Distressed Real EstateDer deutsche Markt fürProblemimmobilien und -krediteIn Kooperation mit
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Kernergebnisse80 % der Befragten rechnen mit einer Zunahme der Distressed-Real-Estate-Transaktionen; fast drei Viertel der...
Distressed Real Estate 546 % der Befragten schätzen, dass bis zu 10 % der Distressed-Real-Estate-Transaktionen über ein In...
6 Ernst & Young
Distressed Real Estate 7Distressed Real Estate – Chancen undRisiken für die Immobilien- und KreditmärkteVorwortDie Finanzi...
Auswirkungen und Probleme von DistressedReal Estate AssetsDistressed Real Estate Assets haben oft komplexe Schwierigkeiten...
Von den CMBS-Papieren in der Kategorie mit den höchstenAusfallwahrscheinlichkeiten entfallen ca. 80 % auf Deutsch-land und...
10 Ernst & Young
Distressed Real Estate 11Distressed Real Estate – Ein neues Marktsegment?Die Assetklasse „Deutsche Immobilien“ wurde in de...
12 Ernst & YoungOffenkundig ist, dass „Distressed Real Estate“ immer ein notleidendes Element bzw. die Notwendigkeit einer...
Distressed Real Estate 13
14 Ernst & Young
Distressed Real Estate 15Design der StudieDie vorliegende Studie basiert auf einer Marktuntersuchung, die Mitte des Jahres...
16 Ernst & Young
Einordnung der befragten UnternehmenDie Befragung wurde jeweils mit leitenden Mitarbeitern vonUnternehmen aus den folgende...
18 Ernst & Young
Distressed Real Estate 19Der erste Abschnitt der vorliegenden Studie beleuchtet die Befragungsergebnisse zum Marktfür Dist...
20 Ernst & YoungCovenant Breaches (Vertragsbrüche)Über 40 % der Befragten schätzen, dass die Covenant Breachesbei gewerbli...
Distressed Real Estate 21Bei welchen Nutzungsarten liegt aus Ihrer Sicht künftig der Schwerpunkt desDistressed-Real-Estate...
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24 Ernst & YoungEntwicklung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen70 % der Befragten erwarten eine signifikante Erhöhung...
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26 Ernst & YoungWo werden aus Ihrer Sicht die künftig relevanten Player im Distressed-Real-Estate-Marktin Deutschland herk...
27Distressed Real EstateWohnenHandelBüroHospitalityLogistik24 30 22 21622181214684246324052614121214222212Wie werden sich ...
28Kommentar von Michael JanetschekDie Situation auf den Immobilienmärkten wird heute maßgeblichdurch das Zusammentreffen s...
29Distressed Real EstateMichael JanetschekErnst & Young Real Estate GmbHmichael.janetschek@de.ey.comDiese Entwicklungstend...
30 Ernst & Young Distressed Real Estate
31Distressed Real EstateDer nachfolgende Abschnitt widmet sich den möglichen Arten und Rahmenbedingungen vonTransaktionen ...
32 Ernst & YoungAnteil der Insolvenzverfahren an der Gesamtzahlder Distressed-Real-Estate-TransaktionenDer Verkauf von Imm...
Distressed Real Estate 33Erwarteter Eintrittszeitpunkt derDistressed-Real-Estate-TransaktionenDer erwartete Eintrittszeitp...
34 Ernst & YoungArten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen76 % der Befragten sehen den Schwerpunkt der Distressed-Real...
35Distressed Real EstateWohnenHandelBüroHospitalityLogistik6 24 5424168222252484456881012834362626■  über 70–100 % ■  über...
36 Ernst & Young Distressed Real EstateKommentar von Dr. Thilo HildDie Frage, ob sich in Deutschland ein Distressed-Real-E...
37Distressed Real EstateDr. Thilo HildKÜBLERRechtsanwälte InsolvenzverwalterWirtschaftsprüfer Steuerberaterthilo.hild@kueb...
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39Distressed Real EstateDas abschließende Kapitel befasst sich mit den Lösungsstrategien der Gläubiger im Umgangmit Distre...
40 Ernst & YoungUrsachen für Covenant Breaches (Vertragsbrüche)Die Einschätzung der Ursachen für die Mehrheit der aktuelle...
Distressed Real Estate 41Lösungsansätze der GläubigerDie Mehrheit der Finanzierer wird im Umgang mit immobilien­besicherte...
42 Ernst & YoungGrad der Bereitschaft zum KapitalverzichtDie deutliche Mehrheit der Befragten sieht eine wachsende Akzep-t...
43Distressed Real Estate
44 Ernst & Young Distressed Real EstateKommentar von Achim LangrehrDer Umgang der Gläubiger, d. h. der Finanzierer, mit Di...
45Distressed Real EstateAchim LangrehrErnst & Young GmbHWirtschaftsprüfungsgesellschaftachim.langrehr@de.ey.comKommentarZu...
46 Ernst & Young Distressed Real Estate
Distressed Real Estate 47GlossarAll-Equity DealsDer Erwerb von Immobilien oder Unternehmen ausschließlichmit Eigenkapital....
48 Ernst & YoungDSCR – Debt Service Coverage RatioSchuldendienstdeckungsgrad, Kapitaldienstdeckungsgrad; gibtdas Verhältni...
Michael JanetschekErnst & Young Real Estate GmbHPartnerReal Estate Strategic Advisory Servicesmichael.janetschek@de.ey.com...
Ernst & YoungAssurance | Tax | Transactions | AdvisoryDie globale Ernst & Young-Organisation imÜberblickDie globale Ernst ...
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  1. 1. Distressed Real EstateDer deutsche Markt fürProblemimmobilien und -krediteIn Kooperation mit
  2. 2. Ernst & Young Advanced Closing Benchmarking 31 Kernergebnisse 42 Vorwort: Distressed Real Estate – Chancen und Risiken für die Immobilien- und Kreditmärkte 63 Distressed Real Estate – Ein neues Marktsegment? 104 Design der Studie 145 Einordnung der befragten Unternehmen 166 Markt für Distressed Real Estate in Deutschland 18 6.1 Covenant Breaches (Vertragsbrüche) 20 6.2 Nutzungsartspezifische Schwerpunkte 21 6.3 Geografische Schwerpunkte 22 6.4 Erwartete Entwicklung der Anzahl von Transaktionen von Problemimmobilien und -krediten 23 6.5 Entwicklung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 24 6.6 Marktteilnehmer nach Gruppen 25 6.7 Marktteilnehmer nach Herkunft 26 6.8 Erwartete Preisentwicklung von Problemimmobilien und -krediten 27 6.9 Kommentar von Michael Janetschek 287 Distressed-Real-Estate-Transaktionen 30 7.1 Anteil der Insolvenzverfahren an der Gesamtzahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 32 7.2 Erwarteter Eintrittszeitpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 33 7.3 Arten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen 34 7.4 Erwartete Eigenkapitalquoten im Rahmen von Distressed-Real-Estate-Transaktionen 35 7.5 Kommentar von Dr. Thilo Hild 368 Umgang der Gläubiger mit Distressed Real Estate 38 8.1 Ursachen für Covenant Breaches 40 8.2 Lösungsansätze der Gläubiger 41 8.3 Grad der Bereitschaft zum Kapitalverzicht 42 8.4 Kommentar von Achim Langrehr 449 Glossar 4610 Die Autoren 50
  3. 3. Kernergebnisse80 % der Befragten rechnen mit einer Zunahme der Distressed-Real-Estate-Transaktionen; fast drei Viertel der befragtenMarktteilnehmer gehen für die nähere Zukunft von einemsignifikanten Zuwachs an Distressed-Real-Estate-Transaktionenvon 10–50 % aus.Fast 90 % der Befragten sehen in Büroimmobilien den zukünftigennutzungsartspezifischen Schwerpunkt des Marktes fürDistressed Real Estate.Fast drei Viertel der Studienteilnehmer schätzen, dass Immobilienund Immobilienkredite im Osten Deutschlands den geografischenSchwerpunkt des zukünftigen Distressed-Real-Estate-Marktesbilden.Die Befragten erwarten insbesondere ein Engagement opportunis-tischer Investoren wie Opportunity- und Private-Equity-Fonds(92 %) oder ähnlich risikobereiter internationaler Fonds (48 %)und privater Vermögensverwaltungen (50 %). Dabei rechnet dieüberwiegende Mehrheit der Studienteilnehmer mit einem deut­lichen Engagement internationaler (82 %) und europäischer(76 %) Investoren.57 % der Befragten erwarten, dass die meisten Distressed-Real-Estate-Transaktionen im Jahr 2013 stattfinden werden.Bezüglich der Ursachen für die aktuellen Covenant Breaches sindsich die Befragten weitestgehend einig: Mehr als 90 % sehen einender Hauptgründe der aktuellen Problemkredite in einer zu hohenFinanzierungsquote; auch sinkende Marktwerte (50 %) und eineverbesserungswürdige Qualität des Asset Managements (38 %)werden als Gründe für Schwächen in der Kreditperformancegenannt.Ein Großteil der insgesamt Befragten (ca. 40 %) erwartet, dassder Anteil an Covenant Breaches bei gewerblichen Immobilien­finanzierungen unter 20 % liegt. Im Fall der befragten Bankengehen sogar 90 % davon aus, dass der Anteil der CovenantBreaches 0–20 % beträgt.Entwicklung Distressed-Real-Estate-TransaktionenNutzungsartspezifische undgeografische SchwerpunkteInvestorenEintrittszeitpunktCovenant Breaches(Vertragsbrüche)
  4. 4. Distressed Real Estate 546 % der Befragten schätzen, dass bis zu 10 % der Distressed-Real-Estate-Transaktionen über ein Insolvenzverfahren erfol-gen werden. Ein Viertel der Befragten geht sogar davon aus, dassdieser Anteil bei 10-30 % liegen wird.Rund drei Viertel der Befragten sind der Meinung, dass Banken zueinem Kapitalverzicht bereit seien.Je nach Immobilienart wird eine differenzierte Entwicklungder Preise auf dem Markt für Distressed Real Estate erwartet:Während für Wohnimmobilien mehrheitlich mit einem Preisanstieggerechnet wird, werden für die Bereiche Büro, Logistik, Handelund Hospitality stagnierende und sogar fallende Preise erwartet.Nach mehrheitlicher Einschätzung der Studien­teilnehmer werdeninsbesondere Stillhaltevereinbarungen oder Nachbesicherungendas Verhalten der Gläubiger im Umgang mit Problemkreditenbestimmen.Der Erwerb notleidender Immobilienfinanzie­rungen wird nachmehrheitlicher Meinung der Studienteilnehmer (76 %) diehäufigste Transaktionsart im Bereich Distressed Real Estate sein.Nach Einschätzung der Befragten variieren die von Finanzierernregelmäßig geforderten Eigenkapitalquoten für Distressed-Real-Estate-Transaktionen je nach Immobilienart zwischen10–30 % (Wohnen) und 30–50 % (z. B. Büro, Logistik).Transaktionen ausInsolvenzverfahrenKapitalverzichtPreisentwicklungReaktion der GläubigerTransaktionsartEigenkapitalquoten
  5. 5. 6 Ernst & Young
  6. 6. Distressed Real Estate 7Distressed Real Estate – Chancen undRisiken für die Immobilien- und KreditmärkteVorwortDie Finanzierungssituation in der Immobilienwirtschaft bleibtangespannt – trotz historisch niedriger Zinsen. Ein Problem:Banken tun sich bei der Prolongation bestehender Kreditengage-ments schwer. Eine aktuelle Umfrage des Zentralen ImmobilienAusschusses (ZIA) ergab: Für 48,2 % der befragten Branchenteil-nehmer gestaltete sich die Prolongation von Darlehen schwierig.Darüber hinaus gaben 44,6 % der Befragten an, dass Kreditinsti-tute ein stärkeres Augenmerk auf die Einhaltung aller Covenantslegen. Diese Entwicklung verwundert nicht, müssen doch nunviele in der Boomzeit abgeschlossene Finanzierungen prolongiertbzw. neue Finanzierungsquellen erschlossen werden. Verschär-fend wirken die Non-Performing Loans (NPLs), die Eigenkapitalbinden und die Bilanzen der Banken belasten. Notwendig sindAnreize, damit sich die Banken von ihren Distressed Assets tren-nen können. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, könntendie notleidenden Kredite sogar mehr Chance als Risiko sein. Zuvormüssen jedoch einige Hürden genommen werden.Herausforderungen der Banken durch Regulierung und MarktDass sich die Reihen der Kreditgeber von Gewerbeimmobilienimmer weiter lichten, ist offensichtlich – nicht erst seit der letztenHiobsbotschaft, dass mit der Commerzbank erneut ein Anbietervon Finanzierungen für Gewerbeimmobilien in Zukunft nicht mehrzur Verfügung stehen wird.Dabei ist dieses Problem zum Teil hausgemacht: Die Politik hataus der Finanzkrise eine Reihe von Lehren gezogen. Ihrer Ansichtnach waren die Regulierung der Finanzmärkte und deren Beauf-sichtigung ungenügend. Die Forderung nach sichereren Bankenund Versicherungen ist grundsätzlich berechtigt, jedoch habendie gefundenen Lösungen eine unerwünschte Nebenwirkung:die Verschlechterung der Kreditversorgung der Realwirtschaft.Das Deleveraging in der Immobilienwirtschaft ist dabei durchauseinkalkuliert und politisch erwünscht. Die Frage ist nur, welcherPreis dafür gezahlt werden muss und welche Folgen damit ver-bunden sind.Mit der Einführung von Basel III geht eine Neuregelung derEigenkapitalvorschriften für Banken einher, die direkte Folgenfür die Praxis der Darlehensvergabe haben wird. Die geplantenVer­änderungen betreffen hierbei an erster Stelle die Mindest-anforderungen an das vorzuhaltende Eigenkapital wie auch dieQualität dieses sogenannten Kernkapitals, was in der Konsequenzzu einer Erhöhung der Finanzierungskosten und zu verschärftenProlongationskonditionen seitens der Banken führen könnte.Mit Solvency II erfährt die Refinanzierung der Banken eine weitereEinschränkung, denn Versicherungen erhalten den Anreiz, nichtmehr im gleichen Umfang wie bisher in ungedeckte Schuld­scheindarlehen der Kreditinstitute (unbesicherte Anleihen) zuinvestieren. Schuldscheindarlehen sind jedoch ein wesentlicherRe­finanzierungsbaustein für Banken, um die – regelmäßignot­wendigen – Finanzierungen über die durch Pfandbriefere­finanzierbaren Darlehensgrößen hinaus sicherzustellen. Dasbedeutet, dass der Teil der Kredite, die nicht durch Pfandbriefeabgedeckt werden können, schwerer zu refinanzieren ist und dieBanken deshalb nicht mehr so hohe Beleihungsausläufe anbie-ten können. Auch wenn damit gerechnet werden kann, dassVer­sicherer teilweise ihr Engagement in der direkten Immobilien­finanzierung verstärken, ergäbe sich für die Immobilienunter­nehmen eine deutliche Finanzierungslücke für die höherenBeleihungsausläufe.Vertrauenskrise unter den BankenSeit Anfang Januar 2012 haben die Kreditinstitute mehr Geld beider Europäischen Zentralbank (EZB) hinterlegt als jemals zuvor.Das Volumen stieg bis 12.07.2012 auf 808,5 Mrd. Euro. UntermStrich heißt das, dass der Zinsschritt der EZB keinen Effekthatte: Die Banken machen wegen des gegenseitigen Misstrauensweiterhin keine Anstalten, den wegen der Schuldenkrise nichtfunktionierenden Geldmarkt wiederzubeleben.Statt Geld an andere Banken zu verleihen, „parken“ die Bankenihre Liquidität bei der EZB. Die Aufschläge auf den Basiszinssatzfür Ausleihungen der Banken auf den Interbankenmärkten habenkräftig angezogen. Da die Interbankenmärkte aber eine wichtigeRefinanzierungsbasis für die Kreditvergabe an Nichtbankendarstellen, kann bei sonst gleichbleibenden Verhältnissen davonausgegangen werden, dass beim Versiegen dieser Quelle auch dieKreditvergabe an Nichtbanken leidet. Dies dürfte insbesondereder Fall sein, da Banken im Kontext der Stresstests der EuropeanBanking Authority (EBA) ihre Kreditvergaben mit einer bestimm-ten Menge an Eigenkapital hinterlegen müssen. Solange dasVerleihen an Banken gegenüber dem Verleihen an die EZB vomSystem benachteiligt ist, wird nach Expertenmeinung der Inter-bankenmarkt nicht wieder im gehofften Maße anspringen.
  7. 7. Auswirkungen und Probleme von DistressedReal Estate AssetsDistressed Real Estate Assets haben oft komplexe Schwierigkeiten.Die Zahlungsschwierigkeiten können sowohl in der Immobilieselbst begründet sein als auch aus dem Financial Engineering –d. h. aus der Gestaltung der Finanzierungsstruktur – herrühren.Oft sind die Immobilien schlicht unterfinanziert und der Belei-hungsauslauf zu hoch. Durch die Unterfinanzierung unterbleibeneventuell notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung der Immo-bilie und ihres Cashflows. Wenn die Finanzierung zudem nochmithilfe von Instrumenten, die komplexer sind als ein Immobilien-kredit, erfolgte, kommen Probleme in der Entscheidungs­findungund Kommunikation zwischen Darlehensnehmern und Gläubigernhinzu.Besondere Sorgen bereiten Commercial-Mortgage-Backed-Securities-(CMBS-)Strukturen, da diese hauptsächlich imImmo­bilienboom der Jahre 2005–2007 aufgelegt wurden undbe­sonders schwer zu refinanzieren sind.Nach Berechnungen treffen bei rund 20 % der den CMBSzugrunde liegenden Darlehen weltweit drei Schwierigkeitenzusammen:• Sie wurden in der Boomphase zwischen 2005 und 2007 ausge-reicht, als die Immobilienwerte im Vergleich zu den Folgejahrensehr hoch waren.• Die Darlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie bereits beider Vergabe einen hohen Prozentsatz der Beleihungsgrenze(Loan-to-Value, Verhältnis von Darlehen zu Marktwert derImmobilie) der zu finanzierenden Objekte erreicht haben.• Die Qualität der finanzierten Immobilen ist nicht sehr hoch. Umdiese zu erhöhen bzw. auf dem damaligen Niveau zu erhalten,sind Investitionen in die Objekte notwendig, die jedoch den Ein-satz von zusätzlichem Eigenkapital notwendig machen.8 Ernst & Young Distressed Real Estate
  8. 8. Von den CMBS-Papieren in der Kategorie mit den höchstenAusfallwahrscheinlichkeiten entfallen ca. 80 % auf Deutsch-land und Groß­britannien. Deutlich wird vor diesem Hinter-grund die Problemlage, die es bei einer Refinanzierung vonCMBS zu lösen gilt:• Rund drei Jahre, bevor die Fälligkeit einer CMBS-Trans-aktion eintritt, müssen die Darlehen refinanziert werden.Meist sind die zugrunde liegenden Darlehen noch nichtgetilgt, sondern endfällig ausgestaltet. Bei der Refinanzie-rung kommt es darauf an, dass die Werte der Immobilienund das Rating sich nicht verschlechtern, die Cashflowsaus den Immobiliendarlehen unverändert fließen und dasUmfeld auf den Kapitalmärkten positiv ist. Andernfallssteigen die Risikoprämien deutlich an. Der Renditespreadbetrug im Jahr 2011 immerhin 400 Basispunkte nach17 Basispunkten im Jahr 2005.• Die Refinanzierung würde nach dem Vorgenannten be-reits eine Herausforderung darstellen, wenn sich die Fäl-ligkeiten der CMBS gleichmäßig verteilten. Dies ist jedochnicht der Fall, denn allein 2013 werden in Deutschland no-minal 12 Mrd. Euro CMBS-Papiere fällig.Vereinzelt gelingt es durchaus, CMBS-Strukturen durchneue Finanzierungen abzulösen. Vielfach ist dazu aber einhoher Beitrag der Eigenkapitalgeber notwendig.Die Restrukturierung und Verlängerung von Anleihen undDarlehen ist sehr komplex, da die Dokumentation und dieTransparenz der Anleihen sowie der zugehörigen Darle-hen oft ungenügend sind. CMBS-Strukturen zu verlän-gern bedeutet oft Verhandlungen und Vereinbarungenmit mehreren Hundert Investoren. Deshalb sind auch dieKosten einer Restrukturierung sehr hoch.ProlongationenEs ist nicht verwunderlich, dass es – auch wenn die obengenannten Herausforderungen der Banken dies nahelegen– noch keine raschen Notverkäufe oder NPL-Verkäufe imgroßen Stil gab. Die Zeit des stillschweigenden Verlängernsund Aussitzens ist noch nicht vorbei. Dies liegt vor allemam knappen Eigenkapital der Banken, das für die notwen­digen Abschreibungen der Forderungen bzw. dem höherenEigenkapitalunterlegungssatz für die höhere Risikoklasseoft nicht zur Verfügung steht. Dies gilt insbesondereDistressed Real Estate 9für Forderungen, die zwar noch regelmäßig bedient werden, beidenen allerdings ein Covenant Breach insbesondere beim Loan-to-Value zu befürchten ist. So berichten Marktteilnehmer vonVerhandlungen mit Banken, dass diese vielfach die Problemelieber morgen als heute lösen wollen.FazitDie Kreditinstitute sollten ein hohes Interesse daran haben, notlei-dende Kredite abzubauen und so die Bankbilanzen wieder fürNeugeschäfte zu öffnen. Für die Immobilienwirtschaft und ihreMarktteilnehmer ergeben sich neue Chancen, beispielsweisedurch den Erwerb der Objekte, durch notwendige Revitalisierun-gen oder indem ein neues Asset Management beauftragt wird.Diese Chancen können jedoch nur genutzt werden, wenn dieRahmenbedingungen stimmen. Ein funktionierender Kreditmarktist damit gleichsam Voraussetzung für den Verkauf von Dis­tressedReal Estate Assets. Denn nur wenn potenzielle neue Investorenneue Kreditgeber finden, können die Verkäufe gelingen. Stehendafür nicht genügend Partner zur Verfügung, sind negativeEffekte auf die Immobilienmärkte zu befürchten.Nach Ansicht der Branche und des Ausschusses Finanzierungdes ZIA sind verschiedene Maßnahmen denkbar, um die Kredit-versorgung der Immobilienwirtschaft auch unter den gegebenenHerausforderungen sicherstellen zu können. Diese werden in dernächsten Zeit mit den Marktteilnehmern und der Politik zu disku-tieren sein. Wünschenswert wäre die Schaffung von Rahmenbe-dingungen, die es den Banken erlauben, sich unter Berücksich-tigung der wirtschaftlichen Interessen und der Interessen derKreditnehmer von ihren Distressed Assets zu trennen. Denn derVerkauf von notleidenden Krediten könnte ein wichtiger Impuls fürgroße Teile der Immobilienwirtschaft sein.Sabine GeorgiZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.sabine.georgi@zia-deutschland.deVorwort
  9. 9. 10 Ernst & Young
  10. 10. Distressed Real Estate 11Distressed Real Estate – Ein neues Marktsegment?Die Assetklasse „Deutsche Immobilien“ wurde in der Vergangen-heit wie auch aktuell als ein wertstabiles, sicheres Investmentgesehen, was auch durch eine Vielzahl von Marktteilnehmernbestätigt wird. Keine andere Assetklasse weckt derartigesVertrauen bei An­legern im In- und Ausland gleichermaßen,unabhängig davon, ob in den Vermögenswert Immobilie selbstinvestiert wird, Anteile an einer Zweckgesellschaft gekauft oderFondsanteile erworben werden.Die tendenziell unsichere Entwicklung der Realwirtschaft ineinigen europäischen Staaten und die Unsicherheit in Bezug aufSolvenz und Stabilität auch großer europäischer Banken erzeugenein schwieriges Umfeld für die gewerblichen immobilienbesicher-ten Kreditfinanzierungen, die in den Jahren 2012 und 2013 zurRefinanzierung anstehen.In diesem Spannungsfeld wird erkennbar, dass sich im Immobilien­sektor eine neue Assetklasse entwickelt, indem sich Investorenauf Problemimmobilien und -kredite konzentrieren.Eine einheitliche Definition von „Distressed Real Estate“ist bislang in der Literatur aber noch nicht zu finden;der Begriff hat sich terminologisch noch nicht herausgebildet.Vielmehr werden darunter derzeit diverse Bereiche des Manage-ments von problem­behafteten Immobilien und Immobilien-krediten zusammengefasst, z. B. notleidende Immobilien-finanzierungen, notleidende Finanzierungsstrukturen vonImmobilienfonds, Redevelopments von Industriebrachen undleer stehenden Gewerbeimmobilien, sämt­liche Formen vonImmobilien- bzw. Immobilienanteilsgesell­schaften in der Insol-venz oder auch einfach nur sehr hohe Leerstandsquoten einesImmobilienportfolios.Im weitesten Sinn umfasst „Distressed Real Estate“ damit sämt­liche Immobilien und die entsprechenden Finanzierungen, welchedie wirtschaftlichen Anforderungen ihrer Investoren bzw. Finan-zierer in kritischem Maß nicht erfüllen. Vor diesem Hintergrundkönnen die Bereiche „Distressed Real Estate Assets“ und„Distressed Real Estate Debt“ als die wesentlichen Elemente derKernbereiche des neuen Marktsegments ausgemacht werden, dieim Fall eines bestimmten Objekts bzw. Kreditengagements sowohlseparat als auch gleichzeitig auftreten können.Distressed DebtDistressed AssetDistressed DebtPerforming Distressed AssetKreditstatusImmobilienstatusNon-DistressedNon-DistressedDistressedDistressed
  11. 11. 12 Ernst & YoungOffenkundig ist, dass „Distressed Real Estate“ immer ein notleidendes Element bzw. die Notwendigkeit einer finanzwirtschaft-lichen oder/und operativen Restrukturierung beinhaltet. Haupt-bezugspunkt ist hierbei die Immobilie, wodurch sich der BegriffDistressed Real Estate auch vom allgemeinen finanzwirtschaftlichen Begriff der sog. Non Performing Loans abgrenzen lässt, dersämtliche Arten notleidender Darlehensforderungen unbeachtetder dahinter liegenden Vermögenswerte zusammenfasst.Nachdem die in der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 und 2009erwartete Welle von Immobiliennotverkäufen ausgeblieben ist,stellt sich die Frage, ob im Zuge der Vielzahl anstehender Refinan-zierungen tatsächlich Transaktionen im „Distressed Real Estate“-Segment stattfinden werden oder ob sich die Maxime „Prolon-gieren und Halten“ weiterhin durchsetzen wird. Während sichdeutsche Marktteilnehmer in dieser Hinsicht bislang scheinbarzurückhaltend gezeigt haben, haben sich Problemimmobilien und-kredite in anderen Märkten bereits als eigenständiges Marktseg-ment etabliert: So existiert z. B. in den USA ein lebhafter Marktfür Distressed Real Estate Investments (DREI) mit einem starkenFokus auf gewerbliche Objekte wie Hotels oder Büros, jedoch auchauf Wohnimmobilien. Für den Markt der Distressed Real EstateInvestments gibt es eigene Fonds, die oftmals sowohl in die pro-blembehafteten Immobilien selbst als auch in den unterliegendenKredit investiert sind.Die Abhängigkeit des Immobilienmarktes vom Immobilienfinan-zierungsmarkt ist offenkundig und als solche von den Investorenerkannt. Deshalb verwundert es nicht, dass sich derzeit auch inEuropa verschiedene Fonds im Fundraising für sogenannte RealEstate Debt Funds befinden, die in die gesamte Kapitalstrukturder entsprechenden Vehikel investieren.Die Tatsache, dass in den Jahren 2012 und 2013 besonders vieleRefinanzierungen von Immobilieninvestitionen anstehen, führtzu der Frage, ob die aktuelle Aufnahmefähigkeit des Finanzie-rungsmarktes ausreicht, um die notwendigen Refinanzierungenzu ermöglichen, oder ob hierdurch der Verkaufsdruck durch„Funding Gaps“ (Refinanzierungslücken) erhöht wird und dieImmobilienpreise nachlassen werden.Stärke und Auswirkungen dieser „Funding Gaps“ müssen jedochauch vor dem Hintergrund bewertet werden, dass aktuell nebendem niedrigen Zinsniveau eine enorm hohe Liquidität im Marktfür Immobilienfinanzierungen verfügbar ist, die es vielen Investo-ren erlaubt, reine Eigenkapitalinvestitionen in Form von All-EquityDeals durchzuführen. Dies wiederum spricht dafür, dass eineRefinanzierungslücke eventuell geringer ausfallen könnte alsteilweise erwartet.Mit Blick auf die anstehenden Neuregulierungen im Rahmen vonSolvency II und Basel III wird für die Etablierung eines Marktes fürDistressed-Real-Estate-Transaktionen allerdings auch die Frageentscheidend sein, inwieweit die kreditfinanzierenden Institutegewillt und in der Lage sein werden, entsprechende Abschreibungen auf die Finanzierungen der Vergangenheit hinzunehmen.Gerade die verschärften Eigenkapitalanforderungen könnten sichin diesem Zusammenhang als Katalysator für die Entwicklung desMarktsegments Distressed Real Estate erweisen.Es wird deutlich, dass es eine Reihe von Trends gibt, die für dieEtablierung eines eigenständigen Marktsegments für Problem-immobilien und die unterliegenden Kredite sprechen. Gleichwohlsind auch gegenläufige Tendenzen wie ein steigender Anlagedruckseitens institutioneller Investoren und ein historisch niedrigesZinsniveau festzustellen, sodass die Stärke dieser Entwicklungfraglich bleibt. Vor diesem Hintergrund soll die vorliegendeStudie insbesondere der Frage nachgehen, ob sich der Bereich„Distressed Real Estate“ in Deutschland als eigenes Marktsegment im Umfeld der „Alternative Investments“ herauszu-bilden vermag und welche relevanten Besonderheiten undHerausforderungen diese problembehafteten Immobilien undImmobilienkredite für Finanzierer und Investoren aufweisen.troubleshooting, abs, Due Diligence, workplace, credit, Property-Management, Immobilie, NPL, Rating, Real-Estate,Conact, conactor, Bad-Bank, Servicing, interim, turnaround, Cashflowsync, CCFS, Distressed Asset, CMBS, portalsolution, ICD, Kowollik, recupero di credito, datawarehouse, cloud-solution, Workout, Incentive Care, Institutsverwaltung,distressed, Orgaplan Italien, Special Servicing, DocRating, DueDiligence, Draftcheck, Lucidi, welltbueroTreuhand Intesa Unicredit Immobilien Ubibanca ByYou Jerome Chapuis First Atlantic Ricucci EH-Estate Fortresscondominio amministrazione immobiliare condominiale integrazione sincronizzazione ruoli immobiliare millesimo contoeconomico Fondo immobiliare IAS/IFRS commercialista KMPG Deloitte revisione MPS Unicredit SGR Banca d`ItaliaLegge 106 cartoliarizzazione Reo Immobilie imueble Casa Recupero Credito Bad Bank SIP Sistema integrada protectionCaja workout Credito fallido credits en détresse Troubelshooting incentive care ICD Pfandbriefbank Eurohypo Portfolio ;Exit - Strategia Immobilienfond Software Orgaplan CONact Unicredit CashflowSync RE-lifecycle Kowollik deuda morosaUEN Union Estates Network lucidi vendittelli UCCMB italfondiario Due Diligence Portal-Software Web-SolutionsProperty
  12. 12. Distressed Real Estate 13
  13. 13. 14 Ernst & Young
  14. 14. Distressed Real Estate 15Design der StudieDie vorliegende Studie basiert auf einer Marktuntersuchung, die Mitte des Jahres 2012 vonder Ernst & Young Real Estate GmbH und von KÜBLER (Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter,Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) durchgeführt wurde.Die Befragung richtete sich vorwiegend an Marktteilnehmer, die aus immobilienwirtschaftlicher,finanzwirtschaftlicher oder juristischer Perspektive mit dem Themenkreis „Distressed RealEstate“ befasst sind. Mittels eines standardisierten Fragebogens wurden ca. 150 in Deutschlandtätige Unternehmen befragt, wobei sich der Rücklauf auf 50 auswertbare Antworten belief(Rücklaufquote: 33 %).Der thematische Fokus der Studie liegt auf der Finanzierung und Refinanzierung vonProblem­immobilien und -krediten. Hierbei stehen drei wesentliche Teilbereiche im Vordergrundder Untersuchung:• die Abbildung der aktuellen und zukünftigen Entwicklungen auf dem deutschen Markt fürProblemimmobilien und -kredite• die Besonderheiten von Transaktionsprozessen mit Problemimmobilien• der Umgang der Gläubiger mit entsprechenden Problemkrediten
  15. 15. 16 Ernst & Young
  16. 16. Einordnung der befragten UnternehmenDie Befragung wurde jeweils mit leitenden Mitarbeitern vonUnternehmen aus den folgenden Kategorien durchgeführt:• Asset Manager• Banken• Bestandshalter• Insolvenzverwalter• Investoren• Rechtsanwälte• Servicer (Dienstleister für das Management von Problemimmobilien und -krediten)■ Investoren■ Banken■ Insolvenzverwalter■ Rechtsanwälte■ Servicer■  Bestandshalter■  Asset Manager■ UnbekanntEinordnung der befragten Unternehmen nach UnternehmenskategorieUm eine Verbesserung der Rücklaufquote und damit derAussagekraft der Studie zu erzielen, bot die Befragung dieMöglichkeit einer vollständig anonymen Teilnahme. Für dieseFälle war demnach keine Zuordnung zu einer der Unternehmens-kategorien möglich. Von der Option der anonymen Teilnahmemachten weniger als 40 % der Teilnehmer Gebrauch.36 %10 %2%4 %20 %12 %4 %12 %troubleshooting, abs, Due Diligence, workplace, credit, Property-Management, Immobilie, NPL, Rating, Real-Estate, Conact,conactor, Bad-Bank, Servicing, interim, turnaround, Cashflowsync, CCFS, Distressed Asset, CMBS, portal solution, ICD,Kowollik, recupero di credito, datawarehouse, cloud-solution, Workout, Incentive Care, Institutsverwaltung, distressed,Orgaplan Italien, Special Servicing, DocRating, DueDiligence, Draftcheck, Lucidi, welltbuero, Immobilienkongress, Audis,compliance, Ardea, NPL-Forum2012, risorse per ROMA SPA, RpR , protocollo di qualitá, capitale Roma, Aareal,Immoconsulting, Teramo, workplace management, closing, interim, orgaplan, restructuring, fallimento, fallimentare,upgrading, turnaroundDistressed Real Estate 17
  17. 17. 18 Ernst & Young
  18. 18. Distressed Real Estate 19Der erste Abschnitt der vorliegenden Studie beleuchtet die Befragungsergebnisse zum Marktfür Distressed Real Estate im Allgemeinen. Neben der voraussichtlichen Entwicklung desMarktvolumens wurden in der Studie insbesondere die nutzungsartenspezifischen und die geo­grafischen Schwerpunkte des Marktes betrachtet, um Rückschlüsse zu ziehen, welcheImmobilienarten in welchen Regionen Deutschlands in Zukunft voraussichtlich am stärkstenvon Distressed-Situationen betroffen sein werden. Darüber hinaus wurden im Rahmen derBefragung die wesentlichen Marktteilnehmer und ihre Herkunft beleuchtet und eine Abschätzungder wahrscheinlichen Entwicklung des Preisgefüges vorgenommen.Markt für Distressed Real Estate in Deutschland
  19. 19. 20 Ernst & YoungCovenant Breaches (Vertragsbrüche)Über 40 % der Befragten schätzen, dass die Covenant Breachesbei gewerblichen Immobilienfinanzierungen unter 20 % liegen.Besonders deutlich wird diese Einschätzung bei den befragtenBanken. Die weit überwiegende Mehrheit (90 %) geht davon aus,dass der Anteil der Vertragsbrüche bei 0–20 % liegt.Wie hoch schätzen Sie aktuell den Anteil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland,bei denen innerhalb der nächsten 24 Monate ein Covenant Breach (Vertragsbruch) besteht?■  0 %–20 %■  >20 %–40 %■  >40 %–60 %■  >60 %–80 %■  >80 %–100 %10 %90 %18 %42 %2 %36 %2 %Alle Befragten Nur Banken6.1
  20. 20. Distressed Real Estate 21Bei welchen Nutzungsarten liegt aus Ihrer Sicht künftig der Schwerpunkt desDistressed-Real-Estate-Marktes in Deutschland?Nutzungsartspezifische Schwerpunkte des Marktesfür Problemimmobilien und -krediteIm Hinblick auf den nutzungsartspezifischen Fokus des Marktesfür Problemimmobilien und -kredite in Deutschland zeichnen sichzwei Einschätzungen deutlich ab:• Die Teilnehmer der Studie sehen zukünftig insbesondere Büroim-mobilien als potenziell leistungsgestört an. Fast 90 % der Befrag-ten sehen diese Immobilienart als Schwerpunkt des deutschenDistressed-Real-Estate-Marktes. Als Gründe werden hier im6.2Wesentlichen ein hoher Fremdfinanzierungsanteil, teilweise ver-besserungswürdiges Asset Management und die Überschätzungder Miet- und Marktpreisentwicklung diskutiert.• Im Vergleich dazu wird der Wohnimmobiliensektor als wenigergefährdet eingeschätzt. Rund 64 % der befragten Unternehmengehen davon aus, dass Wohnimmobilien nicht unter die Kate­gorie „Distressed Real Estate” fallen werden.BüroHospitalityHandelLogistikDevelopmentWohnen44 44 4 6232322826221410121482440363226141212166166121238■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine Angabe0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
  21. 21. 22 Ernst & Young0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %OstdeutschlandWestdeutschlandNorddeutschlandSüddeutschland44 30 8 108364261463034461214148434Sehen Sie geografische Schwerpunkte für einen Distressed-Real-Estate-Markt in Deutschland?■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine AngabeGeografische Schwerpunkte des Marktesfür Problemimmobilien und -krediteDen geografischen Schwerpunkt von Problemimmobilien und-krediten sehen die Befragten schwerpunktmäßig im östlichenTeil Deutschlands. 74 % der Teilnehmer erwarten hier einenzukünftigen Schwerpunkt des Marktes für Distressed Real Estate.Weniger kritisch beurteilen die Befragten die Situation imNorden und Westen von Deutschland. Für den Norden bestehen6.3Distressed-Risiken nach Einschätzung verschiedener Teilnehmerinsbesondere für Objekte nördlich von Hamburg, wobei der Immo-bilienmarkt der Hansestadt selbst als sehr stabil betrachtetwird. Im Westen sind es nach Meinung der Befragten vor allemObjekte im Ruhrgebiet, welche die Anforderungen ihrer Finanzie-rer und Investoren ggf. nicht erfüllen.Allein für Süddeutschland wird keine größere Gefahr gesehen:Nur rund 6 % der teilnehmenden Unternehmen sehen in dieserRegion Anzeichen für die baldige Zunahme von Problemimmo­bilien und -krediten.
  22. 22. Distressed Real Estate 23Erwartete Entwicklung der Anzahl von Transaktionen vonProblemimmobilien und -krediten (allgemeine Tendenz)Die Erwartung der Marktteilnehmer hinsichtlich der zukünftigenAnzahl von Transaktionen im Distressed-Real-Estate-Bereich inDeutschland ist eindeutig: 80 % der Befragten rechnen mit einergrundsätzlichen Zunahme, nur rund 20 % gehen von einer Stag­nation oder einem Rückgang aus. Die Mehrheit der befragtenUnternehmen sieht die Ursachen hierfür in einem zunehmendenregulatorischen Druck seitens der Gesetzgebung und einer6.4■  stimme zu■  stimme eher zu■  stimme eher nicht zu■  stimme nicht zu18 % 24 %2 %56 %gleichzeitigen langsamen Annäherung der Preisvorstellungen vonAnbietern und Nachfragern auf dem Markt. Der in der Vergangen-heit oftmals praktizierten „Pretend & extend“-Politik der Banken(d. h. statt Refinanzierung nur kurzfristige Kreditverlängerungen)werden hingegen nur noch wenige Chancen in der Zukunft ein-geräumt.Wie sehr können Sie der Aussage zustimmen, dass die Anzahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionensteigen wird?
  23. 23. 24 Ernst & YoungEntwicklung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen70 % der Befragten erwarten eine signifikante Erhöhungder Distressed-Real-Estate-Transaktionen um 10–50 %.Es wird deutlich, dass die Marktteilnehmer für die nähereZukunft zwar von einer signifikanten Belebung des deutschenWie stark wird die Zahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen steigen?■  bis 10 %■  >10–30 %■  >30–50 %■  keine Angabe12 % 24 %6 %58 %Distressed-Real-Estate-Marktes, nicht jedoch von einem massi-ven Zuwachs ausgehen. Mehrheitlich wird von den Befragten einZuwachs der Distressed-Real-Estate-Transaktionen um 10–30 %erwartet.6.5
  24. 24. Distressed Real Estate 25Wer werden aus Ihrer Sicht die künftig relevanten Player im Distressed-Real-Estate-Marktin Deutschland sein?Marktteilnehmer nach GruppenAuf dem Markt für Distressed Real Estate erwarten die Befragteninsbesondere ein Engagement opportunistischer Investorenwie Private-Equity-Fonds (92 %) oder ähnlich risikobereiter inter­nationaler Fonds (46 %) und privater Vermögensverwaltungen(50 %). Weiterhin stehen aus Teilnehmersicht deutlich die Banken6.6(56 %) im Zentrum des Marktgeschehens. Immobilien-AGs bzw.REITs, Wohnungsgesellschaften und geschlossene Fonds werdenhingegen aufgrund ihres häufig sicherheitsorientierten Anlagever-haltens als weniger relevante Marktteil­nehmer betrachtet.Opportunity/PE-FondsBankenPrivate/Family OfficeSonstige internationaleFonds/StaatsfondsImmobilien-AGs/REITsGeschlossene FondsWohnungsgesellschaften64 28 6 23836422081218144682203032484246661010812181412163428■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine Angabe0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
  25. 25. 26 Ernst & YoungWo werden aus Ihrer Sicht die künftig relevanten Player im Distressed-Real-Estate-Marktin Deutschland herkommen?Marktteilnehmer nach HerkunftHinsichtlich der wahrscheinlichen Herkunft der Teilnehmer imMarkt für Problemimmobilien und -kredite zeichnen die Befragtenein sehr einheitliches Bild: Die Mehrheit der Investoren wird ausdem internationalen und dem europäischen Ausland erwartet.6.7Die überaus positive Einschätzung des deutschen Immobilien-marktes ist ein möglicher Grund für die Dominanz ausländischerInvestoren.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %InternationalEuropäischesAuslandInland34 48 8 1048502812142410104■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine Angabe
  26. 26. 27Distressed Real EstateWohnenHandelBüroHospitalityLogistik24 30 22 21622181214684246324052614121214222212Wie werden sich aus Ihrer Sicht die Verkaufspreise im Distressed-Real-Estate-Marktgegenüber dem Jahr 2011 entwickeln?■  steigend über 10 % ■  steigend bis 10 % ■  stagnierend ■  fallend bis 10 % ■  fallend über 10 % ■  keine AngabeErwartete Preisentwicklung von Problemimmobilienund -kreditenDie Befragten schätzen erstaunlicherweise, dass es im SegmentWohnimmobilien einen Preisanstieg für Distressed Real Estategeben wird. Rund ein Viertel der Befragten geht sogar voneiner Zunahme der Verkaufspreise um mehr als 10 % beiDistressed-Real-Estate-Wohnimmobilien aus. In dem positiven6.8Preistrend drückt sich hier auch deutlich die steigende Zahlungs-bereitschaft der Investoren aus, die auf der Suche nach verhält-nismäßig stabilen, jedoch chancenreichen Anlagealter­nativensind. Der Bereich „Distressed Wohnimmo­bilien“ wird als potenziellattraktives Ziel betrachtet.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %Im Vergleich dazu erwartet ein signifikanter Anteil der Befragten(36 %) einen Rückgang des Distressed-Real-Estate-Preisniveausim Büroimmobilien­segment. Eine weitgehende Stagnation wirdfür die Immobilien­arten Logistik (52 %), Handel (46 %) und Hospi-tality (40 %) vermutet.Insgesamt ist darauf hinzuweisen, dass die Preisentwicklung imDistressed-Real-Estate-Markt maßgeblich von der Entwicklungder jeweiligen regionalen Märkte geprägt ist, sodass von deutli-chen Unterschieden im bundes­weiten Preisgefüge ausgegangenwerden kann.666108
  27. 27. 28Kommentar von Michael JanetschekDie Situation auf den Immobilienmärkten wird heute maßgeblichdurch das Zusammentreffen substanzieller Herausforderungenin verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Bereichengeprägt. Aufseiten der Finanzierungsmärkte sind hier an ersterStelle die Staatsschuldenkrise, die Bankenrefinanzierung undanstehende regulatorische Änderungen zu nennen, welche dieRefinanzierung von Immobilienkrediten erschweren. Auf opera-tiver Seite sind es hingegen veränderte Nutzeranforderungenund eine in wirtschaftlich unsicheren Märkten sinkende Flächen-nachfrage, welche die Wirtschaftlichkeit der hinter den Kreditenstehenden Immobilien belasten.6.9Im Rahmen des „Ernst & Young European Non-Performing Loan(NPL) Report 2011“ wurde für den europäischen NPL-Markt einGesamtvolumen von rund 750 Mrd. Euro ermittelt, wovon einDrittel auf Deutschland entfällt. Aktuelle Berechnungen schätzenden Wert der derzeit weltweit zum Verkauf stehenden DistressedReal Estate Assets auf circa 1,4 Billionen Euro. Allein in Deutsch-land werden in den kommenden vier Jahren gewerbliche Immobi-lienkredite in Höhe von rund 125 Mrd. Euro fällig, was auf einenerheblichen Refinanzierungsbedarf hindeutet. Schon für das Jahr2011 wurde für Europa eine Refinanzierungslücke (Funding Gap)von ca. 128 Mrd. Euro ausgewiesen, die den Hochrechnungenzufolge auf bis zu 192 Mrd. Euro im Jahr 2014 anwachsen könnte.Nur für aussichtsreiche Investments wird vor diesem Hintergrundeine problemlose Anschlussfinanzierung möglich sein.
  28. 28. 29Distressed Real EstateMichael JanetschekErnst & Young Real Estate GmbHmichael.janetschek@de.ey.comDiese Entwicklungstendenzen spiegeln sich auch in den Ergebnis-sen der vorliegenden Studie wider.Mehrheitlich gehen die befragten Marktteilnehmer davon aus,dass es bei 0–20 % aller gewerblichen Immobilienfinanzierungeninnerhalb der nächsten zwei Jahre zu Covenant Breaches(Vertragsbrüchen) kommen wird. So erwarten fast 60 % derBefragten einen Anstieg der Transaktionen im Bereich DistressedReal Estate von deutlich mehr als 10 %. Die Distressed-Problema-tik wird demnach als Herausforderung für die Immobilienbranchewahrgenommen, die längst den Gesamtmarkt erreicht hat.Mit Blick auf die demografische Situation, anhaltende Migrations­trends und die derzeitige wirtschaftliche Entwicklung wird derSchwerpunkt des Distressed-Marktes wahrscheinlich insbesondereim Osten und im hohen Norden Deutschlands liegen. Aufgrunddes oftmals hohen Fremdkapitalanteils ist davon auszugehen,dass an erster Stelle durch Büroimmobilien besicherte Kreditevon Leistungsstörungen betroffen sein werden, während Wohn­immobilien weiterhin als „sicherer Hafen“ gelten könnten. DieseTendenzen werden auch von der Wahrnehmung der in derStudie befragten Marktteilnehmer gestützt: Fast 90 % vermuten,dass Büro­immobilien den Schwerpunkt des Distressed-Marktesaus­machen werden, und drei Viertel sehen die Regionen im OstenDeutschlands am stärksten betroffen.Vor dem Hintergrund der weltwirtschaftlichen Lage und der Wahr-nehmung Deutschlands als stabiles Anlageziel ist für die Zukunftvor allem mit dem Engagement internationaler und europäischerInvestoren zu rechnen. Tatsächlich gehen mehr als drei Viertel derStudienteilnehmer von einer starken Marktpräsenz ausländischerPlayer aus, wobei vor allem Opportunity- und Private-Equity-Fonds sowie Family Offices als wesentliche Nachfrager im BereichDistressed Real Estate Assets und Debt erwartet werden.Die aufgezeigten Tendenzen auf der Anbieter- und Nachfrager-seite des Marktes für Distressed Real Estate Assets und Debtlassen auch Rückschlüsse auf eine mögliche Preisentwicklung zu.Während sich das Angebot an notleidenden Immobilien und dahin-ter liegenden Krediten mit großer Wahrscheinlichkeit ausweitenwird, entdecken auch mehr und mehr potenzielle Nachfrager denSektor als Möglichkeit, attraktive Renditen zu erwirtschaften.Nach Einschätzung der in der Studie befragten Teilnehmer stelltsich die Entwicklung des Preisgefüges für Problemimmobilien undentsprechende Kredite durchaus differenziert dar: Während fürden Bereich der Wohnimmobilien mehrheitlich steigende Preiseerwartet werden, rechnen die Befragten für Büro-, Logistik-,Handels- und Hotelimmobilien mit stagnierenden oder fallendenPreisen.Insgesamt wird deutlich, dass ein großer Teil der Marktteilnehmerden Bereich der notleidenden Immobilien und Immobilienkreditebereits als individuellen Teilmarkt mit eigenständigem Angebots-und Nachfrageniveau betrachtet. Für Marktakteure gilt es jetztalso umso mehr, ein Verständnis für die Einflussgrößen undwesentlichen Parameter dieses Marktsegments zu entwickeln, umdie damit verbundenen Chancen und Risiken korrekt einschätzenund möglichst optimale Ergebnisse erzielen zu können.Kommentar
  29. 29. 30 Ernst & Young Distressed Real Estate
  30. 30. 31Distressed Real EstateDer nachfolgende Abschnitt widmet sich den möglichen Arten und Rahmenbedingungen vonTransaktionen im Bereich Distressed Real Estate. In der Studie wurden in diesem Rahmen auchinsbesondere Insolvenzverfahren als möglicher Ausgangspunkt von Distressed-Real-Estate-Transaktionen beleuchtet und die wahrscheinlichen Auswirkungen auf die von Banken zurRefinanzierung geforderte Eigenkapitalquote betrachtet. Darüber hinaus wurden die Studien­teilnehmer zu ihrer Erwartung im Hinblick auf den wahrscheinlichen Eintrittszeitpunkt derDistressed-Real-Estate-Transaktionen befragt.Distressed-Real-Estate-Transaktionen
  31. 31. 32 Ernst & YoungAnteil der Insolvenzverfahren an der Gesamtzahlder Distressed-Real-Estate-TransaktionenDer Verkauf von Immobilien aus der Insolvenz wird nach Ansichtder Befragten im Gesamtmarkt der Distressed-Real-Estate-­Transaktionen statistisch gesehen eine untergeordnete Rollespielen. 46 % der Befragten sehen den Anteil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei lediglich bis zu10 %. Lösungen außerhalb der Insolvenz werden nach Auffassung7.1■  bis 10 %■  >10–30 %■  >30–50 %■  über 50 %■  keine Angabe46 %15 %25 %6 %8 %der Befragten von beteiligten Schuldnern und Gläubigern grund-sätzlich als vorzugswürdig angesehen.25 % der Befragten sehen den Anteil von Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei 10–30 %. Danach könnte jededritte bzw. vierte Distressed-Real-Estate-Transaktion aus derInsolvenz heraus stattfinden.6 % der Befragten sehen den Anteil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei 30–50 %, und 8 % derBefragten glauben, dass mehr als jede zweite Distressed-Real-Estate-Transaktion aus der Insolvenz heraus stattfinden wird.Wie hoch ist der Anteil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen, die überein Insolvenzverfahren erfolgen?
  32. 32. Distressed Real Estate 33Erwarteter Eintrittszeitpunkt derDistressed-Real-Estate-TransaktionenDer erwartete Eintrittszeitpunkt für Distressed-Real-Estate-Trans­aktionen wird von 57 % der Befragten erst im Jahr 2013 gesehen.32 % gehen davon aus, dass bereits 2012 verstärkt solche Trans­aktionen stattfinden werden.7.2■ 2012■  2013■ 201411 %32 %57 %Eine genaue Prognose erscheint deshalb schwierig, da durch dieteilweise kurzfristigen Verlängerungen der Kreditengagements(„pretend & extend“) die Refinanzierungsdaten nicht mit Sicher-heit zur Bewertung herangezogen werden können.In welchem Jahr werden Distressed-Real-Estate-Transaktionen erwartet?
  33. 33. 34 Ernst & YoungArten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen76 % der Befragten sehen den Schwerpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen in den kommenden Jahren im Erwerbvon notleidenden Immobilienfinanzierungen bzw. immobilien­besicherten NPLs.Den zweiten Rang in der quantitativen Analyse der Distressed-­Real-Estate-Transaktionen der nächsten Jahre belegt der7.3Immobilienverkauf aus der Insolvenz, den 68 % der Befragten alswahrscheinlich erachten.Jeweils 56 % der Befragten sehen Anteilsverkäufe notleidenderImmobiliengesellschaften bzw. die Abgabe der Immobilien an dieFinanzierer als wahrscheinliche Distressed-Real-Estate-Trans­aktionen in den kommenden Jahren.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %Erwerb von notleidenden Immobilienfinanzierungen/NPLs, die durch Immobilien besichert sindVerkauf aus der InsolvenzAbgabe der Immobilien vom Eigentümer an denFinanzierer („Übergabe der Schlüssel“)Anteilskauf notleidender Immobiliengesellschaften22 54 18 6483844201812243436624284■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine AngabeWelche Arten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen wird es aus Ihrer Sichtin den nächsten Jahren geben?
  34. 34. 35Distressed Real EstateWohnenHandelBüroHospitalityLogistik6 24 5424168222252484456881012834362626■  über 70–100 % ■  über 50–70 % ■  über 30–50 % ■  über 10–30 % ■  bis 10 % ■  keine AngabeErwartete Eigenkapitalquoten im Rahmen vonDistressed-Real-Estate-TransaktionenDie niedrigsten Eigenkapitalquoten bei Distressed-Real-Estate-Transaktionen erwarten die Befragten im Segment Wohnen.54 % sehen hier Eigenkapitalquoten in Höhe von 10–30 % alsnotwendig an, wobei generell Objektcharakteristika wie Lage,Ausstattung, Mietermix und Mietvertragslaufzeiten nach allge-meiner Auf­fassung regelmäßig bestimmend für den gefordertenEigen­kapitalanteil sind.7.4Im direkten Vergleich hierzu erachten 56 % der Befragten imSegment Logistik bei Distressed-Real-Estate-Transaktionen eineEigenkapitalquote von 30–50 % als notwendig. Ähnlich verhält essich im Segment Büroimmobilien. Hier schätzen 52 % der Befrag-ten, dass die Eigenkapitalquote ebenfalls zwischen 30-50 % liegenwird.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %226In den Segmenten Handel und Hospitality sehen 48 % bzw. 44 %der Befragten eine Eigenkapitalquote von 30–50 % als notwendigan. Erstaunlich ist, dass im Bereich Hospitailty 16 % der Befrag-ten eine Eigenkapitalquote von 50–70 % für eine Distressed-Real-Estate-Transaktion als notwendig erachten.Welche Eigenkapitalquoten werden aus Ihrer Sicht künftig im Rahmen vonDistressed-Real-Estate-Transaktionen in Deutschland gefordert?
  35. 35. 36 Ernst & Young Distressed Real EstateKommentar von Dr. Thilo HildDie Frage, ob sich in Deutschland ein Distressed-Real-Estate-Markt entwickelt, kann klar bejaht werden. Die weitere Frage,die sich hieraus ableitet, ist, ob sich aus diesem Markt heraustat­sächlich Transaktionen ergeben werden und wann und inwelcher Struktur diese Transaktionen stattfinden werden. Dennallein die Existenz von notleidenden Immobilien oder not­leidendenImmobilienfinanzierungen führt noch nicht zu Transaktionen imDistressed-Real-Estate-Umfeld.Entscheidend wird sein, wie sich Finanzierer und Eigentümerüber die Behandlung notleidender Immobilienengagements ver-ständigen. Solange die Praxis der kurzfristigen Prolongationenanhält, werden selten Transaktionen stattfinden.7.5Für den Eigentümer stellt sich bei einem konsensualen Verkaufunter Einbeziehung des Darlehensgebers die Frage, mit welcherMotivation er hier tätig sein sollte oder ob es nicht sinnvollererscheint, die Schlüssel an den Gläubiger zu übergeben. Dies istjedoch nicht die gewünschte Option der Kreditinstitute.Zur Erreichung eines konsensualen Verkaufs kann es mithinnotwendig sein, den Eigentümer wirtschaftlich zu incentivieren,auch wenn der Wert der Immobilie unterhalb der Fremdfinanzie-rung liegt. Sofern die Bank hierzu nicht bereit ist, stellt sich dieFrage, wie viele Distressed-Real-Estate-Transaktionen aufgrundder Kreditkündigungen sodann aus einem Insolvenzverfahrenheraus abgewickelt werden.
  36. 36. 37Distressed Real EstateDr. Thilo HildKÜBLERRechtsanwälte InsolvenzverwalterWirtschaftsprüfer Steuerberaterthilo.hild@kueblerlaw.comErstaunlich ist, dass ein Viertel der Befragten den Anteil anDistressed-Real-Estate-Transaktionen, die über ein Insolvenzver-fahren erfolgen, bei 10–30 % der gesamten Transaktionen sehen,8 % der Befragten sehen ihn sogar bei über 50 %. Dies würdebedeuten, dass ein wesentlicher Teil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz heraus erfolgen könnte.Allerdings relativiert sich diese Betrachtung vor dem Hintergrund,dass 46 % der Befragten den Anteil von Distressed-Real-Estate-Transaktionen, die über ein Insolvenzverfahren erfolgen, nur beibis zu 10 % sehen.Hinsichtlich des Timings geht mit 57 % die Mehrheit der Befragtendavon aus, dass der erwartete Eintrittszeitpunkt für Distressed-Real-Estate-Transaktionen im Jahr 2013 liegt. Allerdings wurdedurch die Kommentare der Befragten auch deutlich, dass derEintrittszeitpunkt für Distressed-Real-Estate-Transaktionenmaßgeblich von der sogenannten „Pretend & extend“-Praxis derKreditinstitute abhängt. Sofern diese Praxis der kurzfristigenProlongationen weitere Anwendung findet, könnte es sein,dass die Transaktionen, die 32 % der Befragten bereits für dasJahr 2012 annehmen, auch in das Jahr 2013 oder sogar 2014ver­lagert werden.Der größte Anteil an Arten von Transaktionen mit 76 % bzw. 68 %wird von der Mehrheit der Befragten im Verkauf von notleidendenImmobilienfinanzierungen bzw. dem Verkauf von Immobilien ausder Insolvenz gesehen.Die Eigenkapitalquoten, die im Rahmen einer Distressed-Real-Estate-Transaktion gefordert werden, sehen die Befragten mehr-heitlich bei 30–50 % des Transaktionsvolumens.Gerade vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welcheInvestoren bereit sein werden, durch den Einsatz entsprechen-den Kapitals auch die möglicherweise hohen Returns einerDistressed-Real-Estate-Transaktion zu erwirtschaften.
  37. 37. 38
  38. 38. 39Distressed Real EstateDas abschließende Kapitel befasst sich mit den Lösungsstrategien der Gläubiger im Umgangmit Distressed Real Estate. Im Rahmen der Studie stand hierbei im Vordergrund, welches diehäufigsten Ursachen für die Entstehung von Distressed-Situationen sind, welche AnsätzeFinanzierer zur Heilung von Problemkrediten verfolgen und ob eine grundsätzliche Bereitschaftzum Kapitalverzicht besteht.Umgang der Gläubiger mit Distressed Real Estate
  39. 39. 40 Ernst & YoungUrsachen für Covenant Breaches (Vertragsbrüche)Die Einschätzung der Ursachen für die Mehrheit der aktuellenCovenant Breaches scheint eindeutig: Mehr als 90 % der Befrag-ten sehen in einer zu hohen Finanzierungsquote einen der Haupt-gründe der aktuellen Problemkredite. Auch sinkende Markt-werte (50 %) und eine verbesserungswürdige Qualität desAsset Managements (38 %) werden als Gründe für Schwächenin der Kreditperformance genannt. Im Umkehrschluss werden8.1somit auch die grundsätzlichen Ansatzpunkte offensichtlich, diesich Gläubigern und Bestandhaltern vor dem Hintergrund derge­gebenen Marktbedingungen bieten, um die Situation problem-behafteter Immobilienkredite zu verbessern: eine Anpassung derFinanzierung und ein aktives Asset Management.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %Grundsätzlich in der Vergangenheit zu hoch finanziertVerschlechterte Marktbedingungen – niedrigereImmobilienbewertungen, geringere MarktpreiseQualität des Asset Managements945038 Was sind aus Ihrer Sicht die Ursachen für die Covenant Breaches?
  40. 40. Distressed Real Estate 41Lösungsansätze der GläubigerDie Mehrheit der Finanzierer wird im Umgang mit immobilien­besicherten Problemkrediten nach einfachen Lösungsmöglich­keiten (92 %) wie einem Entgegenkommen in Form vonCovenant Waivers, Standstill Agreements oder Nachbesiche­rungensuchen. In ebenfalls starkem Maß (76 %) wird mit restriktiverenReportingvorgaben als Lösungsansatz gerechnet. Weiterhin ist8.2nach Meinung der Befragten mit dem Austausch des AssetManagements (60 %) und dem Einsatz von Beratern (42 %) zurechnen.0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %Covenant Waiver, Standstill Agreement,NachbesicherungVerpflichtung zum regelmäßigen BankenreportingAustausch des Asset ManagementsEinsatz eines BeratersZwangsverwaltung48 44 2 6365038324010441236465010224221010■  stimme zu ■  stimme eher zu ■  stimme eher nicht zu ■  stimme nicht zu ■  keine AngabeMit welchen Mitteln werden Grundpfandrechtsgläuber aus Ihrer Sicht versuchen, die aufgezeigtenProbleme zu lösen?Grundsätzlich fordern die Gläubiger mehr Transparenz, wobeiin aller Regel weniger umfangreiche und kostenintensive Maß-nahmen wirklich umfassenden Veränderungen vorgezogenwerden. Zwangsverwaltungen scheinen nur als letzte Möglichkeitin Betracht gezogen zu werden. Gerade ein Restrukturierungs­prozess, gegebenenfalls auch im Rahmen eines geordnetenInsolvenzverfahrens, mag in Einzelfällen jedoch eine adäquateLösungsmöglichkeit für alle Beteiligten sein.
  41. 41. 42 Ernst & YoungGrad der Bereitschaft zum KapitalverzichtDie deutliche Mehrheit der Befragten sieht eine wachsende Akzep-tanz eines möglichen Kapitalverzichts von Banken. 56 % der Teil-nehmer gehen von Abschlägen auf den Forderungsbetrag von biszu 20 % aus, Abschläge von mehr als 20 % erwarten hingegen nur6 %. Diese zunehmende Bereitschaft, Verluste zu realisieren, umProblemkredite zu beenden, trägt wahrscheinlich deutlich zueiner allmählichen Annäherung der Preisvorstellungen von8.3■ nein■  ja, bis 10 %■  ja, >10–20 %■  ja, >20–30 %■  keine Angabe26 %34 % 22 %6 %12 %An­bietern und Nachfragern bei und so auch zu einer Belebungdes Distressed-Real-Estate-Marktes in Deutschland. Nur rund einViertel der Befragten (26 %) geht davon aus, dass Banken nichtzu einem Kapitalverzicht bereit sind. Die Entscheidung für odergegen einen Forderungsverzicht wird jedoch nach wie vor fall­bezogen – in Abhängigkeit von den Finanzierungsbedingungen –getroffen.Besteht aus Ihrer Sicht eine Bereitschaft der Banken zum Kapitalverzicht?
  42. 42. 43Distressed Real Estate
  43. 43. 44 Ernst & Young Distressed Real EstateKommentar von Achim LangrehrDer Umgang der Gläubiger, d. h. der Finanzierer, mit Distressed-Real-Estate-Finanzierungen hat sich in den vergangenen Jahrenverändert. Hintergrund sind jedoch kaum die veränderten Markt-bedingungen, Marktschwankungen hat es immer wieder gegeben.Ursächlich ist zum einen die in dem Transaktionsboom vor2008 erfolgte Ausgestaltung der Finanzierungen. Früher stell-ten Immobilienfinanzierungen zumeist auf die Grundschuldenals Sicherheiten ab. Die Bank wurde vor allem bei einer relevan-ten Verschlechterung des Marktwerts der Immobilien und einer8.4damit einhergehenden Anpassung des Beleihungswertes aktiv.Die Pflichten des Kreditnehmers beschränkten sich im Wesent­lichen auf die Bedienung des Kredits. Erst bei Unregelmäßig­keitenin der Zahlung des Kapitaldienstes fanden Restrukturierungsge-spräche zwischen Kreditgeber und -nehmer statt und es wurdegegebenen­falls eine Anpassung der Kreditkonditionen verhandelt.Im Gegenzug setzten die Banken i. d. R. weitere Anforderungen(z. B. ein Reporting oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten)durch.
  44. 44. 45Distressed Real EstateAchim LangrehrErnst & Young GmbHWirtschaftsprüfungsgesellschaftachim.langrehr@de.ey.comKommentarZum anderen sind neue Marktteilnehmer hinzugekommen.Investoren sind verstärkt als Käufer aufgetreten und haben Immo-bilienportfolios mit SPV-Strukturen erworben. Häufig wurden indiesem Zusammenhang Non-recourse-Finanzierungen vereinbart.Das heißt, die Finanzierung erfolgt ohne zusätzliche Rückgriffs-möglichkeiten. Infolgedessen werden zusätzliche vom Kreditneh-mer einzuhaltende „Regeln“ (Covenants) vereinbart. Neben derInterest Coverage Ratio (ICR) sowie der Debt Service CoverageRatio (DSCR) gehört die Loan-to-Value Ratio (LTV) zu denwichtigsten Covenants. Die Bank sichert sich mit der Verein-barung von Covenants im Kreditvertrag ein Kündigungsrecht beimVertragsbruch (Covenant Breach), selbst wenn gleichzeitig derKapitaldienst vollständig und ordnungsgemäß bedient wird.Laut der Befragung, die im Rahmen der aktuellen Studie durch-geführt wurde, sind 42 % der Befragten der Meinung, dass bei0–20 % der gewerblichen Immobilienfinanzierungen innerhalb dernächsten 24 Monate ein Covenant Breach auftritt.Die Frage ist, wie die Banken künftig mit Covenant Breachesumgehen werden. Im Zeitraum 2009–2011 konnte man häufigein Vorgehen nach dem Muster „pretend & extend“ beobachten.Das heißt, die Banken haben die Kündigungsrechte nicht ausge-übt, sondern Waivers erteilt. Transaktionen infolge von CovenantBreaches bzw. aus aufgrund von Covenant Breaches gekündigtenKrediten haben in dem genannten Zeitraum nur sehr vereinzeltstattgefunden.Teilweise gab es Insolvenzen. Im Rahmen von Non-recourse-Finanzierungen ist es manchmal zu der sog. Übergabe derSchlüssel vom Investor an die Bank gekommen. Das heißt, derKreditnehmer hat das Eigentum auf die Bank übertragen oderzumindest die Bewirtschaftung und Betreuung der Immobilien(Asset und Property Management) bis zu einer Transaktion voll-ständig auf die Bank abgewälzt.Zusätzlich zu Covenant Breaches stellt die Frage der Refinanzie-rung eine weitere Herausforderung dar. Mit zunehmendenRegulierungen rund um Basel III sind Finanzinstitute zu einerhöheren Eigen­kapitalunterlegung gezwungen und stehen auchvor diesem Hintergrund neuen Finanzierungen und Refinanzie­rungen kritisch gegenüber.Trotz der Probleme, vor denen die Finanzierer stehen, sindKapitalverzichte im Verhältnis zum bisherigen Kreditnehmerdie Ausnahme. Faktisch kommt es bei Transaktionen von 100 %fremdfinanzierten Immobilien aus Sicht der Bank jedoch immerdann zum Kapitalschnitt, wenn im Rahmen der Transaktion nichtder zur Deckung der Finanzierung (und im Falle des Verkaufs ausder Insolvenz der zur Deckung der Kosten und der Finanzierung)erforderliche Kaufpreis erreicht wird, die Bank dem Verkauf aberzustimmt und die Grundschulden freigibt.
  45. 45. 46 Ernst & Young Distressed Real Estate
  46. 46. Distressed Real Estate 47GlossarAll-Equity DealsDer Erwerb von Immobilien oder Unternehmen ausschließlichmit Eigenkapital. Zum Zeitpunkt des Transaktionsabschlusseswird kein Fremdkapital benötigt oder verwendet. Dies erleichtertaufgrund des Wegfalls der Einbeziehung eines Finanzierungspart-ners in die Transaktion den Abschluss. Allerdings bedeutet diesnicht, dass nach dem Abschluss einer Transaktion nicht zu einemspäteren Zeitpunkt Fremdkapital zum Kauf verwendet wird undandere Finanzierungen ersetzt.Basel IIIReformpaket des Basler Ausschusses der Bank für Internationa-len Zahlungsausgleich (BIZ) für die bereits bestehende Banken-regulierung Basel II; die Umsetzung in der Europäischen Unionwird über Änderungen der Capital Requirements Directive (CRD)erfolgen und soll ab 2013 schrittweise in Kraft treten.BeleihungsauslaufQuotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswerteiner KreditsicherheitCMBS – Commercial-Mortgage-Backed-SecuritiesDurch Gewerbeimmobilien besicherte AnleihenCovenant Breach/VertragsbruchVerletzung von im Kreditvertrag festgelegten Bedingungen,üblicherweise ICR und LTV betreffendCovenant Waiver(Zeitlich begrenzter) Verzicht auf die Einhaltung vertrags­relevanter BedingungenDeleveragingVorgang der Reduzierung des Fremdkapitalanteils bei einerInvestition oder in der Bilanz eines UnternehmensDistressed Real Estate/Problemimmobilien und -krediteUmfasst die Bereiche Distressed Real Estate Assets undDistressed Real Estate Debts; bezeichnet Immobilien und dahinterliegende Kredite, welche die wirtschaftlichen Anforderungen derInvestoren bzw. Finanzierer nicht (vollständig) erfüllen.Distressed Real Estate Assets/ProblemimmobilienImmobilien, welche die Anforderungen ihrer Eigentümer nichtmehr (vollständig) erfüllen (z. B. keine Erreichung ausreichenderMieteinnahmen oder Renditeziele); der Kapitaldienst kann aus denlaufenden Mieteinnahmen nicht (vollständig) gedeckt werden.Distressed Real Estate Debts/ProblemkrediteImmobilienbesicherte Kredite, für die der Kapitaldienst nichtmehr erfüllt werden kann und bei denen gegebenenfalls weitereCovenant Breaches vorliegenDistressed-Real-Estate-MarktMarkt für Real Estate Assets und Distressed Real Estate Debts,also für Problemimmobilien und -krediteDistressed-Real-Estate-TransaktionTransaktionen von Problemimmobilien und -kreditenDREI – Distressed Real Estate InvestmentsInvestitionen in notleidende Immobilien oder die dahinter stehen-den Immobilienkredite
  47. 47. 48 Ernst & YoungDSCR – Debt Service Coverage RatioSchuldendienstdeckungsgrad, Kapitaldienstdeckungsgrad; gibtdas Verhältnis zwischen Einnahmen und Kapitaldienst an undweist so darauf hin, inwieweit ein Schuldner imstande ist, Zinsund Tilgung für aufgenommene Kredite zu leisten.Funding GapFinanzierungslücke, die sich als Differenz zwischen benötigtenund zur Verfügung stehenden Mitteln zur Refinanzierung vonImmobilieninvestitionen im Markt ergibtICR – Interest Coverage RatioZinsdeckungsgrad, Zinslastquote; Verhältnis der Zinsauf-wen­dungen eines Schuldners zu seinen EinnahmenLeverage RatioVerschuldungsgrad eines Unternehmens bzw. Fremdkapitalanteilim Rahmen einer betrachteten FinanzierungLTV – Loan-to-Value RatioVerhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- bzw. Marktwert einesObjektsNPL – Non-Performing LoansNotleidende Kredite, Problemkredite; Kredite, bei denen derSchuldner mit der Erfüllung seiner Pflichten in Verzug geratenistReal Estate Debt FundsReal Estate Debt Funds beschränken sich meist auf dieFinanzierung von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolios.Sie stellen hauptsächlich Mezzaninkapital oder nachrangigesFremdkapital zur Verfügung. Typischerweise haben diese Fondseine Investitionsperiode zwischen drei und sieben Jahren.Solvency IIProjekt der EU-Kommission zu einer grundlegenden Reformdes Versicherungsaufsichtsrechts in Europa, vor allem derSolvabilitätsvorschriften für die Eigenmittelausstattung vonVersicherungsunternehmen; regelt insbesondere Vorgabenzu Minimumsolvenzkapital, Risikomanagementsystemen undBerichterstattungspflichten.ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.Ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessenvertretung dergesamten Immobilienwirtschaft mit Sitz in BerlinGlossar
  48. 48. Michael JanetschekErnst & Young Real Estate GmbHPartnerReal Estate Strategic Advisory Servicesmichael.janetschek@de.ey.comAchim LangrehrErnst & Young GmbHWirtschaftsprüfungsgesellschaftPartnerTransaction Advisory Services Restructuringachim.langrehr@de.ey.comDominique PfrangErnst & Young Real Estate GmbHSenior ConsultantReal Estate Strategic Advisory Servicesdominique.pfrang@de.ey.comDr. Thilo HildKÜBLERRechtsanwälte InsolvenzverwalterWirtschaftsprüfer SteuerberaterRechtsanwalt/Partnerthilo.hild@kueblerlaw.comHerausgeberErnst & Young Real Estate GmbHMergenthalerallee 10–1265760 Eschborn/Frankfurt a. M.in Kooperation mit KÜBLERRechtsanwälte InsolvenzverwalterWirtschaftsprüfer SteuerberaterBildquellenThinkstock, CorbisDie Autoren
  49. 49. Ernst & YoungAssurance | Tax | Transactions | AdvisoryDie globale Ernst & Young-Organisation imÜberblickDie globale Ernst & Young-Organisation ist einerder Marktführer in der Wirtschaftsprüfung,Steuerberatung und Transaktionsberatung sowiein den Advisory Services. Ihr Ziel ist es, dasPotenzial ihrer Mitarbeiter und Mandanten zuerkennen und zu entfalten. Die 152.000Mitarbeiter sind durch gemeinsame Werte undeinen hohen Qualitätsanspruch verbunden.Die globale Ernst & Young-Organisation bestehtaus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & YoungGlobal Limited (EYG). Jedes EYG-Mitglieds­unternehmen ist rechtlich selbstständig undunabhängig und haftet nicht für das Handeln undUnterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunter­nehmen. Ernst & Young Global Limited ist eineGesellschaft mit beschränkter Haftung nachbritischem Recht und erbringt keine Leistungenfür Mandanten. Weitere Informationen finden Sieunter www.de.ey.com/realestateIn Deutschland ist Ernst & Young mit über7.000 Mitarbeitern an 22 Standorten präsent.„Ernst & Young“ und „wir“ beziehen sich indieser Publikation auf alle deutschen Mitglieds­unternehmen von Ernst & Young Global Limited.© 2012Ernst & Young Real Estate GmbHAll Rights Reserved.BKR 0912-027TAS-RE-09/2012-139/1-2000Ernst & Young ist bestrebt, die Umwelt so wenig wie möglichzu belasten. Diese Publikation wurde daher auf FSC®-zertifiziertemPapier gedruckt, das zu 60 % aus Recycling-Fasern besteht.Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindlicheInformation gedacht und kann daher nicht als Ersatz für einedetaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oderAuskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalterstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit,Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diesePublikation nicht den besonderen Umständen des EinzelfallsRechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenenVerantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens derErnst & Young Real Estate GmbH und/oder anderer Mitglieds­unternehmen der globalen Ernst & Young-Organisation wirdausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte eingeeigneter Berater zurate gezogen werden.

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