Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen von Dr. Johannes Grooterhorst

Die Einzelhandelsimmobilie im
Planungsrecht – aktuelle
Rechtsentwicklungen
• BauGB-Novelle 2012/2013 – Auswirkungen auf die
Einzelhandelsimmobilie

• Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?

• Die Landesplanung entscheidet mit – aktuelle
Entwicklung in den Bundesländern

• FOC – der neue Player. Welche planungsrechtlichen
Kriterien gelten?

Berlin
20. und 21.03.2013

Dr. Johannes Grooterhorst
Rechtsanwalt
Düsseldorf

Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – Aktueller Rechtsentwicklungen

Dr. Johannes Grooterhorst
Rechtsanwalt

Referent:

Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst
Partner der Kanzlei
Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte
Düsseldorf

BauGB Novelle 2012/2013

20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 2


• 31.01.2013: Öffentliche Anhörung im Ausschuss Verkehr, Bau,
Wohnungswesen, Stadtentwicklung
• 27.02.2013: Abzuschließende Beratung des Ausschusses
• 14.03.2013: 2. und 3. Lesung im Bundestag
• 03.05.2013: Abschließende Beschlussfassung im Bundesrat
• BauGB-Novelle wird nicht vor Mitte 2013 in Kraft treten (drei Monate ab
Verkündung)
• Übergangsvorschrift gem. § 233 BauGB: Alte Fassung gilt, wenn
Aufstellungsbeschluss vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gefasst
wurde.



Überblick über relevante Änderungen:
• § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB
„Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Innenentwicklung erfolgen.“

o Berücksichtigung dieser Planungsleitlinie im Rahmen der Abwägung
o Weitergehende Forderungen des Bundesrates wurden abgelehnt („Hierzu haben die
Bauleitpläne vorrangig Maßnahmen der Innenentwicklung vorzusehen.“)



• § 1 a Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB
„Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu
berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher oder als Wald
genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög-
lichkeiten der Innenentwicklung zugrundegelegt werden, zu denen insbesondere Brach-
flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten
zählen können.“
o Erschwerung von Standorten auf der grünen Wiese
o Besonderer Begründungsaufwand für Umwandlung von Grünflächen
o Erhöhter Aufwand bei der Sachverhaltsermittlung, insbesondere bezüglich Alterna-
tivstandorte, Leerstände, Baulücken und sonstigen Nachverdichtungsmöglichkeiten.
o Ermittlung des Neubaubedarfs: Allgemein für die Gemeinde oder konkret für ein
bestimmtes Vorhaben?



• § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
„Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschritten
werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maß-
nahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anfor-
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und
nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“
o Leichtere Möglichkeiten zur Überschreitung der maximalen GRZ und GFZ
o Nur noch „städtebauliche Gründe“, nicht mehr besondere städtebauliche Gründe
erforderlich.


Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?



• Urteil des EuGH vom 24.03.2011, Rs. C-100/08 (Kommission/Spanien)
• Spanische Regelungen zur Beschränkung der Ansiedlung großer
Einzelhandelseinrichtungen verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit
gemäß Artikel 49 AEUV (ehemals Artikel 43 EGV)
• Inhalt der spanischen Regelungen:
• Beschränkung der Anzahl von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen
außerhalb von konsolidierten städtischen Gebieten
• Beschränkung der Sortimente neuer Einzelhandelsansiedlungen
• Festschreibung von Obergrenzen für die Ansiedlungsdichte von
Einzelhandel
• Regelungen verstießen gegen die europarechtlich garantierte
Niederlassungsfreiheit



• Auswirkungen auf das deutsche Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht
• Auch andere Ziele der Raumordnung, wie das Integrationsgebot,
Konzentrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot dürften ebenfalls
gerechtfertigt sein
• Keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar
• Spanische Regelungen waren viel restriktiver
• Keine europarechtlichen Vorgaben für eine Lockerung des deutschen
Raumordnungsrechts ersichtlich


• Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.2010, Az.: 4 C 8.10 (IKEA
Rastatt)
• Vereinbarkeit des landesplanerischen Kongruenzgebots mit der
europarechtlichen Niederlassungsfreiheit (Artikel 49 AEUV)
• Das Bundesverwaltungsgericht stellt eine Beschränkung der
Niederlassungsfreiheit durch das Kongruenzgebot fest
• Keine Diskriminierung von EU-Bürgern
• Beschränkung der Niederlassungsfreiheit ist aus Gründen des
Allgemeinwohls gerechtfertigt
• Ziele des Kongruenzgebots:
• Schonender Flächen- und Ressourcenverbrauch
• Vermeidung von Sozial- und Umweltlasten
→ Das Kongruenzgebot verstößt nicht gegen Europarecht


• Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland
• § 24 a LEPro und raumplanerische Festsetzungen im Regionalplan für die
Region Stuttgart
• Verfahren ruht aktuell
• Aktuell finden Verhandlungen zwischen der Bundesregierung und der
Europäischen Kommission statt.


Neuer Landesentwicklungsplan NRW


Situation bis zum 31.12.2011
Gesetz zur Landesentwicklung LEP zum Schutz Landesentwicklungsplan
(Landesentwicklungsprogramm - LEPro vor Fluglärm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW)

§ 24 a LEPro: Regelungen zur Steuerung
des großflächigen Einzelhandels

VerfGH NRW 26.08.2008
(Az. VerfGH 18/08)
§ 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro nichtig

OVG NRW 30.09.2009
(Az.: 10 A 1676/08): § 24 a LEPro
kein Ziel der Raumordnung

Folge: § 24 a LEPro von den Kommunen nur
noch im Rahmen der Abwägung zu berück-
sichtigen und nicht mehr – wie vorher – strikt
zu beachten.

Aktuelle Situation
31.12.2011 Außer-Kraft-Treten des LEPro

Entwurf eines umfassenden neuen Landesentwicklungsplans wurde von der
Landesregierung unterbrochen

17.04.2012 Kabinettsbeschluss der Landesregierung NRW zum Sachlichen Teilplan
„Großflächiger Einzelhandel“

04.06. bis 04.10.2012 Beteiligung der Öffentlichkeit

aktuell: Auswertung der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung

2013 In-Kraft-Treten geplant


Übersicht über Ziele und Grundsätze

• Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen

Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
(großflächiger Einzelhandel und Einkaufszentren) dürfen nur in regionalplanerisch
festgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.

Bewertung:
• Keine Ausweisung von großflächigem Einzelhandel außerhalb von Allgemeinen
Siedlungsbereichen

• Insbesondere keine Ausweisung in regionalplanerisch festgesetzten Bereichen für
gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB)

• Problem der parzellenscharfen Darstellung im Regionalplan. Welche Bindungs-
wirkung entfalten die zeichnerischen Darstellungen?



• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standort nur in zentralen
Versorgungsbereichen

Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt
und festgesetzt werden.

Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11
Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn nachweislich:

• eine integrierte Lage in zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und
• die Gewährleistung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs
diese Bauleitplanung erfordert und
• zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.



Rechtliche Bewertung des Ziels 2:

• OVG NRW 30.09.2009 (Az. 10 A 1676/08) zu § 24a LEPro:
o Kein Ziel der Raumordnung, weil keine abschließende Regelung, sondern
„Vorgabe an Gemeinden für eine gestufte Planung“

• Ziel 2 ebenfalls nicht abschließend:
o LEP bestimmt nicht, was zentrenrelevante Sortimente sind. Zentrenrelevante
Sortimente müssen Gemeinden erst noch festlegen.

o LEP bestimmt nicht abschließend, was zentrale Versorgungsbereiche sind. LEP
stellt nicht nur auf bestehende, sondern auch von Gemeinde festzu-legende
zentrale Versorgungsbereiche ab.

Zielqualität von Ziel 2 fraglich, da es keine abschließende Regelung darstellt.



• Ziel 3: Zentrenrelevante Sortimente: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Folge:
• Auswirkungen der Ansiedlung auf Zentrale Versorgungsbereiche der Nachbar-
gemeinden zu beachten.

Zielqualität fraglich
• Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick zentrale Versorgungsbereiche und
zentrenrelevante Sortimente.
• LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in
diesem Sinne vorliegt.


• Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevante Sortimente

Bei Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der
zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen ermöglichten
Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten
Sortimentsgruppen nicht überschreiten.

Bewertung:
• Kongruenzgebot: Sortiment und vorhandene Kaufkraft
• Nur Grundsatz der Raumordnung, kein Ziel
• Warum wird diese Beschränkung nur für Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
aufgestellt?
• Beeinträchtigungen wären auch bei Standorten in zentralen Versorgungsbereichen zu
befürchten, wenn der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der
Gemeinde überschreitet.


• Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchti-
gungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kern-
sortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufs-
fläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten
Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Bewertung:
• Starre Obergrenze von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente
• Zielqualität fraglich
o Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und
zentrenrelevante Sortimente
o LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem
Sinne vorliegt.



• Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente

Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i.S.
des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m²
Verkaufsfläche für nicht überschreiten.

Bewertung:

• Nur Grundsatz der Raumordnung
• Ergänzung zu Ziel 5, das 10 % - Grenze für zentrenrelevante Randsortimente festsetzt,
durch Bestimmung einer absoluten Obergrenze



• Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten
Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den
genehmigten Bestand zu begrenzen.

Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine
funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung
keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.

Bewertung:

• Ausnahmeregelung für bestehende Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
• Erweiterung dieser Standorte nur in Ausnahmefällen möglich



• Ziel 8: Einzelhandelsagglomeration
Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehen-
der zentrenschädigender Einzelhandesagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbe-
reiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus sind dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und
Erweiterung bestehender zentrenschädigender Einzelhandelsagglomerationen mit zentren-
relevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie
haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche
von Gemeinden durch zentrenschädigende Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.

Bewertung:
• Agglomerationsverbot
• Neues Ziel im LEP
• Rechtsprechung hat Zielqualität ähnlicher Regelungen in anderen
Landesentwicklungsplänen bestätigt
o Urteil des BVerwG vom 10.11.2011 (Az. 4 CN 9.10)
o Urteil des OVG Koblenz vom 23.03.2012 (Az. 2 A 11176/11.OVG)



• Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte

Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regional-
plänen in die Abwägung einzustellen.



Vorhaben Vorhaben Bestand Einzelhandels-
innerhalb außerhalb außerhalb agglomerationen
zentraler zentraler zentraler
Versorgungs- Versorgungs- Versorgungs-
bereiche bereiche bereiche
Ziel 1, 2, 3 Grundsatz 4, 6 Ziel 7 Ziel 8
Ziel 5

• Planentwurf enthält keine Sonderregelung für FOC



Neuerrichtung Bestand
Einkaufszentrum (auch FOC) Ziel 1, 2, 3 Ziel 7
Fachmarktzentrum Ziel 8 Ziel 8

nicht-zentrenrelevante Sortimente Grundsatz 4, 6 Ziel 7
z.B. Möbelhaus, Baumarkt Ziel 5

nicht-großflächiger Einzelhandel, nicht erfasst nicht
z.B. Discounter (<800 m² erfasst
Verkaufsfläche)


Folgen

• Ziele der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 2 ROG):
o Strikte Bindung der gemeindliche Bauleitplanung an Ziele
o Wirksamkeit erforderlich

• Grundsätze der Raumordnung (§3 Abs. 1 ROG):
o Berücksichtigung bei Abwägungs- und Ermessensentscheidungen
o Wirksamkeit erforderlich

• Sonstige Erfordernisse der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 4 ROG):
o In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind sonstige Erfordernisse
der Raumordnung
o Mit Kabinettsbeschluss in Aufstellung befindliche Ziele
o Berücksichtigung in der Abwägung


Folgen

§ 36 Landesplanungsgesetz NRW

• Untersagung von raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, wenn

sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet und

zu befürchten ist, dass die Einhaltung der Ziele der Raumordnung
durch Planung oder Maßnahmen unmöglich oder wesentlich erschwert
werden

Befristete Untersagung
• Folge: In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung entfalten bereits
jetzt Rechtswirkung


Folgen

• Bebauungsplan „Dreigrenzen“ in Wuppertal
o Vorhabenbezogener Bebauungsplan für „fachmarktbezogenes
Einkaufszentrum“
o Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
o ca. 45.000 m² Verkaufsfläche
o ca. 14 % zentrenrelevante Sortimente

• Untersagung gemäß § 36 LPlG
o Verstoß gegen Ziel 5 des in Aufstellung befindlichen Teilplans „großflächiger
Einzelhandel“
o außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
o Mehr als 10 % Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente


FOC – Der neue Player


FOC – Der neue Player

• Besondere Bedeutung für die Raumordnung

• Einige Bundesländer haben spezielle Raumordnungsziele für FOC
erlassen

• Relevante Ziele der Raumordnung für FOC

• Aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung


Spezifische landesplanerische Vorgaben zur
Ansiedlung von FOC (1)

• LEP 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7
Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen
Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig.

• LEP 2009 Berlin Brandenburg, Plansatz 4.7
Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als
5.000 m² sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig.

• LREP 2005 Mecklenburg-Vorpommern, Plansatz 4.3.2
Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 Abs. 3 der BauNVO –
hierunter fallen auch Hersteller-Direktverkaufszentren (…) – sind (…) nur in
zentralen Orten zulässig, bei einer Geschossfläche von mehr als 5.000 m²
nur in Ober- und Mittelzentren.


Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung
von FOC (2)

• LEP 2004 Thüringen, Plansatz 3.2.1
Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage in
Oberzentren zulässig.

• LROP 2008 Niedersachsen, Plansatz 2.3, Satz 9 und Satz 11
Hersteller-Direktverkaufszentren sind (…) aufgrund ihrer besonderen
Ausprägung und Funktion nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der
Sätze 1 bis 8 und 17 bis 10 entsprechen.

(…) kann in der überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger
Heide an nur einem Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit einer
Verkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern und
soweit dies raumverträglich ist.


Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung
von FOC (3)

• LEP 1999, letzte Änderung 2007 Sachsen-Anhalt, Plansatz 3.2.8
Die Ausweisung von SO-Gebieten für (…) FOC ist nur in festgesetzten Kern-
gebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen
und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden.

• LEP 2010 Schleswig-Holstein, Plansatz 2.8
Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- oder Designer-Outlet-Center) als
besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind nur in Oberzentren
zulässig. Sie sind in die vorhandene Zentrenstruktur zu integrieren.

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Relevante Ziele der Raumordnung
Das Zentralitätsgebot

Beispiel: Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in
zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufs-
fläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in
Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Ein-
wohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche
zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.


Das Zentralitätsgebot

Bewertung:
• Möglicherweise unverhältnismäßige Einschränkung der Selbstverwaltungshoheit
der Gemeinden
o Sachgerechte Ausnahmeregelung vorzusehen

• Möglicherweise fehlende Gesetzgebungskompetenz
o Kein Regelungsgegenstand des Raumordnungsrechts
o Zentralitätsgebot setzt Kommunen engere Grenzen als das interkommunale
Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB)
o Vgl. weiterführend Langguth ZfBR 2011, 436 ff.


Das Integrationsgebot
Beispiel: Ziel 6 LEP Schleswig-Holstein:
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind
nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen
Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde
zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Derartige Einzelhandelseinrichtungen
sind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulich
zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig, soweit eine
städtebaulich integrierte Lage nachweislich nicht möglich ist, die vorhandene
Einzelhandelsstruktur weitere sortimentsspeziﬁsche Verkaufsﬂächenentwicklungen
zulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keiner
wesentlichen Verschlechterung der gewachsenen Funktion der zentralen
Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder benachbarter zentraler Orte führt.



Bewertung:

• OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)
o Kein Ziel der Raumordnung, da keiner abschließenden Zielabwägung
zugänglich
o Ausnahmeregelung nicht hinreichend bestimmt:
Prognostische Bewertung bez. Verträglichkeit und Stärkung der
zentralörtlichen Funktion
Fehlende Vorgabe zur Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche
Keine Vorgaben, wann „wesentliche Verschlechterung“ vorliegt



Bewertung:

• OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)
o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend, denn:
Zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente müssen noch
durch Gemeinden festgesetzt werden



Das Beeinträchtigungsverbot

Beispiel: Ziel 4 LEP Schleswig-Holstein:

Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungs-
zentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standort-
gemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungs-
weise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benach-
barter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
(Beeinträchtigungsverbot).




Bewertung:

• OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)
o Fehlende Zielqualität
o Keine Frage des Raumordnungsrechts, sondern des interkommunalen
Abstimmungsgebots
o Keine abschließende Definition der „integrierten Versorgungsstandorten“ und
„Versorgungszentren“




Bewertung:

• OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)
o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend
o Zentrale Versorgungsbereiche müssen durch Gemeinden erst noch festgesetzt
werden



Das Kongruenzgebot

Beispiel: LROP Niedersachen, Ziffer 2.3 03 Satz 1 und 2:

Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des
§ 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen der zentralörtlichen
Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes
entsprechen.



Das Kongruenzgebot

Bewertung:

• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

o Kongruenzgebot kein Ziel der Raumordnung
o Begriff des Verflechtungsbereichs nicht bestimmbar
o Nicht geregelt, mit welcher Methode Verflechtungsbereichs zu bestimmen ist
(empirische Methode oder rechnerische Potentialmethode)
o Keine Kriterien zur Abgrenzung der Verflechtungsbereiche zueinander
(überlappend oder scharf abgegrenzt)
o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs für Grundversorgung und die mittel-
und oberzentrale Versorgung getrennt oder gemeinsam zu bestimmen?
o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums gegenüber
benachbarten Grundzentren und Mittel-/Oberzentren einheitlich?



Das Kongruenzverbot

Bewertung:

• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

o Mögliche Festsetzung des Verflechtungsbereichs
kartographisch (Bsp. Baden-Württemberg)
Aufzählung von Gemeindegebieten (Bsp. Brandenburg)
Ausdrückliche Benennung der Kriterien zur Bestimmung eines
Verflechtungsbereichs



Der Freiraumschutz

Beispiel: Ziel 87 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die landesweiten bedeutsamen Bereiche für den Freiraumschutz sind durch die
Regionalplanung mit Vorrangausweisungen für regionale Grünzüge bzw. Vorrang- und
Vorbehaltsausweisung für Grünzäsuren und Siedlungszäsuren zu konkretisieren und zu
sichern.



Der Freiraumschutz
Beispiel: Regionaler Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Westpfalz



Das Zielabweichungsverfahren

Ausnahmen
§ 6 Abs. 1 ROG: Zulassung von Ausnahmen im Raumordnungsplan selbst

Abweichungen
• § 6 Abs. 2 ROG: Zulassung von Abweichungen, wenn
o aus raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar und
o Grundzüge der Planung nicht berührt werden
• Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens
o Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht


Tendenzen in der Rechtsprechung (1)

BVerwG, Urteil vom 16.12.2010, Az. 4 C 8/10 (IKEA Rastatt)
• Auch Soll-Vorschriften können verbindliche Ziele der Raumordnung sein
Regel-Ausnahme-Verhältnis: Plangeber muss sowohl die Regel als auch die
Voraussetzungen für die Ausnahme mit hinreichender Bestimmtheit oder
Bestimmbarkeit festlegen
• Verstöße gegen das Konzentrations- und Kongruenzgebot berühren nicht stets
die Grundzüge der Planung
• Orientierung an Rechtsprechung zu § 31 Abs. 2 BauGB
Abweichung hat keine derartige Bedeutung, dass Grundgerüst der Planung
berührt wäre.
Abweichung muss noch im Bereich dessen liegen, was der Plangeber
gewollt hat oder hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt
hätte.



VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt)
• Grundzüge der Planung berührt
• Ablehnungsbescheid rechtmäßig



BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau)
• Beschränkung der Art der Nutzung auf Verkaufsform FOC zulässig

• Beschränkung des Warensortiments nicht anhand von Sortimentsgattungen,
sondern anhand von Eigenschaften zulässig und hinreichend bestimmt

• Beispiele:
o Zweite Wahl
o Auslaufmodelle
o Modelle vorvergangener Saisons



VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna)
• Umstrukturierung Einkaufszentrum in FOC
• Geltender Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich aufgehoben
• FOC auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen grundsätzlich
zulässig
o Im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB
o Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB besteht kein öffentlicher
Belang des Planungsbedürfnisses wie bei § 35 BauGB
o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu befürchten



VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar)
• Vorhaben im Geltungsberiech eines bestehenden Bebauungsplans (SO-Gebiet
Einzelhandel)
• Bebauungsplan wirksam und geplantes FOC danach zulässig
• Hilfsweise: Unwirksamer Bebauungsplan
o Zulässigkeit gem.§ 34 Abs. 1 BauGB, im Zusammenhang bebauter Ortsteil
o Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet aus, da es kein faktisches
Sondergebiet nach § 11 BauNVO gibt (BVerwG, Urteil vom 16.09.2010, Az.
4 C 7/10)
o § 11 BauNVO trifft keine Entscheidung darüber, welche Anlagen zulässig
sind, sondern verlangt diese Entscheidung vom Planungsträger
o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten


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