelhandel wird kritischer
gesehen.
► Für Wohnimmobilien in A- und B-Lagen geht eine deutliche
Mehrheit weiterhin von Preissteigerungen aus.
► Es werden zunehmend steigende Preise für Logistik-
immobilien in B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % vs. 35 %).
► Die Preiserwartungen bei Hotelimmobilien für A-Lagen und
die Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende
Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %).
Größte Transaktionshindernisse
► Abweichende Kaufpreisvorstellungen (91 % vs. 93 %) und
die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %)
bleiben die größten Transaktionshindernisse.
► Die Mehrheit sieht Bieterverfahren nicht als Transaktions-
hindernis (58 %).
Immobilienkreditkonditionen
► Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes
zum Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %).
Seite 33
Zusammenfassung (2/2)
Investmentfokus
► Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstäkt auf
Büroimmobilien (79 % vs. 78 %).
► Wohnen im nächsten Jahr ist wieder deutlich stärker im
Investmentfokus (stark: 55 % vs. 28 %).
Bevorzugte Investitionsstandorte
► Die Favoriten im Bereich Wohnimmobilien für Investoren
sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %).
Hamburg ist gleichauf mit München (12 %).
► Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind
bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln
und Stuttgart (11 %).
► Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohn-
investments (16 % vs. 17 %).
Gewünschter Einfluss durch die neue Bundsregierung
► Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der
Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von
Bauvorschriften (83 %).
► Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis-
bremse (79 %).
Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre
► Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung
(87 %) werden die Immobilienbranche mittel- bis lang-
fristig am meisten beschäftigen.
► Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Invest-
mentströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren
(85 % bzw. 81 %).
Top-Trends der Nutzungsklassen
► Wohnen: „In Ballungszentren werden Neubauwohnungen
kleiner und effizienter.“ Zustimmung: 95 %
► Büro: „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird zukünftig
ebenso wichtig wie die Lage sein.“ Zustimmung: 88 %
► Einzelhandel: „Neue Konzepte stärken den stationären
Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und ver-
packungsfrei.“ Zustimmung: 80 %
► Hotel: „Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros
wird marginal.“ Zustimmung: 63 %
Seite 34
Für Fragen und Feedback zur Studie:
Christian Schulz-Wulkow
Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich
Tel. +49 30 25471 21235
E-Mail christian.schulz-wulkow@de.ey.com
Ihre Kontakte
Thomas Frank
Tel. +49 30 25471 21312
E-Mail thomas.frank@de.ey.com
Paul von Drygalski
Tel. +49 30 25471 21327
E-Mail paul.von.drygalski@de.ey.com
Seite 35
Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information
gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche
oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit
größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf
sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere
kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls
Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen
Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young
Real Estate GmbH und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen
EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen
sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden.
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Die globale EY-Organisation im Überblick
Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung,
Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer
Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das
Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens
gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams,
exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel
ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen – für unsere
Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür
steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“.
Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von
Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist
rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und
Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global
Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht
und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie
unter www.ey.com.
In Deutschland ist EY an 21 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich
in diesem Porträt auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young
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EY Real Estate: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2018

  • 1. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2018
  • 3. Seite 3 Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt liegt vor Ihnen – es existiert seit elf Jahren und wird damit immer mehr zu einer Tradition. Und es fragt durchaus auch traditionelle immobilienwirtschaftliche Parameter ab: Mit welchen Preisen ist 2018 zu rechnen? Welche Lage- und Nutzungsarten sind attraktiv? Zugleich widmet es sich aber auch neuen Entwicklungen wie beispielsweise dem Einfluss des digitalen Wandels auf die Immobilienwirtschaft. Eine Besonderheit dieser Ausgabe liegt sicherlich auch darin, dass die zum Umfragezeitpunkt erwartete Jamaika-Regierung in Deutschland gescheitert ist. Die zweite Verhandlungsrunde – diesmal mit den beiden großen Volksparteien – ist derzeit noch im Gange. Somit haben die Wünsche an die Bundesregierung, die wir ebenfalls erhoben haben, noch immer die Chance, bei der aktuellen politischen Weichenstellung berücksichtigt zu werden! Wir bedanken uns bei allen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben. Jeder von Ihnen hat dazu beigetragen, dass die vorliegende Publikation ein aus unserer Sicht ausgewogenes und durchaus mögliches Zukunftsbild skizziert. Wir hoffen, dass Sie nun im Gegenzug die für Sie relevanten Informationen und Einsichten vorfinden. Wenn Ihnen ein Punkt fehlt oder Sie sich für das kommende Jahr neue Schwerpunkte wünschen, sprechen Sie uns gerne an. Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Partner, Leiter Immobiliensektor Executive Director Deutschland, Schweiz, Österreich
  • 5. Seite 5 Attraktivität: Deutschland sehr beliebt in turbulenten Zeiten – auch im europäischen Vergleich Immobilienmarkt: Der Einfluss einer neuen Regierung auf den Immobilienmarkt als gering eingeschätzt – Digitalisierung in der Immobilienbranche angekommen Transaktionsmarkt: Hohe Preise beflügeln den Neubau – der Share-Deal wackelt Kaufpreisentwicklung: Preiserwartung bei Büro besser als im Einzelhandel – weiter steigende Preise bei Wohnimmobilien – weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik – Hotelpreise stabil Transaktionshindernisse: Ambitionierte Forderungen auf Verkäuferseite Kreditkonditionen: Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt zu Investmentfokus: Nutzung: Büro und Wohnen stark im Fokus Standort: Büro – Frankfurt und Berlin als Gewinner des Brexit bzw. der Digitalisierung Wohnen – Berlin weiterhin vorn Politik: Langer Wunschzettel an die neue Bundesregierung Megatrends der nächsten 5 bis 10Jahre: Demografischer Wandel und Digitalisierung treiben die Branche um Kernergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018
  • 6. Seite 6 4,8 3,3 3,8 6,0 11,0 13,7 12,8 23,5 13,2 15,6 21,1 10,1 19,1 23,0 25,0 30,5 39,9 55,5 52,5 57,2 25,9 13,4 22,9 29,0 36,0 44,2 52,7 79,0 65,7 72,8 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Transaktionsvolumina der letzten 10 Jahre … Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland* Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe 68,0 – 73,0 ► 2016 fehlten verglichen mit 2015 vor allem große Wohnungsdeals ► Transaktionsvolumen lag aber deutlich über dem Mittel der letzten 11 Jahre ► Gewerbeinvestments auf neuem Rekord- Niveau ► Investoreninteresse unverändert hoch ► Portfoliooptimierung durch Bereinigung oder Gewinnmitnahme * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research ► Stabilisierung auf hohem Niveau ► Das Volumen und die Preise bewegen sich im Wesentlichen seitwärts 20172016 Ausblick 2018 10-Jahres-Durchschnitt: 44,1
  • 7. Seite 7 Transaktionsvolumina im Jahr 2017 in Mrd. Euro in Deutschland* … und in den Quartalen des Jahres 2017 Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research ► Viel Aktivität bei Transaktionen im Wohnungsneubau ► Hohe Dominanz deutscher Investoren ► Überwiegend kleinere und mittelgroße Portfoliodeals ► Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahr ► Büroimmobilien dominieren nach wie vor ► Logistik mit enormen Zuwachs in 2017 (drei Transaktionen unter den Top-Deals) ► Die ersten drei Quartale 2017 verliefen sehr ausgeglichen ► Ein starkes viertes Quartal sorgt für das zweitbeste Gesamtergebnis der letzten 10 Jahre (Gewerbe und Wohnen) Wohnen Gewerbe Entwicklung 3,4 2,8 3,8 5,6 12,4 13,4 13,2 18,1 15,9 16,2 17,0 23,7 Q1 Q2 Q3 Q4
  • 8. Seite 8 Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* … Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis Q2 Blackstone CIC Logicor-Portfolio (Logistik) k. A. € 2.200 Mio. Q4 RFR Holding Signa Prime Gewerbe Prime - Portfolio (Büro, Einzelhandel) 5 € 1.500 Mio. Q3 Apollo Global Management INTOWN Invest Monolith-Portfolio (Büro) 42 € 1.200 Mio. Q3 NPS Oxford Properties / Madison Sony Center Berlin (Mischnutzung) 1 € 1.100 Mio. Q1 Hansteen Holdings Onyx (Blackstone u. M7) Hansteen-Portfolio (Logistik) 100 € 974 Mio. Q4 Brookfield GLP / GIC Gazeley-Übernahme (Logistik) k. A. € 800 Mio Q4 CA Immo Deka Immobilien Tower 185 (Büro) 1 € 775 Mio. Q3 Axel Springer Norges / Blackstone, Quincap Mediencampus (im Bau: Büro / Einzelhandel) 2 € 755 Mio. Q2 Corestate Capital BVK (Bayerische Versorgungskammer) / Universal Investment Einzelhandelsportfolio 90 € 687 Mio. Q3 WCM TLG WCM-Übernahme (Büro, Einzelhandel) 56 € 685 Mio. Verkäufergruppen** Käufergruppen** ► Unter den Verkäufern waren 2017 vor allem internationale Investoren vertreten ► Ausländische Investoren sehr präsent (ca. 47 %) – allein sieben in den Top-Deals ► Auch asiatische Investoren haben auf sich aufmerksam gemacht (ca. 10 %) ► Offene- und Spezialfonds am umsatzstärksten ► Mehr Groß-Deals ( > € 500 Mio.) als im Vorjahr ► Ein Logistik-Deal führt die Liste an Transaktionsgröße (Top-Deals) * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research ** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
  • 9. Seite 9 … und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2017 Käufergruppen** ► Die größten Umsätze entfallen auf Projekt- entwickler ► Unter den Verkäufern waren 2017 vor allem deutsche Investoren (ca. 70 %) ► Deutsche Investoren auf der Käuferseite am aktivsten (ca. 75 %) ► Spezialfonds und AGs führen die Gruppe der aktiven Käufer an * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research ** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals) ► Bei den Wohnungs-Deals fehlte es 2017 an Transaktionen > € 1.000 Mio. ► Die Top-Deals lagen mehrheitlich im Bereich € 100 – 250 Mio. Verkäufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals) Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis Q4 CG-Gruppe Corestate 5 Wohnprojektentwicklungen (Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/Offenbach, Köln, Leipzig) 1.700 € 670 Mio. Q1 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Berlin) 3.900 € 655 Mio. Q3 Mähren AG ADO Wohnportfolio (Berlin) 1.470 € 262 Mio. Q2 Ten Brinke Projektentwicklungs GmbH INDUSTRIA WOHNEN 5 Wohnprojektentwicklungen (Berlin, Mainz, Wuppertal, Köln) 620 € 226 Mio. Q1 k. A. FDR Foncière des Régions Wohnportfolio (Berlin und Leipzig) 1.800 € 202 Mio. Q4 ZBI Deutsche Asset One / Union Investment Wohnportfolio (Berlin, Duisburg, Dresden, Magdeburg, Kronach in Oberfranken) 2.200 € 200 Mio. Q2 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Dresden und Leipzig) 1.100 € 195 Mio. Q3 Immeo Wohnen Service GmbH ZBI Wohnportfolio (NRW) 2.470 € 191 Mio. Q3 Ares Management Adler Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Bremen, Hamburg) 2.450 € 130 Mio. Q4 Groth-Gruppe Hansainvest 2 Wohnprojektentwicklungen (Berlin) 325 € 130 Mio.
  • 10. Seite 10 Design der Studie Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober/November 2017), an der rund 220 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben. Themengebiete des Fragebogens: • Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2018 durch aktive Marktteilnehmer • Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilien- marktes Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilieninvestmentmarktes. Dazu zählen: Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. 2016 • Banken • Immobilienfonds • Immobilien-AGs/REITs • institutionelle Investoren • Projektentwickler • Kapitalanlagegesellschaften • Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE) • Privatpersonen/Family Offices • Wohnungsgesellschaften
  • 11. Seite 11 2016 2017 2018 ► „Kapital (Eigenkapital/ Fremd- kapital) ist ausreichend vorhanden, nur nicht die geeigneten Produkte/ Investments.“ ► „Stabil, gute Fundamentaldaten, Wachstumsperspektive.“ ► „Chancen-Risiken-Verhältnis hat begonnen, sich zu verschlechtern.“ Einschätzungen des deutschen Transaktions- geschehens durch Marktteilnehmer ► „Der Mangel an Produkten hat zugenommen und führt zu Investments in Nebenlagen und Nischenprodukten.“ ► „Deutschland ist unverändert ein sicherer Hafen, jedoch könnten sich in anderen europäischen Staaten bessere Renditen erzielen lassen.“ ► „Die geopolitischen Risiken haben deutlich zugenommen und deren Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt bleiben abzu- warten.“ ► „Andere Länder sind nicht ganz so teuer und bringen bessere Renditen.“ ► „Stabilstes Land in der Eurozone mit Multi-Metropolen-Struktur, insofern hohe Liquidität in diversen Metropolen/Großstädten. Risiko- diversifikation regional möglich, da keine Zentral-Metropolen-Struktur wie in anderen europäischen Ländern.“ ► „Trotz hohen Wachstums (Immo- bilienpreise und -mieten) sehr gute Anlagealternative; Deutschland noch eher defensiv bewertet.“
  • 12. Seite 12 Deutschland sehr beliebt in turbulenten Zeiten, … „Wie beurteilen Sie die Attrakti- vität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 absolut gesehen?“ Deutschland wird von nahezu allen Befragten (94 %) auch im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments gesehen. Die positive Einschätzung (94 %) sinkt im Vergleich zum Vorjahr minimal (2017: 96 %). Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als „weniger attraktiv“ (6 %) einschätzen, ist damit leicht gestiegen (2017: 4 %). Statements ► „Unverändert sehr gute Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland.“ ► „Anhaltende politische Stabilität in Deutschland ist kein Selbstläufer.“ ► „Aufgrund der wirtschaftlichen Sonderstellung des deutschen Standortes bleibt der Markt sehr attraktiv und rückt zusätzlich in den Fokus asiatischer Investoren.“ Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments 52% 42% 6% Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
  • 13. Seite 13 … auch im europäischen Vergleich „Wie beurteilen Sie die Attrakti- vität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 im europäischen Vergleich?“ Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %), allerdings ist eine Verschiebung in Richtung „attraktiv“ zu verzeichnen (2017: „sehr attraktiv“ 66 %). Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland im Ländervergleich als „attraktiv“ oder „sehr attraktiv“ einschätzen (93 %), ist leicht gesunken (2017: 95 %). Nur eine Minderheit äußert sich kritisch (7 % vs. 5 % im Vorjahr). Statements ► „Aufgrund der starken Position in der EU und vor allem der Verlagerung der Standorte bei den Unternehmen aus UK wird Deutschland stark profitieren.“ ► „Radikale Zinsveränderung wird ausbleiben.“ ► „Zunehmender paneuropäischer Blick auf Investorenseite.“ Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im europäischen Vergleich 56% 37% 7% Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
  • 14. Seite 14 72% 51% 59% 41% 13% 13% 27% 42% 32% 45% 45% 34% 6% 6% 12% 38% 40% 1% 1% 3% 2% 4% 13% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Der Einfluss einer neuen Regierung auf den Immobilienmarkt wird als gering eingeschätzt „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilienmarktumfeld stimmen Sie für 2018 zu?“ Grundstücke werden zu über- zogenen Preisen veräußert (99 %). Die Niedrigzinsphase setzt sich unverändert fort (93 % vs. 98 %). Qualifizierte Mitarbeiter sind begehrt (91 %). Bundestagswahl ohne großen Einfluss auf den Immobilienmarkt (86 %). Eine Mehrheit geht von einer aktiveren Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte aus (58 %). Politische Instabilitäten führen weiterhin zu keiner wesentlichen Verunsicherung in Deutschland (47 % vs. 35 %). Immobilienmarktumfeld „Der Wettbewerb um innerstädtische Entwicklungsgrundstücke führt zu überzogenen Kaufpreisen.” „Die Niedrigzinsphase wird sich 2018 fortsetzen.” „Es wird immer schwieriger, qualifizierte Mitarbeiter zu finden.“ „Das Ergebnis der Bundestagswahl wird keinen wesentlichen Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt haben.“ Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) „Gesetzliche Vorkaufsrechte der öffent- lichen Hand könnten in Ballungszentren zukünftig häufiger ausgeübt werden.“ „Politische Instabilitäten führen auch am deutschen Immobilienmarkt zu Unsicherheiten.“
  • 15. Seite 15 42% 21% 28% 21% 43% 62% 52% 49% 14% 16% 19% 29% 1% 1% 1% 1% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilienmarktumfeld stimmen Sie für 2018 zu?“ Die Digitalisierung wird herkömmliche Geschäftsmodelle verändern (85 %). Building Information Modeling (BIM) wird der Durchbruch mittel- fristig in Deutschland zugetraut (83 %). Smart-Building-Technologien werden die Bewirtschaftung von Immobilien weiter positiv beeinflussen (80 % vs. 75 %). Die Immobilienwirtschaft befasst sich mit dem Thema Digitalisierung (70 %). Immobilienmarktumfeld Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Die Digitalisierung ist in der Immobilienbranche angekommen „BIM (Building Information Modeling) wird sich mittelfristig in Deutschland etablieren.“ „Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch intelligente ‚Smart-Real-Estate- Technologien‘ effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger.“ „Das Thema Digitalisierung ist in der Immobilienbranche angekommen.“ „Die Digitalisierung verändert herkömmliche Geschäftsmodelle, z. B. Asset Management, Bewertung oder das Maklergeschäft.“
  • 16. Seite 16 Hohe Preise beflügeln den Neubau „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2018 zu? Neubau und Nachverdichtung sind die Antwort der Bestandshalter auf die Produktknappheit (96 %). Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %). Die Manage-to-Core Strategie ist eine Reaktion auf das hohe Preisniveau (93 %). Projektentwickler suchen frühen Exit (92 %). Forward-Deals sind angekommen (91 %). Immobilientransaktionsmarkt 48% 66% 48% 45% 44% 48% 29% 45% 47% 47% 4% 4% 6% 7% 8% 1% 1% 1% 1% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu „Bestandshalter setzen wegen der Produktknappheit auf Nachverdichtung und Neubau.” „Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise zu überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer.” „Ein hohes Preisniveau bei Core- Produkten treibt die Manage-to-Core- Strategie.“ „Projektentwickler suchen frühen Exit über Forward-Deals oder Plattform- verkauf.“ „Forward-Deals haben sich gut am Markt etabliert.“
  • 17. Seite 17 „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2018 zu? Eine mögliche Reform des Grunderwerbsteuergesetzes dürfte den Share-Deal unattraktiver machen (88 %). Mangelnde Flexibilität der Ankaufkriterien verhindert häufig gute Opportunities (87 %). Asiaten tauchen nach wie vor nur bei Großtransaktionen auf (80 % vs. 91 %). Preise bewegen sich seitwärts (67 %). Marktteilnehmer erwarten ein sinkendes Transaktionsvolumen für 2018 (66 % vs. 61 %). Der Share-Deal wackelt Immobilientransaktionsmarkt 44% 43% 27% 22% 18% 44% 44% 53% 45% 48% 9% 11% 18% 30% 31% 3% 2% 2% 3% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu „Durch eine mögliche Reform des Grunderwerbsteuergesetzes wird die Share-Deal-Struktur an Attraktivität verlieren.” „Bei zu starren Ankaufkriterien fallen teilweise interessante Investments durchs Raster.” „Asiatische Investoren treten nur bei Großtransaktionen in Erscheinung.“ „Der Preis-Peak ist im Wesentlichen erreicht, 2018 bewegen sich die Preise seitwärts.“ „Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 unter dem Niveau von 2017 liegen.“ Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
  • 18. Seite 18 Preiserwartung bei Büro besser als im Einzelhandel „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage ein?“ Preissteigerungen für Büros in A-Lagen werden deutlich verhal- tender gesehen (55 % vs. 66 %). Für Büros in B-Lagen werden weiter Preissteigerungen ge- sehen (steigend: 60 % vs. 52 %). Die Erwartungshaltung hin- sichtlich der Preissteigerung von Einzelhandelsimmobilien in A-Lagen ist nochmals deutlich vorsichtiger geworden (steigend: 24 % vs. 45 %; gleichbleibend: 63 % vs. 53 %). Büro Einzelhandel 1a 1b Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 55% 45% 60% 39% 1% 22% 68% 10% Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen 24% 63% 13% 32% 43% 25% 13% 46% 41% Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
  • 19. Seite 19 Weiter steigende Preise bei Wohnimmobilien „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage ein?“ Für Wohnimmobilien in A- und B-Lagen geht eine deutliche Mehrheit weiterhin von Preis- steigerungen aus. Die Tendenzen verschieben sich allmählich in Richtung gleich- bleibenden Preise (A-Lagen 32 % vs. 20 %; B-Lagen 23 % vs. 19 %; Peripherie 57 % vs. 41 %). Lediglich eine Minderheit geht von fallenden Preisen in der Peripherie aus (5 % vs. 11 %). Wohnen 1a 1b Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 67% 32% 1% 76% 23% 1% 38% 57% 5% Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
  • 20. Seite 20 Weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik – Hotelpreise bleiben stabil „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage ein?“ Es werden zunehmend steigende Preise für Logistikimmobilien in B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % vs. 35 %). Deutliche Verbesserung bei der Preiserwartung von Logistik- immobilien in der Peripherie (steigend: 29 % vs. 14 %; sinkend: 10 % vs. 18 %). Die Preiserwartungen bei Hotel- immobilien für A-Lagen und der Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %). Logistik Hotel 1a 1b Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 58% 40% 2% 55% 41% 4% 29% 61% 10% Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen 48% 50% 2% 40% 56% 4% 17% 70% 13% Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
  • 21. Seite 21 Ambitionierte Forderungen auf Verkäuferseite „Was wird das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktions- abschlüsse in Deutschland im Jahr 2018 sein?“ Abweichende Kaufpreisvor- stellungen (91 % vs. 93 %) und die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %) bleiben die größten Transaktionshinder- nisse. Die Mehrheit sieht Bieterver- fahren nicht als Transaktions- hindernis (58 %). Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals für Immobilien- transsaktionen bleibt unproble- matisch (22 % vs. 20 %). Kreditfinanzierungen stehen nach wie vor ausreichend zur Verfügung. Größte Transaktionshindernisse Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 51% 36% 6% 2% 2% 40% 48% 36% 20% 12% 6% 7% 14% 38% 46% 56% 51% 2% 2% 20% 32% 32% 41% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu „Abweichende Kaufpreisvorstellung zwischen Käufer und Verkäufer.” „Überzogene Übertragung von Risiken auf die Käuferseite.“ „Kategorischer Ausschluss von Bieterverfahren.“ „Höhe des erforderlichen Eigenkapitals.“ „Mangelnde Verfügbarkeit erstrangiger Kreditfinanzierungen (Senior).“ „Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger Kreditfinanzierungen (Junior/Mezzaninekapital).“
  • 22. Seite 22 Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt zu „Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2018 entwickeln?“ Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes zum Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %). Nur ein Viertel der Befragten sieht steigende Kreditanforde- rungen für 2018 (23 % vs. 32 %). Die große Mehrheit erwartet keine Veränderungen beim Be- leihungsauslauf (gleichbleiben: 75 % vs. 68 %). Für Margen nahezu unverändert geringe Erwartungshaltung eines Anstiegs (17 % vs. 21 %). Veränderung der Immobilienkreditkonditionen Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 40% 23% 20% 17% 58% 67% 75% 70% 2% 10% 5% 13% Zins Kreditanforderungen Beleihungsauslauf Marge Steigen Gleich bleibend Sinken
  • 23. Seite 23 Büro- und Wohnimmobilien stark im Fokus „Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2018 in Ihrem Investmentfokus?“ Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstärkt auf Büro- immobilien (79 % vs. 78 %). Wohnen im nächsten Jahr wieder deutlich stärker im Investment- fokus bei den Investoren (stark: 55 % vs. 28 %). Einzelhandel steht 2018 etwas weniger stark im Investment- fokus (stark: 23 % vs. 42 %). Investmentfokus Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 54% 55% 23% 25% 19% 37% 6% 10% 23% 15% 16% 17% Büro Wohnen Einzelhandel Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
  • 24. Seite 24 Büro: Frankfurt und Berlin als Gewinner des Brexit bzw. der Digitalisierung „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2018 besonders in Ihrem Investmentfokus?“ Die Favoriten im Bereich Büro- immobilien für Investoren sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg liegt gleichauf mit München (12 %). Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln und Stuttgart (11 %). Berlin verliert bei Investoren für Einzelhandelsinvestments an Attraktivität (8 % vs. 14 %). Büro und Einzelhandel* *Mehrfachnennungen möglichVergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 14% 8% 11% 12% 15% 8% 12% 11% 6% 7% 8% 11% 5% 9% 12% 12% 10% 11% 6% 10% Büro Einzelhandel Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
  • 25. Seite 25 Wohnen: Berlin bleibt vorn „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2018 besonders in Ihrem Investmentfokus?“ Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohninvestments (16 % vs. 17 %). Frankfurt verliert an Attraktiviät (11 % vs. 14 %) und folgt mit Hamburg (11 % vs. 10 %) an zweiter Stelle. Hannover, Stuttgart und die Region Nürnberg/Erlangen/Fürth am wenigsten im Fokus (7 %). Wohnen* *Mehrfachnennungen möglichVergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) 16% 14% 10% 11%11% 15% 11% 12% 7% 6% 10% 8% 10% 5% 10% 12% 7% 10% 7% 6% Wohnen Büro Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
  • 26. Seite 26 Langer Wunschzettel an die neue Bundesregierung „Bei welchen Themen sollte die neue Bundesregierung aktiv werden?“ Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von Bau- vorschriften (83 %). Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis- bremse (79 %). Knapp drei Viertel halten die EU- Wohnimmobilienkreditrichtlinien (76 %) und die EnEV (74 %) für zu streng. Nur eine knappe Mehrheit ist ge- gen eine mögliche Abschaffung von Share-Deal-Privilegien (55 %). Handlungsbedarf durch die neue Bundesregierung 51% 49% 52% 33% 37% 24% 38% 34% 27% 43% 37% 21% 9% 12% 17% 22% 20% 26% 2% 5% 4% 2% 5% 29% Wohnraumförderung steigern Bauvorschriften deregulieren Mietpreisbremse abschaffen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie entschärfen EnEV lockern Grunderwerbsteuerreform: Share-Deal- Privileg abschaffen Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie entschärfen Grunderwerbssteuerreform: Share-Deal- Privileg abschaffen
  • 27. Seite 27 Demografischer Wandel und Digitalisierung treiben die Branche um „Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jah- ren am meisten beeinflussen?“ Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung (87 %) werden die Immobilien- branche mittel- bis langfristig am meisten beschäftigen. Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Investment- ströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren (85 % bzw. 81 %). Mögliche politische Instabi- litäten/Unsicherheiten werden von einer Mehrheit kritischer beobachtet (59 %). Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre 58% 53% 45% 30% 22% 12% 29% 34% 40% 51% 37% 36% 10% 13% 14% 16% 33% 41% 3% 1% 3% 8% 11% Demografischer Wandel Digitalisierung Zinsentwicklung Globalisierung der Investmentströme Politische Instabilitäten/Unsicherheiten Klimawandel Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
  • 28. Seite 28 Trends Wohnen: Neubau im Fokus – kleiner, effizienter, modularer – nur nicht für jeden „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?“ 59% 36% 4% 1% „In Ballungszentren werden Neubauwohnungen kleiner und effizienter.“ 95 % 41% 43% 14% 2% „Wohnraum für Normalverdiener fällt beim Neubau durchs Raster.“ 84 % 27% 49% 23% 1% „Serielles/Modulares Bauen ist die Zukunft im Wohnungsneubau. “ 76 % 36% 39% 22% 3% „Subjektförderung ist sinnvoller als Objektförderung (regelmäßige Überprüfung auf Einhaltung der Wohnberechtigungs- kriterien notwendig). “ 75 % Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
  • 29. Seite 29 Trends Büro: Konnektivität, Flexibilität und nicht mehr nur „Lage, Lage, Lage“ „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?“ 47% 41% 10% 2% „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird zukünftig ebenso wichtig wie die Lage sein.“ 88 % 26% 57% 15% 2% „Frankfurt wird erheblich vom Brexit profitieren .“ 83 % 25% 46% 27% 2% „Co-Working Spaces erobern wesentliche Marktanteile.“ 71 % 20% 44% 30% 6% „Gebäudezertifizierungen (BREEAM, LEED, DGNB) spielen bei der Anmietung von Büroflächen eine wesentliche Rolle.“ 64 % Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
  • 30. Seite 30 Trends Einzelhandel: frische Konzepte – online und offline „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzel- handel?“ 19% 61% 18% 2% „Neue Konzepte stärken den stationären Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und verpackungsfrei.“ 80 % 22% 55% 22% 1% „Onlinehändler setzen vermehrt auf stationäre Läden (Omni-Channel).“ 77 % 25% 42% 31% 2% „Lieferdienste erobern wesentliche Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel.“ 67 % 7% 45%38% 10% „Fehlende haptische und emotionale Aspekte begrenzen das E-Commerce-Wachstum.“ 52 % Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
  • 31. Seite 31 Trends Hotel: etablierte Investmentklasse – Marken und Konzepte zählen „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“ 15% 48% 33% 4% „Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros wird marginal.“ 63 % 7% 52% 37% 4% „Das Transaktionsgeschehen im Bereich der Ferienhotellerie wird zunehmen.“ 59 % 7% 37% 47% 9% „Hotelmarken werden aufgrund von Buchungsplattformen zusehends an Bedeutung verlieren.“ 44 % 7% 37% 48% 8% „Das Alleinstellungsmerkmal von Lifestyle-Konzepten gegenüber standardisierten Produkten wird zukünftig abnehmen.“ 44 % Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
  • 32. Seite 32 Zusammenfassung (1/2) Attraktivität ► Deutschland wird von nahezu allen Befragten (94 %) auch im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Stand- ort für Immobilieninvestments gesehen. ► Die positive Einschätzung (94 %) sinkt im Vergleich zum Vorjahr minimal (2017: 96 %). ► Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %). Immobilienmarktumfeld ► Grundstücke werden zu überzogenen Preisen veräußert (99 %). ► Die Niedrigzinsphase setzt sich unverändert fort (93 %). ► Qualifizierte Mitarbeiter sind begehrt (91 %). Immobilientransaktionsmarkt ► Neubau und Nachverdichtung sind die Antwort der Be- standshalter auf die Produktknappheit (96 %). ► Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %). ► Die Manage-to-Core-Strategie ist eine Reaktion auf das hohe Preisniveau (93 %). Kaufpreiserwartungen ► Preissteigerungen für Büros in A-Lagen werden deutlich verhaltener gesehen (55 % vs. 66 %). ► Die Preisentwicklung für den Einzelhandel wird kritischer gesehen. ► Für Wohnimmobilien in A- und B-Lagen geht eine deutliche Mehrheit weiterhin von Preissteigerungen aus. ► Es werden zunehmend steigende Preise für Logistik- immobilien in B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % vs. 35 %). ► Die Preiserwartungen bei Hotelimmobilien für A-Lagen und die Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %). Größte Transaktionshindernisse ► Abweichende Kaufpreisvorstellungen (91 % vs. 93 %) und die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %) bleiben die größten Transaktionshindernisse. ► Die Mehrheit sieht Bieterverfahren nicht als Transaktions- hindernis (58 %). Immobilienkreditkonditionen ► Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes zum Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %).
  • 33. Seite 33 Zusammenfassung (2/2) Investmentfokus ► Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstäkt auf Büroimmobilien (79 % vs. 78 %). ► Wohnen im nächsten Jahr ist wieder deutlich stärker im Investmentfokus (stark: 55 % vs. 28 %). Bevorzugte Investitionsstandorte ► Die Favoriten im Bereich Wohnimmobilien für Investoren sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg ist gleichauf mit München (12 %). ► Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln und Stuttgart (11 %). ► Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohn- investments (16 % vs. 17 %). Gewünschter Einfluss durch die neue Bundsregierung ► Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von Bauvorschriften (83 %). ► Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis- bremse (79 %). Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre ► Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung (87 %) werden die Immobilienbranche mittel- bis lang- fristig am meisten beschäftigen. ► Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Invest- mentströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren (85 % bzw. 81 %). Top-Trends der Nutzungsklassen ► Wohnen: „In Ballungszentren werden Neubauwohnungen kleiner und effizienter.“ Zustimmung: 95 % ► Büro: „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird zukünftig ebenso wichtig wie die Lage sein.“ Zustimmung: 88 % ► Einzelhandel: „Neue Konzepte stärken den stationären Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und ver- packungsfrei.“ Zustimmung: 80 % ► Hotel: „Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros wird marginal.“ Zustimmung: 63 %
  • 34. Seite 34 Für Fragen und Feedback zur Studie: Christian Schulz-Wulkow Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich Tel. +49 30 25471 21235 E-Mail christian.schulz-wulkow@de.ey.com Ihre Kontakte Thomas Frank Tel. +49 30 25471 21312 E-Mail thomas.frank@de.ey.com Paul von Drygalski Tel. +49 30 25471 21327 E-Mail paul.von.drygalski@de.ey.com
  • 35. Seite 35 Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young Real Estate GmbH und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. www.de.ey.com
  • 36. EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen – für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Deutschland ist EY an 21 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in diesem Porträt auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2018 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None Cover PEXELS