Geschäftsbericht 2011, KWG Kommunale Wohnen AG

1. Wirtschaftliche Perspektiven und
gesellschaftliche Verpflichtungen im Einklang.
geschäfts
bericht

2. 2 3
DIE KWG IM ÜBERBLICK
KONZERNKENNZAHLEN 31.12.2011 31.12.2010 + / – in Prozent KWG-AKTIE 31.12.2011
Wohneinheiten 5.419 4.866 +10,3 % Wertpapierkennnummer 522734
Gesamtmietfläche in m2 311.249 283.470 +8,9 % ISIN DE0005227342
Umsatzerlöse in Mio. EUR 21,7 19,8 +8,7 % Börsenkürzel BIW
Nettokaltmieten in Mio. EUR 14,8 13,3 +11,3 % Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Düsseldorf, XETRA
EBITDA in Mio. EUR 9,6 7,0 +27,3 % Grundkapital EUR 10.804.729
EBIT in Mio. EUR 18,4 16,6 +9,7 % Anzahl der Aktien 10.804.729
Operatives Ergebnis in Mio. EUR 1,0 0,5 +100,0 % Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 9,8 8,6 +12,7 %
Bilanzsumme in Mio. EUR 238,8 205,2 +14,1 %
Bruttoverschuldung in Mio. EUR 135,7 119,2 +12,2 %
Flüssige Mittel in Mio. EUR 3,6 8,7 –144,1 %
Immobilienvermögen in Mio. EUR 226,4 188,6 +16,7 %
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 87,8 78,1 +11,0 %
Eigenkapitalquote in % 36,8 38,1 –3,5 %
NAV je Aktie in EUR 8,33 7,23 +13,2 %
NNNAV je Aktie in EUR (EPRA) 8,41 7,99 +5,3 %
Immobilienvermögen in EUR/m2 727 665 +8,5 %
Loan-to-Value in % 59,9 63,2 –5,2 % Aktienkursentwicklung (Januar 2011 bis März 2012)
140 %
KWG-ORGANE
130 %
aufsichtsrat
120 %
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)
110 %
Franz-Josef Gesinn (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Thies-Martin Brandt 100 %
Björn Engholm 90 %
Hans-Michael Porwoll
Patrik Zeigherman 80 %
70 %
vorstand
60 %
Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstandes)
Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März
Torsten P. Hoffmann
DIMAX* KWG-Aktie
*Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
die kwg im überblick die kwg im überblick

3. 4 5
HIGHLIGHTS INHALTSVERZEICHNIS
April 2012: Dezember 2011: An unsere Aktionäre Seite 06
Erfolgreiche Kapitalerhöhung Reduktion des Leerstands – Vorwort des Vorstands
aus genehmigtem Kapital auf weniger als drei Prozent – Bericht des Aufsichtsrats
– Vorstandsinterview
– KWG-Leitbild
– KWG-Aktie
März 2012: August 2011: KonzernlageberichtSeite 26
Beteiligung an der Vermeldung von Rekordergeb- – Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Barmer Wohnungsbau AG nissen zum 1. Halbjahr 2011 – Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
mit 1.394 Einheiten – Nachtragsbericht
– Risiko- und Chancenbericht
– Prognosebericht
April 2011: KonzernabschlussSeite 38
Verdoppelung des Ergebnisses – Konzernbilanz
je Aktie gegenüber dem Vorjahr – Konzern-Gesamtergebnisrechnung
– Konzern-Kapitalflussrechnung
– Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
– Notes zum Konzernabschluss
– Bestätigungsvermerk
Finanzkalender / ImpressumSeite 82
THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

4. gemeinsam profitieren
7
vorwort des vorstands
werte entwickeln
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Damen und Herren,
wir blicken auf das erfolgreichste Geschäftsjahr der Unternehmensgeschichte der KWG zurück. Wir haben
nicht nur wichtige operative und strategische Erfolge erzielt, sondern ebenfalls unsere Prognose übertroffen.
Mit dem Erwerb der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG haben wir unser Portfolio gestärkt und die
Wachstumsperspektiven für die KWG weiter verbessert. Wir werden auf diesen Erfolgen aufbauen und
unseren Wachstumskurs gestärkt fortsetzen.
Richten wir den Blick auf die Entwicklung der KWG im Berichterstattungszeitraum: Im Geschäftsjahr
2011 haben wir unsere Umsatzerlöse – die den Bruttomieten entsprechen – auf rund 21,7 Millionen Euro
gesteigert und damit einen neuen Bestwert erzielt. Die Erlöse aus Nettokaltmieten wurden gegenüber
dem Vorjahr deutlich auf 14,8 Millionen Euro gesteigert und haben sich im Jahresverlauf dynamisch
entwickelt. Allein im 4. Quartal wurden Nettomieteinnahmen von 4,0 Millionen Euro erzielt. Damit ergeben
sich nur durch die Fortschreibung der Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von rund
16 Millionen Euro. Auch die Profitabilität des KWG-Konzerns wurde weiter erhöht. Wir haben mit 11,9
Millionen Euro einen neuen Bestwert beim Ergebnis vor Steuern (EBT) erzielt. Auch das Nettoergebnis
lag mit ca. 9,8 Millionen Euro deutlich über dem Rekordwert des Vorjahres von knapp 8,6 Millionen Euro.
Diese positive Entwicklung verdeutlicht, dass wir mit der Optimierung unseres Portfolios auf dem richtigen
Weg sind und uns profitabel entwickeln.
Wir haben den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf 2,7 Prozent reduziert. Damit
wurde der Vorjahreswert von 6,4 Prozent mehr als halbiert. Aufgrund konsequenter Bestandsinvestitionen
verfügen wir heute über ein hervorragendes Portfolio in ausgewählten Mikrolagen. Die großen Anstren-
gungen in der Bestandsoptimierung zeigen sich daran, dass wir im vergangenen Geschäftsjahr knapp 12,0
Millionen Euro in die Wertentwicklung unserer Bestände investiert haben. Dass sich diese Investitionen
rentieren, zeigt sich nicht nur an dem konsequenten Leerstandsabbau, sondern ebenfalls an der deutlichen
Steigerung der Einnahmen aus Nettokaltmieten auf 14,8 Millionen Euro (Vorjahr: 13,3 Millionen Euro).
Gleichzeitig haben wir aufgrund unserer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen den Wert unserer
Bestände gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 20,8 Millionen Euro gesteigert. Dies verdeutlicht unseren
Anspruch, nicht Sachwerte zu verwalten, sondern Immobilienwerte zu entwickeln.
Wir werden uns nicht auf dem bereits Erreichten ausruhen. 2012 wollen wir zum einen noch profitabler
werden und unsere Bestände weiter optimieren. Zum anderen wollen wir weiter wachsen und unter die
großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland aufsteigen. Die Basis dafür haben wir mit
der Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG, der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Frühjahr 2012 und der
Optimierung unserer Bestände geschaffen.
Möglich ist all das nur durch den unermüdlichen und engagierten Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter, bei denen wir uns sehr herzlich bedanken. Unser Dank gilt außerdem unseren Geschäftspartnern
und Aktionären, deren Vertrauen wir uns auch künftig verdienen wollen. Mit Ihrer Unterstützung werden wir
auch 2012 weiter Werte schaffen und unseren profitablen Wachstumskurs fortsetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Stavros Efremidis Torsten P. Hoffmann
(Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand)
VORWORT DES VORSTANDS

5. 8 9
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2011. Ausschüsse des Aufsichtsrats
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss,
Beratung und Überwachung des Vorstands welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich
in vertrauensvoller Zusammenarbeit beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Da es
im Jahr 2011 keinen Wechsel im Vorstand gab, beschäftigte sich der Ausschuss mit der variablen
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2011 die ihm nach Gesetz und
Vergütung des Vorstands für das Jahr 2010.
Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt.
In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und
die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar einge- Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie der Konzernabschluss
bunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 23. Februar, 15. nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäfts-
April, 27. Juni und 25. Oktober sowie zwei außerordentlichen Sitzungen am 16. Mai und 30. November die jahr 2011 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschluss-
Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der KWG AG unterrichten. Besondere prüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesell-
Schwerpunkte bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens, die laufende schaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit
Liquiditätsplanung, die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an einzelnen Standorten sowie die Expan- uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen.
sion der Gesellschaft. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und
offenen Austausch gekennzeichnet. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011, der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzern-
lagebericht für das Geschäftsjahr 2011 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäfts- sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse
vorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 16. April 2012 erläutert. Er hat dem Auf-
ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. sichtsrat dabei insbesondere über das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem berichtet.
Bei sämtlichen ordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten.
Zwei Mitglieder des Aufsichtsrats haben jeweils an einer außerordentlichen Sitzung und ein Aufsichts- Zudem hat er den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine Befangen-
ratsmitglied an zwei außerordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats nicht teilnehmen können. Somit heit begründen könnten. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats.
haben auch im Jahr 2011 sämtliche Aufsichtsratsmitglieder an mehr als der Hälfte aller Aufsichtsrats- Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen.
sitzungen teilgenommen.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie den Konzernabschluss nach
Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung IFRS und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 einer eigenen eingehenden Prüfung unter-
der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den zogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für
Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb das Geschäftsjahr 2011 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS
der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
Gesellschaft und des Konzerns informiert.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags-
und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Hamburg, im April 2012
Anfang April 2012 wurde eine Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital mit der Ausgabe von insgesamt Der Aufsichtsrat
3.576.505 neuen Aktien zu einem Bezugspreis von 5,25 Euro umgesetzt. Die Ausnutzung des genehmigten
Kapitals erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter
anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Kapitalerhöhung wurde mit einem Brutto-
emissionserlös von 18.776.651 Euro abgeschlossen. Das Grundkapital der KWG AG erhöhte sich Prof. Dr. Peer Witten
dadurch von 10.804.729 Euro um 3.576.505 Euro auf 14.381.234 Euro. Die Eintragung ins Handelsregister Aufsichtsratsvorsitzender
erfolgte am 11. April 2012.
bericht des Aufsichtsrats bericht des Aufsichtsrats

6. VORSTANDSINTERVIEW
„Wir sind auf dem richtigen Weg.“ Sie BLICKEN optimistisch in das neue Jahr. Wo sehen Sie die KWG Ende des
Was war, was kommt? Die KWG blickt auf das erfolgreichste Jahr der Unternehmensgeschichte zurück Jahres? Was sind ihre Ziele?
und hat jüngst ihre bislang größte Einzeltransaktion vermeldet. Die Zeichen stehen auf Wachstum. Die bei- Stavros Efremidis: Wir dürfen uns auf dem guten Ergebnis nicht ausruhen, sondern müssen die optimalen
den Vorstände Stavros Efremidis und Torsten Hoffmann berichten im Interview über die erworbenen Einhei- Voraussetzungen nutzen, um unseren Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Dabei
ten in Wuppertal, die erfolgreiche operative Entwicklung im Jahr 2011 und die weiteren Wachstums­ läne.
p müssen wir das Eigenkapital bei Zukäufen so einsetzen, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV)
weitestgehend vermieden werden. Die Maxime ist klar: Aktionäre und Mieter müssen von unserem
Wachstumskurs profitieren. Nur so können wir langfristig erfolgreich sein.
Sie haben ihr Vorjahresergebnis gesteigert und jüngst die Beteiligung Torsten Hoffmann: Allein auf Basis des aktuellen Bestands ergeben sich durch Fortschreibung der
an der Barmer Wohnungsbau AG mit 1.394 Wohneinheiten vermeldet. Wie Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Wir wollen diesen Wert
beurteilen Sie den Wachstumskurs der KWG? im Geschäftsjahr 2012 durch weitere Portfoliooptimierungen erhöhen. Beim Konzernergebnis erwarten
Stavros Efremidis: Es geht beim Wachstum nicht um Quantität, sondern um Qualität. Mit der Optimierung wir ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen alle
unseres Portfolios haben wir die Voraussetzung geschaffen, unserem Wachstum durch Akquisitionen genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden.
eine neue Dynamik zu verleihen. Die Akquisition der Bestände der BWAG spielt eine wichtige Rolle in
diesem Prozess. Wir wollen diesen Weg fortsetzen und auch im aktuellen Geschäftsjahr durch die Akqui-
sition profitabler Bestände weiter wachsen. Letztendlich basiert langfristig erfolgreiches Wachstum aber Ein wichtiger Baustein scheint dabei die Beteiligung an der Barmer
auf einem stabilen und funktionierenden Geschäftsmodell. Dass wir hier richtig aufgestellt sind, zeigt das Wohnungsbau AG zu sein. Wie beurteilen Sie die Bestände der Gesell-
Ergebnis des letzten Geschäftsjahres. schaft und wie passen diese in ihre Anlagestrategie?
Torsten Hoffmann: Wir haben 2011 die Vorjahresergebnisse übertroffen und die Mieteinnahmen deutlich Stavros Efremidis: Wir haben uns mit der Beteiligung an der BWAG Zugriff auf einen sehr attraktiven
gesteigert. Dieser Erfolg beruht nicht zuletzt auf einem signifikanten Abbau unseres Leerstands, steigenden Bestand gesichert. Die BWAG verfügt über 1.394 Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 90.600
Quadratmeterpreisen in der Neuvermietung und konsequenten Investitionen in die Wertsteigerung des Quadratmetern im Wuppertaler Stadtgebiet. Die Wohneinheiten wurden in den vergangenen Jahren auf-
Portfolios. So haben wir den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf ca. 2,7 Pro- wendig saniert und sind gut in Schuss. Gleichzeitig liegt die jährliche Nettokaltmiete mit derzeit ca.
zent mehr als halbiert. Damit haben wir optimale Voraussetzungen geschaffen, an die wir jetzt anknüpfen 4,8 Millionen Euro etwa 20 Prozent unter dem Marktniveau. Wir erhöhen mit der Transaktion daher
müssen. nicht nur unseren Wohnungsbestand auf rund 6.800 Einheiten, sondern stärken zudem unser Portfolio.
So senken wir mit der Transaktion beispielsweise den Leerstand unseres Kernbestands auf ca. 2,3 Prozent.
VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

7. Torsten Hoffmann: Außerdem wird die Transaktion unser cash-wirksames Konzernergebnis unmittelbar Das Transaktionsfenster für Akquisitionen ist in der Immobilienbranche
erhöhen und sich unsere Liquidität durch die Dividendenausschüttung der BWAG bereits für das abge- nach wie vor weit geöffnet. Können wir damit rechnen, dass Sie zeitnah
laufene Geschäftsjahr 2011 zusätzlich stärken. Darüber hinaus steckt in der Finanzierungsstruktur der weitere Akquisitionen vermelden werden?
BWAG erhebliches Wachstumspotenzial, um unseren Bestand mit einem konservativen Loan-to-Value Stavros Efremidis: Zurzeit sind viele Immobilienportfolien auf dem Markt, von denen einige ebenfalls
weiter auszubauen. Damit verdeutlicht die Akquisition der BWAG genau das, was die KWG auszeichnet: den Investitionskriterien der KWG entsprechen. Durch das genehmigte Kapital und die Organisations-
die konsequente Nutzung von sich bietenden Wachstumspotenzialen. struktur der KWG sind wir in der Lage, sich bietende Gelegenheiten schnell und effizient zu nutzen.
Bislang gingen die Preisvorstellungen noch zu sehr auseinander. Aber ja, wir planen, den KWG-
Bestand im aktuellen Geschäftsjahr durch Zukäufe werthaltiger Portfolien in attraktiven Mikrolagen
Wie passt die Positionierung der KWG als Wertentwickler in dieses Bild? weiter auszubauen.
Ändert sich dieser Ansatz durch die Akquisition der durchsanierten
Bestände der BWAG?
Stavros Efremidis: Nein, die KWG bleibt ihrer Geschäftsphilosophie treu. Wir suchen und finden Be- Der Aktienkurs lag im Frühjahr 2012 bei ca. 5,25 Euro. Wie beurteilen Sie
stände mit Potenzial, deren echte Werte erst auf den zweiten Blick sichtbar werden. Unser Bau- die Kursentwicklung und wo sehen Sie einen fairen Kurs?
und Asset Management erarbeiten individuelle Lösungskonzepte, mit denen wir das Potenzial dieser Stavros Efremidis: Unsere Aktie hat sich entgegen dem Branchentrend während der Finanzkrise weitest-
Immobilien heben. So machen wir unsere Bestände nicht nur wirtschaftlich attraktiv, sondern gehend positiv entwickelt. Trotzdem müssen wir festhalten, dass wir unser Potenzial nicht ausgeschöpft
steigern auch die Lebensqualität für unsere Mieterinnen und Mieter. Bei der BWAG sehen wir den haben. Sieht man, was wir im letzten Jahr erreicht haben und welch hervorragende Perspektiven sich für
Wachstumshebel insbesondere bei der Bewirtschaftung und Vermietung der Bestände. Die Akquisition uns bieten, dann sollte ein deutlich höheres Kursniveau möglich sein. Immerhin beträgt der Discount des
der BWAG passt somit perfekt zum strategischen Anspruch der KWG. NNNAV zum Aktienkurs ca. 35 Prozent. Diese Einschätzung wird auch von unseren Analysten geteilt, die
Torsten Hoffmann: Darüber hinaus ist es unser Ziel, den Anteil unseres Kernbestands am im Berichtsjahr das Kursziel der KWG-Aktie zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro sehen. Nach Veröffent-
Gesamtbestand stetig zu steigern. Nach Abschluss der Akquisition wird sich unser aktueller Kernbestand lichung der Übernahme der Anteile an der BWAG im März 2012 wurde das Kursziel für die KWG-Aktie
auf ca. 5.400 Wohneinheiten erhöhen. Das entspricht knapp 80 Prozent unseres Gesamtbestands. Zum sogar auf 8,00 Euro angehoben. Darüber hinaus zeigt die erfolgreiche Platzierung der Kapitalerhöhung,
Ende letzten Jahres lag der Anteil vom Kernbestand am Gesamtbestand noch bei 63 Prozent. Wir dass auch Investoren davon ausgehen, dass wir unseren Wachstumskurs profitabel fortsetzen werden. Die
haben im letzten Geschäftsjahr aufgrund umfassender Modernisierungsarbeiten Objekte in Perspektiven sind also ausgesprochen gut. Wir freuen uns darauf, diesen spannenden Weg gemeinsam
Braunschweig, Salzgitter, Königslutter, Dortmund und Mülheim aus dem Investitionsbestand in den mit unseren Aktionären zu gehen.
Kernbestand überführt. Diesen Weg wollen wir im aktuellen Geschäftsjahr mit unserem konzerninternen
Bau- und Asset-Management weiter fortsetzen.
VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

8. 14 15
UNSER PRINZIP:
Echte Werte entdecken
und fördern.
Beim Ankauf neuer Immobilien setzen wir nicht auf vordergründige
Effekte und oberflächliche Attraktivität. Wir suchen und finden
Gebäude mit Substanz, deren echte Werte andere übersehen. Ob wir
die Immobilie energetisch sanieren, die Verwaltung auf die regionalen
Bedürfnisse ausrichten oder auf Potenziale in der Entwicklung des
lokalen Mietmarktes setzen – wir entwickeln Immobilienwerte mit
innovativen und maßgeschneiderten Lösungskonzepten. Wenn unsere
Objekte als B- und C-Lagen bezeichnet werden, erscheint dies zwar
auf den ersten Blick korrekt, entspricht aber nicht der langfristigen
Perspektive. Denn die Werthaltigkeit unserer Immobilien sollte immer
als „1 a“ bezeichnet werden. Bestes Beispiel ist unsere Immobilie
in Wolfsburg, deren Marktwert wir durch umfassende Sanierungsmaß-
nahmen um mehr als 40 Prozent gesteigert haben.
Wohnanlage Hochring, Wolfsburg
THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

9. UNSER
ANSPRUCH:
gesellschaftliche und
wirtschaftliche Verant-
wortung verbinden.
Wohnanlage Veilchengrund, Celle
Im Berichtsjahr 2011 haben wir knapp 12,0 Millionen Euro in unsere Bestände investiert. Das sind, für Ver-
mieter wie auch Mieter, erhebliche Investitionen in Zeit und Geld. Aber es ist auch ein Aufwand, der sich
für beide Seiten langfristig lohnt. Mit unseren Energiekonzepten erreichen wir bei energetischen Sanierungen
Einsparungen von 40 bis 75 Prozent. So können wir die Nebenkosten erheblich senken und die Wirtschaft-
lichkeit der Immobilie steigern. Unterm Strich also eine Win-win-win-Situation. Für Mieter: Steigerung der
Lebensqualität und Schutz vor Energiekostenexplosion. Für Investoren: langfristige Werthaltigkeit und
Erhöhung der Wirtschaftlichkeit. Für die Umwelt: sinkender Energieverbrauch und erhebliche CO2-Einspa-
rungen. Dieser Anspruch spiegelt sich auch in unserem Projekt in Celle wider. Hier haben wir mit unserem
Sanierungskonzept den Primärenergieverbrauch um mehr als 75 Prozent reduziert.

10. Fehlender Wohnraum von guter Qualität ist nicht
länger nur ein Problem der Metropolregionen, sondern
wird zunehmend auch in Mittel- und Kleinstädten
eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Heraus-
forderung. Neubauten können den Bedarf selten
decken, weil neue Mietwohnungen im unteren und
mittleren Preissegment oft unwirtschaftlich sind. Aber
warum sollen wir neu bauen, wenn wir vorhandene
Bausubstanz zu sehr viel geringeren Kosten erneuern
können? Wir setzen daher auf die Modernisierung
und energetische Sanierung von bestehendem Wohn-
raum. Bestes Beispiel ist die Hermann-von-Vechelde-
Straße in Braunschweig. Wir haben im letzten Jahr
unser Wohngebäude einer umfangreichen energe-
Wohnanlage tischen Sanierung unterzogen – ein für Mieter,
Hermann-von-Vechelde-Straße, Investoren und die Umwelt vorteilhaftes Vorgehen.
Braunschweig
So gesehen schaffen wir nicht nur die Balance zwi-
schen bezahlbaren Mieten und vernünftigen Ren-
diten, sondern lösen mit unserer täglichen Arbeit
auch aktuelle gesellschaftliche Probleme.
UNSER KONZEPT:
bestehendes nutzen,
um neues zu entwickeln.

11. UNSER ANTRIEB:
mit Erfahrung und
Leidenschaft zum Ziel.
Wir blicken auf das erfolgreichste Jahr unserer Geschichte
zurück, haben unseren Bestand vergrößert und unseren
Leerstand mehr als halbiert – ausruhen werden wir uns auf
diesen Erfolgen jedoch nicht. Wir wollen weiter gesund und
dynamisch wachsen und die KWG zu einem der großen
deutschen Immobilienunternehmen entwickeln. Wir arbeiten
hart daran, dieses Ziel zu erreichen, und sehen uns auf einem
guten Weg dahin. Die Zahlen jedenfalls sprechen für sich
und zeigen, dass sich unser Einsatz lohnt und wir unserem
Ziel jeden Tag ein Stück näherkommen. Gleichzeitig beweisen
Projekte wie die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen, dass
die KWG weit mehr erreicht als wirtschaftlichen Erfolg. Wir
schaffen Werte für Gesellschaft und Umwelt.
Wohnanlage Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen

12. Liebenwalder Straße, Berlin
Wer langfristig plant und clever investiert, zielt auf die andauernde
Zufriedenheit aller Beteiligten. Als langfristig orientierter Bestandshalter
deutscher Wohnimmobilien setzen wir darum alles daran, sowohl den
Mietern als auch den Investoren eine nachhaltige und langfristige
Perspektive zu bieten. Nur zufriedene Mieter sind gute Mieter – und
gute Mieter sichern nachhaltig attraktive Renditen. So stieg z. B. die
Nettokaltmiete im Jahr 2011 auf mehr als 14 Millionen Euro. Dabei
arbeiten wir besonders kostengünstig, weil die KWG die gesamte
Wertschöpfungskette vom Einkauf über Baumanagement bis zur inter-
nalisierten Hausverwaltung abdeckt. Durch die Zusammenarbeit der
Geschäftsbereiche reduzieren wir unseren Leerstand nachhaltig und
steigern kontinuierlich unsere Mieteinnahmen. Der Erfolg zeigt sich auch an
unserem Objekt in der Liebenwalder Straße. Während der Leerstand bei der
Übernahme noch mehr als zehn Prozent betrug, wurden die Wohneinheiten
mittlerweile komplett vermietet.
UNSERE ZUKUNFT:
gesundes Wachstum durch
partnerschaftliches Denken.

13. 24 25
kwg-aktie
Marktumfeld KapitalmaSSnahmen
Die Aktienmärkte tendierten im Jahr 2011 schwach. Im Frühjahr führte die Natur- und Atomkatastrophe Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile
in Japan zu deutlich nachgebenden Notierungen. Der Kursverlust konnte allerdings in kurzer Zeit wieder an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG
aufgeholt werden. In der zweiten Jahreshälfte brachten Verschuldungs- und Konjunktursorgen die Aktien- beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben.
kurse jedoch nachhaltig unter Druck. Ein besonders starker Einbruch vollzog sich im August. Insgesamt Um das Wachstum der KWG AG zu stärken, hat der KWG-Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats
verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahresverlauf 14,7 Prozent und der Nebenwerteindex SDAX vom 13. März 2012 beschlossen, das Grundkapital durch die Ausgabe von bis zu 3.576.505 nennwert-
büßte 14,5 Prozent ein. Immobilienaktien entwickelten sich etwas besser, konnten Verluste jedoch auch losen Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu 14.381.234 Euro zu erhöhen. Die Anteile
nicht vermeiden. Der von Ellwanger Geiger Privatbankiers veröffentlichte Immobilienindex DIMAX gab wurden im Rahmen einer sehr erfolgreichen Kapitalerhöhung komplett platziert. Der Bruttoemissionser-
2011 um 11,9 Prozent nach. lös in Höhe von 18,8 Millionen Euro soll in die Akquisition attraktiver Portfolien investiert werden.
KWG-Aktie Coverage
Die Aktie der KWG AG verlor im Jahr 2011 insgesamt 5,0 Prozent an Wert, wies damit aber eine Out- Die Aktie der KWG AG wird regelmäßig von Analysten beobachtet, die entsprechende Research-Berichte
performance gegenüber den Vergleichsindizes auf. In den ersten Wochen des Jahres 2012 legte die veröffentlichen. Insbesondere waren dies 2011 die Close Brothers Seydler Bank AG und die SRC-
Aktie dann deutlich zu und konnte die Verluste bereits nach wenigen Wochen mehr als aufholen. Nach Research GmbH. Das Votum der Analysten lautete „kaufen“, die Kursziele für die Aktie bewegten sich
einem Schlusskurs von 5,50 Euro im Jahr 2010 beendete die KWG-Aktie das Jahr 2011 mit 4,89 Euro. 2011 zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro. Nach Veröffentlichung der Übernahme von 77,3 Prozent der
Im Xetra-Handel wurde am 12. Januar 2011 ein Jahrestiefstkurs von 4,50 Euro erreicht, während am Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG im März 2012 hob SRC-Scharff Research das Kursziel für die
16. Februar mit 6,20 Euro das Jahreshoch markiert wurde. Insgesamt wurden im Jahr 2011 durchschnitt- KWG-Aktie auf 8,00 Euro an.
lich 8.804 Aktien pro Tag an allen deutschen Börsenplätzen gehandelt. Davon entfielen 70 Prozent auf
den Xetra-Handel. Die auf Xetra pro Tag umgesetzte Aktienstückzahl lag 2011 um nahezu 80 Prozent
Investor Relations
über dem Vorjahreswert, dies dokumentiert die zunehmende Liquidität der KWG-Aktie. Als Designated
Sponsor fungierte die Silvia Quandt Cie. AG. Die KWG kommuniziert transparent und regelmäßig mit dem Kapitalmarkt und den Medien. In diesem
Rahmen wurden auch 2011 zahlreiche Roadshows durchgeführt, bei denen sich das Unternehmen
Investoren und Finanzjournalisten präsentierte. Zudem nahm die KWG an verschiedenen Kapitalmarkt-
konferenzen im In- und Ausland teil. Die Aktie der KWG ist im Entry Standard der Frankfurter Wertpapier-
120 % börse notiert. Über die dort geltenden Richtlinien hinaus veröffentlicht das Unternehmen beispielsweise
regelmäßige Meldungen über die Entwicklung in einzelnen Quartalen und kommuniziert auch auf Englisch
110 % mit seinen Aktionären.
100 % Stammdaten zur KWG-Aktie (Stand: 31.12.2011)
90 % Aktienanzahl 10.804.729 Stück
Grundkapital 10.804.729 EUR
Free Float 35 %
80 %
Börsensegment Entry Standard
Designated Sponsor Silvia Quandt Cie. AG
70 % Research SRC-Scharff Research und Consulting GmbH, Close Brothers Seydler Bank AG
Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 2011
DIMAX* KWG Kommunale Wohnen AG
*Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger Geiger KG
KWG-AKTIE kwg-aktie

14. 26 27
KONZERNlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Handelsimmobilien
Wie in den Vorjahren haben sich vor allem Handelsimmobilien in Toplagen positiv entwickelt. Analysten
Gesamtwirtschaftliche Lage der DG HYP gehen davon aus, dass der Einzelhandelsumsatz im Jahr 2011 wie in den Vorjahren um
Im Geschäftsjahr 2011 hat sich die Weltwirtschaft positiv entwickelt und weiter von den Auswirkungen ca. zwei Prozent gestiegen ist. Besonders Einkaufszentren in Innenstadtlagen haben dabei von den
der Finanzkrise erholt. Insbesondere im ersten Halbjahr 2011 setzte sich die globale Wachstumsdynamik günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitiert. Deutschlandweit hat sich der Einzelhandels-
des Vorjahres fort. In der zweiten Jahreshälfte schwächte sich in einigen Regionen der wirtschaftliche umsatz jedoch regional sehr unterschiedlich entwickelt. Der rückläufige Trend bei Handelsimmobilien in
Aufschwung jedoch merklich ab. Maßgeblich für diese Entwicklung waren Unsicherheiten auf den einfachen Lagen hat sich auch im Jahr 2011 weiter fortgesetzt. Dies wird anhand der Entwicklung von
Finanzmärkten durch die Verschärfung der Staatsschuldenkrise im Euroraum und in den USA. Das welt- Handelsflächen und Einzelhandelsumsätzen deutlich.
weite Bruttoinlandsprodukt stieg deshalb nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) mit
ca. 3,8 Prozent weniger stark als im Jahr 2010 (Vorjahr: 5,2 Prozent).
Büroimmobilien
Die europäische Wirtschaft folgte diesem Trend. Während in der Europäischen Union das Brutto- Der Büromarkt hat sich im Berichterstattungszeitraum ebenfalls positiv entwickelt. Dabei zeigte sich die
inlandsprodukt im ersten Halbjahr 2011 kräftig wuchs, schwächte sich das Wachstum in der zweiten wachsende deutsche Wirtschaft als zentraler Antrieb und setzte insbesondere positive Impulse bei der
Jahreshälfte ab. Dies war vor allem auf Unsicherheiten über die Entwicklung der Schuldenkrise und auf Entwicklung der Toplagen. So haben die fünf größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
die zunehmend restriktive Finanzpolitik zurückzuführen. Angesichts der Eintrübung des Geschäftsklimas Hamburg und München das Jahr 2011 im Hinblick auf den Flächenumsatz mit einem Dreijahreshoch
haben die Investitionen in der Eurozone an Dynamik verloren. Dabei ging insbesondere der private abgeschlossen. Dieser summierte sich auf ca. 2,85 Millionen Quadratmeter und stieg damit nach Angaben
Konsum stark zurück. von Savills Research gegenüber dem Vorjahr um ca. sieben Prozent. Da das Angebot nur knapp zunehmen
wird und die Preise stark anziehen, gehen die Experten der DG HYP davon aus, dass auch B-Lagen vom
Die Wachstumsraten in der Eurozone fielen aufgrund der hohen Staatsschulden einiger europäischer Aufschwung profitieren werden. An einigen Standorten belastet hoher Leerstand eine nachhaltige Ent-
Länder sehr unterschiedlich aus. Während das Statistische Bundesamt für das Jahr 2011 noch einen wicklung. Nach Analystenbeobachtungen haben sich dabei in den letzten Jahren die Flächen sehr viel
Anstieg des deutschen Bruttoinlandsprodukts von 3,0 Prozent (Vorjahr: 3,7 Prozent) vermeldete, wurde für stärker ausgeweitet als die Zahl der Bürobeschäftigten. Daher ist die Leerstandsquote insgesamt gestiegen.
Südeuropa nur noch ein marginales wirtschaftliches Wachstum erwartet, in Griechenland und Portugal
sogar ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes. Dabei profitierte vor allem die deutsche Exportindustrie Wohnimmobilien
von einer guten Auslandsnachfrage nach Investitionsgütern und entwickelte sich zu einem Wachstums-
Die Mieten für Wohnraum ziehen in Deutschland seit gut fünf Jahren mit jährlich ca. zwei Prozent an. Dieser Trend
motor in der Europäischen Union. Dies setzte positive Impulse für die deutsche Binnennachfrage, von
hat sich im Jahr 2011 fortgesetzt. Die Mieten bei der Neuvermietung von Altbauten (bis Baujahr 1948)
denen die Immobilienbranche ebenfalls profitieren konnte.
erhöhten sich nach Angaben des IVD um 2,9 Prozent. In Beständen, die ab 1949 gebaut wurden, zogen
die Mieten im Jahresverlauf um 2,1 Prozent an. Noch deutlicher vollzog sich der Anstieg in Großstädten, für
Lage in der Immobilienbranche die der IVD einen Zuwachs der Mieten um 5,8 Prozent (bis Baujahr 1948) bzw. 3,8 Prozent (ab Baujahr
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor auf Wachstumskurs und hat sich im Bericht- 1949) berichtete. Die positive Mietentwicklung wurde von einem kräftigen Anstieg beim Wohnungsneubau
erstattungszeitraum in allen Segmenten nachhaltig positiv entwickelt. Damit hebt sich Deutschland klar begleitet. Im Berichterstattungszeitraum wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis)
von anderen Ländern ab, die teilweise noch immer unter den Folgen der Finanzmarktkrise leiden. Als Neu- und Umbauten für 228.400 Wohnungen genehmigt. Dies entspricht einer Zunahme von 21,7 Prozent
wichtige Wachstumstreiber zeigten sich hierbei der Rückgang der Arbeitslosenquote und die gestiegene gegenüber dem Vorjahr. Damit wurde der stärkste Anstieg seit 1993 realisiert. Experten gehen jedoch von
Kaufkraft der deutschen Bevölkerung. einer anhaltend dynamischen Entwicklung aus, da der Zuwachs noch immer nicht ausreicht, um den Bedarf
an Wohnraum zu decken.
Vor dem Hintergrund der positiven Rahmenbedingungen erhöhte sich das Transaktionsvolumen
von gewerblichen und privaten Immobilien in Deutschland gegenüber 2011 weiter. Nach Angaben des Die positiven Aussichten werden nicht zuletzt durch die Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt bestätigt.
Immobilienverbands Deutschland IVD stieg es gegenüber dem Vorjahr um rund 13 Prozent auf 165,8 Nach Analystenerwartungen hat sich diese Entwicklung auch im abgelaufenen Kalenderjahr weiter fortgesetzt.
Milliarden Euro. Das Volumen im zweiten Halbjahr lag leicht über jenem der ersten sechs Monate und Die DG HYP gibt an, dass im Jahr 2011 insgesamt 213 Wohnungspakete mit zusammen etwa 82.600 Einhei-
verdeutlicht damit den positiven Trend in der deutschen Immobilienbranche. ten verkauft wurden. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Trans-
aktionsvolumen nahm gegenüber dem Jahr 2010 um 47 Prozent auf rund 4,8 Milliarden Euro zu. Die Exper-
ten begründen diesen Aufschwung zum einen damit, dass Deutschland in einem angespannten Gesamtmarkt
als sicherer Investitionsstandort wahrgenommen wird, und zum anderen damit, dass die hohe Stabilität in der
Entwicklung von Wohnimmobilien das zunehmende Sicherheitsbedürfnis von Investoren anspricht.
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15. 28 29
KONZERNlagebericht
Geschäftsmodell der KWG Baumanagement
Die KWG Kommunale Wohnen AG (nachfolgend KWG AG) profitiert als langfristig orientierter Bestands- Das Baumanagement leistet die Instandsetzung und Sanierung der KWG-Bestände. Durch die Integration
halter von der positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts. Die KWG AG hat sich auf den des Baumanagements in dem Konzern können Baumaßnahmen und laufende Instandhaltungen deutlich
Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und über ein überdurch- kosteneffizienter umgesetzt werden als bei der externen Vergabe der Planung und Bauleitung. Dabei
schnittliches Wertsteigerungspotenzial verfügen. Diese Asset-Klasse zeichnet sich durch stabile Renditen, zeigt sich der weit überwiegende Teil der Objekte saniert und gut vermietet. In diesen Immobilien werden
hohe Cashflows sowie durch eine robuste und inflationssichere Marktverfassung aus. Die Realisierung vom Baumanagement lediglich einzelne Wohnungen zur Vermietung baulich angepasst. Sie werden von
des Potenzials des Immobilienbestands erfolgt über ein integriertes Geschäftsmodell, das drei operative der KWG AG im Kernbestand ausgewiesen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen nimmt das Baumanage-
Geschäftsbereiche kombiniert: Einkauf, Baumanagement und Asset Management. ment bei Immobilien des Investitionsbestands vor, um diese nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen
dem Kernbestand zuzuführen.
Asset Management
Das Asset Management leistet von Hamburg aus die Planung, Steuerung und Überwachung sämtlicher
Einkauf Baumanagement Asset Management
operativer wohnungswirtschaftlicher Prozesse im Immobilienportfolio, mit dem Ziel einer kurz- bis
langfristigen Wert- und Ertragsoptimierung. Dabei verfügt das Asset Management mit der KWG Wohnwert
GmbH über eine dezentrale, schlanke und moderne Verwaltungsstruktur. Sie besteht aus der Hauptver-
■
Selektiver Einkauf von Instandsetzung und
■
Aktives und nachhaltiges
■ waltung in Glauchau und Regionalbüros an den wichtigsten Immobilienstandorten der KWG AG.
Immobilien mit Sanierung des Asset Management des
Wertsteigerungspotenzial Investitionsbestands eigenen Portfolios
Überblick über den Geschäftsverlauf
■
Konzentration auf den Transfer von Objekten vom
■
Leerstandsreduktion und
■
Zum Jahresende 2011 verfügte die KWG AG über insgesamt 5.419 Mieteinheiten und 1.210 Garagen
gesamtdeutschen Investitionsbestand in den Optimierung der und Pkw-Stellplätze sowie über rund 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke.
Immobilienmarkt Kernbestand Maßnahmen
Der Erfolg des integrierten KWG-Geschäftsmodells zeigt sich an der gelungenen operativen Entwicklung
im Berichterstattungszeitraum:
Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) betrug 21,7 Millionen
Euro (Vorjahr: 19,8 Millionen Euro). Die Nettokaltmieten stiegen im Geschäftsjahr 2011 auf insgesamt 14,8
Einkauf Millionen Euro nach 13,3 Millionen Euro im Vorjahr. Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist im Berichtsjahr
Die KWG AG akquiriert überwiegend Portfolios, die Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im 2011 mit 11,3 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 10,2 Millionen Euro erneut gestiegen.
Bestand halten, sodass aussagekräftige Bestandsdaten vorliegen. Der Zentraleinkauf in Hamburg analy- Auch der Konzernjahresüberschuss 2011 stieg um 1,2 Millionen Euro von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr
siert anhand eines differenzierten Bewertungssystems Immobilien nach qualitativen und quantitativen auf 9,8 Millionen Euro.
Kriterien. Dabei erwirbt die KWG AG insbesondere Immobilien in sogenannten Ballungszentren und dort
in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen aufgrund des Wertsteigerungspotenzials und der attraktiven Erheblichen Einfluss auf die Finanzlage hatten dabei mit 8,8 Millionen Euro (Vorjahr: 9,6 Millionen Euro)
Einkaufspreise höhere Renditen erwartet werden. die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien sowie die Erträge aus der erfolgswirksamen Vereinnahmung von drei passivischen Unterschieds-
beträgen aus der Kapitalkonsolidierung der KWG Grundbesitz CV GmbH Co. KG, Hamburg, der HvD I
Grundbesitzgesellschaft mbH, Norderfriedrichskoog sowie der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH,
Norderfriedrichskoog in Höhe von insgesamt 1,5 Millionen Euro.
Das operative Ergebnis der KWG AG (Ergebnis vor Ertragsteuer-, Bewertungs- und Konsolidierungseffekten)
belief sich auf 1,0 Millionen Euro (Vorjahr: 0,5 Millionen Euro).
Im Geschäftsjahr 2011 wurden für die Ausweitung des Bestands sowie die Investitionen in den Immobilien-
bestand der KWG AG zusätzliche Fremdmittel i. H. v. insgesamt 16,5 Millionen Euro in Anspruch
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16. 30 31
KONZERNlagebericht
genommen. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG AG belief sich mit 4,9 Prozent Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
auf Vorjahresniveau. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG AG belief sich auf 1,5
Prozent pro Jahr. Die durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit der Verbindlichkeiten der KWG AG Vermögenslage
betrug rund 4,3 Jahre. Im Geschäftsjahr 2011 verringerte sich die Eigenkapitalquote der KWG AG nach den internationalen
Rechnungslegungsvorschriften IFRS bei deutlich gestiegener Bilanzsumme von 38,1 Prozent im Vorjahr
Bezüglich des im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Millionen Euro finden derzeit auf 36,8 Prozent zum 31. Dezember 2011, wobei die zur Durchführung der beschlossenen Kapital-
Refinanzierungsverhandlungen statt. Zwischenzeitlich liegen der KWG AG bereits indikative Angebote erhöhung geleisteten Einlagen und Agien noch nicht berücksichtigt wurden. Damit verfügt die KWG AG
seitens vier Banken vor. weiterhin über eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den
Ankauf weiterer Bestände erlaubt.
Der Vorstand der KWG AG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2011 äußerst zufrieden und für
2012 weiter optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen hat sich erholt, sodass sich mehr Möglichkeiten Die Bilanzsumme erhöhte sich im Berichtsjahr deutlich von 205,2 Millionen Euro im Vorjahr auf 238,8
zur Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten. Insgesamt wird auch für 2012 von steigenden Millionen Euro Ende 2011.
Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung einzelner Kennzahlen ausgegangen.
Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 230,8 Millionen Euro (Vorjahr: 193,2 Millionen Euro) weiter-
Unternehmensstruktur hin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien das Schwergewicht mit 226,4 Millionen Euro nach 188,6 Millionen Euro im Jahr zuvor.
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und fungiert als
Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objektgesellschaften zugeordnet,
Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich von 12,1 Millionen Euro im Vorjahr auf 8,1 Millionen
die alle in den Konzernabschluss einbezogen werden. Zum 31. Dezember 2011 gehörten zum Konzern
Euro zum Bilanzstichtag 2011. Die flüssigen Mittel des Konzerns sind durch nachhaltige Investitionen
insgesamt 30 (Vorjahr: 16) Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet
in den eigenen Immobilienbestand und gezielte Zukäufe auf 3,6 Millionen Euro nach 8,7 Millionen
sich in den Notes des Konzernabschlusses. Der Sitz der Gesellschaft ist Hamburg. Daneben waren Mit-
Euro im Vorjahr zurückgegangen.
arbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Bad Langensalza, Berlin, Bremen, Celle, Erfurt,
Gelsenkirchen, Glauchau, Braunschweig und Hainichen tätig.
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital ohne Berücksichtigung der zur
Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleisteten Einlagen und Agien nach IFRS deutlich
Finanzstruktur auf 87,8 Millionen Euro nach 78,1 Millionen Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im Wesentlichen
Die KWG AG hat am 31. Dezember 2011 ein Grundkapital von 10.804.729 Euro, eingeteilt in 10.804.729 auf den Konzernjahresüberschuss in Höhe von 9,8 Millionen Euro zurückzuführen.
nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von 1,00 Euro je Aktie Das langfristige Fremdkapital reduzierte sich von 118,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 112,8 Millionen
entfällt. Euro zum Jahresultimo 2011. Dabei handelt es sich vor allem um den Rückgang langfristiger Finanz-
schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 104,7 Millionen Euro (Vorjahr: 114,2 Millionen EUR).
Aus dem genehmigten Kapital sollen weitere 325.859 Aktien zur Kaufpreisbegleichung von im Jahr
2011 durchgeführten Akquisitionen geschaffen werden. Die rechtliche Entstehung durch die Eintra- Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich deutlich von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 36,0 Millionen
gung im Handelsregister steht noch aus. Euro. Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 5,0 Millionen Euro im
Vorjahr auf 31,0 Millionenen Euro zum Ende des Berichtsjahres. Die Neustrukturierung der auslaufen-
den Finanzierungen im Geschäftsjahr 2012 bietet der KWG AG aufgrund des derzeit äußerst niedrigen
Mitarbeiter Zinsniveaus die Chance auf zusätzliches Einsparpotenzial hinsichtlich des Zinsergebnisses und auf eine
Zum 31. Dezember 2011 hat die KWG AG im Konzern insgesamt 46 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag: weitere gezielte Optimierung der KWG-Finanzierungsstruktur.
38 Mitarbeiter) und zwei Vorstände beschäftigt.
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17. 32 33
KONZERNlagebericht
Finanzlage Die Aufwendungen aus Investment Properties stiegen leicht von 3,0 Millionen Euro im Vorjahr auf 3,4
Während des Geschäftsjahres 2011 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu Millionen Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zurechenbaren, nicht umlagefähigen Kosten
jeder Zeit gegeben. Zum 31. Dezember 2011 betrugen die flüssigen Mittel der KWG AG 3,6 Millionen Euro. wie Instandhaltungsaufwendungen, Vermietungsprovisionen und eigene Verwaltungskosten wider. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von 1,9 Millionen Euro im Jahr 2010 auf 2,8 Millionen
Die KWG AG hat im Berichtsjahr 2011 das Immobilienportfolio weiter ausbauen können. Zu den Portfolio- Euro im Berichtsjahr.
transaktionen gehörten der Erwerb von Immobilien in Berlin, Celle und Delmenhorst, die zu Mittelabflüssen
führten. Ferner wurde im Berichtsjahr ein bebautes Grundstück in München veräußert. Aus dem Verkauf Die Zinsaufwendungen stiegen aufgrund von Portfoliotransaktionen in Berlin, Celle und Delmenhorst
resultiert ein positiver Cashflow in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Der Cashflow aus der Investitionstätig- sowie durch Aufnahme von KfW-Finanzkrediten zur Teilfinanzierung von Sanierungsmaßnahmen von
keit/den Wohnungsverkäufen beläuft sich im Jahr 2011 nach –5,8 Millionen Euro im Vorjahr im 5,9 Millionen Euro im Vorjahr auf aktuell 6,4 Millionen Euro.
Wesentlichen aufgrund der genannten Immobilienerwerbe und des Verkaufs sowie der zusätzlich durch-
geführten umfangreichen Sanierungsmaßnahmen an den vorhandenen Bestandsimmobilien auf –21,6 Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS) von 10,7 Millionen
Millionen Euro. Euro im Vorjahr auf 11,9 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2011. Nach Abzug von sonstigen Steuern sowie
der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form von fast ausschließlich latenten Steuern kletterte
Für die Finanzierungen der Immobilienkäufe und Sanierungsmaßnahmen wurden entsprechende Finanz- der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf insgesamt 9,8 Millionen
kredite aufgenommen. Fristgerecht wurden im Berichtsjahr 2011 die laufenden Tilgungen aller vorhandenen Euro im Geschäftsjahr 2011.
Finanzkredite bedient. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich demnach auf 16,5 Millionenen Euro.
Nachtragsbericht
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird mit –0,03 Millionenen Euro zum Ende des
Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile
Berichtsjahres ausgewiesen. Der positive Cashflow eines im Jahr 2011 erfolgreich abgeschlossenen
an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG
Projektes i. H. v. 1,1 Millionen Euro war dem Cashflow aus Investitionstätigkeit zuzuordnen.
beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben.
Der Vorstand der KWG AG hat am 12. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats vom 13. März 2012
Das Konzernergebnis in Höhe von 11,3 Millionen Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWG AG als
beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von bis zu 3.576.505 nennwertlosen
Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz.
Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu 14.381.234,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele
Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Der Vorstand geht davon aus,
nennwertlose Stückaktien, zu erhöhen. Die Bezugsfrist läuft vom 16. März 2012 bis zum 30. März 2012
dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an den Projekten deutlich positive Cashflows aus der
(18:00 Uhr). Der Bezugspreis wurde im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens ermittelt und beträgt
laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind.
5,25 Euro je Aktie.
Ertragslage
Die Nettoumsatzerlöse stiegen deutlich von 13,3 Millionen Euro im Vorjahr auf 14,8 Millionen Euro im Risiko- und Chancenbericht
Geschäftsjahr 2011. In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen aus den als Finanzinvestitio-
Risikomanagement und Internes Kontrollsystem
nen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf
8,8 Millionen Euro im Berichtsjahr nach 9,6 Millionen Euro im Vorjahr. Die KWG AG prüft kontinuierlich sich bietende Chancen für die Weiterentwicklung und das Wachstum
des Konzerns. Um diese Ziele zu gewährleisten, müssen von der KWG AG gegebenenfalls auch Risiken
Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2011 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies eingegangen werden. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken ist dabei unerlässlich.
unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG AG. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von elementarer
Bedeutung. Die Risikopolitik der KWG AG zielt daher darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um
Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Verbleibende Risiken werden bereits im Vorfeld
sich aufgrund der gesteigerten Umsatzerlöse infolge des größeren Geschäftsvolumens von 6,2 Millionen abgeschätzt, um sie zu reduzieren.
Euro im Vorjahr auf 7,0 Millionen Euro im Berichtsjahr. Der Personalaufwand lag mit 2,3 Millionen Euro
über dem Vorjahresniveau von 1,8 Millionen Euro. Der Anstieg resultiert u. a. aus dem weiteren Ausbau
der eigenen erfolgreich agierenden Verwaltungsgesellschaft KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau.
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18. 34 35
KONZERNlagebericht
Risikobericht Liquiditätsrisiken
Mit der Ausrichtung der Risikophilosophie des Unternehmens besteht die Zielsetzung des Risikomanage- Die Verfolgung der Wachstumsstrategie der KWG AG bringt mit sich, dass neben Eigenkapital auch um-
ments (RM) sowie des internen Kontrollsystems (IKS) darin, alle relevanten Risiken zu identifizieren, zu fangreiches weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weiterer Wohn-
erfassen, zu analysieren, zu bewerten und in entsprechender Form an den Entscheidungsträger zu portfolios benötigt wird. Im Rahmen dieser Handlungen besteht das Risiko, dass Banken nicht in der
kommunizieren. Die regelmäßige Prüfung des Risikomanagementprozesses durch den Vorstand gewähr- Lage oder willens sind, auslaufende Kredite zu verlängern. Ebenfalls ist nicht auszuschließen, dass
leistet dessen Effizienz und Weiterentwicklung. In diesem Zuge wurde von der KWG AG konzernweit ein Refinanzierungen einmalige Finanzierungskosten verursachen.
softwaregestütztes Risikomanagementsystem eingeführt. Im Vergleich zum bisherigen Risikomanagement-
system ist es um eine Prozessbetrachtung erweitert, mit der die interne Komplexität transparent wird.
Zinsänderungsrisiken / Währungsrisiken
Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, Besonders im Bereich der Finanzierung ist die KWG AG Zinsschwankungen ausgesetzt. Dies hat unmit-
kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage telbare Auswirkungen auf das Zinsergebnis des Konzerns. Ebenfalls schlagen sich Zinsänderungsrisiken
aller Aktionen. insbesondere bei der Prolongation bestehender Darlehen nieder. Diesen Risiken wird durch ein aktives
Darlehensmanagement Rechnung getragen, indem die Zinsentwicklung regelmäßig eingeschätzt wird.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG AG, der mögliche Risiken im Bereich Derzeit existieren bei der KWG AG keine Zahlungsströme in Fremdwährungen. Damit ist der Konzern
der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der keinen Währungsrisiken ausgesetzt.
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-
Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steu- IT-Risiken
erung. Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt:
Der Großteil der Geschäftsprozesse der KWG AG ist IT-gestützt, sodass IT-Risiken bestehen. Hierzu
gehören auch erforderliche Datenschutzmaßnahmen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken vermeiden, schützt die KWG AG ihr IT-System durch umfangreiche technische Absicherungsmaßnah-
Der Konzern ist ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig. Das Marktumfeld wird gleichwohl men. Zudem erfolgt eine ständige Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische
von der Entwicklung der internationalen Konjunkturdaten beeinflusst. Experten erwarten eine weiterhin Entwicklung.
anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung. Für das Gesamtjahr 2012 prognostizieren die Analysten
der KfW-Bankengruppe ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Trotz der positiven Entwicklungs- Rechtliche Risiken
aussichten ist gleichwohl eine schwächere Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass im
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesell-
Falle einer rückläufigen wirtschaftlichen Entwicklung die erzielbaren Mieten und das Zinsniveau negativ
schaften des KWG-Konzerns betreffen und unter Umständen zu finanziellen Verlusten führen könnten.
beeinflusst werden könnten.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2011 lagen keine Risiken vor, die
den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich be-
Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte zudem ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder
einträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine derartigen Risiken zu erkennen.
internationale Nachfrager zu einer weiteren Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen.
Chancenbericht
Sinken der Immobilienwerte
Chancen werden insbesondere im Erwerb von Immobilien gesehen, bei denen die damit verbundenen
Die KWG AG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufen eine
Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Kredite). Hierbei handelt es sich vor allem
Due Diligence voran. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass durch externe Ereignisse die beizulegen-
um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft
den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Die KWG AG begegnet diesem Risiko durch ein aktives
vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG AG
Asset Management und gezielte Investitionen in den Bestand. Einem globalen Sinken der Immobilienwer-
sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger.
te durch inhärente Einflussfaktoren kann sich aber der Konzern nicht vollständig entziehen.
Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG AG zu den ersten Ansprechpartnern
beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG AG
werden lohnende Investitionen schnell identifiziert. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen,
ausgeführt an einzelnen Objekten, kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leer-
standsquote in den Immobilien verringert werden.
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19. 36
KONZERNlagebericht
Prognosebericht
Die KWG AG ist für das Jahr 2012 sowie für die Folgejahre optimistisch. Der Vorstand erwartet anhaltend
positive Rahmenbedingungen im Markt für Wohnimmobilien in Deutschland, die der KWG AG im aktuellen
Geschäftsjahr weitere Marktopportunitäten eröffnen werden. Die KWG AG will diese Chance nutzen, um
den eigenen Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital
soll bei Zukäufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend
vermieden werden.
Für das laufende Geschäftsjahr geht die KWG AG daher von einer Fortsetzung des dynamischen Wachs-
tums aus. Auf Basis des Bestands zum 31. Dezember 2011 ergeben sich allein durch Fortschreibung der
Ergebnisse des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Der Vorstand beab-
sichtigt, diesen Wert durch weitere Portfoliooptimierungen im Geschäftsjahr 2012 zu übertreffen. Beim
Konzernergebnis erwartet der Vorstand – auch auf Basis des Wohnungsbestands zum 31. Dezember
2011 – ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen
alle genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden.
Hamburg, den 29. März 2012
„Mit der Beteiligung an der BWAG
setzen wir unser Wachstum als
KWG Kommunale Wohnen AG
Bestandsentwickler konsequent fort
Stavros Efremidis Torsten Hoffmann
und nutzen dabei Skaleneffekte.“
Stavros Efremidis
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