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                                                                                                GESCHÄFTSBERICHT




                                                                                                feelestate.de




                  DER DRITTE ORT
9 783000 245381




                                             Wo Menschen sich wohlfühlen. S. 32

                  Weitere Themen: Wenn Shops Geschichten erzählen S. 10 | Die modernen

                  Shopper von morgen S. 18 | Einkaufszentren zwischen Form und Funktion S. 44
UNSERE WERTE – UNSERE ZIELE


 WERTE     Wir sind Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Stand-
           orten investiert. Nur ausgewählte Immobilien sind für uns Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und
           große Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine nachhaltige Ertragsentwicklung durch indexierte und
           umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommt ein mit rund 99 % überdurchschnittlich hoher Vermietungsstand
           und ein professionelles Centermanagement – das sind die Grundwerte unseres Erfolgs.


 ZIELE     Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg, sondern langfristiges Wachstum und eine daraus
           resultierende solide Wertsteigerung des Portfolios. Unser Ziel ist, unseren Aktionären Jahr für Jahr eine attrak-
           tive Dividende aus langfristig gesicherten Erträgen auszuschütten. Dazu werden wir weitere Spitzenobjekte
           erwerben, um uns als eines der europaweit größten auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmen
           zu etablieren.
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INHALT
EINFÜHRUNG
      Mission / Vision
      Kennzahlen
 04   Vorwort des Vorstands
 06   Bericht des Aufsichtsrats




SHOPPING 08 p                                                KONZERN-LAGEBERICHT 80 p
 08   Kundenumfrage in der Altmarkt-Galerie Dresden           81    Geschäft und Rahmenbedingungen
 10   Wenn Shops Geschichten erzählen – Designer schaffen     85    Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
      begehbare Markenwelten                                  91    Umwelt
 14   Shopdesign – Interview mit Viola Raeder, Architektin    91    Nachtragsbericht
 16   Center TV – Innovatives Infotainment mit Werbeeffekt    91    Risikobericht
 18   Gesund shoppen – Die modernen Shopper von morgen        94    Prognosebericht
 21   „Das habe ich mir 2008 gekauft“
 22   Filmtipp: „Shopaholic – Die Schnäppchenjägerin“        KONZERNABSCHLUSS 96 p
 23   Buchtipps                                               98    Bilanz
                                                              100   Gewinn- und Verlustrechnung
DIE CENTER 24 p                                               101   Kapitalflussrechnung
 24   Unsere Shoppingcenter                                   102   Eigenkapitalveränderungsrechnung
 30   Shopping als Erlebnis – Aktionen in den Centern         104   Anhang
 32   Der Dritte Ort – Wo Menschen sich wohlfühlen            139   Bestätigungsvermerk
 38   Die 200 Farbnuancen der Stadt-Galerie Passau
 42   Passau – Das Venedig Bayerns                           SERVICE 140 p
 44   Zwischen Form und Funktion:                             140   Leserbriefe
      Städtebauliche Integration von Einkaufszentren          141   Index
 48   Nachhaltigkeit jenseits der Symbolik                    142   Glossar
 52   Übersicht der Shoppingcenter                            144   Impressum
                                                                    Mehrjahresübersicht
INVESTOR RELATIONS 64 p                                             Finanzkalender 2009
 64   Die Shoppingcenter-Aktie                                      Leserservice
 69   Events
 70   Aktienmärkte und Immbilienaktien 2008
 72   Roadshows und Konferenzen
 74   Marketing
 76   Corporate Governance
DIE DEUTSCHE                                                                                  ERGEBNIS
                                                                                              JE AKTIE
EUROSHOP
IM ÜBERBLICK
                                                                                              2,00                                    3



SOLL – IST
UMSATZ                                           EBIT                                         EBT*                    *ohne Bewertungsergebnis




                                                                                                  ERGEBNIS
                                                                                                    49,9
                                                    ERGEBNIS
                                                      98,1

        ERGEBNIS
          115,3



    ZIEL            ZIEL       ZIEL                ZIEL        ZIEL       ZIEL                  ZIEL          ZIEL          ZIEL
113 –115        125 –128   128 –131               93–95    105 –108   109 –112                45 – 47       50 – 52        53–55

           2008         2009            2010            2008      2009       2010                    2008           2009          2010




KENNZAHLEN

    in Mio. 1                                                                         2008                  2007             Differenz
    Umsatzerlöse                                                                     115,3                   95,8                    20 %
    EBIT                                                                              98,1                   78,5                    25 %
    Finanzergebnis                                                                   -48,2                  -39,6                  -22 %
    EBT                                                                               87,0                   77,8                    12 %
    Konzernergebnis                                                                   68,9                   94,2                  -27 %
    Ergebnis je Aktie in 1                                                            2,00                   2,74                  -27 %
    FFO je Aktie in 1                                                                 1,45                   1,12                    29 %
    Eigenkapital*                                                                    977,8                  974,0                      0%
    Verbindlichkeiten                                                               1.029,1             1.002,3                        3%
    Bilanzsumme                                                                     2.006,8             1.976,3                        2%
    Eigenkapitalquote in %*                                                           48,7                   49,3
    LTV-Verhältnis in %                                                               46,0                   47,0
    Gearing in %*                                                                      105                   103
    Liquide Mittel                                                                    41,7                  109,0                  -62 %
    Net Asset Value                                                                  942,8                  925,1                      2%
    Net Asset Value je Aktie in 1                                                    27,43                  26,91                      2%
    Dividende je Aktie in 1                                                         1,05**                   1,05                      0%
*                               **
    inkl. Minderheitenanteile        Vorschlag
HIGHLIGHTS    JANUAR
                             Deutsche EuroShop erneut Gesamt-                                •   Erweiterung der Altmarkt-Galerie
                      2008   sieger des „BIRD“ ( Beste Investor                                  Dresden wird beschlossen – 150 Mio. 1
                             Relations Deutschlands) des Anleger-                                Investitionen.
                             magazins Börse-Online.
                                                                                             •   Deutsche EuroShop gewinnt „Capital
                             MÄRZ                                                                Investor Relations Preis 2008“ in
                             Eröffnung der Stadt-Galerie Hameln.                                 der Kategorie MDAX.


                             JUNI                                                            SEPTEMBER
                             • Hauptversammlung am 19. Juni 2008 und                         Eröffnung der Stadt-Galerie Passau.
                               Ausschüttung einer Dividende von 1,05 1
                               je Aktie.




                             TITELBILD:
                             Das Titelbild zeigt die Stadt-Galerie Passau,
                             die am 10. September 2008 eröffnet wurde.
                             Weitere Informationen z. B. zur einzigarti-
                             gen Fassade dieses Centers finden Sie ab
                             Seite 38. Zudem haben wir für Sie auf den
                             Seiten 42 / 43 interessante Tipps zusammen-
                             gestellt, die Ihnen als Anregung für einen
                             Besuch in Passau dienen sollen.



UNSERE CENTER
STAND 2008

1.    Sulzbach
2.    Viernheim
3.    Dresden                                                                                             13


4.    Hamburg                                                          4

                                                          DEUTSCHLAND
5.    Hamm
                                                                           8
                                                                  12
6.    Wetzlar                                         5                                                   POLEN
                                                                               7
7.    Dessau                                     10               9
                                                                                    3               16
8.    Wolfsburg                                               6

                                                          1
9.    Kassel
                                                              2
10.   Wuppertal
11.   Passau                                                                   11

12.   Hameln                                                                        ÖSTERREICH

                                                                                        14               UNGARN
13.   Danzig
                                                                                                         15
14.   Klagenfurt
15.   Pécs
16.   Breslau
VORWORT DES
VORSTANDS


                                                                                                CLAUS-MATTHIAS BÖGE


                                          Aktionäre,
    Sehr geehrte Aktionärinnen und
    liebe Freunde des Hauses,
                                                                                   rägt von einem Begriff:
                                           n Kapitalmärkte sind weiterhin gep
    die Schlagzeilen der internationale                                  noch nicht absehbar. Das Trans-
                                        ung der Situation ist derzeit
    Krise. Eine nachhaltige Entspann                               äische Shoppingcenter ist 200
                                                                                                      8 ein-
    aktionsvolumen für     Investitionen in kontinentaleurop
                                         zu zum Erliegen.
    gebrochen. Der Markt kam nahe
                                                                                chaf tlichen Ziele erreichen
                                       in diesem Umfeld dennoch alle wirts
    Die Deutsche EuroShop konnte                                                 gendes Shoppingcenter-
                                         e Fundament bildet unser hervorra
    und sogar über treffen. Das solid                                            in vier europäischen Län-
                                           sich an erstklassigen Standorten
     Port folio. Die 16 Center befinden                                          ge.
                                           en für langfristig gesicher te Erträ
     dern, sind voll vermietet und sorg
                                                                              Mio. 1 gerechnet; am Ende
                                           Umsatzerlösen von 110 bis 113
     Wir hatten 2008 konservativ mit                                            er dem Vorjahr entsprach.
                                            r Steigerung von 20 % gegenüb
     erzielten wir 115,3 Mio. 1, was eine                                     Mio. 1 liegen – heraus kam ein
                                          ern (EBIT ) sollte zwischen 93 – 95
     Das Ergebnis vor Zinsen und Steu                                    ) ohne Bewertungsergebnis plan
                                                                                                             -
                                            Ergebnis vor Steuern (EBT
      Plus von 25 % auf 98,1 Mio. 1. Beim                                      1, ein Wachstum von     29 %.
                                           hte sich schließlich auf 49,9 Mio.
      ten wir mit 45 – 47 Mio. 1. Es erhö
                                                                           ngsergebnis und die Steuer-
                                        ell nicht prognostizier te Bewertu
     Bezieht man das von uns tradition                               94,2 Mio. 1 um 27 % auf 68,9 Mio.
                                                                                                         1
                                        Konzernergebnis, das von
     position mit ein, kommt man zum
     zurückging.
                                                                                  n, die sich in der Immo-
                                          Ihnen eine neue Kennzahl begegne
     In unserer Berichterstat tung wird                                  rations, kurz FFO. Der FFO ist
                                        liert hat: die Funds from Ope
     bilienwir tschaft inzwischen etab                             keit. Mit ihm werden die laufende
                                                                                                          n
     definier t als der Mitt elzufluss aus der operativen Tätig                            igen Bankdarle -
                                                                             rer langfrist
                                       kte, die planmäßige Tilgung unse
      Investitionen der Bestandsobje                                                 1 oder 1,45 1 je Aktie
                                            . 2008 wurde ein FFO von 49,8 Mio.
      hen sowie die Dividende finanziert                              1 bzw. 1,12 1 je Aktie.                    OLAF G. BORKERS
                                           e Kennzahl bei 38,5 Mio.
      erwirtschaftet. Im Vorjahr lag dies
                                                                              operativen Geschäf t kamen
                                           aus mehreren Töpfen: Aus dem
       Der Gewinn je Aktie speiste sich                                         1 je Aktie ergaben sich aus
                                          erigen Geschäf tsjahr. Weitere 0,87
       1,13 1 gegenüber 0,94 1 im vorh                                  me ging der Gewinn je Aktie von
                                             er (2007: 0,94 1). In Sum
       der Bewertung der Shoppingcent                                                             Höhe von
                                                                 ahr ein zusätzliches Ergebnis in
       2,74 1 auf 2,00 1 zurü ck, allerdings enthielt er im Vorj                             nhang mit der
                                                                               im Zusamme
                                           g latenter Steuerrückstellungen
       0,86 1 je Aktie aus der Auflösun
       Unternehmensteuerreform.
                                                                               1 Mio. 1 zum 31. Dezem-
                                             rnehmens erhöhte sich von 925,
        Der Net Asset Value unseres Unte                                      r Steigerung um 17,7 Mio. 1
                                           esultimo 2008. Das entspricht eine
        ber 2007 auf 942,8 Mio. 1 zum Jahr
                                            e von 27,43 1.
        und einem Net Asset Value je Akti
                                                                               r gesamtes Port folio nun
                                            fnungen feiern konnten, ist unse
        Nachdem wir 2008 zwei Neueröf                                           im September folgte die
                                              Stadt-Galerie Hameln eröf fnet,
        produktiv. Im Mär z haben wir die                                      t – wie immer bei unseren
                                           langfristig voll vermietet gestarte
        Stadt-Galerie Passau. Beide sind
        Neueröf fnungen in der Verg   angenheit.
5




    Auf der Investmentseite waren wir
                                         weiter zurückhaltend und sind nur
                                                                              selektiv aktiv geworden:
    – Für insgesamt 150 Mio. 1 soll die
                                         Dresdner Altmarkt- Galerie, an der
                                                      tmarkt
       ten, bis zum Frühjahr 2011 um fast                                      wir 50 % der Anteile hal-
                                            70 % bzw. 18.0 00 m² Verkaufs fläch
                                                        18 000 ² V k f fl
       Insgesamt werden ca. 90 neue Shop                                           e erweitert werden.
                                             s angesiedelt.
    – Zum Jahresanfang 2009 habe
                                      n wir unsere Beteiligung am City
      90 % erhöht. Das Investmentvolume                                   -Point Kassel von 40 % auf
                                            n belief sich einschließlich der über
      lichkeiten auf rund 53 Mio. €. Bis                                          nommenen Verbind-
                                         Ende dieses Jahres werden rund
     für acht neue Fachgeschäfte umg                                         7.00 0 qm Verkaufs fläche
                                          estaltet. Der City-Point Kassel
     Fachgeschäfte, Cafés und Restaura                                       wird dann über rund 70
                                           nts verfügen. Die Verkaufs fläch
     ca. 20.0 00 m². Die Umbauflächen                                        e bleibt unverändert bei
                                         sind bereits zu 100 Prozent verm
                                                                             ietet.
   Unsere Aktie meis terte das über
                                    aus schwierige Börsenjahr vergleich
   23,50 € schloss die Aktie mit eine                                    sweise gut. Ges tartet mit
                                       m Kurs von 24,30 € leicht im Plus
   der ausgeschütteten Dividende                                          ab. Unter Einbeziehung
                                     in Höhe von 1,05 € je Aktie ergi
   eine Performance der Deutsche                                       bt sich im Jahresvergleich
                                     EuroShop -Aktie von 7,9 %. Im
   päischen Wet tbewerbern landeten                                  Vergleich mit unseren euro -
                                       wir damit an der Spit ze des Feld
   das viertbeste Ergebnis.                                              es, welt weit erzielten wir


  Immer mehr Unternehmen sind in
                                    Bezug auf Prognosen sehr zurückha
  aber planbar, stabil und auf Lang                                     ltend. Da unser Geschäf t
                                    fristigkeit ausgelegt ist, wagen
  und nennen Kennzahlen, an dene                                     wir den Blick in die Zukunft
                                   n wir uns mes sen lassen:

  – Für das Geschäf tsjahr 2009 erwa
                                          rten wir einen Umsatz in Höhe
    Geschäf tsjahr 2010 sollte der Ums                                      von 125 – 128 Mio. €. Im
                                          atz auf 128 – 131 Mio. € steigen.
 – Das operative Ergebnis vor Zins
                                      en und Steuern (EBIT) wird nach
   den Jahr bei 105 – 108 Mio. € liege                                  unserer Prognose im laufen-
                                         n. 2010 sollte es auf 109 – 112 Mio.
                                                                               € steigen.
 – Das operative Ergebnis vor Steu
                                        ern (EBT ) ohne Bewertungsergeb
   mit 50 – 52 Mio. € und 2010 mit                                           nis kalkulieren wir 2009
                                     53 – 55 Mio. €.
 – Die FundsThomas Armbrust, Dr. Michael Gellen, Manfred Zaß, Alexander Otto,
     v. links: from Operatio
                              n (FFO ) erwa
              Claus-Matthias Böge, Dr. Bernd rten wir inOlaf G.GrößenordnungKrekechen 1,45 € und
   1,50 € und im Geschäf tsjahr 2010          Thiemann, einer Borkers, Dr. Jörn zwis
                                        zwischen 1,55 € und 1,60 €.

 Wir beabsichtigen, unsere langfristi
                              g       ge und auf Kontinuität ausgerich
 zuführen und gehen davon aus,                                         tete Dividendenpolitik fort-
                                 auf Basis der dargestellten Prog
 und 2010 eine Dividende von 1,05                                   no auch fü di Jahre 2009
                                                                    nose      h für die
                                     € je Aktie an unsere Aktionäre auss
                                                                           chüt ten zu können.

Wir danken Ihnen für Ihr Vertraue
                                  n und freuen uns, wenn Sie uns
bleiben.                                                         auch in Zukunft gewogen



Hamburg, im April 2009




Claus-Matthias Böge
                                         Olaf G. Borkers
Auf der Investmentseite waren wir
                                         weiter zurückhaltend und sind nur
                                                                              selektiv aktiv geworden:
    – Für insgesamt 150 Mio. 1 soll die
                                         Dresdner Altmarkt- Galerie, an der
       ten, bis zum Frühjahr 2011 um                                           wir 50 % der Anteile hal-
                                       fast 70 % bzw. 18.0 00 m² Verkaufs
       Insgesamt werden ca. 90 neue Shop                                     fläche erweitert werden.
                                             s angesiedelt.
    – Zum Jahresanfang 2009 habe
                                     n wir unsere Beteiligung am City
      90 % erhöht. Das Investmentvolume                                    -Point Kassel von 40 % auf
                                            n belief sich einschließlich der über
      lichkeiten auf rund 53 Mio. 1. Bis                                          nommenen Verbind-
                                         Ende dieses Jahres werden rund
     für acht neue Fachgeschäfte umg                                          7.00 0 m2 Verkaufs fläche
                                          estaltet. Der City-Point Kassel
     Fachgeschäfte, Cafés und Restaura                                       wird dann über rund 70
                                           nts verfügen. Die Verkaufs fläch
     ca. 20.0 00 m². Die Umbauflächen                                        e bleibt unverändert bei
                                         sind bereits zu 100 Prozent verm
                                                                             ietet.
   Unsere Aktie meis terte das über
                                     aus schwierige Börsenjahr vergleich
   23,50 1 schloss die Aktie mit eine                                      sweise gut. Ges tartet mit
                                      m Kurs von 24,30 1 leicht im Plus
   ausgeschütteten Dividende in Höh                                      ab. Unter Einbeziehung der
                                         e von 1,05 1 je Aktie ergibt sich
   Performance der Deutsche Euro                                            im Jahresvergleich eine
                                    Shop -Aktie von 7,9 %. Im Vergleich
   Wet tbewerbern landeten wir dam                                        mit unseren europäischen
                                      it an der Spit ze des Feldes, welt
   beste Ergebnis.                                                       weit erzielten wir das viert-


  Immer mehr Unternehmen sind in
                                    Bezug auf Prognosen sehr zurückha
  aber planbar, stabil und auf Lang                                     ltend. Da unser Geschäf t
                                    fristigkeit ausgelegt ist, wagen
  und nennen Kennzahlen, an dene                                     wir den Blick in die Zukunft
                                   n wir uns mes sen lassen:

  – Für das Geschäf tsjahr 2009 erwa
                                        rten wir einen Umsatz in Höhe
    Geschäf tsjahr 2010 sollte der Ums                                    von 125 – 128 Mio. 1. Im
                                        atz auf 128 – 131 Mio. € steigen.
 – Das operative Ergebnis vor Zins
                                    en und Steuern (EBIT) wird nach
   den Jahr bei 105 – 108 Mio. 1 liege                                 unserer Prognose im laufen-
                                        n. 2010 sollte es auf 109 – 112 Mio.
                                                                             1 steigen.
 – Das operative Ergebnis vor Steu
                                      ern (EBT ) ohne Bewertungsergeb
   mit 50 – 52 Mio. 1 und 2010 mit                                        nis kalkulieren wir 2009
                                    53 – 55 Mio. 1.
 – Die Funds from Operation (FFO
                                    ) erwarten wir in einer Größenor
   1,50 1 und im Geschäf tsjahr 2010                                   dnung zwischen 1,45 1 und
                                       zwischen 1,55 1 und 1,60 1.

 Wir beabsichtigen, unsere langfristi
                                      ge und auf Kontinuität ausgerich
 zuführen und gehen davon aus,                                         tete Dividendenpolitik fort-
                                 auf Basis der dargestellten Prog
 und 2010 eine Dividende von 1,05                                   nose auch für die Jahre 2009
                                     1 je Aktie an unsere Aktionäre auss
                                                                           chüt ten zu können.

Wir danken Ihnen für Ihr Vertraue
                                  n und freuen uns, wenn Sie uns
bleiben.                                                         auch in Zukunft gewogen



Hamburg, im April 2009




Claus-Matthias Böge
                                         Olaf G. Borkers
nd s
                                           er de s Vo rs ta
                       Bö ge, Sp re ch
C la us -M at th ia s
                    bruar 1959                                                                schaft ss tudium
                                                                                                                  s
geb. am 13. Fe                                                               s Betriebswirt
                                              ss seiner Ba  nklehre und de            fer Privatba  nkhaus Trink-
                                                                                                            s       -
                  folgre   ichen Abschlu                        87 be im Düs seldor                  tigkeit, fü
                                                                                                            t,   r
 Nach dem er                                    e Tätigkeit 19                       nk t seiner Tä
                            seine beruflich                         Der Schwerpu                             terneh-h-
 star tete Herr Böge                                Acquisitions.                           ändischer Un
                                    h Mergers &                               ng mittelst
                  rdt im Bereic                       de, lag   in der Beratu                 wurde H    err Böge
 aus & Burkha                       ura er teilt wur                        gungen. 1990
                   its 1989 Prok                             Firmenbeteili                           ft des ös ter-
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                             Verkauf vo                                 einer Toch
  men be    im Kauf und                                 chnik GmbH,                   rufen, wo   er die Berei-
                                        r KST Stahlte                  logie AG, be
                      ts führung de                    ns VA Techno                            bs t 1993 wec
                                                                                                                hselte
                                                                                                                     lte
   in die Geschäf                   genbaukonzer                             leitete. Im Her
   reichischen
             h     Industrieanla                   euern und    Verwaltung                     dem eu    ropäischen en
                                onal, Recht, St                                in Hamburg,
            ntro g, Pers
    che Controllin                                            .b.H. & Co. KG                                   on n
                                                                                                        ent von Ein-
                              Projek tman     agement G.m                  und Lang    zeitmanagem                  n
                                                         g, Vermietung                                             en
    Herr  Böge zur ECE
            öge                              Realisierun                           oppingcent    er-Welt. Neb
             ühre be     i Entwicklung,                  die Fasz  ination der Sh               der ECE G     ruppe
                                                                                                               uppe
    Markt führer                           er erstmalig                        esellschaften
                       und erlebte hi                            bei Tochterg                               bnis- Opti-
     kauf scentern
             e
                                   äf ts führun  gsmandaten                  ng sowie la   ufenden Erge
     einer RRe ihe von Gesch                     r Konzeptio   n, Finanzieru                ge im Vo   rs tand der
                              r allem mit de                               01 ist Herr Bö
            ste er h vo
     befass te e sic                                       it Oktober 20
                                   enin   vestitionen. Se              zwei Kind  er.
      mierung v nvo Immobili                          ratet und hat
                                      . Er ist verhei
      Deutsche
            sche    EuroShop AG


                                              s Vo rs ta nd s
                          s, M it gl ie d de
      O la f G . Bo rker
                         ezember 1964                                                                        rkers 1990
                                                                                                                rs
      geb. am 10. D                                                                           ierte Herr Bo
                                                                             marine absolv                            in
                                                of fizier be i der Bundes                             bswirt schaft
                              tzeit als Schiffs                                        m der Betrie
                        iens                                 . Es folg  te ein Studiu                s Kreditanaalys t
                                                                                                                   lyst
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                         e bei der Deu                                r die Deutsch                           zur RSE
       eine Banklehr                  1995 war H    err Borkers fü                 als Vors ta ndsassis tent
       Frankfur t
                u   am Main. Ab                       Jahr 1998    wechselte er               ers in den  Vors tand der
                                                                                                                and
                                    burg tätig. Im                            de Herr Bork                              er
                 kfur t und Ham                                rg. 1999 wur                            , berufen, wo
                                                                                                                 ,
       in Fran                                s-AG, Hambu                                d Hamburg
                         un  d Beteiligung                   ngs-AG,     Tegernsee un                 or tete. Zu sätzlich
        Grundbesit z                        und Beteiligu                             tions verant w
                           e Immobilien                                Investor Rela              d Geschäf ts fü
                                                                                                                  hrungs-
        TAG Tegernse                                 Finanzen und
                        ber 20 05 die
                                         Bereiche                               fsicht srat s- un           r Deutsche
         bis Septem                                            rs chiedene Au                Vors tands de
                                             G -Gruppe ve                    Mitglied des
                           rkers in der TA                  ktober 20 05
         hatte Herr Bo                       ers ist seit O
                           . Olaf G. Bork                     zwei Kinder.
         mandate inne                       ratet und hat
                            . Er ist verhei
          EuroShop AG
6      DES GB 08     EINFÜHRUNG




BERICHT DES AUFSICHTSRATS

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,
der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung oblie-           SITZUNGEN
genden Aufgaben im Geschäftsjahr 2008 wahrgenommen und
die Entwicklung der Deutsche EuroShop AG intensiv begleitet.          Im Geschäftsjahr 2008 fanden vier planmäßige und eine außer-
Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wurde mit dem           ordentliche Aufsichtsratssitzung statt. Kein Aufsichtsratsmitglied hat
Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung          an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen.
in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Aufsichtsrat hat den          In der außerordentlichen Sitzung am 24. Januar 2008 hat der
Vorstand in der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der           Vorstand zwei Entwicklungsprojekte vorgestellt, die über Joint
Vorstand hat uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die         Ventures umgesetzt werden sollten. Der Aufsichtsrat hat seine
Entwicklung der Geschäfte unterrichtet.                               Zustimmung zu diesen Geschäften erteilt. Diskutiert wurde in die-
                                                                      sem Zusammenhang insbesondere das höhere Entwicklungsrisiko
SCHWERPUNKTE DER BERATUNGEN                                           sowie die Bedeutung dieser Projekte für die Strategie der Gesell-
                                                                      schaft.
Wir befassten uns regelmäßig und detailliert mit der Finanz-,
Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement             In der ersten planmäßigen Sitzung am 17. April 2008 wurde die
unserer Gesellschaft. In diesem Zusammenhang prüften wir das          alljährliche Effizienzprüfung des Aufsichtsrats abgeschlossen und
Vorliegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer        die Tagesordnung zur Hauptversammlung verabschiedet. In diesem
effizienten Überwachung unserer Gesellschaft sowie die Wirksam-       Zusammenhang haben wir den Abschlussprüfer ausgewählt, der
keit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einfluss-   den Aktionären zur Wahl vorgeschlagen wurde. Im Rahmen der
größen für das Geschäft wurden wir ständig informiert.                Jahresabschlussprüfung legten wir wieder besonderen Wert auf
                                                                      die Erläuterungen des Vorstands und des Abschlussprüfers zu den
Wir berieten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatz-       Immobilienbewertungen. Aufmerksamkeit erhielt auch der Bericht
entwicklung, Außen- und Vermietungsstände, bauliche Maß-              des Vorstands zu der im März 2008 abgeschlossenen Stichproben-
nahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskosten-          prüfung der Deutschen Prüfstelle für Rechnungslegung sowie die
entwicklung der Neubauprojekte.                                       Darlegungen der Abschlussprüfer und des Vorstands zu den Aus-
                                                                      wirkungen der Unternehmenssteuerreform.
Besonders intensiv und wiederholt wurde mit dem Vorstand über
die Turbulenzen an den Kapitalmärkten und die Auswirkungen auf        In der Sitzung am 19. Juni 2008 wurden zunächst nach § 107 AktG
die Strategie der Gesellschaft diskutiert.                            erneut der Unterzeichner als Vorsitzender des Aufsichtsrats sowie
                                                                      Herr Dr. Gellen als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts-
Dabei hat der Vorstand dem Aufsichtsrat auch verschiedene Invest-     rats gewählt. In der zuvor beendeten Hauptversammlung hatten
mentmöglichkeiten vorgestellt.                                        turnusmäßig Wahlen zum Aufsichtsrat stattgefunden. Neben der
                                                                      Besprechung der Geschäftsentwicklung haben wir auch einen
Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsratspräsidium           zustimmenden Beschluss zur Erweiterung der Altmarkt-Galerie
haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf             in Dresden gefasst.

                                                                              In der dritten Sitzung am 18. September 2008 haben wir
    „BESONDERS INTENSIV UND WIEDERHOLT                                        aufgrund der nachlassenden konjunkturellen Erwartungen
    WURDE MIT DEM VORSTAND ÜBER DIE                                           intensiv die möglichen Auswirkungen auf unsere Gesell-
                                                                              schaft besprochen.
    TURBULENZEN AN DEN KAPITAL MÄRKTEN
    UND DIE AUSWIRKUNGEN AUF DIE STRATEGIE                                  Daneben stellte der Vorstand ein Einkaufszentrum in
    DER GESELLSCHAFT DISKUTIERT.“                                           Deutschland als Investitionsmöglichkeit vor. Der Vorstand
                                                                            informierte uns auch, dass eines der im Januar genehmig-
                                                                            ten Entwicklungsprojekt-Joint Ventures nicht zustande
erörtert. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurf-     gekommen ist, weil das erforderliche Grundstück von einem Wett-
ten, haben wir in den planmäßigen Sitzungen besprochen und            bewerber gekauft wurde.
entschieden. Zudem wurden für zustimmungspflichtige Geschäfte
des Vorstands eine außerordentliche Sitzung des Aufsichtsrats         In der letzten Sitzung am 25. November 2008 stellte uns der
und zwei Telefonkonferenzen des Präsidiums durchgeführt sowie         Vorstand seine Überlegungen dar, die Beteiligung am City-Point in
schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst. Alle Beschlüsse im Berichts-   Kassel aufzustocken. Der Aufsichtsrat diskutierte dieses Investment
zeitraum erfolgten einstimmig.                                        und stimmte zu, diese Möglichkeit weiter zu verfolgen. Im Hinblick
7




auf das anstehende Jahresende berichtete uns der Vorstand über       Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezem-
seine Einschätzung zur Bewertung des Immobilienportfolios. Vor       ber 2008, sowie mit dem Lagebericht der Gesellschaft und des
dem Hintergrund der sich verschlechternden Erwartungen für den       Konzerns für das Geschäftsjahr 2008 befasst.
Einzelhandel verfolgten wir noch intensiver als sonst die Darle-
gungen des Vorstands zu den Umsätzen unserer Mieter sowie zu         Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss-
den Mietaußenständen in unseren Einkaufszentren. Aufgrund der        prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung
allgemeinen Skepsis über die Einzelhandelsentwicklung werden         des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der
wir diese Zahlen zukünftig weiter zeitnah beobachten, um daraus      Hauptversammlung am 19. Juni 2008 gewählte Abschlussprüfer
frühzeitig Auswirkungen auf unsere Gesellschaft einzuschätzen        BDO Deutsche Warentreuhand AG Wirtschaftsprüfungsgesell-
und gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten.                            schaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils
                                                                     mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der
Ausführlich wurde auch über die vom Vorstand vorgelegte Hoch-        Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilanzie-
rechnung und mittelfristige Erfolgsplanung der Gesellschaft          rung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit
gesprochen.                                                          den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darü-
                                                                     ber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurteilung
GREMIEN / AUSSCHÜSSE                                                 des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die
                                                                     nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat,
Der Aufsichtsrat hat zwei gesonderte Gremien in Form eines           um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden
Aufsichtsratspräsidiums und eines Bilanzausschusses mit jeweils      könnten, frühzeitig zu erkennen.
drei Mitgliedern gebildet. Dies erscheint uns im Hinblick auf die
                                                                            Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Bera-
                                                                            tung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses
   „IN DER LETZTEN SITZUNG AM                                               anlässlich der Bilanzausschusssitzung am 7. April 2009 und
   25. NOVEMBER 2008 STELLTE UNS DER                                        der Aufsichtsratssitzung am 23. April 2009 teil und erläu-
                                                                            terten die wesentlichen Ergebnisse.
   VORSTAND SEINE ÜBERLEGUNGEN DAR,
   DIE BETEILIGUNG AM CITY-POINT IN                                           Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses der AG, des
   KASSEL AUFZUSTOCKEN.“                                                      Konzernabschlusses und der dazugehörigen Lageberichte,
                                                                              die keine Einwände ergab, stimmte der Aufsichtsrat dem
                                                                              Ergebnis der Prüfung der Abschlussprüfer zu und billigte
Größe der Gesellschaft und der Anzahl der Mitglieder des Auf-        den Jahresabschluss der AG und den Konzernabschluss. Der Jah-
sichtsrats angemessen. Im Berichtszeitraum tagten beide Gremien      resabschluss ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands
am 9. April 2008 und das Aufsichtsratspräsidium beriet sich zudem    für die Verwendung des Bilanzgewinns schließt sich der Aufsichts-
am 15. April 2008 und am 17. Dezember 2008 in einer Telefon-         rat an.
konferenz.
                                                                     Das schlechte Umfeld für die Immobilienbranche hat sich im
CORPORATE GOVERNANCE                                                 Geschäftsjahr 2008 fortgesetzt und gegenüber dem Vorjahr noch
                                                                     verstärkt. Die konservative Strategie der Gesellschaft hat sich
Im Dezember 2008 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine           dabei weiterhin bewährt.
aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der
Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf              Die positive Entwicklung unserer Gesellschaft in diesem Umfeld
der Internetseite der Deutsche EuroShop im Dezember 2008             resultiert auch aus dem Einsatz von Vorstand und Mitarbeitern.
dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Corpo-          Dafür dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand und den Mitarbei-
rate Governance Kodex wird in diesem Geschäftsbericht geson-         tern.
dert berichtet. Die Aufsichtsratsmitglieder und die Vorstands-
mitglieder haben am Jahresanfang 2009 schriftlich erklärt, dass      Hamburg, 23. April 2009
keine Interessenkonflikte entstanden sind.

JAHRESABSCHLUSS DER AG UND DES
KONZERNS ZUM 31. DEZEMBER 2008
                                                                     Manfred Zaß, Vorsitzender
In der Bilanzausschusssitzung am 7. April 2009 und in der Auf-
sichtsratssitzung am 23. April 2009 haben sich der Bilanzausschuss
und der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss der
Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International
8   DES GB 08   SHOPPING




                      Kundenumfrage
                      in der Altmarkt-Galerie Dresden im 3. Quartal 2008
                       Geschlecht                              Wie oft besuchen Sie die
                                                               Altmarkt-Galerie?
                       x Weiblich                       58 %
                                                                   Täglich                         6%
                           Männlich                     42 %
                                                               x   Mehrmals in der Woche          20 %
                                                                   Ein Mal pro Woche              17 %
                       Alter
                                                                   Alle 14 Tage                   14 %
                           Bis 19 Jahre                 13 %
                                                                   Ein Mal pro Monat              13 %
                       x   20 – 29 Jahre                29 %
                                                                   4 Mal pro Jahr                  9%
                           30 – 39 Jahre                10 %
                                                                   2 Mal im Jahr                   5%
                           40 – 49 Jahre                15 %
                                                                   Seltener                        9%
                           50 – 59 Jahre                13 %
                                                                   Erster Besuch                   7%
                           Über 60 Jahre                20 %
                                                               In der Altmarkt-Galerie finde ich
                       Wo wohnen Sie?                          immer alles, was ich brauche

                           5 min Fahrzeit                5%        Trifft voll und ganz zu        26 %

                       x 15 min Fahrzeit                28 %   x Trifft weitgehend zu             61 %
                           30 min Fahrzeit              21 %       Trifft weniger zu              12 %
                           45 min Fahrzeit               5%        Trifft gar nicht zu             1%

                           Tagestouristen aus Sachsen
                           (> 45 Min. Fahrzeit)          5%    Das Modeangebot in der Altmarkt-
                                                               Galerie ist immer besonders vielfältig
                           Touristen aus Deutschland    18 %
                                                                   Trifft voll und ganz zu        35 %
                           Internationale Touristen     18 %
                                                               x   Trifft weitgehend zu           45 %

                       Herkunft der                                Trifft weniger zu              20 %
                       internationalen Touristen                   Trifft gar nicht zu             3%
                           Japan                        22 %
                           Tschechien                   14 %   Welche Schulnote würden Sie
                                                               der Altmarkt-Galerie geben?
                           Russland                     10 %
                                                                   Sehr gut                       21 %
                           Polen                         6%
                           Frankreich                    4%
                                                               x Gut                              67 %
                                                                   Befriedigend                   11 %
                           Großbritannien                3%
                                                                   Ausreichend                     1%
                           Italien                       3%
                                                                   Mangelhaft                      0%
                       x Sonstige                       38 %
                                                                   Ungenügend                      0%
9




                                                                                    Statistik
Mit 14 % stellten die Tschechen nach den         tschechische Version der Website, Billboards
Japanern die zweitgrößte Gruppe unter den        (große Werbetafeln) an den Haupteinfallstra-
Touristen, die im vergangenen Jahr die Alt-      ßen auf beiden Seiten der Grenze sowie die
markt-Galerie besucht haben. Das ist nicht nur   Verteilung von Pocket Guides am Hauptbahn-
eine Folge der Nähe zur tschechischen Grenze     hof. Zusätzlich wird gezielt Öffentlichkeits-
(diese ist von Dresden weniger als 50 km ent-    arbeit betrieben, die zu regelmäßigen Erwäh-
fernt), sondern auch ein Ergebnis besonderer     nungen der Altmarkt-Galerie in der regionalen
Marketingmaßnahmen. Dazu gehören eine            tschechischen Presse führen.
10   DES GB 08   SHOPPING




                            SHOPS GESCHICHTEN
WENN                        ERZÄHLEN
DESIGNER SCHAFFEN BEGEHBARE MARKENWELTEN
11




Sie geben sich edel oder verspielt, futuristisch oder plüschig, avant-                                 Einen weiteren Grund, warum es keine
                                                                                                       echten Trends im Shopdesign gibt, erklärt
gardistisch oder im Vintagelook: wer heute Einkaufen geht, betritt mit                                 Claus Schmidt vom Ladenbauunterneh-
jedem Laden eine neue Welt. Hier liegen Waren auf groben Holzpa-                                       men Assmann: „Trends lösen sich in Kon-
                                                                                                       zepte auf“. Jedes Einrichtungskonzept
letten, dort hängen sie im ausrangierten Überseekoffer; in einem Shop                                  braucht heute einen neuen Ansatz, der
                                                                                                       dem Geschäft Einzigartigkeit verspricht.
liegen Schuhkartons im geöffneten Kofferraum eines Kleinlasters, im
                                                                                                       Gelungenes Storedesign besticht demnach
nächsten dient ein Turm aus Sektgläsern als Verkaufsfläche.                                            durch Individualität, Authentizität und Per-
                                                                                                       sönlichkeit.

                a gibt es Geschäfte, die mit   wieder üppiger ausfallen darf. Und Trends               Da die Produkte immer austauschbarer



 D              wild gemusterten Tapeten
                um Aufmerksamkeit buh-
                len, dort gibt man sich dis-
                tanziert, glatt und schnör-
                kellos. Während in einem
                                               aus der Bekleidungs- und Innendesignbran-
                                               che, wie Animalprints1, Asialook 2, bunte
                                               Tapeten und Ornamente, schwappen auch
                                               in den Ladenbau herüber. Doch wirkliche
                                               ästhetische Gesetze oder echte Trends à la
                                                                                                       werden, setzen Marketingstrategen sie in
                                                                                                       einen größeren emotionalen Kontext: sie
                                                                                                       erhalten eine unverwechselbare „Aura“,
                                                                                                       die sogenannte Markenbotschaft. Diese
                                                                                                       wird primär durch Werbung kommuniziert.
Shop ein Marmor-Kamin und Ledersessel          „zurzeit gehen nur kühles Glas und nackter              Doch auch das Shopdesign ist ein wichti-
zu einer Zeitreise ins 19. Jahrhundert ein-    Stahl“ oder „im Frühling machen alle auf
laden, geht’s im nächsten mit metallisch-      Safarilook“ sucht man in diesem Bereich
gläsernem Spacedesign geradewegs in die        vergeblich.                                             „GELUNGENES STORE-
Zukunft. Je ausgefallener die Gestaltung,                                                              DESIGN BESTICHT
so das Kalkül der Ladenbesitzer, desto         Schließlich können Geschäfte nicht jede
mehr Kunden werden angezogen. Und              Saison komplett neu eingerichtet werden.                DURCH INDIVIDUALITÄT,
wer es schafft, deren sogenannte „Verweil-     Vielmehr unterliegen sie Renovierungs-
                                                                                                       AUTHENTIZITÄT UND
dauer“ so lange wie möglich auszudehnen,       zyklen, die je nach Produkt zwischen sie-
wird auch die höchsten Umsätze tätigen. In     ben und zehn Jahre betragen. Deshalb                    PERSÖNLICHKEIT“
einer Zeit, in der viele Kunden beim Shop-     versuchen Storedesigner den Spagat zwi-
ping vor allem Unterhaltung, Überraschung      schen ausgefallenem und trotzdem zeit-
und Begeisterung suchen, spielt die Innen-     losem Design hinzukriegen. „Schließlich                 ges Mittel, um die Markenidentität quasi
architektur eine immer größere Rolle. Da       sollen die Geschäfte lang genug überdau-                als dreidimensionales Raumerlebnis vor
heute praktisch jeder im Netz einkaufen        ern, damit die Kunden nicht nach einigen                Ort zu inszenieren. Der Kunde soll so den
kann, muss reales Shopping dem virtuel-        Jahren sagen: das ist Schnee von gestern“,              Geist und die Einzigartigkeit der Marke mit
len überlegen sein. Es muss alle Sinne des     erklärt Jeffrey Hutchison, der Flagship-                allen Sinnen fühlen und erleben können.
Käufers ansprechen und positive Gefühle        stores von Donna Karan bis Polo Ralph                   Das kann zum Beispiel durch die Auswahl
wecken. So versuchen Einrichtungsexper-        Lauren einrichtet, die Befürchtungen der                bestimmter Materialien erfolgen. So ver-
ten, ein Freizeit- und Wohlfühlambiente zu     Ladenbesitzer. So ist es wichtig, die Ein-              mittelt unbehandeltes Holz einen rustika-
schaffen, das die potenziellen Kunden in       richtung als modulares System zu entwer-                len Touch, Seide oder Leinen dagegen eine
Kauflaune versetzt.                            fen, das schnell umgewandelt werden kann                raue Eleganz. Je glaubwürdiger eine Marke
                                               und sich so an neue Produkte und Kollek-                am Point of Sale abgebildet ist, desto nach-
Ein Patentrezept gibt’s dafür allerdings       tionen anpasst.                                         haltiger wirkt sie auf den Kunden, erklärt
nicht; im Kampf um die Kundengunst füh-                                                                Innenarchitekt Karl Schwitzke, der u. a.
ren viele Wege nach Rom. Zwar gehen            1
                                                                                                       Läden von Escada und Esprit gestaltet.
                                                   z. B. Tigerdrucke, Kuhfelle
Experten davon aus, dass nach puristi-         2
                                                   z. B. asiatische Zeichen, schwarz-weiß-rote Farb-   Sein Credo: „Ein guter Store ist wie eine
schen Jahren das Shopdesign insgesamt              gebung und Materialien wie Bambus                   spannend erzählte Story.“
                                                                                                                                              p
12      DES GB 08      SHOPPING




Das Atrium der Stadt-Galerie Passau
                                              Dabei wird es gerade bei international agie-   schützende Oberfläche von Metallen und
                                              renden Marken immer wichtiger, den Bezug       Hölzern. Ihre Vorteile liegen auf der Hand,
Denn wie Filmregisseure kreieren Shop-        zum jeweiligen Markt im Auge zu behal-         erklärt der New Yorker Materialexperte
designer Räume, durch die sich die Kun-       ten. Wenn weltweit alle Shops eines Labels     Andrew Dent: „Plastik gehört immer noch
den nach einer Art unsichtbarem Storybord     gleich aussehen, kommt für den kosmo-          zu den billigsten, flexibelsten und lang-
bewegen sollen. Diese Räume sind niemals      politischen Kunden schnell Langeweile auf.     lebigsten Materialien. Es kann in jedwede
statisch, da die Kunden immer wieder ihre     Nach der Devise „think global, work local“     Form gepresst werden, bunt oder durch-
Perspektive wechseln und einem Weg mit        kann Lokalkolorit deshalb das Tüpfelchen       sichtig sein und sogar andere Materialien
unterschiedlichen Funktionen wie Auswäh-      auf dem „i“ sein. Gelungene Designkon-         wie Holz, Metall oder Glas imitieren.“ Im
len, Vergleichen, Anprobieren und Bezah-      zepte integrieren einheimische Bezüge und      Storedesign ergeben sich so immer neue
len folgen. Die vom Designer kreierte Story   architektonische Gegebenheiten. So muss        Gestaltungsmöglichkeiten.
kann mit echten Geschichten verwoben          der Armani-Shop am vornehmen Neuen
und so noch emotionaler werden. Beispiel      Wall in Hamburg zwangsläufig anders aus-       Auch Aluminium, Stahl und Messing blei-
Lacoste: im Flagshipstore des französischen   sehen als am Rodeo Drive in Los Angeles.       ben nach Einschätzung von Fachleuten die
Sportlabels könnte die Karriere des Tennis-                                                  meistgenutzten Metalle, allerdings ändere
spielers René Lacoste und die Geschichte      Unterstützt werden die Designer bei ihrer      sich die Art ihrer Verarbeitung, um auch
des „crocodile“ dargestellt werden. So        Arbeit durch technische Innovationen wie       hier neue Effekte zu erzielen. Kupfer und
wird sportliche Kompetenz vermittelt und      neue Materialschöpfungen. So sind Poly-        Bronze werden sich dagegen nicht durch-
gleichzeitig eine fast persönliche Bezie-     mere – also alle Arten von Kunststoff –        setzen. „Sie sind zu teuer und setzen rela-
hung zum Kunden aufgebaut.                    weiter auf dem Vormarsch, pur oder als         tiv schnell Patina an“, so Dent.
13




                                              Rolle beim Shopdesign. So kann der Ein-         tung, abends bei Dunkelheit dagegen eher
                                              satz von modernen Beleuchtungssystemen          warme Töne. Intelligente Beleuchtungssys-
„DAS GESCHÄFT IST                             den Energieverbrauch eines Ladens spür-         teme ändern deshalb die Lichtstimmung
EINE SICH STÄNDIG                             bar senken. Effiziente Leuchtmittel wie LED     je nach Tageszeit oder lassen sich per
                                              und Halogen verbrauchen weniger Strom           Knopfruck flexibel den Bedürfnissen der
WANDELNDE BÜHNE –                             und setzen zudem weniger Wärme frei, was        Kunden anpassen. So kann der Ladenbesit-
                                              wiederum die Kosten für die Kühlung des         zer auf die Stimmung seiner Zielgruppe ein-
UND DIE WARE IST
                                              Ladens deutlich senkt. „Angesichts spür-        gehen und immer die richtige Atmosphäre
DER STAR“                                     bar gestiegener Energiekosten haben Pro-        schaffen, um die Kaufentscheidung seiner
                                              jekte zur Energieoptimierung höchste Pri-       Kunden zu begünstigen. Auch die unvor-
                                                                       orität“, stellt das    teilhafte Beleuchtung in Umkleidekabinen
                                                                       EHI Retail Institut    wird mit modernen Lichtsystemen endlich
                                                                       in Köln fest.          Schnee von gestern. Im Idealfall kann der
                                                                                              Kunde selber den Schalter betätigen und
                                                                       Überhaupt gehört       sein neues Outfit in verschiedenen Licht-
                                                                       intelligente Licht-    stimmungen bewundern, also das Tennis-
                                                                       planung im moder-      dress bei künstlichem Sonnenschein und
                                                                       nen Shopdesign         die Abendrobe im Schummerlicht. Moderne
                                                                       zu den wichtigs-       Leuchtdioden können dafür sogar in Möbel,
                                                                       ten Gestaltungs-       Böden, Wände und alle Arten von Material
                                                                       mit teln. Denn         integriert werden. Licht wird somit integra-
                                                                       Licht kann einen       ler Bestandteil der Architektur.
                                                                       Raum komplett
                                                                       verändern: es kann     Moderne Beleuchtungssysteme, neue
                                                                       seine Begrenzun-       Materialien und individuelle Ansätze,
Natürliche Materialien bleiben aber im        gen betonen, ihn nach oben öffnen, enger        zukunftsweisend und trotzdem zeitlos,
Trend, wie einfaches Leder, Hölzer und        oder weiter erscheinen lassen. Neben hell       sinnlich, überraschend und nachhaltig:
Stoffe, Rinde und Kork. Auch Bambus wird      oder dunkel kann Licht auch diffus oder         modernes Shopdesign ist heute mehr als
derzeit besonders gern verwendet, gilt es     brillant sein, direkt oder indirekt, statisch   das Aufstellen von Regalen, die Innenar-
doch geradezu als Inbegriff für Nachhal-      oder dynamisch, warm oder kalt, elegant         chitektur kann sogar den wirtschaftlichen
tigkeit. Und Nachhaltigkeit ist nach Ein-     oder stimmungsvoll, sachlich oder drama-        Erfolg eines Geschäfts entscheidend beein-
schätzung von Trendforschern wie Marc         tisch. Dafür muss die Grundbeleuchtung          flussen. Im Mittelpunkt steht das für den
Völler von der Hamburger Agentur Neo-         durch gezielte Lichtakzente und -effekte        Kunden maßgeschneiderte und unverwech-
garde ein Megatrend, an dem in Zukunft        ergänzt werden. Die „richtige“ Beleuch-         selbare Konzept. Storedesigner kreieren
kein Unternehmen vorbeikommt. Schließ-        tung kann Kunden ins Geschäft hinein-           begehbare Markenwelten, die potenzielle
lich spielen bei heutigen Öko-Produk-         ziehen und zu bestimmen Orten führen,           Kunden anlocken und zum Kauf verführen
ten nicht nur die Unbedenklichkeit der        Auslagen betonen und „ins rechte Licht          sollen. Zeitgemäße Materialien, intelligente
Inhaltsstoffe, sondern auch die Herkunft      setzen“, den potenziellen Käufer überra-        Technik und Lichtsysteme sind dabei Mittel
der Waren, der faire Handel mit den Erzeu-    schen und seine Stimmung manipulieren –         zum Zweck. Sie ermöglichen ein sinnliches
gern, die Verringerung von Abfällen bei der   und das sogar je nach Tages- und Jahreszeit     Shoppingerlebnis, allgegenwärtig, aber
Produktion und ein möglichst energiespa-      variierend.                                     im Falle der Technik bestenfalls unsicht-
render Transport eine wichtige Rolle. Das                                                     bar. Schließlich, so Brand-Designer Alfred
sind Themen, die via Shopdesign vermittelt    Schließlich erwartet der Mensch abhän-          Leitl: „Das Geschäft ist eine sich ständig
werden können. Nachhaltigkeit spielt auch     gig von seiner inneren biologischen Uhr         wandelnde Bühne – und die Ware ist der
aus wirtschaftlichen Gründen eine wichtige    tagsüber Sonnenlicht, also kühle Beleuch-       Star.“
                                                                                                                   f     Nicolette Maurer
14     DES GB 08     SHOPPING




INTERVIEW
MIT VIOLA RAEDER, ARCHITEKTIN

Frau Raeder, wie ist Ihre Herangehens-        in das häusliche Privatleben, verstärken.    inszeniert, dass durch Licht ihre Wertigkeit
weise bei einem neuen Projekt?                Hierfür werden ineinander verschachtelte     betont wird. Mit Licht wird dem Raum erst
Zunächst einmal muss zusammen mit dem         Bereiche geschaffen, die durch eine ent-     seine Dreidimensionalität gegeben. Davon
Bauherrn die Zielgruppe des jeweiligen        sprechende Beleuchtung und natürliche        abgesehen, kann der Blick des Kunden mit
Geschäftes und das Produkt an sich unter      Materialien Geborgenheit verprechen.         Lichtsteuerung aktiv gelenkt werden. Ein
die Lupe genommen werden. So entsteht                                                      Trend geht auch in Richtung Verknüpfung
die Vision einer Atmosphäre, die geschaf-     Was sind für Sie die wichtigsten Gestal-     von Beleuchtung und Belüftung in ein Sys-
fen werden muss, um den Kunden in den         tungselemente im Shopdesign?                 tem. Sollte in einem Geschäft einmal, wenn
Shop einzuladen.                              Innerhalb eines vorgegebenen Grundrisses     auch nur partiell, das Licht ausfallen, rennen
                                              wird eine Architektur entwickelt, die den    die Kunden im wahrsten Sinne des Wortes
Es werden die ersten Ideen zu Formenspra-     Kunden durch den Raum leitet. Dies bein-     davon – was im Übrigen auch für zu hohe
che, Material- und Farbgestaltung abgelei-    haltet nicht nur Farben und Materialien,     und zu niedrige Temperaturen gilt.
tet sowie ein Zeit- und Kostenplan für die    sondern vielmehr eine Abwicklung einzel-
Realisierung aufgestellt.                     ner Raumsituationen.                         Gibt es bestimmte Materialien, die Sie
                                                                                           bevorzugen?
Gibt es bestimmte Tricks, die Sie             Dem Kunden ein Erlebnis zu ermöglichen,      Ich benutze häufig natürliche Materialien
anwenden?                                     ihn in eine andere Welt eintauchen zu        wie Holz, Stein, Stoffe. Diese Materialien
Es sollte immer eine Idee, eine Geschichte    lassen, steht im Vordergrund. Hierfür ist    entsprechen dem heutigen Wunsch nach
Basis des Projekts sein. Ich versuche nicht   es notwendig, mit Materialien und Beleuch-   Nachhaltigkeit, eine Wohlfühl-Atmosphäre
durch Anhäufung beliebiger Design-Trends      tung zu spielen.                             wird produziert. Ein ökologischer Lebens-
einen Raum zu gestalten, sondern leite die                                                 stil, der ein Gleichgewicht von genuss-
Gesamtidee von einem zentralen Thema          Wie wichtig ist die Beleuchtung in Ihren     orientiertem Konsum und Verantwortung
ab, das sich wie ein roter Faden durch die    Konzeptionen?                                gegenüber der Umwelt beinhaltet, wird
gesamte Fläche zieht. So kann man z. B.       Die Beleuchtung spielt eine essenzielle      inzwischen von vielen Kunden praktiziert.
in einem Einrichtungsladen die Stimmung       Rolle. Mit Licht werden wichtige Akzente
des „Cocoonings“, also des Zurückziehens      gesetzt. Manche Produkte werden so
15




                                               Einige Warenfelder benötigen auch ein         Auch die Inszenierung des Produkts –
                                               perfekt durchdachtes Ordnungs- und            mit Hilfe von Events und speziellen inter-
                                               Orientierungssystem, das wiederum der         aktiven Multimediamöbeln zum An- oder
                                               Kreativität gewisse Grenzen setzt.            Ausprobieren der Ware – wird eine große
                                                                                             Rolle spielen. Des Weiteren gewinnt die
                                               Die größte gestalterische Freiheit ist dort   Umnutzung und Wiederverwertung von
                                               gegeben, wo das Konzept bereits in der        „gebrauchten“ Ladenbausystemen an
                                               Ausbildung der Fassade Gestalt anneh-         Bedeutung.
                                               men kann und ein individueller, auf den
                                               Ort und das Produkt maßgeschneiderter         Gibt es nationale Unterschiede im Shop-
                                               Laden gewünscht wird. Dies findet man oft     design?
                                               in Luxus-Segmenten.                           Ausgefallene Entwürfe sind weltweit zu fin-
Woher holen Sie sich die Inspiration für                                                     den. Besonders die Metropolen mit einer
Ihre Konzeptionen?                             Was sind die wichtigsten Neuerungen der       vielfältigen Design-Szene wie New York,
Für mich hat die Architektur den größten       letzten Jahre? Welche Trends gibt es?         Tokio, London, Amsterdam, in denen pro-
Einfluss. Shopdesign ist Architektur im        Um dem immer stärker werdenden Online-        gressive Tendenzen direkt spürbar sind,
Kleinformat und kann ebenso zur positi-        Shopping Paroli bieten zu können, müssen      sind Ursprung der spannendsten Shop-
ven Beeinflussung menschlicher Stimmun-        besonders jene Faktoren gefördert werden,     Konzeptionen. Aber auch das „deutsche
gen beitragen. Der Unterschied zur Kon-        die nur im „realen“ Einkaufsprozess vorhan-   Shopdesign“ schätze ich im internationalen
zeptfindung in der „regulären“ Architektur     den sind. Dies sind individuelle Beratung,    Vergleich hoch ein, da bei uns der Wunsch
besteht darin, dass der Ort, der „genius       neuartige Dienstleistungen und kommu-         nach Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und
loci“, beim Shopdesign meist eine unter-       nikative Zonen in den Verkaufsbereichen.      Wertigkeit weit verbreitet ist.
geordnete Rolle spielt. Diese Inspirations-    Alleine kann der Kunde auch von zuhause
quelle wird hier ersetzt durch den Charakter   aus einkaufen, soziale Gesichtspunkte wer-    Frau Raeder, vielen Dank für das Gespräch.
eines Produktes, den es zu unterstreichen      den besonders in Zukunft das Fundament
gilt. Aber auch Kunst, Graphik-Design und      für die Stärke des Einzelhandels sein.
Mode – man nehme nur mal das aktuelle
Beispiel Vintage – sind oft Grundlage für
Shopkonzeptionen.

                                                                                             Zur Person: Viola Raeder
Welche Rolle spielt die Branche des
                                                                                             Die 33-jährige Architektin hat sich u. a.
einzurichtenden Ladens für das Design,
                                                                                             auf Ladenbau spezialisiert und arbeitet
wo hat man die größte gestalterische
                                                                                             seit 2002 europaweit. Im Auftrag der
Freiheit?
                                                                                             Gruschwitz GmbH in München hat sie in
Manche Branchen verlangen nach spezi-
                                                                                             den letzten Jahren Geschäfte eines welt-
eller Inszenierung und Ausleuchtung der
                                                                                             bekannten Modeunternehmens geplant
Ware wie z. B. Juweliere oder Lebens-
                                                                                             und umgesetzt.
mittelhändler.
16     DES GB 08      SHOPPING




CENTERT V
INNOVATIVES INFOTAINMENT MIT WERBEEFFEKT



             eit Ende 2008 befindet sich ein     Selbstverständlich ist die Ausstrahlung       Buchungsanfragen für alle Center erfolgt



S            weiteres, innovatives Highlight
             in fast allen deutschen Centern
             der Deutsche EuroShop: An gut
 frequentierten Standorten innerhalb der
 Center wurden Info-Flachbildschirme instal-
                                                 ohne Ton, damit die Premium-Einkaufs-
                                                 atmosphäre im Center nicht beeinträch-
                                                 tigt wird. Die Bildschirme befinden sich
                                                 ohne Ausnahme an aufmerksamkeitsstar-
                                                 ken Standorten und überzeugen durch ihre
                                                                                               dabei aus einer Hand und ist somit für das
                                                                                               werbende Unternehmen überaus einfach,
                                                                                               schnell und bequem. Die Buchungen der
                                                                                               Werbespots können zudem aufgrund der
                                                                                               bundesweiten Verfügbarkeit der Screens
 liert, die die Besucher mit attraktiven Spots   optische und technische Qualität, die sich    auf individuelle Anforderungen zugeschnit-
 und Entertainment unterhalten. Es ist stets     sehr gut in die Center einfügt.               ten werden: Sei es eine regionale Buchung,
 unser Bemühen, den Besuchern ein außer-                                                       eine nationale Buchung oder eine Buchung
 gewöhnliches Shoppingerlebnis zu bieten.        Die digitalen Screens stellen besonders für   nur in ausgewählten Centern. Speziell in
 Wir haben daher den Markt lange analy-          die Mietpartner eine hervorragende Mög-       Verbindung mit den in den Centern statt-
 siert, um eine Lösung im Bereich Digitale       lichkeit dar, die Besucher direkt am Point    findenden attraktiven Promotions stellen
 Beschilderung zu finden, die technisch wie      of Sale auf sich aufmerksam zu machen         die Spots eine ideale Ergänzung dar, z. B.
 ästhetisch unseren hohen Anforderungen          und Kaufimpulse auszulösen. Aber auch         um den Markenauftritt vorab anzukündi-
 entspricht sowie Besuchern, Einzelhänd-         die nationale Markenindustrie zeigt bereits   gen und / oder ihn während der Präsenz
 lern und der Markenindustrie einen echten       großes Interesse an diesem einzigartigen      im Center mit emotionalen Bildern abzu-
 Mehrwert bietet. Auf ausführliche Tests im      Werbeflächennetz. Die Abwicklung der          runden.
 Hamburger Alstertal-Einkaufszentrum und
                                                                                                                    f      Lothar Franke

 im Hessen-Center in Frankfurt haben wir
 ein ausgesprochen positives Feedback von
 den Besuchern erhalten.


 „DIE NATIONALE MARKEN-
 INDUSTRIE ZEIGT BEREITS
 GROSSES INTERESSE“

 Mit der darauf folgenden Installation der
 Flatscreens in den Centern der Deutsche
 EuroShop ist es uns nun gelungen, die
 Hochwertigkeit dieser Center zu unterstrei-
 chen sowie den Besuchern einen zusätz-
 lichen Service anzubieten. Durchschnitt-
 lich 20 Bildschirme pro Center zeigen ein
 attraktives Programm aus Nachrichten,
 tages aktuellen Center-Informationen,
 abwechslungsreichen Entertainment-Inhal-
 ten und interessanten Werbespots.
17
18   DES GB 08   SHOPPING




Gesund Shoppen!
Das Thema „Demografischer Wandel“
ist in in aller Munde.
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              ach einer Studie der IHK Ber-    schiedlichste Branchen dominieren wird:        eigene Life-Work-Balance im Auge behält.



 N            lin wird die demografische
              Entwicklung im Wesentli-
              chen durch folgende Merk-
              male beeinflusst: zum einen
              durch die zunehmende
                                               die gesellschaftliche Strömung „Lifestyle of
                                               Health and Sustainability“ (LOHAS), über-
                                               setzt etwa: „Ausrichtung der Lebensweise
                                               auf Gesundheit und Nachhaltigkeit“. Unter-
                                               schiedliche Altersgruppen, verschiedene
                                                                                              Als zentrale Sehnsucht des LOHAS gilt
                                                                                              neben mehr Lebensqualität die Umkehr
                                                                                              der Lebensweise nach Selbstkenntnis,
                                                                                              nach Stressfreiheit und Entschleunigung.
                                                                                              Auf diese Thesen können sich die neuen
Lebenserwartung der Menschen – bis zum         Einkommensgruppen und keine eindeutige         Gesundheitsmärkte stützen.
Jahr 2050 wird die statistische Lebenser-      Gesellschaftsschichtzugehörigkeit lassen
wartung der Frauen von jetzt 79 auf 85, die    die Zuordnung zu einer konkreten Ziel-         Weitere LOHAS-Charakteristika sind
der Männer von heute 74 auf 80 Jahre stei-     gruppe unmöglich werden.                       bezeichnend für den neuen Zukunfts-
gen, zum anderen durch den Rückgang der                                                       markt:
Bevölkerungsgröße – in Deutschland wird        Aktuelle Erhebungen untermauern diese
die Einwohnerzahl aufgrund der rückläu-        Prognosen. Der Deutsche Wellnessverband        •   Konsumenten stellen Gesundheit
figen Geburtenentwicklung bis zum Jahr         informiert aktuell: In Deutschland umfasst         proaktiv sicher
2050 auf unter 60 Millionen sinken.            der Gesundheitsmarkt ein Volumen von           •   Höhere Kosten werden akzeptiert
                                               239 Milliarden Euro. Das sind 10,7 Pro-
                                                                                              •   Orientierung auf substanzielle und
                                               zent des Bruttoinlandsprodukts. Bis zum
„GESUNDHEIT IST NICHT                                                                             informationsbezogene Kommunikation
                                               Jahr 2020 wird der Gesundheitsmarkt ein
                                               Wachstum auf etwa 453 Milliarden Euro          •   Verlangen nach Transparenz und
NUR ABWESENHEIT VON                                                                               Klarheit in der Ansprache
                                               verzeichnen können. Die zentralen The-
KRANKHEIT, SONDERN                             men Ernährung, Körper, Sport und Lebens-
                                               qualität sollen ausgedehnte Nachfrage-         Unter Berücksichtigung vorliegender
LEBENSZIEL“                                    märkte entstehen lassen. Gesundheit wird       Ansätze lassen sich vielschichtige und
                                               demnach zu einer Schlüsselressource – zu       erfolgsversprechende Geschäftsmodelle
Schätzungen zufolge wird davon ausgegan-       einem bevorzugten Konsumgut und Life-          für die Zukunft ableiten.
gen, dass 2040 die Hälfte der Bevölkerung      style-Produkt.
über 50 Jahre alt sein wird – die Gruppe                                                      Vor diesem Hintergrund verändern sich
der sogenannten „Best Ager“. Anders als        Die „Greenomics“-Autoren haben folgende        ebenfalls die Ansprüche an die Einkaufs-
ein Großteil der 50-Jährigen von heute wol-    LOHAS-Grundsätze erkannt: Gesundheit           center, welches unser Zukunftsszenario
len sie „Action“ und in jedem Fall dazuge-
hören, zudem wird ihre geistige und kör-
                                               ist nicht nur Abwesenheit von Krankheit,
                                               sondern Lebensziel. Schmerzen, Symp-
                                                                                              anschaulich darzustellen versucht.
                                                                                                                                    p
perliche Verfassung besser sein. Sie sollen    tome und chronische Krankheiten können
kaufkräftig, konsumfreudig, qualitätsbe-       vermieden werden, wenn man stets die
wusst sein und bergen wichtiges Verkaufs-
potenzial.
                                                   Demografischer Wandel in Zahlen
Ein Umzug vom Land in die Stadt wird
zukünftig für ältere Menschen immer
attraktiver, da sie sich erhoffen, dort bes-
sere Lebensbedingungen vorzufinden, wie
                                                    2040
z. B. die Nähe zu Ärztehäusern, Einkaufs-
möglichkeiten oder zu kulturellen Ange-
boten.
                                                                         Im Jahr 2040 wird jeder Zweite über 50 Jahre alt sein.
Nach Aussagen der IHK Berlin wird die
wachsende Nachfrage nach altersgerech-
ten Produkten den Markt dramatisch ver-
ändern. Unausweichlich muss eine Neudefi-
nition der Zielgruppen erfolgen mit darauf
                                                    2050
abgestimmten, neu zu entwickelnden Mar-
ketingmaßnahmen. Parallel beobachten die
Autoren des kürzlich erschienenen Buches
„Greenomics“, Dr. Eike Wenzel, Anja Kirig
                                                                        Lebenserwartung                 Bevölkerungszahl
und Christian Rauch vom Zukunftsinsti-                                     Ø +5 Jahre                        – 25 %
tut, ein weiteres Phänomen, welches nach
und nach Gesellschaft, Märkte und unter-
20     DES GB 08     SHOPPING




Die modernen
                                                                                        Da er den klaren Behandlungskatalog kennt,
                                                                                        weiß er, dass seine Hautirritation hier in nur
                                                                                        15 Minuten vom geschulten Personal diagnos-
                                                                                        tiziert und behandelt wird. In der Woche fand



Shopper von morgen                                                                      er keine Zeit, um einen Arzt aufzusuchen. Die
                                                                                        empfohlene Salbe kauft er in der Instant Apo-
                                                                                        theke – einem Automaten mit Registration, wie-
                                                                                        der über den individuellen Fingerabdruck. Im
                                                                                        Entspannungsbereich „ReMass-Lounge“, ver-
                                                                                        bringt er die restliche Zeit bis seine Partnerin
Es ist Sonntagabend im November 2020, ca. 21.00 Uhr, wir befin-      kommt und kann hier die Seele baumeln lassen. Gemütlich setzt
den uns in einem futuristisch anmutenden Kuppelbau aus Glas,         er sich in einen ReMass-Massagesessel und genießt eine wohl-
vollständig autark versorgt durch ein ausgeklügeltes Solarener-      tuende Shiatsu Massage. Vier den menschlichen Händen nach-
giesystem. Der Glasbau ist ein Shopping-Health-Center – kurz         empfundene Massageköpfe lockern seine Rückenmuskulatur auf
SHOHEC, ein Ort zur Befriedigung vielerlei Bedürfnisse: das Ein-     beiden Seiten der Wirbelsäule. Bereits nach wenigen Minuten
kaufserlebnis verbunden mit Erholung, Entspannung und Health-        der Behandlung setzen bei ihm Wohlgefühl und Entspannung ein.
care-Angeboten. Hand in Hand schlendert ein Paar durch eine          Der stylisch eingerichtete Bio-Food-Bereich lädt anschließend
lichtdurchflutete Ladenstraße, im Moment dominieren die Licht-       zum gesunden Essen ein, das werden die beiden beim nächsten
elemente grün und gelb, projizierte Wiesen und Blumen sugge-         Mal wieder in Anspruch nehmen. Zum Abschluss gönnen sie sich
rieren einen Spaziergang durch eine sommerliche Landschaft.          noch einen Jasmintee.
Dezente Duftstoffe, die nur mit dem Unterbewusstsein wahrge-
nommen werden können, vermitteln eine angenehme Atmosphäre,          Für unser Paar ist es zur Gewohnheit geworden, sonntags das
die gleichzeitig die Lust zum Kaufen anregt.                         SHOHEC zu besuchen und das Angenehme mit dem Nützlichen
                                                                     zu verbinden. Sie sind beruflich bedingt sowie in ihrer Freizeit viel
Unsere beiden Einkaufsbummler sind „Best Agers“. Mitte fünf-         in Deutschland unterwegs und wissen es zu schätzen, dass sie
zig, in legerer Freizeitkleidung, beide berufstätig mit durchdach-   SHOHECS praktisch in jeder größeren Stadt besuchen können.
tem Zeitmanagement und bewusster Trennung von Beruf und der
knappen Freizeit. Ihren Shoppingbedarf haben beide vorab über        Der gesellschaftliche Wandel und der Megatrend Gesundheit
ein Internet-Service-Modul des Centers eingegeben – ein Special      bergen riesige Chancen für die deutsche Wirtschaft im Allgemeinen
Service für Stammkunden und Interessierte. Im SHOHEC angekom-        und für die Immobilien- und Einzelhandelsbranche im Speziellen. Sie
men, registrieren sie sich per Fingerabdruck am Eingang, um sofort   richtig zu nutzen, ist Herausforderung und Anspruch zugleich.
ihren virtuellen Verkaufsberater zur Seite gestellt zu bekommen.
Die Beratung erfolgt über einen Mini-Knopf-Kopfhörer, unsichtbar
                                                                                f     Claudia Müller, Marketing Referentin, ReMass

am Ohr platziert. Entsprechend des vorher online eingegebenen
Bedarfs, wurden bereits vom Center-Service- Personal adäquate
Produkte zusammengestellt und die beiden werden nun über
den Kopfhörer ihren Wünschen entsprechend in die relevanten
Läden geleitet. Das Personal in den Filialen ist auf den Kunden-     INFORMATIONEN ZU ReMASS
besuch bestens vorbereitet, kennt aus dem System Kundendaten         Das 2005 gegründete Dienstleistungsunternehmen ReMass ist auf die
wie Kleidergröße und Geschmack und kann dadurch kunden-              Einrichtung von Massagesessel-Ruhezonen in Shoppingcentern und
spezifisch effektiv beraten. Die Vorauswahl war optimal; schnell     Flughäfen spezialisiert. Neben der Eruierung von potenziellen Mietflä-
haben sie einen klassischen Anzug für IHN und ein regenfestes        chen fallen auch die Installation sowie die Bewirtschaftung und Betreu-
Wanderoutfit für SIE gefunden. Dieses Verfahren spart unserem        ung der Standorte in das Angebot des in Deutschland und Österreich
                                                                     vertretenen Full Service Unternehmens. www.remass.de
Pärchen Zeit, die sie nutzen, um es sich im Healthcare-Bereich
gut gehen zu lassen.

Das SHOHEC bietet ein breites Angebot an Gesundheitsdienst-
leistungen. Neben verschiedenen Kosmetik-Offerten finden sich
des Weiteren Healthcare-Bereiche, in denen Prävention, physi-
sche Behandlung und Entspannung großgeschrieben werden. SIE
entscheidet sich für ein Angebot auf der diskret abgeschirmten
Aktionsfläche: „Knowledge Movement“ – 30 Minuten Bewegung
auf einem multifunktionalen Gerät – Stepper und Rad, während
ein digitaler Vortrag zum Thema „Neue Wanderwege im Harz“
gezeigt wird. ER besucht in der Zwischenzeit die „Minute Clinic“.
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Deutsche EuroShop Geschäftsbericht 2008

  • 1. 08 GESCHÄFTSBERICHT feelestate.de DER DRITTE ORT 9 783000 245381 Wo Menschen sich wohlfühlen. S. 32 Weitere Themen: Wenn Shops Geschichten erzählen S. 10 | Die modernen Shopper von morgen S. 18 | Einkaufszentren zwischen Form und Funktion S. 44
  • 2. UNSERE WERTE – UNSERE ZIELE WERTE Wir sind Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Stand- orten investiert. Nur ausgewählte Immobilien sind für uns Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und große Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine nachhaltige Ertragsentwicklung durch indexierte und umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommt ein mit rund 99 % überdurchschnittlich hoher Vermietungsstand und ein professionelles Centermanagement – das sind die Grundwerte unseres Erfolgs. ZIELE Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg, sondern langfristiges Wachstum und eine daraus resultierende solide Wertsteigerung des Portfolios. Unser Ziel ist, unseren Aktionären Jahr für Jahr eine attrak- tive Dividende aus langfristig gesicherten Erträgen auszuschütten. Dazu werden wir weitere Spitzenobjekte erwerben, um uns als eines der europaweit größten auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmen zu etablieren.
  • 3. 3 INHALT EINFÜHRUNG Mission / Vision Kennzahlen 04 Vorwort des Vorstands 06 Bericht des Aufsichtsrats SHOPPING 08 p KONZERN-LAGEBERICHT 80 p 08 Kundenumfrage in der Altmarkt-Galerie Dresden 81 Geschäft und Rahmenbedingungen 10 Wenn Shops Geschichten erzählen – Designer schaffen 85 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage begehbare Markenwelten 91 Umwelt 14 Shopdesign – Interview mit Viola Raeder, Architektin 91 Nachtragsbericht 16 Center TV – Innovatives Infotainment mit Werbeeffekt 91 Risikobericht 18 Gesund shoppen – Die modernen Shopper von morgen 94 Prognosebericht 21 „Das habe ich mir 2008 gekauft“ 22 Filmtipp: „Shopaholic – Die Schnäppchenjägerin“ KONZERNABSCHLUSS 96 p 23 Buchtipps 98 Bilanz 100 Gewinn- und Verlustrechnung DIE CENTER 24 p 101 Kapitalflussrechnung 24 Unsere Shoppingcenter 102 Eigenkapitalveränderungsrechnung 30 Shopping als Erlebnis – Aktionen in den Centern 104 Anhang 32 Der Dritte Ort – Wo Menschen sich wohlfühlen 139 Bestätigungsvermerk 38 Die 200 Farbnuancen der Stadt-Galerie Passau 42 Passau – Das Venedig Bayerns SERVICE 140 p 44 Zwischen Form und Funktion: 140 Leserbriefe Städtebauliche Integration von Einkaufszentren 141 Index 48 Nachhaltigkeit jenseits der Symbolik 142 Glossar 52 Übersicht der Shoppingcenter 144 Impressum Mehrjahresübersicht INVESTOR RELATIONS 64 p Finanzkalender 2009 64 Die Shoppingcenter-Aktie Leserservice 69 Events 70 Aktienmärkte und Immbilienaktien 2008 72 Roadshows und Konferenzen 74 Marketing 76 Corporate Governance
  • 4. DIE DEUTSCHE ERGEBNIS JE AKTIE EUROSHOP IM ÜBERBLICK 2,00 3 SOLL – IST UMSATZ EBIT EBT* *ohne Bewertungsergebnis ERGEBNIS 49,9 ERGEBNIS 98,1 ERGEBNIS 115,3 ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL ZIEL 113 –115 125 –128 128 –131 93–95 105 –108 109 –112 45 – 47 50 – 52 53–55 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 KENNZAHLEN in Mio. 1 2008 2007 Differenz Umsatzerlöse 115,3 95,8 20 % EBIT 98,1 78,5 25 % Finanzergebnis -48,2 -39,6 -22 % EBT 87,0 77,8 12 % Konzernergebnis 68,9 94,2 -27 % Ergebnis je Aktie in 1 2,00 2,74 -27 % FFO je Aktie in 1 1,45 1,12 29 % Eigenkapital* 977,8 974,0 0% Verbindlichkeiten 1.029,1 1.002,3 3% Bilanzsumme 2.006,8 1.976,3 2% Eigenkapitalquote in %* 48,7 49,3 LTV-Verhältnis in % 46,0 47,0 Gearing in %* 105 103 Liquide Mittel 41,7 109,0 -62 % Net Asset Value 942,8 925,1 2% Net Asset Value je Aktie in 1 27,43 26,91 2% Dividende je Aktie in 1 1,05** 1,05 0% * ** inkl. Minderheitenanteile Vorschlag
  • 5. HIGHLIGHTS JANUAR Deutsche EuroShop erneut Gesamt- • Erweiterung der Altmarkt-Galerie 2008 sieger des „BIRD“ ( Beste Investor Dresden wird beschlossen – 150 Mio. 1 Relations Deutschlands) des Anleger- Investitionen. magazins Börse-Online. • Deutsche EuroShop gewinnt „Capital MÄRZ Investor Relations Preis 2008“ in Eröffnung der Stadt-Galerie Hameln. der Kategorie MDAX. JUNI SEPTEMBER • Hauptversammlung am 19. Juni 2008 und Eröffnung der Stadt-Galerie Passau. Ausschüttung einer Dividende von 1,05 1 je Aktie. TITELBILD: Das Titelbild zeigt die Stadt-Galerie Passau, die am 10. September 2008 eröffnet wurde. Weitere Informationen z. B. zur einzigarti- gen Fassade dieses Centers finden Sie ab Seite 38. Zudem haben wir für Sie auf den Seiten 42 / 43 interessante Tipps zusammen- gestellt, die Ihnen als Anregung für einen Besuch in Passau dienen sollen. UNSERE CENTER STAND 2008 1. Sulzbach 2. Viernheim 3. Dresden 13 4. Hamburg 4 DEUTSCHLAND 5. Hamm 8 12 6. Wetzlar 5 POLEN 7 7. Dessau 10 9 3 16 8. Wolfsburg 6 1 9. Kassel 2 10. Wuppertal 11. Passau 11 12. Hameln ÖSTERREICH 14 UNGARN 13. Danzig 15 14. Klagenfurt 15. Pécs 16. Breslau
  • 6. VORWORT DES VORSTANDS CLAUS-MATTHIAS BÖGE Aktionäre, Sehr geehrte Aktionärinnen und liebe Freunde des Hauses, rägt von einem Begriff: n Kapitalmärkte sind weiterhin gep die Schlagzeilen der internationale noch nicht absehbar. Das Trans- ung der Situation ist derzeit Krise. Eine nachhaltige Entspann äische Shoppingcenter ist 200 8 ein- aktionsvolumen für Investitionen in kontinentaleurop zu zum Erliegen. gebrochen. Der Markt kam nahe chaf tlichen Ziele erreichen in diesem Umfeld dennoch alle wirts Die Deutsche EuroShop konnte gendes Shoppingcenter- e Fundament bildet unser hervorra und sogar über treffen. Das solid in vier europäischen Län- sich an erstklassigen Standorten Port folio. Die 16 Center befinden ge. en für langfristig gesicher te Erträ dern, sind voll vermietet und sorg Mio. 1 gerechnet; am Ende Umsatzerlösen von 110 bis 113 Wir hatten 2008 konservativ mit er dem Vorjahr entsprach. r Steigerung von 20 % gegenüb erzielten wir 115,3 Mio. 1, was eine Mio. 1 liegen – heraus kam ein ern (EBIT ) sollte zwischen 93 – 95 Das Ergebnis vor Zinsen und Steu ) ohne Bewertungsergebnis plan - Ergebnis vor Steuern (EBT Plus von 25 % auf 98,1 Mio. 1. Beim 1, ein Wachstum von 29 %. hte sich schließlich auf 49,9 Mio. ten wir mit 45 – 47 Mio. 1. Es erhö ngsergebnis und die Steuer- ell nicht prognostizier te Bewertu Bezieht man das von uns tradition 94,2 Mio. 1 um 27 % auf 68,9 Mio. 1 Konzernergebnis, das von position mit ein, kommt man zum zurückging. n, die sich in der Immo- Ihnen eine neue Kennzahl begegne In unserer Berichterstat tung wird rations, kurz FFO. Der FFO ist liert hat: die Funds from Ope bilienwir tschaft inzwischen etab keit. Mit ihm werden die laufende n definier t als der Mitt elzufluss aus der operativen Tätig igen Bankdarle - rer langfrist kte, die planmäßige Tilgung unse Investitionen der Bestandsobje 1 oder 1,45 1 je Aktie . 2008 wurde ein FFO von 49,8 Mio. hen sowie die Dividende finanziert 1 bzw. 1,12 1 je Aktie. OLAF G. BORKERS e Kennzahl bei 38,5 Mio. erwirtschaftet. Im Vorjahr lag dies operativen Geschäf t kamen aus mehreren Töpfen: Aus dem Der Gewinn je Aktie speiste sich 1 je Aktie ergaben sich aus erigen Geschäf tsjahr. Weitere 0,87 1,13 1 gegenüber 0,94 1 im vorh me ging der Gewinn je Aktie von er (2007: 0,94 1). In Sum der Bewertung der Shoppingcent Höhe von ahr ein zusätzliches Ergebnis in 2,74 1 auf 2,00 1 zurü ck, allerdings enthielt er im Vorj nhang mit der im Zusamme g latenter Steuerrückstellungen 0,86 1 je Aktie aus der Auflösun Unternehmensteuerreform. 1 Mio. 1 zum 31. Dezem- rnehmens erhöhte sich von 925, Der Net Asset Value unseres Unte r Steigerung um 17,7 Mio. 1 esultimo 2008. Das entspricht eine ber 2007 auf 942,8 Mio. 1 zum Jahr e von 27,43 1. und einem Net Asset Value je Akti r gesamtes Port folio nun fnungen feiern konnten, ist unse Nachdem wir 2008 zwei Neueröf im September folgte die Stadt-Galerie Hameln eröf fnet, produktiv. Im Mär z haben wir die t – wie immer bei unseren langfristig voll vermietet gestarte Stadt-Galerie Passau. Beide sind Neueröf fnungen in der Verg angenheit.
  • 7. 5 Auf der Investmentseite waren wir weiter zurückhaltend und sind nur selektiv aktiv geworden: – Für insgesamt 150 Mio. 1 soll die Dresdner Altmarkt- Galerie, an der tmarkt ten, bis zum Frühjahr 2011 um fast wir 50 % der Anteile hal- 70 % bzw. 18.0 00 m² Verkaufs fläch 18 000 ² V k f fl Insgesamt werden ca. 90 neue Shop e erweitert werden. s angesiedelt. – Zum Jahresanfang 2009 habe n wir unsere Beteiligung am City 90 % erhöht. Das Investmentvolume -Point Kassel von 40 % auf n belief sich einschließlich der über lichkeiten auf rund 53 Mio. €. Bis nommenen Verbind- Ende dieses Jahres werden rund für acht neue Fachgeschäfte umg 7.00 0 qm Verkaufs fläche estaltet. Der City-Point Kassel Fachgeschäfte, Cafés und Restaura wird dann über rund 70 nts verfügen. Die Verkaufs fläch ca. 20.0 00 m². Die Umbauflächen e bleibt unverändert bei sind bereits zu 100 Prozent verm ietet. Unsere Aktie meis terte das über aus schwierige Börsenjahr vergleich 23,50 € schloss die Aktie mit eine sweise gut. Ges tartet mit m Kurs von 24,30 € leicht im Plus der ausgeschütteten Dividende ab. Unter Einbeziehung in Höhe von 1,05 € je Aktie ergi eine Performance der Deutsche bt sich im Jahresvergleich EuroShop -Aktie von 7,9 %. Im päischen Wet tbewerbern landeten Vergleich mit unseren euro - wir damit an der Spit ze des Feld das viertbeste Ergebnis. es, welt weit erzielten wir Immer mehr Unternehmen sind in Bezug auf Prognosen sehr zurückha aber planbar, stabil und auf Lang ltend. Da unser Geschäf t fristigkeit ausgelegt ist, wagen und nennen Kennzahlen, an dene wir den Blick in die Zukunft n wir uns mes sen lassen: – Für das Geschäf tsjahr 2009 erwa rten wir einen Umsatz in Höhe Geschäf tsjahr 2010 sollte der Ums von 125 – 128 Mio. €. Im atz auf 128 – 131 Mio. € steigen. – Das operative Ergebnis vor Zins en und Steuern (EBIT) wird nach den Jahr bei 105 – 108 Mio. € liege unserer Prognose im laufen- n. 2010 sollte es auf 109 – 112 Mio. € steigen. – Das operative Ergebnis vor Steu ern (EBT ) ohne Bewertungsergeb mit 50 – 52 Mio. € und 2010 mit nis kalkulieren wir 2009 53 – 55 Mio. €. – Die FundsThomas Armbrust, Dr. Michael Gellen, Manfred Zaß, Alexander Otto, v. links: from Operatio n (FFO ) erwa Claus-Matthias Böge, Dr. Bernd rten wir inOlaf G.GrößenordnungKrekechen 1,45 € und 1,50 € und im Geschäf tsjahr 2010 Thiemann, einer Borkers, Dr. Jörn zwis zwischen 1,55 € und 1,60 €. Wir beabsichtigen, unsere langfristi g ge und auf Kontinuität ausgerich zuführen und gehen davon aus, tete Dividendenpolitik fort- auf Basis der dargestellten Prog und 2010 eine Dividende von 1,05 no auch fü di Jahre 2009 nose h für die € je Aktie an unsere Aktionäre auss chüt ten zu können. Wir danken Ihnen für Ihr Vertraue n und freuen uns, wenn Sie uns bleiben. auch in Zukunft gewogen Hamburg, im April 2009 Claus-Matthias Böge Olaf G. Borkers
  • 8. Auf der Investmentseite waren wir weiter zurückhaltend und sind nur selektiv aktiv geworden: – Für insgesamt 150 Mio. 1 soll die Dresdner Altmarkt- Galerie, an der ten, bis zum Frühjahr 2011 um wir 50 % der Anteile hal- fast 70 % bzw. 18.0 00 m² Verkaufs Insgesamt werden ca. 90 neue Shop fläche erweitert werden. s angesiedelt. – Zum Jahresanfang 2009 habe n wir unsere Beteiligung am City 90 % erhöht. Das Investmentvolume -Point Kassel von 40 % auf n belief sich einschließlich der über lichkeiten auf rund 53 Mio. 1. Bis nommenen Verbind- Ende dieses Jahres werden rund für acht neue Fachgeschäfte umg 7.00 0 m2 Verkaufs fläche estaltet. Der City-Point Kassel Fachgeschäfte, Cafés und Restaura wird dann über rund 70 nts verfügen. Die Verkaufs fläch ca. 20.0 00 m². Die Umbauflächen e bleibt unverändert bei sind bereits zu 100 Prozent verm ietet. Unsere Aktie meis terte das über aus schwierige Börsenjahr vergleich 23,50 1 schloss die Aktie mit eine sweise gut. Ges tartet mit m Kurs von 24,30 1 leicht im Plus ausgeschütteten Dividende in Höh ab. Unter Einbeziehung der e von 1,05 1 je Aktie ergibt sich Performance der Deutsche Euro im Jahresvergleich eine Shop -Aktie von 7,9 %. Im Vergleich Wet tbewerbern landeten wir dam mit unseren europäischen it an der Spit ze des Feldes, welt beste Ergebnis. weit erzielten wir das viert- Immer mehr Unternehmen sind in Bezug auf Prognosen sehr zurückha aber planbar, stabil und auf Lang ltend. Da unser Geschäf t fristigkeit ausgelegt ist, wagen und nennen Kennzahlen, an dene wir den Blick in die Zukunft n wir uns mes sen lassen: – Für das Geschäf tsjahr 2009 erwa rten wir einen Umsatz in Höhe Geschäf tsjahr 2010 sollte der Ums von 125 – 128 Mio. 1. Im atz auf 128 – 131 Mio. € steigen. – Das operative Ergebnis vor Zins en und Steuern (EBIT) wird nach den Jahr bei 105 – 108 Mio. 1 liege unserer Prognose im laufen- n. 2010 sollte es auf 109 – 112 Mio. 1 steigen. – Das operative Ergebnis vor Steu ern (EBT ) ohne Bewertungsergeb mit 50 – 52 Mio. 1 und 2010 mit nis kalkulieren wir 2009 53 – 55 Mio. 1. – Die Funds from Operation (FFO ) erwarten wir in einer Größenor 1,50 1 und im Geschäf tsjahr 2010 dnung zwischen 1,45 1 und zwischen 1,55 1 und 1,60 1. Wir beabsichtigen, unsere langfristi ge und auf Kontinuität ausgerich zuführen und gehen davon aus, tete Dividendenpolitik fort- auf Basis der dargestellten Prog und 2010 eine Dividende von 1,05 nose auch für die Jahre 2009 1 je Aktie an unsere Aktionäre auss chüt ten zu können. Wir danken Ihnen für Ihr Vertraue n und freuen uns, wenn Sie uns bleiben. auch in Zukunft gewogen Hamburg, im April 2009 Claus-Matthias Böge Olaf G. Borkers
  • 9. nd s er de s Vo rs ta Bö ge, Sp re ch C la us -M at th ia s bruar 1959 schaft ss tudium s geb. am 13. Fe s Betriebswirt ss seiner Ba nklehre und de fer Privatba nkhaus Trink- s - folgre ichen Abschlu 87 be im Düs seldor tigkeit, fü t, r Nach dem er e Tätigkeit 19 nk t seiner Tä seine beruflich Der Schwerpu terneh-h- star tete Herr Böge Acquisitions. ändischer Un h Mergers & ng mittelst rdt im Bereic de, lag in der Beratu wurde H err Böge aus & Burkha ura er teilt wur gungen. 1990 its 1989 Prok Firmenbeteili ft des ös ter- die ihm bere n Firmen und tergesellscha Verkauf vo einer Toch men be im Kauf und chnik GmbH, rufen, wo er die Berei- r KST Stahlte logie AG, be ts führung de ns VA Techno bs t 1993 wec hselte lte in die Geschäf genbaukonzer leitete. Im Her reichischen h Industrieanla euern und Verwaltung dem eu ropäischen en onal, Recht, St in Hamburg, ntro g, Pers che Controllin .b.H. & Co. KG on n ent von Ein- Projek tman agement G.m und Lang zeitmanagem n g, Vermietung en Herr Böge zur ECE öge Realisierun oppingcent er-Welt. Neb ühre be i Entwicklung, die Fasz ination der Sh der ECE G ruppe uppe Markt führer er erstmalig esellschaften und erlebte hi bei Tochterg bnis- Opti- kauf scentern e äf ts führun gsmandaten ng sowie la ufenden Erge einer RRe ihe von Gesch r Konzeptio n, Finanzieru ge im Vo rs tand der r allem mit de 01 ist Herr Bö ste er h vo befass te e sic it Oktober 20 enin vestitionen. Se zwei Kind er. mierung v nvo Immobili ratet und hat . Er ist verhei Deutsche sche EuroShop AG s Vo rs ta nd s s, M it gl ie d de O la f G . Bo rker ezember 1964 rkers 1990 rs geb. am 10. D ierte Herr Bo marine absolv in of fizier be i der Bundes bswirt schaft tzeit als Schiffs m der Betrie iens . Es folg te ein Studiu s Kreditanaalys t lyst Nach einer D n tsche Bank AG e Bank AG al e bei der Deu r die Deutsch zur RSE eine Banklehr 1995 war H err Borkers fü als Vors ta ndsassis tent Frankfur t u am Main. Ab Jahr 1998 wechselte er ers in den Vors tand der and burg tätig. Im de Herr Bork er kfur t und Ham rg. 1999 wur , berufen, wo , in Fran s-AG, Hambu d Hamburg un d Beteiligung ngs-AG, Tegernsee un or tete. Zu sätzlich Grundbesit z und Beteiligu tions verant w e Immobilien Investor Rela d Geschäf ts fü hrungs- TAG Tegernse Finanzen und ber 20 05 die Bereiche fsicht srat s- un r Deutsche bis Septem rs chiedene Au Vors tands de G -Gruppe ve Mitglied des rkers in der TA ktober 20 05 hatte Herr Bo ers ist seit O . Olaf G. Bork zwei Kinder. mandate inne ratet und hat . Er ist verhei EuroShop AG
  • 10. 6 DES GB 08 EINFÜHRUNG BERICHT DES AUFSICHTSRATS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung oblie- SITZUNGEN genden Aufgaben im Geschäftsjahr 2008 wahrgenommen und die Entwicklung der Deutsche EuroShop AG intensiv begleitet. Im Geschäftsjahr 2008 fanden vier planmäßige und eine außer- Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wurde mit dem ordentliche Aufsichtsratssitzung statt. Kein Aufsichtsratsmitglied hat Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen. in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Aufsichtsrat hat den In der außerordentlichen Sitzung am 24. Januar 2008 hat der Vorstand in der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand zwei Entwicklungsprojekte vorgestellt, die über Joint Vorstand hat uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Ventures umgesetzt werden sollten. Der Aufsichtsrat hat seine Entwicklung der Geschäfte unterrichtet. Zustimmung zu diesen Geschäften erteilt. Diskutiert wurde in die- sem Zusammenhang insbesondere das höhere Entwicklungsrisiko SCHWERPUNKTE DER BERATUNGEN sowie die Bedeutung dieser Projekte für die Strategie der Gesell- schaft. Wir befassten uns regelmäßig und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement In der ersten planmäßigen Sitzung am 17. April 2008 wurde die unserer Gesellschaft. In diesem Zusammenhang prüften wir das alljährliche Effizienzprüfung des Aufsichtsrats abgeschlossen und Vorliegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer die Tagesordnung zur Hauptversammlung verabschiedet. In diesem effizienten Überwachung unserer Gesellschaft sowie die Wirksam- Zusammenhang haben wir den Abschlussprüfer ausgewählt, der keit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einfluss- den Aktionären zur Wahl vorgeschlagen wurde. Im Rahmen der größen für das Geschäft wurden wir ständig informiert. Jahresabschlussprüfung legten wir wieder besonderen Wert auf die Erläuterungen des Vorstands und des Abschlussprüfers zu den Wir berieten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatz- Immobilienbewertungen. Aufmerksamkeit erhielt auch der Bericht entwicklung, Außen- und Vermietungsstände, bauliche Maß- des Vorstands zu der im März 2008 abgeschlossenen Stichproben- nahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskosten- prüfung der Deutschen Prüfstelle für Rechnungslegung sowie die entwicklung der Neubauprojekte. Darlegungen der Abschlussprüfer und des Vorstands zu den Aus- wirkungen der Unternehmenssteuerreform. Besonders intensiv und wiederholt wurde mit dem Vorstand über die Turbulenzen an den Kapitalmärkten und die Auswirkungen auf In der Sitzung am 19. Juni 2008 wurden zunächst nach § 107 AktG die Strategie der Gesellschaft diskutiert. erneut der Unterzeichner als Vorsitzender des Aufsichtsrats sowie Herr Dr. Gellen als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts- Dabei hat der Vorstand dem Aufsichtsrat auch verschiedene Invest- rats gewählt. In der zuvor beendeten Hauptversammlung hatten mentmöglichkeiten vorgestellt. turnusmäßig Wahlen zum Aufsichtsrat stattgefunden. Neben der Besprechung der Geschäftsentwicklung haben wir auch einen Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsratspräsidium zustimmenden Beschluss zur Erweiterung der Altmarkt-Galerie haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf in Dresden gefasst. In der dritten Sitzung am 18. September 2008 haben wir „BESONDERS INTENSIV UND WIEDERHOLT aufgrund der nachlassenden konjunkturellen Erwartungen WURDE MIT DEM VORSTAND ÜBER DIE intensiv die möglichen Auswirkungen auf unsere Gesell- schaft besprochen. TURBULENZEN AN DEN KAPITAL MÄRKTEN UND DIE AUSWIRKUNGEN AUF DIE STRATEGIE Daneben stellte der Vorstand ein Einkaufszentrum in DER GESELLSCHAFT DISKUTIERT.“ Deutschland als Investitionsmöglichkeit vor. Der Vorstand informierte uns auch, dass eines der im Januar genehmig- ten Entwicklungsprojekt-Joint Ventures nicht zustande erörtert. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurf- gekommen ist, weil das erforderliche Grundstück von einem Wett- ten, haben wir in den planmäßigen Sitzungen besprochen und bewerber gekauft wurde. entschieden. Zudem wurden für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands eine außerordentliche Sitzung des Aufsichtsrats In der letzten Sitzung am 25. November 2008 stellte uns der und zwei Telefonkonferenzen des Präsidiums durchgeführt sowie Vorstand seine Überlegungen dar, die Beteiligung am City-Point in schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst. Alle Beschlüsse im Berichts- Kassel aufzustocken. Der Aufsichtsrat diskutierte dieses Investment zeitraum erfolgten einstimmig. und stimmte zu, diese Möglichkeit weiter zu verfolgen. Im Hinblick
  • 11. 7 auf das anstehende Jahresende berichtete uns der Vorstand über Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezem- seine Einschätzung zur Bewertung des Immobilienportfolios. Vor ber 2008, sowie mit dem Lagebericht der Gesellschaft und des dem Hintergrund der sich verschlechternden Erwartungen für den Konzerns für das Geschäftsjahr 2008 befasst. Einzelhandel verfolgten wir noch intensiver als sonst die Darle- gungen des Vorstands zu den Umsätzen unserer Mieter sowie zu Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- den Mietaußenständen in unseren Einkaufszentren. Aufgrund der prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung allgemeinen Skepsis über die Einzelhandelsentwicklung werden des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der wir diese Zahlen zukünftig weiter zeitnah beobachten, um daraus Hauptversammlung am 19. Juni 2008 gewählte Abschlussprüfer frühzeitig Auswirkungen auf unsere Gesellschaft einzuschätzen BDO Deutsche Warentreuhand AG Wirtschaftsprüfungsgesell- und gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. schaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Ausführlich wurde auch über die vom Vorstand vorgelegte Hoch- Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilanzie- rechnung und mittelfristige Erfolgsplanung der Gesellschaft rung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit gesprochen. den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darü- ber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurteilung GREMIEN / AUSSCHÜSSE des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat, Der Aufsichtsrat hat zwei gesonderte Gremien in Form eines um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden Aufsichtsratspräsidiums und eines Bilanzausschusses mit jeweils könnten, frühzeitig zu erkennen. drei Mitgliedern gebildet. Dies erscheint uns im Hinblick auf die Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Bera- tung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses „IN DER LETZTEN SITZUNG AM anlässlich der Bilanzausschusssitzung am 7. April 2009 und 25. NOVEMBER 2008 STELLTE UNS DER der Aufsichtsratssitzung am 23. April 2009 teil und erläu- terten die wesentlichen Ergebnisse. VORSTAND SEINE ÜBERLEGUNGEN DAR, DIE BETEILIGUNG AM CITY-POINT IN Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses der AG, des KASSEL AUFZUSTOCKEN.“ Konzernabschlusses und der dazugehörigen Lageberichte, die keine Einwände ergab, stimmte der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung der Abschlussprüfer zu und billigte Größe der Gesellschaft und der Anzahl der Mitglieder des Auf- den Jahresabschluss der AG und den Konzernabschluss. Der Jah- sichtsrats angemessen. Im Berichtszeitraum tagten beide Gremien resabschluss ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands am 9. April 2008 und das Aufsichtsratspräsidium beriet sich zudem für die Verwendung des Bilanzgewinns schließt sich der Aufsichts- am 15. April 2008 und am 17. Dezember 2008 in einer Telefon- rat an. konferenz. Das schlechte Umfeld für die Immobilienbranche hat sich im CORPORATE GOVERNANCE Geschäftsjahr 2008 fortgesetzt und gegenüber dem Vorjahr noch verstärkt. Die konservative Strategie der Gesellschaft hat sich Im Dezember 2008 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine dabei weiterhin bewährt. aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf Die positive Entwicklung unserer Gesellschaft in diesem Umfeld der Internetseite der Deutsche EuroShop im Dezember 2008 resultiert auch aus dem Einsatz von Vorstand und Mitarbeitern. dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Corpo- Dafür dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand und den Mitarbei- rate Governance Kodex wird in diesem Geschäftsbericht geson- tern. dert berichtet. Die Aufsichtsratsmitglieder und die Vorstands- mitglieder haben am Jahresanfang 2009 schriftlich erklärt, dass Hamburg, 23. April 2009 keine Interessenkonflikte entstanden sind. JAHRESABSCHLUSS DER AG UND DES KONZERNS ZUM 31. DEZEMBER 2008 Manfred Zaß, Vorsitzender In der Bilanzausschusssitzung am 7. April 2009 und in der Auf- sichtsratssitzung am 23. April 2009 haben sich der Bilanzausschuss und der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International
  • 12. 8 DES GB 08 SHOPPING Kundenumfrage in der Altmarkt-Galerie Dresden im 3. Quartal 2008 Geschlecht Wie oft besuchen Sie die Altmarkt-Galerie? x Weiblich 58 % Täglich 6% Männlich 42 % x Mehrmals in der Woche 20 % Ein Mal pro Woche 17 % Alter Alle 14 Tage 14 % Bis 19 Jahre 13 % Ein Mal pro Monat 13 % x 20 – 29 Jahre 29 % 4 Mal pro Jahr 9% 30 – 39 Jahre 10 % 2 Mal im Jahr 5% 40 – 49 Jahre 15 % Seltener 9% 50 – 59 Jahre 13 % Erster Besuch 7% Über 60 Jahre 20 % In der Altmarkt-Galerie finde ich Wo wohnen Sie? immer alles, was ich brauche 5 min Fahrzeit 5% Trifft voll und ganz zu 26 % x 15 min Fahrzeit 28 % x Trifft weitgehend zu 61 % 30 min Fahrzeit 21 % Trifft weniger zu 12 % 45 min Fahrzeit 5% Trifft gar nicht zu 1% Tagestouristen aus Sachsen (> 45 Min. Fahrzeit) 5% Das Modeangebot in der Altmarkt- Galerie ist immer besonders vielfältig Touristen aus Deutschland 18 % Trifft voll und ganz zu 35 % Internationale Touristen 18 % x Trifft weitgehend zu 45 % Herkunft der Trifft weniger zu 20 % internationalen Touristen Trifft gar nicht zu 3% Japan 22 % Tschechien 14 % Welche Schulnote würden Sie der Altmarkt-Galerie geben? Russland 10 % Sehr gut 21 % Polen 6% Frankreich 4% x Gut 67 % Befriedigend 11 % Großbritannien 3% Ausreichend 1% Italien 3% Mangelhaft 0% x Sonstige 38 % Ungenügend 0%
  • 13. 9 Statistik Mit 14 % stellten die Tschechen nach den tschechische Version der Website, Billboards Japanern die zweitgrößte Gruppe unter den (große Werbetafeln) an den Haupteinfallstra- Touristen, die im vergangenen Jahr die Alt- ßen auf beiden Seiten der Grenze sowie die markt-Galerie besucht haben. Das ist nicht nur Verteilung von Pocket Guides am Hauptbahn- eine Folge der Nähe zur tschechischen Grenze hof. Zusätzlich wird gezielt Öffentlichkeits- (diese ist von Dresden weniger als 50 km ent- arbeit betrieben, die zu regelmäßigen Erwäh- fernt), sondern auch ein Ergebnis besonderer nungen der Altmarkt-Galerie in der regionalen Marketingmaßnahmen. Dazu gehören eine tschechischen Presse führen.
  • 14. 10 DES GB 08 SHOPPING SHOPS GESCHICHTEN WENN ERZÄHLEN DESIGNER SCHAFFEN BEGEHBARE MARKENWELTEN
  • 15. 11 Sie geben sich edel oder verspielt, futuristisch oder plüschig, avant- Einen weiteren Grund, warum es keine echten Trends im Shopdesign gibt, erklärt gardistisch oder im Vintagelook: wer heute Einkaufen geht, betritt mit Claus Schmidt vom Ladenbauunterneh- jedem Laden eine neue Welt. Hier liegen Waren auf groben Holzpa- men Assmann: „Trends lösen sich in Kon- zepte auf“. Jedes Einrichtungskonzept letten, dort hängen sie im ausrangierten Überseekoffer; in einem Shop braucht heute einen neuen Ansatz, der dem Geschäft Einzigartigkeit verspricht. liegen Schuhkartons im geöffneten Kofferraum eines Kleinlasters, im Gelungenes Storedesign besticht demnach nächsten dient ein Turm aus Sektgläsern als Verkaufsfläche. durch Individualität, Authentizität und Per- sönlichkeit. a gibt es Geschäfte, die mit wieder üppiger ausfallen darf. Und Trends Da die Produkte immer austauschbarer D wild gemusterten Tapeten um Aufmerksamkeit buh- len, dort gibt man sich dis- tanziert, glatt und schnör- kellos. Während in einem aus der Bekleidungs- und Innendesignbran- che, wie Animalprints1, Asialook 2, bunte Tapeten und Ornamente, schwappen auch in den Ladenbau herüber. Doch wirkliche ästhetische Gesetze oder echte Trends à la werden, setzen Marketingstrategen sie in einen größeren emotionalen Kontext: sie erhalten eine unverwechselbare „Aura“, die sogenannte Markenbotschaft. Diese wird primär durch Werbung kommuniziert. Shop ein Marmor-Kamin und Ledersessel „zurzeit gehen nur kühles Glas und nackter Doch auch das Shopdesign ist ein wichti- zu einer Zeitreise ins 19. Jahrhundert ein- Stahl“ oder „im Frühling machen alle auf laden, geht’s im nächsten mit metallisch- Safarilook“ sucht man in diesem Bereich gläsernem Spacedesign geradewegs in die vergeblich. „GELUNGENES STORE- Zukunft. Je ausgefallener die Gestaltung, DESIGN BESTICHT so das Kalkül der Ladenbesitzer, desto Schließlich können Geschäfte nicht jede mehr Kunden werden angezogen. Und Saison komplett neu eingerichtet werden. DURCH INDIVIDUALITÄT, wer es schafft, deren sogenannte „Verweil- Vielmehr unterliegen sie Renovierungs- AUTHENTIZITÄT UND dauer“ so lange wie möglich auszudehnen, zyklen, die je nach Produkt zwischen sie- wird auch die höchsten Umsätze tätigen. In ben und zehn Jahre betragen. Deshalb PERSÖNLICHKEIT“ einer Zeit, in der viele Kunden beim Shop- versuchen Storedesigner den Spagat zwi- ping vor allem Unterhaltung, Überraschung schen ausgefallenem und trotzdem zeit- und Begeisterung suchen, spielt die Innen- losem Design hinzukriegen. „Schließlich ges Mittel, um die Markenidentität quasi architektur eine immer größere Rolle. Da sollen die Geschäfte lang genug überdau- als dreidimensionales Raumerlebnis vor heute praktisch jeder im Netz einkaufen ern, damit die Kunden nicht nach einigen Ort zu inszenieren. Der Kunde soll so den kann, muss reales Shopping dem virtuel- Jahren sagen: das ist Schnee von gestern“, Geist und die Einzigartigkeit der Marke mit len überlegen sein. Es muss alle Sinne des erklärt Jeffrey Hutchison, der Flagship- allen Sinnen fühlen und erleben können. Käufers ansprechen und positive Gefühle stores von Donna Karan bis Polo Ralph Das kann zum Beispiel durch die Auswahl wecken. So versuchen Einrichtungsexper- Lauren einrichtet, die Befürchtungen der bestimmter Materialien erfolgen. So ver- ten, ein Freizeit- und Wohlfühlambiente zu Ladenbesitzer. So ist es wichtig, die Ein- mittelt unbehandeltes Holz einen rustika- schaffen, das die potenziellen Kunden in richtung als modulares System zu entwer- len Touch, Seide oder Leinen dagegen eine Kauflaune versetzt. fen, das schnell umgewandelt werden kann raue Eleganz. Je glaubwürdiger eine Marke und sich so an neue Produkte und Kollek- am Point of Sale abgebildet ist, desto nach- Ein Patentrezept gibt’s dafür allerdings tionen anpasst. haltiger wirkt sie auf den Kunden, erklärt nicht; im Kampf um die Kundengunst füh- Innenarchitekt Karl Schwitzke, der u. a. ren viele Wege nach Rom. Zwar gehen 1 Läden von Escada und Esprit gestaltet. z. B. Tigerdrucke, Kuhfelle Experten davon aus, dass nach puristi- 2 z. B. asiatische Zeichen, schwarz-weiß-rote Farb- Sein Credo: „Ein guter Store ist wie eine schen Jahren das Shopdesign insgesamt gebung und Materialien wie Bambus spannend erzählte Story.“ p
  • 16. 12 DES GB 08 SHOPPING Das Atrium der Stadt-Galerie Passau Dabei wird es gerade bei international agie- schützende Oberfläche von Metallen und renden Marken immer wichtiger, den Bezug Hölzern. Ihre Vorteile liegen auf der Hand, Denn wie Filmregisseure kreieren Shop- zum jeweiligen Markt im Auge zu behal- erklärt der New Yorker Materialexperte designer Räume, durch die sich die Kun- ten. Wenn weltweit alle Shops eines Labels Andrew Dent: „Plastik gehört immer noch den nach einer Art unsichtbarem Storybord gleich aussehen, kommt für den kosmo- zu den billigsten, flexibelsten und lang- bewegen sollen. Diese Räume sind niemals politischen Kunden schnell Langeweile auf. lebigsten Materialien. Es kann in jedwede statisch, da die Kunden immer wieder ihre Nach der Devise „think global, work local“ Form gepresst werden, bunt oder durch- Perspektive wechseln und einem Weg mit kann Lokalkolorit deshalb das Tüpfelchen sichtig sein und sogar andere Materialien unterschiedlichen Funktionen wie Auswäh- auf dem „i“ sein. Gelungene Designkon- wie Holz, Metall oder Glas imitieren.“ Im len, Vergleichen, Anprobieren und Bezah- zepte integrieren einheimische Bezüge und Storedesign ergeben sich so immer neue len folgen. Die vom Designer kreierte Story architektonische Gegebenheiten. So muss Gestaltungsmöglichkeiten. kann mit echten Geschichten verwoben der Armani-Shop am vornehmen Neuen und so noch emotionaler werden. Beispiel Wall in Hamburg zwangsläufig anders aus- Auch Aluminium, Stahl und Messing blei- Lacoste: im Flagshipstore des französischen sehen als am Rodeo Drive in Los Angeles. ben nach Einschätzung von Fachleuten die Sportlabels könnte die Karriere des Tennis- meistgenutzten Metalle, allerdings ändere spielers René Lacoste und die Geschichte Unterstützt werden die Designer bei ihrer sich die Art ihrer Verarbeitung, um auch des „crocodile“ dargestellt werden. So Arbeit durch technische Innovationen wie hier neue Effekte zu erzielen. Kupfer und wird sportliche Kompetenz vermittelt und neue Materialschöpfungen. So sind Poly- Bronze werden sich dagegen nicht durch- gleichzeitig eine fast persönliche Bezie- mere – also alle Arten von Kunststoff – setzen. „Sie sind zu teuer und setzen rela- hung zum Kunden aufgebaut. weiter auf dem Vormarsch, pur oder als tiv schnell Patina an“, so Dent.
  • 17. 13 Rolle beim Shopdesign. So kann der Ein- tung, abends bei Dunkelheit dagegen eher satz von modernen Beleuchtungssystemen warme Töne. Intelligente Beleuchtungssys- „DAS GESCHÄFT IST den Energieverbrauch eines Ladens spür- teme ändern deshalb die Lichtstimmung EINE SICH STÄNDIG bar senken. Effiziente Leuchtmittel wie LED je nach Tageszeit oder lassen sich per und Halogen verbrauchen weniger Strom Knopfruck flexibel den Bedürfnissen der WANDELNDE BÜHNE – und setzen zudem weniger Wärme frei, was Kunden anpassen. So kann der Ladenbesit- wiederum die Kosten für die Kühlung des zer auf die Stimmung seiner Zielgruppe ein- UND DIE WARE IST Ladens deutlich senkt. „Angesichts spür- gehen und immer die richtige Atmosphäre DER STAR“ bar gestiegener Energiekosten haben Pro- schaffen, um die Kaufentscheidung seiner jekte zur Energieoptimierung höchste Pri- Kunden zu begünstigen. Auch die unvor- orität“, stellt das teilhafte Beleuchtung in Umkleidekabinen EHI Retail Institut wird mit modernen Lichtsystemen endlich in Köln fest. Schnee von gestern. Im Idealfall kann der Kunde selber den Schalter betätigen und Überhaupt gehört sein neues Outfit in verschiedenen Licht- intelligente Licht- stimmungen bewundern, also das Tennis- planung im moder- dress bei künstlichem Sonnenschein und nen Shopdesign die Abendrobe im Schummerlicht. Moderne zu den wichtigs- Leuchtdioden können dafür sogar in Möbel, ten Gestaltungs- Böden, Wände und alle Arten von Material mit teln. Denn integriert werden. Licht wird somit integra- Licht kann einen ler Bestandteil der Architektur. Raum komplett verändern: es kann Moderne Beleuchtungssysteme, neue seine Begrenzun- Materialien und individuelle Ansätze, Natürliche Materialien bleiben aber im gen betonen, ihn nach oben öffnen, enger zukunftsweisend und trotzdem zeitlos, Trend, wie einfaches Leder, Hölzer und oder weiter erscheinen lassen. Neben hell sinnlich, überraschend und nachhaltig: Stoffe, Rinde und Kork. Auch Bambus wird oder dunkel kann Licht auch diffus oder modernes Shopdesign ist heute mehr als derzeit besonders gern verwendet, gilt es brillant sein, direkt oder indirekt, statisch das Aufstellen von Regalen, die Innenar- doch geradezu als Inbegriff für Nachhal- oder dynamisch, warm oder kalt, elegant chitektur kann sogar den wirtschaftlichen tigkeit. Und Nachhaltigkeit ist nach Ein- oder stimmungsvoll, sachlich oder drama- Erfolg eines Geschäfts entscheidend beein- schätzung von Trendforschern wie Marc tisch. Dafür muss die Grundbeleuchtung flussen. Im Mittelpunkt steht das für den Völler von der Hamburger Agentur Neo- durch gezielte Lichtakzente und -effekte Kunden maßgeschneiderte und unverwech- garde ein Megatrend, an dem in Zukunft ergänzt werden. Die „richtige“ Beleuch- selbare Konzept. Storedesigner kreieren kein Unternehmen vorbeikommt. Schließ- tung kann Kunden ins Geschäft hinein- begehbare Markenwelten, die potenzielle lich spielen bei heutigen Öko-Produk- ziehen und zu bestimmen Orten führen, Kunden anlocken und zum Kauf verführen ten nicht nur die Unbedenklichkeit der Auslagen betonen und „ins rechte Licht sollen. Zeitgemäße Materialien, intelligente Inhaltsstoffe, sondern auch die Herkunft setzen“, den potenziellen Käufer überra- Technik und Lichtsysteme sind dabei Mittel der Waren, der faire Handel mit den Erzeu- schen und seine Stimmung manipulieren – zum Zweck. Sie ermöglichen ein sinnliches gern, die Verringerung von Abfällen bei der und das sogar je nach Tages- und Jahreszeit Shoppingerlebnis, allgegenwärtig, aber Produktion und ein möglichst energiespa- variierend. im Falle der Technik bestenfalls unsicht- render Transport eine wichtige Rolle. Das bar. Schließlich, so Brand-Designer Alfred sind Themen, die via Shopdesign vermittelt Schließlich erwartet der Mensch abhän- Leitl: „Das Geschäft ist eine sich ständig werden können. Nachhaltigkeit spielt auch gig von seiner inneren biologischen Uhr wandelnde Bühne – und die Ware ist der aus wirtschaftlichen Gründen eine wichtige tagsüber Sonnenlicht, also kühle Beleuch- Star.“ f Nicolette Maurer
  • 18. 14 DES GB 08 SHOPPING INTERVIEW MIT VIOLA RAEDER, ARCHITEKTIN Frau Raeder, wie ist Ihre Herangehens- in das häusliche Privatleben, verstärken. inszeniert, dass durch Licht ihre Wertigkeit weise bei einem neuen Projekt? Hierfür werden ineinander verschachtelte betont wird. Mit Licht wird dem Raum erst Zunächst einmal muss zusammen mit dem Bereiche geschaffen, die durch eine ent- seine Dreidimensionalität gegeben. Davon Bauherrn die Zielgruppe des jeweiligen sprechende Beleuchtung und natürliche abgesehen, kann der Blick des Kunden mit Geschäftes und das Produkt an sich unter Materialien Geborgenheit verprechen. Lichtsteuerung aktiv gelenkt werden. Ein die Lupe genommen werden. So entsteht Trend geht auch in Richtung Verknüpfung die Vision einer Atmosphäre, die geschaf- Was sind für Sie die wichtigsten Gestal- von Beleuchtung und Belüftung in ein Sys- fen werden muss, um den Kunden in den tungselemente im Shopdesign? tem. Sollte in einem Geschäft einmal, wenn Shop einzuladen. Innerhalb eines vorgegebenen Grundrisses auch nur partiell, das Licht ausfallen, rennen wird eine Architektur entwickelt, die den die Kunden im wahrsten Sinne des Wortes Es werden die ersten Ideen zu Formenspra- Kunden durch den Raum leitet. Dies bein- davon – was im Übrigen auch für zu hohe che, Material- und Farbgestaltung abgelei- haltet nicht nur Farben und Materialien, und zu niedrige Temperaturen gilt. tet sowie ein Zeit- und Kostenplan für die sondern vielmehr eine Abwicklung einzel- Realisierung aufgestellt. ner Raumsituationen. Gibt es bestimmte Materialien, die Sie bevorzugen? Gibt es bestimmte Tricks, die Sie Dem Kunden ein Erlebnis zu ermöglichen, Ich benutze häufig natürliche Materialien anwenden? ihn in eine andere Welt eintauchen zu wie Holz, Stein, Stoffe. Diese Materialien Es sollte immer eine Idee, eine Geschichte lassen, steht im Vordergrund. Hierfür ist entsprechen dem heutigen Wunsch nach Basis des Projekts sein. Ich versuche nicht es notwendig, mit Materialien und Beleuch- Nachhaltigkeit, eine Wohlfühl-Atmosphäre durch Anhäufung beliebiger Design-Trends tung zu spielen. wird produziert. Ein ökologischer Lebens- einen Raum zu gestalten, sondern leite die stil, der ein Gleichgewicht von genuss- Gesamtidee von einem zentralen Thema Wie wichtig ist die Beleuchtung in Ihren orientiertem Konsum und Verantwortung ab, das sich wie ein roter Faden durch die Konzeptionen? gegenüber der Umwelt beinhaltet, wird gesamte Fläche zieht. So kann man z. B. Die Beleuchtung spielt eine essenzielle inzwischen von vielen Kunden praktiziert. in einem Einrichtungsladen die Stimmung Rolle. Mit Licht werden wichtige Akzente des „Cocoonings“, also des Zurückziehens gesetzt. Manche Produkte werden so
  • 19. 15 Einige Warenfelder benötigen auch ein Auch die Inszenierung des Produkts – perfekt durchdachtes Ordnungs- und mit Hilfe von Events und speziellen inter- Orientierungssystem, das wiederum der aktiven Multimediamöbeln zum An- oder Kreativität gewisse Grenzen setzt. Ausprobieren der Ware – wird eine große Rolle spielen. Des Weiteren gewinnt die Die größte gestalterische Freiheit ist dort Umnutzung und Wiederverwertung von gegeben, wo das Konzept bereits in der „gebrauchten“ Ladenbausystemen an Ausbildung der Fassade Gestalt anneh- Bedeutung. men kann und ein individueller, auf den Ort und das Produkt maßgeschneiderter Gibt es nationale Unterschiede im Shop- Laden gewünscht wird. Dies findet man oft design? in Luxus-Segmenten. Ausgefallene Entwürfe sind weltweit zu fin- Woher holen Sie sich die Inspiration für den. Besonders die Metropolen mit einer Ihre Konzeptionen? Was sind die wichtigsten Neuerungen der vielfältigen Design-Szene wie New York, Für mich hat die Architektur den größten letzten Jahre? Welche Trends gibt es? Tokio, London, Amsterdam, in denen pro- Einfluss. Shopdesign ist Architektur im Um dem immer stärker werdenden Online- gressive Tendenzen direkt spürbar sind, Kleinformat und kann ebenso zur positi- Shopping Paroli bieten zu können, müssen sind Ursprung der spannendsten Shop- ven Beeinflussung menschlicher Stimmun- besonders jene Faktoren gefördert werden, Konzeptionen. Aber auch das „deutsche gen beitragen. Der Unterschied zur Kon- die nur im „realen“ Einkaufsprozess vorhan- Shopdesign“ schätze ich im internationalen zeptfindung in der „regulären“ Architektur den sind. Dies sind individuelle Beratung, Vergleich hoch ein, da bei uns der Wunsch besteht darin, dass der Ort, der „genius neuartige Dienstleistungen und kommu- nach Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und loci“, beim Shopdesign meist eine unter- nikative Zonen in den Verkaufsbereichen. Wertigkeit weit verbreitet ist. geordnete Rolle spielt. Diese Inspirations- Alleine kann der Kunde auch von zuhause quelle wird hier ersetzt durch den Charakter aus einkaufen, soziale Gesichtspunkte wer- Frau Raeder, vielen Dank für das Gespräch. eines Produktes, den es zu unterstreichen den besonders in Zukunft das Fundament gilt. Aber auch Kunst, Graphik-Design und für die Stärke des Einzelhandels sein. Mode – man nehme nur mal das aktuelle Beispiel Vintage – sind oft Grundlage für Shopkonzeptionen. Zur Person: Viola Raeder Welche Rolle spielt die Branche des Die 33-jährige Architektin hat sich u. a. einzurichtenden Ladens für das Design, auf Ladenbau spezialisiert und arbeitet wo hat man die größte gestalterische seit 2002 europaweit. Im Auftrag der Freiheit? Gruschwitz GmbH in München hat sie in Manche Branchen verlangen nach spezi- den letzten Jahren Geschäfte eines welt- eller Inszenierung und Ausleuchtung der bekannten Modeunternehmens geplant Ware wie z. B. Juweliere oder Lebens- und umgesetzt. mittelhändler.
  • 20. 16 DES GB 08 SHOPPING CENTERT V INNOVATIVES INFOTAINMENT MIT WERBEEFFEKT eit Ende 2008 befindet sich ein Selbstverständlich ist die Ausstrahlung Buchungsanfragen für alle Center erfolgt S weiteres, innovatives Highlight in fast allen deutschen Centern der Deutsche EuroShop: An gut frequentierten Standorten innerhalb der Center wurden Info-Flachbildschirme instal- ohne Ton, damit die Premium-Einkaufs- atmosphäre im Center nicht beeinträch- tigt wird. Die Bildschirme befinden sich ohne Ausnahme an aufmerksamkeitsstar- ken Standorten und überzeugen durch ihre dabei aus einer Hand und ist somit für das werbende Unternehmen überaus einfach, schnell und bequem. Die Buchungen der Werbespots können zudem aufgrund der bundesweiten Verfügbarkeit der Screens liert, die die Besucher mit attraktiven Spots optische und technische Qualität, die sich auf individuelle Anforderungen zugeschnit- und Entertainment unterhalten. Es ist stets sehr gut in die Center einfügt. ten werden: Sei es eine regionale Buchung, unser Bemühen, den Besuchern ein außer- eine nationale Buchung oder eine Buchung gewöhnliches Shoppingerlebnis zu bieten. Die digitalen Screens stellen besonders für nur in ausgewählten Centern. Speziell in Wir haben daher den Markt lange analy- die Mietpartner eine hervorragende Mög- Verbindung mit den in den Centern statt- siert, um eine Lösung im Bereich Digitale lichkeit dar, die Besucher direkt am Point findenden attraktiven Promotions stellen Beschilderung zu finden, die technisch wie of Sale auf sich aufmerksam zu machen die Spots eine ideale Ergänzung dar, z. B. ästhetisch unseren hohen Anforderungen und Kaufimpulse auszulösen. Aber auch um den Markenauftritt vorab anzukündi- entspricht sowie Besuchern, Einzelhänd- die nationale Markenindustrie zeigt bereits gen und / oder ihn während der Präsenz lern und der Markenindustrie einen echten großes Interesse an diesem einzigartigen im Center mit emotionalen Bildern abzu- Mehrwert bietet. Auf ausführliche Tests im Werbeflächennetz. Die Abwicklung der runden. Hamburger Alstertal-Einkaufszentrum und f Lothar Franke im Hessen-Center in Frankfurt haben wir ein ausgesprochen positives Feedback von den Besuchern erhalten. „DIE NATIONALE MARKEN- INDUSTRIE ZEIGT BEREITS GROSSES INTERESSE“ Mit der darauf folgenden Installation der Flatscreens in den Centern der Deutsche EuroShop ist es uns nun gelungen, die Hochwertigkeit dieser Center zu unterstrei- chen sowie den Besuchern einen zusätz- lichen Service anzubieten. Durchschnitt- lich 20 Bildschirme pro Center zeigen ein attraktives Programm aus Nachrichten, tages aktuellen Center-Informationen, abwechslungsreichen Entertainment-Inhal- ten und interessanten Werbespots.
  • 21. 17
  • 22. 18 DES GB 08 SHOPPING Gesund Shoppen! Das Thema „Demografischer Wandel“ ist in in aller Munde.
  • 23. 19 ach einer Studie der IHK Ber- schiedlichste Branchen dominieren wird: eigene Life-Work-Balance im Auge behält. N lin wird die demografische Entwicklung im Wesentli- chen durch folgende Merk- male beeinflusst: zum einen durch die zunehmende die gesellschaftliche Strömung „Lifestyle of Health and Sustainability“ (LOHAS), über- setzt etwa: „Ausrichtung der Lebensweise auf Gesundheit und Nachhaltigkeit“. Unter- schiedliche Altersgruppen, verschiedene Als zentrale Sehnsucht des LOHAS gilt neben mehr Lebensqualität die Umkehr der Lebensweise nach Selbstkenntnis, nach Stressfreiheit und Entschleunigung. Auf diese Thesen können sich die neuen Lebenserwartung der Menschen – bis zum Einkommensgruppen und keine eindeutige Gesundheitsmärkte stützen. Jahr 2050 wird die statistische Lebenser- Gesellschaftsschichtzugehörigkeit lassen wartung der Frauen von jetzt 79 auf 85, die die Zuordnung zu einer konkreten Ziel- Weitere LOHAS-Charakteristika sind der Männer von heute 74 auf 80 Jahre stei- gruppe unmöglich werden. bezeichnend für den neuen Zukunfts- gen, zum anderen durch den Rückgang der markt: Bevölkerungsgröße – in Deutschland wird Aktuelle Erhebungen untermauern diese die Einwohnerzahl aufgrund der rückläu- Prognosen. Der Deutsche Wellnessverband • Konsumenten stellen Gesundheit figen Geburtenentwicklung bis zum Jahr informiert aktuell: In Deutschland umfasst proaktiv sicher 2050 auf unter 60 Millionen sinken. der Gesundheitsmarkt ein Volumen von • Höhere Kosten werden akzeptiert 239 Milliarden Euro. Das sind 10,7 Pro- • Orientierung auf substanzielle und zent des Bruttoinlandsprodukts. Bis zum „GESUNDHEIT IST NICHT informationsbezogene Kommunikation Jahr 2020 wird der Gesundheitsmarkt ein Wachstum auf etwa 453 Milliarden Euro • Verlangen nach Transparenz und NUR ABWESENHEIT VON Klarheit in der Ansprache verzeichnen können. Die zentralen The- KRANKHEIT, SONDERN men Ernährung, Körper, Sport und Lebens- qualität sollen ausgedehnte Nachfrage- Unter Berücksichtigung vorliegender LEBENSZIEL“ märkte entstehen lassen. Gesundheit wird Ansätze lassen sich vielschichtige und demnach zu einer Schlüsselressource – zu erfolgsversprechende Geschäftsmodelle Schätzungen zufolge wird davon ausgegan- einem bevorzugten Konsumgut und Life- für die Zukunft ableiten. gen, dass 2040 die Hälfte der Bevölkerung style-Produkt. über 50 Jahre alt sein wird – die Gruppe Vor diesem Hintergrund verändern sich der sogenannten „Best Ager“. Anders als Die „Greenomics“-Autoren haben folgende ebenfalls die Ansprüche an die Einkaufs- ein Großteil der 50-Jährigen von heute wol- LOHAS-Grundsätze erkannt: Gesundheit center, welches unser Zukunftsszenario len sie „Action“ und in jedem Fall dazuge- hören, zudem wird ihre geistige und kör- ist nicht nur Abwesenheit von Krankheit, sondern Lebensziel. Schmerzen, Symp- anschaulich darzustellen versucht. p perliche Verfassung besser sein. Sie sollen tome und chronische Krankheiten können kaufkräftig, konsumfreudig, qualitätsbe- vermieden werden, wenn man stets die wusst sein und bergen wichtiges Verkaufs- potenzial. Demografischer Wandel in Zahlen Ein Umzug vom Land in die Stadt wird zukünftig für ältere Menschen immer attraktiver, da sie sich erhoffen, dort bes- sere Lebensbedingungen vorzufinden, wie 2040 z. B. die Nähe zu Ärztehäusern, Einkaufs- möglichkeiten oder zu kulturellen Ange- boten. Im Jahr 2040 wird jeder Zweite über 50 Jahre alt sein. Nach Aussagen der IHK Berlin wird die wachsende Nachfrage nach altersgerech- ten Produkten den Markt dramatisch ver- ändern. Unausweichlich muss eine Neudefi- nition der Zielgruppen erfolgen mit darauf 2050 abgestimmten, neu zu entwickelnden Mar- ketingmaßnahmen. Parallel beobachten die Autoren des kürzlich erschienenen Buches „Greenomics“, Dr. Eike Wenzel, Anja Kirig Lebenserwartung Bevölkerungszahl und Christian Rauch vom Zukunftsinsti- Ø +5 Jahre – 25 % tut, ein weiteres Phänomen, welches nach und nach Gesellschaft, Märkte und unter-
  • 24. 20 DES GB 08 SHOPPING Die modernen Da er den klaren Behandlungskatalog kennt, weiß er, dass seine Hautirritation hier in nur 15 Minuten vom geschulten Personal diagnos- tiziert und behandelt wird. In der Woche fand Shopper von morgen er keine Zeit, um einen Arzt aufzusuchen. Die empfohlene Salbe kauft er in der Instant Apo- theke – einem Automaten mit Registration, wie- der über den individuellen Fingerabdruck. Im Entspannungsbereich „ReMass-Lounge“, ver- bringt er die restliche Zeit bis seine Partnerin Es ist Sonntagabend im November 2020, ca. 21.00 Uhr, wir befin- kommt und kann hier die Seele baumeln lassen. Gemütlich setzt den uns in einem futuristisch anmutenden Kuppelbau aus Glas, er sich in einen ReMass-Massagesessel und genießt eine wohl- vollständig autark versorgt durch ein ausgeklügeltes Solarener- tuende Shiatsu Massage. Vier den menschlichen Händen nach- giesystem. Der Glasbau ist ein Shopping-Health-Center – kurz empfundene Massageköpfe lockern seine Rückenmuskulatur auf SHOHEC, ein Ort zur Befriedigung vielerlei Bedürfnisse: das Ein- beiden Seiten der Wirbelsäule. Bereits nach wenigen Minuten kaufserlebnis verbunden mit Erholung, Entspannung und Health- der Behandlung setzen bei ihm Wohlgefühl und Entspannung ein. care-Angeboten. Hand in Hand schlendert ein Paar durch eine Der stylisch eingerichtete Bio-Food-Bereich lädt anschließend lichtdurchflutete Ladenstraße, im Moment dominieren die Licht- zum gesunden Essen ein, das werden die beiden beim nächsten elemente grün und gelb, projizierte Wiesen und Blumen sugge- Mal wieder in Anspruch nehmen. Zum Abschluss gönnen sie sich rieren einen Spaziergang durch eine sommerliche Landschaft. noch einen Jasmintee. Dezente Duftstoffe, die nur mit dem Unterbewusstsein wahrge- nommen werden können, vermitteln eine angenehme Atmosphäre, Für unser Paar ist es zur Gewohnheit geworden, sonntags das die gleichzeitig die Lust zum Kaufen anregt. SHOHEC zu besuchen und das Angenehme mit dem Nützlichen zu verbinden. Sie sind beruflich bedingt sowie in ihrer Freizeit viel Unsere beiden Einkaufsbummler sind „Best Agers“. Mitte fünf- in Deutschland unterwegs und wissen es zu schätzen, dass sie zig, in legerer Freizeitkleidung, beide berufstätig mit durchdach- SHOHECS praktisch in jeder größeren Stadt besuchen können. tem Zeitmanagement und bewusster Trennung von Beruf und der knappen Freizeit. Ihren Shoppingbedarf haben beide vorab über Der gesellschaftliche Wandel und der Megatrend Gesundheit ein Internet-Service-Modul des Centers eingegeben – ein Special bergen riesige Chancen für die deutsche Wirtschaft im Allgemeinen Service für Stammkunden und Interessierte. Im SHOHEC angekom- und für die Immobilien- und Einzelhandelsbranche im Speziellen. Sie men, registrieren sie sich per Fingerabdruck am Eingang, um sofort richtig zu nutzen, ist Herausforderung und Anspruch zugleich. ihren virtuellen Verkaufsberater zur Seite gestellt zu bekommen. Die Beratung erfolgt über einen Mini-Knopf-Kopfhörer, unsichtbar f Claudia Müller, Marketing Referentin, ReMass am Ohr platziert. Entsprechend des vorher online eingegebenen Bedarfs, wurden bereits vom Center-Service- Personal adäquate Produkte zusammengestellt und die beiden werden nun über den Kopfhörer ihren Wünschen entsprechend in die relevanten Läden geleitet. Das Personal in den Filialen ist auf den Kunden- INFORMATIONEN ZU ReMASS besuch bestens vorbereitet, kennt aus dem System Kundendaten Das 2005 gegründete Dienstleistungsunternehmen ReMass ist auf die wie Kleidergröße und Geschmack und kann dadurch kunden- Einrichtung von Massagesessel-Ruhezonen in Shoppingcentern und spezifisch effektiv beraten. Die Vorauswahl war optimal; schnell Flughäfen spezialisiert. Neben der Eruierung von potenziellen Mietflä- haben sie einen klassischen Anzug für IHN und ein regenfestes chen fallen auch die Installation sowie die Bewirtschaftung und Betreu- Wanderoutfit für SIE gefunden. Dieses Verfahren spart unserem ung der Standorte in das Angebot des in Deutschland und Österreich vertretenen Full Service Unternehmens. www.remass.de Pärchen Zeit, die sie nutzen, um es sich im Healthcare-Bereich gut gehen zu lassen. Das SHOHEC bietet ein breites Angebot an Gesundheitsdienst- leistungen. Neben verschiedenen Kosmetik-Offerten finden sich des Weiteren Healthcare-Bereiche, in denen Prävention, physi- sche Behandlung und Entspannung großgeschrieben werden. SIE entscheidet sich für ein Angebot auf der diskret abgeschirmten Aktionsfläche: „Knowledge Movement“ – 30 Minuten Bewegung auf einem multifunktionalen Gerät – Stepper und Rad, während ein digitaler Vortrag zum Thema „Neue Wanderwege im Harz“ gezeigt wird. ER besucht in der Zwischenzeit die „Minute Clinic“.