[PDF] Pressemitteilung: Immobilienreport [http://www.lifepr.de?boxid=373823]

1. Helaba Volkswirtschaft/Research
IMMOBILIENREPORT 12. Dezember 2012
Hoffnungsvoller Blick nach vorn
AUTOR
Dr. Stefan Mitropoulos Immobilien bleiben im kommenden Jahr eine bevorzugte Assetklasse. Um die angestrebten
Telefon: 0 69/91 32-46 19
research@helaba.de
Anlageziele zu erreichen, müssten sich die Investoren aber von der ausgeprägten Core-
Fixierung verabschieden (S. 2). Bei britischen Immobilien sollten im kommenden Jahr die Wert-
REDAKTION
rückgänge auslaufen (S. 3). Spannend bleibt es in Deutschland hinsichtlich der neuen Regulie-
Dr. Gertrud R. Traud
rung für offene Immobilienfonds– hier scheint der jüngste Gesetzentwurf noch nicht der Weis-
HERAUSGEBER heit letzter Schluss zu sein (S. 4).
Dr. Gertrud R. Traud
Chefvolkswirt/Leitung
Research
Landesbank
Hessen-Thüringen
1 Auf einen Blick ........................................................................................................................... 1
MAIN TOWER 2 Ausgewählte Immobilienanalysen ............................................................................................ 2
Neue Mainzer Str. 52-58
60311 Frankfurt a. Main 2.1 Ausblick 2013: Immer nur Core? ............................................................................................ 2
Telefon: 0 69/91 32-20 24
2.2 Stabilisierung bei britischen Gewerbeimmobilien ................................................................... 3
Telefax: 0 69/91 32-22 44
2.3 Offene Immobilienfonds: AIFM – zweiter Versuch ................................................................. 4
1 Auf einen Blick
Deutscher Wirtschaftsbau im Aufwärtstrend
Genehmigungen in Mio. Euro, saisonbereinigt, gleitende Durchschnitte
700 700
Handels- und
600 Lagergebäude 600
500 500
400 400
300 300
Büro- und
200 Fabrik- und Verwaltungsgebäude 200
Werkstattgebäude
Die Publikation ist mit größter
Sorgfalt bearbeitet worden. 100 100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Sie enthält jedoch lediglich
unverbindliche Analysen und
Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research
Prognosen zu den gegen-
wärtigen und zukünftigen
Marktverhältnissen. Die An-
gaben beruhen auf Quellen, Bei den Baugenehmigungen im deutschen Wirtschaftsbau zeigt der Trend seit Mitte 2010 nach
die wir für zuverlässig halten, oben. Zuletzt hat die Dynamik jedoch spürbar nachgelassen. Trotzdem liegen die Baugenehmi-
für deren Richtigkeit, Voll-
ständigkeit oder Aktualität wir gungen in den drei wichtigsten gewerblichen Sparten im Vorjahresvergleich noch deutlich im Plus.
aber keine Gewähr überneh-
Allerdings werden die gewerblichen Bauinvestitionen im laufenden Jahr leicht sinken und damit
men können. Sämtliche in
dieser Publikation getroffe- hinter dem dynamischen Wohnungsbau zurückbleiben. Neben einer etwas schwächeren Neubau-
nen Angaben dienen der In-
formation. Sie dürfen nicht
tätigkeit dürfte auch der Ausbau, der zwei Drittel der Bautätigkeit ausmacht, rückläufig gewesen
als Angebot oder Empfeh- sein. Für das kommende Jahr ist dann wieder mit einem Anstieg der gewerblichen Bauinvestitio-
lung für Anlageentscheidun-
gen verstanden werden. nen um etwa 2 % zu rechnen.
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2. IMMOBILIENREPORT
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Ausblick 2013: Immer nur Core?
Bei konjunktureller Besserung, anhaltenden Inflationsängsten und mangelnden Anlagealternati-
ven bleiben Immobilien 2013 für Anleger en vogue. Ob die starke Fokussierung auf Core-
Immobilien im neuen Jahr überwunden werden kann, muss sich jedoch erst zeigen.
Assetklasse Immobilien In unserem gerade veröffentlichten Kapitalmarktausblick auf das Jahr 2013 erwarten wir im Basis-
weiterhin gesucht
szenario mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 75 % eine weltweite Konjunkturerholung. Davon
sollten auch die Immobilienmärkte profitieren. Die deutsche Wirtschaft wird im neuen Jahr wieder
an Schwung gewinnen und um jahresdurchschnittlich gut 1 % wachsen. Damit steht Deutschland
unter den großen europäischen Ländern weiterhin an der Spitze. Dies spricht für eine anhaltend
hohe Attraktivität auch des hiesigen Immobilienmarktes bei in- und ausländischen Investoren. An
den Kapitalmärkten wird die fortgesetzte Entspannung in der Staatsschuldenkrise für weiter sin-
kenden Risikoprämien in den Problemländern der europäischen Peripherie sorgen. Für deutsche
Staatsanleihen ist dann mit einer rückläufigen Nachfrage zu rechnen. Trotz eines Anstiegs der
Verzinsung bis Jahresende 2013 auf etwa 2 % ist mit 10-jährigen Bunds keine spürbar positive
Realverzinsung zu erzielen. Bei unverändert sehr expansiver Geldpolitik der EZB dürften die Be-
fürchtungen in der Bevölkerung vor einem mittelfristigen Inflationsanstieg kaum abnehmen. Damit
bleiben im neuen Jahr zwei wichtige Motive institutioneller wie privater Anleger für eine Flucht ins
„Betongold“ bestehen: Inflationsangst und Mangel an Anlagealternativen.
Investmentumsätze auf Normalniveau Weit verbreitete Inflationsängste
Transaktionsvolumina gewerblicher Immobilien in Europa, Mrd. Euro Umfrage 2012: Die Deutschen haben Angst vor..., %
80 80 Krieg mit dt. Beteiligung
Vereinsamung im Alter
70 70
eigene Arbeitslosigkeit
Drogensucht der Kinder
60 60
höhere Arbeitslosigkeit in D
50 50 Terrorismus
sink. Lebensstand. im Alter
40 40 Spannungen durch Ausländer
schwere Erkrankung
30 30 Pflegefall im Alter
Naturkatastrophen
20 20
schlechtere Wirtschaftslage
10 10 Überforderung der Politiker
steigende Inflation
0 0 0 10 20 30 40 50 60 70
06 07 08 09 10 11 12
Quellen: CB Richard Ellis, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: R+V Versicherung, Helaba Volkswirtschaft/Research
Etwas mehr Risikoappetit Das Interesse an Immobilien wird somit im neuen Jahr bestehen bleiben. So zeigen Umfragen,
der Immobilienanleger dass viele institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen grundsätzlich die Im-
mobilienquote an ihren Kapitalanlagen erhöhen möchten. Allerdings haben sie sich im anhaltend
unsicheren Umfeld der Finanzkrise bisher kaum getraut, außerhalb des eng begrenzten Core-
Segmentes zu investieren. Gleichzeitig sind die Spitzenrenditen bei erstklassigen Immobilien
schon spürbar zurückgegangen. Das knappe Angebot an hochwertigen Objekten dürfte der we-
sentliche Grund dafür sein, dass sich die Investmentumsätze am europäischen Gewerbeimmobi-
lienmarkt seit 2010 nicht mehr deutlich erhöht haben. Auch ist der Mangel an verfügbaren Core-
Immobilien verantwortlich dafür, dass zahlreiche Investoren die angestrebte Erhöhung der Immobi-
lienquote bislang nicht oder nur teilweise realisieren konnten. Nur wenn der Risikoappetit zunimmt,
können diese Ziele im neuen Jahr erreicht werden. Tatsächlich erwarten wir für das neue Jahr,
dass die stark ausgeprägte Fixierung auf das Core-Segment überwunden wird. Diese Anpassun-
gen in der Anlagestrategie institutioneller Immobilieninvestoren werden sich allerdings nur langsam
vollziehen. Insgesamt sollte aber 2013 die Nachfrage nach Immobilien mit kleinen „Schönheits-
fehlern“ auch abseits der größten deutschen Ballungszentren zunehmen. Bei einer sich abzeich-
nenden Bodenbildung von Wirtschaft und Immobilienmarkt könnten im Jahresverlauf sogar Länder
wie Spanien und Italien wieder auf dem Radar der Investoren auftauchen.
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3. IMMOBILIENREPORT
2.2 Stabilisierung bei britischen Gewerbeimmobilien
Die Wertentwicklung britischer Gewerbeimmobilien war im Herbst dieses Jahres noch leicht rück-
läufig. Dies dürfte vor allem auf die schwache Entwicklung am Investmentmarkt außerhalb Lon-
dons zurückzuführen sein. Für 2013 zeichnet sich eine Stabilisierung ab.
Die Preise für gewerbliche Immobilien in Großbritannien waren von 2007 bis Mitte 2009 kräftig
gefallen. Gemessen am Immobilienindex von Investment Property Databank (IPD) gingen sie in
der Spitze um 44 % zurück und damit viel stärker als in der letzten Immobilienkrise Anfang der
neunziger Jahre. Im Wettbewerb um eine begrenzte Zahl an erstklassigen Objekten haben interna-
tionale und nationale Investoren danach die Preise wieder deutlich in die Höhe getrieben. Die
monatlichen Wertzuwächse normalisierten sich aber bereits in der zweiten Jahreshälfte 2010 und
sind Ende 2011 ausgelaufen. Seit nunmehr einem Jahr wurden in jedem Monat leichte Rückgänge
der Immobilienwerte verzeichnet.
Bis zuletzt sinkende Die für Oktober gemeldeten Daten zeigen im Vorjahresvergleich einen Rückgang der Immobilien-
Immobilienwerte
werte um 3,5 %. Gegenüber dem Vormonat wurde ein Minus von 0,3 % gemeldet, was gegenüber
den fünf Monaten zuvor auf eine leichte Verlangsamung des Abwärtstrends deutet. Damit lag die
Gesamtrendite – die zusätzlich die Mietrendite der Immobilien erfasst – zuletzt bei gut 3 % gg. Vj.
Dabei entwickelten sich Einzelhandelsimmobilien (+1,4 %) deutlich schwächer als Büro- (4,7 %)
und Industrieimmobilien (+4,3 %). Überdurchschnittlich schnitten Immobilien in den zentralen La-
gen in London ab. Darin spiegelt sich die sehr selektive Nachfrage der Anleger wider, die trotz
deutlich gestiegener Kaufpreise weiterhin Objekte vor allem im Londoner West End und in der City
bevorzugen. Hierzu dürfte auch das knappe Angebot an diesen Core-Immobilien beigetragen ha-
ben. Dagegen werden weniger attraktive Objekte in schlechteren Lagen und insbesondere die
regionalen Märkte von vielen Investoren nach wie vor gemieden.
Immobilienwerte im Abwärtstrend Leichte wirtschaftliche Belebung als Stütze
IPD Property Index Großbritannien, Wertänderung in % gg. Vm. Wachstum des realen Bruttoinlandsproduktes, % gg. Vj.
4 4 6 6
3 3 5 5
2 2 4 4
3 3
1 1
2 2
0 0
1 1
-1 -1
0 0
-2 -2
-1 -1
-3 -3 -2 -2
-4 -4 -3 -3
-5 -5 -4 -4
-6 -6 -5 -5
07 08 09 10 11 12 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12e
Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research
Erwartungen für das Die Rückgänge der Immobilienwerte dürften in der ersten Jahreshälfte 2013 allmählich auslaufen.
kommende Jahr Dies bestätigen auch die Ergebnisse der jüngsten Consensus-Umfrage für die Gesamtrendite
stabilisiert
britischer Gewerbeimmobilien, die quartalsweise von Investment Property Forum (IPF) erhoben
wird. In der letzten Umfrage von November lag die durchschnittliche Erwartung der Teilnehmer für
das laufende Jahr bei 2 %. Dabei fällt auf, dass sich diese Schätzungen erstmals gegenüber der
vorherigen Befragung im August leicht verbessert haben. Für 2013 sind die Umfrageteilnehmer
optimistischer: Hier haben sich die Erwartungen für die Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobi-
lien bei rund 5 % stabilisiert. Dies bedeutet, dass für das kommende Jahr im Landesdurchschnitt
nur noch geringfügige Wertverluste erwartet werden. Dazu dürften die erwartete leichte konjunktu-
relle Belebung und die anziehende Nachfrage der Investoren beitragen. Während die Wirtschaft in
Großbritannien im ablaufenden Jahr gar nicht gewachsen sein dürfte, sollte für 2013 zumindest
wieder ein Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes um etwa 1 % möglich sein.
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4. IMMOBILIENREPORT
2.3 Offene Immobilienfonds: AIFM – zweiter Versuch
Offene Immobilienfonds wurden in Deutschland erst 2011 einer grundlegend neuen Regulierung
unterworfen. Mit der Umsetzung europäischer Richtlinien kommen schon wieder wichtige Neue-
rungen auf die Anleger zu.
Verbot neuer offener
Für eine Überraschung sorgte das Bundesfinanzministerium im Juli 2012 mit der Vorlage eines
Fonds kommt nicht ersten Gesetzentwurfes zu Umsetzung der EU-Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds
(AIFM). Diese Richtlinie muss bis Juli 2013 in nationales Recht umgesetzt werden. Dies soll durch
das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) erfolgen. Im ersten Gesetzentwurf war vorgesehen,
dass Immobilienfonds künftig nur noch in Form von geschlossenen Fonds aufgelegt werden kön-
nen. Bestehende offene Immobilienfonds sollten Bestandsschutz erhalten, während neue Finanz-
produkte in dieser Gattung nicht mehr möglich gewesen wären. In einer im November vorgelegten
modifizierten Fassung ist dieses Verbot nicht mehr vorgesehen. Damit wurde zwar auf einen der
größten Kritikpunkte am ersten Entwurf reagiert, alle Unsicherheiten für den Anleger sind damit
jedoch noch nicht ausgeräumt.
Anhaltende Mittelzuflüsse Zuletzt leicht schwächere Performance
Monatliche Nettomittelzuflüsse in Mrd. Euro Helaba OIF-Index und Einzelfonds, Jahresperformance in %
2,0 2,0 7 7
1,5 1,5 6 6
5 5
1,0 1,0
4 4
0,5 0,5
3 3
0,0 0,0 2 2
-0,5 -0,5 1 1
0 0
-1,0 -1,0
-1 -1
-1,5 -1,5
-2 -2
-2,0 -2,0 -3 -3
2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012
Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research
Auch neuer Entwurf nicht Schon das im Frühjahr 2011 beschlossene „Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz“
Weisheit letzter Schluss (AnsFuG) versucht, die grundsätzliche Konstruktionsschwäche offener Immobilienfonds – nämlich
die täglicher Rückgabemöglichkeit bei einer langfristig orientierten Anlageform, die kurzfristig nicht
liquidierbar ist – abzumildern. Um die Liquiditätssteuerung der offenen Immobilienfonds zu erleich-
tern, wurden die Rückgabemodalitäten neu geregelt. Ab Jahresbeginn 2013 gilt demnach für be-
reits investierte Anleger eine einjährige Kündigungsfrist, für Neuanleger eine Mindesthaltedauer
von zwei Jahren. Bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr sollen Anleger allerdings weiterhin
börsentäglich aus einem Fonds abziehen können. Im jüngsten Entwurf des KAGB bleibt diese
Möglichkeit nur für Anleger bestehen, die bis einschließlich 21. Juli 2013 ihre Fondsanteile erwer-
ben. Dies würde künftig zu einer wenig praktikablen und nicht nachvollziehbaren Zwei-Klassen-
Gesellschaft der Anteilseigner führen. Darüber hinaus sollen die Ausgabe und die Rücknahme der
Anteile bei offenen Publikumsfonds weiter eingeschränkt werden: Der jüngste Entwurf sieht vor,
dass Anteile nur zu maximal vier fixen Terminen im Jahr erworben und einmal jährlich verkauft
werden können. Dies würde die Flexibilität der Anlageprodukte deutlich einschränken, ohne sicht-
bar dem Anlegerschutz zu dienen. Auch der zweite Entwurf des KAGB kann daher nicht der Weis-
heit letzter Schluss sein – weitere Änderungen sind erfahrungsgemäß nicht auszuschließen.
Aller regulatorischen Widrigkeiten zum Trotz erfreuten sich die offenen Immobilienfonds in den
letzten Monaten weiterer Mittelzuflüsse. In den ersten neun Monaten des Jahres betrug das Net-
tomittelaufkommen fast 2,8 Mrd. Euro, davon etwa 800 Mio. Euro im 3. Quartal. Die Jahresperfor-
mance unseres Helaba OIF-Index hat sich per Ende November leicht auf 2,4 % abgeschwächt,
wobei sich die Rendite der neun zugrunde liegenden, für Privatanleger investierbaren Fonds in
einer Bandbreite zwischen 1,9 % und 2,7 % bewegte (vgl. Chart). 
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