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Betriebskostenabrechnung:
Welche Kosten sind Betriebskosten?
• Positiv:
§ 27 Abs. 1 (A...
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Mietstruktur und Abrechnungspflicht
• Bruttokaltmiete
• Brutto (-warm-/Inklusiv-) miet...
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Art der Vereinbarung
zur Vorauszahlung von Betriebskosten
• Vereinbarung durch (teilwe...
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Folgen unterlassener Abrechnung
• Keine Vertragsänderung, Pflicht und
Recht zur/auf Ab...
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Formelle Ordnungsgemäßheit
Anforderung: „Die Betriebskostenabrechnung
muss für einen d...
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Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen
Abrechnung (u.a. BGH, Urteil v. 23.09.09...
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Keine Voraussetzungen einer formell
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Angabe der Gesamtkosten
• Gesamtkosten für jede Position erforderlich
(BGH, Urteil v. ...
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Anforderungen an den Kostenverteilungsschlüssel
• Der vertragliche vereinbarte Schlüs...
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Abzug der Vorauszahlungen
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Mietpreisbremse: Regelungsbereich (§ 556d)
• Im Geltungsbereich einer Landes-RVO
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Mietpreisbremse: Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB)
• Vormiete (nicht bei freiwilligen Ver...
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Präsentation Invest 2015 Lesertreffen Tobias Mahlstedt

  1. 1. 1 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
  2. 2. 2 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Betriebskostenabrechnung: Welche Kosten sind Betriebskosten? • Positiv: § 27 Abs. 1 (Anlage 3) II. BV u. § 2 BetrKV > Nr. 1 – 16 benannte Betriebskosten > Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“ • Negativ (§ 1 Abs. 2 BetrKV): > Verwaltungskosten > Instandhaltungs- u. Instandsetzungskosten
  3. 3. 3 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Mietstruktur und Abrechnungspflicht • Bruttokaltmiete • Brutto (-warm-/Inklusiv-) miete (unzulässig: BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05) • Teilinklusivmiete • Netto (kalt) miete » Nettomiete und Pauschale » Nettomiete und Vorauszahlungen
  4. 4. 4 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Art der Vereinbarung zur Vorauszahlung von Betriebskosten • Vereinbarung durch (teilweise) Aufzählung • Vereinbarung durch generelle Bezugnahme • Kombination Aufzählung / Bezugnahme • Konkludente Vereinbarung
  5. 5. 5 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Folgen unterlassener Abrechnung • Keine Vertragsänderung, Pflicht und Recht zur/auf Abrechnung besteht fort (BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06) • Mieter kann auf Abrechnung klagen mit Vollstreckung nach § 888 ZPO (BGH, Beschluss v. 11.05.06, Az. I ZB 94/05) • Vorauszahlungen » Laufendes MV: § 273 Abs. 1 BGB » Beendetes MV: Rückforderung
  6. 6. 6 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Formelle Ordnungsgemäßheit Anforderung: „Die Betriebskostenabrechnung muss für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weiteres verständlich sein.“ (u.a. BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08; BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)
  7. 7. 7 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (u.a. BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08) • Zusammenstellung der Gesamtkosten • Verständliche Angabe des Umlageschlüssels • Berechnung des Anteils des Mieters • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters + • Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit
  8. 8. 8 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Keine Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung • Erläuterung und Abgleich zu früheren Abrechnungszeiträumen und Abrechnungen (BGH, Urteil v. 28.05.08, Az. VIII ZR 261/07) • Einheitliche Abrechnungszeiträume für kalte und warme Betriebskosten (BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07) • Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10) • Eigene Abrechnungen für jedes Gebäude (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10)
  9. 9. 9 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Angabe der Gesamtkosten • Gesamtkosten für jede Position erforderlich (BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 1/06) • Auch im Falle des Vorwegabzugs (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10) • Auch der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07) • Angabe jeweils zu den Kostenpositionen der BetrKV > Kosten der Versicherung (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08) > Kosten für Frisch- und Schmutzwasser (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 34/08)
  10. 10. 10 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Anforderungen an den Kostenverteilungsschlüssel • Der vertragliche vereinbarte Schlüssel ist anzuwenden (BGH, Urteil v. 17.11.04, Az. VIII ZR 115/04) • Der angewendete Schlüssel muss verständlich bzw. leicht nachvollziehbar sein (BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)
  11. 11. 11 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Abzug der Vorauszahlungen Gesamtkosten dividiert durch Verteilungsschlüssel _____________________________ = Betriebskosten Mieter abzüglich geleisteter Vorauszahlungen ______________________________ = Abrechnungsergebnis
  12. 12. 12 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Mietpreisbremse: Regelungsbereich (§ 556d) • Im Geltungsbereich einer Landes-RVO („angespannter Wohnungsmarkt“, max. 5 Jahre, bis 31.12.2020) • Neuverträge über Wohnraum • Max. Neuvertragsmiete 10% über Ortsniveau (Miete, Zuschläge, Staffel- u. Indexmiete)
  13. 13. 13 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Mietpreisbremse: Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB) • Vormiete (nicht bei freiwilligen Vereinbarungen im laufenden MV innerhalb von 12 Monaten vor Mietende) • Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden • Erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen • Berücksichtigung von Modernisierungskosten, die in den 3 Jahren vor Neuvermietung anfielen
  14. 14. 14 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
  15. 15. 15 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin Nicht verpassen… Tobias Mahlstedt hat die Immobilienerfahrung für Sie! Seit über 25 Jahren unterstützt Der Immobilien Berater Miet- und WEG-Verwalter perfekt bei ihrer täglichen Arbeit. Dabei ist er vielen Vermietern zu einem unerläßlichen Instrument geworden wenn es darum geht schnell, einfach und preiswert Rechtssicherheit zu allen Mietrechts-Themen zu bekommen.

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