Das Dokument behandelt die komplexen Aspekte von Baurechtsverträgen, einschließlich der Übertragbarkeit, Sicherheiten und Abgeltungsarten von Baurechtszinsen. Es erläutert die Rechte und Pflichten der Beteiligten sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen, die bei der Beendigung und Verjährung von Baurechten relevant sind. Zudem werden Methoden zur Festlegung und Anpassung des Baurechtszinses sowie spezifische Bestimmungen im Kontext einer Konkurslage dargestellt.

1. Baurechtsverträge und ihre Tücken lic. iur. G. Bürgi-Schneider Bürgi Nägeli Rechtsanwälte Grossmünsterplatz 9 8001 Zürich Tel. 044 268 40 50 Fax 044 268 40 55 [email_address] www.bnlawyers.ch anlässlich des 4. Swiss Public Real Estate Forum Immobilientag der öffentlichen Hand 3. November 2008

2. Schwerpunkte Komplexität Beschrieb Baurechtsbaute Übertragbarkeit Definition Baurechtszins, Sicherung Baurechtszins Abgeltungsarten Verjährung Heimfall Vorkaufsrecht Baurechtsgrundstück im Konkurs

3. Komplexität lange Dauer eines Baurechts ändernde Umweltbedingungen ändernde persönliche Verhältnisse der betroffenen Parteien gegensätzliche wirtschaftliche Interessen zwischen Grundeigentümer und Bau-rechtsnehmer Mitbestimmung

4. Gegenstand des Baurechts Jedes Bauwerk mit baulicher und funktioneller Eigenständigkeit Nicht: bauliche Umgestaltung des Bodens (wie z. B. Parkplatz, Tennisplatz) Baurechtsfläche: Ganzes oder Teil eines Grundstücks Überbauung mehrerer Grundstücke (Gesamtbaurecht )

5. Arten von Baurechten Selbständig und dauernd Selbständig = übertragbar Dauernd = min.30 J. / max.100 J. als Grundstück ausgestaltbar; mit dinglichen Rechten belastbar unselbständig Übertragung: Zustimmung zur Übertragung notwendig Dauer unbefristet möglich Befristung frei wählbar

6. Bestimmungen Dinglich Obligatorisch Inhalt und Umfang des Baurechts (Lage, Gestalt, Aus-dehnung, Zweck) Dauer Real-obligatorisch Heimfallsentschädigung (sofern im Grundbuch vorgemerkt) Leistung eines Baurechtszinses Bauwerkserstellung innert bestimmter Frist Mietzinshöhe für im Baurecht erstellte Mietwohnungen Überbindungspflicht

7. Übertragbarkeit Möglichkeit von obligatorischen Beschränkungen (z. B. Genehmigungsvorbehalt durch Grundeigentümer) Voraussetzung: Bewahrung der Handel-barkeit

8. Beendigung des Baurechts Direkte Untergangswirkung durch Zeitablauf (Befristung, gesetzlich vorgeschriebene Maximaldauer) Aufhebungsvereinbarung Richterliches Löschungsurteil Verzicht des Dienstbarkeitsberechtigten Grobe Pflichtverletzung (vorzeitiger Heimfall, jedoch Weiterbestand Baurecht, zwingende Bestimmung) Heimfall

9. Sicherung Baurechtszins Ursprüngliche Eintragung: Pfandrecht in Höhe von 3 Jahresleistungen Maximalhypothek Fälligkeit nicht Voraussetzung Möglichkeit der nachträglichen Eintragung Rang nach dem Eintragungsdatum Alternativen Bankgarantie, Bürgschaft

10. Heimfall Übernahme der Baute Keine zwingende Bestimmung Leistung einer angemessenen Entschädigung (Verkehrswert der heimfallenden Baute) Entschädigung Pfandsurrogat für Pfandgläu-biger Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes/Rückbau Vormerkung von Bestimmungen betr. Vorgehen im Moment des Heimfalls (Wiederherstellung ur-sprünglicher Zustand, Festlegung der Modalitä-ten zur Entschädigungsberechnung)

11. Vorkaufsrecht - Vorkaufsfall Baurechtsnehmer am Grundstück Grundeigentümer am Baurecht Auch bei wirtschaftlichen Handänderun-gen, ohne sachenrechtlichen Eigentums-übergang

12. Verjährung Periodische Leistung: Ablauf von 5 Jahren (OR 128) Einmal-Leistung: Ablauf von 10 Jahren (OR 127)

13. Baurechtszins Methoden der Festlegung und Anpassung – massgebende Faktoren Landpreis Indexierung Hypothekarzins Indexierung Partiarische Ausgestaltung (Basler Modell) Kombination 1 – 3 Baurechtszinsbarwert (Zürcher Modell) Partnerschaftlicher Baurechtszins

14. Baurechtszins: Methoden der Festlegung und Anpassung 1. Multiplikation des Verkehrswertes des Landes mit dem Zinsfuss der Kantonalbanken für 1. Hypotheken Anpassung des Baurechtszinses in Zeitintervallen von 5 – 10 Jahren gemäss neu bewertetem Verkehrswert des Landes = Berücksichtigung der Wertsteigerung des Landes keine Berücksichtigung des erzielbaren Ertrages, d.h. nur Berücksichtigung der Interessen des Grundeigentümers 2. Anpassung des Baurechtszinses in Zeitintervallen von 5 – 10 Jahren an den Hypothekarzinsfuss zum Ausgleich der Teuerung: Anpassung des Baurechtszinses an die Entwicklung des Landesindexes für Konsumentenpreise oder Baukostenindex Mitabdeckung des Inflationsrisikos auf abzudeckenden Forderungsbetrag müsste erreicht werden; zu wählender Zinssatz müsste tiefer als Hypothekarzinssatz sein

15. 3. Partiarische Ausgestaltung: Berechnung in Relation zum Betriebsumsatz des Baurechtsnehmers Einheit von Gebäude und Land, über Umsatzabhängigkeit wirtschaftlich starke Verknüpfung; Partizipierung des Grundeigentümers - ohne eigene Leistung – am vom Baurechtsnehmer erarbeiteten Gewinn (sogen. Basler Methode) 4. Kombination der Methoden 1 – 3 5. Ausgangswert: Baurechtszinsbarwert (Zürcher Modell) Abdiskontierung der einzelnen Werte, Einmalzahlung oder fixer Bauredhtszins Abschreibung der Baute und der Einmalzahlung über die Baurechtsdauer 6. . Partnerschaftlicher Baurechtszins: Gleichwertige Partnerschaft zwischen Baurechtsnehmer und Grundeigentümer, da wirtschaftliche Einheit

16. Gundeigentümer soll für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften wie er ihn auch als Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde Baurechtsnehmer soll für die Komponente Bauwerk denselben Ertrag erwirtschaften, wie er auch als gleichzeitiger Eigentümer des Bodens erzielen würde Ausgangspunkt: Nettoertrag (erzielbarer Bruttoertrag abzüglich Liegenschaftskosten einschliesslich angemessener Abschreibungen) gleiche Rendite für beide Parteien entsprechend ihrem Kapitaleinsatz (Gesamtkapitaleinsatz der Parteien,unabhängig von Eigen- oder Fremdfinanzierung) Festsetzung und Anpassung : Nettoertrag multipliziert mit Faktor (Verhältnis aus absolutem Bodenwert zur Summe aus absolutem Bodenwert und Substanzwert der Baute (im Beurteilungszeitpunkt einzusetzende Werte) Anpassung alle 10 Jahre: Massgebend Ertragspotential der Liegenschaft Vorteile: Anwendbarkeit auf alte und neue Baurechtsverhältnisse Teilung des Ertrages nach Massgabe des Kapitaleinsatzes Einbezug langfristiger Rechnung

17. Abgeltungsarten für die Einräumung des Baurechtes Baurechtszins: Periodische Leistung Abgeltung Nutzungsbe- rechtigung Bei Übernahme bestehender Baute: i.d.R. Abgeltung der Baute/Finanzie-rung zulasten Baurechtsgrundstück Einmalige Pauschalsumme

18. Baurechtsgrundstück im Konkurs Bei Eintritt des Konkursverwalters im Sinne von SchKG 211 in die obligatorischen Bestimmun-gen des Baurechtsvertrages wird Baurechts-zinszahlungspflicht (Baurechtszinsen vor und nach Konkurseröffnung) zur Massaschuld. Ansonsten: Anmeldung verfallene Baurechtszin-sen als Konkursforderung im Kollokationsplan (eingetragene Pfandstelle oder nächste freie Pfandstelle – kein Privileg)

19. Keine Überbindung von Baurechts-zinsen anlässlich einer konkurs-amtlichen Versteigerung Anspruch auf Errichtung eines Baurechts-zinsenpfandrechtes, nicht jedoch Anspruch auf Baurechtszins Verbleib der Zinsschuld bei rechtsgeschäft-licher Übertragung des Baurechts beim Bau-rechtsberechtigten (Konkursit), sofern keine Übertragung erfolgt