Kapital & Märkte: Ausgabe August 2015

235 Aufrufe

Veröffentlicht am

Quo vadis deutscher Immobilienmarkt?

Wohnungen fehlen. Immobilienpreise sind gestiegen. Und die Zinsen sind niedrig. In Anbetracht dieser Gemengelage fragen sich viele Privatanleger, ob sich Investitionen in Immobilien noch rechnen. Die aktuelle Ausgabe von Kapital & Märkte geht dieser Frage nach und zeigt, worauf Immobilienkäufer jetzt achten müssen.

- Angebotsknappheit sorgt für angespannten Immobilienmarkt

- Niedrigzinsen und gestiegene Preise: Lohnt der Immobilienkauf noch?

- Nachholbedarf im Bausektor – Was gegen den Wohnraummangel hilft

Veröffentlicht in: Business
0 Kommentare
0 Gefällt mir
Statistik
Notizen
  • Als Erste(r) kommentieren

  • Gehören Sie zu den Ersten, denen das gefällt!

Keine Downloads
Aufrufe
Aufrufe insgesamt
235
Auf SlideShare
0
Aus Einbettungen
0
Anzahl an Einbettungen
4
Aktionen
Geteilt
0
Downloads
1
Kommentare
0
Gefällt mir
0
Einbettungen 0
Keine Einbettungen

Keine Notizen für die Folie

Kapital & Märkte: Ausgabe August 2015

  1. 1. JANUAR FEBRUAR MÄRZ APRIL MAI JUNI JULI AUGUST SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DEZEMBER Markteinschätzung Aktienmärkte Seit Monaten beschäftigt die Märkte der mögliche Zeit- punkt einer ersten Leitzinserhöhung der US- amerikanischen Notenbank Fed. Immer wieder schwank- ten die Erwartungen zwischen September und Dezem- ber hin und her. Zwischenzeitlich erwogen Analysten sogar einen Zeitpunkt im nächsten Jahr. Zahlreiche Äu- ßerungen einflussreicher Notenbanker in den USA und zuletzt relativ eindeutige Aussagen der Fed-Chefin Janet Yellen lassen die Investoren nun relativ sicher auf den September setzen. Dies lässt den Eurokurs zum USD sinken und stützt somit die europäische Wirtschaft sowie die deutschen und europäischen Aktien. Unterdessen beschäftigen kräftige Kursstürze in China und Griechenland die Börsen. Da die griechische Börse fünf Wochen geschlossen war, verwundern die crashartigen Zustände, insbesondere bei Bankaktien, kaum und lassen die Investoren kalt. Dagegen ist die Angst vor einem ausgewachsenen Crash in China groß. Die chinesische Regierung stützt zwar das Geschehen mit Aktienkäufen und Regulierungen, kann aber das Unbehagen internationaler Investoren vor den möglichen negativen Auswirkungen der Aktienkrise auf die Real- wirtschaft nicht mindern. Es wird Zeit, dass die Aktien- märkte endlich in die ruhige Sommerspur finden. Währungen Der Eurokurs hat es trotz eines zwischenzeitlichen Auf- bäumens nicht geschafft, die 1,10 USD/EUR-Marke zu überschreiten. Gegenwärtig hängt alles vom Zeitpunkt der Leitzinserhöhung in den USA ab. Sollten die Markt- erwartungen umgesetzt werden und zu ein bis zwei klei- nen Zinsschritten in Höhe von 0,25% führen, dürfte der Euro weiter zwischen der Parität und 1,10 USD schwan- ken. Sollte der Zinserhöhungszyklus 2016 fortgesetzt werden, sind die 1:1-Parität des Euro zum US-Dollar beziehungsweise Kurse darunter in Reichweite. Rohstoffe Nun ist es also soweit – der Goldpreis bewegt sich auf die Marke zu, bei der ihn große US-amerikanische In- vestmentbanken gesehen haben: In Richtung 1000 US- Dollar pro Feinunze. Gemessen am ehemaligen Höchst- stand von knapp 1920 USD im September 2011 bedeu- tet der aktuelle Kurs von 1093 USD einen veritablen Rückgang von 43 Prozent. Zum Jahresbeginn gerech- net, beläuft sich der Preisrückgang in USD auf 7,5 Pro- zent. Aus Sicht eines Euroanlegers verbleibt durch die USD-Aufwertung sogar ein Plus von 4,5 Prozent. In der Summe ist dies jedoch eine enttäuschende Entwicklung für all jene, die im Gold das sichere Investment schlecht- hin erblickt haben. Weniger ruhig schlafen derzeit die Manager von Minen- unternehmen. Deren Kosten und Verschuldungsquoten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen und ein Goldpreis von 1000 USD oder sogar darunter wird viele Minenunternehmen an ihre Existenzgrenze bringen. Eine alte Börsenweisheit ruft sich hier in Erinnerung: Sehr günstige Titel sind nicht davor gefeit, noch günstiger zu werden. Innerhalb einer diversifizierten, global ausge- richteten Aktienstrategie kann zumindest antizyklisch daran gedacht werden, Positionen aus dieser Branche zu verbilligen oder aufzubauen. Insbesondere Industrie- metalle haben so günstige Preise erreicht, dass auch die Minenwerte einen Blick Wert sind. Den Schwerpunkt sollten Anleger dabei aber sicherheitshalber auf hoch diversifizierte Branchenfonds legen.
  2. 2. Quo vadis deutscher Immobilien- markt? Der Immobilienboom in deutschen Metropolregionen ist derzeit in aller Munde. Angesichts stark gestiegener Preise hinterlässt ein Blick in die Wochenzeitung bei Immobiliensuchenden vielerorts ratlose Gesichter. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist gegenwärtig durch ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage an Wohnungen und Häusern gekennzeichnet. Die Gründe für diese Marktentwicklung sind sehr vielfältig und hän- gen eng mit aktuellen politischen Entwicklungen einer- seits und mit historischen Gegebenheiten und gewach- senen Strukturen andererseits zusammen. Deutschland ist ein Land, das aus vielen großen regiona- len Zentren besteht. Damit unterscheidet sich die Bun- desrepublik etwa von Frankreich oder Großbritannien, die durch ihre Großmetropolen geprägt sind. Die wirt- schaftlich wichtigen und großen regionalen deutschen Zentren wuchsen langsamer und entwickelten sich erst in den letzten Jahrzehnten zu den sieben, heutigen Top- Standorte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Zuzug vieler Men- schen hat die Suche nach Immobilien speziell in diesen Städten erst im Laufe der Jahre verstärkt. In diesen Bal- lungszentren traf – und trifft – eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot. Die Immobilienpreise sind deshalb vor allem an den Top-Standorten in der Vergangenheit stark gestiegen – auch wenn sich die Immobilienpreise im internationalen Vergleich nur moderat entwickelt ha- ben. Einer der wichtigsten Gründe für die Angebotsknappheit liegt in der zunehmenden Urbanisierung – ein Trend, der sich weltweit beobachten lässt. So leben seit 2007 erst- malig in der Geschichte mehr Menschen in Städten als in ländlichen Regionen. Vor allem stabile Arbeitsmärkte an Deutschlands Top-Standorten und die damit verbunde- nen höheren Einkommen locken immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland in die Großstädte. Dies wiede- rum zieht den Einzelhandel, Unternehmen und Firmen an, die ihren potentiellen Kunden und gesuchten Fach- kräften folgen. Auch ältere Menschen ziehen verstärkt zurück in die Stadt und genießen die Nähe zu kulturellen Angeboten, die öffentliche Infrastruktur, kurze Fußwege zu Einkaufsmöglichkeiten, eine gute ärztliche Versor- gung vor Ort und insbesondere bei Neubauten barrierefreie Wohnungen mit einem auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnraum. Aber auch junge Familien zieht es in die Großstädte. Insbesondere wenn beide Elternteile arbeiten, bieten Städte im Gegensatz zu ländlichen Regionen meist ein größeres und besser ausgebautes Angebot an Kinderbe- treuung und Schulen. Zudem dominieren in Städten inzwischen die Single- Haushalte. Auch dies führt dazu, dass der Wohnungsbe- darf schneller als die Einwohnerzahl wächst. Die City lockt also immer mehr Menschen aus unter- schiedlichsten Beweggründen und mit grundverschiede- nen Wohnbedürfnissen an. Diese Tendenz wird sich künftig fortsetzen. Mit der Folge, dass sich das Angebot an Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischer Versorgung in ländlichen Regionen mit weiterem Wegzug verschlechtern wird, wohingegen es sich in den Städten stetig verbessert. Gleichzeitig hat es Deutschland verpasst, der steigenden Nachfrage nach Immobilien rechtzeitig zu begegnen. Nach dem Bauboom der 90er Jahre wurden in den Städ- ten schlicht zu wenige Wohnungen gebaut. All diese Entwicklungen führen nach wie vor zur Ver- knappung des Wohnraums und damit verbunden zu steigenden Miet- und Kaufpreisen. Attraktives Marktumfeld Aufgrund der vielerorts hohen Kaufpreise stellt sich die Frage, ob es sich noch lohnt, eine Immobilie in Deutsch- land zu erwerben. Diese Frage kann ganz klar mit Ja beantwortet werden. Gerade die historisch niedrige Zinsphase bietet für viele private Haushalte die Chance, eine Immobilie zu erwerben, anstatt sie zu mieten. Damit könnte Deutschland auch im internationalen Vergleich der privaten Immobilienbesitzer aufholen. Der deutsche Wohnungsmarkt bietet allerdings nicht nur Privatpersonen, sondern auch in- und ausländischen institutionellen Investoren einschließlich Family Offices ein hohes Maß an Attraktivität. Diese fuhren in der Vergangenheit oftmals eine eher defensive Anlagestrategie. Daher verfügen sie häufig über relativ hohe Barreserven. Weil deutsche Immobilien mit einem hohen Maß an Stabilität punkten, bieten aus Investorensicht sowohl private als auch gewerblich ge- nutzte Immobilien in A- und B-Lagen zurzeit gute Vo- raussetzungen, um das Geld in „Betongold“ anzulegen. Hinzu kommt: Die derzeitige Geldpolitik der Europäi- schen Zentralbank, welche sich in Negativzinsen bei Depots und geringen Renditen bei Rentenpapieren äu- ßert, schreckt viele institutionelle Anleger vor alternativen Anlagemöglichkeiten ab – sie sehen zum Immobiliener- werb kaum Alternativen, stabile Erträge zu erzielen.
  3. 3. -30 -20 -10 0 10 20 30 2003 2006 2009 2012 Frankreich Deutschland Spanien Großbritannien Niederlande Der Immobilienmarkt in Deutschland schwankt im Ver- gleich geringer, Gesamtrenditen in %. Anleger schätzen am hiesigen Immobilienmarkt insbe- sondere die niedrige Volatilität. Im europäischen Ver- gleich unterliegt der deutsche Immobilienmarkt nur ge- ringen Schwankungen. Auch in starken Auf- und Abschwungphasen ist Deutschland weniger schwan- kungsanfällig als andere Länder (siehe Grafik 1). Keine Immobilienblase in Sicht Dies wird weiterhin zu steigenden Immobilienpreisen in Deutschland führen, mit einer flächendeckenden Über- hitzung ist nicht zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise in sehr guten Wohnlagen im Miet- und Kaufsegment auf dem derzeitigen, hohen Niveau blei- ben. Eine Steigerung der Preise in dem Maße wie es in den vergangenen Jahren stattgefunden hat, ist nicht zu erwarten. Aufgrund der Wohnungsknappheit werden jedoch die Kaufpreise in guten und mittleren Lagen noch steigen. Zu einer Marktüberhitzung im Immobiliensektor gehört typischerweise auch eine starke Expansion im Kreditwe- sen. Auch hier verläuft die deutsche Entwicklung im Ge- gensatz zu europäischen Nachbarländern eher linear. Seit 2008 ist die Zahl der Immobilienkredite in Deutsch- land um lediglich 15 Prozent gewachsen, obwohl sich die Zinsen halbiert haben – langfristige Hypothekenzinsen sind seit 2008 von rund 5 auf 2 Prozent gesunken. Die meisten privaten Haushalte nutzen die Niedrigzinsphase zur Entschuldung und erhöhen die Tilgungsrate. Das Kreditvolumen ist in Deutschland seit 2008 um 1 Prozent pro Jahr auf gerade einmal 7 Prozent angestiegen. An- dere europäische Länder, bei denen Immobilienblasen entstanden und bereits geplatzt sind, hatten meist einen Anstieg der Immobilienkredite von 10 Prozent pro Jahr zu verzeichnen. Immobilienpreise in Deutschland sind im internationalen Vergleich nur moderat gestiegen sind. Für die einzelnen privaten Haushalte ist der Preisanstieg dennoch so hoch, dass sie oft in das Umland verdrängt werden. Neue Herausforderungen Die große Herausforderung für Deutschlands Immobi- lienlandschaft besteht darin, diesem Nachfrageüberhang zu begegnen und das Wohnen auch für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar zu machen. Dies funktioniert nur, wenn das Wohnungsangebot in den Ballungszen- tren und dem Umland zunimmt, und wenn Bauen in Deutschland für in- und ausländische Bauherren attraktiv ist. Ein wesentlicher Faktor für die geringe Bauaktivität ist die zu geringe Ausweisung von neuem Bauland in den Städten und in ihrer Umgebung. Hier sind die Kommu- nen und die städtebauliche Entwicklung gefragt. Be- bauungspläne und Bauvorschriften zwingen den Bau- herrn, sich an enge Vorgaben zu halten und führen zu einer Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit von Grundstücken und somit zu weiterer Angebotsknappheit. Ausgewiesenes Bauland im Umland der Ballungszentren ist für Bauherren und später für die Bewohner nur dann attraktiv, wenn öffentlicher Nahverkehr und eine gute Infrastruktur vorhanden sind oder diese bei Nicht- Vorhandensein seitens der Städte und Gemeinden ge- fördert wird. Auch die langwierigen und oftmals zähen Genehmi- gungsverfahren der Bauanträge sind für in- und auslän- dische Investoren und Bauherren unattraktiv. Die Kapazitätsauslastung im Bausektor ist derzeit zwar auf einem historischen Niveau, dennoch gibt es Indizien, die auf eine rückläufige Baudynamik hinweisen. Viele Bauunternehmen beklagen den Mangel an Fach- und Arbeitskräften. Die Ausbildungszahlen im Baugewerbe sind rückläufig und viele Arbeitnehmer aus dieser Bran- che beantragen die Rente ab 63. Damit verschärft sich der Fachkräftemangel, anstatt sich zu entspannen. Bau- firmen sind darauf angewiesen, Unterstützung seitens der Politik zu erfahren, in dem beispielweise eine geziel- te Ausbildungs- und/oder auch Einwanderungspolitik für den Bausektor erarbeitet wird. Für Immobilienunternehmen sollten zudem Anreize ge- schaffen werden, Neubauten zu realisieren. Dafür muss die Politik vernünftige Rahmenbedingungen schaffen. Denkbar wären beispielsweise verbesserte Abschrei- bungsmöglichkeiten. Diese entsprechen im Wohnungs- bau über eine Dauer von 50 Jahren oftmals nicht mehr dem tatsächlichen Werteverzehr. Denn der Anteil an technischen Anlagen im Gebäude – auch aufgrund ge- setzlicher Vorgaben – nimmt immer weiter zu. GRAFIK 1: DEUTSCHLAND - NIEDRIGE VOLATILITÄT Quelle: https://www.deutsche-bank.de/pfb/data/docs/deutsche- bank-immobilien-spezial.pdf
  4. 4. Ein weiterer Lösungsansatz wäre eine gezielte Bereit- stellung von Landesförderprogrammen sowie eine preis- günstige Baulandabgabe durch die Kommunen. Die zurückhaltende Baudynamik in Deutschland hängt auch mit dem Thema „Bezahlbarer Wohnraum“ zusam- men, das die Politiker seit Mitte 2013 im Bundestags- wahlkampf in den Vordergrund stellten – dies verunsi- cherte viele Investoren, da nicht klar war, welche rechtli- chen Auswirkungen zu erwarten waren. Inzwischen wur- de die sogenannte Mietpreisbremse verabschiedet. De- ren Umsetzung trägt jedoch nicht dazu bei, dass mehr Wohnungen gebaut werden. Gesetzliche Vorschriften und ständig neu verabschiedete Verordnungen machen es noch nicht einmal den kom- munalen und städtischen Wohnungsbaugesellschaften möglich, günstiger zu bauen. Die durch die Energiewen- de eingeführten Vorschriften im Bereich der Sanitär- und Heizungsanlagen, die Pflicht zur Verwendung von er- neuerbaren Energien sowie Vorschriften im Wärme- und Feuerschutz erhöhen regelmäßig die Baukosten. Dabei ist die Wirtschaftlichkeit vieler dieser Punkte kritisch zu sehen. All dies zeigt: Bauherren kämpfen mit Preissteigerungen auf vielen Ebenen, die wiederum die Immobilienpreise erhöhen: Miet- und Kaufpreiserhöhungen führen zu stei- genden Baulandpreisen, die Handwerkerauslastung führt zu höheren Baukosten und gesetzliche Vorgaben zwin- gen zu zusätzlichen Baumaßnahmen. Die privaten Immobilienkäufer belasten nicht nur die hohen Kaufpreise, sondern auch die stetig steigenden Erwerbsnebenkosten. Eine regelmäßige Anhebung der Gewerbesteuer – in einigen Bundesländern hat sich der Steuersatz in den vergangenen Jahren fast verdoppelt und liegt bundesweit zwischen 3,5 % und 6,5 % – schlägt für den Käufer genauso zu Buche wie die Erhö- hung der Notarkosten seit August 2013. Nachholbedarf ist groß Nicht nur die Städte und Gemeinden sollten daran inte- ressiert sein, Wohnraum zu schaffen, sondern auch der Bund. Mit jedem Neubau wird die Wertschöpfung und die Anzahl der Beschäftigten gesteigert, wodurch die Ein- nahmen des Staates und die der Sozialversicherungs- systeme steigen. Um den Nachholbedarf auszugleichen und um sozialen Problemen vorzubeugen beziehungsweise diese zu ent- schärfen, müssten bei der aktuellen Marktsituation circa 30 000 bis 50 000 Wohnungen pro Jahr zusätzlich ge- baut werden. Und dies in einem Preissegment, das es Haushalten mit mittlerem Einkommen ermöglicht, Eigen- tum zu erwerben oder zu mieten und finanziell nicht überfordert zu sein. Deutschland muss es gelingen, die Attraktivität für Neu- bauprojekte zu erhöhen und die Wohnungsnot in den Ballungsgebieten in den Griff zu bekommen. Nur so kann der Preisdruck auf Wohnimmobilien reduziert wer- den. Impressum Wichtige Hinweise BANKHAUS ELLWANGER & GEIGR KG Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart Amtsgericht Stuttgart HRA 738 Persönlich haftender Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli Ihr Ansprechpartner: Michael Beck Leiter Portfolio Management Telefon 0711 / 21 48-242, Telefax 0711 / 2148-250 Michael.Beck@privatbank.de Redaktion: Michael Beck, Christine Narr www.privatbank.de/kapitalmarkt Ausgabe August 2015 Die Darstellungen geben die aktuellen Meinungen und Einschätzungen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments wieder. Sie können ohne Vorankündigung ange- passt oder geändert werden. Die enthaltenen Informationen wurden sorgfältig geprüft und zusammengestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit kann nicht übernommen werden. Die Informationen sind keine Anlageberatung, Empfehlung oder Finanzanalyse. Für individuelle Anlageempfehlungen und umfassende Beratun- gen stehen Ihnen die Berater unseres Hauses gerne zur Verfügung. Die Urheberrech- te für die gesamte inhaltliche und graphische Gestaltung liegen beim Herausgeber und dürfen gerne, jedoch nur mit schriftlicher Genehmigung, verwendet werden. Ergänzende Hinweise: (1) Angaben zur steuerlichen Situation sind nur allgemeiner Art. Für eine individuelle Beurteilung der für Sie steuerlich relevanten Aspekte und ggf. abweichende Bewertungen sollten Sie Ihren Steuerberater hinzuziehen. (2) Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Entwicklungen. (3) Finanzinstrumente oder Indizes können in Fremdwährungen notiert sein. Deren Renditen können daher auch aufgrund von Währungsschwankungen steigen oder fallen.

×