Wegweisende Entscheidung zu offenen Immobilienfonds

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Bei der Beratung zu einer Kapitalanlage in einem offenen Immobilienfonds müssen Anlageinteressenten grundsätzlich auch darüber aufgeklärt werden, dass die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von Investmentanteilen besteht. Unterlässt der Berater diese Aufklärung, hat er den Anleger nicht anlagegerecht beraten. Mit dieser Begründung bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt mit seinem Urteil vom 13.02.2013 (Aktenzeichen: 9 U 131/11) die Schadenersatzpflicht einer Bank gegenüber ihrem Kunden, dem sie zur Investition in offene Immobilienfonds geraten hatte.
Zahlreiche Offene Immobilienfonds haben seit Herbst 2008 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, weil ihre Liquidität nicht ausreicht, um ausstiegswilligen Anlegern ihr Geld zurückzuzahlen. Massive Abwertungen waren die Folge. Die meisten offenen Immobilienfonds werden inzwischen abgewickelt. Für die Anleger dieser Fonds - AXA Immoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, , KanAm Grundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB ImmoInvest, TMW Immobilien Weltfonds und UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe - drohen massive Verluste.

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Wegweisende Entscheidung zu offenen Immobilienfonds

  1. 1. Wegweisende Entscheidung zu offenen ImmobilienfondsKunden mussten in der Beratung über das Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahmeaufgeklärt werdenBei der Beratung zu einer Kapitalanlage in einem offenen Immobilienfonds müssenAnlageinteressenten grundsätzlich auch darüber aufgeklärt werden, dass die Möglichkeit derAussetzung der Rücknahme von Investmentanteilen besteht. Unterlässt der Berater diese Aufklärung,hat er den Anleger nicht anlagegerecht beraten. Mit dieser Begründung bestätigte dasOberlandesgericht Frankfurt mit seinem Urteil vom 13.02.2013 (Aktenzeichen: 9 U 131/11) dieSchadenersatzpflicht einer Bank gegenüber ihrem Kunden, dem sie zur Investition in offeneImmobilienfonds geraten hatte.Zahlreiche Offene Immobilienfonds haben seit Herbst 2008 die Rücknahme von Anteilenausgesetzt, weil ihre Liquidität nicht ausreicht, um ausstiegswilligen Anlegern ihr Geldzurückzuzahlen. Massive Abwertungen waren die Folge. Die meisten offenenImmobilienfonds werden inzwischen abgewickelt. Für die Anleger dieser Fonds - AXAImmoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, , KanAmGrundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB ImmoInvest, TMWImmobilien Weltfonds und UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe - drohen massive Verluste.Aussetzungsrisiko mit Verlustrisiken für Anleger verbundenAus unserer Sicht war die Entscheidung des OLG Frankfurt längst überfällig. Jahrelang haben Bankenund sonstige Anlageberater sich damit herausgeredet, dass es sich bei der Aussetzung derRücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds um ein rein theoretisches Risiko handelnwürde. Mit dieser Entscheidung ist jetzt klar, dass es sich bei der Möglichkeit der Aussetzung derRücknahme von Anteilen um einen wesentlichen Umstand bei der Entscheidung zur Investition ineinen solchen Fonds handelt.Wesentlich für die Entscheidung des Oberlandesgerichts war das mit der Rücknahmeaussetzungverbundene Liquiditätsrisiko für den Anleger. Da dieses Risiko immer besteht und die Anleger im Falleder Aussetzung der Rücknahme nur über einen Verkauf an der Börse zu Geld kommen und aufgrunddes unter dem Rücknahmepreis liegenden Kurses erhebliche Verluste hinnehmen müssen, hätten dieBerater auf das Risiko hinweisen müssen. Der vom OLG bejahten Wesentlichkeit diesesGesichtspunktes für die Anlageentscheidung steht nicht entgegen, dass die Rücknahmeaussetzungvor 2008 faktisch keine Rolle gespielt hat und sich in den wenigen Fällen der Aussetzung derRücknahme keine größeren Kapitalverluste für die Anleger verwirklicht hätten.
  2. 2. Entscheidung auch auf die Beratung durch nicht bankgebundene Berater anwendbarIn Fällen, in denen Kunden durch ihre Bank oder Sparkasse zur Investition in offene Immobilienfondsvor dem 05. August 2009 geraten wurde, dürften die Schadenersatzansprüche wegen der Verletzungdieser Beratungspflicht bereits gemäß dem zum 05. August 2009 aufgehobenen § 37 a WpHG a.F.verjährt sein. Chancen sieht Anwalt Nittel aber in den Fällen, in denen auch vor dem 05. August 2009durch nicht bankgebundene Berater die Investition in offene Immobilienfonds empfohlen wurde.Hintergrund ist, dass die entsprechende Verjährungsvorschrift nur für Banken und Sparkassen, nichtaber für nicht bankgebundene Vertriebe galt. Für diese Fälle schafft das Urteil des OLG Frankfurtzusätzliche gute Argumente. Auch jene Anleger, denen ihre Bank nach dem 05. August 2009 zurAnlage in offenen Immobilienfonds geraten hat, könnten gegebenenfalls gestützt auf diesesArgument noch Schadenersatz durchsetzen.Auch bei der Empfehlung von Immobilien-Dachfonds musste auf das Schließungsrisiko hingewiesenwerdenNeben der Beteiligung an offenen Immobilienfonds wurden zumeist sicherheitsorientierten Anlegernauch zur Investition in so genannte Immobilien-Dachfonds geraten. Ob Allianz Flexi Immo, DWSImmoflex Vermögensmandat, Premium Management Immobilien Anlage, Santander Kapitalprotekt,LBB Statego Grund oder Santander Vermögensverwaltungsfonds, all diese Fonds investierten inoffene Immobilienfonds. In dem Maße, wie diese die Rücknahme von Anteilen aussetzten, kamen dieImmobilien-Dachfonds nicht mehr an das investierte Kapital ihrer Anleger, was zur Folge hatte, dassauch die Immobilien-Dachfonds ihrerseits aufgrund der massenhaften Wünsche ihrer Anleger, Anteilezurückzugeben, selbst zahlungsunfähig wurden und nun ihrerseits von der Möglichkeit derAussetzung der Rücknahme von Anteilen Gebrauch machen mussten.Die uns bekannten Anleger wurden von ihren Beratern weder darauf hingewiesen, dass es bei den zurGeldanlage empfohlenen Immobilien-Dachfonds bereits zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilenauf der Ebene der Zielinvestments, also jener offenen Immobilienfonds, in die der Dachfondsinvestierte, gekommen war, noch darauf, dass auch bei den Dachfonds selbst dieses Risiko bestand.Damit haben die Berater und beratenden Banken gegen die Verpflichtung, den Anleger über die fürihn wesentlichen Umstände der empfohlenen Geldanlage zu informieren, verstoßen. Das Urteil desOLG Frankfurt hat daher auch die Chancen der Anleger in Immobilien-Dachfonds, von ihren BeraternSchadenersatz zu erlangen, deutlich verbessert.Nittel | Kanzlei für Bank- und KapitalmarktrechtIhre AnsprechpartnerMathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und KapitalmarktrechtAlexander Meyer, Rechtsanwaltinfo@nittel.coHeidelberg:Hans-Böckler-Straße 2 A, 69115 HeidelbergTel.: 06221 - 915770 | Fax: 06221 - 9157729München:Residenzstraße 25, 80333 MünchenTel.: 089 - 25549850 | Fax: 089 - 25549855
  3. 3. Hamburg:Dörpfeldstraße 6, 22609 HamburgTel.: 040 - 53799042 | Fax: 040 - 53799043Berlin:Rotherstraße 16, 10245 BerlinTel.: 030 - 95999280 | Fax: 030 - 95999279Leipzig:Rosa-Luxemburg-Straße 27 (Listhaus), 04103 LeipzigTel.: 0341 - 21 8296 00 | Fax: 0341 - 21 8296 01Artikellink: http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/wegweisende-entscheidung-zu-offenen-immobilienfonds.htmlMehr Informationen zu Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht finden Sie imInternet unter www.nittel.co oder www.schiffsfonds-anleger.de.

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