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GESCHÄFTSBERICHT




                                     09
                                     feelestate.de




                  TH E EUROSHOPPER
9 783000 245381
DEUTSCH E EUROSHOP




                                                 IM ÜBERBLI CK

 UMSATZ                                        in Mio. €    EBIT                                         in Mio. €    EBT*                                         in Mio. €       FFO JE AKTI E                                    in €


      Ergebnis                                                   Ergebnis                                                 Ergebnis                                                     Ergebnis
       127,6                                                      110,7                                                     54,9                                                         1,49




     Ziel               Ziel           Ziel                     Ziel               Ziel           Ziel                  Ziel             Ziel             Ziel                        Ziel             Ziel          Ziel
125 – 128          139 – 142      149 – 152                105 – 108          118 – 121      127 – 130               50 – 52          58 – 60          64 – 66                 1,38 – 1,43      1,33 – 1,38   1,45 – 1,50

            2009           2010               2011                     2009               2010           2011                  2009             2010             2011                        2009         2010              2011


                                                                                                                     * ohne Bewertungsergebnis




KENNZAHLEN


 in Mio. €                                                                                                                                  2009                                     2008                            Differenz
 Umsatzerlöse                                                                                                                               127,6                                    115,3                                     11 %
 EBIT                                                                                                                                       110,7                                      98,1                                    13 %
 Finanzergebnis                                                                                                                             -55,9                                    -49,4                                    -13 %
 EBT                                                                                                                                            40,1                                   87,0                                   -54 %
 Konzernergebnis                                                                                                                                34,4                                   68,9                                   -50 %
 FFO je Aktie in €                                                                                                                              1,49                                   1,38                                        8%
 Ergebnis je Aktie in €                                                                                                                         0,93                                   1,96                                   -53 %
 Eigenkapital*                                                                                                                           1.044,4                                     977,8                                         7%
 Verbindlichkeiten                                                                                                                       1.067,8                                  1.029,1                                          4%
 Bilanzsumme                                                                                                                             2.112,1                                  2.006,8                                          5%
 Eigenkapitalquote in %*                                                                                                                        49,5                                   48,7
 LTV-Verhältnis in %                                                                                                                            46,0                                   46,0
 Gearing in %*                                                                                                                                   102                                    105
 Liquide Mittel                                                                                                                                 81,9                                   41,7                                    97 %
 Net Asset Value                                                                                                                         1.006,9                                     942,8                                         7%
 Net Asset Value je Aktie in €                                                                                                              26,63                                    27,43                                     -3 %
 Dividende je Aktie in €                                                                                                                1,05***                                        1,05                                        0%

*      inkl. Minderheitenanteile
**     Vorschlag
EINFÜHRUNG
   Im Überblick / Kennzahlen
   Highlights / Mehrjahresübersicht zur Aktie
   Unsere Werte – unsere Ziele
02 Vorwort des Vorstands
05 Bericht des Aufsichtsrats

SHOPPING
08 Krise – welche Krise?
12 Statistik
14 „Das habe ich 2009 gekauft“
16 Centergutschein
17 Buchtipps

DI E CENT ER
18 Unsere Shoppingcenter
24 Noch mehr Vielfalt mit der Triangel
25 Erweiterung für Dresdens beste Lage
26 Eine zweite Ladenstraße
27 Wie viel Licht braucht der Mensch zum Shoppen?
30 Aktionen in den Centern
32 Vermietung in schwierigen Zeiten
36 Die Center
48 Shoppingcenter 7. Generation

INVES TOR RELATIONS
51 Die Shoppingcenter-Aktie
60 Roadshows & Konferenzen
62 Real Estate Summer
64 IR-Events 2009
66 Marketing
68 Aktuell informiert im Shoppingcenter
70 Corporate Governance

KONZERNLAG EBERI CHT
76 Geschäft und Rahmenbedingungen
78 Überblick über den Geschäftsverlauf
80 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
87 Umwelt
87 Nicht relevante Teilberichte
87 Nachtragsbericht
88 Risiko- und Chancenmanagement, Internes Kontrollsystem
92 Prognosebericht

KONZERNABSCHLUSS
97 Bilanz
99 Gewinn- und Verlustrechnung
100 Gesamtergebnisrechnung
101 Kapitalflussrechnung
102 Eigenkapitalveränderungsrechnung
103 Anhang
144 Bestätigungsvermerk

SERVI CE
145 Leserbriefe
146 Glossar
148 Index
149 Impressum
    Mehrjahresübersicht / Finanzkalender
HIGH LIGHTS



JANUAR                                  JUN I                                      JULI
Erhöhung der Beteiligung am             Hauptversammlung am 30. Juni               Ausschüttung einer Dividende             Baubeginn für die Erweiterung
City-Point Kassel auf 90 %              2009                                       von 1,05 € je Aktie am 1. Juli 2009      der Altmarkt-Galerie, Dresden

Deutsche EuroShop Gesamtsieger          Deutsche EuroShop gewinnt                  Kapitalerhöhung um rund                  NOVEMBER
des „BIRD“ (Beste Investor Rela-        „Capital Investor Relations Preis          10 %, Platzierung von 3.437.498          Erster Spatenstich für die Erwei-
tions Deutschlands) des Anleger-        2009“ in der Kategorie MDAX                neuen Aktien bei institutionellen        terung des Main-Taunus-Zen-
magazins Börse Online                                                              Investoren                               trums, Sulzbach




MEHRJAHRESÜBERSI CHT ZUR AKTI E



                                            2009             2008         2007         2006         2005           2004         2003         2002            2001
 Marktkapitalisierung in Mio. €
 (Basis: Jahresschlusskurs)                   895             835          808          965            816          602          527          484              477
 Aktienzahl am Jahresende              37.812.496       34.374.998   34.374.998   34.374.998   34.374.998     31.250.000   31.250.000   31.250.000      31.250.000
 Durchschnittliche Aktien
 im Umlauf                             36.799.402       35.088.250   34.374.998   34.374.998   31.575.340     31.250.000   31.250.000   31.250.000      31.250.000
                                            26,00            28,40        30,09        29,12        25,25          19,44        17,35        18,58           19,75
 Höchstkurs in €                       (06.01.09)       (13.05.08)   (23.04.07)   (31.03.06)   (27.07.05)     (29.12.04)   (18.11.03)   (28.05.02)      (12.03.01)
                                            18,66            18,50        23,22        23,89        19,12          16,45        14,85        13,90           15,00
 Tiefstkurs in €                       (06.03.09)       (20.11.08)   (20.08.07)   (02.01.06)   (05.01.05)     (12.08.04)   (03.03.03)   (31.10.02)      (21.09.01)
 Jahresschlusskurs (31.12.) in €            23,67           24,30        23,50        28,08        23,73          19,26        16,88        15,50            15,25
                                                    *
 Dividende pro Aktie in €                    1,05             1,05         1,05         1,05           1,00         0,96         0,96         0,96            0,96
 Dividendenrendite (31.12.) in %              4,4              4,3          4,5          3,7            4,2          5,0          5,7          6,2             6,3
 Jahresentwicklung                        -2,6 % /         3,4 % /    -16,3 %/      18,4 %/      23,2 % /       14,1 % /      8,9 % /      1,6 %/
 exkl./inkl. Div.                           2,1 %           7,9 %      -13,1 %       22,8 %       28,7 %         19,6 %       15,6 %        2,7 %       -20,6 % / -
 Durchschnittliches Handels-
 volumen pro Tag in Stück                 113.008         143.297      144.361       93.744       76.786         36.698       12.438        3.558            5.512
                                                                                                                                                   **
 EPS in €                                    0,93             1,96         2,74         2,92           1,55         0,89         0,61      -0,09            -0,48**
 CFPS in €                                   1,72             1,57         1,18         1,08           0,96         0,70         0,67              -              -

Alle Angaben zum Aktienkurs beziehen sich bis 2002 auf den Börsenplatz Frankfurt, ab 2003 auf Xetra.
* Vorschlag            ** HGB-Rechnungslegung
UNSERE WERT E –
  UNSERE ZI ELE

                          WERT E
    Wir sind Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die
ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten
     investiert. Nur ausgewählte Immobilien sind für uns
Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und große
       Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine
    nachhaltige Ertragsentwicklung durch indexierte und
umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommt ein mit rund
   99 % überdurchschnittlich hoher Vermietungsstand und
ein professionelles Centermanagement – das sind die Grund-
                      werte unseres Erfolgs.


                           ZI ELE
 Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg,
       sondern langfristiges Wachstum und eine daraus
resultierende solide Wertsteigerung des Portfolios. Unser Ziel
     ist, unseren Aktionären Jahr für Jahr eine attraktive
Dividende aus langfristig gesicherten Erträgen auszuschütten.
   Dazu werden wir weitere Spitzenobjekte erwerben, um
            uns als eines der europaweit größten auf
   Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmen
                          zu etablieren.
2 | DES Geschäftsbericht 2009




                                         VORWORT
                        DES VORS TAN DS




    SEHR G EEHRT E AKTIONÄRINN E N UN D AKTIONÄRE,
    LI EBE FREUN DE DES HAUSES,



    wir haben unsere Ziele wieder einmal            Wir hatten 2009 mit Umsatzerlösen von 125     Den FFO (Funds from Operations), mit
    erreicht – das ist die wichtige Botschaft       bis 128 Mio. € gerechnet; am Ende erzielten   dem wir die laufenden Investitionen der
    gleich zu Beginn. Und wir blicken weiter-       wir 127,6 Mio. €, was einer Steigerung von    Bestandsobjekte, die planmäßige Tilgung
    hin optimistisch in die Zukunft.                11 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Das     unserer langfristigen Bankdarlehen sowie
                                                    Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)        die Dividende finanzieren, konnten wir 2009
    Das mag zunächst verwundern, schließlich        sollte zwischen 105 und 108 Mio. € liegen –   um 10 % auf 54,8 Mio. € steigern; das ent-
    ist die wirtschaftliche Situation nicht nur     heraus kam ein Plus von fast 13 % auf         sprach 1,49 € je Aktie.
    in Deutschland weiterhin angespannt bis         110,7 Mio. €. Beim Ergebnis vor Steuern
    krisengeschüttelt. Unsere Zuversicht beruht     (EBT) ohne Bewertungsergebnis planten         Der Gewinn je Aktie wurde erstmals
    aber auf unserem stabilen Geschäftsmodell,      wir mit 50 bis 52 Mio. €. Es erhöhte sich     von einem negativen Bewertungsergebnis
    das nun schon über einen langen Zeitraum        schließlich auf 54,9 Mio. €, ein Wachstum     gemindert. Wir hatten in der Vergangenheit
    seine Qualitäten bewiesen hat. Es basiert auf   von 10 %.                                     immer wieder darauf hingewiesen, dass die
    einem hervorragenden Portfolio aus inzwi-                                                     Bewertung keine Einbahnstraße nach oben
    schen 17 Shoppingcentern an erstklassigen       Bezieht man das von uns traditionell nicht    ist. Aber da wir stets konservative Ansätze
    Standorten in vier europäischen Ländern, die    prognostizierte und nicht cash-wirksame       verwendet haben, fiel das Bewertungser-
    nahezu vollvermietet sind und für langfristig   Bewertungsergebnis und die Steuerposition     gebnis 2009 mit -14,8 Mio. € nicht drama-
    gesicherte Erträge sorgen. Darüber hinaus       mit ein, kommt man zum Konzernergebnis,       tisch aus – auch wenn der Rückgang von
    sind Anzeichen einer Normalisierung und         das von 68,9 Mio. € um 50 % auf 34,4 Mio. €   +38,3 Mio. € die Gewinn- und Verlustrech-
    Belebung der Immobilienmärkte erkennbar,        zurückging.                                   nung optisch stark beeinflusst. Aber eben
    so dass wir die Chance sehen, gestärkt aus
    der Krise hervorzugehen.
Vorwort des Vorstands | 3




nicht das operative Ergebnis. Der Gewinn je                                                      Unsere Aktie selbst durchlebte ein aber-
Aktie setzt sich letztlich aus dem operativen                                                    mals schwieriges und volatiles Börsenjahr.
Gewinn von 1,25 € und dem Bewertungs-                   DER VERM I ETUNGS-                       Gestartet mit 24,30 € schloss sie 2009 mit
                                                       S TAN D IS T M IT ETWA
ergebnis von -0,32 € zusammen und belief                                                         einem Kurs von 23,67 € leicht im Minus ab.
                                                         99,3 % S TABIL AUF
sich auf 0,93 € je Aktie.                                                                        Unter Einbeziehung der ausgeschütteten
                                                       HÖCHS T EM NIVEAU.
                                                                                                 Dividende in Höhe von 1,05 € je Aktie
Der Net Asset Value unseres Unterneh-                                                            ergibt sich im Jahresvergleich eine Per-
mens erhöhte sich von 942,8 Mio. € zum                                                           formance der Deutsche EuroShop-Aktie
31. Dezember 2008 auf 1.006,9 Mio. € zum                                                         von nur 2,1 %. Im Vergleich mit unseren
Jahresultimo 2009. Das entspricht einer Stei-                                                    europäischen Wettbewerbern entwickelte
gerung um 64,1 Mio. € und einem Net Asset                                                        sie sich damit unterdurchschnittlich. Da die
Value je Aktie von 26,63 €.                                                                      meisten Indizes und Wettbewerber aber im
                                                                                                 Vorjahr – im Gegensatz zu unserer Aktie –
Aus unserem Portfolio können wir Ihnen                                                           deutliche Kursrückgänge zu verzeichnen
gute Neuigkeiten berichten. Anfang 2009                                                          hatten, relativiert sich die Entwicklung bei
haben wir unseren Anteil am City-Point                                                           einem längerfristigen Betrachtungszeitraum
Kassel von 40 % auf 90 % erhöht. Zudem                                                           deutlich zugunsten der Deutsche EuroShop-
konnten wir mit den Erweiterungen der                                                            Aktie.
Altmarkt-Galerie Dresden sowie des Main-
Taunus-Zentrums beginnen.                       Am 7. Juli 2009 haben wir die Eigen-             Was bringt uns 2010? Wie eingangs erwähnt,
                                                kapitalausstattung unserer Gesellschaft mit      erwarten wir eine Normalisierung und Bele-
Anfang 2010 haben wir nach dreijähriger         einer Kapitalerhöhung weiter verbessert.         bung der Immobilienmärkte. Dennoch bleibt
Investitionszurückhaltung wieder ein            Die neuen Aktien wurden zu je 19,50 € bei        die Finanzierung weiterhin ein entscheiden-
attraktives und profitables Shopping-           institutionellen Anlegern im Rahmen eines        des Thema. Und dies gilt nicht nur für unser
center für unser Portfolio gekauft: das A10     beschleunigten Verfahrens platziert. Die         Geschäft, sondern auch und gerade für das
Center in Wildau bei Berlin. Das Gesamt-        Emission war rund dreifach überzeichnet.         unserer Mietpartner. Deren Geschäftsmodell
investitionsvolumen inklusive einer bis         Unserer Gesellschaft floss ein Bruttoemis-       bedingt eine vergleichsweise dünne Eigen-
2011 geplanten Modernisierung und Neu-          sionserlös von ca. 67 Mio. € zu, den wir unter   kapitalausstattung und einen hohen Bedarf an
baumaßnahme (A10 Triangel) beläuft sich         anderem zur Finanzierung des Anteilskaufs        kurz- bis mittelfristigem Fremdkapital. Die
auf rund 265 Mio. €. Das A10 ist eines der      am City-Point Kassel und der Erweiterung         Finanzierungssituation im Einzelhandel ist
größten und bekanntesten Shoppingcenter         in Dresden verwendeten.                          daher ein kritisches Thema für die kommen-
in Deutschland. Es wurde 1996 eröffnet und                                                       den Jahre, das es zu beobachten gilt.
bietet derzeit rund 120 Fachgeschäfte, die      Zur Refinanzierung des Eigenmittelanteils
komplett vermietet sind. Die Magnetmieter       für das A10 Center in Höhe von 115 Mio. €        Bisher haben wir allerdings in unseren
im Bestand sind Real, Karstadt Sports, P&C,     (150 Mio. € sind langfristig mit Fremdkapital    Shoppingcentern keine Indikation für eine
C&A, H&M, Esprit, MediMax und Bau-              refinanziert) haben wir im Januar 2010 eine      spürbare Eintrübung des Einzelhandels oder
haus. Nach Eröffnung der A10 Triangel           Bezugsrechtskapitalerhöhung durchgeführt.        des Konsumverhaltens. Unsere Mietaußen-
im Frühjahr 2011 wird das A10 Center            Es war uns schon lange ein Anliegen, unseren     stände sowie die Abschreibungen auf Miet-
fast 200 Shops mit ca. 66.000 m2 Verkaufs-      vielen treuen Altaktionären die Möglichkeit      forderungen sind unverändert niedrig. Der
fläche bieten.                                  zur Teilnahme an einer Kapitalerhöhung ein-      Vermietungsstand ist mit etwa 99,3 % sta-
                                                zuräumen. Die neuen, für 2009 voll dividen-      bil auf höchstem Niveau. Daher stellt es
Ein Blick auf die Finanzierung: Anfang Juli     denberechtigten Aktien wurden vollständig        für uns mit dem recht verlässlich planbaren
2009 haben wir zwei Darlehen über insge-        im Rahmen des Bezugsrechts und eines             Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop
samt 132,2 Mio. € für zehn Jahre neu finan-     von der Gesellschaft eingeräumten Über-          kein besonderes Wagnis dar, wenn wir wie
ziert. Neben einem im Oktober 2009 zu           bezugsrechts von bestehenden Aktionären          gewohnt in die Zukunft blicken und Kenn-
prolongierenden Darlehen über 50,0 Mio. €       übernommen. Der Bezugskurs lag eben-             zahlen nennen, an denen wir uns messen
wurde ein erst 2013 fälliges Darlehen über      falls bei 19,50 € je Aktie. Dadurch sind der     lassen:
82,2 Mio. € in einen neuen Darlehensvertrag     Deutsche EuroShop rund 123 Mio. € zuge-
einbezogen. Mit dieser Refinanzierung sinkt     flossen. In der fast fünffachen Überzeich-
unser jährlicher Zinsaufwand um mehr als        nung der Emission sehen wir einen deutli-
1 Mio €. Bis Ende 2012 haben wir keine          chen Vertrauensbeweis unserer Aktionäre
langfristigen Fremdfinanzierungen neu zu        und des Kapitalmarkts in die Strategie und
verhandeln.                                     Zukunft der Deutsche EuroShop.
4 | DES Geschäftsbericht 2009




    » Für das Geschäftsjahr 2010 erwarten
      wir einen Umsatz in Höhe von 139
      bis 142 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2011
      sollte der Umsatz auf 149 bis 152 Mio. €
      steigen.

    » Das operative Ergebnis vor Zinsen
      und Steuern (EBIT) wird nach unserer
      Prognose im laufenden Jahr bei 118 bis
      121 Mio. € liegen. 2011 sollte es auf 127
      bis 130 Mio. € steigen.

    » Das operative Ergebnis vor Steuern
      (EBT) ohne Bewertungsergebnis kalku-
      lieren wir 2010 mit 58 bis 60 Mio. € und
      2011 mit 64 bis 66 Mio. €.

    » Die Funds from Operation (FFO) erwarten
      wir 2010 in einer Größenordnung zwi-
      schen 1,33 € und 1,38 € und im Geschäfts-          Claus-Matthias Böge                                Olaf G. Borkers
      jahr 2011 zwischen 1,45 € und 1,50 €.                  Sprecher des Vorstands                         Mitglied des Vorstands

    Wir werden unsere schon bisher sehr erfolg-     Nach dem erfolgreichen Abschluss seiner        Nach einer Dienstzeit als Schiffsoffizier
    reiche Strategie der selektiven Erweiterung     Banklehre und des Betriebswirtschafts-         bei der Bundesmarine absolvierte Herr
    unseres Portfolios weiter verfolgen. Ebenso     studiums startete Herr Böge seine beruf-       Borkers 1990 eine Banklehre bei der
    bleibt unsere Dividendenpolitik unverändert     liche Tätigkeit 1987 beim Düsseldorfer         Deutsche Bank AG. Es folgte ein Studium
    auf Langfristigkeit und Kontinuität ausge-      Privatbankhaus Trinkaus & Burkhardt            der Betriebswirtschaft in Frankfurt am
    richtet. Auf Basis der dargestellten Prognose   im Bereich Mergers & Acquisitions. Der         Main. Ab 1995 war Herr Borkers für die
    gehen wir davon aus, für die kommenden          Schwerpunkt seiner Tätigkeit, für die ihm      Deutsche Bank AG als Kreditanalyst in
    Jahre eine Dividende von mindestens 1,05 €      bereits 1989 Prokura erteilt wurde, lag in     Frankfurt und Hamburg tätig. Im Jahr
    je Aktie an unsere Aktionäre ausschütten        der Beratung mittelständischer Unterneh-       1998 wechselte er als Vorstandsassistent zur
    zu können.                                      men beim Kauf und Verkauf von Firmen           RSE Grundbesitz und Beteiligungs AG,
                                                    und Firmenbeteiligungen. 1990 wurde            Hamburg. 1999 wurde Herr Borkers in
    Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und          Herr Böge in die Geschäftsführung der          den Vorstand der TAG Tegernsee Im-
    würden uns freuen, wenn Sie uns auch in         KST Stahltechnik GmbH, einer Tochter-          mobilien und Beteiligungs-AG, Tegern-
    Zukunft beim Realisieren unserer Pläne und      gesellschaft des österreichischen Industrie-   see und Hamburg, berufen, wo er bis
    beim Ausbau unseres Geschäfts begleiten.        anlagenbaukonzerns VA Technologie AG,          September 2005 die Bereiche Finanzen
                                                    berufen, wo er die Bereiche Controlling,       und Investor Relations verantwortete.
    Hamburg, im April 2010                          Personal, Recht, Steuern und Verwal-           Zusätzlich hatte Herr Borkers in der
                                                    tung leitete. Im Herbst 1993 wechselte         TAG-Gruppe verschiedene Aufsichtsrats-
                                                    Herr Böge zur ECE Projektmanagement            und Geschäftsführungsmandate inne. Olaf
                                                    G.m.b.H. & Co. KG in Hamburg, dem              G. Borkers ist seit Oktober 2005 Mitglied
                                                    europäischen Marktführer bei Entwick-          des Vorstands der Deutsche EuroShop AG.
                                                    lung, Realisierung, Vermietung und Lang-       Er ist verheiratet und hat zwei Kinder.
    Claus-Matthias Böge         Olaf G. Borkers     zeitmanagement von Einkaufscentern,
                                                    und erlebte hier erstmalig die Faszination
                                                    der Shoppingcenter-Welt. Neben einer
                                                    Reihe von Geschäftsführungsmandaten
                                                    bei Tochtergesellschaften der ECE-Gruppe
                                                    befasste er sich vor allem mit der Konzep-
                                                    tion, Finanzierung sowie laufenden Ergeb-
                                                    nis-Optimierung von Immobilieninvestiti-
                                                    onen. Seit Oktober 2001 ist Herr Böge im
                                                    Vorstand der Deutsche EuroShop AG. Er
                                                    ist verheiratet und hat zwei Kinder.
Bericht des Aufsichtsrats | 5




                                           BERI CH T
        DES AUFSI CHTSRATS



SEHR G EEHRT E AKTIONÄRINN E N
UN D AKTIONÄRE,

der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz                                                      Intensiv und wiederholt wurde mit dem
und Satzung obliegenden Aufgaben im                                                           Vorstand über die Entwicklung an den
Geschäftsjahr 2009 wahrgenommen                                                               Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Ein-
und die Entwicklung der Deutsche                                                              zelhandelsmärkten und die Auswirkun-
EuroShop AG intensiv begleitet. Die                                                           gen auf die Strategie der Gesellschaft
strategische Ausrichtung des Unter-                                                           sowie die Eigenkapitalbeschaffung dis-
nehmens wurde mit dem Aufsichtsrat                                                            kutiert. Dabei wurden zwischen Vor-
abgestimmt und der Stand der Strategie-                                                       stand und Aufsichtsrat auch verschie-
umsetzung in regelmäßigen Abständen                                                           dene Investmentmöglichkeiten erörtert.
erörtert. Der Aufsichtsrat hat den Vor-                                                       Regelmäßig wurde uns über die Umsatz-
stand in der Geschäftsführung über-                                                           entwicklung der Mieter und deren Zah-
wacht und beraten. Der Vorstand hat                                                           lungsverhalten berichtet.
uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich
über die Entwicklung der Geschäfte                                                            Der Aufsichtsratsvorsitzende und das
unterrichtet.                                                                                 Aufsichtsratspräsidium haben mit dem
                                                                                              Vorstand weitere aktuelle Themen bei
Schwerpunkte der Beratungen                                                                   Bedarf erörtert. Geschäfte, die der
Wir befassten uns regelmäßig und detail-                                                      Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften,
liert mit der Finanz-, Vermögens- und                                                         haben wir in den planmäßigen Sitzungen
Ertragslage sowie mit dem Risiko-                          Manfred Zaß                        besprochen und entschieden. Zudem
management unserer Gesellschaft. In                 Vorsitzender des Aufsichtsrats            wurden für zustimmungspflichtige
diesem Zusammenhang prüften wir das                                                           Geschäfte des Vorstands eine Telefon-
Vorliegen der formalen Voraussetzungen                                                        konferenz des Präsidiums durchgeführt
für die Umsetzung einer effizienten Überwachung unserer Gesell-      sowie ein schriftlicher Umlaufbeschluss gefasst. Alle Beschlüsse
schaft sowie die Wirksamkeit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über     im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig.
die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurden wir ständig
informiert. Wir berieten die Entwicklung der Bestandsobjekte,        Sitzungen
deren Umsatzentwicklung, Außen- und Vermietungsstände, bau-          Im Geschäftsjahr 2009 fanden vier planmäßige Aufsichtsrats-
liche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitions-      sitzungen statt.
kostenentwicklung der Neubauprojekte.
6 | DES Geschäftsbericht 2009




    Kein Aufsichtsratsmitglied                                                                                  Erwerb des A10 Centers in
    hat an weniger als der Hälfte                                                                               Wildau sowie die Fremd-
    der Aufsichtsratssitzungen                          DI E KONSERVATIVE                                       finanzierung dieser Inves-
    teilgenommen.                                      S TRAT EGI E UNSERER                                     tition. Der Beschluss zum
                                                                                                                Erwerb des A10 Centers
    In der ersten planmäßigen                          G ESELLSCHAFT HAT                                        wurde nach Vorliegen wei-
    Sitzung am 23. April 2009                                                                                   terer Informationen aus
                                                           SI CH WEIT ERHIN
    wurde die alljährliche Effi-                                                                                dem laufenden Due Dili-
    zienzprüfung des Auf-                                      BEWÄHRT.                                         gence-Prozess im Dezem-
    sichtsrats abgeschlossen                                                                                    ber 2009 in einem schrift-
    und die Tagesordnung zur                                                                                    lichen Umlaufverfahren
    Hauptversammlung verab-                                                                                     gefasst. Vor dem Hinter-
    schiedet. In diesem Zusam-                                                                                  grund der sich allgemein
    menhang haben wir den Abschlussprüfer ausgewählt, der den           verschlechternden Erwartungen für den Einzelhandel berichtete
    Aktionären zur Wahl vorgeschlagen wurde. Im Rahmen der Jahres-      uns der Vorstand auch in dieser Sitzung über die Umsätze unse-
    abschlussprüfung legten wir wieder besonderen Wert auf die Erläu-   rer Mieter sowie über die Mietaußenstände in unseren Einkaufs-
    terungen des Vorstands und des Abschlussprüfers zu den Immobi-      zentren. Ausführlich wurde auch über die vom Vorstand vorgelegte
    lienbewertungen. Zudem berichtete uns der Vorstand insbesondere     Hochrechnung und mittelfristige Erfolgsplanung der Gesellschaft
    über die Erweiterung der Altmarkt-Galerie in Dresden sowie die      gesprochen.
    Vorbereitung der Erweiterungsmaßnahmen für das Main-Taunus-
    Zentrum.                                                            Gremien / Ausschüsse
                                                                        Der Aufsichtsrat hat neben dem Aufsichtsratspräsidium und dem
    In der Sitzung am 30. Juni 2009 wurden zunächst nach § 107 AktG     Bilanzausschuss mit jeweils drei Mitgliedern am 30. Juni 2009 einen
    erneut der Unterzeichner als Vorsitzender des Aufsichtsrats sowie   Kapitalmarktausschuss mit ebenfalls drei Mitgliedern gebildet. Die
    Herr Dr. Gellen als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts-   dem Aufsichtsrat bei der Ausnutzung des bestehenden genehmigten
    rats gewählt. In der zuvor beendeten Hauptversammlung hatten        Kapitals zustehenden Befugnisse wurden zur selbstständigen Ent-
    turnusmäßig Wahlen zum Aufsichtsrat stattgefunden.                  scheidung und Erledigung auf diesen Ausschuss übertragen. Die
                                                                        Anzahl der Ausschüsse und Mitglieder erscheint uns im Hinblick
    Neben der Besprechung der Geschäftsentwicklung wurde auch           auf die Größe der Gesellschaft und der Anzahl der Mitglieder des
    über die Umsetzung einer Kapitalerhöhungsmaßnahme diskutiert.       Aufsichtsrats angemessen.
    Angesichts des weiter sehr volatilen Marktumfelds bestand Einig-
    keit darin, dass eine Entscheidung nur sehr kurzfristig getroffen   Im Berichtszeitraum tagten das Präsidium und der Bilanzausschuss
    werden kann. Aus diesem Grunde wurde vorsorglich ein Aus-           am 7. April 2009. Das Aufsichtsratspräsidium beriet sich zudem am
    schuss „Kapitalmarkt“ gebildet, dem die Entscheidungs- und          15. Dezember 2009 in einer Telefonkonferenz und der Bilanzaus-
    Erledigungsbefugnisse des Aufsichtsrats zur Ausnutzung des          schuss erörterte mit dem Vorstand in Telefonkonferenzen am 12.
    bestehenden genehmigten Kapitals übertragen wurden. Diesem          Mai 2009 und 11. November 2009 die Quartalsfinanzberichte.
    Ausschuss gehören die Herren Armbrust, Dr. Gellen und der
    Unterzeichner (Vorsitz) an.                                         Der Kapitalmarktausschuss fasste im Rahmen von Telefonkon-
                                                                        ferenzen am 6. und 7. Juli 2009 seine Beschlüsse zur Umsetzung
    In der dritten Sitzung am 17. September 2009 haben wir gemein-      der Kapitalerhöhung.
    sam mit dem Vorstand Schlussfolgerungen aus der durchgeführten
    Kapitalerhöhung ohne Bezugsrecht vom Juli 2009 gezogen. Der
    Vorstand und der Aufsichtsrat diskutierten zudem verschiedene       Corporate Governance
    Investitionsmöglichkeiten. Zudem wurde uns vom Vorstand das         Im Dezember 2009 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine
    Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG)          aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der
    vorgestellt.                                                        Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf
                                                                        der Internetseite der Deutsche EuroShop dauerhaft zugänglich
    In der letzten Sitzung am 26. November 2009 berichtete uns der      gemacht. Über die Umsetzung des Corporate Governance Kodex
    Vorstand über den Abschluss der Umbaumaßnahmen im City-             wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Auf-
    Point in Kassel und dem Allee-Center in Hamm. Intensiv disku-       sichtsratsmitglieder und die Vorstandsmitglieder haben am Jahres-
    tierten wir in dieser Sitzung nach einer Präsentation den möglichen anfang 2010 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte ent-
                                                                        standen sind.
Bericht des Aufsichtsrats | 7




Jahresabschluss der AG und des Konzerns                              Daneben resultiert die erfreuliche Entwicklung unserer Gesell-
zum 31. Dezember 2009                                                schaft auch aus dem engagierten Einsatz von Vorstand und Mit-
In der Bilanzausschusssitzung am 20. April 2010 und in der Auf-      arbeitern. Dafür dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand sowie den
sichtsratssitzung am 28. April 2010 haben sich der Bilanzausschuss   Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern besonders.
und der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss der
Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen           Hamburg, 28. April 2010
Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International
Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezember
2009, sowie mit dem Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns
für das Geschäftsjahr 2009 befasst.

Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss-        Manfred Zaß, Vorsitzender
prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung
des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der
Hauptversammlung am 30. Juni 2009 gewählte Abschlussprüfer
BDO Deutsche Warentreuhand AG Wirtschaftsprüfungsgesell-
schaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils
mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilan-
zierung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss
mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Dar-
über hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurtei-
lung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand
die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat,
um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden
könnten, frühzeitig zu erkennen.

Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des
Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses anlässlich der
Bilanzausschusssitzung am 20. April 2010 und der Aufsichtsrats-
sitzung am 28. April 2010 teil und erläuterten die wesentlichen
Ergebnisse.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses der AG, des Konzern-
abschlusses und der dazugehörigen Lageberichte, die keine Ein-
wände ergab, stimmte der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung
der Abschlussprüfer zu und billigte den Jahresabschluss der AG
und den Konzernabschluss. Der Jahresabschluss ist damit fest-
gestellt. Dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des
Bilanzgewinns, Ausschüttung einer Dividende von 1,05 € je Aktie,
schließt sich der Aufsichtsrat an.

Die Immobilienbranche bewegte sich auch im Geschäftsjahr 2009
in einem schlechten Umfeld und hatte mit schwierigen Kreditmärkten
umzugehen. Die konservative Strategie unserer Gesellschaft hat
sich weiterhin bewährt.
8 | DES Geschäftsbericht 2009




                                        WOLFGANG TWARDAWA                           &    ROLF BÜRKL




                                                      KRISE –
                           WELCH E KRISE?




    E
               in Großteil der Bevölkerung in       Im internationalen Vergleich zeigte sich der   einen Wert von -26 Punkten, in Großbri-
               Deutschland spürte 2009 durch        deutsche Konsument dabei als Optimist          tannien -40 und in Frankreich sogar -45
               die Finanz- und Wirtschaftskrise     Europas: Während hierzulande im Jahres-        Indikatorpunkten. Das Konsum-
               keine negativen Auswirkungen         durchschnitt 2009 die Anschaffungsneigung      klima in Deutschland musste erst
    auf die persönlichen Lebensumstände. Der        einen Wert von +21 Indikatorpunkten auf-       im Spätherbst einen Dämpfer
    Arbeitsmarkt entwickelte sich mit durch-        wies, ergab die gleiche Befragung in Italien   hinnehmen.
    schnittlich 3,4 Millionen und einer Zunahme
    von nur 155.000 Arbeitslosen im Jahr 2009
            überraschend robust. Rund eine Mil-
               lion Menschen wurden im Jah-
                 resschnitt durch Kurzarbeit        GFK-IN DI KATOR KONSUMKLIMA

                  vor Arbeitslosigkeit bewahrt.
                  Den privaten Konsum stützte
                  zudem eine historisch niedrige
                   Inflationsrate von 0,4 %. Sin-
                    kende Preise insbesondere
                      bei Mineralölprodukten
                         und Lebensmitteln för-
                          derten die Kaufkraft
                           der Konsumenten.
                            Entsprechend stieg
                            die im Rahmen der
                             GfK-Konsumkli-
                              mastudie erhobene
                              Anschaffungsnei-
                               gung von Januar
                               bis September
                                2009 deutlich an.
Shopping | 9
10 | DES Geschäftsbericht 2009




    Die wachsende Angst vor Arbeitslosigkeit          ANGS T VOR ARBEITS-                            Diese Haushalte versu-
    sowie vor steigenden Energiepreisen dämpfte       LOSIGKEIT BELA S T ET                          chen, ihre Einkaufsprä-
    gegen Ende des letzten Jahres das Konsum-         DE N KONSUM                                    ferenzen zu halten, nut-
    klima der deutschen Privathaushalte.              Arbeitslosigkeit und die konkrete Angst        zen aber verstärkt
                                                      davor verändern das Konsumverhalten der        Sonderangebote.
                                                      Menschen deutlich. Bei den Gütern des täg-     Immerhin rund
    VERHALT ENE KONSUM-                               lichen Bedarfs reduzieren die betroffenen      46 % der deut-
    AUSSI CHT EN FÜR DA S                             Haushalte ihren Konsum um rund 10 %.           schen Haushalte
    JAHR 2010                                         Drohende Arbeitslosigkeit lässt die Ver-       sind als krisenresis-
    Zu Beginn des Jahres 2010 gehen die Ver-          braucher aber nicht nur weniger ausgeben,      tent einzustufen, ein Pro-
    braucher in Deutschland davon aus, dass sich      sie legen auch mehr Geld für schlechte Zei-    zentpunkt weniger als noch im Vorjahr. Der
    der Erholungsprozess der Wirtschaft weiter        ten zurück. Dieses „Vorsichtssparen“ beein-    Konsum dieser Haushalte leidet durch die
       fortsetzt, allerdings mit abgeschwächter       trächtigt den Konsum zusätzlich.               Krise nicht und wird durch günstige Ange-
           Dynamik. Diese Beurteilung deckt                                                          bote eher noch gefördert. Gleichzeitig stei-
                     sich mit den Prognosen der       2009 waren rund 23 % der deutschen Haus-       gen in dieser Verbrauchergruppe die Erwar-
                       führenden Wirtschafts-         halte direkt von Arbeitslosigkeit betroffen    tungen an Produktqualität und Hersteller.
                          institute. Konsumenten      oder hatten konkrete Angst davor, arbeitslos   Nachhaltigkeit, fairer Handel und die sozi-
                            und Experten rechnen      zu werden. Für das Jahr 2010 erwartet die      ale Verantwortung der Unternehmen beein-
                            im laufenden Jahr         GfK einen Anstieg dieser krisenbetroffenen     flussen die Kaufentscheidungen der krisen-
                          allerdings mit einer Ver-   Haushalte auf rund 27 %. Eine gleich große     resistenten Haushalte immer stärker.
                  schlechterung auf dem Arbeits-      Zahl an Haushalten ist nach GfK-Schätzung
                markt. Auch die Preisentwick-         im Jahr 2010 krisengefährdet.
          lung für das Gesamtjahr wird weniger
    optimistisch beurteilt, obwohl die Rabatt-
    aktionen des Handels zu Jahresbeginn für
                                                      ARBEITSLOSIGKEIT BEEINFLUSS T DI REKT UN D IN DI REKT DA S KONSUMVERHALT E N
    eine steigende Anschaffungsneigung sorg-
    ten. Staatliche Konjunkturpakete wie die
    Erhöhung des Kindergelds beziehungsweise
    des Kinderfreibetrags sowie die verbesserte
    Absetzbarkeit von Krankenversicherungs-
    beiträgen werden den Verbrauchern im
    Jahr 2010 Entlastungen bringen. Gleich-
    zeitig drohen aber eine etwas höhere Infla-
    tion und diverse Mehrbelastungen durch
    Krankenkassenzusatzbeiträge und steigende
    kommunale Gebühren. Die GfK erwartet
    im Jahr 2010 eine Stagnation beim Konsum
    der Privathaushalte, aber keinen Rückgang.
                        Die Einschränkungen
                           beim Konsum werden
                            voraussichtlich in
                             der zweiten Jahres-
                              hälfte zum Tragen
                              kommen.
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G EWINNER UN D VERLI ERER                       Der Trend zum Homing wird sich auch           geben sie seltener. Aber
DER KRISE                                       2010 auf den Konsum auswirken. Beim           auch das eigene Den-
Die Einschränkungen beim privaten Kon-          Außer-Haus-Konsum erwartet die GfK            ken und Handeln wird
sum spürte im letzten Jahr die Gastronomie      einen weiteren Rückgang, im Lebensmit-        stärker hinterfragt. Eine der
am deutlichsten. Der Außer-Haus-Konsum          teleinzelhandel einen Umsatz in etwa auf      wichtigsten Erkenntnisse bei
sank laut GfK-Schätzung wertmäßig um            Vorjahresniveau. Die Unterhaltungselekt-      den Verbrauchern kann mit dem
rund 8 %. Die Krise veranlasste die Ver-        ronik wird durch die Fußballweltmeister-      Motto „Gier frisst Hirn“ umschrie-
braucher dazu, ihre Aktivitäten stärker auf     schaft zusätzliche Impulse erfahren. Bau-     ben werden. Bewusster konsumie-
die eigenen vier Wände zu konzentrieren.        märkte dürften ihre positive Entwicklung      ren, Qualität statt Quantität, der Ver-
Hiervon profitierte der Lebensmittelein-        ebenfalls fortschreiben.                      zicht auf Überflüssiges und sich auch
zelhandel, der zwar einen Umsatzrückgang                                                      über die kleinen Dinge zu freuen sind
von rund 1 % hinnehmen musste, dies aber                                                      die neuen Trends bei den Verbrauchern.
hauptsächlich durch Preissenkungen selbst       KRISE VERÄN DERT                              Diese Veränderung in der Werteorientie-
bedingte. Die stärkere Fokussierung auf das     WERT EORI E NTI ERUNG                         rung eröffnet neue Möglichkeiten. Spezi-
eigene Zuhause, das sogenannte „Homing“,        DER VERBRAUCH ER                              ell für gesellschaftlich verantwortungsvoll
zeigte sich besonders deutlich bei Baumärk-     Neben den monetären Effekten veränderte       agierende Unternehmen, Traditionsmar-
ten. Ihr Umsatz stieg im letzten Jahr um        die Finanz- und Wirtschaftskrise auch die     ken und heimische Produkte wird quali-
2 %. Auch die Unterhaltungselektronik-          Werteorientierung der Verbraucher. Gerade     tatives Wachstum zur großen Chance im
branche profitierte und hielt ihren Umsatz      im Bereich der Finanzdienstleistungen hat     Jahr 2010.
auf Vorjahresniveau.                            sich blindes Vertrauen als falsch erwiesen.
                                                Als Konsequenz sind die Konsumenten vor-
Das Homing begünstigte einige Waren-            sichtiger geworden; Vertrauensvorschuss
gruppen besonders. So verschönerten sich
im Vergleich zum Jahr 2008 rund 7 % mehr
Haushalte das Wohnambiente mit einem
                                                KRISE HAT DI E PRIORITÄT E N DER KONSUME NT E N VERÄN DERT
offenen Kamin oder Kachelofen. Der
Umsatz mit Pflanzen legte um 7 % zu, der
mit Gartenmöbeln und Gartendekoration
um 4 %. Auch das Segment der Elektro-
kleingeräte profitierte mit einem Umsatzplus
von rund 5 %. Treiber waren hier speziell die
Espresso-Kapselsysteme mit einer Umsatz-
zunahme von knapp 14 %, Kaffee-Vollauto-
maten mit 9 % und Bodenstaubsauger mit
einer Umsatzsteigerung von 6 %. Eben-
falls positiv entwickelten sich alkoholische
Getränke. Um rund 2 % stieg der Absatz bei
Sekt. Spirituosen legten im letzten Jahr bei
den verkauften Mengen um 1 % zu, wert-
mäßig sogar um rund 3 %. Hier profitierte
der Einzelhandel vom rückläufigen Außer-
Haus-Sektor.
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                                                S TATIS TI K
                                            Kundenumfrage im Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
                                                           im 4. Quartal 2009




                  Geschlecht                            Aus welchen Gründen kommen Sie     Das Modeangebot im Main-Taunus-
                  Weiblich                       58 %   vorwiegend ins MTZ?                Zentrum ist immer besonders
                  Männlich                       42 %   Einkaufen                   74 %   vielfältig
                                                        Bummeln                     29 %   Trifft voll und ganz zu     31 %
                                                        Essen gehen                  3%    Trifft weitgehend zu        50 %
                  Altersgruppen                         Beruflich, geschäftlich      3%    Trifft weniger zu           17 %
                  Bis 19 Jahre                    9%    Sonstiges                    4%    Trifft gar nicht zu          2%
                  20 – 29 Jahre                  20 %
                  30 – 39 Jahre                  21 %
                  40 – 49 Jahre                  21 %   Wie oft besuchen Sie das           Die Geschäfte im Main-Taunus-
                  50 – 59 Jahre                  12 %   Main-Taunus-Zentrum?               Zentrum führen viele bekannte
                  Über 60 Jahre                  17 %   Täglich                      5%    Marken
                                                        Mehrmals in der Woche       17 %   Trifft voll und ganz zu       50 %
                                                        Einmal pro Woche            19 %   Trifft weitgehend zu          44 %
                  Wo wohnen Sie?                        Alle 14 Tage                20 %   Trifft weniger zu              5%
                  Bis 5 Minuten Fahrzeit         31 %   1 x im Monat                19 %   Trifft gar nicht zu            1%
                  Bis 15 Minuten Fahrzeit        32 %   4 x im Jahr                  9%
                  Bis 30 Minuten Fahrzeit        16 %   2 x im Jahr                  4%
                  Bis 45 Minuten Fahrzeit        14 %   Seltener                     4%    Verkehrsmittelwahl
                  Sonstige Orte                   6%    Erster Besuch                3%    Auto                         87 %
                                                                                           ÖPNV, Bus, Bahn               9%
                                                                                           Zu Fuß                        3%
                                                                                           Sonstige                      1%
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14 | DES Geschäftsbericht 2009




                           „DA S HABE I CH
                            2009 G EKAUFT“

                   Rolf Bürkl, Senior                      Mariana Theiling,                        Patrick Kiss,                        Wolfgang Twar-
                   Research Consul-                        Lichtdesignerin,                         Head of Investor                     dawa, Division
                   tant Business &                         ECE                                      & Public Rela-                       Manager Strategic
                   Technology, GfK                         2009 bin ich Mutter                      tions, Deutsche                      Marketing, GfK
                   Marktforschung                          geworden, daher                          EuroShop                             Panel Services
    Ich habe mir im letzten Jahr für       waren die meisten Anschaffungen         Ich habe in Bildung investiert.        Letztes Jahr in unserem Italien-
    meine regelmäßigen Jogging-            für den Baby-Alltag: z. B. ein Maxi     Am 1. September 2009 hieß es für       urlaub hat meine Frau in einem
    runden einen Trainings-Computer        Cosi mit faltbarem Fahrgestell, das     unseren Sohn Leo „Mein 1. Schul-       Schmuckgeschäft eine wunder-
    mit GPS-Funktion von Garmin            sogar in den Kofferraum von mei-        tag“. Schon vor über 30 Jahren war     schöne Halskette gesehen. Nach-
    gekauft. Dieses Gerät, das eher        nem Zweisitzer passt ... das hat sich   ich selbst stolzer Scout-Schulran-     dem wir dreimal bei dem Juwelier
    als Spielzeug zu sehen ist, soll vor   echt bewährt! Mein Mann und ich         zen-Besitzer, daher lautete mein       waren, habe ich sie zum Kauf über-
    allem für mehr Motivation beim         haben uns gegenseitig, symbolisch       väterlicher Rat auch: Scout. Im Ein-   redet. Damit habe ich mir selbst die
    Laufen sorgen.                         für die neu angebrochene Zeit, eine     kaufszentrum gab es einen Shop, in     größte Freude gemacht: eine schöne,
                                           Uhr geschenkt.                          dem man den Ranzen über virtu-         glückliche Frau an meiner Seite.
                                                                                   elle Spiegel (drei Kameraperspek-
                                                                                   tiven dargestellt auf großen Plasma-
                                                                                   Monitoren) begutachten konnte,
                                                                                   wie er auf dem Rücken getragen
                                                                                   aussieht. Leo hat sich letztlich für
                                                                                   das neueste Modell „Easy
                                                                                   II Race“ entschieden.
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                 Claus-Matthias         Wärme. Kein Holz kaufen oder            rechtzeitig, bei dem hanseatischen                      Birgit Schäfer,
                 Böge, Sprecher         schlagen und lagern. Kein Schmutz       Winter 2009/2010 musste ich sie                         Vorstandssekre-
                 des Vorstands,         und Kaminreinigen. Für meine            von da an beinahe täglich tragen,                       tärin, Deutsche
                 Deutsche               Familie und mich ein guter Kauf.        um mich morgens auf dem Weg ins                         EuroShop
                 EuroShop                                                       Büro durch die Schnee- und Eis-                         Meine Anschaf-
Das Weihnachtsfest wurde mit einer      Steffen Eric Friedlein, Regional        massen durchzuschlagen.                 fung des Jahres war ein traumhaf-
neuen Nespresso-Maschine mit            Director Leasing (East), ECE                                                    tes neues Sofa, das ich auch noch
Milchaufschäumer gekrönt. Das                           Mein neues Moun-                        Kirsten Kaiser,         zu einem sagenhaft günstigen Preis
Design ist schon große Klasse, aber                     tainbike. Da ich                        Leiterin                erstanden habe. Das machte doppelt
der Latte macchiato übertrifft alles.                   beruflich viel mit                      Rechnungswesen,         Freude und ließ noch Spielraum für
Die alte Kaffeemaschine verstaubt                       den unterschied-                        Deutsche                ein paar ausgefallene Dekostücke.
jetzt im Keller.                                        lichsten Verkehrs-                      EuroShop
                                        mitteln unterwegs bin und es nicht      So langsam wächst meine kleine                          Alexander Wohl-
                 Verena Tenz,           mitnehmen kann, lässt es sich leider    Apple-Familie: Zu meinen iPods                          rab, Illustrator,
                 Senior Account &       nur am Wochenende in der ländli-        hat sich nun ein silbernes MacBook                      Mucca Matta
                 Marketing              chen Umgebung meines Wohnortes          Pro gesellt, das sich nicht nur her-                    Zugeschlagen haben
                 Manager, ECE           einsetzen. Aufgrund des langen Win-     vorragend beim Surfen macht, son-                       meine Freundin und
                 flatmedia              ters wartet es derzeit noch sehn-       dern auch die neuesten Blockbuster      ich in NewYork: nach (gefühlter)
Ich habe meine Gummistiefelkollek-      süchtig in der Garage auf seinen        auf meinen Fernseher beamt.             zweitägiger Odyssee mit wunden
tion um zwei besonders edle Paare       ersten Einsatz in diesem Jahr.                                                  Füßen und rauchender Metro-
von Hunter und Aigle erweitert –                                                                  Dr. Benedikt          Card fand sie endlich die Stiefel von
im Center ershoppt, ist ja klar. Die    Mathias Sander, Director                                  Gillessen, Local      Blowfish in der richtigen Größe und
Lieblingsstücke sind im Hamburger       Center-Marketing, ECE                                     Partner, White &      Farbe. Die dank des guten Dollar/
Schmuddelwetter unverzichtbar. Ich                      Ich habe mir ein Paar                     Case                  Euro-Verhältnisses weitaus größeren
komme bei Wolkenbruch unbescha-                         Sneakers ge kauft.                        Eine neue Espresso-   Schnäppchen waren allerdings ein
det zur Arbeit (vom Beutel mit den                      Mal wieder. Dies-       maschine eines italienischen Her-       neues Weitwinkelobjektiv für die
Extra-Schuhen für die Arbeit mal                        mal von „Floris van     stellers aus der Nähe von Neapel.       Dame und ein paar Spielereien von
ganz abgesehen), bin in allen Lebens-                   Bommel“. Sie sind       Nur wenig moderne Elektronik            Apple für den Herrn.
lagen absolut korrekt gekleidet und     grandios schön und passen so ziem-      gepaart mit viel Metall und einer
bei wochenendlichen Küstenspazier-      lich zu allem, was man so anziehen      seit fast 50 Jahren bewährten Brüh-
gängen im Kampf gegen die Gezeiten      kann. Trotzdem hatte ich sie bisher     technik. Für ein möglichst perfektes
klar im Vorteil.                        nicht an. Wahrscheinlich waren sie      Ergebnis – und allen Vollauto-
                                        zu schön. Sind aber 2010 bestimmt       maten aus Plastik zum Trotz. Das
                Olaf G. Borkers,        auch noch angesagt.                     Leben ist zu kurz für schlechten
                Mitglied des Vor-                                               Espresso.
                stands, Deutsche                     Nicolas Lissner,
                EuroShop                             Manager Investor
                Die DVD „Kamin-                      & Public Rela-
feuer“ hat uns nicht mehr gereicht.                  tions, Deutsche
Nun erzeugt unser neuer Bio(!)-                      EuroShop
Ethanol-Kamin eine gemütliche           Im November habe ich mir
Atmosphäre und erstaunlich viel         beim Urlauben in New
                                        York neue Winter-
                                        stiefel gekauft.
                                        Gerade noch
16 | DES Geschäftsbericht 2009




                                                           MATHIA S SAN DER




                 CE NT ERGUTSCH EI N
                                       Ein Kundenbindungsinstrument auf Erfolgskurs




    S
           eit über 40 Jahren praktiziert die ECE in                                 Design. Und auch die Vertriebswege haben
           Shoppingcentern erfolgreich das Konzept                                   sich dem Zeitgeist angepasst: Geschäftskunden,
           des Erlebnis-Shoppings. Bis zu eine halbe                                 die ihren Mitarbeitern oder Geschäftspartnern
           Millionen Besucher pro Tag lassen sich von                              eine Freude machen möchten, greifen bereits
    der Branchenvielfalt der Shops, den ungewöhn-                              seit einigen Jahren gerne auf das extra für sie ein-
    lichen Wareninszenierungen und ausgefallenen                               gerichtete Portal www.ece-b2b.de zurück, über das
    Aktionen in den attraktiv gestalteten Malls der                            größere Gutscheinbestellungen schnell und unkom-
    Deutsche EuroShop faszinieren. Immer wieder                               pliziert abgewickelt werden.
    werden Chancen gesucht, den Besuchern etwas
    Besonderes zu bieten und sie langfristig als                          Seit Ende 2009 haben zudem auch Privatkunden die
    Stammkunden an die Center zu binden.                                  Möglichkeit, ganz bequem und ohne lange Wege Gut-
                                                                          scheine im Internet unter www.gutschein-verschenken.de
    Bereits vor zehn Jahren entstand so                                   individuell zu gestalten, per E-Mail oder SMS zu ver-
    die Idee, mit dem Centergutschein                                     senden oder selbst auszudrucken und persönlich zu
    ein attraktives Kundenbindungs-                                       überreichen.
    instrument in mehr als 60 Centern zu
    etablieren. Das Konzept ist ebenso ein-                              All diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass sich
    fach wie erfolgreich: Der Kunde erwirbt den                          die Beliebt- und Bekanntheit der Centergutscheine seit
    Gutschein an zentraler Stelle im Center, ver-                        der Einführung positiv entwickelt haben und sie ein
    schenkt ihn und öffnet der beschenkten Person                         erfreuliches Wachstum verzeichnen. Im vergangenen
    damit alle Möglichkeiten, sich einen lang gehegten                      Jahr wurden in allen teilnehmenden Centern rund
    Wunsch zu erfüllen. Denn schließlich ist der Gut-                        zwei Millionen Gutscheinkarten verkauft, womit
    schein in allen Geschäften der Center im DES-                             mindestens vier Millionen Kundenkontakte erzielt
    Portfolio sowie in zahlreichen weiteren von der                             wurden.
    ECE betreuten Shoppingcentern einlösbar, so dass
    der Beschenkte eine Auswahl von mehr als 9.000                                 Experten gehen heute davon aus, dass Gut-
    Akzeptanzstellen hat – ein einmaliger Vorteil, den                             scheine in den nächsten Jahren einen immer
    sonst niemand bieten kann. Längst hat sich der                                 höheren Stellenwert unter den Geschenken
    Gutschein damit als „Rundum-sorglos-Geschenk“                                  gewinnen werden – nicht zuletzt, weil sie die
    in den Köpfen unserer Besucher verankert und gilt                               Möglichkeit bieten, kleine und große Wünsche
    heute als einer der beliebtesten Geschenkgutscheine                             gezielt zu erfüllen. Deshalb ist damit zu rech-
    Deutschlands.                                                                    nen, dass der Centergutschein als attraktives
                                                                                     Kundenbindungsinstrument auch in Zukunft
    Ursprünglich in Papierform eingeführt, präsentiert                               seinen Beitrag zum Erfolg der Center der
    sich der Centergutschein mittlerweile sehr modern im                             Deutsche EuroShop leisten wird.
    handlichen Scheckkartenformat und zeitlos schönen
Shopping | 17




             Was wissen wir eigentlich wirklich darüber, warum wir kaufen, was wir kaufen?
             Warum entscheiden wir uns für bestimmte Produkte und ignorieren andere? Der
            Marketingexperte und Bestsellerautor Martin Lindstrom erklärt, wie das mensch-
           liche Gehirn auf Werbung und Marketing reagiert.

          Warum sind manche Marken erfolgreich und andere Flops? Wie treffen Menschen
          Kaufentscheidungen? Warum kaufen sie das, was sie kaufen? Seit Jahrzehnten versucht
         die Marktforschung das herauszufinden. Doch herkömmliche Methoden wie Befra-
        gungen oder Gruppendiskussionen können nicht erfassen, was die Verbraucher wirklich
        denken, weil Kaufentscheidungen keine rein rationale Angelegenheit sind. Bisher hat
       niemand erschlossen, was genau in unserem Gehirn passiert, wenn wir Kaufentschei-
       dungen treffen – der Marketingguru Martin Lindstrom will das jetzt ändern.

       In seinem Bestseller Buyology, der in 25 Sprachen übersetzt wurde, präsentiert der gebür-
      tige Däne die faszinierenden Ergebnisse seiner revolutionären Neuromarketingstudie, in
      der er anhand der neuesten Erkenntnisse aus der Hirnforschung erstmals die unmittelbare
     Wirkung von Werbung und Marketingbotschaften auf das menschliche Gehirn untersucht.
     Lindstrom zeigt, wie das Unterbewusstsein auf Stimuli reagiert und unser Verhalten steuert,
    nämlich häufig auf ganz andere Weise, als wir denken. Unsere Kaufentscheidungen werden
    auf einer Ebene getroffen, die unterhalb unseres Bewusstseins angesiedelt ist. So führen
   etwa Anti-Raucher-Kampagnen kurioserweise dazu, dass Raucher vermehrt zur Zigarette
   greifen, weil sie den „Begierde-Punkt“ im Hirn stimulieren. Und das Gehirn eines Apple-
   Fans reagiert beim Betrachten eines iPods ähnlich wie das eines tief religiösen Menschen beim
  Anblick eines Jesusbildes. Lindstrom zeigt, was selbst die raffiniertesten Unternehmen, Werbe-
  macher und Marketer noch nicht über unser Kaufverhalten wissen, räumt mit den gängigen
 Vorurteilen und Mythen auf und liefert uns spannende Erkenntnisse über die Beeinflussung
 unserer Entscheidungen, unser Kaufverhalten und letztlich uns selbst.

Martin Lindstrom: Buyology – Warum wir kaufen, was wir kaufen, aus dem Englischen
von Brigitte Hilgner, 2009, geb., 230 Seiten, ISBN 978-3-593-38929-5, ca. 24,90 €




                                                                                           1998 erschien das Große Handbuch Shoppingcenter. Seit dieser Zeit ist die Bedeu-
                                                                                           tung der Einkaufszentren national wie international stark angestiegen. Daher hat
                                                                                           das Institut für Gewerbezentren zusammen mit dem German Council of Shopping
                                                                                           Centers (GCSC) dieses Standardwerk neu aufgelegt.

                                                                                           126 ausgewiesene Shoppingcenter-Experten aus elf Nationen stellen in 106 Beiträgen
                                                                                           ihre Erfahrungen und die neuesten Erkenntnisse zum breiten Spektrum der
                                                                                           Shoppingcenter umfassend dar.

                                                                                           Auf über 1.100 Seiten werden Themen wie Shoppingcenter und Stadtentwicklung,
                                                                                           Nachhaltigkeit, Architektur, Design und Kunst, Projektentwicklung, Marketing,
                                                                                           Management, Finanzierung und Investment etc. behandelt. Dargestellt werden
                                                                                           zudem aktuelle nationale und internationale Entwicklungen und Center-Trends
                                                                                           sowie neueste realisierte Shoppingcenter in einem vierfarbigen Fototeil.

                                                                                           Die Erkenntnisse dieses Handbuches sind eine essentielle Grundlage u. a. für alle
                                                                                           Personen, die sich mit dem Thema Shoppingcenter befassen. Als Nachschlagewerk
                                                                                           dient es sowohl den erfahrenen Praktikern als Arbeitshilfe im täglichen Geschäft
                                                                                           wie auch Nachwuchskräften und Studenten als umfassendes Grundlagenwerk.

                                                                                           Shoppingcenter-Handbuch – Development, Management, Marketing,
                                                                                           herausgegeben vom Institut für Gewerbezentren, Prof. Dr. Falk, 2009,
                                                                                           geb., über 1.100 Seiten, ISBN 978-3-00-027250-9, ca. 125,00 €
18 | DES Geschäftsbericht 2009
Die Center | 19




                                                UNSERE
                 SHOPPI N GCE NT ER



I
       m vergangenen Jahr haben wir im         INDIVIDUELLE                                   zentrale Omnibusbahnhöfe. Kostengünstige
       Januar unseren Anteil am City-Point     PERSÖNLICHKEITEN                               Parkplätze sorgen zudem für eine gute
       Kassel von 40 % auf 90 % erhöht.        Ein gewisses Kriterium verbindet alle unsere   Erreichbarkeit mit dem Auto. Unsere außer-
       Zudem konnten wir den Grund-            17 Shoppingcenter in einem besonderen          städtischen Standorte sind jeweils direkt
stein für die Erweiterungen der Altmarkt-      Maße: die 1a-Lage. Hierbei konzentrieren       an bedeutenden Autobahnen gelegen und
Galerie in Dresden sowie des Main-Taunus-      wir uns auf die Innenstädte, die Mehrzahl                            bieten den Besuchern
Zentrums in Sulzbach bei Frankfurt legen.      unserer Center ist direkt an die Fuß-                                     ein komplett
Seit Januar 2010 gehört das A10 Center in      gängerzone angeschlossen, sowie auf                                          kostenfreies
Wildau bei Berlin als 17. Shoppingcenter zu    etablierte Standorte außerhalb der                                            Parken.
unserem Portfolio.                             Städte. Hierbei handelt es
                                               sich um Objekte, die
Zusammen mit den Erweiterungen, die im         sich seit vielen Jahren
Jahre 2011 eröffnet werden, bieten unsere      einen Ruf als attrak-
13 Shoppingcenter in Deutschland, zwei in      tive Alternative zum
Polen und jeweils eins in Österreich und       Einkaufsbummel
Ungarn insgesamt rund 2.035 Geschäfte          in den umliegenden
auf einer Mietfläche von über 804.000 m².      Stadtzentren erworben
Der Investitionsschwerpunkt liegt mit          haben.
83 % klar in Deutschland. Mit über 99 %
erreicht unser Vermietungsstand auch in die-   Eine perfekte Verkehrs-
sen sicherlich für den Einzelhandel nicht      anbindung ist dabei
immer einfachen Zeiten den konstant hohen      einer der Erfolgsfak-
Wert der Vorjahre.                             toren: Unsere inner-
                                               städtischen Center
                                               befinden sich meist
                                               in direkter Nach-
                                               barschaft zu ört-
                                               lichen Knoten -
                                               punkten des
                                               öffentlichen Per-
                                               sonennahverkehrs
                                               wie zum Beispiel
20 | DES Geschäftsbericht 2009




                                                                                                      FLEXIBILITÄT ALS
                                                            Inland          Ausland       Gesamt      ZUKUNFTSMOTOR
                                                                                                      Wir beobachten im Einzelhandel verstärkt
     Mietfläche in m²*                                      660.800          143.400      804.200
                                                                                                      einen wachsenden Bedarf an größeren Ver-
     Anzahl Geschäfte*                                        1.485                550       2.035    kaufsflächen. Dem Kunden werden damit
     Vermietungsstand**                                       99 %             99 %          99 %     vielseitigere Sortimente angeboten. Beispiel
     Einwohner im Einzugsgebiet in Mio.                       10,95                3,2       14,15    hierfür ist die Entwicklung von Parfümerien
                                                                                                      und Buchhandlungen in den vergangenen
     Anzahl Center                                               13                 4          17
                                                                                                      Jahren. Neben dem Produkt an sich steht
    * inklusive Neuentwicklung (Wildau) und Erweiterungen (Sulzbach und Dresden)                      immer mehr das Erlebnis rund um den Ein-
    ** inklusive Büroflächen                                                                          kauf im Vordergrund: Beispielsweise Ange-
                                                                                                      bote, bei denen sich die Kunden vor Ort
                                                                                                      professionell schminken lassen können, oder
    Dabei ist jedes unserer 17 Center ein Ein-         Besucher jeden Alters sollen sich hier gut     in Buchhandlungen integrierte kleine Cafés,
    zelwerk. Die Mieterstruktur ist bei jedem          aufgehoben fühlen. Breite Ladenstraßen,        in denen in Ruhe ein Blick in die angebote-
    Shoppingcenter handverlesen und ergänzt            Rolltreppen und Aufzüge sorgen dafür, dass     nen Bücher geworfen werden kann.
    gezielt das Angebot der jeweiligen Innen-          man auch mit Kinderwagen oder Rollstüh-
    stadt. Dies verdeutlicht auch, dass sich           len ohne großen Aufwand jeden Winkel des       Unsere Shoppingcenter bieten speziell im
    unsere Objekte keinesfalls als Konkurrenz          Centers erreichen kann. Für unsere kleinsten   Vergleich zu einzelnen Geschäftshäusern
    zum Einzelhandel in der Umgebung ver-              Besucher sind teilweise Spielecken einge-      in der Innenstadt den Vorteil, dass sie den
    stehen. Dazu gehört, dass sich das jeweilige       richtet, die eine willkommene Abwechslung      Händlern exakt die Flächen bieten kön-
    Center aktiv am Stadtmarketing mit dem             beim Einkaufsbummel darstellen. Massage-       nen, die diese benötigen. Es ist im Prinzip
    Ziel beteiligt, den gesamten Einzelhandels-        sitze in der Mall stehen den Kunden für ein    ohne großen Aufwand durch Verschiebung
    standort zu fördern und zu stärken.                geringes Entgelt zur Verfügung und laden       der Innenwände möglich, die Verkaufsflä-
                                                       zum Entspannen ein.                            che im Laufe der Zeit den neuen Anforde-
    Ein besonderes Augenmerk legen wir auf                                                            rungen unseres Mieters anzupassen. Auch
    die Architektur. Jedes unserer Center ist          GELEBTES UMWELT-                               eine Reduzierung der Fläche ist möglich und
    hierbei speziell für die Anforderungen des         BEWUSSTSEIN                                    kann beispielsweise gleichzeitig Gelegenheit
    jeweiligen Standorts konzipiert. Hierbei gilt      Ein besonderes Anliegen ist für uns der        dafür bieten, einen neuen zusätzlichen Shop
    es, die Architektur individuell abzustimmen        Umweltschutz. Unsere deutschen Shop-           in das Center zu integrieren.
    und dabei sämtliche Anforderungen an die           pingcenter werden fast alle mit zertifizier-
    Funktionalität voll zu erfüllen. In der Ver-       tem Öko-Strom versorgt und zukünftig           Diese Flexibilität ist bei unseren Mietern
    gangenheit haben wir bei der Entwicklung           sollen alle Objekte unseres Portfolios im      sehr gefragt. Für viele ist dies der entschei-
    von neuen Objekten mit namhaften Archi-            In- und Ausland mit dieser erneuerbaren        dende Faktor für den Markteintritt in eine
    tekturbüros zusammengearbeitet.                    Energie beliefert werden. Dabei soll nicht     Stadt, die ansonsten aufgrund ihrer Immo-
                                                       nur der CO2-Ausstoß, sondern auch der          bilienstruktur in den Toplagen, zum Bei-
    Die hohen Anforderungen an die Quali-              Energieverbrauch insgesamt kontinuierlich      spiel in einer durch mittelalterliche Archi-
    tät, die wir an jedes unserer Center stellen,      gesenkt werden. Einen wichtigen Beitrag        tektur geprägten Fußgängerzone, keinerlei
    beziehen sich auch auf das Innere: Eine wer-       hierzu leisten Wärmetauscher sowie hoch-       geeigneten Flächen bieten kann. So kann
    tige Anmutung sowie eine schlichte, zeitlose       moderne und effiziente Beleuchtungssys-        der gesamte innerstädtische Einzelhan-
    Architektur unter Verwendung edler Mate-           teme. Dazu stehen wir im Dialog mit unse-      del durch eine Ausweitung des Angebots
    rialien sollen den Besuchern ein angenehmes        ren Mietern, mit denen wir gemeinsam den       profitieren.
    Einkaufserlebnis vermitteln. Kombiniert            Energieverbrauch in den einzelnen Geschäf-
    mit einer innovativen Beleuchtung sowie            ten reduzieren möchten.                        WERTVOLLE STANDORTE
    gezielt gesetzten Akzenten wie anspruchs-                                                         Insgesamt über 14 Millionen Menschen
    vollen Wasserinszenierungen und einer                                                             leben in den Einzugsgebieten unserer
    perfekten Klimatechnik machen sie unsere                                                          Center. Knapp 11 Millionen davon sind
    Shoppingcenter zu Orten, an denen sich die                                                        alleine unseren deutschen Shoppingcen-
    Besucher wohlfühlen und an die sie immer                                                          tern zuzurechnen.
    gerne zurückkehren.
Die Center | 21




Diese einzelnen Einzugsgebiete sind für
uns ein Hauptkriterium bei der Selektion        DI E ZEHN GRÖSS T E N M I ET ER                                          Anteil in % der Mieterlöse
unserer Standorte. Sie werden individuell
für jedes einzelne Objekt ermittelt und ver-   Metro Group           4,6 %
                                                                                                                        Stand: 31. Dezember 2009,
                                                                                                               ohne A10 Center und Erweiterungen
anschaulichen die Anzahl von potenziellen      Douglas-Gruppe        4,6 %
Besuchern des jeweiligen Standortes. Hier-     Peek & Cloppenburg    2,5 %
bei wird unter anderem berücksichtigt, wel-    H&M                   2,5 %
che Anfahrtszeiten Kunden akzeptieren          New Yorker            2,2 %
würden und ob die Wettbewerbssituation         Inditex               2,0 %
dies realistisch erscheinen lässt.             Deichmann             1,9 %
                                               C&A                   1,8 %

In ländlichen Regionen nehmen unsere Kun-      dm-drogerie markt     1,4 %

den einen Fahrweg von bis zu 45 Minuten        Esprit                1,2 %

und mehr in Kauf, um in den Genuss der
                                               Summe
breiten Warenauswahl des Centers zu kom-       der Top-10-Mieter:   24,7 %                                         Übrige Mieter             75,3 %
men. In Kundenbefragungen, die regelmäßig
in allen unseren Shoppingcentern durchge-
führt werden, wird hierbei immer wieder
unsere besondere Kompetenz im Bereich
Mode hervorgehoben. Für dieses Sortiment
sind die Kunden erfahrungsgemäß bereit,        LANGFRISTIGE MIET-                              EXTERNES CENTER-
eine weite Anfahrt in Kauf zu nehmen.          VERTRÄGE                                        MANAGEMENT
                                               Die Mietverträge, die wir mit unseren Miet-     Mit dem Management unserer 17 Shop-
UNSERE TOP-10-MIETER                           partnern abschließen, haben in der Regel        pingcenter ist unser Partner ECE Projekt-
Die Metro Group sowie die Douglas-             eine Standardlaufzeit von zehn Jahren. Per      management beauftragt. Zudem realisiert
Gruppe sind mit einem Anteil von 4,6 %         Stand 31. Dezember 2009 betrug die gewich-      die ECE in unserem Auftrag die Erweite-
an unserem gesamten Mietvolumen unsere         tete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem   rungen des Main-Taunus-Zentrums sowie
größten Mieter. Die Metro Group gehört zu      Portfolio 6,7 Jahre. 62,7 % unserer Mietver-    der Altmarkt-Galerie und die Entwicklung
den bedeutendsten internationalen Handels-     träge sind bis mindestens 2015 gesichert.       der Triangel im A10 Center.
unternehmen und ist mit ihren Vertriebs-
marken Media Markt und Saturn Elektro-
fachmärkte, Real-SB-Warenhaus sowie
Kaufhof-Warenhaus in einer Vielzahl unse-       LANGFRIS TIG E M I ETVERTRÄG E                                    Laufzeit der Verträge, Anteil in %

rer Center vertreten. Die Douglas-Gruppe,
ein familiengeprägtes und dezentral geführ-    2010       2,9 %                                                         Stand: 31. Dezember 2009,
                                                                                                               ohne A10 Center und Erweiterungen
tes Handelsunternehmen, ist mit seinen
                                               2011       9,3 %
Geschäftsbereichen Douglas-Parfümerien,
Thalia-Buchhandlungen, Christ-Juwelier-
                                               2012      13,3 %
geschäfte, AppelrathCüpper-Modehäuser
und Hussel-Confiserien unser Mieter.

Unsere Top-10-Mieter sind insgesamt für        2013       3,2 %
weniger als ein Viertel unserer Mietein-
nahmen verantwortlich. Dies verdeut-           2014       8,6 %                                                                    2015 ff   62,7 %
licht, dass keinerlei Abhängigkeiten zu
einzelnen Mietern bestehen, und zeigt
zudem die breite Diversifizierung unseres
Mietvertragsportfolios.
22 | DES Geschäftsbericht 2009




    Die ECE entwickelt, plant, realisiert, ver-
    mietet und managt Einkaufszentren seit          BRANCH E NM IX                                                                      in % der Fläche
    1965. Mit aktuell 114 Centern im Manage-
    ment ist das Unternehmen europäischer          Dienstleistungen          1,2 %                                         Stand: 31. Dezember 2009,
    Marktführer bei Shopping-Galerien.             Gastronomie               4,1 %                                ohne A10 Center und Erweiterungen
                                                   Gesundheitssektor         5,9 %

    www.ece.com
                                                   Lebensmittel              7,4 %


    Wir als Deutsche EuroShop profitieren
    von dieser Erfahrung im In- und Ausland.
                                                   Warenhäuser              10,1 %
    Mit unserer schlanken Struktur können
    wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und
    -kompetenz konzentrieren, das Portfolio-       Hartwaren / Elektronik   20,6 %                                   Bekleidung                 50,7 %
    Management.

    OPTIMALER MIETERMIX
    Ein grundlegender Erfolgsfaktor für ein
    Shoppingcenter ist die richtige Mischung
    der Geschäfte. Dies ist damit auch eine der
    Kernaufgaben des Centermanagements.
                                                    REGIONALER M I ET ERM IX                                                            in % der Fläche
    Der spezifische Mieter- und Branchen-
    mix ist jeweils perfekt auf den jeweiligen
                                                                                                                           Stand: 31. Dezember 2009,
    Standort zugeschnitten und das Ergeb-                                                                         ohne A10 Center und Erweiterungen
    nis einer genauen Analyse der lokalen
    Einzelhandelsbegebenheiten.
                                                   Einzelbetreiber           27 %

    Hierbei wird auch auf die besonderen
    Wünsche und Bedürfnisse der Kunden
    eingegangen. Damit werden in unseren
    Centern auch gezielt Einzelhändler aus
    Branchen angesiedelt, die aufgrund der
    stetig steigenden Mieten in 1a-Lagen kaum      Regionale Filialisten     26 %                                    (Inter)nationale
                                                                                                                     Filialisten                  47 %
    noch in den Fußgängerzonen zu finden
    sind. Beispiele hierfür sind Fachgeschäfte
    für Glas, Porzellan und Keramik sowie
    Spielwarengeschäfte.

    Das oberste Gebot bei der Vermietung für
    uns als Langfristinvestoren ist die dauer-     Von diesem System sollen alle Seiten pro-     BRANCHENMIX
    hafte Mietoptimierung und nicht die kurz-      fitieren: Wir als Vermieter, indem wir ein    Der individuelle Branchenmix gibt jedem
    fristige Maximierung. Dabei geht es darum,     zukunftsorientiertes und vertrauensvolles     unserer Shoppingcenter seine ganz persönli-
    den Besuchern des Shoppingcenters eine         Verhältnis zu unseren Mietpartnern auf-       che Note. Während die Haupteinkaufsstraßen
    attraktive Mischung aus Einzelhändlern zu      bauen, unsere Mieter, die allesamt von den    in Deutschland laut Studien teilweise zu
    bieten. Jede Ladenfläche wird nach einem       erzielten hohen Besucherfrequenzen profi-     über 90 % von Filialisten beherrscht wer-
    speziellen System langfristig vermietet. Bei   tieren, und letztendlich natürlich auch die   den, achten wir in unseren Centern auf eine
    der Berechnung der Mieten geht es nicht        Kunden, die in unseren Centern eine sehr      gesunde Mischung aus regionalen und örtli-
    um eine Maximierung der Erträge für uns        breite Einzelhandelspalette erwarten dür-     chen Händlern sowie nationalen und inter-
    als Vermieter, sondern darum, dass jeder       fen. Diese reicht von Young Fashion über      nationalen Filialisten.
    Ladenbetreiber eine Miete pro m² bezahlt,      Apotheken bis hin zu Drogeriemärkten und
    die der Leistungsfähigkeit seiner Branche      Dienstleistungen wie Postfilialen und Rei-
    sowie seiner Lage innerhalb des Centers        nigungen. Aber auch für die Stärkung und
    gerecht wird.                                  Erfrischung während des Einkaufsbummels
                                                   ist gesorgt: Cafés, Schnellrestaurants und
                                                   Eisdielen laden zu einer Verweilpause ein.
Die Center | 23




NAMHAFTE MIETER                               können Jubiläumsveranstaltungen des Cen-             Zu den Hauptaufgaben der Werbegemein-
Ein maßgeblicher Erfolgsfaktor sind unsere    ters, Jobmessen der Arbeitsagentur, natur-           schaft zählt die Koordination des einheit-
Mieter. Hierzu zählen zum Beispiel Aldi,      wissenschaftliche Ausstellungen oder                 lichen Werbeauftritts für das ganze Center
Bench, Bijou Brigitte, Breuninger, Burger     Modeschauen sein, bei denen die Mieter des           und die Redaktion einer Center-Zeitung,
King, C&A, Commerzbank, dm-drogerie           Centers die Trends für die kommende Sai-             die als Beilage regionaler Tageszeitungen
markt, Deutsche Post, Deutsche Telekom,       son präsentieren. Oder aber die aufwändige           regelmäßig im Einzugsgebiet verteilt wird,
Douglas, Esprit, Fielmann, Gerry Weber,       Dekoration zur Oster- und Weihnachtszeit,            sowie die Schaltung von Radio-Spots und
Görtz, H&M, Jack&Jones, Media Markt,          die alljährlich ein Highlight für die Besu-          City-Light-Werbeplakaten. Hierbei werden
Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee,             cher darstellt.                                      die Werbegemeinschaften professionell von
Peek & Cloppenburg, REWE, Saturn,                                                                  Werbeagenturen unterstützt.
s.Oliver, Subway, Thalia, Timberland,
Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Vero
Moda, WMF und Zara.

EINKAUFSERLEBNIS
Beim Besuch unserer Center kön-
nen sich unsere Kunden auf ein-
heitliche Öffnungszeiten verlas-
sen. Dies ist ein klarer Vorteil
gegenüber der klassischen Innen-                                             ANLA
                                                                                        GERIC
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lange er geöffnet hat. In unse-                                  htigsten A
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ren Centern gibt es dadurch                                                                                          e EuroSho
                                                                                                                                p
beispielsweise auch am Sams-                         » Die DE
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tagnachmittag keine Enttäu-                                                         chließlich in
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                                                   » Die Min                                                   enter.
                                                                 destobjektg
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seinem Angebot über die volle                                                     flächen od               von denen
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Verfügung.                                        » Die Stan
                                                               dorte müss
                                                    Einwohner                en ein Einzu
                                                                  n aufweise                gsgebiet vo
Mit dem Inkrafttreten des                                                      n.                        n mindeste
                                                                                                                      ns 300.000
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                                                               von Shopp
Mieter automatisch Mitglied                        wenn eine                ingcenterp
                                                                vollziehbar              rojekten er
in der Werbegemeinschaft                                                      e Baugeneh             folgen grun
                                                   Mietflächen                              migung vo              dsätzlich er
                                                                  durch verb                            rliegt und 40           st,
des jeweiligen Centers.                           abgesicher                   indliche M                              % der
                                                               t sind.                      ietvertragsa
Diese erarbeitet in einem                                                                                 ngebote lan
                                                                                                                       gfristig
Ausschuss Marketing-                           » Projekte
                                                           ntwicklunge
Aktionen, die gemeinsam                          im Rahmen                n ohne Bau
                                                                von Joint V              recht und V
mit dem Centermanage-                            entwicklun                   entures üb              orvermietu
                                                                                           ernommen                ng können
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                                                aller Projek               ürfen im E                               ie Projekt-
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                                                            nicht überst                 des Eigenk                mme
Dabei handelt es sich                                                      eigen.                    apitals der
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                                                         stitionssch
und Veranstaltun-                              sollen Inve             werpunkt
                                                           stitionen im            liegt in Deu
gen zu verschie-                                                           europäisch            tschland. L
                                               25 % am G                                en Ausland            angfristig
                                                           esamtinvest                                einen Ante
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                                                                                        en nicht üb
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                                                                                                                 .
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Deutsche EuroShop AG - Geschäftsbericht 2009

  • 1. GESCHÄFTSBERICHT 09 feelestate.de TH E EUROSHOPPER 9 783000 245381
  • 2. DEUTSCH E EUROSHOP IM ÜBERBLI CK UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT* in Mio. € FFO JE AKTI E in € Ergebnis Ergebnis Ergebnis Ergebnis 127,6 110,7 54,9 1,49 Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel Ziel 125 – 128 139 – 142 149 – 152 105 – 108 118 – 121 127 – 130 50 – 52 58 – 60 64 – 66 1,38 – 1,43 1,33 – 1,38 1,45 – 1,50 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 * ohne Bewertungsergebnis KENNZAHLEN in Mio. € 2009 2008 Differenz Umsatzerlöse 127,6 115,3 11 % EBIT 110,7 98,1 13 % Finanzergebnis -55,9 -49,4 -13 % EBT 40,1 87,0 -54 % Konzernergebnis 34,4 68,9 -50 % FFO je Aktie in € 1,49 1,38 8% Ergebnis je Aktie in € 0,93 1,96 -53 % Eigenkapital* 1.044,4 977,8 7% Verbindlichkeiten 1.067,8 1.029,1 4% Bilanzsumme 2.112,1 2.006,8 5% Eigenkapitalquote in %* 49,5 48,7 LTV-Verhältnis in % 46,0 46,0 Gearing in %* 102 105 Liquide Mittel 81,9 41,7 97 % Net Asset Value 1.006,9 942,8 7% Net Asset Value je Aktie in € 26,63 27,43 -3 % Dividende je Aktie in € 1,05*** 1,05 0% * inkl. Minderheitenanteile ** Vorschlag
  • 3. EINFÜHRUNG Im Überblick / Kennzahlen Highlights / Mehrjahresübersicht zur Aktie Unsere Werte – unsere Ziele 02 Vorwort des Vorstands 05 Bericht des Aufsichtsrats SHOPPING 08 Krise – welche Krise? 12 Statistik 14 „Das habe ich 2009 gekauft“ 16 Centergutschein 17 Buchtipps DI E CENT ER 18 Unsere Shoppingcenter 24 Noch mehr Vielfalt mit der Triangel 25 Erweiterung für Dresdens beste Lage 26 Eine zweite Ladenstraße 27 Wie viel Licht braucht der Mensch zum Shoppen? 30 Aktionen in den Centern 32 Vermietung in schwierigen Zeiten 36 Die Center 48 Shoppingcenter 7. Generation INVES TOR RELATIONS 51 Die Shoppingcenter-Aktie 60 Roadshows & Konferenzen 62 Real Estate Summer 64 IR-Events 2009 66 Marketing 68 Aktuell informiert im Shoppingcenter 70 Corporate Governance KONZERNLAG EBERI CHT 76 Geschäft und Rahmenbedingungen 78 Überblick über den Geschäftsverlauf 80 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 87 Umwelt 87 Nicht relevante Teilberichte 87 Nachtragsbericht 88 Risiko- und Chancenmanagement, Internes Kontrollsystem 92 Prognosebericht KONZERNABSCHLUSS 97 Bilanz 99 Gewinn- und Verlustrechnung 100 Gesamtergebnisrechnung 101 Kapitalflussrechnung 102 Eigenkapitalveränderungsrechnung 103 Anhang 144 Bestätigungsvermerk SERVI CE 145 Leserbriefe 146 Glossar 148 Index 149 Impressum Mehrjahresübersicht / Finanzkalender
  • 4. HIGH LIGHTS JANUAR JUN I JULI Erhöhung der Beteiligung am Hauptversammlung am 30. Juni Ausschüttung einer Dividende Baubeginn für die Erweiterung City-Point Kassel auf 90 % 2009 von 1,05 € je Aktie am 1. Juli 2009 der Altmarkt-Galerie, Dresden Deutsche EuroShop Gesamtsieger Deutsche EuroShop gewinnt Kapitalerhöhung um rund NOVEMBER des „BIRD“ (Beste Investor Rela- „Capital Investor Relations Preis 10 %, Platzierung von 3.437.498 Erster Spatenstich für die Erwei- tions Deutschlands) des Anleger- 2009“ in der Kategorie MDAX neuen Aktien bei institutionellen terung des Main-Taunus-Zen- magazins Börse Online Investoren trums, Sulzbach MEHRJAHRESÜBERSI CHT ZUR AKTI E 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 Marktkapitalisierung in Mio. € (Basis: Jahresschlusskurs) 895 835 808 965 816 602 527 484 477 Aktienzahl am Jahresende 37.812.496 34.374.998 34.374.998 34.374.998 34.374.998 31.250.000 31.250.000 31.250.000 31.250.000 Durchschnittliche Aktien im Umlauf 36.799.402 35.088.250 34.374.998 34.374.998 31.575.340 31.250.000 31.250.000 31.250.000 31.250.000 26,00 28,40 30,09 29,12 25,25 19,44 17,35 18,58 19,75 Höchstkurs in € (06.01.09) (13.05.08) (23.04.07) (31.03.06) (27.07.05) (29.12.04) (18.11.03) (28.05.02) (12.03.01) 18,66 18,50 23,22 23,89 19,12 16,45 14,85 13,90 15,00 Tiefstkurs in € (06.03.09) (20.11.08) (20.08.07) (02.01.06) (05.01.05) (12.08.04) (03.03.03) (31.10.02) (21.09.01) Jahresschlusskurs (31.12.) in € 23,67 24,30 23,50 28,08 23,73 19,26 16,88 15,50 15,25 * Dividende pro Aktie in € 1,05 1,05 1,05 1,05 1,00 0,96 0,96 0,96 0,96 Dividendenrendite (31.12.) in % 4,4 4,3 4,5 3,7 4,2 5,0 5,7 6,2 6,3 Jahresentwicklung -2,6 % / 3,4 % / -16,3 %/ 18,4 %/ 23,2 % / 14,1 % / 8,9 % / 1,6 %/ exkl./inkl. Div. 2,1 % 7,9 % -13,1 % 22,8 % 28,7 % 19,6 % 15,6 % 2,7 % -20,6 % / - Durchschnittliches Handels- volumen pro Tag in Stück 113.008 143.297 144.361 93.744 76.786 36.698 12.438 3.558 5.512 ** EPS in € 0,93 1,96 2,74 2,92 1,55 0,89 0,61 -0,09 -0,48** CFPS in € 1,72 1,57 1,18 1,08 0,96 0,70 0,67 - - Alle Angaben zum Aktienkurs beziehen sich bis 2002 auf den Börsenplatz Frankfurt, ab 2003 auf Xetra. * Vorschlag ** HGB-Rechnungslegung
  • 5. UNSERE WERT E – UNSERE ZI ELE WERT E Wir sind Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Nur ausgewählte Immobilien sind für uns Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und große Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine nachhaltige Ertragsentwicklung durch indexierte und umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommt ein mit rund 99 % überdurchschnittlich hoher Vermietungsstand und ein professionelles Centermanagement – das sind die Grund- werte unseres Erfolgs. ZI ELE Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg, sondern langfristiges Wachstum und eine daraus resultierende solide Wertsteigerung des Portfolios. Unser Ziel ist, unseren Aktionären Jahr für Jahr eine attraktive Dividende aus langfristig gesicherten Erträgen auszuschütten. Dazu werden wir weitere Spitzenobjekte erwerben, um uns als eines der europaweit größten auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmen zu etablieren.
  • 6. 2 | DES Geschäftsbericht 2009 VORWORT DES VORS TAN DS SEHR G EEHRT E AKTIONÄRINN E N UN D AKTIONÄRE, LI EBE FREUN DE DES HAUSES, wir haben unsere Ziele wieder einmal Wir hatten 2009 mit Umsatzerlösen von 125 Den FFO (Funds from Operations), mit erreicht – das ist die wichtige Botschaft bis 128 Mio. € gerechnet; am Ende erzielten dem wir die laufenden Investitionen der gleich zu Beginn. Und wir blicken weiter- wir 127,6 Mio. €, was einer Steigerung von Bestandsobjekte, die planmäßige Tilgung hin optimistisch in die Zukunft. 11 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Das unserer langfristigen Bankdarlehen sowie Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) die Dividende finanzieren, konnten wir 2009 Das mag zunächst verwundern, schließlich sollte zwischen 105 und 108 Mio. € liegen – um 10 % auf 54,8 Mio. € steigern; das ent- ist die wirtschaftliche Situation nicht nur heraus kam ein Plus von fast 13 % auf sprach 1,49 € je Aktie. in Deutschland weiterhin angespannt bis 110,7 Mio. €. Beim Ergebnis vor Steuern krisengeschüttelt. Unsere Zuversicht beruht (EBT) ohne Bewertungsergebnis planten Der Gewinn je Aktie wurde erstmals aber auf unserem stabilen Geschäftsmodell, wir mit 50 bis 52 Mio. €. Es erhöhte sich von einem negativen Bewertungsergebnis das nun schon über einen langen Zeitraum schließlich auf 54,9 Mio. €, ein Wachstum gemindert. Wir hatten in der Vergangenheit seine Qualitäten bewiesen hat. Es basiert auf von 10 %. immer wieder darauf hingewiesen, dass die einem hervorragenden Portfolio aus inzwi- Bewertung keine Einbahnstraße nach oben schen 17 Shoppingcentern an erstklassigen Bezieht man das von uns traditionell nicht ist. Aber da wir stets konservative Ansätze Standorten in vier europäischen Ländern, die prognostizierte und nicht cash-wirksame verwendet haben, fiel das Bewertungser- nahezu vollvermietet sind und für langfristig Bewertungsergebnis und die Steuerposition gebnis 2009 mit -14,8 Mio. € nicht drama- gesicherte Erträge sorgen. Darüber hinaus mit ein, kommt man zum Konzernergebnis, tisch aus – auch wenn der Rückgang von sind Anzeichen einer Normalisierung und das von 68,9 Mio. € um 50 % auf 34,4 Mio. € +38,3 Mio. € die Gewinn- und Verlustrech- Belebung der Immobilienmärkte erkennbar, zurückging. nung optisch stark beeinflusst. Aber eben so dass wir die Chance sehen, gestärkt aus der Krise hervorzugehen.
  • 7. Vorwort des Vorstands | 3 nicht das operative Ergebnis. Der Gewinn je Unsere Aktie selbst durchlebte ein aber- Aktie setzt sich letztlich aus dem operativen mals schwieriges und volatiles Börsenjahr. Gewinn von 1,25 € und dem Bewertungs- DER VERM I ETUNGS- Gestartet mit 24,30 € schloss sie 2009 mit S TAN D IS T M IT ETWA ergebnis von -0,32 € zusammen und belief einem Kurs von 23,67 € leicht im Minus ab. 99,3 % S TABIL AUF sich auf 0,93 € je Aktie. Unter Einbeziehung der ausgeschütteten HÖCHS T EM NIVEAU. Dividende in Höhe von 1,05 € je Aktie Der Net Asset Value unseres Unterneh- ergibt sich im Jahresvergleich eine Per- mens erhöhte sich von 942,8 Mio. € zum formance der Deutsche EuroShop-Aktie 31. Dezember 2008 auf 1.006,9 Mio. € zum von nur 2,1 %. Im Vergleich mit unseren Jahresultimo 2009. Das entspricht einer Stei- europäischen Wettbewerbern entwickelte gerung um 64,1 Mio. € und einem Net Asset sie sich damit unterdurchschnittlich. Da die Value je Aktie von 26,63 €. meisten Indizes und Wettbewerber aber im Vorjahr – im Gegensatz zu unserer Aktie – Aus unserem Portfolio können wir Ihnen deutliche Kursrückgänge zu verzeichnen gute Neuigkeiten berichten. Anfang 2009 hatten, relativiert sich die Entwicklung bei haben wir unseren Anteil am City-Point einem längerfristigen Betrachtungszeitraum Kassel von 40 % auf 90 % erhöht. Zudem deutlich zugunsten der Deutsche EuroShop- konnten wir mit den Erweiterungen der Aktie. Altmarkt-Galerie Dresden sowie des Main- Taunus-Zentrums beginnen. Am 7. Juli 2009 haben wir die Eigen- Was bringt uns 2010? Wie eingangs erwähnt, kapitalausstattung unserer Gesellschaft mit erwarten wir eine Normalisierung und Bele- Anfang 2010 haben wir nach dreijähriger einer Kapitalerhöhung weiter verbessert. bung der Immobilienmärkte. Dennoch bleibt Investitionszurückhaltung wieder ein Die neuen Aktien wurden zu je 19,50 € bei die Finanzierung weiterhin ein entscheiden- attraktives und profitables Shopping- institutionellen Anlegern im Rahmen eines des Thema. Und dies gilt nicht nur für unser center für unser Portfolio gekauft: das A10 beschleunigten Verfahrens platziert. Die Geschäft, sondern auch und gerade für das Center in Wildau bei Berlin. Das Gesamt- Emission war rund dreifach überzeichnet. unserer Mietpartner. Deren Geschäftsmodell investitionsvolumen inklusive einer bis Unserer Gesellschaft floss ein Bruttoemis- bedingt eine vergleichsweise dünne Eigen- 2011 geplanten Modernisierung und Neu- sionserlös von ca. 67 Mio. € zu, den wir unter kapitalausstattung und einen hohen Bedarf an baumaßnahme (A10 Triangel) beläuft sich anderem zur Finanzierung des Anteilskaufs kurz- bis mittelfristigem Fremdkapital. Die auf rund 265 Mio. €. Das A10 ist eines der am City-Point Kassel und der Erweiterung Finanzierungssituation im Einzelhandel ist größten und bekanntesten Shoppingcenter in Dresden verwendeten. daher ein kritisches Thema für die kommen- in Deutschland. Es wurde 1996 eröffnet und den Jahre, das es zu beobachten gilt. bietet derzeit rund 120 Fachgeschäfte, die Zur Refinanzierung des Eigenmittelanteils komplett vermietet sind. Die Magnetmieter für das A10 Center in Höhe von 115 Mio. € Bisher haben wir allerdings in unseren im Bestand sind Real, Karstadt Sports, P&C, (150 Mio. € sind langfristig mit Fremdkapital Shoppingcentern keine Indikation für eine C&A, H&M, Esprit, MediMax und Bau- refinanziert) haben wir im Januar 2010 eine spürbare Eintrübung des Einzelhandels oder haus. Nach Eröffnung der A10 Triangel Bezugsrechtskapitalerhöhung durchgeführt. des Konsumverhaltens. Unsere Mietaußen- im Frühjahr 2011 wird das A10 Center Es war uns schon lange ein Anliegen, unseren stände sowie die Abschreibungen auf Miet- fast 200 Shops mit ca. 66.000 m2 Verkaufs- vielen treuen Altaktionären die Möglichkeit forderungen sind unverändert niedrig. Der fläche bieten. zur Teilnahme an einer Kapitalerhöhung ein- Vermietungsstand ist mit etwa 99,3 % sta- zuräumen. Die neuen, für 2009 voll dividen- bil auf höchstem Niveau. Daher stellt es Ein Blick auf die Finanzierung: Anfang Juli denberechtigten Aktien wurden vollständig für uns mit dem recht verlässlich planbaren 2009 haben wir zwei Darlehen über insge- im Rahmen des Bezugsrechts und eines Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop samt 132,2 Mio. € für zehn Jahre neu finan- von der Gesellschaft eingeräumten Über- kein besonderes Wagnis dar, wenn wir wie ziert. Neben einem im Oktober 2009 zu bezugsrechts von bestehenden Aktionären gewohnt in die Zukunft blicken und Kenn- prolongierenden Darlehen über 50,0 Mio. € übernommen. Der Bezugskurs lag eben- zahlen nennen, an denen wir uns messen wurde ein erst 2013 fälliges Darlehen über falls bei 19,50 € je Aktie. Dadurch sind der lassen: 82,2 Mio. € in einen neuen Darlehensvertrag Deutsche EuroShop rund 123 Mio. € zuge- einbezogen. Mit dieser Refinanzierung sinkt flossen. In der fast fünffachen Überzeich- unser jährlicher Zinsaufwand um mehr als nung der Emission sehen wir einen deutli- 1 Mio €. Bis Ende 2012 haben wir keine chen Vertrauensbeweis unserer Aktionäre langfristigen Fremdfinanzierungen neu zu und des Kapitalmarkts in die Strategie und verhandeln. Zukunft der Deutsche EuroShop.
  • 8. 4 | DES Geschäftsbericht 2009 » Für das Geschäftsjahr 2010 erwarten wir einen Umsatz in Höhe von 139 bis 142 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2011 sollte der Umsatz auf 149 bis 152 Mio. € steigen. » Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) wird nach unserer Prognose im laufenden Jahr bei 118 bis 121 Mio. € liegen. 2011 sollte es auf 127 bis 130 Mio. € steigen. » Das operative Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis kalku- lieren wir 2010 mit 58 bis 60 Mio. € und 2011 mit 64 bis 66 Mio. €. » Die Funds from Operation (FFO) erwarten wir 2010 in einer Größenordnung zwi- schen 1,33 € und 1,38 € und im Geschäfts- Claus-Matthias Böge Olaf G. Borkers jahr 2011 zwischen 1,45 € und 1,50 €. Sprecher des Vorstands Mitglied des Vorstands Wir werden unsere schon bisher sehr erfolg- Nach dem erfolgreichen Abschluss seiner Nach einer Dienstzeit als Schiffsoffizier reiche Strategie der selektiven Erweiterung Banklehre und des Betriebswirtschafts- bei der Bundesmarine absolvierte Herr unseres Portfolios weiter verfolgen. Ebenso studiums startete Herr Böge seine beruf- Borkers 1990 eine Banklehre bei der bleibt unsere Dividendenpolitik unverändert liche Tätigkeit 1987 beim Düsseldorfer Deutsche Bank AG. Es folgte ein Studium auf Langfristigkeit und Kontinuität ausge- Privatbankhaus Trinkaus & Burkhardt der Betriebswirtschaft in Frankfurt am richtet. Auf Basis der dargestellten Prognose im Bereich Mergers & Acquisitions. Der Main. Ab 1995 war Herr Borkers für die gehen wir davon aus, für die kommenden Schwerpunkt seiner Tätigkeit, für die ihm Deutsche Bank AG als Kreditanalyst in Jahre eine Dividende von mindestens 1,05 € bereits 1989 Prokura erteilt wurde, lag in Frankfurt und Hamburg tätig. Im Jahr je Aktie an unsere Aktionäre ausschütten der Beratung mittelständischer Unterneh- 1998 wechselte er als Vorstandsassistent zur zu können. men beim Kauf und Verkauf von Firmen RSE Grundbesitz und Beteiligungs AG, und Firmenbeteiligungen. 1990 wurde Hamburg. 1999 wurde Herr Borkers in Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und Herr Böge in die Geschäftsführung der den Vorstand der TAG Tegernsee Im- würden uns freuen, wenn Sie uns auch in KST Stahltechnik GmbH, einer Tochter- mobilien und Beteiligungs-AG, Tegern- Zukunft beim Realisieren unserer Pläne und gesellschaft des österreichischen Industrie- see und Hamburg, berufen, wo er bis beim Ausbau unseres Geschäfts begleiten. anlagenbaukonzerns VA Technologie AG, September 2005 die Bereiche Finanzen berufen, wo er die Bereiche Controlling, und Investor Relations verantwortete. Hamburg, im April 2010 Personal, Recht, Steuern und Verwal- Zusätzlich hatte Herr Borkers in der tung leitete. Im Herbst 1993 wechselte TAG-Gruppe verschiedene Aufsichtsrats- Herr Böge zur ECE Projektmanagement und Geschäftsführungsmandate inne. Olaf G.m.b.H. & Co. KG in Hamburg, dem G. Borkers ist seit Oktober 2005 Mitglied europäischen Marktführer bei Entwick- des Vorstands der Deutsche EuroShop AG. lung, Realisierung, Vermietung und Lang- Er ist verheiratet und hat zwei Kinder. Claus-Matthias Böge Olaf G. Borkers zeitmanagement von Einkaufscentern, und erlebte hier erstmalig die Faszination der Shoppingcenter-Welt. Neben einer Reihe von Geschäftsführungsmandaten bei Tochtergesellschaften der ECE-Gruppe befasste er sich vor allem mit der Konzep- tion, Finanzierung sowie laufenden Ergeb- nis-Optimierung von Immobilieninvestiti- onen. Seit Oktober 2001 ist Herr Böge im Vorstand der Deutsche EuroShop AG. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder.
  • 9. Bericht des Aufsichtsrats | 5 BERI CH T DES AUFSI CHTSRATS SEHR G EEHRT E AKTIONÄRINN E N UN D AKTIONÄRE, der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz Intensiv und wiederholt wurde mit dem und Satzung obliegenden Aufgaben im Vorstand über die Entwicklung an den Geschäftsjahr 2009 wahrgenommen Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Ein- und die Entwicklung der Deutsche zelhandelsmärkten und die Auswirkun- EuroShop AG intensiv begleitet. Die gen auf die Strategie der Gesellschaft strategische Ausrichtung des Unter- sowie die Eigenkapitalbeschaffung dis- nehmens wurde mit dem Aufsichtsrat kutiert. Dabei wurden zwischen Vor- abgestimmt und der Stand der Strategie- stand und Aufsichtsrat auch verschie- umsetzung in regelmäßigen Abständen dene Investmentmöglichkeiten erörtert. erörtert. Der Aufsichtsrat hat den Vor- Regelmäßig wurde uns über die Umsatz- stand in der Geschäftsführung über- entwicklung der Mieter und deren Zah- wacht und beraten. Der Vorstand hat lungsverhalten berichtet. uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte Der Aufsichtsratsvorsitzende und das unterrichtet. Aufsichtsratspräsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Schwerpunkte der Beratungen Bedarf erörtert. Geschäfte, die der Wir befassten uns regelmäßig und detail- Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, liert mit der Finanz-, Vermögens- und haben wir in den planmäßigen Sitzungen Ertragslage sowie mit dem Risiko- Manfred Zaß besprochen und entschieden. Zudem management unserer Gesellschaft. In Vorsitzender des Aufsichtsrats wurden für zustimmungspflichtige diesem Zusammenhang prüften wir das Geschäfte des Vorstands eine Telefon- Vorliegen der formalen Voraussetzungen konferenz des Präsidiums durchgeführt für die Umsetzung einer effizienten Überwachung unserer Gesell- sowie ein schriftlicher Umlaufbeschluss gefasst. Alle Beschlüsse schaft sowie die Wirksamkeit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurden wir ständig informiert. Wir berieten die Entwicklung der Bestandsobjekte, Sitzungen deren Umsatzentwicklung, Außen- und Vermietungsstände, bau- Im Geschäftsjahr 2009 fanden vier planmäßige Aufsichtsrats- liche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitions- sitzungen statt. kostenentwicklung der Neubauprojekte.
  • 10. 6 | DES Geschäftsbericht 2009 Kein Aufsichtsratsmitglied Erwerb des A10 Centers in hat an weniger als der Hälfte Wildau sowie die Fremd- der Aufsichtsratssitzungen DI E KONSERVATIVE finanzierung dieser Inves- teilgenommen. S TRAT EGI E UNSERER tition. Der Beschluss zum Erwerb des A10 Centers In der ersten planmäßigen G ESELLSCHAFT HAT wurde nach Vorliegen wei- Sitzung am 23. April 2009 terer Informationen aus SI CH WEIT ERHIN wurde die alljährliche Effi- dem laufenden Due Dili- zienzprüfung des Auf- BEWÄHRT. gence-Prozess im Dezem- sichtsrats abgeschlossen ber 2009 in einem schrift- und die Tagesordnung zur lichen Umlaufverfahren Hauptversammlung verab- gefasst. Vor dem Hinter- schiedet. In diesem Zusam- grund der sich allgemein menhang haben wir den Abschlussprüfer ausgewählt, der den verschlechternden Erwartungen für den Einzelhandel berichtete Aktionären zur Wahl vorgeschlagen wurde. Im Rahmen der Jahres- uns der Vorstand auch in dieser Sitzung über die Umsätze unse- abschlussprüfung legten wir wieder besonderen Wert auf die Erläu- rer Mieter sowie über die Mietaußenstände in unseren Einkaufs- terungen des Vorstands und des Abschlussprüfers zu den Immobi- zentren. Ausführlich wurde auch über die vom Vorstand vorgelegte lienbewertungen. Zudem berichtete uns der Vorstand insbesondere Hochrechnung und mittelfristige Erfolgsplanung der Gesellschaft über die Erweiterung der Altmarkt-Galerie in Dresden sowie die gesprochen. Vorbereitung der Erweiterungsmaßnahmen für das Main-Taunus- Zentrum. Gremien / Ausschüsse Der Aufsichtsrat hat neben dem Aufsichtsratspräsidium und dem In der Sitzung am 30. Juni 2009 wurden zunächst nach § 107 AktG Bilanzausschuss mit jeweils drei Mitgliedern am 30. Juni 2009 einen erneut der Unterzeichner als Vorsitzender des Aufsichtsrats sowie Kapitalmarktausschuss mit ebenfalls drei Mitgliedern gebildet. Die Herr Dr. Gellen als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts- dem Aufsichtsrat bei der Ausnutzung des bestehenden genehmigten rats gewählt. In der zuvor beendeten Hauptversammlung hatten Kapitals zustehenden Befugnisse wurden zur selbstständigen Ent- turnusmäßig Wahlen zum Aufsichtsrat stattgefunden. scheidung und Erledigung auf diesen Ausschuss übertragen. Die Anzahl der Ausschüsse und Mitglieder erscheint uns im Hinblick Neben der Besprechung der Geschäftsentwicklung wurde auch auf die Größe der Gesellschaft und der Anzahl der Mitglieder des über die Umsetzung einer Kapitalerhöhungsmaßnahme diskutiert. Aufsichtsrats angemessen. Angesichts des weiter sehr volatilen Marktumfelds bestand Einig- keit darin, dass eine Entscheidung nur sehr kurzfristig getroffen Im Berichtszeitraum tagten das Präsidium und der Bilanzausschuss werden kann. Aus diesem Grunde wurde vorsorglich ein Aus- am 7. April 2009. Das Aufsichtsratspräsidium beriet sich zudem am schuss „Kapitalmarkt“ gebildet, dem die Entscheidungs- und 15. Dezember 2009 in einer Telefonkonferenz und der Bilanzaus- Erledigungsbefugnisse des Aufsichtsrats zur Ausnutzung des schuss erörterte mit dem Vorstand in Telefonkonferenzen am 12. bestehenden genehmigten Kapitals übertragen wurden. Diesem Mai 2009 und 11. November 2009 die Quartalsfinanzberichte. Ausschuss gehören die Herren Armbrust, Dr. Gellen und der Unterzeichner (Vorsitz) an. Der Kapitalmarktausschuss fasste im Rahmen von Telefonkon- ferenzen am 6. und 7. Juli 2009 seine Beschlüsse zur Umsetzung In der dritten Sitzung am 17. September 2009 haben wir gemein- der Kapitalerhöhung. sam mit dem Vorstand Schlussfolgerungen aus der durchgeführten Kapitalerhöhung ohne Bezugsrecht vom Juli 2009 gezogen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat diskutierten zudem verschiedene Corporate Governance Investitionsmöglichkeiten. Zudem wurde uns vom Vorstand das Im Dezember 2009 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der vorgestellt. Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop dauerhaft zugänglich In der letzten Sitzung am 26. November 2009 berichtete uns der gemacht. Über die Umsetzung des Corporate Governance Kodex Vorstand über den Abschluss der Umbaumaßnahmen im City- wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Auf- Point in Kassel und dem Allee-Center in Hamm. Intensiv disku- sichtsratsmitglieder und die Vorstandsmitglieder haben am Jahres- tierten wir in dieser Sitzung nach einer Präsentation den möglichen anfang 2010 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte ent- standen sind.
  • 11. Bericht des Aufsichtsrats | 7 Jahresabschluss der AG und des Konzerns Daneben resultiert die erfreuliche Entwicklung unserer Gesell- zum 31. Dezember 2009 schaft auch aus dem engagierten Einsatz von Vorstand und Mit- In der Bilanzausschusssitzung am 20. April 2010 und in der Auf- arbeitern. Dafür dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand sowie den sichtsratssitzung am 28. April 2010 haben sich der Bilanzausschuss Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern besonders. und der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen Hamburg, 28. April 2010 Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezember 2009, sowie mit dem Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2009 befasst. Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- Manfred Zaß, Vorsitzender prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der Hauptversammlung am 30. Juni 2009 gewählte Abschlussprüfer BDO Deutsche Warentreuhand AG Wirtschaftsprüfungsgesell- schaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilan- zierung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Dar- über hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurtei- lung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses anlässlich der Bilanzausschusssitzung am 20. April 2010 und der Aufsichtsrats- sitzung am 28. April 2010 teil und erläuterten die wesentlichen Ergebnisse. Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses der AG, des Konzern- abschlusses und der dazugehörigen Lageberichte, die keine Ein- wände ergab, stimmte der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung der Abschlussprüfer zu und billigte den Jahresabschluss der AG und den Konzernabschluss. Der Jahresabschluss ist damit fest- gestellt. Dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns, Ausschüttung einer Dividende von 1,05 € je Aktie, schließt sich der Aufsichtsrat an. Die Immobilienbranche bewegte sich auch im Geschäftsjahr 2009 in einem schlechten Umfeld und hatte mit schwierigen Kreditmärkten umzugehen. Die konservative Strategie unserer Gesellschaft hat sich weiterhin bewährt.
  • 12. 8 | DES Geschäftsbericht 2009 WOLFGANG TWARDAWA & ROLF BÜRKL KRISE – WELCH E KRISE? E in Großteil der Bevölkerung in Im internationalen Vergleich zeigte sich der einen Wert von -26 Punkten, in Großbri- Deutschland spürte 2009 durch deutsche Konsument dabei als Optimist tannien -40 und in Frankreich sogar -45 die Finanz- und Wirtschaftskrise Europas: Während hierzulande im Jahres- Indikatorpunkten. Das Konsum- keine negativen Auswirkungen durchschnitt 2009 die Anschaffungsneigung klima in Deutschland musste erst auf die persönlichen Lebensumstände. Der einen Wert von +21 Indikatorpunkten auf- im Spätherbst einen Dämpfer Arbeitsmarkt entwickelte sich mit durch- wies, ergab die gleiche Befragung in Italien hinnehmen. schnittlich 3,4 Millionen und einer Zunahme von nur 155.000 Arbeitslosen im Jahr 2009 überraschend robust. Rund eine Mil- lion Menschen wurden im Jah- resschnitt durch Kurzarbeit GFK-IN DI KATOR KONSUMKLIMA vor Arbeitslosigkeit bewahrt. Den privaten Konsum stützte zudem eine historisch niedrige Inflationsrate von 0,4 %. Sin- kende Preise insbesondere bei Mineralölprodukten und Lebensmitteln för- derten die Kaufkraft der Konsumenten. Entsprechend stieg die im Rahmen der GfK-Konsumkli- mastudie erhobene Anschaffungsnei- gung von Januar bis September 2009 deutlich an.
  • 14. 10 | DES Geschäftsbericht 2009 Die wachsende Angst vor Arbeitslosigkeit ANGS T VOR ARBEITS- Diese Haushalte versu- sowie vor steigenden Energiepreisen dämpfte LOSIGKEIT BELA S T ET chen, ihre Einkaufsprä- gegen Ende des letzten Jahres das Konsum- DE N KONSUM ferenzen zu halten, nut- klima der deutschen Privathaushalte. Arbeitslosigkeit und die konkrete Angst zen aber verstärkt davor verändern das Konsumverhalten der Sonderangebote. Menschen deutlich. Bei den Gütern des täg- Immerhin rund VERHALT ENE KONSUM- lichen Bedarfs reduzieren die betroffenen 46 % der deut- AUSSI CHT EN FÜR DA S Haushalte ihren Konsum um rund 10 %. schen Haushalte JAHR 2010 Drohende Arbeitslosigkeit lässt die Ver- sind als krisenresis- Zu Beginn des Jahres 2010 gehen die Ver- braucher aber nicht nur weniger ausgeben, tent einzustufen, ein Pro- braucher in Deutschland davon aus, dass sich sie legen auch mehr Geld für schlechte Zei- zentpunkt weniger als noch im Vorjahr. Der der Erholungsprozess der Wirtschaft weiter ten zurück. Dieses „Vorsichtssparen“ beein- Konsum dieser Haushalte leidet durch die fortsetzt, allerdings mit abgeschwächter trächtigt den Konsum zusätzlich. Krise nicht und wird durch günstige Ange- Dynamik. Diese Beurteilung deckt bote eher noch gefördert. Gleichzeitig stei- sich mit den Prognosen der 2009 waren rund 23 % der deutschen Haus- gen in dieser Verbrauchergruppe die Erwar- führenden Wirtschafts- halte direkt von Arbeitslosigkeit betroffen tungen an Produktqualität und Hersteller. institute. Konsumenten oder hatten konkrete Angst davor, arbeitslos Nachhaltigkeit, fairer Handel und die sozi- und Experten rechnen zu werden. Für das Jahr 2010 erwartet die ale Verantwortung der Unternehmen beein- im laufenden Jahr GfK einen Anstieg dieser krisenbetroffenen flussen die Kaufentscheidungen der krisen- allerdings mit einer Ver- Haushalte auf rund 27 %. Eine gleich große resistenten Haushalte immer stärker. schlechterung auf dem Arbeits- Zahl an Haushalten ist nach GfK-Schätzung markt. Auch die Preisentwick- im Jahr 2010 krisengefährdet. lung für das Gesamtjahr wird weniger optimistisch beurteilt, obwohl die Rabatt- aktionen des Handels zu Jahresbeginn für ARBEITSLOSIGKEIT BEEINFLUSS T DI REKT UN D IN DI REKT DA S KONSUMVERHALT E N eine steigende Anschaffungsneigung sorg- ten. Staatliche Konjunkturpakete wie die Erhöhung des Kindergelds beziehungsweise des Kinderfreibetrags sowie die verbesserte Absetzbarkeit von Krankenversicherungs- beiträgen werden den Verbrauchern im Jahr 2010 Entlastungen bringen. Gleich- zeitig drohen aber eine etwas höhere Infla- tion und diverse Mehrbelastungen durch Krankenkassenzusatzbeiträge und steigende kommunale Gebühren. Die GfK erwartet im Jahr 2010 eine Stagnation beim Konsum der Privathaushalte, aber keinen Rückgang. Die Einschränkungen beim Konsum werden voraussichtlich in der zweiten Jahres- hälfte zum Tragen kommen.
  • 15. Shopping | 11 G EWINNER UN D VERLI ERER Der Trend zum Homing wird sich auch geben sie seltener. Aber DER KRISE 2010 auf den Konsum auswirken. Beim auch das eigene Den- Die Einschränkungen beim privaten Kon- Außer-Haus-Konsum erwartet die GfK ken und Handeln wird sum spürte im letzten Jahr die Gastronomie einen weiteren Rückgang, im Lebensmit- stärker hinterfragt. Eine der am deutlichsten. Der Außer-Haus-Konsum teleinzelhandel einen Umsatz in etwa auf wichtigsten Erkenntnisse bei sank laut GfK-Schätzung wertmäßig um Vorjahresniveau. Die Unterhaltungselekt- den Verbrauchern kann mit dem rund 8 %. Die Krise veranlasste die Ver- ronik wird durch die Fußballweltmeister- Motto „Gier frisst Hirn“ umschrie- braucher dazu, ihre Aktivitäten stärker auf schaft zusätzliche Impulse erfahren. Bau- ben werden. Bewusster konsumie- die eigenen vier Wände zu konzentrieren. märkte dürften ihre positive Entwicklung ren, Qualität statt Quantität, der Ver- Hiervon profitierte der Lebensmittelein- ebenfalls fortschreiben. zicht auf Überflüssiges und sich auch zelhandel, der zwar einen Umsatzrückgang über die kleinen Dinge zu freuen sind von rund 1 % hinnehmen musste, dies aber die neuen Trends bei den Verbrauchern. hauptsächlich durch Preissenkungen selbst KRISE VERÄN DERT Diese Veränderung in der Werteorientie- bedingte. Die stärkere Fokussierung auf das WERT EORI E NTI ERUNG rung eröffnet neue Möglichkeiten. Spezi- eigene Zuhause, das sogenannte „Homing“, DER VERBRAUCH ER ell für gesellschaftlich verantwortungsvoll zeigte sich besonders deutlich bei Baumärk- Neben den monetären Effekten veränderte agierende Unternehmen, Traditionsmar- ten. Ihr Umsatz stieg im letzten Jahr um die Finanz- und Wirtschaftskrise auch die ken und heimische Produkte wird quali- 2 %. Auch die Unterhaltungselektronik- Werteorientierung der Verbraucher. Gerade tatives Wachstum zur großen Chance im branche profitierte und hielt ihren Umsatz im Bereich der Finanzdienstleistungen hat Jahr 2010. auf Vorjahresniveau. sich blindes Vertrauen als falsch erwiesen. Als Konsequenz sind die Konsumenten vor- Das Homing begünstigte einige Waren- sichtiger geworden; Vertrauensvorschuss gruppen besonders. So verschönerten sich im Vergleich zum Jahr 2008 rund 7 % mehr Haushalte das Wohnambiente mit einem KRISE HAT DI E PRIORITÄT E N DER KONSUME NT E N VERÄN DERT offenen Kamin oder Kachelofen. Der Umsatz mit Pflanzen legte um 7 % zu, der mit Gartenmöbeln und Gartendekoration um 4 %. Auch das Segment der Elektro- kleingeräte profitierte mit einem Umsatzplus von rund 5 %. Treiber waren hier speziell die Espresso-Kapselsysteme mit einer Umsatz- zunahme von knapp 14 %, Kaffee-Vollauto- maten mit 9 % und Bodenstaubsauger mit einer Umsatzsteigerung von 6 %. Eben- falls positiv entwickelten sich alkoholische Getränke. Um rund 2 % stieg der Absatz bei Sekt. Spirituosen legten im letzten Jahr bei den verkauften Mengen um 1 % zu, wert- mäßig sogar um rund 3 %. Hier profitierte der Einzelhandel vom rückläufigen Außer- Haus-Sektor.
  • 16. 12 | DES Geschäftsbericht 2009 S TATIS TI K Kundenumfrage im Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach im 4. Quartal 2009 Geschlecht Aus welchen Gründen kommen Sie Das Modeangebot im Main-Taunus- Weiblich 58 % vorwiegend ins MTZ? Zentrum ist immer besonders Männlich 42 % Einkaufen 74 % vielfältig Bummeln 29 % Trifft voll und ganz zu 31 % Essen gehen 3% Trifft weitgehend zu 50 % Altersgruppen Beruflich, geschäftlich 3% Trifft weniger zu 17 % Bis 19 Jahre 9% Sonstiges 4% Trifft gar nicht zu 2% 20 – 29 Jahre 20 % 30 – 39 Jahre 21 % 40 – 49 Jahre 21 % Wie oft besuchen Sie das Die Geschäfte im Main-Taunus- 50 – 59 Jahre 12 % Main-Taunus-Zentrum? Zentrum führen viele bekannte Über 60 Jahre 17 % Täglich 5% Marken Mehrmals in der Woche 17 % Trifft voll und ganz zu 50 % Einmal pro Woche 19 % Trifft weitgehend zu 44 % Wo wohnen Sie? Alle 14 Tage 20 % Trifft weniger zu 5% Bis 5 Minuten Fahrzeit 31 % 1 x im Monat 19 % Trifft gar nicht zu 1% Bis 15 Minuten Fahrzeit 32 % 4 x im Jahr 9% Bis 30 Minuten Fahrzeit 16 % 2 x im Jahr 4% Bis 45 Minuten Fahrzeit 14 % Seltener 4% Verkehrsmittelwahl Sonstige Orte 6% Erster Besuch 3% Auto 87 % ÖPNV, Bus, Bahn 9% Zu Fuß 3% Sonstige 1%
  • 18. 14 | DES Geschäftsbericht 2009 „DA S HABE I CH 2009 G EKAUFT“ Rolf Bürkl, Senior Mariana Theiling, Patrick Kiss, Wolfgang Twar- Research Consul- Lichtdesignerin, Head of Investor dawa, Division tant Business & ECE & Public Rela- Manager Strategic Technology, GfK 2009 bin ich Mutter tions, Deutsche Marketing, GfK Marktforschung geworden, daher EuroShop Panel Services Ich habe mir im letzten Jahr für waren die meisten Anschaffungen Ich habe in Bildung investiert. Letztes Jahr in unserem Italien- meine regelmäßigen Jogging- für den Baby-Alltag: z. B. ein Maxi Am 1. September 2009 hieß es für urlaub hat meine Frau in einem runden einen Trainings-Computer Cosi mit faltbarem Fahrgestell, das unseren Sohn Leo „Mein 1. Schul- Schmuckgeschäft eine wunder- mit GPS-Funktion von Garmin sogar in den Kofferraum von mei- tag“. Schon vor über 30 Jahren war schöne Halskette gesehen. Nach- gekauft. Dieses Gerät, das eher nem Zweisitzer passt ... das hat sich ich selbst stolzer Scout-Schulran- dem wir dreimal bei dem Juwelier als Spielzeug zu sehen ist, soll vor echt bewährt! Mein Mann und ich zen-Besitzer, daher lautete mein waren, habe ich sie zum Kauf über- allem für mehr Motivation beim haben uns gegenseitig, symbolisch väterlicher Rat auch: Scout. Im Ein- redet. Damit habe ich mir selbst die Laufen sorgen. für die neu angebrochene Zeit, eine kaufszentrum gab es einen Shop, in größte Freude gemacht: eine schöne, Uhr geschenkt. dem man den Ranzen über virtu- glückliche Frau an meiner Seite. elle Spiegel (drei Kameraperspek- tiven dargestellt auf großen Plasma- Monitoren) begutachten konnte, wie er auf dem Rücken getragen aussieht. Leo hat sich letztlich für das neueste Modell „Easy II Race“ entschieden.
  • 19. Shopping | 15 Claus-Matthias Wärme. Kein Holz kaufen oder rechtzeitig, bei dem hanseatischen Birgit Schäfer, Böge, Sprecher schlagen und lagern. Kein Schmutz Winter 2009/2010 musste ich sie Vorstandssekre- des Vorstands, und Kaminreinigen. Für meine von da an beinahe täglich tragen, tärin, Deutsche Deutsche Familie und mich ein guter Kauf. um mich morgens auf dem Weg ins EuroShop EuroShop Büro durch die Schnee- und Eis- Meine Anschaf- Das Weihnachtsfest wurde mit einer Steffen Eric Friedlein, Regional massen durchzuschlagen. fung des Jahres war ein traumhaf- neuen Nespresso-Maschine mit Director Leasing (East), ECE tes neues Sofa, das ich auch noch Milchaufschäumer gekrönt. Das Mein neues Moun- Kirsten Kaiser, zu einem sagenhaft günstigen Preis Design ist schon große Klasse, aber tainbike. Da ich Leiterin erstanden habe. Das machte doppelt der Latte macchiato übertrifft alles. beruflich viel mit Rechnungswesen, Freude und ließ noch Spielraum für Die alte Kaffeemaschine verstaubt den unterschied- Deutsche ein paar ausgefallene Dekostücke. jetzt im Keller. lichsten Verkehrs- EuroShop mitteln unterwegs bin und es nicht So langsam wächst meine kleine Alexander Wohl- Verena Tenz, mitnehmen kann, lässt es sich leider Apple-Familie: Zu meinen iPods rab, Illustrator, Senior Account & nur am Wochenende in der ländli- hat sich nun ein silbernes MacBook Mucca Matta Marketing chen Umgebung meines Wohnortes Pro gesellt, das sich nicht nur her- Zugeschlagen haben Manager, ECE einsetzen. Aufgrund des langen Win- vorragend beim Surfen macht, son- meine Freundin und flatmedia ters wartet es derzeit noch sehn- dern auch die neuesten Blockbuster ich in NewYork: nach (gefühlter) Ich habe meine Gummistiefelkollek- süchtig in der Garage auf seinen auf meinen Fernseher beamt. zweitägiger Odyssee mit wunden tion um zwei besonders edle Paare ersten Einsatz in diesem Jahr. Füßen und rauchender Metro- von Hunter und Aigle erweitert – Dr. Benedikt Card fand sie endlich die Stiefel von im Center ershoppt, ist ja klar. Die Mathias Sander, Director Gillessen, Local Blowfish in der richtigen Größe und Lieblingsstücke sind im Hamburger Center-Marketing, ECE Partner, White & Farbe. Die dank des guten Dollar/ Schmuddelwetter unverzichtbar. Ich Ich habe mir ein Paar Case Euro-Verhältnisses weitaus größeren komme bei Wolkenbruch unbescha- Sneakers ge kauft. Eine neue Espresso- Schnäppchen waren allerdings ein det zur Arbeit (vom Beutel mit den Mal wieder. Dies- maschine eines italienischen Her- neues Weitwinkelobjektiv für die Extra-Schuhen für die Arbeit mal mal von „Floris van stellers aus der Nähe von Neapel. Dame und ein paar Spielereien von ganz abgesehen), bin in allen Lebens- Bommel“. Sie sind Nur wenig moderne Elektronik Apple für den Herrn. lagen absolut korrekt gekleidet und grandios schön und passen so ziem- gepaart mit viel Metall und einer bei wochenendlichen Küstenspazier- lich zu allem, was man so anziehen seit fast 50 Jahren bewährten Brüh- gängen im Kampf gegen die Gezeiten kann. Trotzdem hatte ich sie bisher technik. Für ein möglichst perfektes klar im Vorteil. nicht an. Wahrscheinlich waren sie Ergebnis – und allen Vollauto- zu schön. Sind aber 2010 bestimmt maten aus Plastik zum Trotz. Das Olaf G. Borkers, auch noch angesagt. Leben ist zu kurz für schlechten Mitglied des Vor- Espresso. stands, Deutsche Nicolas Lissner, EuroShop Manager Investor Die DVD „Kamin- & Public Rela- feuer“ hat uns nicht mehr gereicht. tions, Deutsche Nun erzeugt unser neuer Bio(!)- EuroShop Ethanol-Kamin eine gemütliche Im November habe ich mir Atmosphäre und erstaunlich viel beim Urlauben in New York neue Winter- stiefel gekauft. Gerade noch
  • 20. 16 | DES Geschäftsbericht 2009 MATHIA S SAN DER CE NT ERGUTSCH EI N Ein Kundenbindungsinstrument auf Erfolgskurs S eit über 40 Jahren praktiziert die ECE in Design. Und auch die Vertriebswege haben Shoppingcentern erfolgreich das Konzept sich dem Zeitgeist angepasst: Geschäftskunden, des Erlebnis-Shoppings. Bis zu eine halbe die ihren Mitarbeitern oder Geschäftspartnern Millionen Besucher pro Tag lassen sich von eine Freude machen möchten, greifen bereits der Branchenvielfalt der Shops, den ungewöhn- seit einigen Jahren gerne auf das extra für sie ein- lichen Wareninszenierungen und ausgefallenen gerichtete Portal www.ece-b2b.de zurück, über das Aktionen in den attraktiv gestalteten Malls der größere Gutscheinbestellungen schnell und unkom- Deutsche EuroShop faszinieren. Immer wieder pliziert abgewickelt werden. werden Chancen gesucht, den Besuchern etwas Besonderes zu bieten und sie langfristig als Seit Ende 2009 haben zudem auch Privatkunden die Stammkunden an die Center zu binden. Möglichkeit, ganz bequem und ohne lange Wege Gut- scheine im Internet unter www.gutschein-verschenken.de Bereits vor zehn Jahren entstand so individuell zu gestalten, per E-Mail oder SMS zu ver- die Idee, mit dem Centergutschein senden oder selbst auszudrucken und persönlich zu ein attraktives Kundenbindungs- überreichen. instrument in mehr als 60 Centern zu etablieren. Das Konzept ist ebenso ein- All diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass sich fach wie erfolgreich: Der Kunde erwirbt den die Beliebt- und Bekanntheit der Centergutscheine seit Gutschein an zentraler Stelle im Center, ver- der Einführung positiv entwickelt haben und sie ein schenkt ihn und öffnet der beschenkten Person erfreuliches Wachstum verzeichnen. Im vergangenen damit alle Möglichkeiten, sich einen lang gehegten Jahr wurden in allen teilnehmenden Centern rund Wunsch zu erfüllen. Denn schließlich ist der Gut- zwei Millionen Gutscheinkarten verkauft, womit schein in allen Geschäften der Center im DES- mindestens vier Millionen Kundenkontakte erzielt Portfolio sowie in zahlreichen weiteren von der wurden. ECE betreuten Shoppingcentern einlösbar, so dass der Beschenkte eine Auswahl von mehr als 9.000 Experten gehen heute davon aus, dass Gut- Akzeptanzstellen hat – ein einmaliger Vorteil, den scheine in den nächsten Jahren einen immer sonst niemand bieten kann. Längst hat sich der höheren Stellenwert unter den Geschenken Gutschein damit als „Rundum-sorglos-Geschenk“ gewinnen werden – nicht zuletzt, weil sie die in den Köpfen unserer Besucher verankert und gilt Möglichkeit bieten, kleine und große Wünsche heute als einer der beliebtesten Geschenkgutscheine gezielt zu erfüllen. Deshalb ist damit zu rech- Deutschlands. nen, dass der Centergutschein als attraktives Kundenbindungsinstrument auch in Zukunft Ursprünglich in Papierform eingeführt, präsentiert seinen Beitrag zum Erfolg der Center der sich der Centergutschein mittlerweile sehr modern im Deutsche EuroShop leisten wird. handlichen Scheckkartenformat und zeitlos schönen
  • 21. Shopping | 17 Was wissen wir eigentlich wirklich darüber, warum wir kaufen, was wir kaufen? Warum entscheiden wir uns für bestimmte Produkte und ignorieren andere? Der Marketingexperte und Bestsellerautor Martin Lindstrom erklärt, wie das mensch- liche Gehirn auf Werbung und Marketing reagiert. Warum sind manche Marken erfolgreich und andere Flops? Wie treffen Menschen Kaufentscheidungen? Warum kaufen sie das, was sie kaufen? Seit Jahrzehnten versucht die Marktforschung das herauszufinden. Doch herkömmliche Methoden wie Befra- gungen oder Gruppendiskussionen können nicht erfassen, was die Verbraucher wirklich denken, weil Kaufentscheidungen keine rein rationale Angelegenheit sind. Bisher hat niemand erschlossen, was genau in unserem Gehirn passiert, wenn wir Kaufentschei- dungen treffen – der Marketingguru Martin Lindstrom will das jetzt ändern. In seinem Bestseller Buyology, der in 25 Sprachen übersetzt wurde, präsentiert der gebür- tige Däne die faszinierenden Ergebnisse seiner revolutionären Neuromarketingstudie, in der er anhand der neuesten Erkenntnisse aus der Hirnforschung erstmals die unmittelbare Wirkung von Werbung und Marketingbotschaften auf das menschliche Gehirn untersucht. Lindstrom zeigt, wie das Unterbewusstsein auf Stimuli reagiert und unser Verhalten steuert, nämlich häufig auf ganz andere Weise, als wir denken. Unsere Kaufentscheidungen werden auf einer Ebene getroffen, die unterhalb unseres Bewusstseins angesiedelt ist. So führen etwa Anti-Raucher-Kampagnen kurioserweise dazu, dass Raucher vermehrt zur Zigarette greifen, weil sie den „Begierde-Punkt“ im Hirn stimulieren. Und das Gehirn eines Apple- Fans reagiert beim Betrachten eines iPods ähnlich wie das eines tief religiösen Menschen beim Anblick eines Jesusbildes. Lindstrom zeigt, was selbst die raffiniertesten Unternehmen, Werbe- macher und Marketer noch nicht über unser Kaufverhalten wissen, räumt mit den gängigen Vorurteilen und Mythen auf und liefert uns spannende Erkenntnisse über die Beeinflussung unserer Entscheidungen, unser Kaufverhalten und letztlich uns selbst. Martin Lindstrom: Buyology – Warum wir kaufen, was wir kaufen, aus dem Englischen von Brigitte Hilgner, 2009, geb., 230 Seiten, ISBN 978-3-593-38929-5, ca. 24,90 € 1998 erschien das Große Handbuch Shoppingcenter. Seit dieser Zeit ist die Bedeu- tung der Einkaufszentren national wie international stark angestiegen. Daher hat das Institut für Gewerbezentren zusammen mit dem German Council of Shopping Centers (GCSC) dieses Standardwerk neu aufgelegt. 126 ausgewiesene Shoppingcenter-Experten aus elf Nationen stellen in 106 Beiträgen ihre Erfahrungen und die neuesten Erkenntnisse zum breiten Spektrum der Shoppingcenter umfassend dar. Auf über 1.100 Seiten werden Themen wie Shoppingcenter und Stadtentwicklung, Nachhaltigkeit, Architektur, Design und Kunst, Projektentwicklung, Marketing, Management, Finanzierung und Investment etc. behandelt. Dargestellt werden zudem aktuelle nationale und internationale Entwicklungen und Center-Trends sowie neueste realisierte Shoppingcenter in einem vierfarbigen Fototeil. Die Erkenntnisse dieses Handbuches sind eine essentielle Grundlage u. a. für alle Personen, die sich mit dem Thema Shoppingcenter befassen. Als Nachschlagewerk dient es sowohl den erfahrenen Praktikern als Arbeitshilfe im täglichen Geschäft wie auch Nachwuchskräften und Studenten als umfassendes Grundlagenwerk. Shoppingcenter-Handbuch – Development, Management, Marketing, herausgegeben vom Institut für Gewerbezentren, Prof. Dr. Falk, 2009, geb., über 1.100 Seiten, ISBN 978-3-00-027250-9, ca. 125,00 €
  • 22. 18 | DES Geschäftsbericht 2009
  • 23. Die Center | 19 UNSERE SHOPPI N GCE NT ER I m vergangenen Jahr haben wir im INDIVIDUELLE zentrale Omnibusbahnhöfe. Kostengünstige Januar unseren Anteil am City-Point PERSÖNLICHKEITEN Parkplätze sorgen zudem für eine gute Kassel von 40 % auf 90 % erhöht. Ein gewisses Kriterium verbindet alle unsere Erreichbarkeit mit dem Auto. Unsere außer- Zudem konnten wir den Grund- 17 Shoppingcenter in einem besonderen städtischen Standorte sind jeweils direkt stein für die Erweiterungen der Altmarkt- Maße: die 1a-Lage. Hierbei konzentrieren an bedeutenden Autobahnen gelegen und Galerie in Dresden sowie des Main-Taunus- wir uns auf die Innenstädte, die Mehrzahl bieten den Besuchern Zentrums in Sulzbach bei Frankfurt legen. unserer Center ist direkt an die Fuß- ein komplett Seit Januar 2010 gehört das A10 Center in gängerzone angeschlossen, sowie auf kostenfreies Wildau bei Berlin als 17. Shoppingcenter zu etablierte Standorte außerhalb der Parken. unserem Portfolio. Städte. Hierbei handelt es sich um Objekte, die Zusammen mit den Erweiterungen, die im sich seit vielen Jahren Jahre 2011 eröffnet werden, bieten unsere einen Ruf als attrak- 13 Shoppingcenter in Deutschland, zwei in tive Alternative zum Polen und jeweils eins in Österreich und Einkaufsbummel Ungarn insgesamt rund 2.035 Geschäfte in den umliegenden auf einer Mietfläche von über 804.000 m². Stadtzentren erworben Der Investitionsschwerpunkt liegt mit haben. 83 % klar in Deutschland. Mit über 99 % erreicht unser Vermietungsstand auch in die- Eine perfekte Verkehrs- sen sicherlich für den Einzelhandel nicht anbindung ist dabei immer einfachen Zeiten den konstant hohen einer der Erfolgsfak- Wert der Vorjahre. toren: Unsere inner- städtischen Center befinden sich meist in direkter Nach- barschaft zu ört- lichen Knoten - punkten des öffentlichen Per- sonennahverkehrs wie zum Beispiel
  • 24. 20 | DES Geschäftsbericht 2009 FLEXIBILITÄT ALS Inland Ausland Gesamt ZUKUNFTSMOTOR Wir beobachten im Einzelhandel verstärkt Mietfläche in m²* 660.800 143.400 804.200 einen wachsenden Bedarf an größeren Ver- Anzahl Geschäfte* 1.485 550 2.035 kaufsflächen. Dem Kunden werden damit Vermietungsstand** 99 % 99 % 99 % vielseitigere Sortimente angeboten. Beispiel Einwohner im Einzugsgebiet in Mio. 10,95 3,2 14,15 hierfür ist die Entwicklung von Parfümerien und Buchhandlungen in den vergangenen Anzahl Center 13 4 17 Jahren. Neben dem Produkt an sich steht * inklusive Neuentwicklung (Wildau) und Erweiterungen (Sulzbach und Dresden) immer mehr das Erlebnis rund um den Ein- ** inklusive Büroflächen kauf im Vordergrund: Beispielsweise Ange- bote, bei denen sich die Kunden vor Ort professionell schminken lassen können, oder Dabei ist jedes unserer 17 Center ein Ein- Besucher jeden Alters sollen sich hier gut in Buchhandlungen integrierte kleine Cafés, zelwerk. Die Mieterstruktur ist bei jedem aufgehoben fühlen. Breite Ladenstraßen, in denen in Ruhe ein Blick in die angebote- Shoppingcenter handverlesen und ergänzt Rolltreppen und Aufzüge sorgen dafür, dass nen Bücher geworfen werden kann. gezielt das Angebot der jeweiligen Innen- man auch mit Kinderwagen oder Rollstüh- stadt. Dies verdeutlicht auch, dass sich len ohne großen Aufwand jeden Winkel des Unsere Shoppingcenter bieten speziell im unsere Objekte keinesfalls als Konkurrenz Centers erreichen kann. Für unsere kleinsten Vergleich zu einzelnen Geschäftshäusern zum Einzelhandel in der Umgebung ver- Besucher sind teilweise Spielecken einge- in der Innenstadt den Vorteil, dass sie den stehen. Dazu gehört, dass sich das jeweilige richtet, die eine willkommene Abwechslung Händlern exakt die Flächen bieten kön- Center aktiv am Stadtmarketing mit dem beim Einkaufsbummel darstellen. Massage- nen, die diese benötigen. Es ist im Prinzip Ziel beteiligt, den gesamten Einzelhandels- sitze in der Mall stehen den Kunden für ein ohne großen Aufwand durch Verschiebung standort zu fördern und zu stärken. geringes Entgelt zur Verfügung und laden der Innenwände möglich, die Verkaufsflä- zum Entspannen ein. che im Laufe der Zeit den neuen Anforde- Ein besonderes Augenmerk legen wir auf rungen unseres Mieters anzupassen. Auch die Architektur. Jedes unserer Center ist GELEBTES UMWELT- eine Reduzierung der Fläche ist möglich und hierbei speziell für die Anforderungen des BEWUSSTSEIN kann beispielsweise gleichzeitig Gelegenheit jeweiligen Standorts konzipiert. Hierbei gilt Ein besonderes Anliegen ist für uns der dafür bieten, einen neuen zusätzlichen Shop es, die Architektur individuell abzustimmen Umweltschutz. Unsere deutschen Shop- in das Center zu integrieren. und dabei sämtliche Anforderungen an die pingcenter werden fast alle mit zertifizier- Funktionalität voll zu erfüllen. In der Ver- tem Öko-Strom versorgt und zukünftig Diese Flexibilität ist bei unseren Mietern gangenheit haben wir bei der Entwicklung sollen alle Objekte unseres Portfolios im sehr gefragt. Für viele ist dies der entschei- von neuen Objekten mit namhaften Archi- In- und Ausland mit dieser erneuerbaren dende Faktor für den Markteintritt in eine tekturbüros zusammengearbeitet. Energie beliefert werden. Dabei soll nicht Stadt, die ansonsten aufgrund ihrer Immo- nur der CO2-Ausstoß, sondern auch der bilienstruktur in den Toplagen, zum Bei- Die hohen Anforderungen an die Quali- Energieverbrauch insgesamt kontinuierlich spiel in einer durch mittelalterliche Archi- tät, die wir an jedes unserer Center stellen, gesenkt werden. Einen wichtigen Beitrag tektur geprägten Fußgängerzone, keinerlei beziehen sich auch auf das Innere: Eine wer- hierzu leisten Wärmetauscher sowie hoch- geeigneten Flächen bieten kann. So kann tige Anmutung sowie eine schlichte, zeitlose moderne und effiziente Beleuchtungssys- der gesamte innerstädtische Einzelhan- Architektur unter Verwendung edler Mate- teme. Dazu stehen wir im Dialog mit unse- del durch eine Ausweitung des Angebots rialien sollen den Besuchern ein angenehmes ren Mietern, mit denen wir gemeinsam den profitieren. Einkaufserlebnis vermitteln. Kombiniert Energieverbrauch in den einzelnen Geschäf- mit einer innovativen Beleuchtung sowie ten reduzieren möchten. WERTVOLLE STANDORTE gezielt gesetzten Akzenten wie anspruchs- Insgesamt über 14 Millionen Menschen vollen Wasserinszenierungen und einer leben in den Einzugsgebieten unserer perfekten Klimatechnik machen sie unsere Center. Knapp 11 Millionen davon sind Shoppingcenter zu Orten, an denen sich die alleine unseren deutschen Shoppingcen- Besucher wohlfühlen und an die sie immer tern zuzurechnen. gerne zurückkehren.
  • 25. Die Center | 21 Diese einzelnen Einzugsgebiete sind für uns ein Hauptkriterium bei der Selektion DI E ZEHN GRÖSS T E N M I ET ER Anteil in % der Mieterlöse unserer Standorte. Sie werden individuell für jedes einzelne Objekt ermittelt und ver- Metro Group 4,6 % Stand: 31. Dezember 2009, ohne A10 Center und Erweiterungen anschaulichen die Anzahl von potenziellen Douglas-Gruppe 4,6 % Besuchern des jeweiligen Standortes. Hier- Peek & Cloppenburg 2,5 % bei wird unter anderem berücksichtigt, wel- H&M 2,5 % che Anfahrtszeiten Kunden akzeptieren New Yorker 2,2 % würden und ob die Wettbewerbssituation Inditex 2,0 % dies realistisch erscheinen lässt. Deichmann 1,9 % C&A 1,8 % In ländlichen Regionen nehmen unsere Kun- dm-drogerie markt 1,4 % den einen Fahrweg von bis zu 45 Minuten Esprit 1,2 % und mehr in Kauf, um in den Genuss der Summe breiten Warenauswahl des Centers zu kom- der Top-10-Mieter: 24,7 % Übrige Mieter 75,3 % men. In Kundenbefragungen, die regelmäßig in allen unseren Shoppingcentern durchge- führt werden, wird hierbei immer wieder unsere besondere Kompetenz im Bereich Mode hervorgehoben. Für dieses Sortiment sind die Kunden erfahrungsgemäß bereit, LANGFRISTIGE MIET- EXTERNES CENTER- eine weite Anfahrt in Kauf zu nehmen. VERTRÄGE MANAGEMENT Die Mietverträge, die wir mit unseren Miet- Mit dem Management unserer 17 Shop- UNSERE TOP-10-MIETER partnern abschließen, haben in der Regel pingcenter ist unser Partner ECE Projekt- Die Metro Group sowie die Douglas- eine Standardlaufzeit von zehn Jahren. Per management beauftragt. Zudem realisiert Gruppe sind mit einem Anteil von 4,6 % Stand 31. Dezember 2009 betrug die gewich- die ECE in unserem Auftrag die Erweite- an unserem gesamten Mietvolumen unsere tete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem rungen des Main-Taunus-Zentrums sowie größten Mieter. Die Metro Group gehört zu Portfolio 6,7 Jahre. 62,7 % unserer Mietver- der Altmarkt-Galerie und die Entwicklung den bedeutendsten internationalen Handels- träge sind bis mindestens 2015 gesichert. der Triangel im A10 Center. unternehmen und ist mit ihren Vertriebs- marken Media Markt und Saturn Elektro- fachmärkte, Real-SB-Warenhaus sowie Kaufhof-Warenhaus in einer Vielzahl unse- LANGFRIS TIG E M I ETVERTRÄG E Laufzeit der Verträge, Anteil in % rer Center vertreten. Die Douglas-Gruppe, ein familiengeprägtes und dezentral geführ- 2010 2,9 % Stand: 31. Dezember 2009, ohne A10 Center und Erweiterungen tes Handelsunternehmen, ist mit seinen 2011 9,3 % Geschäftsbereichen Douglas-Parfümerien, Thalia-Buchhandlungen, Christ-Juwelier- 2012 13,3 % geschäfte, AppelrathCüpper-Modehäuser und Hussel-Confiserien unser Mieter. Unsere Top-10-Mieter sind insgesamt für 2013 3,2 % weniger als ein Viertel unserer Mietein- nahmen verantwortlich. Dies verdeut- 2014 8,6 % 2015 ff 62,7 % licht, dass keinerlei Abhängigkeiten zu einzelnen Mietern bestehen, und zeigt zudem die breite Diversifizierung unseres Mietvertragsportfolios.
  • 26. 22 | DES Geschäftsbericht 2009 Die ECE entwickelt, plant, realisiert, ver- mietet und managt Einkaufszentren seit BRANCH E NM IX in % der Fläche 1965. Mit aktuell 114 Centern im Manage- ment ist das Unternehmen europäischer Dienstleistungen 1,2 % Stand: 31. Dezember 2009, Marktführer bei Shopping-Galerien. Gastronomie 4,1 % ohne A10 Center und Erweiterungen Gesundheitssektor 5,9 % www.ece.com Lebensmittel 7,4 % Wir als Deutsche EuroShop profitieren von dieser Erfahrung im In- und Ausland. Warenhäuser 10,1 % Mit unserer schlanken Struktur können wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren, das Portfolio- Hartwaren / Elektronik 20,6 % Bekleidung 50,7 % Management. OPTIMALER MIETERMIX Ein grundlegender Erfolgsfaktor für ein Shoppingcenter ist die richtige Mischung der Geschäfte. Dies ist damit auch eine der Kernaufgaben des Centermanagements. REGIONALER M I ET ERM IX in % der Fläche Der spezifische Mieter- und Branchen- mix ist jeweils perfekt auf den jeweiligen Stand: 31. Dezember 2009, Standort zugeschnitten und das Ergeb- ohne A10 Center und Erweiterungen nis einer genauen Analyse der lokalen Einzelhandelsbegebenheiten. Einzelbetreiber 27 % Hierbei wird auch auf die besonderen Wünsche und Bedürfnisse der Kunden eingegangen. Damit werden in unseren Centern auch gezielt Einzelhändler aus Branchen angesiedelt, die aufgrund der stetig steigenden Mieten in 1a-Lagen kaum Regionale Filialisten 26 % (Inter)nationale Filialisten 47 % noch in den Fußgängerzonen zu finden sind. Beispiele hierfür sind Fachgeschäfte für Glas, Porzellan und Keramik sowie Spielwarengeschäfte. Das oberste Gebot bei der Vermietung für uns als Langfristinvestoren ist die dauer- Von diesem System sollen alle Seiten pro- BRANCHENMIX hafte Mietoptimierung und nicht die kurz- fitieren: Wir als Vermieter, indem wir ein Der individuelle Branchenmix gibt jedem fristige Maximierung. Dabei geht es darum, zukunftsorientiertes und vertrauensvolles unserer Shoppingcenter seine ganz persönli- den Besuchern des Shoppingcenters eine Verhältnis zu unseren Mietpartnern auf- che Note. Während die Haupteinkaufsstraßen attraktive Mischung aus Einzelhändlern zu bauen, unsere Mieter, die allesamt von den in Deutschland laut Studien teilweise zu bieten. Jede Ladenfläche wird nach einem erzielten hohen Besucherfrequenzen profi- über 90 % von Filialisten beherrscht wer- speziellen System langfristig vermietet. Bei tieren, und letztendlich natürlich auch die den, achten wir in unseren Centern auf eine der Berechnung der Mieten geht es nicht Kunden, die in unseren Centern eine sehr gesunde Mischung aus regionalen und örtli- um eine Maximierung der Erträge für uns breite Einzelhandelspalette erwarten dür- chen Händlern sowie nationalen und inter- als Vermieter, sondern darum, dass jeder fen. Diese reicht von Young Fashion über nationalen Filialisten. Ladenbetreiber eine Miete pro m² bezahlt, Apotheken bis hin zu Drogeriemärkten und die der Leistungsfähigkeit seiner Branche Dienstleistungen wie Postfilialen und Rei- sowie seiner Lage innerhalb des Centers nigungen. Aber auch für die Stärkung und gerecht wird. Erfrischung während des Einkaufsbummels ist gesorgt: Cafés, Schnellrestaurants und Eisdielen laden zu einer Verweilpause ein.
  • 27. Die Center | 23 NAMHAFTE MIETER können Jubiläumsveranstaltungen des Cen- Zu den Hauptaufgaben der Werbegemein- Ein maßgeblicher Erfolgsfaktor sind unsere ters, Jobmessen der Arbeitsagentur, natur- schaft zählt die Koordination des einheit- Mieter. Hierzu zählen zum Beispiel Aldi, wissenschaftliche Ausstellungen oder lichen Werbeauftritts für das ganze Center Bench, Bijou Brigitte, Breuninger, Burger Modeschauen sein, bei denen die Mieter des und die Redaktion einer Center-Zeitung, King, C&A, Commerzbank, dm-drogerie Centers die Trends für die kommende Sai- die als Beilage regionaler Tageszeitungen markt, Deutsche Post, Deutsche Telekom, son präsentieren. Oder aber die aufwändige regelmäßig im Einzugsgebiet verteilt wird, Douglas, Esprit, Fielmann, Gerry Weber, Dekoration zur Oster- und Weihnachtszeit, sowie die Schaltung von Radio-Spots und Görtz, H&M, Jack&Jones, Media Markt, die alljährlich ein Highlight für die Besu- City-Light-Werbeplakaten. Hierbei werden Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee, cher darstellt. die Werbegemeinschaften professionell von Peek & Cloppenburg, REWE, Saturn, Werbeagenturen unterstützt. s.Oliver, Subway, Thalia, Timberland, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Vero Moda, WMF und Zara. EINKAUFSERLEBNIS Beim Besuch unserer Center kön- nen sich unsere Kunden auf ein- heitliche Öffnungszeiten verlas- sen. Dies ist ein klarer Vorteil gegenüber der klassischen Innen- ANLA GERIC HTLINIE stadt, bei der jeder Einzelhändler N für sich selber entscheidet, wie Zu den wic lange er geöffnet hat. In unse- htigsten A gehören: nlagerichtl inien der Deutsch ren Centern gibt es dadurch e EuroSho p beispielsweise auch am Sams- » Die DE S in vestiert auss tagnachmittag keine Enttäu- chließlich in schung: Ob Optiker oder Rei- Shoppingc » Die Min enter. destobjektg sebüro, jeder Mieter steht mit mehr als 15 röße beträgt % auf Büro 15.000 m², seinem Angebot über die volle flächen od von denen bezogene N er sonstige nicht Öffnungszeit des Centers zur utzungen en nicht einze tfallen dürf lhandels- en. Verfügung. » Die Stan dorte müss Einwohner en ein Einzu n aufweise gsgebiet vo Mit dem Inkrafttreten des n. n mindeste ns 300.000 Mietvertrags ist jeder unserer » Ankäufe von Shopp Mieter automatisch Mitglied wenn eine ingcenterp vollziehbar rojekten er in der Werbegemeinschaft e Baugeneh folgen grun Mietflächen migung vo dsätzlich er durch verb rliegt und 40 st, des jeweiligen Centers. abgesicher indliche M % der t sind. ietvertragsa Diese erarbeitet in einem ngebote lan gfristig Ausschuss Marketing- » Projekte ntwicklunge Aktionen, die gemeinsam im Rahmen n ohne Bau von Joint V recht und V mit dem Centermanage- entwicklun entures üb orvermietu ernommen ng können ment koordiniert und gskosten d werden. D aller Projek ürfen im E ie Projekt- tentwicklu inzelfall 5 % organisiert werden. EuroShop ngen 10 % und die Su nicht überst des Eigenk mme Dabei handelt es sich eigen. apitals der Deutsche um Ausstellungen » Der Inve stitionssch und Veranstaltun- sollen Inve werpunkt stitionen im liegt in Deu gen zu verschie- europäisch tschland. L 25 % am G en Ausland angfristig esamtinvest einen Ante denen Themen. itionsvolum il von en nicht üb Beispiele hierfür erschreiten .