Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelsgutachten
Rechtliche Fragen bei der Revitalisierung von Handelsimmobilien
1. Rechtliche Fragen bei der
Revitalisierung von Handelsimmobilien
Dr. Christian Wiggers
Rechtsanwalt
2. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 2
Berührte Rechtsmaterien (Ausschnitt)
Revitalisierung
von
Handelsimmobilien
ÖR ZR
Mietrech
t
Bauordnungsrec
ht
Raumordnungsrec
ht
Energetisch
e
Vorgaben
Grundstücksrec
ht/ Nachbarrecht
Kaufrecht
Gesellschaftsrec
ht
Privates Bau-
und
Werkvertragsrec
ht
ÖR = Öffentliches Recht ZR = Zivilrecht
Bauplanungsrec
ht
3. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 3
Nutzungsänderung?
Genehmigungspflicht?
Voraussetzungen der Nutzungsänderung:
„(+), wenn die tatsächliche Variationsbreite einer Nutzung
überschritten wird und der neuen Nutzung aus dem
Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen
Vorschriften eine andere Qualität zukommt als der
bisherigen Nutzung“
(+) bei mindestens teilweise anderer Zweckbestimmung
Sind andere öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt?
Maßgeblich ist die genehmigte Nutzung, nicht die zuletzt
tatsächlich ausgeübte
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Bestandsschutz?
Problemfall: Längerer Leerstand
Rechtsunsicherheit betr. die Weitergeltung von Genehmigungen
Zeitliche Reichweite erteilter Genehmigung:
Bloße Nutzungsunterbrechung bereits relevant?
Bloße Wiederaufnahme dann genehmigungspflichtig?
BVerwG: Sog. „Zeitmodell“
Oberverwaltungsgerichte: uneinheitlich
Leerstand darf keine Nutzungsaufgabe darstellen oder
indizieren
Entscheidend: Subjektiver Wille, wie er nach außen für einen
objektiven Durchschnittsmenschen erkennbar ist
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Zusätzliche Stellplatzpflicht?
Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO:
„Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind
Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die
Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden
Kraftfahrzeuge aufnehmen können.“
Nutzungsänderung muss Ursache für den Mehrbedarf sein
Nicht: Stellplatzforderung nur „aus Anlass“ der
Nutzungsänderung
Rechtsprechung BayVGH (Beschl. v. 22.04.2004 – 20 B 03.2531)
und VG München (Urt. v. 30.01.2012 – M 8 K 10.5020):
Bestehender Fehlbestand darf nicht nachgefordert werden
Eine solche Nachforderung wäre nicht änderungsbedingt
Ausfluss des Bestandsschutzes der bisherigen Nutzung
6. 6. CoRE Handelsimmobilientag 2015 – 22. Oktober 2015 6
Bauplanungsrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks?
§ 34 BauGB?
Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche
Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung
Bebauungsplan?
Festsetzungen des B-Plans maßgeblich
Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung
Änderung des Bebauungsplans erforderlich?
Ziele der Raumordnung sind zu beachten
z.B. Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen
Aber: Wirksam? Europarecht?
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Schrottimmobilien?
„Brachliegende und der Entwicklung entzogene Immobilien“
BauGB Novelle 2013 – Stärkung der Innenentwicklung:
Neuregelungen zum Umgang mit Schrottimmobilien
Stärkere Einflussnahme und Zugriffsrechte der Gemeinden durch
Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§ 24 – 28 BauGB),
nun auch zugunsten Dritter (z.B. städtischer Gesellschaften)
Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a – d BauGB),
nun ausdrücklich auch zur städtebaulichen Entwicklung
Städtebauliche Gebote (§§ 175 – 179 BauGB),
Rückbau- und Entsiegelungsgebot nun auch in Gebieten
ohne Bebauungsplan
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Peters, Schönberger & Partner mbB
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