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Rechtliche Fragen bei der
Revitalisierung von Handelsimmobilien
Dr. Christian Wiggers
Rechtsanwalt
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 2
Berührte Rechtsmaterien (Ausschnitt)
Revitalisierung
von
Handelsimmobilien
ÖR ZR
Mietrech
t
Bauordnungsrec
ht
Raumordnungsrec
ht
Energetisch
e
Vorgaben
Grundstücksrec
ht/ Nachbarrecht
Kaufrecht
Gesellschaftsrec
ht
Privates Bau-
und
Werkvertragsrec
ht
ÖR = Öffentliches Recht ZR = Zivilrecht
Bauplanungsrec
ht
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 3
Nutzungsänderung?
 Genehmigungspflicht?
 Voraussetzungen der Nutzungsänderung:
„(+), wenn die tatsächliche Variationsbreite einer Nutzung
überschritten wird und der neuen Nutzung aus dem
Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen
Vorschriften eine andere Qualität zukommt als der
bisherigen Nutzung“
 (+) bei mindestens teilweise anderer Zweckbestimmung
 Sind andere öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt?
 Maßgeblich ist die genehmigte Nutzung, nicht die zuletzt
tatsächlich ausgeübte
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 4
Bestandsschutz?
 Problemfall: Längerer Leerstand
 Rechtsunsicherheit betr. die Weitergeltung von Genehmigungen
 Zeitliche Reichweite erteilter Genehmigung:
 Bloße Nutzungsunterbrechung bereits relevant?
 Bloße Wiederaufnahme dann genehmigungspflichtig?
 BVerwG: Sog. „Zeitmodell“
 Oberverwaltungsgerichte: uneinheitlich
 Leerstand darf keine Nutzungsaufgabe darstellen oder
indizieren
 Entscheidend: Subjektiver Wille, wie er nach außen für einen
objektiven Durchschnittsmenschen erkennbar ist
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 5
Zusätzliche Stellplatzpflicht?
 Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO:
„Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind
Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die
Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden
Kraftfahrzeuge aufnehmen können.“
 Nutzungsänderung muss Ursache für den Mehrbedarf sein
 Nicht: Stellplatzforderung nur „aus Anlass“ der
Nutzungsänderung
 Rechtsprechung BayVGH (Beschl. v. 22.04.2004 – 20 B 03.2531)
und VG München (Urt. v. 30.01.2012 – M 8 K 10.5020):
 Bestehender Fehlbestand darf nicht nachgefordert werden
 Eine solche Nachforderung wäre nicht änderungsbedingt
 Ausfluss des Bestandsschutzes der bisherigen Nutzung
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 6
Bauplanungsrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks?
 § 34 BauGB?
 Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche
 Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung
 Bebauungsplan?
 Festsetzungen des B-Plans maßgeblich
 Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung
 Änderung des Bebauungsplans erforderlich?
 Ziele der Raumordnung sind zu beachten
 z.B. Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen
 Aber: Wirksam? Europarecht?
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Schrottimmobilien?
 „Brachliegende und der Entwicklung entzogene Immobilien“
 BauGB Novelle 2013 – Stärkung der Innenentwicklung:
Neuregelungen zum Umgang mit Schrottimmobilien
 Stärkere Einflussnahme und Zugriffsrechte der Gemeinden durch
 Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§ 24 – 28 BauGB),
nun auch zugunsten Dritter (z.B. städtischer Gesellschaften)
 Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a – d BauGB),
nun ausdrücklich auch zur städtebaulichen Entwicklung
 Städtebauliche Gebote (§§ 175 – 179 BauGB),
Rückbau- und Entsiegelungsgebot nun auch in Gebieten
ohne Bebauungsplan
6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 8
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  • 2. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 2 Berührte Rechtsmaterien (Ausschnitt) Revitalisierung von Handelsimmobilien ÖR ZR Mietrech t Bauordnungsrec ht Raumordnungsrec ht Energetisch e Vorgaben Grundstücksrec ht/ Nachbarrecht Kaufrecht Gesellschaftsrec ht Privates Bau- und Werkvertragsrec ht ÖR = Öffentliches Recht ZR = Zivilrecht Bauplanungsrec ht
  • 3. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 3 Nutzungsänderung?  Genehmigungspflicht?  Voraussetzungen der Nutzungsänderung: „(+), wenn die tatsächliche Variationsbreite einer Nutzung überschritten wird und der neuen Nutzung aus dem Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine andere Qualität zukommt als der bisherigen Nutzung“  (+) bei mindestens teilweise anderer Zweckbestimmung  Sind andere öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt?  Maßgeblich ist die genehmigte Nutzung, nicht die zuletzt tatsächlich ausgeübte
  • 4. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 4 Bestandsschutz?  Problemfall: Längerer Leerstand  Rechtsunsicherheit betr. die Weitergeltung von Genehmigungen  Zeitliche Reichweite erteilter Genehmigung:  Bloße Nutzungsunterbrechung bereits relevant?  Bloße Wiederaufnahme dann genehmigungspflichtig?  BVerwG: Sog. „Zeitmodell“  Oberverwaltungsgerichte: uneinheitlich  Leerstand darf keine Nutzungsaufgabe darstellen oder indizieren  Entscheidend: Subjektiver Wille, wie er nach außen für einen objektiven Durchschnittsmenschen erkennbar ist
  • 5. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 5 Zusätzliche Stellplatzpflicht?  Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO: „Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können.“  Nutzungsänderung muss Ursache für den Mehrbedarf sein  Nicht: Stellplatzforderung nur „aus Anlass“ der Nutzungsänderung  Rechtsprechung BayVGH (Beschl. v. 22.04.2004 – 20 B 03.2531) und VG München (Urt. v. 30.01.2012 – M 8 K 10.5020):  Bestehender Fehlbestand darf nicht nachgefordert werden  Eine solche Nachforderung wäre nicht änderungsbedingt  Ausfluss des Bestandsschutzes der bisherigen Nutzung
  • 6. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 6 Bauplanungsrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks?  § 34 BauGB?  Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche  Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung  Bebauungsplan?  Festsetzungen des B-Plans maßgeblich  Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung  Änderung des Bebauungsplans erforderlich?  Ziele der Raumordnung sind zu beachten  z.B. Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen  Aber: Wirksam? Europarecht?
  • 7. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 7 Schrottimmobilien?  „Brachliegende und der Entwicklung entzogene Immobilien“  BauGB Novelle 2013 – Stärkung der Innenentwicklung: Neuregelungen zum Umgang mit Schrottimmobilien  Stärkere Einflussnahme und Zugriffsrechte der Gemeinden durch  Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§ 24 – 28 BauGB), nun auch zugunsten Dritter (z.B. städtischer Gesellschaften)  Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a – d BauGB), nun ausdrücklich auch zur städtebaulichen Entwicklung  Städtebauliche Gebote (§§ 175 – 179 BauGB), Rückbau- und Entsiegelungsgebot nun auch in Gebieten ohne Bebauungsplan
  • 8. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 8 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Peters, Schönberger & Partner mbB Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater Schackstraße 2 80539 München Tel.: +49 89 3 81 72 - 0 Fax: +49 89 3 81 72 - 204 E-Mail: psp@psp.eu Internet: www.psp.eu Dr. Christian Wiggers c.wiggers@psp.eu Referent