Bei der Beratung zu einer Kapitalanlage in einem offenen Immobilienfonds müssen Anlageinteressenten grundsätzlich auch darüber aufgeklärt werden, dass die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von Investmentanteilen besteht. Unterlässt der Berater diese Aufklärung, hat er den Anleger nicht anlagegerecht beraten. Mit dieser Begründung bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt mit seinem Urteil vom 13.02.2013 (Aktenzeichen: 9 U 131/11) die Schadenersatzpflicht einer Bank gegenüber ihrem Kunden, dem sie zur Investition in offene Immobilienfonds geraten hatte. Zahlreiche Offene Immobilienfonds haben seit Herbst 2008 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, weil ihre Liquidität nicht ausreicht, um ausstiegswilligen Anlegern ihr Geld zurückzuzahlen. Massive Abwertungen waren die Folge. Die meisten offenen Immobilienfonds werden inzwischen abgewickelt. Für die Anleger dieser Fonds - AXA Immoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, , KanAm Grundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB ImmoInvest, TMW Immobilien Weltfonds und UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe - drohen massive Verluste.

1. Wegweisende Entscheidung zu offenen Immobilienfonds
Kunden mussten in der Beratung über das Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahme
aufgeklärt werden
Bei der Beratung zu einer Kapitalanlage in einem offenen Immobilienfonds müssen
Anlageinteressenten grundsätzlich auch darüber aufgeklärt werden, dass die Möglichkeit der
Aussetzung der Rücknahme von Investmentanteilen besteht. Unterlässt der Berater diese Aufklärung,
hat er den Anleger nicht anlagegerecht beraten. Mit dieser Begründung bestätigte das
Oberlandesgericht Frankfurt mit seinem Urteil vom 13.02.2013 (Aktenzeichen: 9 U 131/11) die
Schadenersatzpflicht einer Bank gegenüber ihrem Kunden, dem sie zur Investition in offene
Immobilienfonds geraten hatte.
Zahlreiche Offene Immobilienfonds haben seit Herbst 2008 die Rücknahme von Anteilen
ausgesetzt, weil ihre Liquidität nicht ausreicht, um ausstiegswilligen Anlegern ihr Geld
zurückzuzahlen. Massive Abwertungen waren die Folge. Die meisten offenen
Immobilienfonds werden inzwischen abgewickelt. Für die Anleger dieser Fonds - AXA
Immoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, , KanAm
Grundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB ImmoInvest, TMW
Immobilien Weltfonds und UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe - drohen massive Verluste.
Aussetzungsrisiko mit Verlustrisiken für Anleger verbunden
Aus unserer Sicht war die Entscheidung des OLG Frankfurt längst überfällig. Jahrelang haben Banken
und sonstige Anlageberater sich damit herausgeredet, dass es sich bei der Aussetzung der
Rücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds um ein rein theoretisches Risiko handeln
würde. Mit dieser Entscheidung ist jetzt klar, dass es sich bei der Möglichkeit der Aussetzung der
Rücknahme von Anteilen um einen wesentlichen Umstand bei der Entscheidung zur Investition in
einen solchen Fonds handelt.
Wesentlich für die Entscheidung des Oberlandesgerichts war das mit der Rücknahmeaussetzung
verbundene Liquiditätsrisiko für den Anleger. Da dieses Risiko immer besteht und die Anleger im Falle
der Aussetzung der Rücknahme nur über einen Verkauf an der Börse zu Geld kommen und aufgrund
des unter dem Rücknahmepreis liegenden Kurses erhebliche Verluste hinnehmen müssen, hätten die
Berater auf das Risiko hinweisen müssen. Der vom OLG bejahten Wesentlichkeit dieses
Gesichtspunktes für die Anlageentscheidung steht nicht entgegen, dass die Rücknahmeaussetzung
vor 2008 faktisch keine Rolle gespielt hat und sich in den wenigen Fällen der Aussetzung der
Rücknahme keine größeren Kapitalverluste für die Anleger verwirklicht hätten.

2. Entscheidung auch auf die Beratung durch nicht bankgebundene Berater anwendbar
In Fällen, in denen Kunden durch ihre Bank oder Sparkasse zur Investition in offene Immobilienfonds
vor dem 05. August 2009 geraten wurde, dürften die Schadenersatzansprüche wegen der Verletzung
dieser Beratungspflicht bereits gemäß dem zum 05. August 2009 aufgehobenen § 37 a WpHG a.F.
verjährt sein. Chancen sieht Anwalt Nittel aber in den Fällen, in denen auch vor dem 05. August 2009
durch nicht bankgebundene Berater die Investition in offene Immobilienfonds empfohlen wurde.
Hintergrund ist, dass die entsprechende Verjährungsvorschrift nur für Banken und Sparkassen, nicht
aber für nicht bankgebundene Vertriebe galt. Für diese Fälle schafft das Urteil des OLG Frankfurt
zusätzliche gute Argumente. Auch jene Anleger, denen ihre Bank nach dem 05. August 2009 zur
Anlage in offenen Immobilienfonds geraten hat, könnten gegebenenfalls gestützt auf dieses
Argument noch Schadenersatz durchsetzen.
Auch bei der Empfehlung von Immobilien-Dachfonds musste auf das Schließungsrisiko hingewiesen
werden
Neben der Beteiligung an offenen Immobilienfonds wurden zumeist sicherheitsorientierten Anlegern
auch zur Investition in so genannte Immobilien-Dachfonds geraten. Ob Allianz Flexi Immo, DWS
Immoflex Vermögensmandat, Premium Management Immobilien Anlage, Santander Kapitalprotekt,
LBB Statego Grund oder Santander Vermögensverwaltungsfonds, all diese Fonds investierten in
offene Immobilienfonds. In dem Maße, wie diese die Rücknahme von Anteilen aussetzten, kamen die
Immobilien-Dachfonds nicht mehr an das investierte Kapital ihrer Anleger, was zur Folge hatte, dass
auch die Immobilien-Dachfonds ihrerseits aufgrund der massenhaften Wünsche ihrer Anleger, Anteile
zurückzugeben, selbst zahlungsunfähig wurden und nun ihrerseits von der Möglichkeit der
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen Gebrauch machen mussten.
Die uns bekannten Anleger wurden von ihren Beratern weder darauf hingewiesen, dass es bei den zur
Geldanlage empfohlenen Immobilien-Dachfonds bereits zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilen
auf der Ebene der Zielinvestments, also jener offenen Immobilienfonds, in die der Dachfonds
investierte, gekommen war, noch darauf, dass auch bei den Dachfonds selbst dieses Risiko bestand.
Damit haben die Berater und beratenden Banken gegen die Verpflichtung, den Anleger über die für
ihn wesentlichen Umstände der empfohlenen Geldanlage zu informieren, verstoßen. Das Urteil des
OLG Frankfurt hat daher auch die Chancen der Anleger in Immobilien-Dachfonds, von ihren Beratern
Schadenersatz zu erlangen, deutlich verbessert.
Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
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Alexander Meyer, Rechtsanwalt
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immobilienfonds.html
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