Das Dokument behandelt die Bedeutung von FM-Benchmarking-Berichten für das technische Gebäudemanagement (TGA) und hebt die Herausforderungen und Potenziale bei der Optimierung von Gebäudekosten hervor. Es wird beschrieben, wie Benchmarking-Daten von ca. 2500 Gebäuden die Effizienz und Vergleiche erleichtern, indem sie helfen, sowohl starke als auch schwache Leistungen transparent zu machen. Zudem wird auf die hohe Streuung der Versorgungskosten eingegangen, was ein hohes Einsparpotenzial aufzeigt, jedoch oft durch Unsicherheiten hinsichtlich der Kosten-Nutzen-Relation bei Investitionen in Energieeffizienz und TGA-Technik beeinträchtigt wird.

1. http://www.rotermundingenieure.de/
http://www.fm-benchmarking.de/
benchmarking.de/
Hilfestellung für TGA
Das enormes Nutzenpotential von FM Benchmark Report
as
für sich erschliessen
Wie können realistische Optimierungspotenti
Optimierungspotentiale eines Gebäudes einfach erkannt werden? Wie kann
die Attraktivität eines Projektes gegenüber der Finanzabteilung/dem Auftraggeber als attraktiv belegt
s
ber
werden? Wie kann ein Verantwortlicher eines Gebäudes zeigen, wie gut er es sch optimiert hat und
?
schon
wie effizient er es betreibt?
Mit Benchmarkzahlen wird gute Arbeit und Leistung in der Planung, Realisierung und im Betrieb
alisierung
deutlich. Auch schlechte Ergebnisse werden transparent. Das macht FM Benchmark Berichte nicht
beliebt. Sie sind im TGA-Umfeld trotz seines h
Umfeld
hohen Nutzwertes wenig bekannt. Sicherlich liegt der
Grund der geringen Nutzung auch am Erscheinungsbild solcher Reports. Es sind dicke Katalog voller
Zahlenkolonnen und Referenzen zu Normen/Standards aus der Facility Management Welt. Dies
nagement
macht dem TGA-Fachmann den Zugang schwer.
potentiale
BenchmarkNachfolgend sollen die für TGA wesentlichen Inhalte und Nutzungspotentiale des Benchmark
Berichtes deutlich und jedem Interessiert zugänglich gemacht werden. Dies findet mit der
Interessierten
freundlichen Unterstützung des Autors des FM.Benchmarking Berichtes, Herrn Prof. Rotermund statt.
Rotermund,
Um eine statistisch gut abgestützte Datenba
zte Datenbasis zu erhalten, werden im Bericht die Daten von ca.
2500 Gebäude erfasst; mit mehr als 10 Mio m² Bruttogeschossfläche.
Es gibt folgende Segmentierung:
mentierung:
Labor, Schule , Büro, Handel, Krankenhaus und Wohnen. Dies macht die gesamte Streubreite von
andel,
Gebäudekennwerte deutlich und zeigt damit das versteckte Potential genauso deutlich wie
nutzungsbedingte Extremwerte.
Sanierungkostenanteil an Gesamtkosten 2011
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Labor
Schule
Büro
Handel
Wohnen
Bild: Der FM.Benchmark gliedert sich in Segment gemäß der Nutzungsart eines Bauwerkes. Die Kennz
Segmente
.
Kennzahlen stehen auch mit
historischen Werten zur Verfügung.
1

2. Das Wesentliche steht in Trends und Summen
Der FM.Benchmarking Bericht erscheint seit 2003 jährlich. Er wurde mit der Unterstützung der beiden
Deutschen Branchenorganisationen RealFM und GEFMA geschaffen. Es gibt auch noch andere FMBenchmarks, die genauso wie der FM-Benchmark natürlich von der Ehrlichkeit und dem„Good Will“
der teilnehmenden Unternehmen abhängen. Das ist das Killerargument gegen Benchmarkzahlen
dann, wenn die Vergleiche ein negatives Ergebnis zeigen. Auch wenn absolute Kennzahlen
anzweifelbar sind, so sind elative Vergleiche und Trends sichere Werte.
Dank der langen Geschichte und Konsistenz des FM.Benchmarks können Entwicklungen deutlich
werden .Wie hoch sind die Sanierungsausgaben für Gebäudetyp A über die letzten 5 Jahre?
Wo gibt es einen Investitionsstau? Im GEFMA Benchmark Report sind die jährlichen
Sanierungsausgaben in % der Gesamtbetriebskosten aufgeführt.
Streubreite der Werte wichtiger wie der Mittelwert selbst ?
Der einfachste Vergleich von Messwerten geht immer gegen den Mittelwert. Das gibt eine erste
Orientierung, wo man selbst liegt. Um zu wissen wie gut man ist, braucht es die Kenntnis, wo die
Besten liegen. Wenn alle +/- 10% um den Mittelwert liegen, ist ein eigener Wert von – 8% schon gut.
Liegen jedoch ein Viertel („Quartil“) mehr als 30% unter dem Mittelwert, so gibt es noch viel „Luft“ in
Richtung gut, bevor man seine Leistung bzw. sein Gebäude als etwas Besonderes anpreisen kann.
Auf der anderen Seite ist es wichtig, die Verteilung der Daten auch in Richtung schlecht zu kennen.
Aus dem Abstand zum Mittelwert lassen sich sinnvolle und sichere Investitionen erkennen. Dabei geht
es nicht nur um das Thema Einsparung von Kosten. Es geht auch um das Thema Qualität von
Leistung und Bauwerk.
Der FM.Benchmark gibt die Streubreite für praktisch alle Daten wie folgt an.
A) <10 % und <90% Wert: Bei welchem Wert liegen nur noch 10% der Daten darüber
bzw. darunter.
B) Quartilwerte: Es werden alle Messbereiche größenabhängig in 4 Segmente geordnet.
In jedem Viertel (Quartil) befinden sich 25% aller Messwerte. Der Quartilwert gibt den
Mittelwert der jeweils 25% Messwerte an.
Beispiel: Liegt mein eigener Wert im 3.Quartil. So liegen 50 % der Gebäude in den Werten
tiefer. Und 25% höher.
2

3. Interessante Aspekte für TGA Einsatz zur Effizienzsteigerung
Wie wichtig sind die Versorgun
Versorgungskosten (Energie, Gas ; Wasser etc.) für einen Betreiber ?
Kostenvergleich Mittelwerte Euro / pa. m2 Bruttofläche
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Labor
Schule
Büro
Handel
Wohnen
15,4
Kranken
haus
28,6
Versorgungskosten
32
16,8
10,6
12,3
Nutzungskosten
153
63
160
129
54
85
Bild: Nutzungskosten ( Vollkosten pro m2 und Jahr) im Vergleich zu Kosten für Gas, Wasser, Strom...
„Lohnt“ es sich für einen Eigentümer bzw. Betreiber überhaupt sich mit der Senkung des Verbrauches
überhaupt,
zu beschäftigen?
Schauen wir uns dazu verschiedene Arten von Gebäuden an
schiedene
an!
Die absolut höchsten Versorgungskosten haben Krankenhäuser (28,60 Euro/m²) und Labors
)
(32,00 Euro/m²). Sie liegen ungefähr doppelt so hoch wie bei Schulen und Büros. Da Labore und
n
Krankenhäuser in den sonstigen Kosten sehr hoch sind, fallen die Versorgungskosten nur relativ
wenig ins Gewicht. Entsprechend wenig Priorität hat d eine Optimierung. Mit Energie wird in diesen
da
Liegenschaften sehr großzügig umgegangen. Ein Krankenhaus, mit einer 700 KW Heizung für den
ten
Helikopter-Landeplatz, ist ein konkretes Beispiel dafür.
Eine weitere, interessante Betrachtung ist der Kostenv
chtung
Kostenvergleich von Büro und Wohnen. Der %
%Anteil
Versorgungstechnik zu Nutzungskosten ist ähnlich hoch. Dennoch sind die Versorgungskosten in
utzungskosten
Büros um mehr als ein Drittel höhe als in Wohnungen. Obwohl in Wohnungen eigentlich länger und
höher
intensiver gelebt wird. Der TGA-Anteil an den Baukosten liegt bei Büros zwischen 30-40%. Diese
sten
Investition scheint sich nicht auf die Red
Reduktion der laufenden Kosten auszuwirken.
wirken.
Die Technik hilft bei der Ressourcen -Effizienz scheinbar nicht viel weiter. Oder sind es die hohen
Ansprüche und sorglosen Nutzer von Büros, welche den Unterschied ausmachen
welche
ausmachen?
Was meinen Sie?
Datenquelle : http://www.fm-benchmarking.de/
benchmarking.de/
3

4. Die hohe Streuung der Versorgungskosten
Versorgungskosten Euro / pa. m2
1) Labor 2)Schule 3)Krankenhaus 4)Büro
5) Handel 6) Wohnen
40
35
30
25
20
15
10
5
0
<10%
1
22
2
8,6
3
19
4
7,8
5
5,7
6
7,4
Mittelwert Euro/ pa. m2
32
15,4
28,6
16,8
10,6
12,3
>90%
40
23
38
26,6
14,4
16,4
Bild: Was kostet die Ver- und Entsorgung pro Quadratmeter und Jahr. 10% der Gebäude liegen tiefer als der blaue Wert.
10% der Gebäude liegen höher als der rote Wert.
Labore und Krankenhäuser sind erwartungsgemäß hoch in den Versorgungskosten Dort werden
nkenhäuser
Versorgungskosten.
auch energieintensive Prozesseinrichtungen betrieben. Es gibt dort anspruchsvolle Flächen wie
Operationssäle und Reinräume.
Überraschend ist der hohe Energ
Energieverbrauch pro m² bei Schulen. Der Mittelwert liegt 25% h
r
höher als in
Wohngebäuden. Das interessanteste Segment für die TGA Sicht sind Bürogebäude. Der Mittelwert
nteste
TGA-Sicht
liegt 36,5% über dem von Wohnge
%
Wohngebäuden. Die Streubreite ist sehr hoch.
In Wohngebäuden sind die Kosten pro m² und Jahr bei den besten 10% der Gebäude 9
9,00 Euro
günstiger als bei schlechtesten 10%. Diese Streuungsbreite entspricht 72% vom Mittelwert.
n
Bei Büros kostet die Versorgung der schlechtesten 10% der erfassten Gebäude 18, Euro
rsorgung
18,70
mehr pro m², als bei den 10% Besten. Das ist eine Streubreite von 112% des Mittelwertes.
esten.
In dieser großen Streubreite liegt ein enorm hohes Einsparpotential. Keine Energiewende hat eine
treubreite
Chance ohne dieses Potential zu nutzen.
4

5. Beides im Auge haben
eides
haben!
Energiekostentreiber und technische Betriebskosten
giekostentreiber
Kostenvergleich Mittelwerte Euro/ pa. m2
Bruttofläche
30
25
20
15
10
5
0
Labor
Energie pa.
TGM pa
Schule
Büro
Handel
Wohnen
13
Kranken
haus
25
27
12,9
7,7
6,9
28,6
14,5
16,7
22
18
12,4
Bild: Technische Gebäudemanagement (
(TGM) Kosten im Vergleich zu Energiekosten. Bei TGM laufen alle Kosten an die
.
an,
anfallen, um die technischen Anlagen eines Gebäudes in einem sicheren betriebsfähigen Zustand zu halten. Dazu gehören
echnischen
sicheren,
Wartung, Störungsbeseitigung, Modernisierung, technische Managementleistungen
odernisierung,
Bei Bürogebäude zeigt sich ein „erschreckendes“ Verhältnis von fast 1:2 bei Energie zu TGM Kosten.
EnergieDas gleiche gilt für gewerblich betriebene Wohngebäude. Ist der Betrieb von TGA so teuer
rblich
st
teuer?
Rein Wirtschaftlich gesehen sollten die Eigentümer dieser Gebäude nicht in Energie
tlich
Energieeffizienz, sondern
in Qualität und Automation investieren. Sie sollten versuchen Personal und Service
Serviceaufwand zu
reduzieren. Das hat für sie mehr Nutzenpotential, als die Reduktion des Energieverb
verbrauchs.
Investitionen in Senkung des Energieverbrauchs mittels Einsatz von TGA bergen gar das Risiko die
Risiko,
laufenden TGM-Kosten mehr anzu
Kosten
anzuheben, als die Einsparungen bei Energie ausmachen
ausmachen.
Diese Befürchtung ist eine gravierende Investitionsbremse.
Wer von großen Gebäudebetreibern den Begriff Energieffizienzlücke gehört hat, wird ohne Zwang
en
sicher keine Investitionen mehr in geringeren Energieeinsatz machen.
Werden „Investitionen“ falsch gemacht ergeben sich statt Einsparungen im Energieverbrauch s
sogar
eine Steigerung. Das Risiko ist bei Gebäuden mit Kühlung vorhanden.
Das reale Verbrauch zählt nicht
Die gesamte Konzeption beim Thema Energieeffizienz basiert auf der potentiell mögli
möglichen Effizienz
eines Gebäudes. Es lässt den dynamischen Betr
Betrieb und die realen Nutzer einfach außer A
Acht.
Auch die ENEV 2014 verlangt keine Effektivdaten. Die neu vorgesehenen Stichproben beziehen sich
eher auf formelle Fehler in der Erstellung der Energieausweise bzw. in der Vermeidung von
offensichtlichem Betrug. Was ein Gebäude pro m² und Jahr tatsächlich verbraucht interessiert nicht.
hem
verbraucht,
Diese Fehlkonstruktion überträgt sich auf das gesamte Bauwesen. Bei 20 Interviews für die Podcast
Serie „TGA Praxis“ konnte mir keiner der befragten Fachleute den Energieverbrauch s
seines eigenen
Gebäudes nennen. Auch bei der Frage nach wirtschaftlich und technisch sinnvollen Zielwer
en.
Zielwerten beim
Energieverbrauch pro m² und Jahr bei einem neuen Bürogebäud zeigte sich nur Unwissen.
Bürogebäude
gte
Die nachfolgende Grafik gibt Aufklärung wo Gebäude heute beim Energieverbrauch stehen.
5

6. Energieverbrauch kWh / pa. m2 Bruttofläche
250
200
150
100
50
0
kWh / pa
Labor
217
Schule
102
Büro
175
Bild: Mittlere Energie-Verbrauchswerte gemäß FM.Benchmark:
Verbrauchswerte
Übrigens: 10 kWh entsprechen im Energiegehalt 1 l Heizöl.
giegehalt
Die gezeigten Werte liegen tendenziell geringer wie in der Realität. Im Benchmark machen eher
Firmen mit, die nicht schlecht sind. Und es werden lieber die Wert der guten Gebäude abgegeben.
Werte
Keiner will gerne schlecht dastehen !
stehen
Doch auch mit diesen eher zu niedrigen Verbrauchszahlen zeigt sich das enormes Potential, durch
TGA den Gebäudebestand energieeffizienter zu machen. Um dieses enormen Umsatzpotential zu
enormen
erschließen, müssen TGA-Anbieter weniger mit hypothetisch möglichen Einsparungen argumentieren
Anbieter
argumentieren,
und stattdessen auf Fakten von realen Verbrauchsminderungen setzen.
dessen
Dann wird Benchmarking Teil des Tagesgeschäftes und wichtiges Argument im Wettbewerb; sei es
als Hersteller, Planer oder Integrator.
ller,
6