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Tendenzen in der Rechtsprechung (2)VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt)     •     Grundzüge ...
Tendenzen in der Rechtsprechung (3)     BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau)      •     Beschränk...
Tendenzen in der Rechtsprechung (4)   VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna)   •     Umstruktur...
Tendenzen in der Rechtsprechung (5)   VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar)   •     Vorhaben i...
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Vortrag von Dr. Johannes Grooterhorst, Rechtsanwalt aus Düsseldorf auf dem Deutschen Handelsimmobilien Kongress 2013 im März 2013 in Berlin.
Thema war "Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen".
Veranstalter: Management Forum der Verlgasgruppe Handelsblatt GmbH
Weitere Informationen unter: www.managementforum.com

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Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen von Dr. Johannes Grooterhorst

  1. 1. Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen• BauGB-Novelle 2012/2013 – Auswirkungen auf die Einzelhandelsimmobilie• Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?• Die Landesplanung entscheidet mit – aktuelle Entwicklung in den Bundesländern• FOC – der neue Player. Welche planungsrechtlichen Kriterien gelten? Berlin 20. und 21.03.2013 Dr. Johannes Grooterhorst Rechtsanwalt Düsseldorf
  2. 2. Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – Aktueller RechtsentwicklungenDr. Johannes GrooterhorstRechtsanwaltReferent:Rechtsanwalt Dr. Johannes GrooterhorstPartner der KanzleiGrooterhorst & Partner RechtsanwälteDüsseldorf
  3. 3. BauGB Novelle 2012/201320./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 2
  4. 4. BauGB Novelle 2012/2013• 31.01.2013: Öffentliche Anhörung im Ausschuss Verkehr, Bau, Wohnungswesen, Stadtentwicklung• 27.02.2013: Abzuschließende Beratung des Ausschusses• 14.03.2013: 2. und 3. Lesung im Bundestag• 03.05.2013: Abschließende Beschlussfassung im Bundesrat• BauGB-Novelle wird nicht vor Mitte 2013 in Kraft treten (drei Monate ab Verkündung)• Übergangsvorschrift gem. § 233 BauGB: Alte Fassung gilt, wenn Aufstellungsbeschluss vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gefasst wurde. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 3
  5. 5. BauGB Novelle 2012/2013Überblick über relevante Änderungen:• § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB „Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Innenentwicklung erfolgen.“ o Berücksichtigung dieser Planungsleitlinie im Rahmen der Abwägung o Weitergehende Forderungen des Bundesrates wurden abgelehnt („Hierzu haben die Bauleitpläne vorrangig Maßnahmen der Innenentwicklung vorzusehen.“) 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 4
  6. 6. BauGB Novelle 2012/2013• § 1 a Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB „Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög- lichkeiten der Innenentwicklung zugrundegelegt werden, zu denen insbesondere Brach- flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.“ o Erschwerung von Standorten auf der grünen Wiese o Besonderer Begründungsaufwand für Umwandlung von Grünflächen o Erhöhter Aufwand bei der Sachverhaltsermittlung, insbesondere bezüglich Alterna- tivstandorte, Leerstände, Baulücken und sonstigen Nachverdichtungsmöglichkeiten. o Ermittlung des Neubaubedarfs: Allgemein für die Gemeinde oder konkret für ein bestimmtes Vorhaben? 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 5
  7. 7. BauGB Novelle 2012/2013• § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO „Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maß- nahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anfor- derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“ o Leichtere Möglichkeiten zur Überschreitung der maximalen GRZ und GFZ o Nur noch „städtebauliche Gründe“, nicht mehr besondere städtebauliche Gründe erforderlich. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 6
  8. 8. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 7
  9. 9. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?• Urteil des EuGH vom 24.03.2011, Rs. C-100/08 (Kommission/Spanien)• Spanische Regelungen zur Beschränkung der Ansiedlung großer Einzelhandelseinrichtungen verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit gemäß Artikel 49 AEUV (ehemals Artikel 43 EGV)• Inhalt der spanischen Regelungen: • Beschränkung der Anzahl von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen außerhalb von konsolidierten städtischen Gebieten • Beschränkung der Sortimente neuer Einzelhandelsansiedlungen • Festschreibung von Obergrenzen für die Ansiedlungsdichte von Einzelhandel• Regelungen verstießen gegen die europarechtlich garantierte Niederlassungsfreiheit 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 8
  10. 10. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?• Auswirkungen auf das deutsche Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht • Auch andere Ziele der Raumordnung, wie das Integrationsgebot, Konzentrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot dürften ebenfalls gerechtfertigt sein • Keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar • Spanische Regelungen waren viel restriktiver • Keine europarechtlichen Vorgaben für eine Lockerung des deutschen Raumordnungsrechts ersichtlich 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 9
  11. 11. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?• Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.2010, Az.: 4 C 8.10 (IKEA Rastatt)• Vereinbarkeit des landesplanerischen Kongruenzgebots mit der europarechtlichen Niederlassungsfreiheit (Artikel 49 AEUV) • Das Bundesverwaltungsgericht stellt eine Beschränkung der Niederlassungsfreiheit durch das Kongruenzgebot fest • Keine Diskriminierung von EU-Bürgern • Beschränkung der Niederlassungsfreiheit ist aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt • Ziele des Kongruenzgebots: • Schonender Flächen- und Ressourcenverbrauch • Vermeidung von Sozial- und Umweltlasten→ Das Kongruenzgebot verstößt nicht gegen Europarecht 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 10
  12. 12. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?• Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland • § 24 a LEPro und raumplanerische Festsetzungen im Regionalplan für die Region Stuttgart • Verfahren ruht aktuell • Aktuell finden Verhandlungen zwischen der Bundesregierung und der Europäischen Kommission statt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 11
  13. 13. Neuer Landesentwicklungsplan NRW20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 12
  14. 14. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Situation bis zum 31.12.2011Gesetz zur Landesentwicklung LEP zum Schutz Landesentwicklungsplan(Landesentwicklungsprogramm - LEPro vor Fluglärm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW)§ 24 a LEPro: Regelungen zur Steuerungdes großflächigen EinzelhandelsVerfGH NRW 26.08.2008(Az. VerfGH 18/08)§ 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro nichtigOVG NRW 30.09.2009(Az.: 10 A 1676/08): § 24 a LEProkein Ziel der RaumordnungFolge: § 24 a LEPro von den Kommunen nurnoch im Rahmen der Abwägung zu berück-sichtigen und nicht mehr – wie vorher – striktzu beachten. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 13
  15. 15. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Aktuelle Situation 31.12.2011 Außer-Kraft-Treten des LEPro Entwurf eines umfassenden neuen Landesentwicklungsplans wurde von der Landesregierung unterbrochen 17.04.2012 Kabinettsbeschluss der Landesregierung NRW zum Sachlichen Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ 04.06. bis 04.10.2012 Beteiligung der Öffentlichkeit aktuell: Auswertung der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung 2013 In-Kraft-Treten geplant20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 14
  16. 16. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO (großflächiger Einzelhandel und Einkaufszentren) dürfen nur in regionalplanerisch festgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Bewertung: • Keine Ausweisung von großflächigem Einzelhandel außerhalb von Allgemeinen Siedlungsbereichen • Insbesondere keine Ausweisung in regionalplanerisch festgesetzten Bereichen für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) • Problem der parzellenscharfen Darstellung im Regionalplan. Welche Bindungs- wirkung entfalten die zeichnerischen Darstellungen?20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 15
  17. 17. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standort nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn nachweislich: • eine integrierte Lage in zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und • die Gewährleistung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und • zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 16
  18. 18. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Rechtliche Bewertung des Ziels 2: • OVG NRW 30.09.2009 (Az. 10 A 1676/08) zu § 24a LEPro: o Kein Ziel der Raumordnung, weil keine abschließende Regelung, sondern „Vorgabe an Gemeinden für eine gestufte Planung“ • Ziel 2 ebenfalls nicht abschließend: o LEP bestimmt nicht, was zentrenrelevante Sortimente sind. Zentrenrelevante Sortimente müssen Gemeinden erst noch festlegen. o LEP bestimmt nicht abschließend, was zentrale Versorgungsbereiche sind. LEP stellt nicht nur auf bestehende, sondern auch von Gemeinde festzu-legende zentrale Versorgungsbereiche ab. Zielqualität von Ziel 2 fraglich, da es keine abschließende Regelung darstellt.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 17
  19. 19. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 3: Zentrenrelevante Sortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Folge: • Auswirkungen der Ansiedlung auf Zentrale Versorgungsbereiche der Nachbar- gemeinden zu beachten. Zielqualität fraglich • Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente. • LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinne vorliegt.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 18
  20. 20. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bei Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. Bewertung: • Kongruenzgebot: Sortiment und vorhandene Kaufkraft • Nur Grundsatz der Raumordnung, kein Ziel • Warum wird diese Beschränkung nur für Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche aufgestellt? • Beeinträchtigungen wären auch bei Standorten in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten, wenn der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde überschreitet.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 19
  21. 21. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchti- gungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kern- sortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufs- fläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Bewertung: • Starre Obergrenze von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente • Zielqualität fraglich o Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente o LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinne vorliegt.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 20
  22. 22. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche für nicht überschreiten. Bewertung: • Nur Grundsatz der Raumordnung • Ergänzung zu Ziel 5, das 10 % - Grenze für zentrenrelevante Randsortimente festsetzt, durch Bestimmung einer absoluten Obergrenze20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 21
  23. 23. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. Bewertung: • Ausnahmeregelung für bestehende Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche • Erweiterung dieser Standorte nur in Ausnahmefällen möglich20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 22
  24. 24. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 8: Einzelhandelsagglomeration Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehen- der zentrenschädigender Einzelhandesagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbe- reiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus sind dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädigender Einzelhandelsagglomerationen mit zentren- relevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädigende Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. Bewertung: • Agglomerationsverbot • Neues Ziel im LEP • Rechtsprechung hat Zielqualität ähnlicher Regelungen in anderen Landesentwicklungsplänen bestätigt o Urteil des BVerwG vom 10.11.2011 (Az. 4 CN 9.10) o Urteil des OVG Koblenz vom 23.03.2012 (Az. 2 A 11176/11.OVG)20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 23
  25. 25. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regional- plänen in die Abwägung einzustellen.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 24
  26. 26. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Vorhaben Vorhaben Bestand Einzelhandels- innerhalb außerhalb außerhalb agglomerationen zentraler zentraler zentraler Versorgungs- Versorgungs- Versorgungs- bereiche bereiche bereiche Ziel 1, 2, 3 Grundsatz 4, 6 Ziel 7 Ziel 8 Ziel 5 • Planentwurf enthält keine Sonderregelung für FOC20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 25
  27. 27. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Neuerrichtung Bestand Einkaufszentrum (auch FOC) Ziel 1, 2, 3 Ziel 7 Fachmarktzentrum Ziel 8 Ziel 8 nicht-zentrenrelevante Sortimente Grundsatz 4, 6 Ziel 7 z.B. Möbelhaus, Baumarkt Ziel 5 nicht-großflächiger Einzelhandel, nicht erfasst nicht z.B. Discounter (<800 m² erfasst Verkaufsfläche)20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 26
  28. 28. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen • Ziele der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 2 ROG): o Strikte Bindung der gemeindliche Bauleitplanung an Ziele o Wirksamkeit erforderlich • Grundsätze der Raumordnung (§3 Abs. 1 ROG): o Berücksichtigung bei Abwägungs- und Ermessensentscheidungen o Wirksamkeit erforderlich • Sonstige Erfordernisse der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 4 ROG): o In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind sonstige Erfordernisse der Raumordnung o Mit Kabinettsbeschluss in Aufstellung befindliche Ziele o Berücksichtigung in der Abwägung20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 27
  29. 29. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen § 36 Landesplanungsgesetz NRW • Untersagung von raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, wenn sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet und zu befürchten ist, dass die Einhaltung der Ziele der Raumordnung durch Planung oder Maßnahmen unmöglich oder wesentlich erschwert werden Befristete Untersagung • Folge: In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung entfalten bereits jetzt Rechtswirkung20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 28
  30. 30. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen • Bebauungsplan „Dreigrenzen“ in Wuppertal o Vorhabenbezogener Bebauungsplan für „fachmarktbezogenes Einkaufszentrum“ o Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche o ca. 45.000 m² Verkaufsfläche o ca. 14 % zentrenrelevante Sortimente • Untersagung gemäß § 36 LPlG o Verstoß gegen Ziel 5 des in Aufstellung befindlichen Teilplans „großflächiger Einzelhandel“ o außerhalb zentraler Versorgungsbereiche o Mehr als 10 % Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 29
  31. 31. FOC – Der neue Player20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 30
  32. 32. FOC – Der neue Player • Besondere Bedeutung für die Raumordnung • Einige Bundesländer haben spezielle Raumordnungsziele für FOC erlassen • Relevante Ziele der Raumordnung für FOC • Aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 31
  33. 33. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (1)• LEP 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7 Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig.• LEP 2009 Berlin Brandenburg, Plansatz 4.7 Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m² sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig.• LREP 2005 Mecklenburg-Vorpommern, Plansatz 4.3.2 Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 Abs. 3 der BauNVO – hierunter fallen auch Hersteller-Direktverkaufszentren (…) – sind (…) nur in zentralen Orten zulässig, bei einer Geschossfläche von mehr als 5.000 m² nur in Ober- und Mittelzentren.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 32
  34. 34. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (2)• LEP 2004 Thüringen, Plansatz 3.2.1 Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage in Oberzentren zulässig.• LROP 2008 Niedersachsen, Plansatz 2.3, Satz 9 und Satz 11 Hersteller-Direktverkaufszentren sind (…) aufgrund ihrer besonderen Ausprägung und Funktion nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Sätze 1 bis 8 und 17 bis 10 entsprechen. (…) kann in der überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger Heide an nur einem Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern und soweit dies raumverträglich ist. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 33
  35. 35. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (3)• LEP 1999, letzte Änderung 2007 Sachsen-Anhalt, Plansatz 3.2.8 Die Ausweisung von SO-Gebieten für (…) FOC ist nur in festgesetzten Kern- gebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden.• LEP 2010 Schleswig-Holstein, Plansatz 2.8 Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- oder Designer-Outlet-Center) als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind nur in Oberzentren zulässig. Sie sind in die vorhandene Zentrenstruktur zu integrieren. 34 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 34
  36. 36. Relevante Ziele der Raumordnung Das ZentralitätsgebotBeispiel: Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz:Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur inzentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufs-fläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind inGemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Ein-wohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsflächezulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 35
  37. 37. Relevante Ziele der Raumordnung Das Zentralitätsgebot Bewertung: • Möglicherweise unverhältnismäßige Einschränkung der Selbstverwaltungshoheit der Gemeinden o Sachgerechte Ausnahmeregelung vorzusehen • Möglicherweise fehlende Gesetzgebungskompetenz o Kein Regelungsgegenstand des Raumordnungsrechts o Zentralitätsgebot setzt Kommunen engere Grenzen als das interkommunale Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB) o Vgl. weiterführend Langguth ZfBR 2011, 436 ff.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 36
  38. 38. Relevante Ziele der Raumordnung Das IntegrationsgebotBeispiel: Ziel 6 LEP Schleswig-Holstein:Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sindnur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalenZusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeindezulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Derartige Einzelhandelseinrichtungensind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulichzusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig, soweit einestädtebaulich integrierte Lage nachweislich nicht möglich ist, die vorhandeneEinzelhandelsstruktur weitere sortimentsspezifische Verkaufsflächenentwicklungenzulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keinerwesentlichen Verschlechterung der gewachsenen Funktion der zentralenVersorgungsbereiche der Standortgemeinde oder benachbarter zentraler Orte führt.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 37
  39. 39. Relevante Ziele der Raumordnung Das IntegrationsgebotBewertung:• OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster) o Kein Ziel der Raumordnung, da keiner abschließenden Zielabwägung zugänglich o Ausnahmeregelung nicht hinreichend bestimmt: Prognostische Bewertung bez. Verträglichkeit und Stärkung der zentralörtlichen Funktion Fehlende Vorgabe zur Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche Keine Vorgaben, wann „wesentliche Verschlechterung“ vorliegt20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 38
  40. 40. Relevante Ziele der Raumordnung Das IntegrationsgebotBewertung:• OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup) o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend, denn: Zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente müssen noch durch Gemeinden festgesetzt werden20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 39
  41. 41. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Beispiel: Ziel 4 LEP Schleswig-Holstein: Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungs- zentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standort- gemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungs- weise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benach- barter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (Beeinträchtigungsverbot).20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 40
  42. 42. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Bewertung: • OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster) o Fehlende Zielqualität o Keine Frage des Raumordnungsrechts, sondern des interkommunalen Abstimmungsgebots o Keine abschließende Definition der „integrierten Versorgungsstandorten“ und „Versorgungszentren“20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 41
  43. 43. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Bewertung: • OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup) o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend o Zentrale Versorgungsbereiche müssen durch Gemeinden erst noch festgesetzt werden20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 42
  44. 44. Relevante Ziele der Raumordnung Das Kongruenzgebot Beispiel: LROP Niedersachen, Ziffer 2.3 03 Satz 1 und 2: Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 43
  45. 45. Relevante Ziele der Raumordnung Das KongruenzgebotBewertung:• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen) o Kongruenzgebot kein Ziel der Raumordnung o Begriff des Verflechtungsbereichs nicht bestimmbar o Nicht geregelt, mit welcher Methode Verflechtungsbereichs zu bestimmen ist (empirische Methode oder rechnerische Potentialmethode) o Keine Kriterien zur Abgrenzung der Verflechtungsbereiche zueinander (überlappend oder scharf abgegrenzt) o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs für Grundversorgung und die mittel- und oberzentrale Versorgung getrennt oder gemeinsam zu bestimmen? o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums gegenüber benachbarten Grundzentren und Mittel-/Oberzentren einheitlich?20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 44
  46. 46. Relevante Ziele der Raumordnung Das KongruenzverbotBewertung:• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen) o Mögliche Festsetzung des Verflechtungsbereichs kartographisch (Bsp. Baden-Württemberg) Aufzählung von Gemeindegebieten (Bsp. Brandenburg) Ausdrückliche Benennung der Kriterien zur Bestimmung eines Verflechtungsbereichs20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 45
  47. 47. Relevante Ziele der Raumordnung Der FreiraumschutzBeispiel: Ziel 87 LEP IV Rheinland-Pfalz:Die landesweiten bedeutsamen Bereiche für den Freiraumschutz sind durch dieRegionalplanung mit Vorrangausweisungen für regionale Grünzüge bzw. Vorrang- undVorbehaltsausweisung für Grünzäsuren und Siedlungszäsuren zu konkretisieren und zusichern.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 46
  48. 48. Relevante Ziele der Raumordnung Der Freiraumschutz Beispiel: Regionaler Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Westpfalz20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 47
  49. 49. Relevante Ziele der Raumordnung Das Zielabweichungsverfahren Ausnahmen § 6 Abs. 1 ROG: Zulassung von Ausnahmen im Raumordnungsplan selbst Abweichungen • § 6 Abs. 2 ROG: Zulassung von Abweichungen, wenn o aus raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar und o Grundzüge der Planung nicht berührt werden • Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens o Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 48
  50. 50. Tendenzen in der Rechtsprechung (1)BVerwG, Urteil vom 16.12.2010, Az. 4 C 8/10 (IKEA Rastatt) • Auch Soll-Vorschriften können verbindliche Ziele der Raumordnung sein Regel-Ausnahme-Verhältnis: Plangeber muss sowohl die Regel als auch die Voraussetzungen für die Ausnahme mit hinreichender Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit festlegen • Verstöße gegen das Konzentrations- und Kongruenzgebot berühren nicht stets die Grundzüge der Planung • Orientierung an Rechtsprechung zu § 31 Abs. 2 BauGB Abweichung hat keine derartige Bedeutung, dass Grundgerüst der Planung berührt wäre. Abweichung muss noch im Bereich dessen liegen, was der Plangeber gewollt hat oder hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt hätte.20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 49
  51. 51. Tendenzen in der Rechtsprechung (2)VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt) • Grundzüge der Planung berührt • Ablehnungsbescheid rechtmäßig20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 50
  52. 52. Tendenzen in der Rechtsprechung (3) BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau) • Beschränkung der Art der Nutzung auf Verkaufsform FOC zulässig • Beschränkung des Warensortiments nicht anhand von Sortimentsgattungen, sondern anhand von Eigenschaften zulässig und hinreichend bestimmt • Beispiele: o Zweite Wahl o Auslaufmodelle o Modelle vorvergangener Saisons20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 51
  53. 53. Tendenzen in der Rechtsprechung (4) VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna) • Umstrukturierung Einkaufszentrum in FOC • Geltender Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich aufgehoben • FOC auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen grundsätzlich zulässig o Im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB o Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB besteht kein öffentlicher Belang des Planungsbedürfnisses wie bei § 35 BauGB o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu befürchten20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 52
  54. 54. Tendenzen in der Rechtsprechung (5) VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar) • Vorhaben im Geltungsberiech eines bestehenden Bebauungsplans (SO-Gebiet Einzelhandel) • Bebauungsplan wirksam und geplantes FOC danach zulässig • Hilfsweise: Unwirksamer Bebauungsplan o Zulässigkeit gem.§ 34 Abs. 1 BauGB, im Zusammenhang bebauter Ortsteil o Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet aus, da es kein faktisches Sondergebiet nach § 11 BauNVO gibt (BVerwG, Urteil vom 16.09.2010, Az. 4 C 7/10) o § 11 BauNVO trifft keine Entscheidung darüber, welche Anlagen zulässig sind, sondern verlangt diese Entscheidung vom Planungsträger o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 53
  55. 55. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 54
  56. 56. Kontakt Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst Königsallee 53-55 40212 Düsseldorf Tel. 0211 / 8 64 67-0 Fax 0211 / 13 13 42 www.grooterhorst.de20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 55

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