Lesertreffen Invest 2015 Tobias Mahlstedt

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Betriebskostenabrechnung:
Welche Kosten sind Betriebskosten?
• Positiv:
§ 27 Abs. 1 (Anlage 3) II. BV u. § 2 BetrKV
> Nr. 1 – 16 benannte Betriebskosten
> Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“
• Negativ (§ 1 Abs. 2 BetrKV):
> Verwaltungskosten
> Instandhaltungs- u. Instandsetzungskosten

3. 3 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Mietstruktur und Abrechnungspflicht
• Bruttokaltmiete
• Brutto (-warm-/Inklusiv-) miete
(unzulässig: BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05)
• Teilinklusivmiete
• Netto (kalt) miete
» Nettomiete und Pauschale
» Nettomiete und Vorauszahlungen

4. 4 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Art der Vereinbarung
zur Vorauszahlung von Betriebskosten
• Vereinbarung durch (teilweise) Aufzählung
• Vereinbarung durch generelle Bezugnahme
• Kombination Aufzählung / Bezugnahme
• Konkludente Vereinbarung

5. 5 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Folgen unterlassener Abrechnung
• Keine Vertragsänderung, Pflicht und
Recht zur/auf Abrechnung besteht fort
(BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06)
• Mieter kann auf Abrechnung klagen mit
Vollstreckung nach § 888 ZPO
(BGH, Beschluss v. 11.05.06, Az. I ZB 94/05)
• Vorauszahlungen
» Laufendes MV: § 273 Abs. 1 BGB
» Beendetes MV: Rückforderung

6. 6 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Formelle Ordnungsgemäßheit
Anforderung: „Die Betriebskostenabrechnung
muss für einen durchschnittlich gebildeten,
juristisch und betriebswirtschaftlich nicht
geschulten Mieter ohne weiteres verständlich sein.“
(u.a. BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08; BGH, Urteil v.
09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)

7. 7 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen
Abrechnung (u.a. BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08)
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Verständliche Angabe des Umlageschlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
+
• Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit

8. 8 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Keine Voraussetzungen einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung
• Erläuterung und Abgleich zu früheren
Abrechnungszeiträumen und Abrechnungen
(BGH, Urteil v. 28.05.08, Az. VIII ZR 261/07)
• Einheitliche Abrechnungszeiträume für kalte und
warme Betriebskosten
(BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07)
• Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden
(BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)
• Eigene Abrechnungen für jedes Gebäude (BGH,
Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10)

9. 9 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Angabe der Gesamtkosten
• Gesamtkosten für jede Position erforderlich
(BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 1/06)
• Auch im Falle des Vorwegabzugs
(BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)
• Auch der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten
(BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07)
• Angabe jeweils zu den Kostenpositionen der BetrKV
> Kosten der Versicherung
(BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08)
> Kosten für Frisch- und Schmutzwasser
(BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 34/08)

10. 10 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Anforderungen an den Kostenverteilungsschlüssel
• Der vertragliche vereinbarte Schlüssel ist
anzuwenden (BGH, Urteil v. 17.11.04, Az. VIII ZR 115/04)
• Der angewendete Schlüssel muss
verständlich bzw. leicht nachvollziehbar sein
(BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)

11. 11 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Abzug der Vorauszahlungen
Gesamtkosten
dividiert durch Verteilungsschlüssel
_____________________________
= Betriebskosten Mieter
abzüglich geleisteter Vorauszahlungen
______________________________
= Abrechnungsergebnis

12. 12 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Mietpreisbremse: Regelungsbereich (§ 556d)
• Im Geltungsbereich einer Landes-RVO
(„angespannter Wohnungsmarkt“, max. 5 Jahre, bis 31.12.2020)
• Neuverträge über Wohnraum
• Max. Neuvertragsmiete 10% über Ortsniveau
(Miete, Zuschläge, Staffel- u. Indexmiete)

13. 13 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
Mietpreisbremse: Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB)
• Vormiete (nicht bei freiwilligen Vereinbarungen im laufenden MV
innerhalb von 12 Monaten vor Mietende)
• Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt
und vermietet werden
• Erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen
• Berücksichtigung von Modernisierungskosten, die in den 3
Jahren vor Neuvermietung anfielen

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VIELEN DANK FÜR IHRE
AUFMERKSAMKEIT

15. 15 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
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