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[PDF] Pressemitteilung: Keine Pauschalierungen
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  1. 1. Helaba Volkswirtschaft/Research Immobilienreport 24. August 2012 Keine Pauschalierungen Autoren: Dr. Stefan Mitropoulos Pauschale Urteile werden den Entwicklungen an den Immobilienmärkten selten gerecht. So Uwe Fricke senkt der harte Konsolidierungskurs in Großbritannien zwar die Büroflächennachfrage der research@helaba.de öffentlichen Hand, der Londoner Büromarkt kann dies aber gut verkraften. (S. 3). Während sich US-Eigenheime lediglich stabilisiert haben, zeigt sich der Mietwohnungsmarkt in blen- dender Verfassung (S. 4). Darüber hinaus werfen wir einen Blick auf den Frankfurter Büro- Redaktion: markt (S. 2). Dr. Gertrud R. Traud 1 Auf einen Blick 1 Herausgeber: 2 Ausgewählte Immobilienanalysen 2 Dr. Gertrud R. Traud 2.1 Büromarkt Frankfurt: Tausche alt gegen neu 2Chefvolkswirt/Leitung Research 2.2 Wird der Büromarkt London kaputt gespart? 3 2.3 Aufschwung am US-Apartmentmarkt 4Landesbank Hessen-Thüringen MAIN TOWER Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main 1 Auf einen Blick Telefon: 0 69/91 32-20 24 Telefax: 0 69/91 32-22 44 Offene Immobilienfonds verbuchen Zuflüsse Monatliche Nettomittelzuflüsse offener Immobilienfonds in Deutschland in Mrd. Euro 2 2 1 1 0 0 -1 -1 -2 -2 -3 -3 -4 -4 -5 -5 -6 -6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quellen: Datastream, BVI, Helaba Volkswirtschaft/Research Die Publikation ist mit größter Sorgfalt Für einen Abgesang auf die offenen Immobilienfonds gibt es offensichtlich keinen Anlass. Zwar bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu befindet sich eine Reihe von Fonds in der Abwicklung und Anlagegelder in Milliardenhöhe sind den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- eingefroren. Die Anleger haben jedoch dieses Investment keineswegs aufgegeben und zuletzt verhältnissen. Die Angaben beruhen auf wieder nennenswerte Gelder neu angelegt. Im ersten Halbjahr 2012 flossen dieser Fondskategorie Quellen, die wir für zuverlässig halten, für fast 2 Mrd. Euro zu. Am Ende eines harten Konsolidierungsprozesses scheinen sich offene Immo- deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktua- lität wir aber keine Gewähr übernehmen kön- bilienfonds als Investment für private Anleger behaupten zu können. Ende August werden wir nen. Sämtliche in dieser Publikation getroffe- Immobilien in unsere Asset Allocation aufnehmen (siehe unsere monatliche Publikation Strategie- nen Angaben dienen der Information. Sie report) und dann regelmäßig im Immobilienreport aktuelle Entwicklungen bei offenen Immobi- dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden. lienfonds analysieren.
  2. 2. Immobilienreport 2 Ausgewählte Immobilienanalysen Uwe Fricke 2.1 Büromarkt Frankfurt: Tausche alt gegen neu Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung Tel.: 0 69/82903-2034 Der Büromarkt Frankfurt zeigte sich in den letzten Jahren dynamisch mit hohen Flächenum- sätzen und sinkendem Leerstand. Ist der Leerstandsabbau allein auf das hohe Umsatzniveau zurückzuführen oder gibt es für diese Entwicklung noch andere Gründe? Mit einem Halbjahresumsatz knapp über dem langjährigen Schnitt erzielt der traditionell umsatz- starke Büromarkt Frankfurt ein respektables Ergebnis. Der Vergleich mit dem Vorjahr fällt jedoch Insgesamt positive nicht zufriedenstellend aus. Im 1. Halbjahr 2012 wurden rd. 242.000 m² umgesetzt, ein Minus von Büromarktentwicklung ca. 32.000 m². Die Mieten sind hingegen stabil und immer noch die höchsten in Deutschland. Ebenso ist der Rückgang der Leerstandsquote auf derzeit 13,5 % erfreulich. Im Vorjahresvergleich ist der Leerstand zwar um knapp 90.000 m² gesunken, aber mit ca. 1,7 Mio. m² bundesweit immer noch der höchste.Leerstandsentwicklung besser als erwartet Weiterhin höchste Quote deutschlandweitLeerstandsindex, 2004=100 Leerstandsquote in % 140 140 20% 20% 16% Frankfurt 16% 120 Stuttgart Düsseldorf 120 12% Düsseldorf 12% Köln Berlin 100 100 Köln 8% 8% Berlin 80 München 80 Hamburg 4% Stuttgart München 4% Frankfurt Hamburg 60 60 0% 0% 04 05 06 07 08 09 10 11 12 04 05 06 07 08 09 10 11 12Quellen: HIB, Maklerangaben Quellen: HIB, Maklerangaben Die Gründe für den Leerstandsabbau sind vielfältig und basieren nicht allein auf stabilen Umsät- zen. So sind zum einen die Fertigstellungszahlen deutlich zurückgegangen. Diese sind 2011 ge- Leerstandsabbau genüber 2010 um mehr als 15 % gesunken. 2012 werden mit rd. 110.000 m² noch weniger Büro- noch zu gering flächen auf den Markt kommen. Zum anderen ist das Thema Umnutzung weiterhin aktuell. Allein im ersten Halbjahr 2012 wurden etwa 50.000 m² leer stehende Büroflächen vor allem in Wohn- raum umgenutzt. Insbesondere in den großen Büromärkten sind Umnutzungsmaßnahmen zu be- obachten. Hier finden sich oftmals recht hohe Leerstände bei gleichzeitigem Wohnraummangel. Steigende Wohnungsmieten begünstigen den Prozess. Der Leerstandsrückgang ist durchaus positiv zu bewerten. Dennoch ist das Volumen im Verhältnis zum Gesamtleerstand zu gering. Hierdurch wird die Gesamtproblematik nicht nachhaltig gelöst. Aktuelle Projekte, teilweise auch spekulative, sorgen dafür, dass zahlreiche Neubauflächen auf den Markt kommen werden. Bis 2014 sind knapp 500.000 m² projektiert, hiervon über 300.000 m²Absorptionsmaßnahmen bereits vorvermietet. Vor allem Core-Immobilien in zentralen Lagen werden auf eine starke Nach- notwendig frage treffen. Auf den ersten Blick scheinen die Umsatzahlen zufriedenstellend. Allerdings trüben hierdurch leergezogene Bestandsflächen das Gesamtbild. Der Trend wird deutlich: Tausche alt gegen neu. Dieser Flächentausch erschwert einen weiteren Leerstandsabbau. In großen Bürostan- dorten wie Frankfurt am Main ist kritisch zu hinterfragen, ob hohe Umsatzzahlen tatsächlich einen gesunden Markt repräsentieren. Trotz eines guten Vermietungsvolumens hat die Mainmetropole mit hohen Leerständen zu kämpfen. Ein nachhaltiger Abbau ist lediglich durch umfangreiche Absorptionsmaßnahmen wie Revitalisierung und Umnutzung zu erreichen. Helaba Volkswirtschaft/Research · 24. August 2012· © Helaba 2
  3. 3. Immobilienreport Dr. Stefan Mitropoulos 2.2 Wird der Büromarkt London kaputt gespart? Tel.: 0 69/91 32-4619 Der Londoner Büromarkt hat den harten Konsolidierungskurs der Regierung bislang gut ver- kraftet. Vom Stellenabbau im öffentlichen Bereich gehen weitere Belastungen aus, sie dürften aber von der Nachfrage im privaten Sektor kompensiert werden. Auf die aktuelle Abschwä- chung am Büromarkt sollte eine wieder günstigere Entwicklung im kommenden Jahr folgen. Das von der britischen Regierung im März 2010 vorgestellte Konsolidierungsprogramm sieht einen umfangreichen Stellenabbau im öffentlichen Dienst vor. Vom Höchststand der Beschäfti-Weiterer Abbau von fast gung Ende 2009 mit fast 6,4 Mio. Beschäftigten gingen bis zum 1. Quartal 2012 bereits 460.000500.000 Stellen erwartet Stellen verloren. Auf die öffentliche Verwaltung („general government“) entfielen davon rund 400.000 Stellen. Nach den Schätzungen des Office for Budget Responsibility von März 2012 wäre für den kommenden Fünfjahreszeitraum bis Ende 2016 mit einem Verlust von weiteren knapp 500.000 Stellen im „General Government“ zu rechnen.Beschäftigungsanstieg in London Spürbarer Anstieg der Büromieten erst wieder 2013Beschäftigte, Jan. 2005 = 100 Central London, GBP/m² monatlich 110 110 70 70 London 108 108 60 gute Lage 60 106 106 50 50 104 104 Großbritannien 40 40 Nebenlage 102 102 100 100 30 30 UK ex London 98 98 20 20 05 06 07 08 09 10 11 12 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e 13eQuellen: Ecowin, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Ein Blick auf die regionale Verteilung der öffentlichen Beschäftigten verdeutlicht, dass trotz dieser Größenordnung die Auswirkungen auf den Büromarkt London begrenzt sind. So entfielen nur 12 % des bisherigen Stellenabbaus im öffentlichen Sektor (-55.000 Stellen) auf die britische Hauptstadt. Obwohl die Metropole Sitz zahlreicher Regierungsinstitutionen ist, fiel der Abbau dort mit bislang 6,6 % leicht unterdurchschnittlich aus (Großbritannien: -7,3 %). Dies dürfte damit zusammenhängen, dass die Einsparungen bei den regionalen Verwaltungsstellen („local govern- ment“) mehr als doppelt so kräftig ausfielen als in den zentralen Regierungsstellen, die besonders stark in der Hauptstadt vertreten sind. Bei ähnlicher regionaler Verteilung des noch ausstehenden Personalabbaus und unter der verein- fachten Annahme, dass nur etwa die Hälfte der öffentlichen Beschäftigten einen BüroarbeitsplatzBelastung für Büromarkt besitzt, könnten im Zuge der Konsolidierung in London bis Ende 2016 insgesamt fast 30.000 Bü- London überschaubar roarbeitsplätze wegfallen. Darüber hinaus dürfte im Zuge der Sparmaßnahmen eine höhere Flä- cheneffizienz angestrebt werden, die zu sinkenden Pro-Kopf-Büroflächen führt. Dem steht aber bei wieder anziehendem Wirtschaftswachstum eine stärker zunehmende Beschäftigung in der Privat- wirtschaft gegenüber. Dies sollte über den kommenden Fünfjahreszeitraum den negativen Effekt des Sparprogramms weit überkompensieren. Alles in allem sollte infolge der Konsolidierung zwar der öffentliche Sektor über Jahre als Büroflächennachfrager weitgehend ausfallen, der Londoner Büromarkt dadurch aber nur begrenzt betroffen sein. Eine größere Rolle spielt der öffentliche Sektor dagegen in einigen regionalen Büromärkten wie Liverpool, Leeds, Edinburgh oder Glas- gow. Helaba Volkswirtschaft/Research · 24. August 2012· © Helaba 3
  4. 4. ImmobilienreportDr. Stefan Mitropoulos 2.3 Aufschwung am US-Apartmentmarkt Tel.: 0 69/91 32-4619 Während sich am Eigenheimmarkt lediglich die Zeichen für eine Stabilisierung mehren, startet der Apartmentmarkt durch: Die Bautätigkeit nimmt zu, die Leerstände sinken und die Mieten ziehen 2012 spürbar an. Die Zahl der Baubeginne im Eigenheimbau verharrt auf sehr niedrigem Niveau. Dagegen nimmt sie im volumenmäßig viel kleineren Apartmentsegment (Wohngebäude mit fünf Einheiten und Anstieg der mehr) bereits seit zwei Jahren kräftig zu. Impulse erhält der Markt für vermietete Apartments von Bautätigkeit im Multi- den vielen privaten Haushalten, die aufgrund von Überschuldung und Zwangsversteigerung ihre Family Segment Eigenheime verlieren und damit auf den Mietmarkt angewiesen sind. Die Probleme am US- Eigenheimmarkt haben in den letzten Jahren zu einer um fast vier Prozentpunkte auf 65,5 % ge- sunkenen Wohneigentumsquote geführt – bei aktuell 118 Mio. Haushalten entspräche dies mehr als 4 Mio. Die Wohneigentumsquote war bis 2005 in Folge der umfassenden staatlichen Förderung sowie einer großzügigen Kreditvergabe auch an einkommensschwache Bevölkerungsschichten auf Spitzenwerte um 69 % gestiegen. Angesichts der jüngsten Erfahrungen am Häusermarkt dürfte auch künftig die Entscheidung „kaufen oder mieten“ häufiger zugunsten des Mietwohnungsmark- tes ausfallen, so dass der Anteil der Wohneigentümer unter den privaten Haushalten langfristig auf das Niveau der 80er Jahre zurückfallen könnte.Multi-Family im Aufwärtstrend Rückzug des WohneigentumsWohnungsbaubeginne in Tsd. Einheiten, gleitende 3-M.-Durchschnitte US-Wohneigentumsquote in % 2000 600 70 70 bis 4 Wohneinheiten 1800 (linke Skala) 69 69 500 1600 68 68 1400 400 67 67 1200 300 66 66 1000 über 5 Wohneinheiten 65 65 800 (rechte Skala) 200 64 64 600 100 400 63 63 200 0 62 62 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 85 87 89 91 93 95 97 99 01 02 04 06 08 10 12Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: U.S. Census Bureau, Helaba Volkswirtschaft/Research Die aktuellen Daten von REIS, die sich auf größere Apartmentanlagen mit mehr als 40 Wohnein- heiten beziehen, bestätigen die positive Entwicklung. Die Leerstandsrate bei vermieteten Apart- Nationale Leerstands- ments ist im Durchschnitt der führenden Agglomerationen in den USA vom Höchststand mit 8 %rate unter 5 % gesunken Anfang 2010 auf nur noch 4,7 % im 2. Quartal 2012 gesunken. In einzelnen großen Ballungsräu- men wie New York oder San Francisco liegt der Leerstand noch erheblich niedriger (gut 2 % bzw. rd. 3 %). Der Anstieg der effektiven Apartmentmieten lag 2011 im Landesdurchschnitt bei etwa 2 ½ %. Die hohe Nachfrage und ein meist geringes Fertigstellungsvolumen in diesen Ballungs- räumen sprechen für eine Fortsetzung des Aufschwungs am Apartmentmarkt. Für das laufende Jahr rechnen wir im Durchschnitt mit einem auf mehr als 4 % beschleunigten Mietanstieg, der knappheitsbedingt vor allem in New York und San Francisco merklich höher ausfallen dürfte. Mittelfristig sollte sich der Aufschwung am US-Apartmentmarkt fortsetzen, unterstützt nicht zu- letzt von einer weiter zunehmenden Zahl an US-Haushalten. Niedrige Preise und Hypothekenzin- sen sowie steigende Einkommen haben inzwischen aber auch zu einer Stabilisierung bei den Ei- genheimen geführt. Wenn sich der Arbeitsmarkt weiter verbessert, sollte die Erholung am Woh- nungsmarkt insgesamt an Breite gewinnen.  Helaba Volkswirtschaft/Research · 24. August 2012· © Helaba 4

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